如意金水湾项目策划方案.ppt

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1、益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g20032003年年6 6月月如意金水湾项目如意金水湾项目策划方案策划方案益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g市场研究报告市场研究报告江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析 4-144-14江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析 15-3015-30鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 31-4431-44“如意金水湾如意金水湾”项目问卷分析项目问卷分析 45-6145-61江东区即将公开发售项目（一年内）江东区即将公开发售项目（一年内）62-6762-67鄞州区即将公开

2、发售项目（一年内）鄞州区即将公开发售项目（一年内）68-7268-72宁波最新拍卖地块分析宁波最新拍卖地块分析 73-78 73-78阶段性营销推广方案阶段性营销推广方案 79-9779-97 目目 录录益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g市场研究报告市场研究报告益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g楼盘名称开发面积建筑类型房型面积平均单价上市套数及销售率物业管理开盘时间交房时间综合评述凌江名庭占地60

3、00M总建8万M高层130200M均价6800元/M300户90%自管1.5元/M2002年底2005年4月地段好，景观佳，配套齐全，面积及价格适中，为宁波顶级楼盘盛世东方占地4万M总建8万M高层140240M42006000元/M400户50%戴德梁行1.5元/M2003年4月中旬2005年8月小区配套齐全，但面积大，单价高，周边交通不便枫丹馨园占地36200M总建6万多M小高层101152M49005900元/M200户70%未定2003年4月初2004年12月物管声誉好，房型经济，但小区住户层次不高，配套不全兰亭绿源占地8万M总建114631M多层83.17137M均价4000元/M10

4、54户95%未定2003年1月8日2004年6月地段一般，房型经济东方瑞市占地4.1万M总建6.3万M多层小高曾别墅110200M42005300元/M380户95%未定2003年1月2日2004年3月31日地段好，开发商实力强星辰明珠占地2500M总建1.6万M高层48.2M（层高4.8M，可分为上下两层）50007000元/M320户98%未定2002年上半年2004年12月地段偏，周边配套不全，单价虽贵，但房型出售面积小，控制总价也不高锦地水岸（二期）总建5.6万M高层192.21207。91M45507250元/M208户50%自管1.82.0元/M2002年底2004年12月地段好，

5、景观佳，地处三江版块中心，但房型面积偏大江东在售商品房个案分析表江东在售商品房个案分析表江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g占地面积（万占地面积（万M M）楼盘名称楼盘名称江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析占地面积分析占地面积分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g建筑面积（万建筑面积（万MM ）建筑面积分析建筑面积分析楼盘名称楼盘名称江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g销售率销售率（%）楼

6、盘名称楼盘名称销售率分析销售率分析江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g容积率容积率（%）容积率分析容积率分析江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g建筑类型分析建筑类型分析江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g平均价格元平均价格元/MM 楼盘名称楼盘名称平均价格分析平均价格分析江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L

7、 I a n H a n g楼盘名称 小区内部配套小区周边配套设施是否收费针对人群医院学校交通健身及娱乐场所大型商场或卖场凌江名庭游泳池、健身房、餐厅、阅览室、桌球室、乒乓球馆、棋牌室是内部住户鄞县人民医院宁波三中8路、10路、15路、518路、604路等金光百货盛世东方游泳池、餐厅、阅览室、桌球室、棋牌室、壁球馆是内部住户第六人民医院3路、15路等未来大酒店枫丹馨园无任何配套设施第六人民医院15路、516路等中兴大酒店，樱花公园，雅戈尔体育馆兰亭绿源幼儿园是未定517路、516路东方瑞市无任何配套设施807路、9路、11路等儿童乐园东方明珠时代广场星辰明珠健身房、壁球馆、乒乓球室是内部住户宁

8、波市职教中心807路、9路、11路、353路、354路等儿童乐园锦地水岸（二期）游泳池、健身房、餐厅、桌球室是内部住户宁波市医疗中心宁波七中7路、351路、809路二轻大厦配套设施一览表配套设施一览表江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g5050100100150150200200250250300300星辰明珠星辰明珠兰亭绿源兰亭绿源东方瑞市东方瑞市枫丹枫丹 馨园馨园盛世东方盛世东方凌江名庭凌江名庭锦地水岸锦地水岸楼楼 盘盘名名 称称面面 积积（MM）48.248.283.17-13783.17-137100-20

9、0100-200101-152101-152140-240140-240130-200130-200192.21-207.91192.21-207.91房型面积分析房型面积分析江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析主力面积主力面积主力面积主力面积锦地水岸锦地水岸192.21-207.91192.21-207.91凌江名庭凌江名庭160160盛世东方盛世东方140140枫丹枫丹 馨园馨园122-125122-125东方瑞市东方瑞市135135兰亭绿源兰亭绿源110-120110-120星辰明珠星辰明珠48.248.2益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g

10、延续宁波城市东扩的舆论导向，众发展商今年继续加大在江东楼盘的投放量。从年初至今，延续宁波城市东扩的舆论导向，众发展商今年继续加大在江东楼盘的投放量。从年初至今，在江东已推出在江东已推出七个新建楼盘，总建筑面积七个新建楼盘，总建筑面积57.957.9万万万万MM。其中，总建筑面积在其中，总建筑面积在8 8万以下的楼盘有三万以下的楼盘有三个，建筑面积在个，建筑面积在8 8万以上的楼盘有四个，建筑类型呈多化，包括多层、小高层、高层，联体别万以上的楼盘有四个，建筑类型呈多化，包括多层、小高层、高层，联体别墅等。受地段、景观等因素的影响墅等。受地段、景观等因素的影响,江东在售商品房以江东在售商品房以高层

11、建筑为主，其占总开发量的高层建筑为主，其占总开发量的高层建筑为主，其占总开发量的高层建筑为主，其占总开发量的57%57%，多层、小高层项目均占楼盘总开发量的多层、小高层项目均占楼盘总开发量的14%14%。楼盘的容积率在。楼盘的容积率在0202之间的、以多层为主的楼盘占之间的、以多层为主的楼盘占总项目的总项目的42.8%42.8%，容积率大于，容积率大于4 4的高层楼盘亦占总楼盘数的的高层楼盘亦占总楼盘数的42.8%42.8%。而对房型来说，江东楼盘的。而对房型来说，江东楼盘的房型面积主要以房型面积主要以房型面积主要以房型面积主要以110140110140MM 居多。从价格上分析，目前江东在售的

12、商品房单价已达到居多。从价格上分析，目前江东在售的商品房单价已达到50005000元以元以元以元以上上上上。由此可见，今年宁波江东区的新楼盘竞争激烈，虽然新推出的楼盘区域都具备了较成熟的由此可见，今年宁波江东区的新楼盘竞争激烈，虽然新推出的楼盘区域都具备了较成熟的外部环境，周遍配有学校、医院、超市、商场、公园等设施，但这些楼盘还是会在自己的楼盘外部环境，周遍配有学校、医院、超市、商场、公园等设施，但这些楼盘还是会在自己的楼盘内配以一定的内部设施，以之增加楼盘的竞争力，提升小区的整体品质。体现出了一种内配以一定的内部设施，以之增加楼盘的竞争力，提升小区的整体品质。体现出了一种“以人以人以人以人为

13、本，高档住宅为本，高档住宅为本，高档住宅为本，高档住宅”的理念。的理念。江东在售商品房评述江东在售商品房评述江东区在售商品房分析江东区在售商品房分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g目标区域：目标区域：目标区域：目标区域：江东区世纪大道以西所有区域江东区世纪大道以西所有区域目标要求：目标要求：目标要求：目标要求：1 1、两年内交付的楼盘、两年内交付的楼盘 2 2、已经售完但未交付的楼盘、已经售完但未交付的楼盘楼盘名称：楼盘名称：楼盘名称：

14、楼盘名称：1 1、城市映象、城市映象 2 2、联通家园、联通家园 3 3、江南春晓、江南春晓 4 4、华光城、华光城 5 5、怡景花园、怡景花园 6 6、中山小区、中山小区 7 7、城市阳光、城市阳光 8 8、常青藤一期、常青藤一期 9 9、东海花园、东海花园 10 10、香格里拉花园、香格里拉花园 11 11、世纪曙光、世纪曙光 12 12、明园、明园 13 13、家乐花园、家乐花园 14 14、安居幸福苑三期、安居幸福苑三期 15 15、中兴新家园、中兴新家园 16 16、百姓人家、百姓人家 17 17、城市元年、城市元年 18 18、日月星辰一期、日月星辰一期 19 19、日月星辰二期、

15、日月星辰二期 20 20、锦地水岸一期、锦地水岸一期江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g序号楼盘名称占地面积建筑面积交房时间建筑类型容积率开盘时间主力面积租金租金回报率一手房售价现在售价入住率1城市映象3万M4.55万M2003.3小高层1.52001上半年120150 M60000%2联通家园38840M2003.9高层小高层2001下半年125 M40000%3江南春晓15万M20万M2002.10多层小高别墅1.32000下半年130 M11003.8%2700460070%4华光城32万M2002.10多层

16、小高2000下半年130 M13002.7%4400460080%5怡景花园1999高层2以上1997上半年117 M30007.8%4000460090%6中山小区2001多层1999上半年96 M22006.9%4000550090%7城市阳光21921M36791M2003下半年多层1.62001上半年140 M43000%8常青藤一期2003.3多层小高2001上半年108 M12005.1%260052002%9东海花园14万M161400M2002.6多层小高1.22000上半年139 M13004.5%2500590070%10香格里拉 三期6万M9万M2002多层1.52000

17、上半年110 M12004.4%3000500095%二手房市场分析表（一）二手房市场分析表（一）江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g序号楼盘名称占地面积建筑 面积交房时间建筑类型容积率开盘时间主力面积租金租金回报率一手房售价现在售价入住率11世纪曙光2003.3多层小高2001上半年102 M9004%270054002%12明园40734M74626M2002多层小高1.82000上半年110 M12005%26005000100%13家乐花园41073M2003.4多层小高1.62001上半年125 M120

18、04%280045000%14安居幸福苑三期1.8万M28657M2003.3多层1.72001上半年90 M11005.2%280048000%15中兴新家园39728M68488M2001.8多层小高1.51999下半年120 M370020%22004800100%16百姓人家2.6万M38550M2003.4多层1.82001上半年140 M20005.7%300047000%17城市元年1.85万M33564M2003.4多层2001上半年97 M8002.8%350052001%18日月星辰一期6万M2002.11多层小高1.522000上半年110 M12004%38005700

19、53%19日月星辰二期12万M2003.9高层2以上2001下半年150 M未交付420058000%20锦地水岸一期2002.10高层多层2以上2000下半年120 M18005%3300600080%江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析二手房市场分析表（二）二手房市场分析表（二）益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注：数据不详的楼备注：数据不详的楼 盘名称如下：盘名称如下：1 1、联通家园、联通家园 2 2、华光城四期、华光城四期 3 3、怡景花园、怡景花园 4 4、中山小区、中山小区 5 5、常青藤一期、常青藤一期 6 6、世纪曙光、世纪曙光

20、 7 7、家乐花园、家乐花园占地面积分析占地面积分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注：数据不详的楼盘名称如下：备注：数据不详的楼盘名称如下：1 1、怡景花园、怡景花园 2 2、中山花园、中山花园 3 3、常青藤一期、常青藤一期 4 4、世纪曙光、世纪曙光 5 5、锦地水岸一期、锦地水岸一期建筑面积分析建筑面积分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g楼盘交付时间分析楼盘交付时间分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与

21、开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g建筑类型分析建筑类型分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注：数据不详的的楼盘名称如下备注：数据不详的的楼盘名称如下:1 1、联通家园、联通家园 2 2、华光城四期、华光城四期 3 3、中山小区、中山小区 4 4、常青藤一期、常青藤一期 5 5、世纪曙光、世纪曙光 6 6、城市元年、城市元年容积率调查分析容积率调查分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g开盘时间分析开

22、盘时间分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g主力房型分析主力房型分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注备注:数据不详的楼数据不详的楼 盘名称如下盘名称如下 1 1、城市映象、城市映象 2 2、城市阳光、城市阳光 3 3、联通家园、联通家园 以上三个楼盘在二以上三个楼盘在二手房市场无挂牌手房市场无挂牌二手房现售价分析二手房现售价分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n

23、 H a n g备注：备注：1 1、取样要求、取样要求 *三房三房 *白坯房白坯房 2 2、未被调查到的楼盘、未被调查到的楼盘 *城市阳光、联通家园、城市阳光、联通家园、日月星辰二期没有交房日月星辰二期没有交房 *城市映象、锦地水岸一期城市映象、锦地水岸一期 二手市场无挂牌二手市场无挂牌租金分析租金分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注：数据不详的备注：数据不详的楼盘名称如下楼盘名称如下:1 1、城市阳光、城市阳光、联通家园、日月星联通家园、日月星辰二期没有交房辰二期没有交房 2 2、城市映象、城市映象、锦地

24、水岸一期二手锦地水岸一期二手房市场无挂牌房市场无挂牌投资回报率分析投资回报率分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g备注：数据不详的楼备注：数据不详的楼盘名称如下（未交付）盘名称如下（未交付）1 1、城市映象、城市映象 2 2、联通家园、联通家园 3 3、城市阳光、城市阳光 4 4、日月星辰二期、日月星辰二期5 5、家乐花园、家乐花园 6 6、家居幸福苑三期、家居幸福苑三期7 7、百姓人家、百姓人家入住率分析入住率分析江东区二手房市场分析江东区二手房市场分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a

25、n H a n g江东区二手房市场调查分析江东区二手房市场调查分析 近年来近年来,江东区的楼盘开发量比较大，江东地区已成为居住者的江东区的楼盘开发量比较大，江东地区已成为居住者的“乐土乐土 ”，生活配套设施日趋完善。二手，生活配套设施日趋完善。二手房市场置换租凭活动频繁，我们对该区域近两年内交付的或已售完还未交付的楼盘进行了有针对性的抽样调查。房市场置换租凭活动频繁，我们对该区域近两年内交付的或已售完还未交付的楼盘进行了有针对性的抽样调查。其中包括江南春晓、日月星辰、锦地水岸、东海花园等二十个楼盘。其中包括江南春晓、日月星辰、锦地水岸、东海花园等二十个楼盘。1.1.楼盘规模分析：我们调查的楼盘

26、中，占地面积在楼盘规模分析：我们调查的楼盘中，占地面积在0-20-2万万MM的项目占总楼盘数的的项目占总楼盘数的20%;20%;占地面积在占地面积在2-42-4万万MM占总楼占总楼盘数的盘数的40%;40%;占地面积在占地面积在4-104-10万万MM的项目占总楼盘数的的项目占总楼盘数的20%;20%;占地面积在占地面积在1010万万MM的项目占总楼盘数的的项目占总楼盘数的20%;20%;总体来看，总体来看，江东地区前段时间开发楼盘总的项目占地都不是很大，江东地区前段时间开发楼盘总的项目占地都不是很大，占地面积在占地面积在占地面积在占地面积在10101010万万万万MMMM以下的项目有以下的项

27、目有以下的项目有以下的项目有80%80%80%80%。但审视近两年开发。但审视近两年开发的楼盘，大部分楼盘是在老城区原有土地改建基础上完成的，项目附近都有相对比较完善的生活配套设施。的楼盘，大部分楼盘是在老城区原有土地改建基础上完成的，项目附近都有相对比较完善的生活配套设施。2.2.建筑结构分析：在所调查楼盘中，纯多层住宅小区为建筑结构分析：在所调查楼盘中，纯多层住宅小区为30%;30%;纯小高层住宅小区为纯小高层住宅小区为5%;5%;纯高层住宅小区为纯高层住宅小区为10%10%但建但建筑结构多样化的小区已占总楼盘数的筑结构多样化的小区已占总楼盘数的55%55%。可见江东楼盘已向。可见江东楼盘

28、已向低密度、多类型低密度、多类型低密度、多类型低密度、多类型的方向发展。的方向发展。3.3.主力房型分析：三房面积在主力房型分析：三房面积在90-120 90-120 MM之间的房型占总数的之间的房型占总数的44.4%;44.4%;面积在面积在120-150 M120-150 M之间的房型占总数的之间的房型占总数的44.4%;44.4%;面积在面积在150 150 MM以上的房型占总数的以上的房型占总数的11.1%11.1%。可见。可见三房面积分布均匀三房面积分布均匀三房面积分布均匀三房面积分布均匀，目标客户选择余地较大。，目标客户选择余地较大。4.4.价格分析：目前该区域交付的二手房价格在价

29、格分析：目前该区域交付的二手房价格在4000-45004000-4500元元/MM占占47.1%;5000-550047.1%;5000-5500元元/MM占占29.4%;5500-600029.4%;5500-6000元元/MM占占17.6%;600017.6%;6000元元/MM以上的楼盘占以上的楼盘占5.9%5.9%。价格年增长幅度在价格年增长幅度在价格年增长幅度在价格年增长幅度在48.8%48.8%48.8%48.8%左右左右左右左右。已交付楼盘的二手房价格与该楼盘。已交付楼盘的二手房价格与该楼盘开盘时的楼盘价格涨幅已达开盘时的楼盘价格涨幅已达1 1倍左右，使得该区域逐渐成为中高收入人

30、群的居住地。倍左右，使得该区域逐渐成为中高收入人群的居住地。5.5.租金回报分析：租金回报分析：租金年回报率在租金年回报率在租金年回报率在租金年回报率在5%5%5%5%左右左右左右左右，相比房价涨幅而言，回报率不高。但租金价格增长幅度较为平稳。，相比房价涨幅而言，回报率不高。但租金价格增长幅度较为平稳。6.6.入住率分析：所调查楼盘中（除未交付楼盘以外），入住率达入住率分析：所调查楼盘中（除未交付楼盘以外），入住率达70%-80%70%-80%左右，显示出这两年购房客户还是以左右，显示出这两年购房客户还是以自自自自住为主住为主住为主住为主，但也有相当一部分的投资客。，但也有相当一部分的投资客。

31、江东区二手房市场评述江东区二手房市场评述益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g楼盘名称开发商企划销售开发面积规划面积规划户数单价销售率开盘时间交付时间工地位置前景碧云天（一期）鸿德房产华星广告占地3万M，总建约5万M多层90110M、小高层39143M260户均价3800元/M90%2003.32004.4宁姜公路和四明路交汇处小区规模小，无公建配套，但因房产形势及鄞州几个大楼盘的烘托，销售进度及价格都相当乐观金庭花园金庭房产金庭房产总建6

32、万M80160M430户均价3800元/M70%20003.12004.9钟公庙政府旁地段偏，小区规模小，开发商实力也小，但规划面积小，单、总价相对较低东湖花园一期雅戈尔迪赛占地11万M，总建16万M联排235279M多层80136M小高126146M高层100136M1052户联排未定；多层4200元/M；小高层3900元/M；高层4000元/M100%20002.82003.12长寿路与嵩江东路交叉处开发商知名度高，公共设施完善，一期16万M销售佳，但二期53万/M的量体大，高层去化可能较不易二期占地29万M，总建53万M3532户未开盘2003下半年未定半岛名邸光大置业自销占地34822

33、M，总建55900M多层84153M小高138153M418户多层33784200元/M；小高31783900元/M85%2003.2.182004.8天童北路与堇山路交叉处，杉杉工业城斜对面多层5层+阁楼；小高层9层+阁楼；小区规模小，小高层去化较差鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 鄞中区在售商品房分析表鄞中区在售商品房分析表 （一）（一）益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g楼盘名称开发商企划销售开发面积规划面积规划户数销售单价销售率开盘时间交付时间工地位置前景华泰剑桥二期华泰股份华星广告占地135682M，总建17万M多层100M小高120M

34、联排230M894户多层3900元/M起小高层3920元/M起34%2003.5.82004.12.31四明路以南，华泰剑桥一期西侧发展商口碑佳，一期销售佳，小区规划特色佳，产品类型丰富金湾华庭宁兴房产自销占地8706M总建113672M多层91153M小高117155M联排189、290M8余户多层4000元/M起；小高层3700元/M起；联排4200元/M起2003.32004.9钱湖北路、四明东路口产品类型丰富，发展商业绩佳，信誉好，小高层及商铺去化较差，余销售佳格兰云天一期新纪元上海浩源占地10万M，总建15万M多层86145M小高100160M复式130160M联排180210M16

35、38户均价3850元/M；单身公寓6000元/M98 2002.52004.7.31天童北路与四明路口发展商口碑佳，一期销售佳，小区规划特色佳，产品类型丰富二期占地8万M，总建10万M未定未开盘未定未定浅水湾纽华达房地产华星广告占地5万M，总建7.5万M多层M联体别墅600余户均价3800元/M待定2003.42004.6百丈东路，盛莫路口紧邻规划中的市政府，前景较好鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 鄞中区在售商品房分析表鄞中区在售商品房分析表 （二）（二）益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g总占地面积（万总占地面积（万MM）楼盘名称楼盘名称占地

36、面积分析占地面积分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g总建筑面积（万总建筑面积（万MM）楼盘名称楼盘名称建筑面积分析建筑面积分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g销售率（销售率（%）楼盘名称楼盘名称销售率分析销售率分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g格兰云天格兰云天一期一期东湖花园东湖花园一期一期金庭花园金庭花园一期一期碧云天碧云天半岛名邸半岛

37、名邸浅水湾浅水湾二期二期金湾华庭金湾华庭楼盘名称楼盘名称销售周期销售周期1 1(2002(2002年年)2 23 34 45 56 67 78 89 91010 11111212 1 1(2003(2003年年)2 23 34 45 5销售周期达销售周期达1313个月个月销售周期达销售周期达8 8个月（售完）个月（售完）销售周期达销售周期达5 5个月个月销售周期达销售周期达4 4个月个月销售周期达销售周期达3 3个月个月销售周期达销售周期达3 3个月个月销售周期达销售周期达2 2个月个月华泰剑桥华泰剑桥二期二期20032003年年5 5月月8 8日开盘日开盘6 6销售周期分析销售周期分析鄞中区

38、在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g容积率（容积率（%）楼盘名称楼盘名称容积率分析容积率分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g建筑类型分析建筑类型分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g碧云天碧云天金湾华庭金湾华庭东湖花园东湖花园二期二期华泰剑桥华泰剑桥二期二期格兰云天格兰云天一期一期半岛名邸半岛名邸浅水湾浅水湾楼盘名称楼盘名称面积（面积（MM）90110

39、90110MM 122135122135MM 112 127112 127MM 110130110130MM 110110MM 138153138153MM 115115MM 金庭花园金庭花园80 80 130M 130M 5050100100150150200200250250产品推向市场的主力房型分析产品推向市场的主力房型分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g均价（元均价（元/MM）楼盘名称楼盘名称在售商品房的平均售价分析在售商品房的平均售价分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y

40、 I X I a n g L I a n H a n g 楼盘配套配套设施碧云天东湖花园一期华泰剑桥二期格兰云天一期半岛名邸浅水湾二期金庭花园一期金湾华庭医院李惠利医院第六人民医院李惠利医院小学华茂外国语学校中学宁波中学；浙大宁波理工学院；浙江万里学院宁波中学；浙大宁波理工学院；浙江万里学院交通线路361、351、368811、506、101511、K901、103、363、369、360366、363、102、360360、363、366、369357、108、901360、361、103、108、351906、101、511、369健身娱乐场所锦江之星饭店大型菜场商场及卖场麦德龙麦德龙钟公

41、庙菜场麦德龙备注小区外部配套设施分析小区外部配套设施分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g 楼盘号配套设施碧云天东湖花园一期华泰剑桥二期格兰云天一期半岛名邸浅水湾二期金庭花园一期金湾华庭游泳池有有有健身房有有阅览室有有桌球室有有壁球室乒乓球室棋牌室有有备注未定网吧、小学、幼儿园、网球场幼儿园、小学网球场幼儿园小区内部配套设施分析小区内部配套设施分析鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g 鄞州中心区在售商品房综述鄞州中心区在售商品房综

42、述 鄞州中心区经过数年的开发，区域竞争优势日益明显，对于宁波中低收入客户具有鄞州中心区经过数年的开发，区域竞争优势日益明显，对于宁波中低收入客户具有较强的吸引力。但目前很难吸引高端客户在此置业。主要原因是较强的吸引力。但目前很难吸引高端客户在此置业。主要原因是 1.1.政府的政策导向：江政府的政策导向：江东区已在宁波人心中开成高档住宅区的观念，而鄞中区只是普通人群购房的首选区域。东区已在宁波人心中开成高档住宅区的观念，而鄞中区只是普通人群购房的首选区域。2.2.地理位置：无论如何高速路是宁波人区分城市与城郊的一个主要标志，虽然世纪大道也地理位置：无论如何高速路是宁波人区分城市与城郊的一个主要标

43、志，虽然世纪大道也属于鄞州区但是宁波人并不认为它是城郊属于鄞州区但是宁波人并不认为它是城郊 ，但鄞中区则不同。，但鄞中区则不同。个案平均体量巨大是鄞中区在售商品房又一显著特点。由于大环境较江东区无竞争个案平均体量巨大是鄞中区在售商品房又一显著特点。由于大环境较江东区无竞争优势优势,故许多楼盘的核心竞争力都以自身的规划及配套为主诉点。从产品规划来看故许多楼盘的核心竞争力都以自身的规划及配套为主诉点。从产品规划来看,中区中区的几个项目应是宁波市场上规划较好的项目。的几个项目应是宁波市场上规划较好的项目。由于几个大项目在未来的半年时间内都会将二期推向市场，故此地区各盘的竞争压由于几个大项目在未来的半

44、年时间内都会将二期推向市场，故此地区各盘的竞争压力将进一步加大。力将进一步加大。华泰剑桥二期的房型已经确定（华泰剑桥二期的房型已经确定（华泰剑桥二期的房型已经确定（华泰剑桥二期的房型已经确定（105-120105-120105-120105-120平方米为主力房型）平方米为主力房型）平方米为主力房型）平方米为主力房型）证明开发证明开发商已经注意到这一个市场主要需求点。相信会有更多的开发商将主力房型面积压缩至这商已经注意到这一个市场主要需求点。相信会有更多的开发商将主力房型面积压缩至这一区间，这会对我们如意金水湾项目的主力房型去化带来一点的压力。一区间，这会对我们如意金水湾项目的主力房型去化带来

45、一点的压力。鄞中区在售商品房分析鄞中区在售商品房分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g问卷分析问卷分析 益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g一、问卷筛选标准一、问卷筛选标准 1 1、取样区域范围为宁波鄞州区、取样区域范围为宁波鄞州区 2 2、目标客户有在鄞州地区购房意向、目标客户有在鄞州地区购房意向 3 3、目标客户选择购房时间在、目标客户选择购房时间在1 1年内年内 为符合上述要求，经我行分析，最终选定分别在为符合上述要求，经我行分析，最终选定分别在为符合上述要求，经我行分析，最终选定分别在为符合上述要求，经

46、我行分析，最终选定分别在“格兰云天格兰云天格兰云天格兰云天”售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，“东东东东湖花园湖花园湖花园湖花园”售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，“碧云天碧云天碧云天碧云天”售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，“华泰剑桥华泰剑桥华泰剑桥华泰剑桥”售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，售楼处门口，“金庭花金庭花金庭花金庭花园园园园”售楼处门口。五处做此次问卷调查。售楼处门口。五处做此次问卷调查。售楼处门口。五处做此次问卷调查。售楼处门口。五处做此次问卷调查。二、问卷条件限定二、问卷条件限定 1 1、问卷客户已进入该售楼处参观完毕、问卷客户已

47、进入该售楼处参观完毕 2 2、问卷客户愿意考虑在长丰地区购房、问卷客户愿意考虑在长丰地区购房 3 3、本次访问人数为、本次访问人数为386386人，其中有效问卷为人，其中有效问卷为312312份份 4 4、每份调查问卷都必须留有被访者的姓名，电话或其它联系方式，以便我行进、每份调查问卷都必须留有被访者的姓名，电话或其它联系方式，以便我行进 行回访行回访问卷分析问卷分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g1 1、宁波宁兴股份在江东南路长丰滨江地区开发一座、宁波宁兴股份在江东南路长丰滨江地区开发一座规模打规模打1313万平方米，集排屋、多层及万平方米，集排屋

48、、多层及9 9层小高层的低层小高层的低密度品位住宅项目，您是否愿意在该地区购置物业密度品位住宅项目，您是否愿意在该地区购置物业？根据根据“愿意愿意”、“不愿意不愿意”、“有可能有可能”三个选择三个选择作了调查，结果如下：作了调查，结果如下：根据调查，有根据调查，有89%89%的的客户会考虑购在长丰客户会考虑购在长丰地区购买物业，但决地区购买物业，但决定因素主要取决于长定因素主要取决于长丰地区的未来发展前丰地区的未来发展前景。景。问卷分析问卷分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g2 2、根据市政府的、根据市政府的“三江六岸三江六岸”环境整治环境整治及环城

49、南路道路建设计划的了解情况，及环城南路道路建设计划的了解情况，作了作了“不知道不知道”，“知道知道”两种答案的两种答案的调查。调查。此图表显示，约此图表显示，约3/43/4的的被访者对政府的城区规划是被访者对政府的城区规划是关注的，而从实际调查中得关注的，而从实际调查中得知，不知此项工程的人群，知，不知此项工程的人群，绝大部分为外来人口。本项绝大部分为外来人口。本项目因地处三江板块的边缘，目因地处三江板块的边缘，紧临环城南路，完全可以依紧临环城南路，完全可以依托政府对长丰地区环境整治托政府对长丰地区环境整治的中长远规划，达到宣传本的中长远规划，达到宣传本项目未来外环境的目的。项目未来外环境的目

50、的。问卷分析问卷分析益翔研究与开发顾问Y I X I a n g L I a n H a n g 长丰地区距兴宁桥不足长丰地区距兴宁桥不足2 2公里，经过二年时间的改造，其地区公里，经过二年时间的改造，其地区的环境状况及交通道路状况将得到大大改善。根据的环境状况及交通道路状况将得到大大改善。根据“长丰地区的物长丰地区的物业会否大幅升值，该地区是否更适合居住业会否大幅升值，该地区是否更适合居住”作了作了“绝对是绝对是”、“有有可能可能”、“不可能不可能”三项内容的调查，结果如下：三项内容的调查，结果如下：此图表显示，消费者此图表显示，消费者对宁波房价未来涨势对宁波房价未来涨势还是处于观望阶段。还