《浅谈商铺投资》PPT课件.ppt

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1、浅谈商铺投资浅谈商铺投资“地一城地一城”大连销售中心大连销售中心浅谈商铺投资商铺投资的优势商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题投资商铺应注意的问题房产投资种类房产投资种类二手房：二手房：商铺：商铺：期房：期房：老洋房：老洋房：稀缺景观房：稀缺景观房：购房收益购房收益稳定且高稳定且高稳定性、良好的成稳定性、良好的成长性、不可比性长性、不可比性有投资潜力、开盘有投资潜力、开盘价低、规模不大价低、规模不大抗跌性强抗跌性强不可替代性、抗跌不可替代性、抗跌能力强能力强投资郊区房产需谨慎、购买年投资郊区房产需谨慎、购买年代远的房产需谨慎

2、、面积大的代远的房产需谨慎、面积大的房屋不宜投资房屋不宜投资看商铺本身、看楼盘定位、看看商铺本身、看楼盘定位、看后期管理、看业主后期管理、看业主风险变幻，易产生纠纷；易产风险变幻，易产生纠纷；易产生过度投机或生过度投机或“被套被套”现象现象装修费用较昂贵装修费用较昂贵房价与稀缺程度、景观资源有房价与稀缺程度、景观资源有关关房产种类房产种类注意事项注意事项 房产投资的特点房产投资的特点投资对象：投资对象：有相当资金可做中长期投资的人、具备 相当丰富的房地产投资知识优优 点点：有自用及投资双重功能，可抵消通货膨胀带来的贬值损失缺点缺点：流动性低，变现性差，所需资金较多商铺投资的优势长期以来，中国民

3、间的投资渠道狭窄，而我们所熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定，没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展，大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。“商业地产”在北京、上海、广州、深圳等经济高度发达的国内市场，早已经有很多投资商业地产的投资者完在这淘到了无数桶金，成了他们“一铺养三代”的梦想。例：投资商业地产的三大优势回报周期短根据北京托普斯调研公司的数据显示，在国根据北京托普斯调研公司的数据显示，在国内一线、二线城市中商业地产的回报周期约为内一线、二线城市中商业地产的回报周期约为9-10年，而相比较的住宅地产的回报周期要为年，而相比较的住宅地产的回报周期

4、要为20-25年。年。投资商业地产的三大优势升值潜力巨大商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置，因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因的位置，因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相对安全和稳定，特别是商铺当较小，其投资回报相对安全和稳定，特别是商铺大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地产在市场上并未出现产权销售，也就导致了好的商产在市场上并未出现产权销售，也就导致了好的商业地产项目的大幅度升

5、值。全国许多一二线城市的业地产项目的大幅度升值。全国许多一二线城市的商铺，在近商铺，在近10年的运营当中就涨幅数十倍年的运营当中就涨幅数十倍。投资商业地产的三大优势年回报率高股市动荡、各类金融产品不稳定的情况下，股市动荡、各类金融产品不稳定的情况下，很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面。很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面。商业地产项目，其稳定的的投资回报率（年回商业地产项目，其稳定的的投资回报率（年回报率能达到报率能达到6%-8%）、较小的投资风险、巨大）、较小的投资风险、巨大的升值空间、得到了多数投资者的认可和追捧。的升值空间、得到了多数投资者的认可和追捧。浅谈商铺投资商铺投资的优

6、势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题如何才能选到商业旺铺从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作如石油、矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆聚宝盆”式的式的“金铺金铺”，让钱生钱，钱滚钱，让商，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望和追铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。求的。对商业地产而言，有三对商业地产而言，有三“气气”是不可或缺的，即是不可或缺的，

7、即“人气、商气、财气人气、商气、财气”。“人气人气”即人流量，即人流量，“商气商气”就是商业氛围，而就是商业氛围，而“财气财气”即由人气与商气带来即由人气与商气带来的财富效应。的财富效应。如何才能选到商业旺铺1、交通便利。有投资有投资“钱景钱景”的商铺，附近最好有地铁站点、公交车站点，的商铺，附近最好有地铁站点、公交车站点，以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。2、接近人们聚集的场所如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大社区、大工厂、如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大社区、大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人

8、，另一方面易于使顾客记住机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。该店铺的地点。3、选择人口增加较快的地方企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使顾客，并使其更具发展潜力。其更具发展潜力。如何才能选到商业旺铺4、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集集中市场中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能在某一个地段或街区，则更能招徕顾

9、客。因为人们一想到购买招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。某商品就会自然而然地想起这个地方。5、根据经营内容来选择地址?店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。（什么位置都有卖务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。（什么位置都有卖点）点）如

10、何才能选到商业旺铺6、要有“傍大款”意识即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳麦当劳”、“肯肯德基德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡捡”些顾客。些顾客。7、位于商业中心街道?东西走向街道最好坐

11、北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。（能见度和日照情况）如何才能选到商业旺铺8、要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前间，也就使你失去了在店前“发挥发挥”营销智慧的空间。营销智慧的空间。9、选择由冷变热的区位。但地段好的但地段好的“旺

12、铺旺铺”也往往价位高不可攀，而且往往买也往往价位高不可攀，而且往往买不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比较不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比较大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社区的大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社区的逐渐成熟，商铺也会日益红火。逐渐成熟，商铺也会日益红火。浅谈商铺投资商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题商铺投资分析方法（1）年投资回报率：一次性购买：一次性购买：公式：公式：（税后月租金税后月租金12）/（购买总价（购买总价+税费）税费）（税后日租金税后日租金360）/（购买总价（购买总价+税费

13、税费按揭贷款：按揭贷款：公式：公式：（税后月租金按揭月供款）（税后月租金按揭月供款）12（首期房款（首期房款+税费）税费）（税后日租金税后日租金30按揭月供款）按揭月供款）12（首期房款（首期房款+税费）税费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为注：商铺投资合理的年投资回报率一般为6%-8%。商铺投资分析方法（2）投资回收期一次性付款：一次性付款：计算公式：计算公式：（购买房屋总价（购买房屋总价+税费）税费）/（税后月租金（税后月租金12）注：商铺投资合理的回收期限一般为注：商铺投资合理的回收期限一般为15年。年。年收益年收益15年房产购买价，则认为该物业物有年房产购买价，则认为该物业物有所值

14、所值年收益年收益15年房产购买价，则表明该投资项目年房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。尚具升值空间。浅谈商铺投资商铺投资的优势如何才能选到商业旺铺商铺投资分析方法投资商铺应注意的问题投资商铺应注意的问题1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅。投资商铺应注意的问题3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析，判断项目是否有潜力。4、

15、选择合适的楼盘。正常回收时间为15年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10，回收投资的时间不变。投资商铺应注意的问题5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。6、调整投资心态。盲目抓大放小有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。谢 谢