（本科）资产评估NO9教学课件.ppt

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1、YCF正版可修改PPT（本科）资产评估NO9教学课件 21实际高等教育应用型系列规划教材第九章 资产评估报告资产评估报告概述资产评估报告的编写 资产评估报告的信息披露及使用 学学习目目标了解资产评估报告的概念、作用；熟悉资产评估报告的类型；掌握资产评估报告的编写步骤；掌握资产评估报告的基本内容和编写要点；掌握资产评估报告的信息披露。第九章 资产评估报告 能力目能力目标能够按照资产评估报告的编写步骤与编写要点撰写评估报告；能够使资产评估报告正确反映资产评估过程及结论。第九章 资产评估报告案例导入20162016年资产评估违规案例年资产评估违规案例李某系A资产评估公司的资产评估师、部门经理和项目负

2、责人。他于2016年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于2009年5月至2014年10月在甲企业财务部门任经理，比较熟悉情况，故甲企业以该企业房地产平均每平方米的评估价值不低于8 000元为条件决定委托A资产评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并接受了甲企业的评估委托。第九章 资产评估报告第九章 资产评估报告李某按照资产评估协议书的要求在5日内对甲企业的房地产完成评估，评估结果为每平方米7 300元。因李某曾对甲企业有过口头承诺，即房地产评估值不低于每平方米8 000元。李某认为7 300元与8 000元之差并未超过10，属于正常误差范围，而且资产评估

3、本身就是一种估计，带有咨询性质，故以每平方米8 000元出具了评估报告，并打电话给本所已在外地开会一周的资产评估师周某，在得到周某的允许后，加盖了李某本人和周某的资产评估师印鉴，又以项目负责人的名义签字，加盖公章并出具了资产评估报告，并将其交给甲企业；同时，将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估界专家赵某一份。章节Contents01第一节资产评估的产生及发展历程一、资产评估报告概述一、资产评估报告概述资产评估师应当根据评估业务的具体情况，提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告，并在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。资产评估报告不仅是一种书面文件，

4、还是一种工作制度。资产评估报告制度又称广义资产评估报告。它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定程序的要求，用书面形式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果。一、资产评估报告概述资产评估报告既是资产评估机构与资产评估师完成对资产作价，就被评估资产在特定条件下价值所发表的专家意见，也是评估机构对履行评估合同情况的总结，还是评估机构与资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。二、资产评估报告的类型在世界范围内，资产评估报告的类型与具体形式是多种多样的。多类型和多形式的资产评估报告为评估人员恰当表达评估过程和评估结果提供了选择空间和载体，是各国资产评估报告制度的发展方向。资产评估报告

5、的类型与资产评估机构向委托方或客户表达或披露评估信息的内容和繁简程度直接相关。评估机构可以根据委托方的要求以及评估机构对评估披露信息的程度和规避风险的要求，选择适宜类型的评估报告表达资产评估师的专业意见。目前，国际上对资产评估报告的类型主要是基于以下几个标准进行划分的：二、资产评估报告的类型（一）按资产评估的范围划分根据资产评估的范围，资产评估报告可分为整体资产评估报告和单项资产评估报告。凡是对整体资产进行评估所出具的评估报告称为整体资产评估报告。凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的评估报告称为单项资产评估报告。尽管资产评估报告的基本格式是一样的，但因整体资产评估与单项资产评估在具体业

6、务上存在一些差异，所以两者在报告的内容上也必然存在差别。一般情况下，整体资产评估报告的内容不仅包括资产，还包括负债和所有者权益。而单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产等。二、资产评估报告的类型（二）按评估报告披露内容的详尽程度划分二、资产评估报告的类型完整型资产评估报告完整型资产评估报告1.二、资产评估报告的类型（3）明确并用充分的信息资料描述被评估的房地产。这种描述包括与评估业务有关的财产在物理和经济方面的特性，说明评估中房地产的实体可通过以下的任何组合来完成：法律描述、地址、参考地图、测量或地图的复印件、财产的草图和（或）照片，以及其他类似的证据。除了书

7、面描述可以对与评估报告的预期用途和目的相关的房地产的物理、法律和经济特征进行说明外，财产的草图和照片也可对被评估的房地产进行一定的说明和描述。二、资产评估报告的类型（4）明确说明被评估的房地产权益。如果需要，对被评估的房地产权益的说明必须用对房地产具有约束力的权益的描述文件，或者其他已知的文件的概述或者复制件来进行实质性的证明。（5）明确说明评估的目的，包括对被评估的价值定义和类型，以及对来源的说明。对被评估的价值进行定义需要采用适当的相关定义，并且就如何运用定义向评估报告阅读者进行必要的解释。二、资产评估报告的类型（6）说明评估生效日和评估报告日。评估生效日建立了评估的基础，而评估报告日则表

8、明评估人员基于评估生效日市场状况的观点是未来的、现行的还是历史的。当评估报告日的市场状况不同于评估生效日的市场状况时，在评估报告的不同阶段多次同时强调说明评估生效日和评估报告日对评估报告阅读者的正确理解是十分重要的。二、资产评估报告的类型（7）明确叙述足以向评估客户和评估结果使用者说明评估的工作范畴的信息。评估客户和评估结果使用者期望得到的评估结果会受评估人员调查研究工作范畴的影响。评估人员应恪尽职守，使评估客户和评估结果使用者了解评估人员的工作范畴，从而对其工作不产生误解。评估人员应拥有确定工作范畴和评估报告信息传递量的责任。（8）明确说明影响评估分析、意见和结论的所有假设、逆向假设和限制性

9、条件。典型的或一般的假设和限制性条件可以一并置于评估报告的某一确定部分。二、资产评估报告的类型（9）明确描述评估中所考虑的信息，所采用的程序，以及支持其分析、意见和结论的推理过程。评估人员应确信评估报告已提供足够的信息，以使客户和评估报告使用者能够理解评估结果或者结论的合理性。（10）明确描述评估日期现存房地产的用途，以及明确描述在评估报告中反映出来的房地产的用途。如果评估业务的目的是得出市场价值时，那么评估报告要明确描述评估人员对房地产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据。如果评估的目的是得出市场价值，那么评估报告就必须描述评估人员对房地产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的

10、论据，对评估人员支持该意见的推理必须进行适当的详细描述，还需要配有经评估人员签署的证明文件。二、资产评估报告的类型简明型资产评估报告简明型资产评估报告2.简明型资产评估报告是指评估机构在保证不误导评估报告使用者的前提下，向委托方或客户提供简明扼要信息资料的评估报告。它与完整型资产评估报告的区别主要是提供的信息资料的详略程度不同，不存在报告水准上的差别。二、资产评估报告的类型简明型资产评估报告的内容必须与评估的预期用途一致，并且至少包括以下内容：（1）明确说明客户和预期使用者的身份，包括姓名和类型。（2）明确评估的预期用途。（3）明确并用充分的信息资料概述被评估的房地产。这种概述包括与评估业务有

11、关的财产在物理和经济方面的特性。（4）明确说明被评估房地产的权益。（5）说明评估的目的，包括对被评估的价值定义、类型以及对来源的说明。（6）说明评估生效日和评估报告日。二、资产评估报告的类型（7）概述足以向评估客户和评估结果使用者说明评估的工作范畴的信息。（8）说明影响评估分析、意见和结论的所有假设、逆向假设和限制性条件。（9）概述评估中所考虑的信息，所采用的程序和支持其分析、意见和结论的推理过程。（10）描述评估日期现存房地产的用途，并描述在评估报告中反映出来的房地产的用途，以及当评估、业务的目的是得出市场价值时，要概略描述评估人员对房地产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据，还需

12、要配有经评估人员签署的证明文件。二、资产评估报告的类型（三）按符合资产评估准则要求的程度划分二、资产评估报告的类型正常型资产评估报告正常型资产评估报告1.正常型资产评估报告是指资产评估机构出具的资产评估报告完全符合资产评估准则的要求，对资产评估报告使用者并无额外的特别限制性使用要求，如完整型资产评估报告和简明型资产评估报告。二、资产评估报告的类型限制型资产评估报告限制型资产评估报告2.限制型资产评估报告是指评估机构对限定资产评估报告使用人出具的，评估过程中有低于或不同于评估准则或指南要求行为的资产评估报告。限制型资产评估报告仅限于特定评估客户使用，其他任何使用限制型资产评估报告的人都被视为非期

13、望使用者。二、资产评估报告的类型限制型资产评估报告的内容必须与评估的预期用途一致，并且至少包括以下内容：（1）明确说明客户和预期使用者的身份，包括姓名和类型。（2）明确评估的预期用途。（3）明确并用充分的信息资料描述被评估的房地产。这种描述包括与评估业务有关的财产在物理和经济方面的特性。（4）明确说明被评估的房地产权益。（5）说明评估的目的，包括对被评估的价值定义和类型，并参考与评估目的对应的价值的定义。（6）说明评估生效日和评估报告日。二、资产评估报告的类型（7）说明数据的收集、检验和报告过程的范围，或者摘引保存在评估人员的工作文档中的评估合同对评估工作范围的叙述。（8）说明影响评估分析、意

14、见和结论的所有假设、逆向假设和限制性条件。（9）描述评估中所采用的评估程序、评估结果分析和结论，以及参考工作文档的内容。（10）描述评估日期现存房地产的用途，在评估报告中反映出来的房地产用途，以及当评估业务的目的是得出市场价值时，明确描述评估人员对房地产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据，还需有经评估人员签署的证明文件。二、资产评估报告的类型（四）按资产评估的性质划分二、资产评估报告的类型一般资产评估报告一般资产评估报告1.一般资产评估报告是指评估人员接受客户委托，为客户提供的资产估价意见的书面报告，如完整型资产评估报告、简明型资产评估报告、限制型资产评估报告等。二、资产评估报告的

15、类型复核资产评估报告复核资产评估报告2.复核资产评估报告是指复核评估师对一般资产评估报告的充分性和合理性发表意见的书面报告，是复核评估师对一般资产评估报告进行评估和审核的报告。资产评估复核或复核资产评估不同于一般的资产评估，更接近我国的国有资产评估中的资产评估确认。只不过复核资产评估也是由执业的评估师完成的，而我国的国有资产评估确认是由政府有关部门进行的。二、资产评估报告的类型（五）按评估对象划分根据评估对象，资产评估报告可分为房地产评估报告、机器设备评估报告、无形资产评估报告、企业价值评估报告等。从严格意义上来说，资产评估报告的基本要素和基本要求不会因评估对象的不同而有重大区别。也就是说，从

16、规范资产评估报告的角度来看，按评估对象划分资产评估报告的种类的意义并不大。二、资产评估报告的类型（六）按评估基准日划分三、资产评估报告类型的国际比较我国资产评估报告制度本身与国际惯例有较大差别。根据我国现行资产评估报告制度，资产评估报告包括资产评估报告正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件等。而国际资产评估准则、美国的专业评估执业统一准则，以及其他资产评估较发达的国家和地区的评估准则对资产评估报告一般都是从报告类型与报告要素来进行规范的。它们更强调评估报告的构成要素，如评估的假设，评估的价值前提、价值类型、价值定义、评估途径和方法、评估结果的适用用途和范围、评估责任等，以及评估报告的类型

17、。确定资产评估报告类型的关键是要保证有利于报告使用者对评估结果的正确使用，并避免在未来的经济行为中给评估机构与资产评估师带来潜在的法律责任。三、资产评估报告类型的国际比较同步资料在世界范围内，资产评估报告的类型与具体形式是多种多样的。多类型、多形式资产评估报告为评估人员恰当表达评估过程和评估结果提供了空间和载体。多类型、多形式资产评估报告是各国资产评估报告制度的发展方向。但是，目前我国还未完全采用多类型和多形式的资产评估报告。某些在国际上流行的评估报告类型和形式尚未在我国实行。我国资产评估报告制度基本上是围绕资产评估报告确认制、核准制和备案制设计的，体现了较为浓重的管理色彩。产生这些差别的原因

18、是我国资产评估管理体制有别于其他国家。我国资产评估报告制度三、资产评估报告类型的国际比较在我国资产评估发展的初期，我国编制资产评估报告的目的主要是使国有资产管理部门能够较好地了解国有资产情况，便于国有资产管理部门加强国有资产管理工作，确保国有资产不流失。因此，资产评估报告主要是围绕国有资产管理部门的要求而编制的，更多的是强调形式和格式。虽然现在的资产评估管理体制已发生重大变化，但我国资产评估报告制度本身与国际惯例仍有较大差别。2007年发布的资产评估准则评估报告就是一个可以适用于各类资产评估报告格式和内容要求的准则。但是，这种状况正随着我国国有资产评估单位条件及评估对象和要求的改变而不断改变，

19、如2008年发布的企业国有资产评估报告指南及2010年发布的金融企业国有资产评估报告指南，则是从国有资产评估报告的标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等方面对资产评估报告进行了规范。四、资产评估报告制度资产评估报告复核与反馈制度资产评估报告复核与反馈制度1.资产评估报告复核与反馈制度是指在正式出具资产评估报告之前，通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈，以检查评估报告中是否存在有关错误和遗漏等问题，并在出具正式报告书之前加以改正。资产评估工作是一项必须由多个评估人员同时作业的中介业务，每个评估人员都有可能因能力、水平、经验、阅历及理论

20、方法的限制而有工作盲点和工作疏忽，所以有必要对资产评估报告初稿进行复核。由于大多数资产委托方和占有方对委托评估资产的分布、结构、成新等具体情况总是会比评估机构和评估人员更熟悉。四、资产评估报告制度因此，评估人员在出具正式报告之前征求委托方意见、收集反馈意见是很有必要的。资产评估机构必须建立三级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。评估人员对委托方或占有方意见的反馈信息应谨慎对待，应本着独立、客观、公正的态度接受反馈意见。四、资产评估报告制度评估机构内部三级审核制度评估机构内部三级审核制度2.评估机构内部三级审核制度是指评估机构内部建立的机构负责人、项目负责人和具体评估人员

21、对评估过程和结果的三级审核和控制。评估机构内部三级审核制度是评估行业主管部门反复强调的一项制度。从形式上来看，各个评估机构都有内部三级审核制度，问题是该制度的落实情况并不理想。若要将评估机构内部三级审核制度落到实处，就要把三级审核制度责任化、具体化。具体评估人员及项目负责人应定期向机构负责人汇报项目的进展情况、存在的问题，以及解决问题的方案，以便使机构负责人及时了解项目情况，为其决策提供基本素材。评估机构内部三级审核制度的有效落实，有助于从三个不同的层面和三个不同的角度审视评估项目及其风险，有助于将资产评估风险消灭在出具评估报告之前。四、资产评估报告制度有争议的评估报告一票否决制有争议的评估报

22、告一票否决制3.四、资产评估报告制度资产评估报告和评估工作底稿备案制度资产评估报告和评估工作底稿备案制度4.资产评估报告和评估工作底稿备案制度是指评估项目完成后，将评估项目涉及的各类信息资料、评估参数、计算模型和评估报告存档备案。评估工作底稿和评估报告备案既是评估信息资料的积累手段，又是查找和落实评估事故责任的需要。完备的资产评估报告和评估工作底稿备案制度有助于防范资产评估风险。四、资产评估报告制度同步资料根据资产评估法，评估机构开展法定评估业务，应当指定由至少两名相应专业类别的评估师承办。资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。评估机构应当对评估报告进行内部审核

23、。评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。评估机构应当对评估报告进行内部审核。评估档案的保存期限不少于15年。属于法定评估业务的，评估档案的保存期限不少于30年。五、资产评估报告的作用资产评估报告的作用主要体现在以下几个方面：（1）资产评估报告表达了对被估资产的价值判断和专业意见。资产评估报告是资产评估机构根据委估资产的特点和要求，由资产评估师及相应的专业人员遵循公认评估原则和规范，按照法定的程序，运用合理的评估技术和方法对被评估资产价值进行估计和判断后通过书面的形式表达的专业意见。该意见不代表、不倾向任何当事人，是一种独立的估价意见，因而成为委托方和资产业务当事人对被估资产作

24、价和交易的重要参考依据。五、资产评估报告的作用（2）资产评估报告是明确委托方、评估机构及有关方面责任的依据。首先，资产评估报告是评估机构向委托方提供的产品。它用文字的形式对委估资产的评估目的、背景、范围、依据、程序、方法和评定结果进行说明和总结，体现了评估机构满足委托方了解和掌握委估资产价值的需要，体现了评估机构的工作成果。其次，资产评估报告对评估结果的使用方向和范围的要求和限定也反映了资产评估机构对委托方使用评估报告和评估结果的要求，并以此来明确委托方、受托方及有关方面的责任。五、资产评估报告的作用（3）资产评估报告是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标志和依据。

25、资产评估报告是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力水平、评估质量和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以对评估机构的业务开展情况进行有效的监督和管理。五、资产评估报告的作用（4）资产评估报告是资产评估档案的重要载体和信息来源。资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。评估机构和评估人员在完成资产评估任务之后，都必须按照档案管理的有关规定，将评估过程收集的资料、工作记录及资产评估过程的有关工作底稿进行归档，以便对评估档案进行管理和使用。由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，是对评估过程的各个具体环节与各有关资料的收集和记录，所以不仅

26、评估报告的底稿是评估档案归集的主要内容，撰写评估报告过程采用的各种数据、各个依据、工作底稿和评估报告制度中形成的有关文字记录等也都是资产评估档案的重要信息来源。章节Contents02第二节资产评估报告的编写一、资产评估报告的编写步骤整理工作底稿和归集有关资料整理工作底稿和归集有关资料1.资产评估现场工作结束后，有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理，按资产的性质进行分类，同时对询证函、被评估资产背景资料、技术鉴定情况和价格取证等有关材料进行归集和登记，对现场未予确定的事项进一步落实和核查。这些现场工作底稿和有关资料都是编写资产评估报告的基础。一、资产评估报告的编写步骤汇总评估明细表的数据

27、汇总评估明细表的数据2.一、资产评估报告的编写步骤分析和讨论初步的评估数据分析和讨论初步的评估数据 3.评估人员在汇总完评估明细表的数据，得出初步的评估数据后，应召集参与评估工作过程的有关人员对评估报告的初步数据进行分析和讨论，比较各有关评估数据，复核记录估算结果的工作底稿，对存在作价不合理的部分评估数据进行调整。一、资产评估报告的编写步骤编写评估报告编写评估报告4.一、资产评估报告的编写步骤签发与送交评估报告签发与送交评估报告5.评估人员在撰写出资产评估报告后，经审核无误，先交负责该项目的资产评估师签章，再送复核人审核签章，最后送评估机构负责人审定签章并加盖机构公章。二、资产评估报告的编写要

28、点为了使资产评估报告能够实现其制作目的，满足不同服务对象的需要，评估人员在编写资产评估报告时应遵循相应的技能要点。资产评估报告的编写要点是指在编写资产评估报告过程中的各主要环节和方面的要求，具体包括文字表达、格式与内容，以及复核与反馈等方面的要点等。二、资产评估报告的编写要点资产评估报告的文字表达要点资产评估报告的文字表达要点1.资产评估报告既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据。资产评估报告不是文学作品，而是一种说明性文体，有自己的语言风格。二、资产评估报告的编写要点（1）文字表达要严谨。资产评估报告既要表达评估结果，又要

29、明确资产评估机构的义务与责任，有效地规避评估风险。其文字表达必须严谨、慎重，不得带有大包大揽的语句，尤其是涉及承担责任条款的部分。（2）用词要精炼准确。资产评估报告既要清楚地说明评估结果，又要充分地说明评估依据。其用词力求精练准确、简明扼要，切忌不可使用不严谨的词语，不得使用带有诱导、恭维和推荐性的陈述语句。所用的数据、资料必须经过反复核查、确认，确保有依有据。二、资产评估报告的编写要点二、资产评估报告的编写要点资产评估报告的格式与内容要点资产评估报告的格式与内容要点2.结构逻辑及内容完整是资产评估报告的灵魂。格式规范、结构严谨、内容完整是资产评估报告最基本的要求。资产评估报告的格式规范、结构

30、严谨、内容完整的直接体现是其格式与内容。资产评估报告的格式与内容要点要严格遵循资产评估准则评估报告的有关规定。在评估实践中，由于存在评估人员在报告中表述不当而在诉讼中败诉的事例，因此，评估师应当按照不同评估范围来规范资产评估报告的内容与格式，做到报告中的数据资料都有据可查；同时，在资产评估报告中尽量增加一些保护性条款或内容。二、资产评估报告的编写要点资产评估报告的撰写要做到格式统一、内容规范、表述准确、语言精练。完善资产评估报告的内容与格式有助于降低资产评估结果的使用风险。三、资产评估报告的基本要素资产评估报告的基本要素是指各类资产评估报告都应包含的基本内容。就目前掌握的资料来看，资产评估报告

31、一般应包括评估报告类型、委托方与资产占有方及其他评估报告使用者、评估范围与对象、评估基准日、评估目的、评估假设与限制条件、评估结果的价值类型、评估依据、评估途径与方法、评估程序和过程、评估结论、声明、评估报告提出日期、评估机构和执业评估师签章、附件等基本要素。四、资产评估报告的编写原则评估人员在编写资产评估报告时除了需要满足上述要点外，还应遵循以下几个原则：（1）实事求是，切忌出具虚假报告。资产评估报告必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。资产评估报告的拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。（2）坚持一致性做法，切忌出现前后不一的情况。资产评估报告

32、的内容、格式、数据前后要一致。四、资产评估报告的编写原则（3）提交报告要及时、齐全和保密。评估人员在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将资产评估报告送交委托方。对涉及外商投资项目的资产评估报告，必须严格按照有关规定编写。此外，评估人员应做好客户保密工作。尤其是对评估涉及的商业秘密和技术秘密更要加强保密工作。（4）明确报告的使用者及使用方式。评估机构应当在资产评估报告中明确报告的使用者及使用方式，提示评估报告使用者合理使用评估报告。评估人员应注意提示禁止对报告的恶意使用、误用，以合法规避风险。四、资产评估报告的编写原则五、资产评估报告的基本内容五、资产评估报告的基本内容（一）封

33、面资产评估报告的封面载有下列内容：资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号、资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的，资产评估机构可以在报告封面上载明其图形标志。五、资产评估报告的基本内容（二）标题、文号及声明标题、文号标题、文号1.资产评估报告的正文应包括标题和文号，标题应含有“项目资产评估报告”字样。资产评估报告的标题、文号示例如下：A公司拟收购C公司所持有的B公司股权项目资产评估报告五、资产评估报告的基本内容声明声明2.资产评估报告的声明应当包括以下内容：资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；提醒资产评估报告使用

34、者关注资产评估报告的特别事项说明和使用限制；其他需要声明的内容。资产评估报告的声明示例如下：XYZ评报字（2017）第100号评估报告声明 （1）在执行本资产评估业务中，我们遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。五、资产评估报告的基本内容（2）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供真实、合法和完整的资料，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。（3）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关

35、系，对相关当事方不存在偏见。五、资产评估报告的基本内容（4）我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。（5）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。资产评估报告使用者应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。五、资产评估报告的基本内容（三）摘要及重要提示摘要摘要1.资产评估报告的摘要应当提供评估业务的主要

36、信息与评估结论。每份资产评估报告的正文前应有表达该报告关键内容的摘要，用来让各有关方面了解该评估报告的主要信息。该摘要与资产评估报告的正文具有同等法律效力，由资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。资产评估报告的摘要示例如下：五、资产评估报告的基本内容资产评估报告的摘要 XYZ资产评估有限责任公司接受A公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用资产基础法与收益法，按照必要的评估程序，为A公司拟收购C公司所持有的B公司股权所涉及的B公司股权资产价值进行了评估。现将资产评估

37、情况摘要报告如下：（1）评估目的：股权收购。（2）评估对象与评估范围：B公司股东全部权益的市场价值。（3）价值类型：市场价值。（4）评估基准日：20年月日。（5）评估方法：资产基础法及收益法。五、资产评估报告的基本内容（6）评估结论：经评估，在评估基准日和持续经营前提下，B公司股东全部权益的市场价值为万元。使用评估结论的有效期为一年。（7）报告提出日期：20年月日。五、资产评估报告的基本内容重要提示重要提示2.重要提示示例如下：重要提示 以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。五、资产评估报告的基本内容（四）正文资产评估报告的正文主要包括以下几个方面的

38、内容：（1）标题及文号。（2）绪言。资产评估报告正文的绪言应注明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作的整体情况。（3）基本情况。委托方与资产占有方简介。当委托方和资产占有方相同时，可只介绍资产占有方，但要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因。当资产占有方为多家企业时，还必须逐一进行介绍。五、资产评估报告的基本内容 评估目的。明确本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确地说明该经济行为是否经过批准。若已获批准，应写出批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号。价值类型和定义。评估范围和对象。明确纳入

39、评估范围的资产及其类型，并列出资产评估前的账面金额。评估资产为多家占有的，应说明各自的份额及对应资产的类型。五、资产评估报告的基本内容 评估基准日。明确评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定评估基准日对评估结果的影响程度；另外，还应对采用非基准日价格标准做出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。（4）评估原则与依据。评估原则。评估原则是说明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。资产评估报告中对所遵循的特殊原则也应做出适当阐述。评估依据。评估依据包括经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。五

40、、资产评估报告的基本内容（5）评估方法。这部分内容应说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的，还应说明原因并说明该资产价值的确定方法。对选择特殊评估方法的，还应介绍其原理及适用范围。（6）评估过程。这部分内容应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程，包括接受委托过程中确定评估目的、对象及范围、基准日和拟定评估方案的过程，资产清查中指导资产占有方清查、收集准备资料、检查与验证过程，评估估算中现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程，评估汇总中结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过

41、程。五、资产评估报告的基本内容（7）评估假设。资产评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。（8）评估结论。资产评估报告使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论，对资产、负债、净资产的账面价值、调整后的账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述，单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。（9）事项声明。评估报告使用限制。资产评估报告应声明评估报告书的使用权归委托方所有；评估报告仅供委托方、资产管理部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用；除法律、行政法规规定外，未经许可不得随意向他人提供或公开。五、资产评估报告的基本内容 评估报告提交日期。评估报告日，即评估报告书

42、提交委托方的具体日期。原则上，评估报告提交日期应在确定的评估基准日后3个月内。签名盖章。资产评估报告应由至少两名负责评估的资产评估师签名盖章、出具评估报告的机构盖章、法定代表人或者合伙人签字。资产评估报告的正文示例如下：五、资产评估报告的基本内容ABC资产评估有限公司对以股权转让为目的而涉及的XYZ公司的股东全部权益价值评估报告 评报字2017第100号 ABC资产评估有限公司受XYZ公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对以股权转让为目的而涉及的XYZ公司的股东全部权益价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估对象实施了实地勘查、市

43、场调查与询问，对评估对象在20年月日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及结果报告如下：五、资产评估报告的基本内容第一章 基本情况 一、评估委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者简介 评估委托方：XYZ公司（简介略）产权持有者：XYZ公司的投资人（简介略）其他评估报告使用者：其他投资者及有关部门，以及国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、评估目的 本次评估的目的是股权转让，即XYZ公司的现有股东拟将部分股权转让给其他潜在投资人，故需要确定XYZ公司的股东全部权益价值，以为本次股权转让提供价值参考依据。该经济行为已经XYZ公司20年月日临时董事会决议批准。五、资产评估报

44、告的基本内容三、价值类型和定义 本次评估资产的价值类型定义为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自处于理性状态且未受任何强迫的情况下，对评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。四、评估对象和范围 本次评估对象为XYZ公司股东全部权益价值，评估范围为XYZ公司本身的资产（XYZ公司无下属子公司），即XYZ公司提供的20年月日资产负债表上列示的全部资产（含非经营性资产），包括流动资产、长期投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他资产及全部负债。本次评估的无形资产系专有技术AMJ生产技术是XYZ公司自行开发的，无账面值。非经营性资产主要包括职工食堂、子弟学校和职工宿舍等。五、资产

45、评估报告的基本内容具体评估范围以XYZ公司申报的资产及负债清查评估明细表上所列各项资产和负债为准。凡列入该表并经核实的资产和负债均在本次评估范围内。五、评估基准日 本次评估基准日是20年月日。评估过程中选用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。该评估基准日是委托方根据经济行为的性质与时间安排确定的。五、资产评估报告的基本内容第二章 评估原则和依据 一、评估原则 在对XYZ公司的全部资产及负债进行评估的过程中，依据国家关于资产评估的法律、法规及规范化要求，在评估程序、取价标准、资产状态确认时，遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，以及贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则，客观公正

46、地进行评估。评估中未应用特殊原则。二、评估依据 （一）行为依据（略）（二）法规依据（略）五、资产评估报告的基本内容（三）产权依据 （1）企业法人营业执照、税务登记证。（2）房屋所有权证及有关说明。（3）车辆行驶证。（4）重大设备购置合同及购置发票。（5）各类协议、合同等。（6）专有技术国家重点工业性试验项目鉴定验收意见。（四）评估取价依据（略）五、资产评估报告的基本内容第三章 评估方法依据本次资产评估目的和待评资产类型，根据国家资产评估的有关资产评估法规，遵循评估的工作原则及经济原则，本次资产评估采用的基本方法为市场法、收益法和成本法。在评估过程中，对资产和负债进行了必要的核查及技术鉴定，查阅

47、了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。一、评估方法的选择 （一）市场法 企业价值评估中的市场法是用现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公允市场价值。它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强等特点。但是，采用市场法应具备以下几个条件：五、资产评估报告的基本内容（1）有一个充分发展、活跃的资本市场。（2）在上述资本市场中存在足够数量的与评估对象相同或相似的参照企业，或者在资本市场上存在足够的交易案例。（3）能够收集并获得参照企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。（4）可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有

48、效的。由于我国的市场经济尚处于起步阶段，信息公开化程度不够高，在资本市场中还没有足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业，在资本市场上也还没有足够的交易案例，因此，本次评估难以收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料，故不具备使用市场法评估的条件。五、资产评估报告的基本内容（二）收益法 收益法是指通过预测目标企业未来所能产生的收益，并根据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率对这些收益进行折现，得到目标企业的当前价值。但是，采用收益法应具备以下几个条件：（1）被评估企业具有持续的盈利能力。（2）能够对企业的未来收益进行合理预测。（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应

49、的报酬率进行合理估算。经分析，对XYZ公司进行企业价值评估需要具备上述三个前提条件，结合本次评估目的，决定将收益法作为本次评估的选用方法之一。五、资产评估报告的基本内容（三）成本法 成本法又称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业的股东全部权益价值。本次评估XYZ公司企业价值运用成本法具有一定的合理性和可行性。结合本次评估目的，我们决定将成本法作为本次评估的选用方法之一。五、资产评估报告的基本内容二、

50、收益法评估的基本思路与评估模型 （一）收益法评估的基本思路 本次评估首先估算公司经营性资产权益价值，通过测算主营业务产生的现金流带来的经营性资产价值（权益资本与付息债务资本的价值之和），扣减付息债务价值得出公司经营性资产的股东权益价值；其次，按成本法估算出公司的非经营性资产和溢余资产的价值。二者相加得到XYZ公司的股东全部权益价值。（二）收益法的评估模型 根据上述评估思路，股东全部权益价值是用企业经营性资产权益价值、非经营性资产价值加溢余资产价值确定的。评估基本模型为EmEQEiQ五、资产评估报告的基本内容式中，Em为股东全部权益价值；EQ为企业经营性资产权益价值；Ei为非经营性资产价值；Q为