中原2007年广东万科康王路项目商业裙楼策划方案.ppt

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1、广东中原地产代理有限公司广东中原地产代理有限公司万科康王路项目商业裙楼策划方案万科康王路项目商业裙楼策划方案中原地产 专业 专注2策划及销售架构策划及销售架构中原地产 专业 专注3万科商业项目策划服务架构万科商业项目策划服务架构万科商业项目策划服务架构万科商业项目策划服务架构 当地分行（广州中原）策划总监二级市场统筹发展中心森拓普森拓普万科策划经理策划师策划经理招商顾问中原地产 专业 专注4项目总监营销经理执行建立沟通平台制定培训计划项目经理营销推广/包装销售团队资源配合物料包装区域经理策划经理灯箱、海报、X架、吊旗、DM等现场参观PPT讲义带看指标成交指标奖励机制二级市场统筹发展中心二级市场

2、统筹发展中心万科万科万科商业万科商业万科商业万科商业项目项目项目项目销售销售销售销售操作流程：操作流程：操作流程：操作流程：中原地产 专业 专注5中原地产过往操作商业项目介绍中原地产过往操作商业项目介绍中原地产 专业 专注6森拓普森拓普森拓普森拓普(CentaPro)(CentaPro)商业顾问商业顾问商业顾问商业顾问收购利嘉阁深圳公司成立森拓普成立2001年2003年2004年CentaPro 整合了中原强大的资源，其主力成员拥有多年从事房地产开发、销售、租赁及商场经营管理经验，业务主要有：商业项目策划、招商、研究服务。CentaPro 在深圳本地的项目皆为深圳各区的重要代表项目，所负责策划

3、项目的总建筑面积累计达460460万平方万平方米米，总商业面积累计达120120万平方米万平方米 中原地产 专业 专注7招商成果招商成果百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等招商成果招商成果味千拉面、海皇粥店、陶源酒家、Walker Shop/HOSO Place、Fashion Community Kitterick、ANTEPRIMA、ATSURO TAYAMA、Callaway GOLF PEARLY GATES、C K Underwear招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）森拓普擅长大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾经成

4、功担任众多知名品牌的租户代表。中原地产 专业 专注8招商成果招商成果Mannings、Marco&Mari等招商成果招商成果Carrefour、中影南国等招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）招商成功案例（深圳篇）中原地产 专业 专注9项目介绍项目介绍规模：占地1.4万平方米全面负责项目前期策划工作柏东广场（原东山广场）东山锦轩现代城项目介绍项目介绍地理位置：东山口地铁站上盖投资组合：广州市正信房地产发展有限公司规 模：占地8000平方米，总建筑面积：6万平方米，招商成功案例（广州篇）招商成功案例（广州篇）招商成功案例（广州篇）招商成功案例（广州篇）水晶宫式全开放动

5、感商城水晶宫式全开放动感商城中原地产 专业 专注10前期规划设计前期规划设计广州大学城项目广州大学城项目中原地产 专业 专注11招商策划工作招商策划工作恒宝广场恒宝广场中原地产 专业 专注12项目总建筑面积达14万平方米，其中：住宅6.5万平方米，以小面积三房单位为主，面对市区实用型家庭；东方文德广场东方文德广场写字楼3.2万平方米，面对市区中心的中小型企业及投资者；商场4.5万平方米，将建成世界性的民族工艺、文化展示、商业平台；中原地产 专业 专注13北京路商圈又一商业巨作，占地4万m2、建筑面积达15万m2商业航母，包括综合商业中心、高级酒店、商业办公、商务公寓、文化保留建筑等多种物业；大

6、小马站商业中心大小马站商业中心中原公司现正负责项目的前期策划以及主力商家招商工作，经中原公司引荐，项目已与新世界百货签订合作意向；项目预计在2010年正式推出市场；中原地产 专业 专注14荔湾区总建筑面积达14万m2的大型商业广场；荔湾陆居路步行商业街荔湾陆居路步行商业街中原公司现正负责项目的前期策划顾问工作；中原地产 专业 专注15广州市越秀区北京路大型商业项目，以网络、潮流等新型业态组合成广州市最“in”的购物商场；锦源国际商场锦源国际商场项目商场建筑面积达2.3万m2，将于2007年下旬推出市场正式招商；中原地产 专业 专注16佛山东方广场佛山东方广场工作内容：项目区域市场研究及商铺商场

7、情况分析项目质素分析项目经营规划概念项目规划设计改善方案目标客户市场分析各项宣传推广及促销策略等方面的策划项目销售位于佛山市永安路与锦华东路交界，占地17万平方米，总建筑面积为67万平方米，其中商场总建筑面积为18万平方米。由八大组团组成，裙楼为商场，塔楼为住宅。中原地产 专业 专注17华林玉器广场华林玉器广场总建筑面积达到10万m2的珠宝玉石专业批发市场；开售首月销售额超3亿元，首层街铺售价超过11万元/m2；中原地产 专业 专注18 项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地

8、面部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。动漫星城动漫星城首月招商面积已达首月招商面积已达首月招商面积已达首月招商面积已达80%80%80%80%中原地产 专业 专注19、思想回归、思想回归、思想回归、思想回归、市场分析、市场分析、市场分析、市场分析、项目定位分析、项目定位分析、项目定位分析、项目定位分析、业态规划及招商策略、业态规划及招商策略、业态规划及招商策略、业态规划及招商策略、中原地产优势、中原地产优势、中原地产优势、中原地产优势附录一：附录一：金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议附录二：附录二：中原地产万科项目专案组介绍目目 录录中原地产 专业 专注20Pa

9、rt onePart one：思想回归思想回归中原地产 专业 专注21 鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基本的要满足商业地产成功招商和经营成功招商和经营的前提下，中原地产万科项目专案组更以提升整体项目形象提升整体项目形象和最大程度上提高客户满意度提高客户满意度的基本原则，通过对项目详细的分析和全面的市场调研，在充分数据充分数据和中原地产丰富丰富的商业地产操作经验的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项目的运作模式。中原地产 专业 专注221.1 1.1 广州市商业裙楼发展演变广州市商业裙楼发展演变广州市商业裙楼发展演变广州市商业裙楼发展演变物业配套型主驱型裙楼独立型裙楼综合型裙楼

10、利润增值型后现代裙楼中原地产 专业 专注23直接销售典型案例：侨宏大厦直接销售典型案例：侨宏大厦利润增值型利润增值型物业配套型物业配套型 特点：便民服务特点：便民服务典型案例：天盛大厦、天宝大厦典型案例：天盛大厦、天宝大厦返租销售典型案例：名汇商厦返租销售典型案例：名汇商厦中原地产 专业 专注24主驱型裙楼主驱型裙楼独立型裙楼独立型裙楼特点：专业市场方向，以裙楼带动写字楼销售特点：专业市场方向，以裙楼带动写字楼销售典型案例：万菱广场典型案例：万菱广场综合型裙楼综合型裙楼特点：类购物中心方向，辐射人群广特点：类购物中心方向，辐射人群广典型案例：恒宝广场典型案例：恒宝广场特点：区域性高档配套特点：

11、区域性高档配套典型案例：新光城市广场典型案例：新光城市广场中原地产 专业 专注251.2 1.2 寻求项目最佳操作模式寻求项目最佳操作模式寻求项目最佳操作模式寻求项目最佳操作模式销售销售不销售不销售先租后售返租销售直接销售只租不售自身持有Reits上市XXXX1、培养该商场的经营，刺激后期销售获得较好的回报2、避免该区商业气氛较差的现状，获得最佳的销售时机；区域内商业氛围差，销售抗性大经营、管理成本相对过高项目体量相对较小，裙楼性质前期无法准确估计商场的潜在经营价值中原地产 专业 专注261.3 1.3 如何实现最佳操作模式如何实现最佳操作模式如何实现最佳操作模式如何实现最佳操作模式前期确定策

12、略前期确定策略中原地产招商初期经营和调整商场经营良好租金提升销售销售自身持有经营一段时间中原地产 专业 专注27Part twoPart two：市场分析市场分析中原地产 专业 专注28优优 势势万科强大的品牌号召力，抗性相对较小；项目所在区域相对成熟，居住氛围浓厚，交通便利；项目辐射范围内高端住宅项目较多，消费力巨大；劣劣 势势项目位置相对孤立，两边现营商业低档；项目所在路段商业氛围较差，多个高层住宅项目底商 处于空置状态；项目负一层所连接的康王地下城商场经营惨淡，一定 程度上影响本项目负一层的经营信心；2.1 2.1 项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析中原地产 专业 专注29

13、机机 遇遇本项目辐射区域现有商业经营较差；区域内商业趋中档配套性业态居多，存在新商业 业态的发展空间；荔湾区政府将康王路列为未来发展的重要区域之一风风 险险区域内商业氛围较弱，人流量不够理想；康王路及周边现在有空地以后建成项目对本项 目的冲击；中原地产 专业 专注302.2 2.2 荔湾区商业格局构成荔湾区商业格局构成荔湾区商业格局构成荔湾区商业格局构成新大新新大新动感动感小西关小西关恒宝广场恒宝广场十甫名都十甫名都荔湾广场荔湾广场名汇广场名汇广场西城都荟西城都荟中原地产 专业 专注312.3 2.3 荔湾区主要消费力组合荔湾区主要消费力组合荔湾区主要消费力组合荔湾区主要消费力组合 长期居住在

14、此的长期居住在此的“老西关老西关”外地来此经商的外地来此经商的“淘金族淘金族”在此区域谋求发展的在此区域谋求发展的“白领白领”荔湾区主荔湾区主要消费力要消费力组合组合中原地产 专业 专注32周边众多的中小学生人群本项目住宅部分及康王路区域高端住宅小区人群其他特定消费人群康王北路区域消费力构成康王北路区域消费力构成以本项目为圆心，周边以本项目为圆心，周边2公里内的公里内的可能性可能性主力消费群体主力消费群体中原地产 专业 专注33一、项目除将本项目及附近常住居民作为本项目的客户群外，更需要依靠自身经营特色，吸引更多的高端目标消费群体，以实现项目经营的目标；二、项目所在区域消费力相对旺盛，除了普通

15、的消费者外，可在业态组合上适合考虑“学生”这一较为特殊的消费群体；启示启示中原地产 专业 专注34商商场场名称名称地理地理位置位置商商场场规规模模 功能划分及功能划分及经营经营种种类类主要品牌主要品牌经营经营状况状况经营经营档次档次经营经营特点特点新光新光城市城市广广场场康王中路和中山七路交汇处5层总面积5万平方米首层：化妆品、皮鞋、珠宝钟表2层：时尚女装、配套精美饰品3层：女装/女内衣、童装玩具、床品4层：男士正装、商务休闲装、男士内衣、休闲运动装、运动用品北区负一、二层：家乐福超市北区一层：肯德基餐厅北区五层：海鲜火锅南区一层：棒约翰、7-11便利店、仙踪林、月半湾南区二层：苏宁电器连锁南

16、区三层：香港NEWWAY KTV ESPRIT、G2000、Attitude、百丽、芭迪、周大福、美宝莲、耐克、阿迪达斯等经营状况日益转好中等档次以以频频繁繁的促的促销销活活动动和和折扣折扣优优惠吸引惠吸引西区人西区人气气2.4 2.4 康王路区域主要竞争商业项目调研分析康王路区域主要竞争商业项目调研分析康王路区域主要竞争商业项目调研分析康王路区域主要竞争商业项目调研分析 主力商家主力商家主力商家主力商家品牌商家品牌商家品牌商家品牌商家点评：主力商家作用明显，点评：主力商家作用明显，品牌商家历经洗牌品牌商家历经洗牌中原地产 专业 专注35商商场场名称名称地理地理位置位置商商场场规规模模 功能划

17、分及功能划分及经营经营种种类类主要品牌主要品牌经营经营状况状况经营经营档次档次经营经营特点特点新大新荔湾商厦 荔湾路彩虹桥4层 首层：食品、烟酒、滋补品、药品、小五金、化妆品、日用品2层：男士服饰、休闲服装、鞋类、皮具、手袋3层：女士服装、婴童服装、针织服装、钟表首饰4层：家用电器、影视音响、音像制品、通讯器材、体育用品、文具、床上用品等 金利来九牧王千色店麦当劳等 经营状况一般 中等档次 传统百货，传统百货，去年底转型去年底转型为品牌折扣为品牌折扣店店 品牌商家品牌商家品牌商家品牌商家点评：传统百货经营备受考验，转点评：传统百货经营备受考验，转型经营势在必行型经营势在必行中原地产 专业 专注

18、36商商场场名称名称地理地理位置位置商商场场规规模模 功能划分及功能划分及经营经营种种类类主要品牌主要品牌经营经营状况状况经营经营档次档次经营经营特点特点万佳百货 中山八路10号6层1.7万平方米 首层：国美、屈臣氏、肯德基、美心点心店23层：华润万佳超市4层：新东方英语培训点西区3层：太湖酒家东区2层：元绿寿司店东区3层：洞庭土菜馆东区4层：阳台西餐厅（意大利、土耳其菜）东区5层：牛扒城 S&KSPARKLE屈臣氏经营状况佳，广场经常做促销活动 中低档次 主要依靠主要依靠中山八的中山八的大型高尚大型高尚住宅和生住宅和生活小区，活小区，满足周边满足周边居民日常居民日常一站式生一站式生活消费。活

19、消费。主力商家拆品牌商家点评：餐饮类品牌商家所占比重超过一半点评：餐饮类品牌商家所占比重超过一半中原地产 专业 专注37 商商场场名称名称 地理位置地理位置 商商场规场规模模 经营经营状况状况金禧大厦商业裙楼 康王北路1024号三层临街长约50米，进深约30米；二、三层企业办公；首层2家商铺，且为企业办公性质荔康大厦商业裙楼金禧大厦南面，本项目斜对面三层；临街约45米，进深约45米；全部空置康王阁大厦商业裙楼荔康大厦南边（紧邻位置）二层临街长约40米，进深约25米，招租率95首层：典艺琴行、通业地产、交通银行、骏德酒业、凤凰旅行社、泰奇食品等二三层：泰奇食品 （办公）2.5 2.5 本项目同路

20、段裙楼商铺经营现状本项目同路段裙楼商铺经营现状本项目同路段裙楼商铺经营现状本项目同路段裙楼商铺经营现状 点评：商业氛围十分淡薄，缺乏合理的定位和主题包装；点评：商业氛围十分淡薄，缺乏合理的定位和主题包装；中原地产 专业 专注38小结：康王北路区域商业机会及经营风险小结：康王北路区域商业机会及经营风险小结：康王北路区域商业机会及经营风险小结：康王北路区域商业机会及经营风险 商商业业机机会会一、一、一、一、区域内裙楼商业经营较差，缺乏主导地位商业和特色性商业，存在市场空白点；二、高端消费人群丰富，消费潜力巨大，高端消费场所和 文化性消费缺乏；三、居住及文化氛围浓厚，商业传统发展良好；四、本区域内城

21、市规划较好，交通十分便利。中原地产 专业 专注39一、一、一、一、区域内商业租金较低，目前整体商圈经营氛围较弱，人流量不够理想；二、区域内消费观念较传统，项目周边区域社区配套相对成熟；三、康王中路及离本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。经经营营风风险险中原地产 专业 专注40市场现状风险与机遇并存，市场现状风险与机遇并存，项目裙楼定位该何去何从？项目裙楼定位该何去何从？中原地产 专业 专注41Part three：定位分析定位分析中原地产 专业 专注423.1 3.1 项目定位及业态组合项目定位及业态组合项目定位及业态组合项目定位及业态组合 提升最终销售时良好的商场

22、租金提高万科客户满意度获取良好而稳定的租金收益最大程度上吸引人流凸现万科特色品牌文化差异化特色经营，挖掘空白消费点定位依据定位依据定位依据定位依据中原地产 专业 专注433.2 3.2 消费群体构成消费群体构成消费群体构成消费群体构成 本项目住宅客户、康王阁、荔康大厦、金禧大厦、皇上皇大厦、华业大厦、康怡居、伟业阁等周边200米内小区人群及众多中小学生群体核心客户核心客户重要客户重要客户康王北路、康王中路中山七路、龙津路沿线等此区域“老广州”居民边缘客户边缘客户该区域内的专业市场的“淘金族”及部分白领人群偶得客户偶得客户荔湾区其他中高端消费群体及偶过消费群体等中原地产 专业 专注44“老西关”

23、1、主动消费力有限；2、被动性消费较大（受其父母控制）；3、文化与艺术类消费比重占大；3.3 3.3 客户消费群特征客户消费群特征客户消费群特征客户消费群特征 1、喜欢时尚消费，面子消费和交际消费比重较大，注重品牌消费和附加值消费（如购物环境等）；2、消费观念前卫，较能接受新鲜的观点和消费习惯；3、注重文化和健康消费，小资情调比较突出；1、喜欢就近消费，具有浓厚的西关 情结；2、注重家庭观念；3、崇尚茶楼文化，茶市消费长旺 不衰；4、注重消费的性 价比，即俗称 的“平、靓、正”。淘金族与高级白领中小学生群体中原地产 专业 专注453.4 3.4 项目功能定位项目功能定位项目功能定位项目功能定位

24、 高档裙楼商业，文化特性浓厚高档裙楼商业，文化特性浓厚高档裙楼商业，文化特性浓厚高档裙楼商业，文化特性浓厚集集集集生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费生活配套、健康、文化、休闲娱乐消费为一体的社区性高品质生活商业中心为一体的社区性高品质生活商业中心为一体的社区性高品质生活商业中心为一体的社区性高品质生活商业中心万科地产高端住宅项目裙楼缺乏高端、文化性主导商业该区传统裙楼商业经营惨淡消费力旺盛，可挖掘高端消费群体中原地产 专业 专注463.5 3.5 功能定位理由与分析功能定位理由与分析功能定位理由与分析功能定位理由与分析休闲时尚

25、消费休闲时尚消费高级社区配套高级社区配套区域性商业中心区域性商业中心健康、文化消费健康、文化消费社区商业，服务整个社区，增强小区品质，凝聚万科客户的品牌忠诚度及提升客户满意度；扩大项目的辐射范围，吸引该区更多的高端人群来项目消费广州的亚健康人群数量庞大，广州人对身心健康的关注逐渐的成为新的消费点。带动整个小区域商业发展，增强万科企业社会号召力；项目功能项目功能中原地产 专业 专注47 考虑到万科地产为行业领导者的角色和其本身独特的企业文化及品牌形象独特的企业文化及品牌形象，我们在项目形象点位的策略思考中，以不背离万科地产文化特性为基本，并充分发挥万科地产在市场中形成的万科文化万科文化，充分结合

26、本项目整体情况和所在区域市场情况，做出最适合本项目的形象定位。3.6 3.6 项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位 中原地产 专业 专注48项项目目功功能能区域商业中心高级生活配套健康、文化消费休闲娱乐消费 健康向健康向健康向健康向“尚尚尚尚”时尚健康独特眼球高档万科品牌形形象象表表现现点点 以时尚、健康为主导形象树立本项目独特的经营方向，实现差异化经营特色；同时以健康的形象示人，也能同万科的企业形象实现较好的融合。项目整体形象：中原地产 专业 专注49Part fourPart four：业态规划业态规划 及招商策略及招商策略中原地产 专业 专注504.1 4.1 项目业态组合原

27、则项目业态组合原则项目业态组合原则项目业态组合原则 突出项目的文化性、健康性的高端消费的同时，亦要考虑到作为社区商业配套的合理规划引入经营能力比较强的商业业态，以提高商场整体的经营能力，减少开发商自身经营的难度有效控制品牌店铺和非品牌店铺比例，争取项目利润最优组合；中原地产 专业 专注51主力商主力商家构想家构想及引入及引入理由理由特色生活消费，提升项目档次高级社区配套带动商场内人流突出项目的人文特性；周边众多的中小学生群体打造高级休闲配套4.2 4.2 业态组合策略业态组合策略业态组合策略业态组合策略高级休闲类餐饮银行、便利店等高级生活配套大型特色餐饮钢琴培训、乐器行、书吧等艺术休闲中心品牌

28、SPA体验、健身中心业态组合比例业态组合比例:生活配套生活配套30%餐饮餐饮25%休闲文化休闲文化45%中原地产 专业 专注52楼层经营业态备注负一层乐器行、书吧等业态利用项目邻近东风西路市少年宫的优势，结合项目定位的文化特性首层银行、通讯、咖啡屋等商务配套以及美容、便利店等生活配套业态以满足本项目住户的日常所需为主，其次利用紧靠区法院的现状，经营部分配套业态二层钢琴培训中心、英语培训中心、创智天地等文化主题及Subway健康餐饮凸现项目的文化和健康的主题形象三层大型中餐及健身中心吸引人流的同时凸现项目健康时尚的主题四层SPA及瑜伽会馆针对本项目的高端消费人群的娱乐、休闲、商务消费4.3 4.

29、3 业态布局方案业态布局方案业态布局方案业态布局方案中原地产 专业 专注53负一层业态分布负一层业态分布负一层业态分布负一层业态分布书书书书 吧吧吧吧西式乐器行西式乐器行西式乐器行西式乐器行摇滚摇滚摇滚摇滚乐器乐器乐器乐器参考图片参考图片中原地产 专业 专注54目标商家目标商家二层品牌餐饮楼面入口二层品牌餐饮楼面入口咖啡店咖啡店咖啡店咖啡店发型屋发型屋发型屋发型屋便利店便利店便利店便利店西饼屋西饼屋西饼屋西饼屋 茶茶茶茶 庄庄庄庄移动移动移动移动客服店客服店客服店客服店银银银银 行行行行首层业态分布图（品牌店）首层业态分布图（品牌店）首层业态分布图（品牌店）首层业态分布图（品牌店）旅行社旅行社

30、旅行社旅行社红酒屋红酒屋红酒屋红酒屋中原地产 专业 专注55首层业态分布图（非品牌店）首层业态分布图（非品牌店）首层业态分布图（非品牌店）首层业态分布图（非品牌店）南北区（生活配套）：南北区（生活配套）：药房、零食、药房、零食、烟酒专卖店烟酒专卖店洗衣店、洗衣店、福利彩票投注点、福利彩票投注点、纯净水配送点、纯净水配送点、中心区域（时尚区）：中心区域（时尚区）：美容美甲连锁店美容美甲连锁店眼镜连锁店、眼镜连锁店、服装饰品、服装饰品、音像、书籍、音像、书籍、保健品保健品中原地产 专业 专注56二层业态分布图二层业态分布图二层业态分布图二层业态分布图品牌快餐品牌快餐品牌快餐品牌快餐参考图片参考图片

31、少儿英语少儿英语少儿英语少儿英语教育中心教育中心教育中心教育中心创智天地创智天地创智天地创智天地（少儿智力开发中心）（少儿智力开发中心）（少儿智力开发中心）（少儿智力开发中心）儿童摄影儿童摄影儿童摄影儿童摄影专门店专门店专门店专门店少儿少儿少儿少儿教育教育教育教育书店书店书店书店模型模型模型模型玩具玩具玩具玩具琴教中心琴教中心琴教中心琴教中心中原地产 专业 专注57三层业态分布图三层业态分布图三层业态分布图三层业态分布图健身中心健身中心健身中心健身中心参考图片参考图片大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐中原地产 专业 专注58SPASPA、瑜珈会馆、瑜珈会馆、瑜珈会馆、瑜珈会馆四层业态分布图四层业

32、态分布图四层业态分布图四层业态分布图中原地产 专业 专注594.4 4.4 周边地段租金价格分析周边地段租金价格分析周边地段租金价格分析周边地段租金价格分析龙津中路地段地段标示颜色标示颜色租金水平租金水平中山七路200-250元/龙津中路90-120元/康王中路120-150元/长 寿 路龙津东路康王中路康王北路中 山 七 路本本案案中原地产 专业 专注604.5 4.5 项目周边竞争个案租金水平分析项目周边竞争个案租金水平分析项目周边竞争个案租金水平分析项目周边竞争个案租金水平分析龙津中路长 寿 路龙津东路康王中路康王北路本本案案新光城市广场中 山 七 路康王城个案个案区位区位租金水平租金水

33、平近地铁站140-150中间地带120-135远地铁站80-100首层230-250二层100-150三层50-60康王城新光城市广场（南区）中原地产 专业 专注614.6 4.6 部分商家租金水平参考部分商家租金水平参考部分商家租金水平参考部分商家租金水平参考店名店名租租赁标赁标准准（元（元/）租期租期（年）（年）承租面承租面积积（）（）消消费费水平水平（元（元/人次）人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱乐部45-555-81500-200035-50外资银行150-25010-15500-1000-OK便利店1

34、50-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30东海堂西饼店120-2304-525-7010-30中原地产 专业 专注624.7 4.7 项目周边商铺个案租金水平分析项目周边商铺个案租金水平分析项目周边商铺个案租金水平分析项目周边商铺个案租金水平分析地段地段面积（）面积（）价格（元）价格（元）单价（元）单价（元）东风西路（荔湾路口）256 2500098 东风西路嘉和苑首层5311130210东风西路（康王路口附近）13616320120环市西路（鞋店）19 2500130西华路东段首层105 10000

35、95 西华路467号皇上皇首层398580220光复北路地产中介170 30000176 光复北路（近中山七路）465198113龙津路323号68 8000118 龙津中路（近康王路）162320145龙津路东路（副食店）30288096荔湾北路119号15铺12016500137荔湾北路（近东风西）72600083康王中路临街铺45550000109宝华路47号隆纪酒楼首层22042000191恒宝广场负二层0068铺75 688391 07年年4月实地调研个案数据月实地调研个案数据中原地产 专业 专注634.8 4.8 项目租金定价项目租金定价项目租金定价项目租金定价 依据上述对项目周边

36、的商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层的评估租金均价幅度评估租金均价幅度如下：项目项目名称名称康王城康王城新光城新光城市广场市广场龙津中路龙津中路中山七路中山七路康王中路康王中路康王北路康王北路租金租金水平水平10015018030080120200250120150100120评估评估租金租金首层临街铺位首层临街铺位200230单位：元/月中原地产 专业 专注644.9 4.9 项目各层商铺租金定价项目各层商铺租金定价项目各层商铺租金定价项目各层商铺租金定价楼层楼层租金均价幅度租金均价幅度负一层80-120元/月首层200-230元/月100-150元/月二层100-130元/

37、月三层50-60元/月四层40-50元/月根据项目周边其它项目租金水平，我司计算得出项目各层的商铺 租金均价幅度如下：中原地产 专业 专注654.10 4.10 三年后出售收益分析三年后出售收益分析三年后出售收益分析三年后出售收益分析 按照我司操盘经验，合理的招商及妥善的经营可以使一个新场在三年后，租金年递增率达5%，根据现在商业市场反馈的信息，投资者对商铺投资回报率的期望值定在7%为乐观回报，预计三年后售价：楼层楼层售价售价(元元/)首层临街铺3600041000内街铺2500027000二层-1800023000中原地产 专业 专注664.11 4.11 目标商家简介目标商家简介目标商家简

38、介目标商家简介目标商家目标商家商家简介商家简介Subway来自美国的健康快餐连锁，以健康食品为主发展方向，产品以定制式三明治和凉拌沙拉为主稻香酒家来自香港的中式餐饮连锁集团，以提升中式餐饮形象为己任，以“好食、抵食”为经营宗旨外资银行鉴于近期中国金融业的进一步开放，外资银行加快了在国内各大城市扩点步伐力美健健身俱乐部连锁式大型健身会所，在广州、上海、东莞、深圳拥有众多的连锁机构，以“专业、健康、尊贵、时尚”为宗旨中原地产 专业 专注674.124.12项目招商策略及执行项目招商策略及执行项目招商策略及执行项目招商策略及执行招商组织的原则招商组织的原则招商组织的原则招商组织的原则 寻找符合本案市

39、场定位要求的商户；优先引进主力店，灵魂店；热点平均分布、层层有卖点；统一招商、统一管理、统一规划、统一形象。中原地产 专业 专注68 第一步第一步、客源筛选客源筛选。中原从一手市场与二手地铺已经掌握的客户资源中筛选出 符合本项目商场招商条件的客户进行点对点推荐，主力店主要通过这 种形式，同时中原在推广过程中产生新的客户，也是需要重点推荐的 对象；第二步第二步、约见客户约见客户。赠送本项目商场宣传资料，约定地点进行初步推荐，内 容包括项目参数、商业氛围、招商政策、同类项目之对比优势等；第三步第三步、现场考察现场考察。筛选入场经营意向较强之目标客户考察本项目现场，达 成初步合作意向；第四步第四步、

40、后续跟进后续跟进。现场考察过后，筛选出没有明显抵触态度之目标客户继续 跟进，促其尽快确定进驻决定；第五步第五步、确定意向确定意向。经过反复推荐，决定进驻经营的客户，进入现场合同签 订程序。4.13 4.13 招商流程招商流程招商流程招商流程中原地产 专业 专注6908年06月08年08月招商工作开始筹备招商工作正式开展完成品牌商家的招商工作08年12月吸客阶段强攻阶段消尾阶段4.14 4.14 招商时间节点及策略招商时间节点及策略招商时间节点及策略招商时间节点及策略筛选商家筛选商家主动出击，重主动出击，重点接洽大点接洽大 型型品牌商家品牌商家跟已经达成共识的品跟已经达成共识的品牌商家签订意向合

41、同牌商家签订意向合同利用已经签订的部分利用已经签订的部分品牌商家吸引其它品品牌商家吸引其它品牌商家牌商家现场招租，以品现场招租，以品牌商家的进驻吸牌商家的进驻吸引零散商家，解引零散商家，解决内街铺位的招决内街铺位的招租难问题租难问题中原地产 专业 专注70Part fivePart five：中原优势中原优势中原地产 专业 专注71客户网络日韩市场香港市场互联网络广州市场国内市场中原广州客户资源一手市场中原国内各分公司客户资源二手市场雅虎网易新浪搜狐中原香港公司香港同业协会中原招商客户网络图中原招商客户网络图中原招商客户网络图中原招商客户网络图中原地产 专业 专注72媒体优势媒体优势媒体优势媒

42、体优势中原二手分行张贴海报中原地产杂志及周刊等自发媒介中原地产网站及部分合作伙伴网站其他少量常规媒体中原地产 专业 专注73中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴Subway健康餐饮集团；Neway娱乐连锁机构;加州红KTV;肯德基餐饮集团；麦当劳餐饮集团;中森名菜;西关人家；爱乐艺术培训;中国移动。中原地产 专业 专注74中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴中原长期合作伙伴屈臣氏；万宁;清水居;OK便利店;7.11便利店;喜事多便利店；乔丹（中国）有限公司；多个日韩、香港服装品牌及其首席设计师，例如：服装品牌：Ships、United Arrows、Be

43、ams、Okura等;中原地产 专业 专注75合作协议书展示（一）合作协议书展示（一）中原地产 专业 专注76合作协议书展示（二）合作协议书展示（二）中原地产 专业 专注77合作协议书展示（三）合作协议书展示（三）中原地产 专业 专注78 金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议78附附 录录一一中原地产 专业 专注79金色家园项目商业裙楼策略建议金色家园项目商业裙楼策略建议金色家园项目商业裙楼策略建议金色家园项目商业裙楼策略建议经营模式经营方向先租后售纯粹性的高级社区配套中原地产负责招商万

44、科短期经营后销售服务本项目住宅人群服务该区写字楼人群中原地产 专业 专注80龙津路项目商业裙楼策略建议龙津路项目商业裙楼策略建议龙津路项目商业裙楼策略建议龙津路项目商业裙楼策略建议经营模式经营方向先租后售社区生活配套，辅以部分商业配套中原地产负责招商万科短期经营后销售服务本项目住宅人群服务周边高端小区住宅人群中原地产 专业 专注81专案组成员介绍专案组成员介绍专案组成员介绍专案组成员介绍附附 录录二二中原地产 专业 专注82一、一、“专职销售服务组专职销售服务组”的管理人员构成、的管理人员构成、职责分工与人员简介职责分工与人员简介中原地产 专业 专注83香港中原工商铺部、招商组广州招商组招商统

45、筹：黎辉广州中原销售组、物业部策划组曾淑超高级策划主任陈诚策划主任马少琼策划主任企业传讯组郭丽娜主任策划统筹：何彬项目统筹：易伟锋、欧建瑜商铺组汪春笋总监项目专案组架构项目专案组架构 中原地产 专业 专注84广东中原商铺部：汪春笋总监广东中原商铺部：汪春笋总监广东中原商铺部：汪春笋总监广东中原商铺部：汪春笋总监 专职负责广州商业市场的销售与招商工作，能协助策划部共同对项目的商业部分进行有效的、结合商业客户需求的业态规划定位，并能早期介入招商工作；同时可以提供实时市场上最新的销售、租赁数据以供企业参考项目商业部分的销售或者租赁的价格；广东中原企业传讯部：张颖、郭丽娜主任广东中原企业传讯部：张颖、郭丽娜主任广东中原企业传讯部：张颖、郭丽娜主任广东中原企业传讯部：张颖、郭丽娜主任 负责公司以及项目对媒体的宣传，利用与媒体的友好关系为项目开发企业作相应的铺垫宣传；项目在每一时期的特别信息将可以通过中原公司的企业传讯部系统地向各大媒体发布；同时可以通过企业传讯部组织中原公司的130间分行在项目推广时期统一推广项目的销售信息：中原地产 专业 专注85广东中原地产代理有限公司广东中原地产代理有限公司