中华蓼莪文化园可行性研究报告.pdf

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1、武进太湖旅游度假区中华蓼莪文化园中华蓼莪文化园可行性研究报告上海交通大学建筑设计研究院武进旅游局二四年二月一一项目环境现状项目环境现状1.1.1 1 地理位置地理位置武进太湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内，面积 16.86 平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。度假区距离常州市区仅 35 公里，距离无锡市区约 20 公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅 5 公里路程。由武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧；东至蓼莪山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约 55.4 公顷。其范围如图示，中

2、华蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、溧阳天目湖和茅山景区。1.1.2 2 自然条件自然条件气候：中华蓼莪文化园所处地区气候温和，雨量充沛，四季分明，属亚热带季风季候；年平均气温 15左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期 225 天；每年 4 月到 8 月为雨季，年平均降水量 1000-1200mm；常年主导风向为东南风，年平均风速 3.1m/s。地质：规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程 125.7 米，山体坡度以 10%以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度1 米左右，地耐力为 15-24t/，抗震防裂

3、度为 6-7 度。水文：太湖沿岸湖深平均 2 米，常年平均水位 3.16 米，最高洪水位 5.1 米（1991 年）。最后枯水位 2.5 米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底，在潭底附近有部分沙砾岩底，由岸边向湖中延伸。水质含磷、等有机物成份较高。水体目前基本达二级地面水标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。1.1.3 3 其他其他道路交通：区内现有环湖路宽 18 公尺，东至无锡马山区 5 公里，西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路 9 公尺

4、至锡宜路约 4.5 公里，区内离无锡和常州市区分别 30 分到 1 小时车程；供水：区内有一古井，日取水约 300 吨，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；供电：现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；通讯：邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚可，市政府似在区内建邮电所。二、项目建设条件分析评价二、项目建设条件分析评价2 21 1 优美的自然条件优美的自然条件该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安详。这些为园区

5、项目的发展奠定了风景资源的基础。2 22 2 丰富的人文资源丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪寺最为著名，始建于东晋，得名于诗经小雅蓼莪篇，是全国唯一的孝子祠遗址。虽屡经兴废，经一期工程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。2 23 3 雄厚的区域旅游整体规模雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可以

6、扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的发展。今后毫无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。2 24 4 便利的交通条件便利的交通条件随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公路、环湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。三、三、项目内容概况项目内容概况中华蓼莪文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础，秉承地域传统，

7、利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。全园区主要可分六龙广场、蓼莪山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、蓼莪禅寺和太湖观音等六大景点。整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造。灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一新的现代文化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的文化园林布

8、局特点。（详见规划用地面积和效果图）规划用地面积指标蓼莪文化园区总用地蓼莪寺用地太湖观间用地入口广场商业用地停车声道路用地绿化用地（含水体）554 公顷（投影面积）22 公顷042 公顷367 公顷068 公顷142 公顷205 公顷406 公顷四四.客源市场分析客源市场分析据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减，37%的出游市场分布在距城市 15KM 的范围内，24%的市场分布在 15-50KM 内，21%分布在50-500KM 内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市 250KM 半径范围内。以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在 200KM

9、半径范围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济发达人民收入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化浓，为全国唯一孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。比照2001 年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达到120 万人次/年是可以达到的，详见市场潜在旅游者预测表目前市场潜在旅游者预测表目前市场潜在旅游者预测表区城市场上海南京无锡苏州常州镇江南通扬州杭州嘉兴湖州浙江其他城市其它华东市场海外市场人口数（万）14005184285713315005923005002000熟知度%

10、30305030503023232215潜在游客数（万）189482283506056533753总计120周边景点接待游客情况（2001 年度）景点名灵山大佛中华恐龙园天目湖度假区无锡三国水浒城常州天宁寺茅山游客人数（万人）207102128176111153五五.项目投资估算项目投资估算本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、王裒雕像等部分组成，详见表（1）投资估算表。项目投资估算表项目投资估算表 单位：万元（表单位：万元（表 1 1）序号一、项目名称前期费投资额4700123二、1234三、123四、123456五、12其中：拆迁费征地费前期动作总体其中

11、：停车场道路用地绿化用地地形调整入口广场其中：广场龙之居蓼莪乡村净澄湖其中：茶室前廊湖桥、楼阁等蓼莪会馆小别墅莲花广场蓼莪禅寺其中：庙宇二十四孝子廊60040001001450250250800150360015001300800635305525011013060268025001003六、七、八、孝子广场太湖观音、王裒雕像等预留费总投资80380020017065六六.经济效益分析经济效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上，结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的6 61 1 营业收入的测算标准营业收入的测算标

12、准6 61 11 1 门票收入门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园 80 元/人，杭州未来世界 80元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区 65 元/人，中华恐龙园 60 元/人，灵山大佛 50 元/人。中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为 40 元/人，境内外人士一律同等票价。估计每年收入 4800 万元。6 61 12 2 客房收入客房收入龙之居宾馆，设 100 套标准房 200 张床位，按平均房价 80 元/床，每年收入计 480 万元。6 61 13 3 入园旅游等消费收入入园旅游等消费收入本景区

13、的特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有 20 多项。随着景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化，本研究报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长。营业初期的入园旅游消费水平规划为 30 元/人，消费人数为 80 万人次，每年收入计 2400 万元。6 61 14 4 蓼莪乡村商业街租金及购物收入蓼莪乡村商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共 7500 平方米，按每日 1。5 元/平方米计算，收入约405 万元/年。购物每人按10 元计，60 万人次计 600 万元/年。由此可得，正常年份总收入

14、为8685 万元。2004 年 7 月试营业，7-12 月按35%计算。详见附表（3）6 62 2 营业成本的测算标准营业成本的测算标准6 62 21 1 游乐营业成本游乐营业成本该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用，不包括门票印刷和服务人员的工资（这两项列入管理费用内测算）。本研究报告为了简化测算程序，把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成本占营业收入百分比的水准，按门票收入的 25%提取高预测营销成本。每年计 1200 万元。6 62 22 2 客房营业成本客房营业成本按营业收入的 30%计算，每年计 144 万元。6 62 23 3 消费营业成本消费营业成本消费营业成本主要是

15、指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修保养费用，前者参照餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为 40-50%；成本约为 800万元。但本园区滚动开发的规模效应明显，休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收入栏目中。但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格确定为 40 元/人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加等因素以外，在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量。6 62 24 4 商业街成本商业街成本商业街投资 800 万元，按一定比率承担，公共部分投资为100 万元/年；购物成本按 40%，计 240 万元。详见附表（4）6 63

16、3 营业费用的测算标准营业费用的测算标准631 营业费用主要指广告宣传费用等，按每年 50 万元计算。632 水、电、煤气费用按每年 60 万元计算。633 维修保养费用按每年 180 万元计算。6 64 4 管理费用的测算标准管理费用的测算标准641 固定资产折旧、递延资产等，按总投资 17065 万元的 5%计提，为853。25 万元642 对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。拟定为：人员定编为 60 人。中、高级管理人员的工资为3500 元/月，一般员工为1500 元/月，总额为 136。8 万元。工资附加费用（住房基金、养老保险基金、待业保险基

17、金等）按工资总额的 50%计，总额为 68。4 万元，两者合计为 205。2 万元/年643 培训费：每年按 30 万元计提644 蔻保护费：按人均每月 50 元计，约为 4 万元一年。645 差旅费：按当年营业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。646 交际应酬费：按现行的财务制度规定，统一按当年营业收入的0。5%计，为 45 万元一年。647 董事会费：按每年 10 万元标准计。648 审计年鉴费：每年 5 万元标准计。649 工会经费：按职工当年实得工资的 2%测算，按每年 3 万元计算。6410 企业财产保险费：按固定资产原值的0。3%测算，约30 万元一年。6411 办公费用：每

18、月按 1。5 万元计算，全年 18 万元。6412 其他费用：指上述费用以外的零星费用，即不可预见的费用每年按20 万元计算。6 65 5 财务费用财务费用本项目贷款 15000 万元，贷款利率 6%计，正常年财务费用为 900 万元。6 66 6 税收和盈余公积金的提取税收和盈余公积金的提取661 现行税制规定，旅游待业适用的税种为营业税，税率为5%-20%；餐饮业适用的税种也为营业税，税率为 5%；商品零售业适用的税种为增值税，税率为 17%，实际税负相当于商品销售额的 8。5%。本园区未涉及高税率项目，故游乐项目适用的税种为营业税，税率为 5%。为简化测算，本研究报告统一按营业收入的 8

19、%测算，计 695 万元/年。662 所得税：按所得额的 33%征收企业所得税。并实行二免三减半的优惠政策。663 法定盈余公积金：按税后利润的 15%提取（具体情况可由董事会决定），当累计提取额超过实收资本的 50%时停止提取。664 公益金：按税后利润的 5%提取。（详见附表 5）6 67 7 经济效益分析经济效益分析671 十三年七个月经营期经济效益测算：总营业收入：115945 万元人民币总营业税：9278 万元人民币总经营成本：35297 万元人民币总管理费用：20799 万元人民币财务费用：12015 万元人民币总经营利润：38556 万元人民币总所得税：9031 万元人民币总折旧

20、：11515 万元人民币总税后纯利润：29525 万元人民币672 本园区总投资 17065 万元人民币，建设期二年，到 2004 年 7 月 1日，开始营业。673 年投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=18。5%674 预计回收期五年六个月。（详见附表 6、7、8）6 68 8 盈亏平衡和敏感性分析盈亏平衡和敏感性分析6 68 81 1 盈亏平衡点分析详见表盈亏平衡点分析详见表 2 2中华蓼莪文化园总收入与总成本持平，处于不亏不盈状态，即税前利润为零。盈亏平衡点分析表 2定量固定成本（万元）保本点游客（万人）保本点营业收入（万元）销售税金（万元）6 68 82 2 敏感性分析敏感性

21、分析影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本，根据影响利润敏感性分析计算，因销售收入和经营成本分别按一定幅度变动而引起的各项利润指标的变动，较敏感的因素是销售收入。因此企业一定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度、美誉度，增加指认性入园游玩率。对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与景区文化融合的，具有参与性、观赏性的项目，以稳定游客数量，提高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。（详见附表 9）盈亏平衡点2458+118422800224七七.综合评估综合评估：7。1 蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山，西南面向太湖开口，有良好的小气候环境和优质的地下

22、水资源。景区经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入性强，发民旅游的条件十分优越。72 以景区规划设计的旅游发展要求衡量，基础设施尚待完善，太湖水富营养化状况需要改善，周围荒山绿化需加大力度。上述环境条件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动。73 本项目以高品味特色组合为建设目标。以有组织的境外游客、中高档消费作为重要服务对象，在景区形象形成广告效应显著和市场顺利营销的情况下，比照 2001 年中华恐龙园游客 102 万人次，灵山大佛 207 万人次，本景点，每年游客可达到 120 万人次以上。74 本项目在 2002 年 6 月开始投资建设，如在 17065 万元人民币

23、顺利到位的情况下，规划所列举的经济效益是可以达到的。十三年内政府财政将收入两税共 18309 万元，投资者可以获得红利 28737 万元。综上所述，本可行性研究的结论是：建设、投资中华蓼莪文化园景区项目是综上所述，本可行性研究的结论是：建设、投资中华蓼莪文化园景区项目是切实可行的。切实可行的。附表附表:经营期营业收入预测表经营期营业收入预测表单位：万元表 3经营年份总30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945营业收入门168048004800480048004800480048004800480048004800

24、4800480064080票收入宾168馆收入消840费收入购物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417240024002400240024002400240024002400240024002400240032040480480480480480480480480480480480480480640820042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计经营期营业成本预测表经营期营业成本预测表单位：万元表 4经营20042005200620072

25、008200920102011201220132014201520162017合计年份营业925成本游乐420营业成本宾馆501441441441441441441441441441441441441441922120012001200120012001200120012001200120012001200120016020264426442644264426442644264426442644264426442644264435297成本消费350成本购物租金1053003003003003003003003003003003003003004005100010001000100010001

26、000100010001000100010001000100013350经营期间费用预测明细表经营期间费用预测明细表单位：万元表 5年份项目费用255018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304454510533018205018060853205304

27、45451053301820501806085320530445451053301820501806085320530445451053301820501806085320530445451053301820501806085320530445451053301820501806085320530445451053301820675243081011515276740554607607135684240524327020042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计维修保养费 90水电煤气费 30折旧426工资及附加 102培训

28、费15劳动保护2差旅费22交际应酬费 22董事会费5审计年鉴费 3工会经费3财产保险费 15办公费用9其他费用10管理费用（合计）财务费用450小计779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033900900900900900900900900900900900900900121501229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183经营期利润预测表经营期利润预测表单位：万元表66年份项目20042005 200620072008200920102011

29、201220132014201520162017合计一。总营业收30408685 868586858685868586858685868586858685868586858685115945入门票收入宾馆收入消费收入16804800 4800480048004800480048004800480048004800480048006408016884048048048048048048048048048048048048048064082400 240024002400240024002400240024002400240024002400320401005 100510051005100510

30、051005100510051005100510051005134176956956956956956956956956956956956956959278购物、租金 352二、营业税 243三、营业成本9251游乐营业420成本2宾馆成本 503消费成本 3504购物、租105金四、管理费用545五、财务费用3152644 264426442644264426442644264426442644264426442644352971200 120012001200120012001200120012001200120012001200160201441441441441441441441441

31、4414414414414419221000 1000100010001000100010001000100010001000100010001335030030030030030030030030030030030030030040051558 1558155815581558155815581558155815581558155815582079990090090090090090090090090090090090090012015六、经营利润10122888 28882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得税 00047

32、74774779509509509509509509509509031八、税后利润10122888 28882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公积公益202金十、可分配净810利57757725025025015015015015015015015015033062311 23112161216121611788178817881788178817881788178826219财务现金流量规划表财务现金流量规划表单位：万元表7建设期 经营期为 5 个200520062007月一、现金流入1 营业收入二、现 17065 1730

33、金流出1 投资 170652 利息3 经营成本4 营业税5 所得税三、现-17065 1310金净流量374132643264326427912791279127912791279127912791279100477477477950950950950950950950950950243695695695695695695695695695695695695695315117290090090090033499009009009009009009003349900900494454215421542158945894589458945894589458945894589430408685868

34、586858685868586858685868586858685868586858685304086858685868586858685868586858685868586858685868586852008200920102011201220132014201520162017项目033493349334933493349334933493349334933493349四、净-17065 1108现值3164316430143014264126412641264126412641264126412641五、累-17065-15957-12793-9629-6615-3601-960计净现值

35、1681432269639604122451488617527 20168投资回收期测算表投资回收期测算表单位：万元表 8年限第 1 年初第 1 年末第 2 年末第 3 年末第 4 年末第 5 年末第 6 年末第 7 年末小计各年回收额131037413264326432642791279120425现值110831643164301430142641264118818未回收投资金额170651595712793962966153601960-1681影响利润敏感性分析影响利润敏感性分析单位：万元表 9现金指标变动因素销售收入-15%变 动 幅 度-10%-5%05%10%15%销售收入经营成

36、本销售税金销售利润利润变动率经营成本销售收入经营成本销售税金销售利润利润变动率7783821633334949590625825033496604241-8。6%8685318269548083 6%86853349695464109119334973050408 6%955333497645440172%8685368469543067 2%998733497995839258%868538516954139108%33844342-125。7。8%2%88668585230847146956958685334969546410868535166954474-3。6%54914376170 2%8%