策源XXXX上海中海紫御豪宅工作总结.pptx

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1、中海紫御豪宅工作总结中海紫御豪宅工作总结 策源事业二部 2012.06始于地王使命始于地王使命 为荣誉而战为荣誉而战前言前言 3月底，策源正式全面参与中海紫御豪庭项目操作，此时，距项目预定开盘日仅剩2个月的时间，项目团队各条线经历了无数次的加班、无数次开会展开头脑风暴，火速推进工作进程，保证了项目的顺利开盘。中海紫御豪庭的成功销售既是中海品牌号召力和高品质产品打造力的体现，更是 跟策源项目团队在公司领导亲力亲为的支持下，极大限度地发挥出策源在资源整合、渠道深挖、高效执行、高端项目操盘经验等方面的突出优势是分不开的。中海紫御豪庭的成功销售是精准的战略定位、高效的营销执行力、团队全体成员放弃个人休

2、息时间，一切以营销为核心付出辛勤工作的成果，本次总结既是对这倾注工作人员汗水和心血的两个月历程进行回顾，也希望可以作为经验总结为策源操作其他项目提供参考与借鉴。跟时间赛跑跟时间赛跑 实现从地王到中海紫御豪庭的华丽转身实现从地王到中海紫御豪庭的华丽转身策略制定 运筹帷幄，决胜千里企划推广 高效率物料制作成就高调亮相 现场环境全面部署生动造势媒体配合 密集型拳集中爆破全城热点 企划企划策划线策划线成功背后的作战团体成功背后的作战团体 渠道渠道拓展线拓展线 公关公关活动线活动线全方位渠道渗透 内外结合、全民皆兵开拓区域精准渠道 主动出击、深挖客源资源洽谈 四两拨千斤活动原则成本一再压缩、客户质量精准

3、升级战略、战术战略、战术完美结合完美结合 现场现场销售线销售线现场业务接待 PK竞争机制、全面素质提升高效开盘组织 客户意向疏导、周全措施应对一、企划策划线一、企划策划线当加班成为习惯当加班成为习惯工作到深夜、O周末已是工作常态每天发送数十封每天发送数十封e-mail任务协调、信息沟通每周完成超过三十项工作任务每周完成超过三十项工作任务高强度工作、与时间赛跑无数次地完稿及修改无数次地完稿及修改字斟句琢、画面调整、难关攻克企划策划线是策源中海项目团队的核心主力，为完成开发商各种应接不暇的要求，配合企划策划线是策源中海项目团队的核心主力，为完成开发商各种应接不暇的要求，配合开盘前的高强度工作，策源

4、专为本项目配置了豪华企划阵容，集结了多位优秀企划同事，开盘前的高强度工作，策源专为本项目配置了豪华企划阵容，集结了多位优秀企划同事，多组并行争分夺秒地工作，以超强的意志和专业实力应对挑战。多组并行争分夺秒地工作，以超强的意志和专业实力应对挑战。前期策略规划前期策略规划运筹帷幄之中，决胜千里之外运筹帷幄之中，决胜千里之外开盘前执行计划撰写开盘前执行计划撰写过程过程时间时间 3 3月月2323日日 至至 3 3月月2626日日短短四天内，短短四天内，经历了撰写经历了撰写初稿、多次初稿、多次头脑风暴、两头脑风暴、两次汇报、历经次汇报、历经三轮修改最终三轮修改最终完稿。完稿。开盘执行计划撰写及调整开盘

5、执行计划撰写及调整开盘执行计划撰写及调整开盘执行计划撰写及调整前期策略规划前期策略规划审时度势、因势利导审时度势、因势利导3 3月月2323日第一版开盘执行计划日第一版开盘执行计划3 3月月2626日第四版开盘执行计划日第四版开盘执行计划 在公司领导高瞻远瞩的指导下，开盘执行计划在以下几个关键部分进行调整，最终获得了开发商高层的一致认可。1.1.企划推广、物料制作时间节点提前：企划推广、物料制作时间节点提前：考虑到时间紧迫，开发商的急切心情，特将计划中开盘前物料准备、现场包装初稿及制作投放时间节点全部提前。2.2.在推广计划部分增加三大维度的炒作主题：在推广计划部分增加三大维度的炒作主题：从板

6、块价值、中海品牌和项目形象三个维度提出炒作主题，给开发商提供阶段推广思路建议。3.3.将渠道拓展工作全部提前至开盘前完成：将渠道拓展工作全部提前至开盘前完成：为保证开盘前蓄客数，将原安排在6月的渠道拓展工作提至5月底完成，这意味着项目团队开盘前的工作量加倍，意味着0周末。4.4.增加项目周边区域高端楼盘增加项目周边区域高端楼盘/全市高端楼盘直邮派单动作，全市高端楼盘直邮派单动作，更加充分地对复星及策源资源进行开拓，将渠道工作增加更加充分地对复星及策源资源进行开拓，将渠道工作增加至至1212项之多。项之多。4-64-6月工作详表制定月工作详表制定务实务实 精细的执行力，甚至要落实到日工作精细的执

7、行力，甚至要落实到日工作 在中海，我们常常听到这样的问句：在中海，我们常常听到这样的问句：“这项工作几天能完成？这项工作几天能完成？”“”“哪天开始第哪天开始第二轮社区投递？二轮社区投递？”。在中海，不存在模糊汇报法，再炫的计划再好的提议也必须有明确的执行时间节点，项目团也在与中海磨合的过程中更务实更脚踏实地，争分夺秒地按计划详表确保开盘前工作有序完成。4-64-6月中海工作计划详表月中海工作计划详表蓄客计划表撰写蓄客计划表撰写兼顾策略落地性及资源整合力兼顾策略落地性及资源整合力 发挥各条线之长，蓄客目标分解发挥各条线之长，蓄客目标分解 两个月内累积2000组来访客户的蓄客目标不是空谈，应开发

8、商要求制定的蓄客计划表将蓄客目标分解至周蓄客量，进而细致分解到企划、拓展、公关各条线各项工作的具体蓄客量，同时也为后续每项工作制定了明确的工作效果评估标准。中海相关信息、产品培训及价值点提炼中海相关信息、产品培训及价值点提炼深挖产品价值、为深挖产品价值、为销售人员销售人员准备说辞提供准备说辞提供弹药准备弹药准备3 3月月3131日第一次产品培训持续日第一次产品培训持续4 4小时小时，中海设计师简要讲解项，中海设计师简要讲解项目规划、景观、外立面及户型目规划、景观、外立面及户型设计。设计。4 4月月2 2日长达日长达7 7个小时个小时的培训，直的培训，直至深夜至深夜1212点。点。4 4月月3

9、3日日整理出整理出1212页详尽的听课笔记页详尽的听课笔记，涵盖中海，涵盖中海地产发展历程、五代精品特色、地产发展历程、五代精品特色、紫御豪庭项目各方面详细信息。紫御豪庭项目各方面详细信息。为后续撰写楼书、软文、提炼为后续撰写楼书、软文、提炼产品卖点提供了产品卖点提供了“真枪实弹真枪实弹”。来人、来访客户的详尽分析来人、来访客户的详尽分析知己知彼，方能百战百胜知己知彼，方能百战百胜定期完成来访、来电客户分析，定期完成来访、来电客户分析，对客户居住及工作区域、获知项目渠道、置对客户居住及工作区域、获知项目渠道、置业关注点业关注点等各方面信息进行详尽分析，等各方面信息进行详尽分析，为后期开展精准渠

10、道拓展、制定推广为后期开展精准渠道拓展、制定推广计划、提升产品表现力等各项营销执行动作进行了精准制导。计划、提升产品表现力等各项营销执行动作进行了精准制导。开盘前的优惠释放、客户保有方案、开盘当天接待及执行方案都经过缜密布置，为实际成交做好最充裕保障，我们为开发商提供了两种优惠释放方案及各自的优劣势供开发商权衡利弊；同时，还撰写了包括开盘流程、认购活动优惠释放等要点的开盘方案建议以供参考。优惠释放及开盘执行方案建议优惠释放及开盘执行方案建议慎密布置，经验沟通慎密布置，经验沟通开盘前客户保有方案开盘前客户保有方案开盘方案建议开盘方案建议开盘任务背景、中海应对策略开盘任务背景、中海应对策略价格策略

11、价格策略1.“1.“超低价超低价”入市，创造热销传奇，引起全城轰动；入市，创造热销传奇，引起全城轰动；2.2.低价入市低价入市 也可在后续加推产品时实现价格提升，回收利润；也可在后续加推产品时实现价格提升，回收利润；3.3.让业主获得让业主获得 更高的物业增值，彰显中海责任感，实现口碑营销。更高的物业增值，彰显中海责任感，实现口碑营销。推售策略推售策略“少量多批次推盘，速度与利益兼具少量多批次推盘，速度与利益兼具“市场背景：市场背景：限购、限贷多重政策使部分高端客群无法购买高总价的豪宅产品，导致高端市场成交低迷，开发商面临资金回流压力。此外，由于容积率受限，市中心地块日益稀缺，大量大平层产品被

12、推出以满足日益增长的高端客群需求，大平层市场竞争激烈。开盘任务：开盘任务：作为09年备受瞩目的地王项目，中海紫御豪庭生而不同；作为今年中海地产重点销售项目，集团领导对项目赋予重望，因此，此次开盘必须创造销售奇迹。中海应对策略中海应对策略备战两月备战两月 企划团队兢兢业业、超越自我企划团队兢兢业业、超越自我 800 800封邮件充分沟通封邮件充分沟通 11 11个文件夹完全分类个文件夹完全分类 50 50个个G G文件存储文件存储 870 870个小时高效执行个小时高效执行与时间赛跑与时间赛跑与自己赛跑与自己赛跑5.125.125.125.12认筹认筹认筹认筹4 4 4 4月下旬样板房开放月下旬

13、样板房开放月下旬样板房开放月下旬样板房开放4.14.14.14.15.15.15.15.16.16.16.16.15.275.275.275.27盛大开盘盛大开盘盛大开盘盛大开盘让上海让上海 再一次再一次 超越世界超越世界通过高覆盖率的户外，在全市甚至周边区域形成影响力。初次面世，以高调亮相，引来万众瞩目。户外、网络、现场包装、坊间传播先行。让居住让居住 重归城市重归城市多种推广渠道组合出击，全面解析项目地段价值和居住价值。筹备相关物料，配合高端活动和各级市场拓展。配合销售节点，通过户外、硬广、引导期适时释放样板房开放等信息。软文、硬广、户外、电台、网络、DM、EDM、短信、楼书、价值范本、现

14、场包装、置业大古北置业大古北 惊喜仅此一次惊喜仅此一次配合线下销售节奏，释放认筹信息，多渠道阐释项目价值与优惠信息，集中短爆，双重刺激，提升潜在客户的收藏欲望。硬广、户外、网络、DM、短信、现场包装、王者归来王者归来从地王的渊源切入，揭示项目的前世今身，集中突出项目价值。以王者的气势高调入市，给市场以冲击力，同时引来万众期待。硬广、户外、网络、DM、EDM、短信、现场包装、企划推广主线企划推广主线其他 在搜房、新浪乐居、爱房网、中海集团内网、台州商会网络等5 5家家网站网站时时更新项目信息。共计投放2626次次硬广硬广、4 4次次软文软文，发布于早晚报等大众媒体及地产类、汽车类、航空类等专业类

15、杂志。中海紫御豪庭中海紫御豪庭企划推广企划推广报广销售道具户外网络DM、EDM 共完成4 4类类销售道具销售道具，涵盖地段、品牌、产品等各大模块，全方位释放项目价值信息。在love radio、交通台、财经台等3 3家家电台电台发布广告。并通过现场全面包装提升推广效果。共计投放4 4批批DMDM、5 5批批EDMEDM渠道精准，直指高端客户。于中环金沙江路、长寿路江宁路、延安西路水城路中山南二路枫林路等1212地地发布发布5 5轮轮户外广告。户外广告。企划推广数据汇总企划推广数据汇总销售道具销售道具-高效率、高调亮相高效率、高调亮相 在销售道具还处在一片空白的情况下，面临两个月即将开盘严峻考验

16、，如何在短时间内为在销售道具还处在一片空白的情况下，面临两个月即将开盘严峻考验，如何在短时间内为销售提供充足的粮草、如何成为一只给力的后方军队？项目组销售提供充足的粮草、如何成为一只给力的后方军队？项目组经过多次会议商定出销售物经过多次会议商定出销售物料方向，打破部门划分，整合企划实力，背水一战，凭借刀锋执行力高效完成。料方向，打破部门划分，整合企划实力，背水一战，凭借刀锋执行力高效完成。一个月内完成长风价值范本半个月内完成中海紫御豪庭产品手册一个星期内完成紫御会刊一个星期内完成户型折页五天内完成整套IPAD画面长风价值范本，共54页，从虹桥、长风的地段价值和中海品牌价值，解读项目价值。从3月

17、17日初稿到4月16日完稿，从方向到细节经过多轮修改。在细节上要求每一处图片做相应标识，而在文字上又规避“巅峰”“瑰宝”等高调词汇。高端形象不着一词，却跃然纸上。长风价值范本/白皮书长风价值范本长风价值范本区域、品牌价值深刻解读区域、品牌价值深刻解读从上海、虹桥、长风发展三个维度，以政策、媒体和价值解读三个方面全面解读项目地段价值。紫御会刊紫御会刊区域、品牌价值深刻解读，为产品面世预热区域、品牌价值深刻解读，为产品面世预热产品手册，从项目地段、配套、规划、园林、建筑、精装全面解读项目信息，以产品百科大全的定位为后期销售准备。短时间内初稿，逐字逐句修改，并按照开发商提供框架重新整合内容，一本小楼

18、书的成形凝练了企划工作者的无数心血。产品小楼书产品小楼书视角回归产品本质视角回归产品本质 核心价值提炼核心价值提炼户型折页户型折页根据不同户型设计户型折页。配合销售使用。全面展示户型特色。并根据设计部不断更新的户型设计，两个月内，共对户型折页进行6轮更新。历经六轮修改历经六轮修改 传递户型设计精髓传递户型设计精髓IPADIPAD画面画面为销售的重要道具IPAD设计项目介绍。以图文并茂的方式，全面展示项目价值。全新销售道具全新销售道具 销售人员的重要销售人员的重要“弹药弹药”通过前期对客户的分析，针对不同受众，在企划推广中同一道具从主标到信息点有针对性进行调整，使之更能满足对方需求，从而提高对项

19、目的认同。DM/EDMDM/EDM【全国客户全国客户】强调对上海市中心城市繁华、景观资源、历史文脉的占有机会【上海籍客户上海籍客户】强调上海中心、长风发展潜力、豪宅新贵地、精装大宅、价值空间【中海业主中海业主】强调中海品牌追随、第四代高端精品豪宅典范、里程碑之作、全新的居住和圈层体验【中海上海员工中海上海员工】强调与中海一同深耕上海，员工在上海生活、事业、修为的根基、平台【中海外地员工中海外地员工】强调与中海的风雨同舟，一起为品牌开疆辟土，中海在上海的新里程精准锁定、目标直击精准锁定、目标直击 针对不同客群定制针对不同客群定制EDMEDM展示展示实景实景EDMEDM展示展示结合样板房和销售中心

20、开放，针对外部客户、中海外地员工、中海上海员工适时设计3种EDM，从地段、区位价值到产品户型、精装，全面解读产品。DMDM展示展示通过多款DM设计，从项目区位价值、实景呈现，配合拓展工作而开展。并根据一线反馈及时调整。DM信封式DM海报展示海报展示兼顾上海客户与外地客户的差异性，设计两版海报。现场包装现场包装-全面覆盖、快速反应全面覆盖、快速反应 一个市中心的豪宅项目如何快速树立高端形象？一个市中心的豪宅项目如何快速树立高端形象？中海紫御豪庭项目团队对此有着更多更深的思考。中海紫御豪庭项目团队对此有着更多更深的思考。两个月的时间，项目组在现场包装上不遗余力。从灯箱到展板，再到两两个月的时间，项

21、目组在现场包装上不遗余力。从灯箱到展板，再到两个地块上千米围墙，从外围云岭东路、丹巴路道旗到提升现场品质的样个地块上千米围墙，从外围云岭东路、丹巴路道旗到提升现场品质的样板房包装、看房通道包装。板房包装、看房通道包装。多项任务当天下达当天完成，并在短时间内多项任务当天下达当天完成，并在短时间内根据新的销售节点完成包装更新根据新的销售节点完成包装更新，以行动证明执行力，也让市场对一个，以行动证明执行力，也让市场对一个即将面世的项目有清晰的了解。即将面世的项目有清晰的了解。道旗道旗 3月19日、5月8日、5月10日、5月16日，共计在附近云岭路、丹巴路等路段发布道旗4轮，及时释放项目信息释放，对增

22、加现场来访有明显效果。每次道旗的发布都凝聚项目组成员十二分的付出，文字醒目、调性统一，字体、字号的反复调整同时也反映了中海对细节的严格把控。3月19日道旗5月8日道旗高密度、全覆盖、适时更新高密度、全覆盖、适时更新外围挡外围挡 4月11日7C地块围挡 4月11日停车场围挡 4月28日6B地块围挡 5月9日6B地块实景围挡现场现场360360全方位展示项目信息全方位展示项目信息6B地块外围挡6B地块实景围挡在实景绽放后，物料中大量用实景作为画面，美化现场环境、传递项目信息。开发商反复强调以实景为主，整体务必呈现暖色，给业主营造温暖宜居的居家氛围，为此版式和图片经过多次修改、调整、比对，最终赢得开

23、发商肯定。内围挡内围挡4月18日项目内围挡面世，美化现场环境，提升整体氛围，大大增强客户信心。围墙内外皆成景围墙内外皆成景看房通道包装看房通道包装看房通道包装8、9号楼之间围挡样板房开放迫在眉睫，而现场环境并不充分，4月19日157米样板房示范区围挡、17米看房通道任务下达，当天完成516平方米画面设计。后期给来访客户以良好的感官效果，保证了样板房的顺利开放。扬长避短、美化看房之旅扬长避短、美化看房之旅为了样板房首次绽放，保证向客户全方位展示一个优质的样板房，户型设计经过无数次修改，室内家具也是经过开发商领导的亲自挑选才得以完美呈现。同时产品部提供了整套展示区优化意见。提升现场氛围，企划部更是

24、通力配合，4月19日一天内完成包装设计。经过各部门的艰苦付出，才得以将样板房精彩绽放。样板房包装样板房包装助推样板房完美绽放助推样板房完美绽放样板房包装样板房包装户型牌户型变动 公示为方便客户参观和对整个户型有全面了解，样板房门口特意摆放户型牌。而后续又根据户型设计的不断更新，对变更进行公示。助推样板房完美绽放助推样板房完美绽放2、品牌灯箱销售中心现场包装及物料展示销售中心现场包装及物料展示1、现场包装3、现场物料媒体推广媒体推广-密集组合拳密集组合拳 引爆全城引爆全城地王的尴尬境地，如何在淡市迅速突围，在短时间内如何有效推广？地王的尴尬境地，如何在淡市迅速突围，在短时间内如何有效推广？中海紫

25、御豪庭以密集式、多渠道组合出击，集中爆破，引来全城关注。中海紫御豪庭以密集式、多渠道组合出击，集中爆破，引来全城关注。现场来电客户登记数据显示，纸媒现场来电客户登记数据显示，纸媒21.2%21.2%、户外占、户外占12.1%12.1%，网络占，网络占3.9%3.9%。媒。媒体推广成为开盘前蓄客中坚力量。体推广成为开盘前蓄客中坚力量。硬广展示硬广展示东图外文号外杂志金卡生活商旅生活东方早报环球时报新民晚报新闻晨报主题：让居住主题：让居住 重归城市重归城市好运MONEY+硬广中海物业内刊硬广第一财经日报中海上海小区内框架在实景绽放的节点，以售楼处实景为画面，释放项目信息和样板房开放信息。硬广展示硬

26、广展示主题：让居住主题：让居住 重归城市重归城市商旅生活跨版硬广主题：世界向东主题：世界向东 上海向西上海向西硬广展示硬广展示东方航空杂志私家杂志新民晚报新闻晨报地产品东方早报封套在认筹的重要节点，发布认筹信息，给潜在客户以优惠信息与项目价值的双重冲击。硬广展示硬广展示主题：置业大古北主题：置业大古北 惊喜仅此一次惊喜仅此一次东方早报21世纪经济第一财经新民晚报新闻晨报环球时报宝诚杂志以开盘信息为主导，以王者归来为主题唤醒市场对这块土地的记忆，用巍峨的项目门楼为主画面暗合“开启”之意。硬广展示硬广展示主题：王者归来主题：王者归来根据项目阶段推广主题，撰写软文。同时，配合线下公关活动，撰写活动新

27、闻，释放项目信息。软文展示软文展示配合线下销售动作高频率投放，全市广泛布点，迅速树立品牌形象，提高在上海乃至周边城市人群中的知名度。户外户外全面覆盖市区交通要道全面覆盖市区交通要道户外展示户外展示主题：让上海主题：让上海 再一次再一次 超越世界超越世界主题：让居住主题：让居住 重归城市重归城市北翟路高架虹桥机场段长寿路江宁路沪宁高速陆家出口内环楼顶延安路沪闵路延安西路水城路中环高架西段金沙江路口、中环金沙江路中山北路金沙江路(内环高架）中山南二路枫林路主题：销售中心及样板房奢华绽放主题：销售中心及样板房奢华绽放上海万体馆广告、北青公路联友路广告、调频壹LED屏户外展示户外展示主题：王者归来主题

28、：王者归来各大户外看板网络推广网络推广在两个月中在搜房网、新浪网、爱房网等五家网站发布广告。并根据节点有针对性释放信息。充分运用网络广告通栏、旗帜、对联、文字链多种形式，在专业地产网站集中投放。不仅满足项目价值点的释放也满足销售信息的渗透需要。积极配合、全线突围积极配合、全线突围如何在目前的市场状况下突围而出？如何在目前的市场状况下突围而出？只有销售、拓展、公关、企划、策划五指并行，彼此用力、握紧只有销售、拓展、公关、企划、策划五指并行，彼此用力、握紧拳头，才能快、狠、准实现全线突破。拳头，才能快、狠、准实现全线突破。因此，企划团队的每位同事都在完成企划线推广工作的同时，全因此，企划团队的每位

29、同事都在完成企划线推广工作的同时，全力配合其他各条线，在短时间内实现了项目团队效力最大化。力配合其他各条线，在短时间内实现了项目团队效力最大化。结合销售节点、配合销售线撰写短信结合销售节点、配合销售线撰写短信春季臻品展画面配合销售线制作巡展画面配合销售线制作巡展画面配合渠道线制作巡展画面配合渠道线制作巡展画面浙商会博览会展板浙商会博览会展板考虑异地拓展的需要，从地域、地段、品牌三个方向设计展板。并站在国际化都市的高度，强调对繁华城市、中心生活的占有。配合异地拓展制作展板配合异地拓展制作展板公关活动配合公关活动配合从活动背景板、邀请函等物料到量身制作的主持人串词、致辞，全力配合公关活动开展。应开

30、发商要求注重每次活动物料调性统一，排版字体高度统一，以确立鲜明的项目形象。开盘物料配合开盘物料配合开盘前，两天时间内完成开盘物料设计，包括排队区围挡、总平图背景板、公示背景板、欢迎台卡、导示牌、logo牌、举手牌设计以及部分串词撰写。二、渠道拓展线二、渠道拓展线渠道拓展团队是策源成功操作中海项目的杀手锏之一，这支精英团队施展十八般武艺，渠道拓展团队是策源成功操作中海项目的杀手锏之一，这支精英团队施展十八般武艺，以前所未有的广度及深度完成了对复星、策源、社区、区域专业市场等多个渠道的客户以前所未有的广度及深度完成了对复星、策源、社区、区域专业市场等多个渠道的客户拓展推介工作，为项目现场输送了大量

31、精准客户，无愧于拓展推介工作，为项目现场输送了大量精准客户，无愧于“特种部队特种部队”的称号。的称号。4 4万余份万余份社区社区DMDM投递投递+万余份万余份EDMEDM发送发送四名专职四名专职渠道拓展成员渠道拓展成员+N N位策源同事位策源同事的大力支援的大力支援CallCall客万余组客万余组+数十万条数十万条短信发送短信发送6 6个中海社区个中海社区+8 8个外展场个外展场巡展巡展商会资源商会资源+高端消费场所高端消费场所+专业市场拓展专业市场拓展复星、策源内部复星、策源内部渠道、客户资源整合、深挖渠道、客户资源整合、深挖全方位立体渠道渗透全方位立体渠道渗透 助推开盘热销传奇助推开盘热销

32、传奇社区社区DMDM投递投递面对投递时间紧、任务艰巨、资料进社区难度大等重重困难，拓展团队绞尽面对投递时间紧、任务艰巨、资料进社区难度大等重重困难，拓展团队绞尽脑汁，在脑汁，在1 1个半月的持续投递时间内，个半月的持续投递时间内，人工进入人工进入5 5个集中居住板块，个集中居住板块，3838个高端个高端社区社区进行精准投递，同时，结合与直邮公司合作的方式，进行精准投递，同时，结合与直邮公司合作的方式，覆盖社区逾百个，覆盖社区逾百个，共发放资料共发放资料6 6万余份。万余份。1.1.于于4 4月月7 7日日-17-17日日1010天内天内覆盖近覆盖近5050个小区，完成个小区，完成第一轮社区第一

33、轮社区DMDM投递工投递工作；作；2.42.4月月2525日开始启动第二日开始启动第二轮社区投递工作，将资轮社区投递工作，将资料再次覆盖第一轮投递料再次覆盖第一轮投递过的社区。过的社区。1.1.大部分社区物业管理大部分社区物业管理不同意合作，资料无法不同意合作，资料无法在各社区集中大批进行在各社区集中大批进行发放。发放。2.2.高端物业服务升级，高端物业服务升级，进社区派单难度加剧。进社区派单难度加剧。3.3.直邮公司资料投放的直邮公司资料投放的达到率及精准度欠缺。达到率及精准度欠缺。开发商要求开发商要求现实困难现实困难社区社区DMDM投递投递社区社区DMDM投递通关秘籍投递通关秘籍1.1.突

34、破社区进入屏障：突破社区进入屏障：为进入社区派单，团队成员通过乘坐私家车或出租车、乔装打扮、与投递员沟通合作等方式进入小区正门或边门。必要时还采取了进入小区地下车库，再通过地下车库到达每栋楼宇大堂投递资料的方式，最大限度地保证了资料投递的达到率及精准度。2.2.由广泛撒网到精准投递：由广泛撒网到精准投递：第二轮投递中，采用高端社区结合高端车主双重删选的方式，更精准地将资料投递到目标客户手中；过程中及时接受现场反馈信息，重点投递现场来访客户中高质量、高频率的社区，将最新的项目信息投递至目标客户群中。3.3.高效率抢跑时间节点：高效率抢跑时间节点：a）为完成第一轮DM的投递，采取边与社区谈判边投递

35、的模式，由一名拓展人员每天专职进行多个社区洽谈，根据洽谈结果在次日采取人工投递或直邮方式覆盖小区。b）除专职拓展人员，还召集了在校学生加入人工派单工作，保证每天6-7人的作战团队。c）将投递资料进行调整，便于携带及投进信箱，加快投递速度。d）派专人去直邮公司监督装资料及投递工作，保证数万份资料在3天左右的时间精准地投递完成。社区社区DMDM投递投递社区投递计划表社区投递计划表社区社区DMDM投递通关秘籍投递通关秘籍CallCall客及短信覆盖客及短信覆盖 开发商要求我们在一周内梳理开发商要求我们在一周内梳理出策源高端客户名单，并在出策源高端客户名单，并在3 3天内天内callcall完第一批完

36、第一批60006000组客户电话，筛选组客户电话，筛选初步意向客户。初步意向客户。看似不可能的任务看似不可能的任务我们不仅做到了，而且我们不仅做到了，而且完成得比要求更好！完成得比要求更好！专项接听专项接听数十通客数十通客户回电户回电策源金网策源金网客户客户20002000余组余组策源明源高端策源明源高端客户客户60006000余组余组十万余条十万余条短信发送短信发送台州商会台州商会客户客户300300余组余组间接转化间接转化2 2套成交套成交CallCall客中心客中心工作成果工作成果5050余个高端余个高端项目业主名单项目业主名单CallCall客客 直接转化直接转化1 1套成交套成交Ca

37、llCall客及短信覆盖客及短信覆盖CallCall客户名单统计表展示客户名单统计表展示 公司为完成中海项目call客工作，特在总部3楼战略 运营中心临时借用大会议室1个月，IT部门在1天内 安装调试完电话设备，以保证call客中心6门电话，6位call客人员持续call客。对新招聘的call人员进行专业培训，根据call客效果 及时调整说辞，有效延长与客户交流时间；同时及 时总结不同时间段call客效果，将早10点-晚7点作 为call客高峰期。call客团队call出的初步意向客户由专职拓展人员定期 跟进，陆续输送至销售现场。CallCall客户秘籍客户秘籍社区及外展场巡展社区及外展场巡展

38、在开盘前执行三轮巡展，以最快、最大限度的传播项目品牌及快速积累目标客户在开盘前执行三轮巡展，以最快、最大限度的传播项目品牌及快速积累目标客户第一波：第一波：中海上海已入住6个社区（中海瀛台、中海翡翠湖岸、中海馨园、海华花园、海丽花园、海悦花园）同时巡展；三天落实物料、人三天落实物料、人员安排，两天内在员安排，两天内在6 6个社区同时巡展。个社区同时巡展。第二波：第二波：针对项目周边长宁龙之梦、西郊百联、中环百联、古北黄金城道、天山百盛、虹桥百盛6 6个外展场在五一前夕进行集中巡展个外展场在五一前夕进行集中巡展。第三波：第三波：古北家乐福和长寿路调频壹商场2 2个巡个巡展点长期巡展。展点长期巡展

39、。巡展工作关键点巡展工作关键点1.派专人完成外展场场地接洽问题，场地选取原则：项目周边、人流密集、客群高端。2.公司每天在每个巡展点安排2-3名支援人员。同时，为了更好的体现巡展效果，每天巡展有专职拓展人员巡场及扮演客户与巡展点互动，进行场外巡展SP配合，提高客户关注程度；古北家乐福登记130余组，派发资料400余份；调频壹登记70余组，派发资料900余份；6点商场巡展共计派发资料1500余份，登记客户100余组；中海社区巡展登记客户70余组，派发资料400余份；共计积累客户共计积累客户370370余组，余组，派发资料派发资料32003200余份；余份；社区及外展场巡展社区及外展场巡展商会渠道

40、拓展商会渠道拓展商会渠道拓展意义：商会渠道拓展意义：4-5月期间，拓展团队多次接洽台州商会、湖州商会、浙商会、福建商会等商会资源，与众商会对接人均沟通良好。既为中海项目进行商会合作创造了条件，同时也为策源华东区其他项目提供了后续与商会合作的平台。商会渠道合作成果：商会渠道合作成果：1.以独家房产赞助商的形式与台州商会合作，在商会于5月19日、20日在浦东国际会议中心举办的大型活动中对本项目进行推广，以5万元的赞助费获取提供商会会员名单、在商会网站宣传项目，在活动中搭建站台摆放项目资料、安排2-3名销售植入切客作为回馈。2.与浙商会杭州分会合作，在杭州当地进行项目拓展。商会渠道拓展商会渠道拓展小

41、成本大营销，是中海在与资源方合作时的首要原则小成本大营销，是中海在与资源方合作时的首要原则从从1515万到万到5 5万万 ，费用虽降，效果依旧，足可见中海高明之处，费用虽降，效果依旧，足可见中海高明之处台商会活动合作背景解密：洽谈之初，台州商会方面原本希望中海提供500人的场地为赞助形式合作此次活动，费用约15万元，中海高层考虑到赞助场地的营销成本较大，提出不赞助场地，仅以独家房产赞助方的身份提供5万元赞助费，获取到活动现场进行销售植入的回馈。中海不断通过改变合作模式寻求成本控制的工作方法值得所有在销项目借鉴，节支开流，以小博大实乃营销之上上策。高端消费场所拓展高端消费场所拓展1 1、高端消费

42、场所选取：、高端消费场所选取：针对项目目标客群消费特征，选取与项目定位契合的游艇会、车行进行多次洽谈；2 2、合作形式：、合作形式：n 项目资料发送至游艇会会员手中；同时，在指定时间段内进入游艇会摆放项目资料。n与奔驰、宝马、哈雷、保时捷、法拉利、捷豹、宾利等高端车行接洽，商议以资源互换的方式嫁接中海项目，邀请车行VIP客户参加项目现场活动。银行金融机构拓展银行金融机构拓展拓展方式：拓展方式：通过明源系统向德通过明源系统向德邦证券、福布斯等金融机构员邦证券、福布斯等金融机构员工发放短信、工发放短信、EDMEDM。拓展方式：拓展方式：与相关客户经理对接，邀请其与相关客户经理对接，邀请其客户参加项

43、目现场活动，并发放项目资料。客户参加项目现场活动，并发放项目资料。1.1.银行选取：银行选取：在项目附近区域设有支行的浦发在项目附近区域设有支行的浦发银行、建行、招行、农行、汇丰银行等。银行、建行、招行、农行、汇丰银行等。2.2.合作方式：合作方式：建行建行EDMEDM群发；招行群发；招行在发放的在发放的对账单内附项目信息；浦发银行对账单内附项目信息；浦发银行资料进入摆放；资料进入摆放；合作举办风水讲座；帮助项目客户解决按揭问题；合作举办风水讲座；帮助项目客户解决按揭问题；汇丰银行汇丰银行内部内部EDMEDM发放。发放。银行对账单内项目资料银行对账单内项目资料银行金融机构拓展秘籍银行金融机构拓

44、展秘籍三种方式中以三种方式中以对周边区域银行支行的拓展最见成效，对周边区域银行支行的拓展最见成效，区域支行最具地域性，客户资源与项目目标客群相匹区域支行最具地域性，客户资源与项目目标客群相匹 配，且合作方式更为紧密深入，配，且合作方式更为紧密深入，可可 持续客户认购付款时期。持续客户认购付款时期。区域专业市场拓展区域专业市场拓展1.1.拓展时间：拓展时间：5月上中旬2.2.拓展市场：拓展市场：铜川路水产市场、曹安农贸市场、曹安路轻纺市场、中山北路二手车市场、天山茶叶市场等近十个周边区域专业市场。历时历时2020天，拓展团队奔天，拓展团队奔波于周边区域各大专业波于周边区域各大专业市场之间，主动拜

45、访数市场之间，主动拜访数百位私营业主，进一步百位私营业主，进一步释放项目信息。释放项目信息。区域专业市场拓展区域专业市场拓展区域专业市场拓展秘籍区域专业市场拓展秘籍1.1.与其被动应对、不如主动出击：与其被动应对、不如主动出击：在进行专业市场拓展之初，拓展团队本想通过各种关系联系普陀区真如镇工商部门，希望能合作开拓专业市场高端客户，但一直没有得到明确的回应。考虑到开盘迫在眉睫，拓展团队当即决定直接采取主动拓展方式，由专人携带项目资料进入专业市场进行发放，对私营业主进行上门拜访，直接面对面地释放项目信息。2.2.前期需进行市场考察及评估以降低拓展成本：前期需进行市场考察及评估以降低拓展成本：考虑

46、到项目的客户仍有一定的地域性以及拓展所需的人员及物料成本问题，我们在前期重点针对普陀、长宁区所有专业市场进行了评估，充分考虑拓展对象的购买能级及喜好，及时调整拓展口径，有的放矢，减少了不必要的成本开销。周边在销项目拓展周边在销项目拓展品尊国际品尊国际中环名品城中环名品城中鹰黑森林中鹰黑森林古北大成公寓古北大成公寓大华清水湾大华清水湾周边在销项目拓展突破点及拓展成果周边在销项目拓展突破点及拓展成果1.1.充分动用策源及个人关系，与品尊国际、中环名品城、充分动用策源及个人关系，与品尊国际、中环名品城、古北大成公寓等古北大成公寓等6 6个周边在售高端项目的销售人员进行接个周边在售高端项目的销售人员进

47、行接洽，根据公司指示，洽，根据公司指示，对于往中海项目输送客户并实现成对于往中海项目输送客户并实现成交的销售员一律给予规定提成交的销售员一律给予规定提成。2.2.截止中海项目开盘前，周边在销项目业务员为本项目输截止中海项目开盘前，周边在销项目业务员为本项目输送意向客户送意向客户4 4组。组。异地客户拓展异地客户拓展中海独墅岛（苏州）中海独墅岛（苏州）step 1step 1.前往苏州与策源当地分公司负责同事进行对接及前期沟通前往苏州与策源当地分公司负责同事进行对接及前期沟通 step 2step 2.制定邀约客户标准：制定邀约客户标准：1 1）购买能级在千万左右，在苏州）购买能级在千万左右，在

48、苏州购买过购买过500500万以上住宅的客户；万以上住宅的客户；2 2）苏州政界、商界知名人士）苏州政界、商界知名人士 step 3 step 3.与策源苏州分公司合作开展客户邀约工作与策源苏州分公司合作开展客户邀约工作 step 4step 4.将邀约客户信息提交给销售人员将邀约客户信息提交给销售人员 step 5step 5.活动结束后对拓展客户持续跟进活动结束后对拓展客户持续跟进 在苏州拓展活动前一周，拓展团队主要负责在苏州拓展活动前一周，拓展团队主要负责积极展开客户邀约工作。积极展开客户邀约工作。4 4月月2828日活动当天，到访日活动当天，到访客户共计客户共计5050余组（近余组（近

49、8080人），现场气氛热烈。人），现场气氛热烈。拓展团拓展团队异地队异地拓展工拓展工作职责作职责复星体系渠道拓展复星体系渠道拓展类别类别内容内容 集集团资团资源源复星复星外网弹出框复星分众传媒电梯框架复星办公大楼展示中海项目信息复星各版块主要高层领导电话拜访邀约参观项目（共计三轮500通邀约电话）复星旗下德邦证券、福布斯等金融机构拓展内部邮件复星集团员工内部（上海区基层主管以上，约4000人）发送EDM邮件内部短信复星集团员工内部（上海区基层主管以上，约4000人）手机报群发通过明源系统，面向复星医药、德邦证券、豫园商城等企业发放短信 4-5 4-5月间在复星内部进行中海项目的集中推介，获得复

50、星内部员工积极回应，现场来月间在复星内部进行中海项目的集中推介，获得复星内部员工积极回应，现场来访的客户中也不乏复星员工。访的客户中也不乏复星员工。多数接到电话邀约的复星领导表示目前在忙，后续有时间多数接到电话邀约的复星领导表示目前在忙，后续有时间会亲自到项目现场参观，渠道拓展团队的同事仍在积极跟进中。会亲自到项目现场参观，渠道拓展团队的同事仍在积极跟进中。策源内部渠道拓展策源内部渠道拓展类别类别内容内容 策源策源策源资源拓展策源电梯海报、大堂易拉宝、入口处电子显示屏展示项目信息（长期）策源明源高端客户寄发项目资料，开展call客工作（近万组）策源金网客户拓展（2000组）策源华东区在销项目联