物业公司管理表格汇总290(00052).pdf

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1、3.4 XX 广场物业经管方式、工作计划及物质装备3.4.1 物业经管方式指 挥 机 构执 行 机 构（主 任）（各 部 门 主 管、专 业 人员）监督机构（主任和公司物业部）反馈渠道3.4.2 XX 广场工作计划前期介入计划序号 工程工作内容 计划时间1签订物业管中标后十天理服务合同签订物业经管服务合同 2参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉 XXXX中标 后 进驻设计与建设广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。C、就物业经管方面，对 XX 广场当时阶段提出专业建议。D、参与现场施工经管及各类设备的选型与调试。3在建物业前 A、全面介入

2、在建物业的施工。中标后至物期介入工作 B、向工程部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。4组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。5办公后勤 A、经管用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。6制定与完善 A、严格按照 ISO9000 质量经管体系标物业交付使各项章制度准，制定符合 XX 广场经管处的各用前 3 个月项操作规范 B、结合 XX 广场实际情况，对各项操作规范进行调整完善。前期介入工作计划序号工程工作内容计划时间7物业验收与 A、依据接管验收规范，逐

3、项严格进物业交付使接管行审查。用前一个月B、对不合格工程备案，并督促责任部门整改。C、进行复验。D、符合接管规范后办理书面移交手续。E、制作 XX 广场的“备忘录”。A、配合开发商进行有关问卷调查物业销售全及回馈意见收集过程 B、协助进行宣传推广8销售配合入伙阶段工作计划序号工程工作内容计划时间 1入伙实施A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个开展有关工作。月B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。E、入伙手续办理。2初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付调查

4、解业主各类信息，加强与业主交使用三个月流。内B、针对业主合理意见，进行纠正措施。C、回访与回馈意见收集。2 二次装修经管 A、装修技术方案审批，宣传装修规定。物业交付使B、装修手续办理及装修服务。用起C、装修施工工程监控。D、装修工程验收 4档案建立与A、收集业主资料归档。物业交付使经管 B、各类图纸资料的装订归档。用起C、建档与运用。5配合销售 A、以出色的物业经管协助推动销售，物业交付使及时将顾客信息反馈给销售部。用起B、协助销售部、工程部做好售后服务工作。经管期内工作计划经管期主要规划工程备注第一年 A、全面导入 ISO9000 质量保证体系，修订和完善自物业公司符合 XX 广场特点的各

5、项经管规章制度及操作 进驻之日全规范。面交付一年B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物内业经管相关政策法规。C、全面导入 CI 识别系统。D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。E、员工系统培训开展。F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。G、按照年度社区活动计划，开展适合 XX 广场特点的社区活动。H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、经管水平达到市优规范，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展全面交付使各项增收节支工作。用二年内B、开展各项便民服务活动。C、争创“XX 市物业经管优秀小区”

6、，并获得称号。D、经管水平达到“全国城市物业经管优秀示范居住区”的规范，并在达到评比资格的情况下，申 报。E、装修计划制定。G、个性化服务的提供和推广。3.4.3XX 广场物质装备u 物业经管办公、商业用房配置XX 广场按总建筑面积 133001 平方 M 算，应配置 399 平方 M办公用房，532 平方 M 商业用房。u 行政办公用品序号 名称 单位 数量1 电脑 台 42 打印机 台 13 传真机 台 14 复印机 台 15 办公家具 批 16 档案柜 只 87 饮水机 台 48 计算机 台 89 资料文件夹 批 110 挂钟 个 411 更衣箱 个 2412 办公易耗品 批 1u 保安

7、设备序号 名称 单位 数量1 对讲机及电池 部 122 警棍 支 183 雨具 套 154 应急灯 只 65 警示牌 批 16 更衣箱 个 24u 清洁设备序号 名称 单位 数量1 吸水机 台 12 高压水枪 台 13 2.4M 双节伸缩杆 支 124 4M 伸缩杆 支 85 1M 铝合金梯 把 46 2M 铝合金梯 把 27 雨具 套 158 清洁用品 批 1u 工程维修设备工具序号 名称 单位 数量1 万用表 只 32 钳流表 只 33 下水道疏通机 台 14 电焊机 台 15 小台钻 台 16 工具箱 个 47 1.5M 铝合金梯 把 28 2.5M 铝合金梯 把 19 应急灯 只 41

8、0 常用零星工具 若干11 预备零配件 若干12 冲击钻 台 113 手电钻 台 1Ø。3.5 XX 广场物业经管处机构设置、人员配备、培训及经管3.5.1 机构设置与职能分布行政办公室：负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务工程等。负责物业经管区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放经管、以及消防安全经管等。工程部：负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用经管、维修养护、更新及住户委托的维修服务工程等工作。客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集

9、与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。财务部：负责经管处各项费用的收缴和内部帐务经管。3.5.2XX 广场人员配备坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，经管人员 100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表序号 职 务 数 量1 经管处主任 12 经管处主任助理 事务部主管兼3 物业事务部主管 14 客户服务部主管 15 行政事务主管 客户服务部主管兼6 财务部主管 17 工程部主管 18 安全护队领班 39 保洁领班 310 出纳 111 接待兼档案经管员 112 文员 113 安全护队员 2414

10、保洁人员 1215 工程人员 73.5.3 人员培训培训的意义：l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托经管目标的保证。培训的目标：l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。通过系统的培训，加强员工对经管服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。培训的方式：l XX 广场经管处员工培训分三步进行，经管处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训物业入伙前，经管处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉 XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步

11、：在职培训完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业经管工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：l 经管处专业培训：确保经管处正常及有效的运作。（1）基本物业经管简况（2）经管处的具体运作l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务规范。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户经管l 工程培训：根据 XX 广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二

12、次装修程序控制（3）设备保养和维修l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度（4）保安消防装备使用（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化规范和检查方法（1）清洁流程和规范（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查规范（4）绿化经管3.5.4 XX 广场经管处人员经管人员经管的原则：l XX 广场经管处以政府有关法律法规、公司各项规

13、章制度、ISO9000 质量体系、企业 CI 手册作为员工行为规范和考核的规范。l 全体员工均采用聘请合同制，做到经管人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。录用、培训和淘汰：l 按照公司规定的员工上岗条件和素质规范，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行 3-6 个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩

14、优秀者，升职加薪。l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。l 公司已制定了一系列量化经管和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。考核方法：l XX 广场经管处实施经管处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月归纳总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按 ISO9000 质量体系对下级责任者进行考核、评审。l XX 广场经管处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核规范每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入 ISO9000 质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核规范（略）员工形象：l XX 广场经管处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。l XX 广场经管处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造经管处和XX 物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。员工手册（略）