《政策研究专题》PPT课件.pptx

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1、宏观政策宏观政策/新新政策政策1111月月1515日日中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定全文公布。公报整体对全文公布。公报整体对房地产涉及内容较少，与房地产相关有以下几条：房地产涉及内容较少，与房地产相关有以下几条：一、土地改革 1.建立城乡统一建设用地市场 2.加快构建新型农业经营体系 3.推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置 4.赋予农民更多财产权利二、房地产税：加快房地产税立法并适时推进改革三、房地产信息联网：加快建立国家统一的房地产信息联网，推进部门信息共享四、住宅保障制度：健全符合国情的住房保障和供应体系五、公务员住宅改革：规范并严

2、格执行领导干部住房制度宏观政策宏观政策/新新政策政策建立城乡统一建设用地市场建立城乡统一建设用地市场新政策解读新政策解读/土地改革土地改革 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。易居解读：此条政策，长期来看将显著影响房地产行业，但短期来看讲困难重重，尤其是宅基地，仍不会有大动作，宅基地

3、不属于集体经营性建设用地，所以未来不可能实现与国有土地同等入市。注意“在符合规划和用途管制的前提下”这个条件，所以工业、商业、综合等性质的集体建设经营用地，有望入市，另外入市后禁止进行房地产开发和商品房开发，但是从另一个角度也会提高土地供应，工业、旅游、养老等项目可大量利用集体经营性用地。宏观政策宏观政策/新新政策政策加快构建新型农业经营体系加快构建新型农业经营体系新政策解读新政策解读/土地改革土地改革 坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包

4、关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。易居解读：此条政策，农民的承包地也将入市场化，农村土地快速兼并将开始。大量社会资本将进入农业。宏观政策宏观政策/新新政策政策新政策解读新政策解读/土地改革土地改革推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置 维护农民生产要素权益，保障农民工同工同酬，保障农民公平分享土地增值收益，保障金融机构农村存款主

5、要用于农业农村。易居解读：当前征地矛盾存在的问题之一是政府征地卖地，被征地的农民不能分享土地的增值收益。在土地增值收益分配上，农民得到的是小头。在北京，远离城区的农村土地并不值钱，农户即使全部卖掉土地，恐怕也换不来城市的一个卫生间。所以新土改可能提高农民的补偿标准，从另外一个层面推高土地征地成本，推高地价，也有可能将政府的土地出让收益拿出一定的比例（可能是30-50%）分配给农民或村集体。宏观政策宏观政策/新新政策政策新政策解读新政策解读/土地改革土地改革赋予农民更多财产权利赋予农民更多财产权利 保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵

6、押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。易居解读：长期以来，由于相关制度的限制，农民都不能有效享有承包地和宅基地上享有用益物权和对村集体资产的享有权这些财产权利。而这次决定明确规定，保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。加快房地产税立法并适时推进改革。加快房地产税立法并适时推进改革。新政策解读新政策解读/房地产税房地产税 加快房地产税立法并

7、适时推进改革。易居解读：注意：“房地产税”不是“房产税”，有两种可能：一是指代整个房地产税收体系，包括土地、房产的税收。二是将”房产税“换个概念：“房地产税”。正如2003-2009年中央一直说的是“物业税”，2010年转而只提房产税。请注意：关键在于立法，也即将走人大立法流程，房产税暂停条例肯定将取消，重新立法。路还很长，总体上说这个房地产税，概念不清，待明确，但是肯定会房产税试点扩大是必然，预计在未来3年内全面的房地产税将全面铺开。注意“适时”就是随时。宏观政策宏观政策/新新政策政策加快建立国家统一的房地产信息联网，推进部门信息共享加快建立国家统一的房地产信息联网，推进部门信息共享新政策解

8、读新政策解读/房地产信息联网房地产信息联网 加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。易居解读：全国的房产信息联网工作停滞不前，受到社会的诟病，也是受到利益集团的阻碍，现在明确要建立，“全社会房产”不光包括商品房还包括所有性质的房产，为开征房产税、遗产税做准备。宏观政策宏观政策/新新政策政策健全符合国情的住房保障和供应体系。健全符合国情的住房保障和供应体系。新政策解读新政策解读/住宅保障制度住宅保障制度 健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。把进城落户农民完全

9、纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。易居解读：住房供应将继续实行“双轨制”，公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化，尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。公积金可治病，可作为公积金提取困难背景下的一种技术手段。但让公积金为大病埋单，等于在医保和住房方面都不能得到保障，是让民众为政府本该承担的社会保障缺失埋单。拆东墙补西墙不可解决问题，大病医保的完善与公积金制度的彻底改革，方能形成社会保障的长效机制。宏观政策宏观政策/新新政策政策规范并严格执行领导干部住房制度

10、规范并严格执行领导干部住房制度新政策解读新政策解读/公务员住宅改革公务员住宅改革 规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多处占用住房和办公用房，不准超标准配备办公用房和生活用房，不准违规配备公车，不准违规配备秘书，不准超规格警卫，不准超标准进行公务接待，严肃查处违反规定超标准享受待遇等问题，探索实行官邸制。易居解读：官邸制是个好东西，省市县甚至中央一级一把手，异地为官的实行官邸制，上任入住，离任搬出。官邸制的好处就在于，两条腿走路。你做官时有你的房子住用和办公，退下来就交回去。同时，这不影响你个人居家的房子，你有能力买商品房，就按市场规律走。说白了，就是政府的归政府，市场的归市场。二者明

11、晰两清，不能说官员就两头占着好处。可以称之为官员二次房改，对整个房地产市场影响不大。宏观政策宏观政策/新新政策政策关注未来关注未来“三步走三步走”对于房地产而言，三中全会是推动改革的一个重要节点。集体用地入市不会那么快。早在2008年的十七届三中全会，文件就提出了“逐步建立城乡统一的用地市场”。事实是，五年过去了，除零星试点外，基本处于远地踏步。这次减少“逐步”二字，但仍不宜过于乐观。土地改革的难点，就在于破除以前必须经过的征地环节，才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割，关乎地方财政和农民利益，阻力重重；农民的财产权有多少。全会提出：“加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素的平等互换。”属第一次提出，但改革须由易到难，过程较长；长效机制文件，仍将是框架性的。更多细化措施（比如说房产税）需要在几年时间才能陆续出台。第一步 出公报第二步 出文件 第三步 细化措施新政策解读新政策解读宏观政策宏观政策/新新政策政策