提出针对本项目的服务方案.pdf

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1、提出针对本项目的服务方案：1.房屋、设备设施维保方案，包括:(1)房屋小修；(2)供电设备管理维护；(3)给、排水及供暖设备的运行维护。2.保洁绿化方案，包括院落、办公楼大厅、各层楼道、卫生间、开水间、楼梯、扶手、地下车库、垃圾清运、门前三包部位、屋面及上述部位内所有设施设备的保洁和绿植的浇水施肥。3.会议服务方案，包括接受会议室预订及安排；会议室内卫生清扫、清擦、除尘、除异味；会议室通风及室温调节；会议期间茶水、开水供应；特殊会议保障。（如中标，本部分内容将进行公示）第一部分第一部分房屋、设备设施维保方案房屋、设备设施维保方案第一章第一章房屋小修房屋小修第一节第一节服务内容服务内容一、修补屋

2、面、地面、顶棚，室内外抹灰；二、修理门窗、换玻璃、纱窗；三、水、暖、卫、电设备的日常养护；四、疏通下水、垃圾道，清扫屋面、雨水口；五、围墙、护栏、健身场等公共设施设备的维护；六、其它日常零星维修。第二节第二节服务标准服务标准一、每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达到100；二、屋面不漏水，房屋外观无破损；三、道路通畅，路面无损坏；四、大院排水通畅，无堵塞、无积水；五、门窗无破损；六、围墙、护栏等公共设施、设备正常使用；七、爱护办公楼内设施，未经业主单位书面批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；八、及时完成各项零星维修任务，一般维修任务不超过 24 小时，零星维修合格率

3、 100。第三节第三节房屋维护维修管理方案房屋维护维修管理方案服务标准：服务标准：保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损和小坏等房屋维护管理工作。对建筑、房屋进行维护（包括楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室内门窗修补、顶棚维修、墙面找补抹灰、木结构刷漆、瓷砖修补等等）。服务内容服务内容1.2.3.4.服务标准服务标准每年进行一次房屋安全普查，保证房屋完好率达到 100%。及时完成各项维修任务，维修合格率达 100%，遇有需要紧急修补的，必须及时采取措施。一般维修不得超过 24 小时。建立日常房屋维修、报修、巡检制度，发现建筑物破损及时上报并记录。负责零星维修的接报、工作任

4、务分配、任务完成情况记录。5.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。房屋维护管理6.爱护楼内设施，未经批准，不得对楼内结构、设施等进行改动。7.对二次装修施工进行认真监督，爱护各类设备设施，未经主管8.部门批准，任何单位、部门不得对房屋结构、设备设施进行改动。9.恶劣天气条件下（如大风、大雨、大雪、冰雹等）加强日常巡视的次数与频率，建立相关应急预案和约束机制。10.建筑物屋面雨水排泄通畅。室内门窗修补、顶棚维修、墙面找补抹灰、木结构刷漆、瓷砖修补急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞、室内给水系统小修、换管，通风管道堵塞；楼内所有门、窗故障等，自接到报修之时 15

5、分钟内达到现场处理。除急迫性小修之外的零碎修项目为维护性小修：自接到报修之日起，一日内处理或与报修人预约修复日期。1.室内地面、散水小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重损坏影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏的、残缺的，应修复；如磨损过薄影响安全的，应局部拆换。质量标准：维修后应平整、光滑、接槎平顺。2.室内墙面及顶棚小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，层面与基层结合牢固。3.检修门窗小修内容：门锁损坏、门窗松动、门窗扇开关不灵活、开焊、五金缺损的应进行修补、更

6、换。质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头。时限要求：自接到报修之时 15 分钟内达到现场处理。4.清扫屋面、雨落管等小修内容：每年将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换。质量标准：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件。5.屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。6.外檐装修小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。7.阳台、雨罩等结构构件小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋

7、锈蚀：保护层剥落的，应补抹。质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。1.室内设备小修内容：闸具、电源插座、开关、灯头、灯泡、灯管；质量标准：正常设备机房使用；时限要求：自接到报修之时 15 分钟内达到现场处理。2.配电线路小修内容：导线、支持物；质量标准：绝缘良好完整可靠；3.时限要求：自接到报修之时 15 分钟内达到现场处理。1.楼梯台阶、扶手、栏杆无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘、整洁楼梯间、走廊通光亮。道、门厅2.墙面无污渍、无积尘、无乱悬挂、无乱张贴现象。3.顶棚及灯具无污渍、无蛛网。1.室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的、应及时清除干净后，做防锈处理，管

8、道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统通畅，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。上下水系统小修2.卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。3.排水、排污管道等小修内容：楼房排污管道堵塞、排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体，井圈、井盖、池盖完好。服务方案：服务方案：房屋维修服务标准及使用管理房屋维修服务标准及使用管

9、理1房屋维修服务标准 房屋设备的维修按照业主的计划和要求，做出预算和施工方案，经业主批准后实施。认真履行各项操作规程，保证施工安全，施工完毕后，接受业主方的检验。保证各种设备的正常运行，保证需年检的设备顺利通过年检。本着急事急办的原则，出现紧急情况时，积极采取措施并告知业主方实事求是地审核结算。2房屋使用管理 爱护设施，未经产权人批准，不得对大楼有关结构、设施等进行任何改动。每年按规定进行一次房屋安全普查并上报小区办。按急修、零修率要求，及时完成维修任务，合格率 100。按业主方要求对办公标志牌及时进行更换设置。楼地面日常养护楼地面日常养护1水泥地面：面层平整，不空鼓，无裂缝、起砂现象。2地砖

10、地面：表面平整，缝口一致，靠墙处勾缝适当留宽，无空鼓、裂缝和脱落。3花岗岩、大理石板地面：表面平整、不空鼓、裂缝，无因防潮出现浸湿色差。4木地板：缝平整，缝口一致，收边留足伸缩余量不小于10MM，与门槛接口处压条必须平整，不起翘。5踢脚线：上口平直、无高差、无开裂，表面平整。墙面日常养护墙面日常养护1玻璃幕墙：预埋件焊接牢固，铝合金及五金配件不得松动，玻璃无破裂，结构密封胶无老化过期使用，无开胶、断条现象。2幕墙窗：开启灵活，不扭曲松动，五金件牢固可靠。3外墙面：无断裂、脱落，表面平整，四周边镶缝耐候胶无断条老化，上部与主体立面连接处八字缝要深入立面 1520MM。4办公室、壁纸会议室或布墙面

11、：表面平整，接缝均匀、平直，无起皮、裂纹。5釉面砖墙面：表面平整、缝隙均匀、无空鼓、裂纹现象。6内墙石材：表面平整，无开裂，不脱落。7外墙涂料：表面平整、无空鼓、起皮和裂纹。顶棚日常养护顶棚日常养护1粘贴吸声板顶棚：层平整，粘贴牢靠，不鼓包，接缝均匀，无脱皮、开裂现象。2矿棉吸音板吊顶：面层平整，边角无明显裂缝，中部无拱起高度。3纸面石膏板吊顶：面层平整，龙骨与吊顶安装牢固，表面涂料不起皮、颜色均匀。4铝合金板吊顶：龙骨与吊顶安装牢固，无变形，接缝一致，易拆卸检修。门窗日常养护门窗日常养护1大厅门：门框牢固，门扇不得下垂，五金配件齐全，密封胶不老化、断条、开裂。2防火门：安装朝向正确，门扇不变

12、形，五金零件牢固齐全，无油漆脱落，闭门器润滑良好，开闭灵活，速度适中，按要求处于常闭状态。3夹板型木门：框牢固，扇无下垂、弯曲、翘扭，缝隙不超过要求。4玻璃门：窗框安装牢固，窗扇无下垂、变形，开启灵活，封闭严密，五金牢固，密封胶不老化、不开裂，无渗水。楼顶、屋面日常养护楼顶、屋面日常养护1.上人屋面：不得渗漏，表面平整，无裂缝，无积水。2.不上人屋面：无渗漏，表面平整，保护层完好、无裂缝，外刷银粉或色剂无褪色现象。3.卷材防水：表面平整无渗漏，不空鼓、皱折，无积水。4.不锈钢栏杆：安装牢固、焊接密实，无开焊、开裂、松动。5.踏步：表面平整，无破损、开裂、防滑条完整。6.楼梯扶手：牢固、平滑，无

13、裂纹，外刷漆颜色均匀，纹理清晰。第四节第四节 建筑物土建维修、养护和管理方案建筑物土建维修、养护和管理方案服务要求：服务要求：清理露天平台和内管线沟杂物，疏通楼宇下水和雨落管；定期清扫屋面，及时补漏。服务方案：服务方案：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞，室内给水系统小修、换管，排风管道堵塞；建筑物所有门窗故障等，自接到报修之时起 15 分钟内到达现场处理。非急性小修修复期限：接到保修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。室内地面、散水室内地面、散水小修内容：小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏或残缺的，应修复，如磨损过

14、薄影响安全的，应局部拆换。质量标准：质量标准：修复后应平整、光滑、接搓平顺。室内墙面及顶棚室内墙面及顶棚小修内容：小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准：质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复其原有的使用功能，抹面应接搓平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。检修门窗检修门窗小修内容：小修内容：门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换。质量标准：质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头。时限要求：时限要求：自接到报修之时起 15 分钟内到达现场处理。清扫屋面、雨落

15、管等清扫屋面、雨落管等小修内容：小修内容：每年应将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净，雨落管局部残缺、破损应更换。质量标准：质量标准：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件。屋面补漏屋面补漏小修内容：小修内容：屋面局部滴漏以致影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标准：质量标准：屋面补漏后应达到不再滴漏的效果。第五节第五节 市政公用设施及附属配套设施的维修、养护和管理方案市政公用设施及附属配套设施的维修、养护和管理方案服务内容：服务内容：包括道路、地面停车场、雨污水管道、道闸系统、大门的维修、保养和管理。服务方案：服务方案：道路养护道路养护一、路基各部分经常保持完整，各部尺寸保持规定的标准要求，

16、不损坏变形，经常处于完好状态。（一）路肩:保证土路肩整洁，对土路肩的垃圾、杂物清除、外运；硬路肩整洁、无沉陷、缺损，横坡适度、边缘顺适，与路面接茬平顺，排水顺畅；确保路基保持原几何尺寸。路肩外侧边缘被流水冲缺，或车辆碾压形成缺口时，应及时修复。种植草皮的路肩，经常进行修剪，不得有杂草，草高保持在 10cm 以下，保护路肩不被冲刷。（二）边坡边沟:保证边坡边沟整洁，对边坡边沟 2 立方米以内的垃圾、杂物当天由人工进行清除、外运，2 立方米以上的于 3 天内人工配合机械清理完毕。每天安排专人拾捡塑料袋、纸屑等白色污染物；及时疏通边沟；对由于水毁、车毁等各种原因造成的边坡边沟损坏（单处填方小于 2

17、立方米）进行整修、加固，边坡、边沟线形保留原几何尺寸(内边坡 1:1.5，外边坡1:1)；浆砌片石边沟要无沉陷、缺损，表面平整坚实、整洁，排水顺畅。（三）其他构造物:泄水槽、石砌边沟、辅道涵等构造物疏通瘀塞，清理杂草，保证纵坡符合要求，排水畅通，保证路基、路面不积水和边沟内不长期积水。及时对防护工程进行检查，汛期每周巡查一次，平常一月一次，做好巡查记录。巡查中发现的破损部分，2 天内修复完毕。二、春融前，特别是汛期前，要对排水设施进行全面检查、疏通，并将疏通路段做好记录，采取相应措施保证在雨季和洪水来临之前做好水毁预防工作。三、雨中必须上路巡查，及时排除堵塞并疏流，防止水流直接冲刷路基。暴雨后

18、应在 2 天以内重点检查一遍，如有冲刷、损坏，应做好记录并及时修理加固，如有堵塞应立即清除，修复时采用的结构形式必须与原结构一致。雨后及时查看水毁情况，对缺口、冲沟、坍塌等小型水毁，单处 2m2 以内，当天恢复完毕；2m3以上的及时上报养护科，并于 3 天内进行恢复。四、路肩上严禁堆放任何杂物。对于防滑砂等养护材料，应在路肩以外设置堆料台，对大中修工程所需的砂石材料，确因用地困难而必须堆放在路肩上时，应做到料堆内侧距路面边缘不小于 30CM；对平路肩路段，料堆的长度应不大于10M，每料堆之间的距离不小于 1M，以利排水，桥头和平曲线内侧、陡坡路段不得堆料。五、路肩的清扫保洁应与路面的保洁工作同

19、时进行，严禁将杂物堆积在路肩上，路基上小的堆积物应由养路员随时清除出路基以外，大的堆积物报分局并做好记录及时清除，保障路容整洁美观。六、地面停车场（一）地面开裂、起尘、翻砂、严重磨损处理方法:如果地面破损相当严重以及原地面平整度太差的地面，我们可以使用专用机械将突出的表层并进行找平处理。（二）混凝土地面和固化剂地面开裂、起尘、翻砂、严重磨损处理方法:对于这种已经起尘、翻砂、开裂、严重磨损的固化剂地面和混凝土地面，只需使用专用地面修补材料对原地面进行修补找平、然后进行清洗和打磨，再使用混凝土密封固化剂。（三）金刚砂地面起尘、翻砂、褪色、开裂、污染。处理方法:把原地面先进行除尘、清洗并打磨，再修补

20、。对于水泥地面，为避兔干燥二次扬尘，可间隔进行湿润清洁。无滥用机械，使用时尽量避免重物对地面的过分敲击，避免不必要的磨损，同时不要用过重的交通及负载，与地面接触处避免产生划痕。环氧地坪漆表面清洁一般用清水即可，难清洗的污渍，使用洗涤剂，然后用水清洗，对于特备顽固的污渍，也用机械清洗，注意不要地面施压、磨损过大影响平整度及光泽度。避免车库地面化学物品的污染。清洁地面时选用软质拖把或干湿两用吸尘器，但注意地面的湿滑度。如因时间较长引起的小部分的刮花及磨损，可进行局部维修，若面积较大建议从新滚涂一遍。雨污水管道雨污水管道1.1.日常养护：日常养护：日常养护是指为了管网设施正常运行，对日常巡查中发现的

21、问题进行处置，包括管道的冲洗疏通，检查井的清理、整修，更换井盖，放气等工作。2.2.季度维修：季度维修：季度维修是指对季度普查出的问题管网设施，日常养护无法完成的，积於厚且长的管线、检查井进行人工清淤和管道冲洗；渗漏、错口、变形、脱节管道的修补，视管径粗细、管道材质等情况，根据实际情况采用合适有效的办法进行修复，采用人工修复如焊接、浇筑混凝土封；或机械修复如机械喷涂防水防渗漏涂料等。3.3.应急处置应急处置：接到应急抢修任务，应急抢修部马上出击，第一时间赶至现场，将现场维护控制防止事态扩大,根据现场情况做出抢修部署并有序实施，注如塌方、污水外溢、汛期雨水灌入污水管道等。第二章第二章 供电设备管

22、理维护方案供电设备管理维护方案第一节第一节 服务内容服务内容一、变配电室设备维护保养；二、室外输电线路维护；三、室内线路及用电设备维修；四、照明设备维护保养（灯具由采购人负责提供）。第二节第二节 服务标准服务标准一、供电管理和维修人员必须持证上岗；二、配电室 24 小时值班，保证24 小时不间断供电，每班值班人员不少于 2人；三、严格执行用电安全规范，确保用电安全；四、定期检修设备，确保设备的良好性能和安全运转，做好配电、避雷设施设备维护和定期检验工作；五、日常维护检修，确保供电线路、照明灯具、配电箱及开关的完好和安全使用；六、设备故障 10 分钟到场处理，设备零星维修合格率达到 100，一般

23、性维修不过夜；七、保证夜景照明、节日灯系统正常运行，并按采购人要求关启。八、统筹规划，做到安全、科学、节能、合理用电，配合采购人做好节电工作；第三节第三节 服务方案服务方案供电系统管理方案供电系统管理方案一、管理内容一、管理内容1.对供电系统进行巡查，日常保养。2.对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。3.确定专人负责供电系统检查、保养，责任到人。二、管理措施二、管理措施1.制订供电系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。2.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。3.抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4.加强供电系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。三、供电设备的管理：三、供电设备的管理：对供

24、电设备进行管理的目的是保证其正常运行，供电不间断。为此，首先应了解和掌握全部设备的各种资料。应掌握的资料包括以下几个方面：1.供电范围内建筑物的构造方式、用点内容及主要要求；2.供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配件方法（如高、低压重点保护单位，单、双路供电等）；3.全部电气平面图、系统图；4.施工中的各级各阶段的验收证明书、变更洽商纪录（如绝缘遥测记录，接地点组织的测定，单、全负荷实验结果报告和支路的负荷电流实测记录，电压变化情况记录等）；5.核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致，地下埋设管路的具体位置与平面图是否一致；6.正式使用后，业主的主要用电设备数

25、量、容量及使用规律与负荷变动情况等。四、管理办法：四、管理办法：一般包括下列内容：1.定期巡视维护和重点检测根据供电范围内的具体情况，参照供电局的电气设备运行管理规程,写出固定的巡视日期和内容（可分为一般部位和重点部位、一般项目和重点项目等）；根据设备的使用频率和季节的不同，定出测定的项目，如雨季前要进行遥测地极的接地电阻值，夏季要进行遥测线路的绝缘电阻值，以及特殊节日前的有关项目检查等。2.建立各项设备档案所有较大的用电设备均应按台编号，建立档案，如锅炉房内的风机、水泵、厨房内的机具。一般建立如下档案：电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸；用电电压、频率、实测电流等有关数据；维修记录、运

26、行记录、巡视记录及大修后的实验报告记录等。3.积极有效地宣传安全用电、和利用电的知识，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。五、供电设备的维护与保养五、供电设备的维护与保养供电设备的维护范围，须按照供电规则中所规定的产权分界点的划分原则来执行。依据全国供用电规则对维护管理与产权分界的界定，供电局与用户电气设备的维护管理范围遵照以下原则：1.低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物为分界点，支持物属供电局；2.10 千伏及以下变压供电的，以配电室前的第一断路器或进线套管为分界点，第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定；3.35 千伏及以上高压供电的，以配电室前的第一断路器或进线套管为分

27、界点，第一机电杆属供电局；4.采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供电局与业主协商确定；5.产权属于业主的线路，以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点，第一基电杆维护管理责任由双方协商确定。计费电度表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等均由供电局负责。对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。应根据供电范围内的具体情况，参照供电部门的电气设备运行管理规程,定出重点检查的项目。供电规程中的所有规定都是系统正常运行的保证也是维护保养的标准和依据。主要有以下内容：1.观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电源的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电

28、流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异；2.核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合（按规定采用热元件时，整定值为负荷电流的 1-1.5 倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5 倍选用）；3.配电箱的固定是否牢固，箱内期间是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆，熔短器有无焦痕；4.导线绝缘是否良好（用兆欧表摇测绝缘电阻值，低压线路应不低于 0.5 兆欧），各类绝缘导线的绝缘是否老化，特别是各接头处有无变焦、变脆，绝缘包布有无失效，接头之间有无电腐蚀现象；5.沿墙及沿顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤，有无其他物品触碰到

29、线，室外架空线的瓷瓶是否破裂，导线垂度是否过大，有风时导线摇拽线间有无相碰现象，电杆是否歪斜，木杆根有无糟朽、缺土、下凹；6.金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管线固定是否牢固，管子接头有无脱扣拔节现象，管子有无塌腰变形；7.各用电器具，如灯头、开关、插座等是否牢固，灯头吊线据地是否太低，有无自行拉扯的临时线路等；8.各种地板的接地电阻是否符合规定（防雷接地 10 欧姆以下，保护接地 4 欧姆以下），接地导线有无伤痕和腐蚀；9.特殊房间应有特殊要求，如潮湿、高温、易燃、放爆等场所应按照有关规定重点进行检查维护。六、线路的常见故障及检修六、线路的常见故障及检修线路的常见故障包括断路、

30、短路、接触不良及漏电等。在检修时，首先应根据各种现象加以综合分析判断，找出故障原因及故障所在，在按情况加以排除。1.断路，分线断路和中线断路两种，应换新线。2.短路，是指相线于相线之间、相线与中线之间或相线与接地线之间断接的现象（即电阻等于或接近于零），应环线或重新包扎。3.接触不良，是指在正常使用中发现电压有较大的波动或者照明发光发暗或忽明忽暗。应分段检查，找出接触不良部位重装重接。4.漏电。这是因为导线老化、受潮、绝缘层损坏或受环境破坏而造成电流泄漏，严重的能造成人身事故，或造成不能正常用电。检查方法时用兆欧表测量线路或设备的绝缘电阻，然后按具体情况予以修复或更换。5.管子配线的绝缘电阻的

31、测量及换线。由于管子里导线在长期不通风、散热极差的状态下工作，导线的绝缘层及易发生粘连、变脆、老化，导致导线绝缘电阻下降。此时，必须对管内导线进行更换。七、电力系统的操作七、电力系统的操作1.电气设备的实际状态很难一目了然，有了模拟图板，可以明确展示供电方式和电器设备间的相互联系及其各断路器的合、断状态。2.可以正确部署安全措施，防止错误操作事故，并借以指导值班人员进行倒闸操作的模拟演习。3.可以进行日常培训练习，提高值班人员的操作技术水平以及处理事故的能力。4.可以加深值班人员对电力设备的接线方式、布置方位、命令代号的记忆。八、变配电所高低压电器设备部分停电工作的制度如下：八、变配电所高低压

32、电器设备部分停电工作的制度如下：1.变配电所高低压电器设备部分停电工作，应执行变电停电工作票。工作票的主要内容应包括：工作内容、工作地点、停电范围、停电时间以及安全措施等。2.工作范围应在工作票中用单线系统图加以注明，用不同颜色标明停电及带电部分。3.在工作票中，应填写清除所要拉开的隔离开关和断路器的高度编号，并应注明装设接地线的确实地点和应设的遮拦和标示牌等。4.工作终结，要履行送电前的检查以及工作负责人在工作票上签名等手续。九、重点检查的内容如下：九、重点检查的内容如下：1.工作的必要性。2.工作是否安全。3.工作票上所填安全措施是否正确。4.工作票所划停电范围是否正确，有无其它电源返回的

33、可能。5.所指派的工作负责人和工作人员的技术水平是否能满足工作需要，能否在规定的停电时间内完成工作任务。6.所准备的工具、材料以及安全用具是否齐全。十、工作监护制度十、工作监护制度工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的职责是保证工作人员在工作中的安全。所监护的主要内容如下：1.部分停电时，监护人应时刻注意工作人员的活动范围，使其与带电设备保持规定的安全距离。2.带电作业时，除应监护工作人员的活动范围外，还应注意工作人员是正确使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正确等。3.监护人发现工作人员中有不正确的动作或违反规程的做法时，应及时提出纠正，必要时可令其停止工作，并立即

34、向上级报告。4.监护人在执行监护时，不应兼做其它工作。在下列情况下，监护人可参加班组的工作：全部停电时；在变电所内部分停电时，只有在安全措施可靠，工作人员集中在一个工作地点，工作人员连同监护人不超过三人时；所有室内、外带电部分，均有可靠的安全遮拦，完全可以做到防止触电的可能时。十一、凡遇到下列情况时，可不填写工作票：十一、凡遇到下列情况时，可不填写工作票：1.事故紧急抢修工作。2.用绝缘工具做低压测试工作，如用钳形电流表进行的测试工作等。3.线路工作人员在巡视或检查外观时。十二、工作结束后送电前，进行安全检查的内容如下：十二、工作结束后送电前，进行安全检查的内容如下：1.工作负责人应会同值班员

35、对设备进行检查，特别要核对断路器及隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填的实际情况，核对无误后，双方在工作票上签字。2.拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌，恢复常设遮栏、换挂标示牌等。3.清点现场工具和材料，不应有遗漏。4.工作负责人对工作范围进行全面检查，认为没有问题后宣布工作终结，带全体工作人员撤离工作地点之后，方可办理送电手续。5.送电后，工作负责人应检查设备情况，运行正常后才可离开现场。十三、供电设备保养规范标准十三、供电设备保养规范标准:序序设备名称设备名称维修保养内容维修保养内容实施单实施单实施月实施月号号 应无积灰、污垢 所有接线螺丝牢固 温控仪表和跳闸信号正常 测量线圈的绝缘电阻

36、 预防性试验 变压器声响：无杂音，无放电声 变压器外壳：清洁，无积尘和杂物 线路高低压连接线：油位正常 有无漏油：不形成油滴1电力变压器 高低压套管：无破损、裂纹 线路高低压线连接点：无过热、变色，无氧化现象 防爆筒的防爆膜：完整 变压器温度计:完整，指示正确 变压器呼吸器:呼吸器完好，干燥剂潮解不超过 1/2 地线:接触良好，不松动 铭牌和编号牌:齐全，清楚2高压进线柜 柜内各零部件，电缆接头，连接螺栓无位位份份维修班4-5 月年检3高压计量柜松动断裂，无电击痕迹 接地开关触头四周及联锁件应无锈蚀或其它损坏，用软布清洁触头、触头关闭专业公司、正常，无异常声响，操作灵活4-5 月维修班、合闸开

37、关操作灵活正常，与接地开关年检变压器开关5机械互锁可靠柜4高压 PT 柜 熔断器上、下端硅胶隔膜无凝固6高压隔离柜 外观无灰尘污垢，无异常气味噪音 开关指示正常，指示灯正常7高压联络柜 设备编号及标牌：明确 操作机构：分、合闸标示牌正确8高压开关柜 接地线：接触良好，不松动3、6、9、12 月9中央直流屏10动力配电柜 接地线：接触良好，不松动 母线:相序正确，无脱落现象维修班维修班2、8 月维修班2、8 月维修班维修班维修班维修班维修班3、6、9、12 月1、4、7、10 月1、4、7、10 月1、4、7、10 月2、5、8、11 月11照明配电柜 操作手柄:完整 刀开关触电：接触良好，位置

38、正确12应急电源柜1314生活水泵控制柜空调系统控制柜 指示灯 仪表：完整，指示正确 线路：整齐，有标志 连接点及接线螺丝：无过热、变色无氧化现象 灭弧罩：齐全、完整齐全，完整 设备编号及标牌：明确、完整消防系统15控制柜16低压电容柜第三章第三章 给、排水及供暖系统的运行及维护方案给、排水及供暖系统的运行及维护方案第一节第一节 服务内容服务内容一、水泵维护保养；二、给排水、供暖管线维护；三、办公区域内供水、供暖设备的养护；四、公共用水、消防泵、供暖管线的维护。第二节第二节 服务标准服务标准一、保证办公区给排水及供暖设施、设备的安全运行和正常使用；二、加强巡视检查，保持供水设施周围的环境整洁，

39、水池要加盖锁，每年清洗消毒一次，并每周进行检查；三、保证供水安全，每年进行一次水质化验，化验单妥善保管以备随时检查，有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）；四、供水管理的操作人员应按规定进行健康体检，并取得健康合格证；五、保持设施设备完好，无跑、冒、滴、漏现象；六、设备出现故障时，维修人员在10 分钟内到达现场，设备维修合格率100，一般性故障排除不过夜；七、无特殊情况，保证供水 24 小时不间断，零星维修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要在明显位置张贴“停水通知”，并采取临时供水措施。八、定期清掏区域内化粪池，不得外溢，保证排水设施通畅。九、配合业主方执行政府节水工作规范

40、，完成“争做节水型单位”工作落实。第三节第三节 服务方案服务方案一、考核办法一、考核办法1.每月项目经理对水暖工的工作情况至少进行一次捡查。2.每周工程主管对水暖工的工作情况至少进行一次检查。3.考核标准：给排水专业人员严格遵守、执行公司各项管理制度；值班人员在岗值班，并按要求对给排水设施设备进行巡视检查；各类给、排水无跑、冒、滴、漏现象，设备设施完好；保持室内外排水系统畅通。维修人员在接到报修后 10 分钟内到达维修工作现场，维修合格率达到 100；按期保质保量完成设施设备保养计划；领导交办的临时工作的完成情况；认真做好各项工作记录和登记；值班环境整洁，文明服务，无因服务质量发生的用户投诉。

41、二、日常服务措施二、日常服务措施1.加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；2.建立正常供水管理制度。负责与相关部门联系，定期做水质检测，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏；3.对供水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修；4.阀门每月开关灵活性检查、定期为丝杠加注润滑脂；5.定期对排水管道进行疏通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通；6.保证公共部位排水通畅，负责定期检查消防给水设施，发现问题及时解决；7.设备出现故障，及时发现并解决故障，维修人员应在接到报修后10 分钟内到达现场，维修合格率 100%，一般事故排除不过夜；8.节约用水，符合市政府规定的节水要求；9.定期清洗开

42、水器，去碱、去水垢，保持洁净、光亮。三、给排水系统管理方案三、给排水系统管理方案1.制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。2.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。3.抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4.加强给排水系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。四、供水管理制度四、供水管理制度*项目部项目部1.项目部应尽力保证随时向业主供水。在确实需要临时停水时，应至少提前一天通知业主，长时间停水应采取临时供水措施，向业主供水。2.项目部定期对业主用水量进行分析，发现用水异常应提醒业主，并帮助查找原因。3.进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体员工节约用水意识。4.管理员在日常巡查中发现跑、

43、冒、滴、漏现象，应立即报修，杜绝浪费。5.清洁、绿化工在用水时应注意节约使用，避免浪费。*维修组维修组1.维修组主管负责水泵房、水池、水箱的钥匙管理以及水池、水箱的清洗工作。2.给排水维修工必须了解、熟悉办公楼内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门的位置。3.给排水维修工负责给排水系统的运行操作、巡查以及维护保养。五、给排水设备运行维护操作要点五、给排水设备运行维护操作要点*巡视监控巡视监控1.管理员每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。2.巡视监控内容如下：泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有

44、无异常气味；电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；机械水压表与 PC 上显示的压力是否大致相条例，是否满足供水压力要求（正常值为 4.5kgf/cm2）；水池、水箱水们是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阍是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；雨水井、沉沙井、排水井是否有塞现象。3.管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了问题，应及时详细地汇报给机

45、电维修部主管，请求协助解决；整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。*给排水设备设施异常情况的处理给排水设备设施异常情况的处理1.主供水管爆裂的处置：立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房；立即通知服务中心主管及机电维修部主管。机电维修部主管联络供水公司进行抢修；负责通知业主关于停水的情况；服务中心在机民维修主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；供水公司修好所爆部位水管后应由维修管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。2.水泵房发生火灾时按火

46、警、火灾应急处理标准作业规程处置。3.水泵方发生水浸时的处置；视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹而擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。*水泵房管理水泵房管理1.非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显示

47、眼处。水泵房内严禁吸烟。4.定期打扫水泵房的卫生，清洁水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。5.水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由机电维修部主管统一保管，其他管理员不得私自配钥匙。*数据记录数据记录管理员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记表内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交机电维修主管存档，保存期为二年。*记录记录给排水设备设施运行管理日记*相关支持文件相关支持文件1.给排水设备设施维修

48、保养标准作业规程2.火警火灾应急处理标准作业规程六、给排水设备运行维护管理制度六、给排水设备运行维护管理制度1.非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。3.水泵房应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房的设施（备），做到地面墙壁、天花、门窗、设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。5.水泵房应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，其他人员不得私自配钥匙。7.交接班要求（

49、1）接班人员应准时接班。（2）接班人员应认真听取交班人交代，并查看值班记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在值班记录上签名。（3）交接班必须在一定情况下进行 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；水泵房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。（1）水泵房发生水浸时的处置 视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关。堵住漏水源。如果漏水较大，应立即通知维修中心经理，同时尽力阻滞进水。漏水源堵住后，应立即排水。排干水后，应立即对湿水设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自

50、然通风、更换相关管线等。确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行。七、给排水设备维修保养工作程序：七、给排水设备维修保养工作程序：*给排水系统维护保养计划的制定与实施（1）影响因素制订给排水系统维护保养计划应考虑以下影响因素：给排水设施（备）使用的频度；给排水设施（备）运行状况（故障隐患）；合理的时间。（2）维修组组长每年 12 月制订下年度的给排水系统维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划，上报维修中心和工程技术部审批。（3）小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。（4）维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。八、给排水设施（