(精品)我国的物权法律制度.ppt

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1、我国的物权法律制度我国的物权法律制度山东诚公律师事务所山东诚公律师事务所杨秋兰律师杨秋兰律师2009.2.28一、物权法的几个基本问题一、物权法的几个基本问题1、物权的概念和物权法的基本内容物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。和继承权。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利

2、。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。法律。规范知识产权的法律主要是商标法、专利法、著作权规范知识产权的法律主要是商标法、专利法、著作权法，规范债权的主要是合同法，规范继承权的主要是继承法，规范债权的主要是合同法，规范继承权的主要是继承法。法。一、物权法的几个基本问题一、物权法的几个基本问题2、物权法与宪法以及其他法律的关系、物权法与宪法以及其他法律的关系第一层次与宪法的关系第一层次与宪法的关系 宪法从国家的基本经济制度和公民的基本权利的角度规定了生产资料的社会主义公有制，非公有制经济以及公民的私有财产权等问题。如宪法第十三条规定，

3、公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。第二层次是物权法第二层次是物权法 物权法作为民法的重要组成部分，从调整物权法作为民法的重要组成部分，从调整物权关系的基本法的角度规定了物权法律制度。物权关系的基本法的角度规定了物权法律制度。第三个层次是单行法第三个层次是单行法 许多单行法从民事的、行政管理的角度对物权问许多单行法从民事的、行政管理的角度对物权问题作了大量特殊的、补充性的规定。题作了大量特殊的、补充性的规定。如农村土地承包法、担保法、海商法、民用航空如农村土地承包法、担保法、海商法、民用航空法等法律中有关物权的规定；如矿产资源法、渔业法、法等法律中有关物

4、权的规定；如矿产资源法、渔业法、水法、海域使用管理法等法律中有关物权的规定；如水法、海域使用管理法等法律中有关物权的规定；如土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律中有关物权的规定。律中有关物权的规定。一、物权法的几个基本问题一、物权法的几个基本问题3、物权法的作用、物权法的作用物权法的作用，直接体现在两方面：物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争其一是定分止争 其二是物尽其用其二是物尽其用 商鞅在商君书中说：商鞅在商君书中说：“一兔走，百人

5、逐之，非以一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”如何定归属如何定归属物权法怎么来明确财产归属，简单物权法怎么来明确财产归属，简单讲就是不动产看登记，动产看占有。讲就是不动产看登记，动产看占有。二、物权法律制度的现状二、物权法律制度的现状民法通则民法通则(1)(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。根据宪法，规定了哪些财产属于

6、国家所有或者集体所有。(2)(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。采或者公民采挖。(3)(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。物权性质。(4)(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料

7、，还包括明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。法律允许公民所有的生产资料。(5)(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。担保法担保法担保法较为全面地规定了抵押、质押和留置三种担保物权的基本担保法较为全面地规定了抵押、质押和留置三种担保物权的基本方式。方式。抵押是指债务人或者第三人在不影响自己使用的情形下，通过登抵押是指债务人或者第三人在不影响自己使用的情形下，通过登记公示提供财产

8、作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权记公示提供财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款优先受偿。以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款优先受偿。质押是指债务人或者第三人将出质的财产交债权人占有，以该财质押是指债务人或者第三人将出质的财产交债权人占有，以该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人未履行留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人未履行债务时

9、，债权人有权留置该动产，并以该动产折价或者以拍卖、债务时，债权人有权留置该动产，并以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。变卖该动产的价款优先受偿。农村土地承包法农村土地承包法(1)(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。根据二十年来土地承包进一步明确土地承包经营权属于物权。根据二十年来土地承包的实践，农村土地承包法规定承包方自承包合同生效时取得土地的实践，农村土地承包法规定承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。经营权证或者

10、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。(2)(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党对农村土地承包根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党对农村土地承包的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农村剩余劳动力向营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农

11、村剩余劳动力向小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展和农村社会稳定和农村社会稳定。其它法律其它法律(1)(1)土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权和使用权等问题。和使用权等问题。(2)(2)海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所

12、有权和抵押权，海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所有权和抵押权，民用航空器的所有权和抵押权等问题。民用航空器的所有权和抵押权等问题。(3)(3)矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问题。题。(4)(4)水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定，主要是限制政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定

13、，主要是限制性和禁止性的规定。性和禁止性的规定。物权法的原则物权法的原则（1 1）遵守法律，尊重社会公德。这项原则是针对权利人提出的。）遵守法律，尊重社会公德。这项原则是针对权利人提出的。物权的取得以及行使，应当遵守法律，尊重社会公德，权利人应物权的取得以及行使，应当遵守法律，尊重社会公德，权利人应当在法律允许的范围内行使权利。当在法律允许的范围内行使权利。（2 2）不干涉物权。这项原则是针对义务人提出的。为了让权利人）不干涉物权。这项原则是针对义务人提出的。为了让权利人充分行使物权，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务。充分行使物权，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务。这里的不

14、作为，有不打扰、不干预、不妨害等含义。这里的不作为，有不打扰、不干预、不妨害等含义。（3 3）物权法定。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能）物权法定。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。物权法的原则物权法的原则（4 4）物权公示。）物权公示。物权法要求成千上万的

15、义务人负有不作为的义务，因此必须物权法要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，我不应该妨碍谁。而且，让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，我不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求物权公示，让大家知道该物是谁的，以维护权利人的合这都要求物权公示，让大家知道该物是谁的，以维护权利人的合法权益。因此，必须规定，除有相反证据证明的以外，记载于不法权益。因此，必须规定，除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产动产登记

16、簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。的权利人。（5 5）保护物权。）保护物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。物权。国有财产国有财产国有财产可分为三大块。国有财产可分为三大块。一是土地、矿藏、水流、森林、草原等自然资源，有一是土地、矿藏、水流、森林、草原等自然资源，有关国有自然资源的归属和开发利用，有宪法和许多法关国有自然资源的归属和开发利用，有宪法和许多法律的规定。律的规定。二是国有企业。二是国有企业。三是国有企业以外其他单位如机关、教科文卫等单位三是国有企业以外其他单位如机关、教科文卫等单位

17、占用的国有财产。占用的国有财产。物权法第六十七条规定，国家、集体或者个人所有的物权法第六十七条规定，国家、集体或者个人所有的不动产或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享不动产或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。第六十八条规定，企业法人对其不动产和动产享有占第六十八条规定，企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。有、使用、收益和处分的权利。集体财产集体财产集体财产包括城镇集体企业的财产、乡镇集体企集体财产包括城镇集体企业的财产、乡镇集体企业的财产以及集体所有的土地等自然资源

18、。集体所有业的财产以及集体所有的土地等自然资源。集体所有土地的开发利用，主要在土地承包经营权。乡镇集体土地的开发利用，主要在土地承包经营权。乡镇集体企业财产的归属，相对清楚，不那么清楚的是城镇集企业财产的归属，相对清楚，不那么清楚的是城镇集体企业的财产。体企业的财产。物权法第六十一条规定：城镇集体所有的不动产和物权法第六十一条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律行政法规的规定由本集体享有占有、动产，依照法律行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。使用、收益和处分的权利。宅基地使用权宅基地使用权 物权法第一百五十三条规定：物权法第一百五十三条规定：“宅基地使宅基地使用权的取

19、得、行使用权的取得、行使 转让，适用土地管理法等转让，适用土地管理法等法律的规定法律的规定”两种观点两种观点一种意见赞成宅基地使用权转让，理由主要是：一种意见赞成宅基地使用权转让，理由主要是：（1 1）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所有）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所有权，当然包含转让住房的权利。权，当然包含转让住房的权利。（2 2）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转让，）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转让，有利于积极发挥物的效用。有利于积极发挥物的效用。（3 3）当前农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，）当前

20、农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，有利于农民融通资金。有利于农民融通资金。两种观点两种观点另一种意见不赞成宅基地使用权可以转让，理由主要是：另一种意见不赞成宅基地使用权可以转让，理由主要是：（1 1）从受让人角度看，依照土地管理法的规定，农村村民一户只）从受让人角度看，依照土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果是同村人受让，就意味着一户可能拥有两处、市规定的标准。如果是同村人受让，就意味着一户可能拥有两处、三处宅基地，如果是外村人或者城里人受让，那么使用宅基

21、地的三处宅基地，如果是外村人或者城里人受让，那么使用宅基地的就不是就不是“村民村民”。因此，允许宅基地使用权转让，违反土地管理。因此，允许宅基地使用权转让，违反土地管理法的规定。法的规定。（2 2）从出让人角度看，允许宅基地使用权转让或者抵押，农民丧）从出让人角度看，允许宅基地使用权转让或者抵押，农民丧失宅基地使用权后住到哪里去，我国广大农民目前还不能象城市失宅基地使用权后住到哪里去，我国广大农民目前还不能象城市居民一样享受低保，农村也难以形成房屋租赁市场。居民一样享受低保，农村也难以形成房屋租赁市场。（3 3）允许宅基地使用权转让，势必造成违法多占宅基地的情形更）允许宅基地使用权转让，势必造

22、成违法多占宅基地的情形更多的发生，担心有些村干部等利用权势，多占宅基地，盖房赚钱。多的发生，担心有些村干部等利用权势，多占宅基地，盖房赚钱。对宅基地使用权能否转让，必须谨慎从事。如果允许转让，必须对宅基地使用权能否转让，必须谨慎从事。如果允许转让，必须解除转让的后顾之忧，如果不允许转让，解决农民贷款难的问题解除转让的后顾之忧，如果不允许转让，解决农民贷款难的问题应当另谋出路。应当另谋出路。关于宅基地使用权的转让关于宅基地使用权的转让处理宅基地使用权的转让纠纷，应当把握以下原则：处理宅基地使用权的转让纠纷，应当把握以下原则：宅宅基基地地使使用用权权不不得得单单独独转转让让。在在下下列列情情况况下

23、下，转转让让农农村村住住房房或或宅宅基地使用权的，应当认定为无效：基地使用权的，应当认定为无效：（1 1）城城镇镇居居民民购购买买农农村村住住房房和和宅宅基基地地的的，因因违违反反国国家家有有关关规规定定，应应认认定定为为无无效效；（2 2）法法人人或或其其他他组组织织购购买买农农村村住住房房和和宅宅基基地地的的，因因不不具具备备宅宅基基地地使使用用权权人人主主体体资资格格，应应认认定定无无效效；（3 3）土土地地管管理理法法规规定定，取取得得宅宅基基地地使使用用权权应应先先经经过过集集体体经经济济组组织织批批准准，擅擅自自转转让让农农村村住住房房和和宅宅基基地地，未未征征得得本本集集体体经经

24、济济组组织织同同意意的的，应应认认定定无无效效；（4 4）向向本本集集体体经经济济组组织织以以外外的的农农村村村村民民转转让让农农村村住住房房和和宅宅基基地地的的，因因违违反反了了集集体体经经济济组组织织的的成成员员权权属属性性，应应当当认认定定为为无无效效；（5 5）受受让让人人已已经经有有住住房房，不不符符合合宅宅基基地地分分配配条条件件的的，应应认认定定无效。无效。关于宅基地使用权的转让关于宅基地使用权的转让2.2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：（1 1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基

25、地）；（2 2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3 3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4 4）转让行为须征得本集体经济组织同意；）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5 5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。让。关于宅基地使用权的抵押关于宅基地使用权的抵押关关于于宅宅基基地地使使用用权权的的抵抵押押一一般般都都是是由由抵抵押押住住房房而而来来，如如果果允允许许抵抵押押宅宅基基地地，存

26、存在在诸诸多多问问题题。比比如如，因因实实现现抵抵押押权权而而丧丧失失宅宅基基地地使使用用权权的的村村民民，如如不不能能再再次次分分得得宅宅基基地地，其其居居住住将将难难以以解解决决；在在实实现现抵抵押押权权时时，房房屋屋可可以以查查封封，但但地地不不能能卖卖，也也将将导导致致抵抵押押权权无无法法实实现现。因因此此担担保保法法明明确确规规定定宅宅基基地地使使用用权权不不得得抵抵押押。既既然然法法律律已已有有明明确确规规定定，则则无无论论在在集集体体经经济济组组织织外外部部，还还是是集集体体经经济济组组织织内内部部，均均不不得得将将宅宅基基地地使使用用权权用用于于抵抵押押，否否则则由由于于存存在

27、在宅宅基基地地使使用用权权不不能能抵抵押押，在在宅宅基基地地上上建建造造的的房房屋屋也也不不能能抵抵押押，否否则则由由于于存存在在宅宅基基地地不不得得抵抵押押的的法法律律规规定定而而使使房房屋屋的的抵抵押押权权人人不不能能实实现现房房屋屋的的抵抵押押权权。实实践践中中出出现现以以农农村村房房屋屋或或宅宅基基地地使使用用权权作作为为抵抵押押的的，应应当认定为无效。当认定为无效。关于宅基地使用权出租关于宅基地使用权出租关关于于宅宅基基地地使使用用权权能能否否出出租租，法法律律和和有有关关政政策策并并无无规规定定，但但是是基基于于宅宅基基地地使使用用权权是是供供农农民民建建造造房房屋屋及及其其附附属

28、属设设施施之之用用，原原则则上上，宅宅基基地地使使用用权权不不得得单单独独出出租租。鉴鉴于于土土地地管管理理法法规规定定农农村村村村民民可可以以将将房房屋屋出出租租，因因出出租租并并不不发发生生房房屋屋所所有有人人和和土土地地使使用用权权人人主主体体的的改改变变在在不不违违反反法法律律和和国国家家有有关关规规定定的的宅宅基基地地使使用用权权用用途途的的情情况况下下，可可以以认认定定农农民民出出租租房房屋屋的的行行为为有有效效。但但因因出出租租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。建设用地使用权建设用地使用权物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问

29、物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问题：题：第一，建设用地使用权的设立方式。应当尽可能采取第一，建设用地使用权的设立方式。应当尽可能采取拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采用划拨方式。用划拨方式。第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地上、地下空间。上、地下空间。第三，建设用地的回归。第三，建设用地的回归。参见物权法第一百四十八条参见物权法第一百四十八条和第一百四十九条和第一百四十九条不动产登记制度不动产登记制度取得不动产物权的方式主要有二类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可其开发利用，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。登记机构的审查职责。建立预告登记制度。