建水市调报告ppt课件.pptx

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1、建水县房地产市场调查报告建水县房地产市场调查报告谨呈：云锡房地产开发有限公司2012年5月8日本次汇报：本次汇报：u通过对建水市场的扫雷式调查，以及对宏观政策的解读分析，对建水县房地产市场导向作出解读与初步研究；u针对建水在售以及待售项目作出侧重性的研究。城市城市 概况概况建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有名胜区，素有“文献名邦文献名邦”、“滇南邹鲁滇南邹鲁”之称。之称。建水面积3789平方公里，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗等民族，总人口51万 距省城昆明220公里，距边境口岸河口2

2、50公里，距蒙自飞机场80公里，是省城通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心 历史悠久 文物荟萃 气候温和 农业发达 矿产资源丰富 工业初 成体系 新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县 个开蒙滇南核心城市的中心城市个开蒙滇南核心城市的中心城市滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市 红河州农业产业化中心红河州农业产业化中心云南通往东盟国际大通道上的经贸物流节点云南通往东盟国际大通道上的经贸物流节点 国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地建水县城临安镇 总面积约358平方公里 下辖9个社

3、区居委会、19个村委会 总人口142916人，其中：非农业人口52371人，占总人口的37%，农业人口90545人，占总人口的63%（04年数据）城市发展目标：城市发展目标：数据来源：县政府网站数据来源：县政府网站20072007年至年至20102010年建水房价走势图年建水房价走势图 2010年现售楼盘均价在2800元/，最低价格为富康名邸的特价房为1980元/，最高价格为高层价格为3700元/。别墅价格最高为广慈湖畔6900元/。2009年县属建筑业实现总产值3.32亿元，房屋建筑施工面积达32.35万平方米，房屋建筑竣工面积14.34万平方米。20112011年就已突年就已突破破3000

4、3000元元/，并最高成交价并最高成交价达到达到37003700元元/建水宏观市场建水宏观市场简析简析趋势指标趋势指标1 1：GDPGDP建水建水20062006年年20102010年五年间年五年间GDPGDP和固定资产投资额快速增长和固定资产投资额快速增长房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展弥勒弥勒个旧个旧开远开远蒙自蒙自建水建水河口河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%20

5、092009年滇南核心城市和中心城市的年滇南核心城市和中心城市的GDPGDP及其增长情况及其增长情况与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标趋势指标1 1：GDPGDP建水建水20062006年年20102010年五年间年五年间GDPGDP和固定资产投资额快速增长和固定资产投资额快速增长房地产

6、预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展弥勒弥勒个旧个旧开远开远蒙自蒙自建水建水河口河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%20092009年滇南核心城市和中心城市的年滇南核心城市和中心城市的GDPGDP及其增长情况及其增长情况与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12

7、%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标趋势指标1 1：GDPGDP建水建水20062006年年20102010年五年间年五年间GDPGDP和固定资产投资额快速增长和固定资产投资额快速增长房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展弥勒弥勒个旧个旧开远开远蒙自蒙自建水建水河口河口GDP（亿元）122.5105.4276.258.6755.6114

8、.87年增长9.2%9.5%10.9%12.1%11.1%14.5%20092009年滇南核心城市和中心城市的年滇南核心城市和中心城市的GDPGDP及其增长情况及其增长情况与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。区域在城市中的地位及发展趋势区域在城市中的地位及发展趋势趋势指标趋势指标2 2：社会消费品零售总额：社会消费品零售总额建水社会消费品零售总额增长迅

9、速建水社会消费品零售总额增长迅速从2005年2009年，建水社会消费品零售总额增长迅猛，可以看出建水居民消费明显逐年升温，地产销售将从中受益。趋势指标趋势指标3 3：产业结构：产业结构建水产业发展以第三产业为主导建水产业发展以第三产业为主导建水产业结构是建水产业结构是“三、二、一三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年增强；型，此种产业结构的稳定性逐年增强；“三、二、一三、二、一”的产业结构表明建水产业结构逐渐优化，消费能力增强，当地地产购买能力增的产业结构表明建水产业结构逐渐优化，消费能力增强，当地地产购买能力增强。强。趋势指标趋势指标4 4、5 5 随着建水城市化率不断提高，不断增大的人口

10、数量为房地产市场提供了强劲需随着建水城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求求人口数量变化人口数量变化城市化率城市化率“十一五”目标：2010年，城市化水平达到37%以上；2020年，城市化水平达到50%。2010年，建水中心城市城区人口超过10万人；2020年，建水中心城市基本形成能容纳15万以上人口的城市规模。伴随着建水进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的主要目标客户群。土地政策分析土地政策分析税收政策分析税收政策分析土地供应：在加大土地供应等系列政策的带动下，土地出让面积同比有所增加。土地价格：随着监管层严控房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将不断加大

11、，销售不畅的中小型开发企业在2011 年将面临更大的资金压力。地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地价或再创新高。房地产开发竣工销售环节税收包括：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、印花税。房产税：处于试点阶段，短期内不会落实到云南。新政影响新政影响金融政策分析金融政策分析开发商影响开发商影响限贷令：新一轮的调控贷款政策要求商业贷款和住房公积金个人贷款二套房首付贷款比例都不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而三套房则全面停贷。客户群：首次置业群体不受限贷令和限购令影响，高端置业群体已拥有2套以上住房，全部被驱逐出市场，再次改善客户可以通过出售持有物业获取再次改

12、善资格，而首次改善客户是直接受到影响的群体。资金：货币政策、信贷政策、限购令及预售许可审批制度的变化，将极大影响回款速度，企业对自筹资金的依赖程度显著增加。应对：1、适度让利或提供优惠措施，争取刚性需求的首置客户；2、通过新增的垫付首付款等手段，吸引有条件的改善性置业需求；3、加快出货节奏，以防市场供应扎堆导致项目滞销。宏观政策宏观政策解析解析 2010调控年2010年为遏制房价过快上涨的态势，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，经济手段与行政措施并举，目标是从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位的调控。2011执行年2011 年1 月，国务院办公厅即发出1 号文

13、件调控房地产市场，该政策是2010 年调控政策的升级和深化，其关键内容可以概括为“限购”、“限贷”、“保障房”、“房产税”，重点在于打击投资投机性购房群体，直接作用于中高端住宅市场，形成了强大的压迫力。“国国8 8条条”对市场各群体的影响分析对市场各群体的影响分析20072007年年2008-20102008-2010年年2010-2010-2007年，建水房地产市场开发起步，具有规模及影响力的楼盘开始出现。房地产市场起步房地产市场起步规划引导规划引导发展发展市场逐步成熟市场逐步成熟循环升级启动循环升级启动十一五期间，建水发展规划出炉，在规划的引导下，房地产投资额快速增长，城市建设加速。经过上

14、一阶段的城市规划，投资商逐渐进入，市场开始有序发展。滇南资源丰富，旅游地产的崛起为建水带来良好契机。建水城市发展的最大制约因素在于产业对于外来人口的引力不足，导致没有足够的置业群体支撑房地产市场的进一步发展。建水区域市场建水区域市场分析分析建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐步强化，进而实现区域档次的划分。步强化，进而实现区域档次的划分。稳定区域稳定区域市政中心市政中心旅游地产空间延伸带旅游地产空间延伸带结合建水的周边地势地貌以及城市发展规划，我们认为未来，建水房地产

15、市场可以划分为如下4个区域：旧改区域：即目前的城市中心区，该区域住宅在售楼盘均价约3400元/平米，运作项目以综合体为主，存在大量商业供应，预期伴随旧改的启动，商业项目大量涌现，是未来变化最大的区域；市政中心区域：北部发展区是未来县级行政区域所在，也是建水目前最大的潜在发展区域，未来将形成良好的硬件配套和区域环境，成为城市的重点中心区域。稳定区域：即现在的西片区的主体部分，属于近几年开发的重点部分，随着区域住宅体系的建立，将处于相对稳定状态；延伸区域：即城市东南部，以泸江河沿岸为代表，随着城市的进一步发展，可能发展以休闲旅游业为主的外向型地产；旧改区域旧改区域城市区域分析城市区域分析北片区北片

16、区旅游空间延展带旅游空间延展带西片区西片区古城区古城区东片区东片区泸江河沿岸山水田园休闲带。西部将建设成为高档园林住宅区和泸江河沿岸山水田园休闲带。北部将以行政 和办公区为主建水传统核心区域，目前受到发展空间限制商业居多，即将建设成为古城风貌区东部物流加工区区域地位分析区域地位分析市场上在售或待售楼盘已市场上在售或待售楼盘已多达约多达约1818个，住宅个，住宅体量体量约超过约超过100100万万，商业将推出体量约，商业将推出体量约2222万万。诸多诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望抢占和引发市场的观望情绪以及适当饱和。情绪以及适当饱

17、和。区域分布：区域分布：建水在售商品房项目主要分布在主城区、西部规划发展区及北部片区；物业形态：物业形态：主城区商业为主，其余区域以住宅主导；建筑形态：主题商业街、集中商业体、小高层、高层、多层不断涌现；价格特征：价格特征：建水市场价格差别较大，普通住宅售价在2380-4480元/之间，别墅售价在5000-6900元/之间，商业售价在8000-49600元/之间；主力面积主力面积区间：区间：80-140，以两房、三房为主。建水竞争楼盘建水竞争楼盘解析解析广慈湖壹号广慈湖壹号小桂湖小桂湖鸿渝鸿渝 新天地新天地重点个案分析重点个案分析NO.1NO.1项目名称万意新景项目位置建水大道：西林小区与红河

18、州警校中间占地面积2620.5建筑面积17508.92总户数200户项目周边状况位于建水大道主干道旁，但项目较小，仅两个单元建筑类型小高层（17层2个单元）项目现状2012年5月1日进入交房阶段推广策略“谁说买房子不能像买白菜”“4万元起 超低首付”销售均价整盘开盘均价2600元/价格区间:约24003300元/销售情况据估计，目前销售率约80%目前剩余较多的户型：目前剩余较多的户型：127、166、顶跃200多目前优惠方式：目前优惠方式：三种方案客户进行选择，1、4万元起 超低首付；2、买房赠送装修基金；3、买房送车。（三种策略都采取对客户打的模糊策略，实际上是已贷款分期来分担的形式进行，效

19、果并不太理想）万意新景万意新景住宅类住宅类项目解析：项目解析：位于本项目旁边，对于本项目具有一定的价格参考性，但此楼盘品质较差，小区内基本无绿化带、景观的存在，小区内部品质较差。据了解，因楼盘绿化率低的问题，当地多数中高层次人裙据了解，因楼盘绿化率低的问题，当地多数中高层次人裙对此楼盘比较排斥，购买意向低。对此楼盘比较排斥，购买意向低。项目名称佳湖逸景项目位置建水大道：广慈湖西岸开发商红河东晟房地产建筑面积40000多总户数319户项目周边状况位于建水大道广慈湖西岸，项目主要依托湖景作为主要景观价值资源，周边医疗配套完善，交通较为便利车位222个绿化率40%时间节点开盘时间：2011年6月1日

20、交房时间：2012年10月推广策略“揽一湖美景 抒一生华章”“钱 景不容错过”销售均价开盘均价2900元/价格区间:约24003000元/销售情况据估计，目前销售率约80%佳湖逸景佳湖逸景目前优惠方式：目前优惠方式：一次性付款：优惠5%银行按揭：4%该项目各户型总价均在40万左右，成交单价属于中高档次。重点个案分析重点个案分析NO.2NO.2项目名称广慈湖畔项目位置建水大道：广慈湖东岸开发商鸿海房地产建筑面积23万总户数-项目周边状况位于建水大道广慈湖东岸，项目主要依托湖景作为主要景观价值资源，周边医疗配套完善，交通较为便利车位222个绿化率40%时间节点交房时间：约2012年年中交房推广策略

21、“家在公园中 公园在家中”“千米水岸湖景亲水大宅”销售均价开盘均价2900元/价格区间:约23003000元/销售情况据估计，目前销售率约85%广慈湖畔广慈湖畔目前销售点评：目前销售点评：目前楼盘A地块剩余房源不多，其中包括：104（户型不规整）、120和140（逛角高层顶层）、联排别墅300多（独栋已售罄）目前优惠方式：目前优惠方式：一次性付款1%优惠重点个案分析重点个案分析NO.3NO.3推广点评：推广点评：该楼盘营销推广画面在当地市场中属于中高端调性，画面设计以及营销中心装修在项目推出当年属于高端。项目在当地口碑较好，在当地人心目中属于较高端楼盘。推广画面推广画面项目名称广慈湖壹号项目位

22、置建水大道：广慈湖西北岸开发商鸿海房地产占地面积约76亩总户数-项目周边状况位于建水大道广慈湖西北岸，项目主要依托湖景作为主要景观价值资源，周边医疗配套完善，交通较为便利车位约600个绿化率40%时间节点开盘时间：2012年6月中旬交房时间：2013年年底推广策略“水岸传奇 经典之上”“格调主义生活 华丽上映”销售均价开盘均价：向客户承诺不超过3300元/销售情况-广慈湖壹号广慈湖壹号项目物业类型：项目物业类型：多层、小高层、高层、别墅多层、小高层、高层、别墅项目户型区间：项目户型区间：54270（总计17个户型）目前优惠方式：目前优惠方式：项目蓄水期间总计卖认筹卡500张，后期交1万升级VI

23、P卡，并享受开盘1万抵2万的优惠活动。项目100以上户型开盘可参与零首付活动，首付款由开发商垫付，客户在成交后，一年内返还开发商。重点个案分析重点个案分析NO.4NO.4推广点评：推广点评：该楼盘营销推广画面以及推广渠道、覆盖量，在当地市场中走高调路线，画面设计较为精美，营销中心装修豪华，塑造出了楼盘的高端素质。前期推广与蓄水时间较长，在当地人心目中，有一定的市场竞争力。推广画面推广画面项目名称盛世临安一期项目位置建水大道：广慈湖西北岸开发商昆明正基房地产占地面积约129亩总户数约1000户项目周边状况项目区位较远，距离因素是客户主要的抗拒因素，项目周边配套不完善，但小区绿化环境打造较为高端化

24、车位-绿化率40%时间节点交房时间：2012年12月推广策略-销售均价开盘区间：2450-3500元/销售情况约90%盛世临安盛世临安项目物业类型：项目物业类型：多层、小高层多层、小高层项目户型区间：项目户型区间：80140（总计17个户型）目前优惠方式：目前优惠方式：暂无暂无楼盘占位：楼盘占位：楼盘属于云冶集团企业性质开发，大部分面向企业内部员工销售，内部成交价格较低；但楼盘打造方面理念较高端，景观塑造优美。重点个案分析重点个案分析NO.5NO.5商业类商业类项目名称金临安商业广场项目位置位于建水县北正街开发商天一房地产占地面积-总户数-项目周边状况位于建水县北正街，城市中心位置，周边商圈较

25、为成熟，商业价值潜力大；车位约400个绿化率-时间节点开盘时间：2012年5月6日推广策略“千年商业沉淀 成就今日价值”销售均价开盘价格：一层：20000-30000元/二层：9000元/三层：70008000元/销售情况截止当天下午 销售50%金临安商业广场金临安商业广场项目物业类型：项目物业类型：三层商业（主题商业街）三层商业（主题商业街）项目户型区间：项目户型区间：20600（铺面划分）项目亮点：项目亮点：首付只需首付只需30%30%，公摊零计价公摊零计价，最，最大优惠大优惠20%20%目前优惠方式：目前优惠方式：蓄水期间推出认筹卡，500元/张享受开盘当天2%优惠；开盘当天购房享受5%

26、的优惠；重点个案分析重点个案分析NO.1NO.1开盘工地情况开盘工地情况开盘选房当天，较为火爆，截止下午楼盘成交率达到约50%；因楼盘进深较大，临街面较小，昭示面较小，楼盘商业规划不科学，后期可能面临内部商业难以成功运营的状态；项目名称朝阳楼外 小桂湖项目位置朝阳楼外 迎晖路开发商建展房地产占地面积150000总户数-项目周边状况位于建水县老城区，项目升值潜力巨大，为政府重点关注项目；车位-绿化率-时间节点开盘时间：2012年年底推广策略“一座城市的艺术收藏”“城市中央 滇南旅游目的地”销售均价开盘价格：未定销售物业50%开发商自持 可租、可售 开盘推出货包：销售物业全房源推出朝阳楼外朝阳楼外

27、 小桂湖小桂湖重点个案分析重点个案分析NO.2NO.2露天流水式水晶沙盘、露天流水式水晶沙盘、180180度环幕、园林式营销中心、全木质地板打造度环幕、园林式营销中心、全木质地板打造营销中心装修奢华营销中心装修奢华项目名称鸿瑜 新天地项目位置建水县迎晖路 石桥片开发商鸿榆房地产开发有限公司占地面积7.5万总户数-项目周边状况位于建水县老城区，项目体量较大，拆迁户较多，改造程度大，但项目周边建筑多为自建房，较为杂乱；车位-绿化率-时间节点开盘时间：约2012年年底推广策略“一站式综合购物街区”“精彩一座城”销售均价开盘价格：未定销售物业未定鸿榆鸿榆 新天地新天地重点个案分析重点个案分析NO.3N

28、O.3项目定位为建水一站式综合购物街区，以引领建水商业发展、提升城市商业水平。在业态设置方面，计划引入世界500强超市为主力店，将项目打造成为建水的现代购物代表，建成后的的鸿榆新天地将为建水市民提供一个集零售、餐饮、休闲、娱乐、配套服务等功能于一体的都市商业中心。20122012年年4 4月月2727日日 项目营销中心项目营销中心开放开放 临安花园临安花园藤林雅苑藤林雅苑奥城二期奥城二期初步开发方向初步开发方向住宅、商业住宅住宅、商业 开发规模（建筑面积）开发规模（建筑面积）13万8.3万7万产品形式产品形式小高层、别墅、多层多层、小高层、高层、商业多层、高层、商业开发进度开发进度尾盘在售在售

29、平均售价平均售价2700元/（多层）3900元/（高层）3500元/(高层)3000元/商业暂时封存客户群客户群本地生意人、公务员本地生意人、公务员本地生意人、公务员销售状况销售状况约98%约90%约98%销售策略销售策略当地首个现房销售楼盘开盘当天优惠一个点，至今未调过价格；车位1:1商业与体育互为依托，打响品牌表表1 1：竞争较小楼盘竞争较小楼盘分析分析从宏观市场来看从宏观市场来看，建水房地产，建水房地产市场近几年发展速度较快，但因为当地房市场近几年发展速度较快，但因为当地房地产市场起步较晚，市场整体价格涨幅不高，目前新推项目地产市场起步较晚，市场整体价格涨幅不高，目前新推项目价格在价格在

30、30003000元元/平米左右；平米左右；为了进一步巩固前期房地产调控效果，新政出台，将会抑制外地投资客为了进一步巩固前期房地产调控效果，新政出台，将会抑制外地投资客户对市场的介入；户对市场的介入；未来建水房地产市场将会逐步走向成熟，项目所在的西片区将是重点发未来建水房地产市场将会逐步走向成熟，项目所在的西片区将是重点发展区域，且展区域，且竞争会竞争会过于激烈，需要考量的重点问题过于激烈，需要考量的重点问题是建水城市人口是建水城市人口对新城对新城发展的支撑力度；发展的支撑力度；建水商业项目放量巨大，城市商业进入转型期，主题商业项目打造理念建水商业项目放量巨大，城市商业进入转型期，主题商业项目打造理念都较为高端，吸引投资为主，给城市带来了巨大的发展潜力。都较为高端，吸引投资为主，给城市带来了巨大的发展潜力。建水市场调查建水市场调查小结小结2023/1/23