房地产项目管理 chp1 房地产项目管理概论.ppt

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1、房地产开发项目管理房地产开发项目管理讲授人：郭金金讲授人：郭金金本课程内容结构体系本课程内容结构体系一、房地产项目管理概论一、房地产项目管理概论二、房地产项目组织系统二、房地产项目组织系统三、房地产项目策划系统三、房地产项目策划系统四、房地产项目投资分析与决策四、房地产项目投资分析与决策五、房地产项目计划与启动五、房地产项目计划与启动规划设计管理规划设计管理招标管理招标管理六、房地产项目组织协调与信息管六、房地产项目组织协调与信息管理理七、房地产项目控制管理七、房地产项目控制管理进度控制进度控制成本控制成本控制质量控制质量控制合同管理合同管理安全与环境管理安全与环境管理采购管理采购管理八、房地

2、产项目营销管理八、房地产项目营销管理九、房地产项目后期管理九、房地产项目后期管理 第一章第一章 房地产项目管理概论房地产项目管理概论内容提要：内容提要：1项目、房地产项目的基本概念和特征；项目、房地产项目的基本概念和特征；2房地产项目的全过程与系统结构及其特点；房地产项目的全过程与系统结构及其特点；3房地产项目管理的系统结构和内容；房地产项目管理的系统结构和内容；4房地产项目管理的原则和一般方法；房地产项目管理的原则和一般方法；第一章第一章 房地产项目管理概论房地产项目管理概论l1.1项目与房地产项目项目与房地产项目l1.2 房地产项目管理房地产项目管理l1.3 房地产项目管理系统房地产项目管

3、理系统l1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤房地产项目管理方法、原则与步骤1.1项目与房地产项目项目与房地产项目l一、项目的定义及其特征一、项目的定义及其特征l1.项目的定义项目的定义1964年年Martino定定义义：“项项目目为为一一个个具具有有规规定定开开始始和和结结束束时时间间的的任任务务，它它需需要要使使用用一一种种或或多多种种资资源源，具具有有许许多多个个为为完完成成该该任任务务（或或项项目目）所所必必须须完完成成的的相相互互独独立立、相相互互联联系系、相相互互依依赖赖的活动。的活动。”l美国项目管理协会（美国项目管理协会（PMIPMI）：）：项目是为完成某一独特的产项目是为完成

4、某一独特的产品或服务所作的一次性努力。品或服务所作的一次性努力。lISO1006ISO1006定义定义：“项目具有独特的过程，有开始和结束的项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件约束条件”；l中国项目管理知识体系纲要（中国项目管理知识体系纲要（20022002版）版）定义：定义：“项目项目是创造独特产品、服务或其他成果的一次性工作任务。是创造独特产品、服务或其他成果的一次性工作任务。”l德国德

5、国DIN（德国工业标准）（德国工业标准）69901认为认为：项目是指总体上符合下列条件的唯一性任务：项目是指总体上符合下列条件的唯一性任务：具有预定的目标；具有预定的目标；具有时间、财务、人力和其他限制条件；具有时间、财务、人力和其他限制条件；具有专门的组织；具有专门的组织；l世界银行世界银行认为：认为：“所谓项目，一般是指同一性质的投资，所谓项目，一般是指同一性质的投资，或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的一系列投资。一系列投资。”项目的定义项目的定义 总之，总之，项目是指对确定性对象项目是指对确定性对象在一定在一定约束条件下约

6、束条件下（人力、（人力、时间时间、资金资金和和材料材料等）完成的具有等）完成的具有特定目标特定目标的的一次性一次性任务。任务。项目特征项目特征项目的项目的基本特征基本特征一次性一次性目标目标明确性明确性资源约束性资源约束性系统整体性系统整体性项目对象确定性项目对象确定性组织的临时性组织的临时性2.2.2.2.项目的基本特征项目的基本特征项目的基本特征项目的基本特征环境开放性环境开放性项目的基本特征项目的基本特征l（1）项目任务和成果具有一次性）项目任务和成果具有一次性l（2）项目组织的临时性）项目组织的临时性l（3）项目对象具有确定性）项目对象具有确定性l（4）项目目标具有明确性）项目目标具有

7、明确性1）工期目标）工期目标2）费用目标）费用目标3）质量目标）质量目标l（5）项目系统具有整体性）项目系统具有整体性l（6）项目具有资源约束性）项目具有资源约束性l（7）项目环境具有开放性）项目环境具有开放性3.项目与日常作业的区别项目与日常作业的区别 二、项目的分类二、项目的分类l开发项目，开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等；项目、新产品开发项目等；l科科研研项项目目，如如基基础础与与应应用用科科学学研研究究项项目目、科科技技攻攻关关项项目目、“火炬计划火炬计划”项目等；项目等；l社社会会项项目目，如如希希望望工

8、工程程项项目目、人人口口普普查查项项目目、大大型型体体育育运运动会、动会、“扶贫扶贫”项目等；项目等；l国防项目国防项目l基础设施投资项目基础设施投资项目l注意：建设部按专业将工程项目划分为注意：建设部按专业将工程项目划分为33个类别，与此相应的施工承个类别，与此相应的施工承包企业也被划为包企业也被划为33类。类。三、房地产项目的定义及特征三、房地产项目的定义及特征1.房地产项目的房地产项目的定义定义l在一定的时间、费用和质量等资源要求下，在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次定资产投资

9、，而按特定的程序完成的一次性任务。性任务。2.房地产项目特征房地产项目特征l（1）项目时间目标的限定性较强。）项目时间目标的限定性较强。1）房地产项目的资金占用量较大）房地产项目的资金占用量较大 2）市场需求变化较快）市场需求变化较快3）市场上同行业竞争激烈）市场上同行业竞争激烈l（2）房地产项目质量目标要求较高）房地产项目质量目标要求较高l（3）房地产项目的费用目标较强）房地产项目的费用目标较强l（4）房地产项目具有较强的系统性）房地产项目具有较强的系统性l（5）房地产项目具有特定的程序性）房地产项目具有特定的程序性l（6）房地产项目组织的特殊性）房地产项目组织的特殊性l（7）政策法律条文的

10、多样性）政策法律条文的多样性四、房地产项目系统四、房地产项目系统1房地产项目的全过程房地产项目的全过程l（1）项目前期策划和确立阶段）项目前期策划和确立阶段l（2）项目设计与计划阶段）项目设计与计划阶段l（3）项目施工阶段）项目施工阶段l（4）项目使用阶段）项目使用阶段l房地产项目的全过程房地产项目的全过程使用使用（物业管理）（物业管理）项项目目构构思思构构思思、目目标标设设计计可行性研究可行性研究批批准准立立项项设设计计、计计划划招招标、施工准备标、施工准备开开始始施施工工实施实施（预售活动）（预售活动）交交付付使使用用责责任任结结束束图图1-1 房地产项目的全过程房地产项目的全过程2房地产

11、项目系统结构房地产项目系统结构房地产项目系统结构房地产项目系统结构目目标标系系统统对对象象系系统统行行为为系系统统组组织织系系统统（1）房地产项目的目标系统）房地产项目的目标系统（1）房房地地产产项项目目的的目目标标系系统统实实质质是是房房地地产产项项目目所所要要达达到到的的最最终终状状态态的的描描述述系系统统。是是项项目目实实施施过过程程中中的的一一条条主主线线，由由项项目目任任务务书书、技技术术规规范范、合合同同文文件件等等说说明明（定定义义）的抽象系统。的抽象系统。l项目设计与实施过程中项目设计与实施过程中，需注意：，需注意：l1）多级性）多级性l2）完整性）完整性l3）均衡性）均衡性l

12、4）动态性）动态性（2）房地产项目对象系统）房地产项目对象系统l实实质质：行行为为的的对对象象（房房地地产产项项目目本本身身），可可进进行行实实体体分分解解为为许许多多分分部部、许许多多功功能能面面组组合合起起来来的的综综合合体体，有有自自身身的的系系统统结结构构形形式式。通通过过设设计计任务书、设计文件等来定义，通过实施来完成。任务书、设计文件等来定义，通过实施来完成。l应注意：应注意：1）系统空间布置合理）系统空间布置合理专业功能协调一致专业功能协调一致2）系统结构合理）系统结构合理资源分配合理资源分配合理3）系统与环境协调）系统与环境协调与大环境融合与大环境融合（3）房地产项目的行为系统

13、）房地产项目的行为系统l实实质质：完完成成项项目目任任务务所所必必需需的的项项目目活活动动。由由项项目目结结构构图图、网网络络计计划划、实实施施计计划划、资资源计划等表示的抽象系统。源计划等表示的抽象系统。l应注意应注意：l1）系统完整性）系统完整性l2）系统有序性）系统有序性l3）系统和谐性）系统和谐性（4）房地产项目组织系统）房地产项目组织系统l实实质质：由由完完成成项项目目任任务务的的行行为为主主体体所所构构成成的的系系统统，是是许许多多人人和和组组织织共共同同形形成成的的一一个个具具体体系系统统，如如建建设设单单位位（业业主主）、设设计计单单位位、施施工工单单位位（承承包包商商）、供应

14、商、上层主管单位等。、供应商、上层主管单位等。l应注意应注意l1）系统目标的明确性）系统目标的明确性l2）系统开放性）系统开放性l3）系统动态性）系统动态性3房地产项目系统的特点房地产项目系统的特点l（1）结合性）结合性l（2）相关性）相关性l（3）目的性）目的性l（4）开放性）开放性l（5）动态性）动态性l（6）不确定性）不确定性1.2 房地产项目管理房地产项目管理1房地产项目管理的历史发展房地产项目管理的历史发展2房地产项目管理的含义及特点房地产项目管理的含义及特点3房地产项目管理的职能房地产项目管理的职能4房地产项目管理的类型房地产项目管理的类型一、房地产项目管理的历史发展一、房地产项目

15、管理的历史发展l1房地产项目管理产生的背景房地产项目管理产生的背景l（1）社社会会生生产产力力高高速速发发展展，大大型型及及特特大大型型房地产项目越来越多。房地产项目越来越多。l（2）现现代代科科学学技技术术的的发发展展为为项项目目管管理理理理论论和方法的发展提供了基础和可能性。和方法的发展提供了基础和可能性。l经济论、系统论、信息论、控制论；经济论、系统论、信息论、控制论；l计算机技术、运筹学、预测技术、决策技术计算机技术、运筹学、预测技术、决策技术2房地产项目管理的发展房地产项目管理的发展l在在20世世纪纪50年年代代以以后后发发展展起起来来的的，经经历历了了如如下下几几个个阶段：阶段：l

16、20世世纪纪50年年代代，网网络络技技术术（CPM和和PERT网网络络）应应用用于于工工程程项项目目（主主要要是是美美国国的的军军事事工工程程项项目目），并并取取得得了了很很大大成成功功。美美国国1957年年的的北北极极星星导导弹弹研研制制和和后来的登月计划。后来的登月计划。l60年代，计算机网络计划分析进行工期计划和控制。年代，计算机网络计划分析进行工期计划和控制。l70年年代代初初,计计算算机机网网络络分分析析程程序序已已十十分分成成熟熟，提出提出项目管理信息系统项目管理信息系统。l到到了了70年年代代末末，80年年代代初初，计计算算机机普普及及，使使项项目目管管理理理理论论和和方方法法的

17、的应应用用走走向向了了更更为为广广阔阔的的领领域。域。l80年年代代，人人们们进进一一步步扩扩大大了了项项目目管管理理的的研研究究领领域域，包包括括合合同同管管理理、界界面面管管理理、项项目目风风险险管管理理、项目组织行为和沟通方法。项目组织行为和沟通方法。l可见可见，在项目管理发展的过程中，房地产项目在项目管理发展的过程中，房地产项目管理渐渐地成长和成熟起来的。管理渐渐地成长和成熟起来的。二、房地产发项目管理的含义及特点二、房地产发项目管理的含义及特点1.房地产开发项目管理的含义房地产开发项目管理的含义l为实现生产要素在房地产项目上的为实现生产要素在房地产项目上的优化配置优化配置，为用户提供

18、优质产品，房地产项目的管理者在为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定一定约束条件约束条件下，运用下，运用系统工程的观点、理论系统工程的观点、理论和方法和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进，对房地产项目的建设和使用全过程进行行计划、组织、协调、控制计划、组织、协调、控制的综合的综合管理活动。管理活动。房地产项房地产项目目管理的特点管理的特点一次性一次性管理管理约束性强的约束性强的控制管理控制管理全过程全过程综合管理综合管理 2.2.2.2.房地产项目管理的特点房地产项目管理的特点房地产项目管理的特点房地产项目管理的特点各阶段的进度、质各阶段的进度、质量、成本、安全的量、成本、安全的管理

19、管理严密管理，认真配严密管理，认真配备项目人员，设置备项目人员，设置项目机构项目机构明确的目标（成本低、明确的目标（成本低、进度快、质量好），限进度快、质量好），限定的时间和资源，既定定的时间和资源，既定的功能要求和质量标准的功能要求和质量标准目标指导性目标指导性三、房地产项目管理的职能三、房地产项目管理的职能工程项目管理的职能工程项目管理的职能计计划划职职能能组组织织职职能能协协调调职职能能控控制制职职能能 计划职能计划职能计划职能计划职能计划职能分为以下相互关联的四个阶段：计划职能分为以下相互关联的四个阶段：第一阶段：确定目标及其先后顺序；第一阶段：确定目标及其先后顺序；第第二二阶阶段段：

20、预预测测对对实实现现目目标标可可能能产产生生影影响响的未来事态；的未来事态；第三阶段：确定预算；第三阶段：确定预算；第四阶段：分析评价，选出最优方案第四阶段：分析评价，选出最优方案最优方案的要求：最优方案的要求：灵活性、全面性、协调性和明确性。灵活性、全面性、协调性和明确性。组织职能组织职能组织职能组织职能组组织织职职能能是是划划分分投投资资建建设设、设设计计、施施工工、建建立立各各单单位位在在个个阶阶段段的的任任务务，并并为为达达到到内内部部所所必必需需的的各各种种业业务务活活动动进进行行分分类类组组合合；把把监监督督每每类类业业务务活活动动的的职职权权授授予予主主要要人人员员，规规定定工工

21、程程项项目目中中各各部部门门之之间间的的协协调调关关系系，制制定定以以责责任任制制为为中中心心的的工工作作制制度度，确确保保工工程项目目标的实现。程项目目标的实现。组织职能的组织职能的工作内容工作内容组织设计组织设计组织联系组织联系组织运行组织运行组织行为组织行为组织调整组织调整 组织职能的工作内容组织职能的工作内容组织职能的工作内容组织职能的工作内容前提：选择适当的项目管理的组织形式前提：选择适当的项目管理的组织形式协调职能协调职能协调职能协调职能n协调管理又称界面管理或结合部管理。协调管理又称界面管理或结合部管理。n协调的内容主要包括：协调的内容主要包括：n人际关系的协调人际关系的协调n组

22、织关系的协调组织关系的协调n供求关系的协调供求关系的协调n配合关系的协调配合关系的协调n约束关系的协调约束关系的协调控制职能控制职能控制职能控制职能控控制制职职能能是是管管理理人人员员为为保保证证实实际际工工作作按按照照计划完成所采取的一切措施活动。计划完成所采取的一切措施活动。项项目目管管理理采采取取动动态态调调整整和和优优化化控控制制的的方方法对项目进行控制，具体体现：法对项目进行控制，具体体现：n预先控制预先控制 n现场控制现场控制n反馈原理反馈原理四、房地产项目管理类型四、房地产项目管理类型l建设单位的项目管理建设单位的项目管理包括项目的决策阶段和实施阶段的各个包括项目的决策阶段和实施

23、阶段的各个环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作是组织环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作是组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。l咨询单位（监理公司）的项目管理咨询单位（监理公司）的项目管理监理合同监理合同l设计单位进的项目管理设计单位进的项目管理设计合同设计合同l施工单位的项目管理施工单位的项目管理施工合同，施工合同，施工项目管理的周期施工项目管理的周期包括施工投标、签订施工合同、施工准备、施工、交工验包括施工投标、签订施工合同、施工准备、施工、交工验收和保修等施工全过程。具体的

24、目标是施工质量、成本、收和保修等施工全过程。具体的目标是施工质量、成本、进度、施工安全和现场标准化。进度、施工安全和现场标准化。1.3 房地产项目管理系统房地产项目管理系统1.房地产项目管理的目标体系房地产项目管理的目标体系总目标总目标争取项目的成功实施。争取项目的成功实施。必须做好的工作：必须做好的工作：（1）充分调研，制定正确的、科学的、符合实际）充分调研，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。的、可执行的项目目标计划。（2）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。（3）要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。）要建立一支有力的高素质的项

25、目管理队伍。l房房地地产产项项目目管管理理三三大大基基本本目目标标：功功能能（质质量量）、进进度度（工工期期）、费费用用（成成本本）如图如图1-2所示）。所示）。费用（成本）费用（成本）功能（质量）功能（质量）进度（工期）进度（工期）图图1-2 项目管理目标体系项目管理目标体系三大基本目标关系：三大基本目标关系：（1）三三大大基基本本目目标标共共同同构构成成项项目目管管理理的的互互相相联联系系、相互影响相互影响目标系统。目标系统。（2）这这三三个个基基本本目目标标在在项项目目的的策策划划、设设计计、计计划划过过程程中中经经历历由由总总体体到到个个体体，由由概概念念到到实实施施，由由简简单单到详

26、细到详细的过程。的过程。（3）三三个个基基本本目目标标结结构构关关系系的的均均衡衡性性和和合合理理性性，构构成成项项目目管管理理目目标标的的基基本本逻逻辑辑关关系系，任任何何强强调调最最短短工期、最高质量、最低成本都是片面的。工期、最高质量、最低成本都是片面的。2.项目管理的工作内容项目管理的工作内容l（1）按系统工程理论，）按系统工程理论，l项项目目管管理理系系统统：“预预测测决决策策计计划划控控制制反反馈馈修修正正决决策策计计划划”等职能的结合体。等职能的结合体。（2）按项目实施过程）按项目实施过程l项目管理系统几个阶段：项目管理系统几个阶段：l1）项目的定义、目标设计和可行性研究）项目的

27、定义、目标设计和可行性研究l2）项目的系统分析）项目的系统分析l3）项目的计划管理）项目的计划管理l4）项目的组织管理）项目的组织管理 l5）项目的信息管理）项目的信息管理l6）项目的实施控制）项目的实施控制l7）项目的营销管理）项目的营销管理l8）项目的后期管理）项目的后期管理（3）按照项目管理的工作任务）按照项目管理的工作任务l1）成本管理）成本管理 l2）工期管理）工期管理l3）质量控制）质量控制l4）现场管理）现场管理l5）组织和信息管理）组织和信息管理l6）合同管理）合同管理l7）风险管理）风险管理房地产项目管理系统房地产项目管理系统项目前期策划项目前期策划项目组织系统项目组织系统项

28、目计划系统项目计划系统项目控制系统项目控制系统组织协调与信息管理系统组织协调与信息管理系统项目营销管理系统项目营销管理系统项目后管理系统项目后管理系统项项 目目 管管 理理 系系 统统图图1-3 房地产项目管理系统房地产项目管理系统l综上所述：综上所述：项目管理本身是一个非常复杂的系项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、理任务

29、（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。管理。1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤房地产项目管理方法、原则与步骤（1）按管理目标划分）按管理目标划分进进度度管管理理方方法法、质质量量管管理理方方法法、成成本本管管理理方方法法、安安全全管管理理方方法法和和现场管理方法。现场管理方法。（2）按管理方法的量化程度划分）按管理方法的量化程度划分定性方法、定量方法和综合管理方法定性方法、定量方法和综合管理方法（3）按管理方法的专业性质分）按管理

30、方法的专业性质分行政管理方法、行政管理方法、经济管理方法、经济管理方法、法律管理方法法律管理方法 另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类分类方法、目标管理方法等。方法、目标管理方法等。3项目管理方法的应用原则和步骤项目管理方法的应用原则和步骤l（1）项目管理方法应用的原则）项目管理方法应用的原则1）适用性原则）适用性原则2）灵活性原则）灵活性原则3）坚定性原则）坚定性原则4）开拓性原则）开拓性原则（2）项目管理方法的应用步骤。）项目管理方法的应用步骤。l第一步：研究管理任务；第一步：研究管理任务；l第二步：深入调查项目管理所处的环境；第二步：深入调查项目管理所处的环境；l第三步：选择适用、可行的管理方法，第三步：选择适用、可行的管理方法，l第第四四步步：分分析析可可能能遇遇到到的的问问题题，找找出出关关键键影影响响因因素，制订保证措施；素，制订保证措施；l第第五五步步：要要加加强强动动态态控控制制，积积极极地地解解决决问问题题与与矛矛盾；盾；l第六步：要总结方法使用效果。第六步：要总结方法使用效果。