选址手册.pdf

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1、键入文字一、影响选址的主要因素一、影响选址的主要因素区域内消费者对自助的认识；区域内消费者的购买水平；一个区域内的消费者购买力水平是影响设施选址的首要因素，在确定服务设施定位时必须充分考虑购买力水平，以使亲亲袋鼠的规模与区域的需求相适应。主要考虑的方面包括：城市规模和城市人均收入水平。服务行业的集中化程度；服务行业的集中化会产生聚集效应，既可以给服务设施带来商业机会，获得更多的收益，又给消费者带来方便，降低消费者的消费成本，可以满足消费者多种服务需求。但是另一方面也会使企业的竞争更加激烈。所以设施选址要综合考虑集中化带来的影响。服务与消费者接触频繁度的高低；同消费者接触频繁度较高的服务单位在选

2、址时应靠近消费群集中的地区，而同消费者接触频繁度较低的机构则应选择交通便利的地区。二、单店选址的原则二、单店选址的原则考虑服务提供者的经济效益的同时兼顾消费者的实际需要，在保证服务提供者获得合理回报的条件下，使消费者以尽可能低的消费成本得到方便快捷的服务，实现整个服务系统功能的总体最优。通用原则：1 1、初选地址、初选地址根据特点，初选地址可集中在高档住宅区以及商住混合区及商场；建议初选 3 处。1.11.1选择程序选择程序确定预计投资额；按照投资额的多少来查找符合这一标准的地段或地区；得到初步筛选结果；如果未能得到初步结果，则重复以上程序。1.21.2客流分析客流分析选定店址之前，需要对预选

3、的店址进行客流分析；客流质量的调查方法：设计问卷进行抽样调查或走访现有商家访谈调查；了解主要 客流的职业、消费能力、消费习惯等特征；1单店的商圈内有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实购买力等。具有方便的交通条件。所以应考虑停车场的问题。占用该地址的时间最好能满足特许经营的加盟期限，比如至少要超过一个加盟期限年数，或是加盟期限的整数倍。该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本体系的单店不会发生矛盾和不和谐的现象。最好临街一层，方便促销活动的开展和实施。键入文字客流数量的调查方法：采取实地观察记录法。下面分别针对两种情况具体说明。1.2.11.2.1分中心店址人流量测算（见附表分中心店址人流

4、量测算（见附表 1 1）调查时间：工作日、休息日、节假日各一天。调查地点：主入口所在的街道、对外开放的各个入口处。1.2.21.2.2街道流量调查（见附表街道流量调查（见附表 2 2）调查时间：工作日、休息日、节假日各一天。调查地点：目标店铺所在街道的两个方向（若是十字路口，则为四个方向）。1.31.3多指标综合评价法多指标综合评价法1.3.11.3.1原理原理针对单店的选址；原理：根据具体服务设施选址的特点确定评价指标体系，为各指标确定权重，然后按照一定的标准对备选方案进行打分，求出各个方案的总分，最后根据得分的多少进行方案排序，圈定选址方案。1.3.21.3.2多指标综合评价法选址步骤多指

5、标综合评价法选址步骤按照影响选址的因素来制定指标体系；确定评分的标准和范围，各单项的评分以 100 为满分；根据指标和评分标准对备选方案打分；求出每个方案的综合评分值；根据得分大小对方案进行排序来确定入选方案。1.3.31.3.3评价指标与指标权重表评价指标与指标权重表指标指标地理位置人口状况商业条件交通条件资金投入指标含义解释：（1）地理位置是指被选店址所处地段，应尽量选择在城市的交通要道，两面或三面临街能见度高的地段；（2）人口状况是指被选店址区域内人口的数量、就业与收入水平、年龄结构、文化程度等；（3）商业条件是指被选店址属于什么类型的商业区域，一般划分为四类，即城市中央商业区、城市交通

6、枢纽商业街、城市居民区商业街和郊区购物中心；（4）交通条件主要是指被选店址的交通方便程度，包括：公共汽车路线的多少、是否属于交通特殊管制的地段等；（5）资金投入是指在被选店址处所要建设单店的资金投入与预计投资额的比较额；（6）购买行为是指被选店址区域内消费者对化妆品通常所采用的购买方式；权重权重0.200.200.150.150.120.120.120.120.100.10编号编号6 67 78 89 91010指标指标购买行为地区成长性配套设施政策法规停车场条件权重权重0.100.100.080.080.070.070.040.040.020.022键入文字（7）地区成长性是指被选店址所在区

7、域未来发展成为商业中心或居住区的可能性；（8）配套设施是指与零售业相关的交通、银行、餐饮等服务机构；（9）政策法规是指被选店址所处区域内城市建设规划和商业主管部门限制和鼓励的政策；（10）停车场条件是指被选店址周围停放车辆的方便程度。1.3.41.3.4综合评定表（见附表综合评定表（见附表 3 3）注：（1）各个位置的打分以 100 为满分进行评估；（2）可以根据被选地址的多少扩充表格。1.3.51.3.5评分标准（见附表评分标准（见附表 4 4、5 5）范围以被选店址为中心，徒步区域 200 米为半径，交通设施为 500 米半径。1.41.4跟随法跟随法适用于有同类竞争者的情况。1.4.11

8、.4.1原理原理同类竞争者的店址的选择通常也是在经过市场调查和分析以后得出的，由于相互间产品或服务的相似性，即可以利用同类竞争者的选择结果作为选址的参考，在同类竞争者选址区域做进一步的分析确定。1.4.21.4.2步骤步骤（1）获得同类竞争者店址所在地地理图（2）标注店址周边设施，包括：商业设施住宅区文教设施政府机关事业单位交通状况公交车站出租车车站学校幼儿园亲子教育机构儿童素质教育机构商场超市食品店专卖店3键入文字地理位置道路街道路口拐角地铁城铁停车场立交桥跨水桥天桥地下通道（3）从以下方面，分析竞争者所在位置优劣势：人口流量周边商业设施种类住宅区、文教设施、政府机关、事业单位出入口位置交通

9、方便状况交通设施出入口人流位置是否处在道口、路口或者拐角（4）针对竞争者弱势项选址，主要考虑因素：是否能够截断客流更靠近主要人口流动的方向交通更便利三、店址的选定三、店址的选定以上计算方法是将影响因素通过数据进行量化，但是在实际操作中，在根据以上选址方法得到计算结果的同时，还必须按照被选地区商业环境、客流状况等条件对备选地区再加以选择和决策。在决策中要考虑以下因素：备选地址客流量及质量的调查结果；比较各个店址的优缺点；竞争者数量。竞争者的存在可以造成聚集效应，带来客流量。但同时竞争者数量达到一定的程度以后也会出现竞争的白热化，使得分配到每一个经营者的数量减少；寻求特许人意见，确定最佳店址；4键

10、入文字在没有理想店址的情况下，则需重复以上整个过程。选店须遵循的原则：选择最优方案的同时必须兼顾可行性，即在可行的前提下选择最优方案；必须以选址的目标为决策的准则，不能偏离目标。四、应该注意的问题四、应该注意的问题套内使用面积 500 以上，建议 800；所选楼层不高于三层，此项为相关消防部门限制，各地不同；房间内净高3 米，否则影响上课，且感觉压抑；房间内实体承重墙及柱子不可过于密集，以方便区域规划，需要简单考虑大教室（60）和器械区（120）的规划；室内采光和通风条件良好；区域内独立上下水和卫生间，或者可以配置；以无装修或简单可拆除的预留装修为好，否则增加施工时间和成本；楼梯、电梯、通道和

11、门口明亮且形象好；是否具备中央空调，空调开放时间和营业时间是否会冲突且空调或者通风系统是否有异味；临近商户为中高端、形象好、且无异味经营商家；停车位配备参考每一百平方米经营面积 5 个车位的标准；物业性质选择以私密性好、周边环境和配套设施齐全为上选，其次是高端商业设施或周边符合要求的经营场所；非高端商业物业性质租金建议为：一类城市3.5 元/日，二类城市3 元/日，三类及以下城市2.5 元/日，个别情况个别对待，高端商业及一类地段的标注可以适当增加 0.5 元/日。附表 1：（）客流量调查表）客流量调查表调查日期：_年月日星期_调查人：_天气：_地点地点人数人数时间时间9:00-11:0011

12、:00-13:0013:00-16:0016:00-19:0019:00-21:00由左由左向右向右主入口街道主入口街道XXXX 门门由右由右进店进店向左向左进店进店进店进店主入口主入口XXXX 门门附表 2：（）街道人流量调查表）街道人流量调查表调查日期：_年月日星期_调查人：_天气：_5键入文字人数人数主入口街道主入口街道进入目标店人数进入目标店人数时间时间由左向右由左向右由右向左由右向左9:00-11:0011:00-13:0013:00-16:0016:00-19:0019:00-21:00附表 3：综合评定表综合评定表得分得分得分权重得分权重指标指标权重权重甲位置甲位置乙位置乙位置丙

13、位置丙位置甲位置甲位置乙位置乙位置丙位置丙位置地理位置0.20人口状况0.15商业条件0.12交通条件0.12资金投入0.10购买行为0.10地区成长性0.08配套设施0.07政策法规0.04停车场条件0.02综合评价值附表 4：评分标准评分标准评分评分评分评分评分评分评分标评分标评分评分指标指标指标指标指标指标指标指标指标指标标准标准标准标准标准标准准准标准标准人口状人口状政策政策地理位置地理位置商业条件商业条件交通条件交通条件况况法规法规人口数人口数每一个大型每一个大型每一个公交路每一个公交路较为较为市区市区+20量每千量每千+1+5+2.525商场商场线线宽松宽松人人6键入文字偏向中偏向

14、中每一个中型每一个中型郊区郊区+10高收入高收入+30+4出租车车站出租车车站+10适中适中15商场商场者者偏向中偏向中每一个小型每一个小型非常非常中心地区中心地区+20低收入低收入+15+3地铁地铁+205商场商场严格严格者者偏向低偏向低每一个大型每一个大型政府政府主干道主干道+20-10+5城铁城铁+2070收入者收入者超市超市鼓励鼓励政府政府儿童比儿童比每一个中型每一个中型普通街道普通街道+10+30+4停车场停车场+5没有没有50例较高例较高超市超市态度态度儿童比儿童比每一个小型每一个小型政府政府十字路口十字路口+20+15+3立交桥立交桥-520例适中例适中超市超市限制限制儿童比儿童

15、比每一个亲自每一个亲自拐角两头拐角两头+20+0+3跨水桥的引桥跨水桥的引桥-5例较低例较低教育机构教育机构年龄结年龄结每一个儿童每一个儿童道路中段道路中段+10构偏向构偏向+5素质培训机素质培训机+1每一座天桥每一座天桥+5老年人老年人构构周边在建周边在建年龄结年龄结居民区每居民区每 5050每一个地下通每一个地下通工程进入工程进入+10构偏向构偏向+15+1+5户户道出入口道出入口收尾期收尾期中年人中年人周边在建周边在建年龄结年龄结每一栋写字每一栋写字工程正在工程正在0构偏向构偏向+10+5火车站火车站+5楼楼进行进行青年人青年人周边在建周边在建女性比女性比每一处政府每一处政府工程待进工程

16、待进-10+20+5机场机场+0例较高例较高机关机关行行每一处教学每一处教学女性比女性比道路拥挤程度道路拥挤程度即将拆迁即将拆迁-30+10设施学生每设施学生每+1-10例适中例适中严重严重100100 人人一年内拆一年内拆-20女性比女性比+0道路拥挤程度道路拥挤程度07键入文字迁迁例较低例较低适中适中无城建规无城建规道路拥挤程度道路拥挤程度+5+10划划较低较低距离交通设施距离交通设施+10200200 米以内米以内距离交通设施距离交通设施200200 米米500500+5米米距离交通设距离交通设500500 米米-510001000 米米距离交通设距离交通设-1010001000 米以上

17、米以上附表 5：评分评分评分评分评分标评分标评分评分评分评分指标指标指标指标指标指标指标指标指标指标标准标准标准标准准准标准标准标准标准停车停车配套设配套设地区成长地区成长儿童早期教儿童早期教资金投入资金投入场条场条施施性性育消费行为育消费行为件件投资额在预算投资额在预算成长为商成长为商倾向于到专倾向于到专每一家每一家很方很方+10+10投入额内，节投入额内，节+95+95业区趋势业区趋势+80+80业培训机构业培训机构+90+90+90+90银行银行便便省较多省较多较高较高结构服务结构服务每一台每一台投资额在预算投资额在预算成长为商成长为商倾向于到学倾向于到学自动提自动提+10+10投入额内

18、，节投入额内，节+85+85业区趋势业区趋势+60+60+60+60一般一般+60+60校进行服务校进行服务款机款机省较少省较少一般一般每一处每一处成长为商成长为商大型餐大型餐投资额与预算投资额与预算倾向于自我倾向于自我较为较为+7+7+75+75业区趋势业区趋势+30+30+10+103030饮服务饮服务投入额相当投入额相当教育的教育的麻烦麻烦较低较低点点每一处每一处+4+4投资额超过预投资额超过预+30+30成长为交成长为交+90+908键入文字中型餐中型餐算投资额较少算投资额较少通枢纽商通枢纽商饮服务饮服务业街趋势业街趋势点点较高较高每一处每一处成长为交成长为交小型餐小型餐投资额超过预投

19、资额超过预通枢纽商通枢纽商+1+1+10+10+60+60饮服务饮服务算投资额较多算投资额较多业街趋势业街趋势点点一般一般成长为交成长为交每一处每一处投资额超过预投资额超过预通枢纽商通枢纽商+3+30 0+40+40公园公园算投资额很多算投资额很多业街趋势业街趋势较低较低成长为城成长为城每一处每一处市居民区市居民区旅游景旅游景+2+2+85+85商业街的商业街的点点趋势较高趋势较高成长为城成长为城大型休大型休市居民区市居民区+5+5+60+60闲场所闲场所商业街的商业街的趋势一般趋势一般成长为城成长为城中型休中型休市居民区市居民区+3+3+35+35闲场所闲场所商业街的商业街的趋势较低趋势较低成长为郊成长为郊小型休小型休区购物中区购物中+1+1+75+75闲场所闲场所心的可能心的可能性较高性较高成长为郊成长为郊每一处每一处区购物中区购物中卫生医卫生医+2+2+50+50心的可能心的可能疗场所疗场所性一般性一般9键入文字成长为郊成长为郊区购物中区购物中其他其他+2+2心的可能心的可能性较低性较低+25+2510