宁波天伦广场项目报提报稿页课件.pptx

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1、作为一个城市商业功能体，不能孤立的单纯从项目所处区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展角度，从更广视野来分析，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目发展起到重要的指导与借鉴意义。第1页/共104页这是一块充满活力的土地这里将是宁波人气最旺的城市功能商业区在宁波迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们项目就立足于这里 在市场角逐者中我们第一感觉是欣喜，我们第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样思考呢？我们思维经历了三个阶段。第2页/共104页F First-irst-战略篇S Second-econd-商业篇T Third-hird-定位篇第3页/共104页Fir

2、st战略篇战略篇对于一个城市商业功能体的战略考量第4页/共104页项目属性界定：城市黄金商业中心江东商业钻石中央2.12.1万平方米土地1111万平方米建筑高尚酒店、办公、集群商业这预示着：1111万平米城市商业功能体即将横空出世，城市巨擘、露显新都市风范！从此，一个江东新中心即将崛起，人们生活及消费习惯将被改变是需求，还是趋势？是需求，还是趋势？第5页/共104页北联中提升东扩南统筹三江口市级中央商务区 东部新城区未来都市形象标志性区域 鄞州新城区 现代化生态城区 东扩、北联、东扩、北联、南统筹、中提升南统筹、中提升n城市发展，一般为向心增长和离心增长；n宁波在离心增长的同时，政府也在加强向

3、心增长（提升中心）的模式，这种增长模式将进一步强化宁波中心城区核心地位，改变人们生活方式，提升了稀有地块价值；n本项目承担江东区政府中心膨胀策略的排头兵；n那么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？规划，意味着有机会第6页/共104页机遇项目机遇在于利用区域中心都市圈的区位优势，融入商业核心功能圈，成为主流商业功能圈扩容的差异化有机补充，迫使商业核心区整合重组，进而升级并运营城市中心；目标立足江东，运营城市，辐射宁波乃至周边区域，跳出江东，使本项目区域化、比肩大宁波！空白，老区域整合重组、运营城市未来对内互补、对外辐射，一个新中心、城中功能区第7页/共104页机会，站在城市运营高度，去

4、诠释以新商业功能主义，打造宁波城市商业功能中心高档公寓区；工作生活区；餐饮聚集区；休闲娱乐区；时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。l商业功能中心、一站式的便利和满足“新商业功能主义”强调以都市中心为工作生活核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。l最具“个性、时代、效

5、率”的新商业功能主义生活主张“新商业功能主义”模式占据城市资源交汇中心地带，缩短现代人时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率；第8页/共104页构建宏筑，我们罗列跳跃思续。我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市商业功能进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.在形式上、规模上、空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。是标新，但怎样立异？是标新，但怎样立异？这正是我们要努力的方向第9页/共104页接下来，我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？探根寻源，我们不妨从商业市场分析开始第10页/共1

6、04页Second商业篇商业篇Q1:做什么？对于一个主题商业功能区，目的性消费研究第11页/共104页项目背景，位于江东区，主城区核心位置，定位于“江东核心商业”惊驾路宁波游泳馆家乐福宁波体育馆朝晖路颐高数码民安路中兴路地块现址为营业的”天伦广场”，原有建筑为两层钢构，为早期临时建筑，没有拆迁压力，项目未来三面为规划路，商业临界面不是很理想；第12页/共104页地块地块占地占地容积率容积率建筑面积建筑面积1#1#地块地块16392163924.54.597485974852#2#地块地块483848381.51.51315913159总占地面积总占地面积 约约2123021230平米（约平米（

7、约3232亩）亩）净容积率净容积率5.25.2总建筑面积总建筑面积110644110644平米平米用地性质用地性质商业用地商业用地2#2#地块1#1#地块地块构成，由两地块组成，占地约3232亩（2123021230平），总建面约1111万平2#2#地块1#1#地块周边道路设施完善，通达性强，为江东区传统核心商业区域；早期天伦广场经营良好，且紧邻家乐福超市；第13页/共104页我们做什么呢？面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点在市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！那么，做百货能成功吗？第14页/共104页首先，让我们先看看区域商业 中信泰富广场 规模13.8万，商业约4万方;大型超

8、市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;世纪东方广场 规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓 雷迪森广场 建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业 维多利亚广场 商业规模100781平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场n商业主要集中沿中山东部与百丈东路展开；n主要商业业态为主题式酒店、沿街底铺、大市场、专业市场综合体，大卖场、大娱大超市综合体、办公楼综合体，未形成比较明显目的性消费场所，商业整体水平不高；n商业节点发展以跳跃式为主，相互辐射，从而形成商业带；第15页/共104页中信中信泰富泰富广场广场

9、基本资料：位于江东区桑田路与民安路交界处项目占地3.99公顷，总建筑面积为13.8万平米，由香港中信公司投资建设，总投资额为1亿美元；项目规划：集国际连锁大卖场、高档商务楼与国际精品商业三大部分与一体的多功能商务广场。其中国际连锁大卖场规划为4层，建筑面积为27010平方米，建筑高度23.90米；项目引进超市华润万家；高档商务楼分22层1号办公楼（单层面积2000平方米，总高度99.05米）与17层2号办公楼（建筑面积21602平方米，总高度61.05米）两部分。商业运营模式：商业统一招商，不出售中信泰富广场，第16页/共104页地理区位：位于滨江大道以东，通途路以南，江东北路以西，民安路以北

10、。基础参数：用地面积约128亩，总建筑面积33.86万平方米，其中地上23.04万平方米，地下10.82万平方米，总投资约34.1亿元；项目定位：和丰创意广场是由宁波市政府投资建设的基础性、战略性项目，街区位于三江口核心区域，交通便利，生态环境优美，城市配套齐全，格调优雅，街区周边旅游、休闲、娱乐配套设施一应俱全，能够为设计师提供24小时的工作环境。商业运营模式：统一招商，休闲娱乐类。和丰创意广场，第17页/共104页维多利亚广场，地理位置：项目位于江南公路以北，世纪大道以西基础参数：总用地面积：35333平方米总建筑面积：118840平方米地上建筑面积：77665平方米地下建筑面积：4117

11、5平方米项目规划：由地下二层，地上酒店区15层和商业区6层组成，总投资约4亿元左右；由HIP酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿维也那金色大厅（露天演艺广场）、休闲娱乐区（酒吧、KTV、洗浴中心等）、精品零售商业区构成。维多利亚广场突出休闲娱乐功能，着力打造宁波的时尚夜生活据点。目前已有部分商家签署了进驻意向协议，包括TESCO乐购、宁波翔风文化、香港谱乐迪、上海新美影院发展有限公司等。第18页/共104页世纪东方商业广场，项目地址：江东区中山东路（近福明路）基础参数：占地面积：7.78公顷总建面积：28.5万平方米零售部分 约135,000 办公楼部分 约 45,000 (共25

12、层)高档住宅 约36,000 项目规划：世纪东方广场是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性项目。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，目前引入了韩国知名影城，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。各楼层业态分布第19页/共104页平面图平面图 B1B1层层楼层主题楼层主题:生活类零售生活类零售General Shops一般零售店Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般小型店铺:46间主力/半主力店铺:3间餐饮:9间Department Store(Supermarket)Food CourtMetroLine1B058

13、百货(超市)B001B002B003B004B005B006B007 B008 B009B010B011B012B013B014B015B016B017B018B019B020B021B022B023B024B025B026B027B036B028B029B030B031B032B033B034B035B037B039B040B041B042B043B044B045B046B047B048B049B051B052B054B055B056B057B050B053765 m2814 m2341 m2152 m2116 m282 m285 m2262 m2174 m2146m2189 m229m21

14、55m2155m2155 m229m2134m2134 m275m248 m270 m270 m271 m270m2165m2146 m276 m277m259 m2186 m2169 m2240 m2122 m2128 m296m287m2160 m2158m2128m2112 m244m273 m261 m2115m256m2920 m2150m26,068 m270m266m253m266m270 m236m235m244m246 m253 m2自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯B038第20页/共104页General Shops时尚品牌店Anchor&Semi-

15、Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般店小型店铺:35间主力/半主力店铺:9间餐饮:6间KTV 大堂:1间楼层主题楼层主题:国际化品牌旗舰店国际化品牌旗舰店/服饰店服饰店/珠宝手表及配饰珠宝手表及配饰Main EntranceF151KTV LobbyF&B/餐饮Department Store百货F&B/餐饮F&B/餐饮F101F102F103F104F107F108F109F110F111F112F113F114F115F116F117F118F124F119F120F121F122F123F125F126F127F128F138F129F130F131F132F133F134F135

16、F136F137F139F141F142F143F144F145-1F146-1F147F148-1F149F150Cinema Lobby电影票厅F140Subordinate EntranceF146-2F146-3F106ATMF145-2F148-2946 m2524 m2439.5 m2414 m2337 m27,707 m2697 m2447 m2299.7m2990 m2852 m2256m2147 m2406 m2445 m2278 m2356 m2307m2395 m2438 m2124m2123 m2144 m2125 m2122 m2173 m292 m2127m286m

17、2136 m293m2104 m287 m287m276m2112 m294 m296m2112m290m276m287m268m2106m279.6 m284m244m228m228m246m277m243.2m2127m2108m234 m2F105中山东路(Zhongshan East Road)福明路平面图 1 1层第21页/共104页楼层主题楼层主题运动、休闲、配饰等运动、休闲、配饰等品牌品牌General Shops时尚品牌店Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般店小型店铺：25间主力/半主力店铺：7间餐饮：6间F&BDepartment Store百货

18、F&BF&BLarge Size Restaurant大型餐饮F204F205F206F234F236F235F237F238F239-1F240F241F243F242F203F207F215F216F208F209F210F211F212F213F214F217F218F219F220F224F223F222F221F225F226F227F228F229 F230F231F232F233F239-2F&BF201583 m2743m2F202473 m2682m2392 m2637 m28032m2991m2880 m21900m22000m2541 m2440 m2412m2334m2

19、143m258m2123 m2139 m299 m297 m287 m276m2101 m2112 m2108 m244 m275 m243 m2120 m2208 m2173m292m2127m2127 m286 m2113 m2103 m276 m287 m287 m275m267m276 m2平面图 2 2层第22页/共104页运动公园主力/半主力店铺：4间餐饮：1间小吃店：1间运动公园：1处影院大堂：1间楼层主题楼层主题:家庭娱乐家庭娱乐Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮Cinema/电影院F304F303F301Book Store/Music书店/影音F

20、305Home Appliances/Home Decoration家用电器/家具Sports Park运动公园Department Store百货Large Size Restaurant 大型餐饮F302百货1880 m25048 m26973 m22558 m21877 m24182 m2平面图 3 3层第23页/共104页Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店主力/半主力店铺：2间餐餐饮：1间F&B/餐饮楼层主题楼层主题:家庭娱乐家庭娱乐/餐饮餐饮F401-2F401-1KTVKTV UseF402LargeSizeRestaurant大型餐饮GYMF4034236 m21

21、880 m21495 m21904 m2平面图 4 4层第24页/共104页其次，市中心百货竞争如何，是不是已经饱和了？目前城市商圈以三江口为主，鄞州商圈为辅，而城市东部缺乏商业核心n三江口商业区：最早综合商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北老外滩和江东多条商业街组成;n万达广场商业区：随着鄞州区中心区成熟，周边人气剧增，成为继三江口后，又一个全市级商圈的商业区;n其他区域型商业和特色商业街区：家乐福天伦商区、开明街（月湖盛园）、日湖婚庆广场等，基本处在三江口商业区的3公里范围内;第25页/共104页v海曙区 天一广场：综合性最强的商业中心，以名品专卖店、专业店及百货店等业态为主。鼓楼：

22、以各类字画、古玩、文化书籍、工艺旅游品为主，适量发 特色小吃的旅游文化区。v江东区 金光中心：以商务为主、兼有一定量高档商业和休闲功能的商业中心。v江北区 老外滩：以高档次为主的文化商业区，具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业区。最能代表宁波特色的现有的商业区域多个商业圈共同发展，但规模和辐射范围难敌传统三江口商圈第26页/共104页商业广场分布示意图 综合体,市场分布较为分散，竞争激烈n分布：宁波市区商业广场在市区各个区域均有所分布；n体量：从整个商业体量来看，体量较大，竞争激烈；n业态：宁波商业广场业态上比较类似，以超市、百货、影院为主力店，市场细分并不十分明确；第27页/共104页三

23、江口核心商业区三江口核心商业区用地面积:70余公顷 商业面积:100万平方米左右规模范围：三江口商业区主要由天一广场、老外滩及金光中心三个商业区块组成。东至彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行街，北至车站路，可直接辐射海曙、江东、江北三个区块。三江口商业区是宁波三江口商业区是宁波2005-20202005-2020年城市商业体年城市商业体系规划的城市重要商业中心系规划的城市重要商业中心三江口商业区基本涵盖了宁波所有消费群体，是目前和未来十年难以撼动的市级商业中心天一广场天一广场鼓楼鼓楼老外滩老外滩金光中心金光中心传统三江口核心商业区,在宁波地位稳固，辐射力较强第28页/共104页未来宁波商业

24、将形成3 3个层次的发展格局万达广场，立足区域商业中心，江北与鄞州万达遥相呼应江北万达广场商业中心第29页/共104页天一与万达广场，对宁波商业发展有着里程碑意义重大事件重大事件对商业地产市场影响对商业地产市场影响天一广场天一广场天一广场是宁波标志，总投资达14个亿、总建筑面积为22万平方米，国内最大的“一站式”购物休闲中心，是甬城集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的超大型商业广场，其商铺全部用于租赁经营；天一广场改变了宁波商业市场结构，使得原来分散商业聚合一起，出现了真正城市中心商业街区；万达广场强万达广场强万达广场包容着大商场、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动

25、、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作模式为宁波商业地产市场带来新的思考;第30页/共104页 ConditionCondition（现状）（现状）地理位置地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面客户层面：大量百货，有限客户；QuestionQuestion（问题）（问题）百货在百货在市中心市中心已经饱和已经饱和结论，百货在市中心已经饱和结论：以百货为主的综合型商业已经很多，特别是百货业态在区域中竞争激烈；第31页/共104页把百货消费者从市中心拉到

26、本项目，他们消费习惯允许吗？第32页/共104页购物,场所的偏好超市、购物中心、步行街和大型百货是最吸引居民消费的购物场所；中小型商场/百货和便利店等吸引力有限规模越大，吸引力越大。购物区域,选择经常消费区域经常去的特色商业n三江口和大型超市家乐福、麦德龙等商业集中区是最主要的购物区域；n天一广场是最被认可的特色消费区域第33页/共104页较强随意性和目的性，两极分明；收入越高，消费随意性越强；收入越低，购物计划性越强；家庭年收入家庭年收入5 5万以万以下下5-75-7万万8-108-10万万11-1511-15万万16-2016-20万万20-2520-25万万2626万万以上以上消消费费形

27、形式式专程专程消费消费41%43%36%42%21%20%顺道顺道消费消费24%19%7%11%36%无目的无目的消费消费29%33%50%42%43%100%80%其他其他6%5%7%5%购物,目的性购物,通勤方式n购物班车还没有被普遍接受，说明超市辐射半径有限，商圈间竞争尚不激烈；n家庭年收入超过2020万，自驾车购物特征明显；第34页/共104页去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固n占60%60%人逛街首选天一广场，选择到市心商圈的人占到了90%90%；n目前，宁波人市中心逛街情节根深蒂固；n去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；n据调查，宁波人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌

28、专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐；第35页/共104页在宁波，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，上海西郊百联第36页/共104页百联西郊购物中心位于长宁区仙霞西路剑河路口，总建筑面积11万平方米。在其开业一年之际已出租率100并且商铺租金高达8元/平方米/日，而周边大商场商铺租金仅2-3元/平方米/日。开业一年来平均日客流量为58万。25万人口中高档社区西郊百联西郊百联占地面积3.43.4万平方米，建筑面积1111万平方米，营业面积6 6万平方米；整个建筑物分地下二层和地上四层西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区

29、域，周边2525万人口中高档社区为其提供了充足的客源案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第37页/共104页开放式空间布局是西郊百联最大的特色西郊百联采用半开放式空间布局，是国内首个半开放式社区型购物中心，为客户提供去新的购物空间案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第38页/共104页哑铃状布局，一条由中哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示；

30、更多的商机和展示；世纪联华友谊百货西郊百联哑铃状商业布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多的商机案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第39页/共104页15432规划亮点处处可见6案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第40页/共104页客户定位于中档满足最主流消费群体西郊百联业态齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、服务功能完善，满足消费者多方位需求，增强社区型购物中心的吸引力西郊百联目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLAHOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐

31、饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。包含了购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等几乎所有的功能，满足了消费者多方位需求，增强了社区型购物中心的吸引力案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第41页/共104页餐饮餐饮分类分类总计总计数量单比例数量单比例总面积比总面积比中餐1041.67%16.61%16.61%西餐1041.67%茶吧14.17%酒吧14.17%咖啡28.33%总计24-单比例100%购物购物分类总计单比例59.82%59.82%服装5473.97%书店11.37%器乐22.74%超市11.37%食品68.22%玩具11.37%饰品22.74%

32、茶烟酒11.37%医药12.74%通信11.37%钟表眼睛22.74%总计73-单比例100%休闲休闲娱乐娱乐分类总计单比例23.57%23.57%游乐场330%棋牌110%足浴110%网吧110%摄影220%球类20%总计单比例100%统计统计-107-比例比例-100%100%除引入自身世纪联华、友谊除引入自身世纪联华、友谊百货之外，还引入迪卡侬、百货之外，还引入迪卡侬、特力屋、永乐家电、好乐迪、特力屋、永乐家电、好乐迪、迪信通等多家次主力店。迪信通等多家次主力店。主力店、次主力店多层次拉主力店、次主力店多层次拉动。动。案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第42

33、页/共104页一层业态布局01得一大药房 02迪卡侬运动专业超市03麦当劳 04巴黎贝甜 05可颂坊 06食家物语 07百思乐 09 ONLY 10YESORNO 11su 12春秋国旅 13-1进伊制造 13-2九安 14柯达冲印 15Etam 16茂昌眼镜 17亨得利钟表18星巴克 18-1DQ冰激凌19EDC 20Jockey 21Nike360 22友谊百货 23桂垄坊 24上海银行25必胜客 26避风塘 27一茶一坐 28、29味千拉面 30狄马考餐厅 31棒约翰 32永和大王 33肯德基 34街客 35世纪联华 36甜蜜蜜甜品屋案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上

34、海西郊百联第43页/共104页二层业态布局0101世纪联华 02麦当劳03巴黎三城04香云堂茶叶 05-1荣屋食品 05-2凤山茗茶 06FILA 07拉帕佳08benchBody 09江南布衣10V6银饰 11过路人 12天恩13古姿尼美发 14优衣库 15皓16IDFix17达芙妮18艾格19曼尼芬20芬狄201GEN简21TAKEIT22马可玛瑞23ACE24Theme24-1自由鸟2525友谊百货25-1柔婷美容26哈丝帝邦餐厅27萃峰茶叶28鱼晶园火锅广场 29波波啦妈妈意大利面30湘味小厨30-1亚加达巴西烧烤31布衣候粥道馆32一代天椒33雅点坊34棒约翰匹萨 35天天咖啡餐36

35、SUPERMARTEBASE 案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第44页/共104页三层业态布局0101 世纪联华世纪联华0202 迪信通迪信通03百Q手工站05香榭里家纺05-1NewBalance06李宁06-1NIKKO07霸狮腾07-1威鹏08凯普狄诺 09澳西奴10黛富妮 10-1NIKE11365博士蛙12ADIDAS13Levis14第五街 1515 永乐家电永乐家电 17康伴医药18必格玩具19小天使20巴布豆21红黄蓝22天尚婴童23白丽公主24叮当猫25迪斯尼26乔洛小熊27迪宝玩具28锅里斗29大碗鱼30韶菲美发31童美儿童摄影32樱桃小丸子

36、33拉比 34新华书店 35知音行 案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第45页/共104页四层业态布局0101 卡通尼乐园卡通尼乐园01-1好乐儿启慧中心02知音音乐培训中心03世纪仙霞影城04汤姆熊欢乐世界04-1儿童高尔夫05奈司桌球房 06大庄棋牌室07光大齿科08金造时休闲美容09万元方网吧1010 好乐迪好乐迪KTV KTV 案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联上海西郊百联第46页/共104页地下停车与商业利用并重配备配备600600辆停辆停车位车位地下停车与屋地下停车与屋顶停车并重顶停车并重案例借鉴案例借鉴上海西郊百联上海西郊百联上海西

37、郊百联上海西郊百联第47页/共104页西郊百联，位于上海长宁区，作为区域中心的大型商业项目，事实说明了做纯百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功-上海西郊百联，&本案目的性n区域购物中心的选址（包括生活特色街区商业中心）；n购物中心建筑形式创新；n客户定位、功能定位、业态布局的成功之处；n主力店作用（商业公司组团式发展方法）n规划和经营细节；项目解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在稍偏城市核心区域的大型商业项目：必须有主题，才能保证成功经营此案例与本

38、案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义第48页/共104页主题式-目的性消费,目的性消费PKPK随机性消费-目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%100%，口碑传播效果比较好。如去“上海西郊百联”是典型主题式目的性消费-随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“宁波市中心”逛街，则是随机性消费我们的选择我们的选择主题式目的性消费主题式目的性消费第49页/共104页我们面对着神圣而珍稀地块，他在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是ShoppingmallShoppingmall，还是艺术展览中心

39、，还是大型专业市场？还是。第50页/共104页Third定位篇定位篇Q2:怎么做?将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。第51页/共104页出发前，我们对宁波做了思考，对项目做了初步设想城市商业功能体主流建筑将是集“办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：自由、和谐、共享路在何方？-项目地块周边环境,主题性、目的性商业我们好像还没发现什么联系！项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好第52页/共104页项目主题定位，思考购物第一目的地城市商业中心(天一广场)购物第二目的地城市副商业中心成为购物第二目的地休闲娱乐第一目的地我们的目标由区域商业中心开始成长为城市商业核心功

40、能区宁波是一个很有消费力的城市，人均消费增长迅速；宁波只有一个城市商业极，街铺、社区商业与中心级直接对接，没有形成中间过度区域商业和特色商业；时尚、独特、融合的城市商业区，由于其个性特征，而形成为具有全市性的互动、体验、个性化的城市商业功能区我们可以形成什么是适合所有年龄层次的生活和商业综合体，能满足家庭、情侣、朋友聚会的场所。第53页/共104页路在灯火阑珊处-面对百货市中心的绝对统治地位，宁波人逛街根深蒂固的市心情节;我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势;路在“主题商业目的性消费”，即：中型体量，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖”

41、，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费特色商业。第54页/共104页关键词关键词:城市商业功能缺失城市商业功能缺失;配套、补合配套、补合;形成聚合效应形成聚合效应;娱乐娱乐休闲休闲日用品零售家电+ITIT、3C3C餐饮餐饮服饰零售商服商服配套配套中档百货项目商业结构模型商业功能补缺方向现时核心商业形态区域竞争分析，项目商业在不具备体量规模竞争条件情况下，商业功能存在区域业态补缺发展可能 中信泰富广场 规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;世纪东方广场 规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档

42、公寓 雷迪森广场 建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业 维多利亚广场 规模10万平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场第55页/共104页打造，宁波首座5D5D时尚乐世界【三个基本特征：目的性、多样性、参与性】目的性-使顾客消费 多样性-吸引顾客 参与性-留住顾客5D=3D(5D=3D(多维多维)+Daily)+Daily（天天）（天天）+Delight+Delight（高兴）（高兴）经济在发展，人们消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一

43、站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。项目定位，属性思考第56页/共104页5D5D空间,缤纷多维世界5D5D多维空间多维空间解析解析多维时间多维时间早、中、晚多维空间多维空间合理动线设计、消费可以相互穿插多维年龄多维年龄老人、中年人、儿童多维风情多维风情欧美、东南亚、中式风情多维享受多维享受“餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖国际级,六星体验我们设定鲜明的主题里，能满足人们“视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透感受服务；Happy eat-Happy eat-食乐（欧美、东

44、南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；Happy play-Happy play-玩乐（KTV、汤姆熊）Happy shopping-Happy shopping-购乐（城市超市、屈臣氏）Happy enjoying-Happy enjoying-享乐（影城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy business-Happy business-商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-Happy sport-康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）第57页/共104页中式风情韩式风情特色餐饮餐饮是主题核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八

45、方来客Play食乐食乐第58页/共104页童趣馆汤姆BearBearKTVKTV儿童玩乐Play玩乐玩乐从小孩子的汤姆BearBear，到成人的KTVKTV，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等第59页/共104页Shopping购乐购乐第60页/共104页Enjoying享乐享乐演艺歌城桑拿足浴美容SPASPA第61页/共104页Business商乐商乐休闲茶吧休闲咖啡吧休闲酒吧第62页/共104页Sport康乐康乐健康是2121世纪人们追逐的潮流，设置不同男女类别的运动健身设施，以体现健康之乐。第63页/共104页n完善江东区东部新城范围内商业业态，抢占商

46、机；n满足整体定位为前提，采用分区经营，业态错位分布原则，达到业态布局的协调统一；n稳定消费群体，保障商铺的持续发展；（以区域型客户及全市性目的消费客户为消费主导消费群体）n考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；n体现城市新商业模式功能性主题，以特色风情互动化服务于宁波市民；n借助原有经营状态、周边大型成熟居住区及东部新城的开发建设，以特色商业聚集人气，保障整体定位的可实现性。业态定位依据业态控制n 根据招商进展的进度，具体商家区位选择肯定不会完全按照业态规划进行配比，就需要对业主、商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。n 业态调整：各个业态区域可以有不同

47、的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。n 业态控制：关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营；不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。第64页/共104页业态建议1#2#餐饮 娱乐 休闲 购物停车位停车位精品城市超市万佳InternationalInternational超市Taste Taste 、CityShop CityShop、婕妮璐(Jenny(Jenny LuoLuos)s)第65页/共104页业态建议餐饮 娱乐 休闲 购物时尚流行服饰零售精品精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯韩潮时尚主力餐饮特色

48、餐饮日式流行时尚精品零售精品零售精品零售精品零售约24002400精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯业态建议前提：商业物业以返租经营的模式业态建议前提：商业物业以返租经营的模式第66页/共104页业态建议餐饮 娱乐 休闲 购物超级电玩健身、美体SPSP运动系列服饰迪斯尼公主系列博士蛙休闲娱乐酒店式服务公寓高级写字楼高级写字楼第67页/共104页商业面积：1111万平米(包含地下面积：2962329623平米、地上面积：8037780377平米)其中办公楼：2650026500平米；酒店公寓：116001160

49、0平米商铺面积：4227742277平米业态比例主题主题主力商家推荐（面积）主力商家推荐（面积）主力商家主力商家餐饮餐饮大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少5家休闲休闲深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐娱乐汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物购物易初莲花、众多品牌城市高端超市，城市超市、迪卡侬至少：1-2家精品城市超市主力商家的作用至关重要我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌第68页/共104页商家推荐主题主题业态规划业态规划商家建议商家建议餐饮餐饮

50、欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王休闲休闲包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达