《续建筑评估方法》PPT课件.ppt

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1、第八章第八章 建设工程造价的确定建设工程造价的确定涉及的方法l l一、投资估算一、投资估算一、投资估算一、投资估算l l （一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、（一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、（一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、（一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、指标估算法指标估算法指标估算法指标估算法l l （二）动态：涨价预备费、建设贷款利息（二）动态：涨价预备费、建设贷款利息（二）动态：涨价预备费、建设贷款利息（二）动态：涨价预备费、建设贷款利息l l二、设计概算二、设计概算二、设计概算二、设计概算l l （一）单位工程概算：概算定额、概

2、算指标、类似工（一）单位工程概算：概算定额、概算指标、类似工（一）单位工程概算：概算定额、概算指标、类似工（一）单位工程概算：概算定额、概算指标、类似工程预算程预算程预算程预算l l （二）单位设备及安装工程概算（二）单位设备及安装工程概算（二）单位设备及安装工程概算（二）单位设备及安装工程概算l l三、施工图预算三、施工图预算三、施工图预算三、施工图预算l l （一）单价法（一）单价法（一）单价法（一）单价法l l （二）实物法（二）实物法（二）实物法（二）实物法l l （三）综合单价法（三）综合单价法（三）综合单价法（三）综合单价法l l四、工程量清单计价四、工程量清单计价四、工程量清单计

3、价四、工程量清单计价l l五、竣工结算五、竣工结算五、竣工结算五、竣工结算一.投资估算的编制办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法1.静态投资部分的估算静态投资部分的估算（1）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。便方法。资金周转率资金周转率=年销售总额年销售总额/总投资总投资=产品的年产量产品的年产量产品单价产品单价/总投资总投资投资额投资额=产品的年产量产品的年产量产品单价产品单价/资金周转率资金周转率这种方法比较简单，计算速度快，但精确度低

4、，可用于投资机会这种方法比较简单，计算速度快，但精确度低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。研究及项目建议书阶段的投资估算。（2）生产能力指数法l l这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。备投资的方法。备投资的方法。备投资的方法。l l公式公式公式公式C C C C2 2 2

5、 2=C=C=C=C1 1 1 1(Q(Q(Q(Q2 2 2 2/Q/Q/Q/Q1 1 1 1)n n n n f f f fl l式中式中式中式中:C C C C1 1 1 1为已建类似项目或装置的投资额；为已建类似项目或装置的投资额；为已建类似项目或装置的投资额；为已建类似项目或装置的投资额；C C C C2 2 2 2为拟为拟为拟为拟建项目或装置的投资额；建项目或装置的投资额；建项目或装置的投资额；建项目或装置的投资额；Q Q Q Q1 1 1 1为已建类似项目或装为已建类似项目或装为已建类似项目或装为已建类似项目或装置生产能力；置生产能力；置生产能力；置生产能力；Q Q Q Q2 2

6、2 2为拟建类似项目或装置生产能力；为拟建类似项目或装置生产能力；为拟建类似项目或装置生产能力；为拟建类似项目或装置生产能力；f f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；等的综合调整系数；等的综合调整系数；等的综合调整系数；n n为生产规模指数（为生产规模指数（为生产规模指数（为生产规模指数（0 0 n n 1)1)l l这种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的这种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的这种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的这

7、种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差（3）比例估算法l l1.1.以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的项目或装置的建筑安装

8、费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。l l公式：公式：公式：公式：C=E(1+fC=E(1+f1 1p p1 1+f+f2 2p p2 2+f+f3 3p p3 3+)+)+I I I Il l式中

9、式中式中式中:C:C:C:C为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额;E;E;E;E为根据拟建项目或装为根据拟建项目或装为根据拟建项目或装为根据拟建项目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和;p p1 1、p p2 2、p p3 3为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备百

10、分比；百分比；百分比；百分比；f f1 1、f f2 2、f f3 3 为由于时间因素引起的定额、价格、为由于时间因素引起的定额、价格、为由于时间因素引起的定额、价格、为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；费用标准等变化的综合调整系数；费用标准等变化的综合调整系数；费用标准等变化的综合调整系数；I I I I为拟建项目的其他费为拟建项目的其他费为拟建项目的其他费为拟建项目的其他费用。用。用。用。2.2.以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能力

11、直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同力直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同力直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同力直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用求和，在加各专业的投资，然后将各部分投资

12、费用求和，在加各专业的投资，然后将各部分投资费用求和，在加各专业的投资，然后将各部分投资费用求和，在加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。上工程其他有关费用，即为项目的总投资。上工程其他有关费用，即为项目的总投资。上工程其他有关费用，即为项目的总投资。公式：公式：公式：公式：C=E(1+fC=E(1+f1 1pp1 1+f+f2 2pp2 2+f+f3 3pp3 3+)+)+I I I I式中式中式中式中:C:C:C:C为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额为拟建项目或装置的投资额;E;E;E;E为根据拟建项为根据拟建项为根据拟建项为根据拟建项目或装置的设备

13、清单按当时地价格计算的设备费的目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和总和总和总和;pp1 1、pp2 2、pp3 3各专业工程费用占工艺设备费各专业工程费用占工艺设备费各专业工程费用占工艺设备费各专业工程费用占工艺设备费用百分比；用百分比；用百分比；用百分比；f f1 1、f f2 2、f f3 3 为由于时间因素引起的定额、为由于时间因素引起的定额、为由于时间因素引起的定额、为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；价格、费用标准等变化的综合调整系数；价格、费用标准等变化的综

14、合调整系数；价格、费用标准等变化的综合调整系数；I I I I为拟建为拟建为拟建为拟建项目的其他费用。项目的其他费用。项目的其他费用。项目的其他费用。（4）指标估算法l l根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。表示形式较多，可用元/m、元/m2、元/t、元/kvA等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的土建工程、给排水工程等各单位工程的投资。在此基础上，可以汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设的其他费用等,即求得投资总额。2.动态投资部分的估算l l（1）涨价预备费）涨价预备费ll nl l公式公式PF=IIt t(1

15、+f)(1+f)t t-1-1ll t=0l l式中式中:PF为涨价预备费估算额为涨价预备费估算额;I It t为建设期为建设期中第中第t年的投资计划额年的投资计划额(按基准年设备、工按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；计划为基础）；n为建设期年份数；为建设期年份数；f为年为年平均价格预计上涨率。平均价格预计上涨率。l l（2）建设期贷款利息。）建设期贷款利息。对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款款 公式：公式：F=PF=P（1+i)1+i)n n 式中：式中：P P为一次性贷款金额；为一次

16、性贷款金额；F F为建设期为建设期还款时的本利和；还款时的本利和；i i为年利率；为年利率；n n为贷款期为贷款期限限当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息息 公式：公式：q qj j=(p=(pj-1j-1+A+Aj j/2)/2)I I 式中：式中：q qj j为建设期第为建设期第j j年应计利息；年应计利息；p pj-1j-1为建设期第（为建设期第（j-1)j-1)年末贷款累计金额年末贷款累计金额与利息累计金额

17、之和；与利息累计金额之和；A Aj j为建设期第为建设期第j j年年贷款金额；贷款金额；i i为年利率。为年利率。二.设计概算设计概算设计概算单位工程的概算的编制方法单位工程的概算的编制方法一，单位建筑工程概算编制方法一，单位建筑工程概算编制方法 概算定额法概算定额法概算定额法概算定额法 概算指标法概算指标法概算指标法概算指标法 类似工程预算法类似工程预算法类似工程预算法类似工程预算法二，单位设备及安装工程概算编制方法二，单位设备及安装工程概算编制方法一 1，概算定额法l l步骤步骤:（1）按照概算定额分部分项顺序，按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称。列出各分项工程的名称。l l（

18、2）确定各分项工程项目的概算定额单价）确定各分项工程项目的概算定额单价l l概算定额单价概算定额单价=概算定额人工费概算定额人工费+概算定额概算定额材料费材料费+概算定额机械台班使用费概算定额机械台班使用费l l（3）计算单位工程直接工程和直接费）计算单位工程直接工程和直接费l l（4）根据直接费，结合其他各项取费标准，）根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润、税金分别计算间接费、利润、税金l l（5）单位工程概算造价）单位工程概算造价=直接费直接费+间接费间接费+利润利润+税金税金2，概算指标法l l（1）拟建工程结构特征与概算指标相同的）拟建工程结构特征与概算指标相同的计算

19、。计算。l l套算方法，套算方法，A：以指标中所规定的工程每平以指标中所规定的工程每平方米或立方米的造价，乘以拟建单位工程建方米或立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算。算。l l直接工程费直接工程费=概算指标每平方米（立方米）概算指标每平方米（立方米）工程造价工程造价拟建工程建筑面积（体积）拟建工程建筑面积（体积）套算方法B：l l100100平方米建筑面积的人工费平方米建筑面积的人工费平方米建筑面积的人工费平方米建筑面积的人工费=指标规定的

20、工日数指标规定的工日数指标规定的工日数指标规定的工日数 本地区工日单价本地区工日单价本地区工日单价本地区工日单价l l100100平方米建筑面积的主要材料费平方米建筑面积的主要材料费平方米建筑面积的主要材料费平方米建筑面积的主要材料费=（指标规定（指标规定（指标规定（指标规定的主要材料数量的主要材料数量的主要材料数量的主要材料数量 相应的地区材料预算单价）相应的地区材料预算单价）相应的地区材料预算单价）相应的地区材料预算单价）l l100100平方米建筑面积的其他材料费平方米建筑面积的其他材料费平方米建筑面积的其他材料费平方米建筑面积的其他材料费=主要材料费主要材料费主要材料费主要材料费 其他

21、材料费占主要材料费百分比其他材料费占主要材料费百分比其他材料费占主要材料费百分比其他材料费占主要材料费百分比l l100100平方米建筑面积的机械使用费平方米建筑面积的机械使用费平方米建筑面积的机械使用费平方米建筑面积的机械使用费=（人工费（人工费（人工费（人工费+主主主主要材料费要材料费要材料费要材料费+其他材料费）其他材料费）其他材料费）其他材料费）机械使用费所占百分比机械使用费所占百分比机械使用费所占百分比机械使用费所占百分比l l每平方米建筑面的直接工程费每平方米建筑面的直接工程费每平方米建筑面的直接工程费每平方米建筑面的直接工程费=（人工费（人工费（人工费（人工费+主要材主要材主要材

22、主要材料费料费料费料费+其他材料费其他材料费其他材料费其他材料费+机械使用费）机械使用费）机械使用费）机械使用费）100100（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整l lA A，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价 结构变化修正概算指标（元结构变化修正概算指标（元结构变化修正概算指标（元结构变化修正概算指标（元/平方米）平方米）平方米）平方米）=J+Q=J+Q1 1P P1 1-QQ2 2P P2 2l lJ-J-原概算指标原概算指标原概算指标原概算指标l lQ

23、Q1 1-概算指标中换入结构的工程量概算指标中换入结构的工程量概算指标中换入结构的工程量概算指标中换入结构的工程量l lQQ2 2-概算指标中换出结构的工程量概算指标中换出结构的工程量概算指标中换出结构的工程量概算指标中换出结构的工程量l lP P1 1-换入结构的直接工程费单价换入结构的直接工程费单价换入结构的直接工程费单价换入结构的直接工程费单价l lP P2 2-换出结构的直接工程费单价换出结构的直接工程费单价换出结构的直接工程费单价换出结构的直接工程费单价l l拟建工程造价：拟建工程造价：拟建工程造价：拟建工程造价：l l直接工程费直接工程费直接工程费直接工程费=修正后的概算指标修正后

24、的概算指标修正后的概算指标修正后的概算指标 拟建工程建筑面拟建工程建筑面拟建工程建筑面拟建工程建筑面积（体积）积（体积）积（体积）积（体积）l lB、调整概算指标中的工、料、机数量、调整概算指标中的工、料、机数量l l结构变化修正概算指标的工、料、机数量结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量原概算指标的工、料、机数量+换入结构件换入结构件工程工程相应定额工、料、机消耗量相应定额工、料、机消耗量-换出结构换出结构件工程量件工程量相应定额工、料、机消耗量相应定额工、料、机消耗量(3)类似工程预算法l l建筑结构差异调整。调整方法与概算建筑结构差异调整。调整方法与概算指标法

25、的调整方法相同指标法的调整方法相同.l l价差调整共有两种：价差调整共有两种：l l一是类似工程造价资料有具体的人工、一是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时；材料、机械台班的用量时；l l二是类似工程造价资料只有人工、材二是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可料、机械台班费用和其他费用时，可按下一页的公式调整按下一页的公式调整l lD=AKD=AKl lK=a%kK=a%k1 1+b%k+b%k2 2+c%k+c%k3 3+d%k+d%k4 4+e%k+e%k5 5l l式中式中式中式中:D:D为拟建工程单方概算造价为拟建工程单方概算造价为拟建工程单方

26、概算造价为拟建工程单方概算造价;l l A A为类似工程单方预算造价为类似工程单方预算造价为类似工程单方预算造价为类似工程单方预算造价;l l K K为综合调整系数为综合调整系数为综合调整系数为综合调整系数;l l a%a%、b%b%、c%c%、d%d%、e%e%为类似工程预算的人工费、材为类似工程预算的人工费、材为类似工程预算的人工费、材为类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。l l k k1 1、k k2

27、2、k k3 3、k k4 4、k k5 5为拟建工程地区与类似工程地区人工为拟建工程地区与类似工程地区人工为拟建工程地区与类似工程地区人工为拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。l lK1=K1=拟建工程概算的人工费拟建工程概算的人工费拟建工程概算的人工费拟建工程概算的人工费/类似工程预算人工费。类似工程预算人工费。类似工程预算人工费。类似工程预算人工费。l l其他指标计算思路同上其他指标计算思路同上其他指标计

28、算思路同上其他指标计算思路同上二单位设备及安装工程概算l l1 1，设备购置费概算，设备购置费概算，设备购置费概算，设备购置费概算l l设备运杂费设备运杂费设备运杂费设备运杂费=设备原价设备原价设备原价设备原价 运杂费率运杂费率运杂费率运杂费率l l2 2，设备安装工程概算，设备安装工程概算，设备安装工程概算，设备安装工程概算l l （1 1）预算单价法）预算单价法）预算单价法）预算单价法l l （2 2）扩大单价法）扩大单价法）扩大单价法）扩大单价法l l （3 3）设备价值百分比法）设备价值百分比法）设备价值百分比法）设备价值百分比法l l设备安装费设备安装费设备安装费设备安装费=设备原价

29、设备原价设备原价设备原价 安装费率安装费率安装费率安装费率l l （4 4）综合吨位指标法）综合吨位指标法）综合吨位指标法）综合吨位指标法l l设备安装费设备安装费设备安装费设备安装费=设备吨重设备吨重设备吨重设备吨重 每吨设备安装费指标每吨设备安装费指标每吨设备安装费指标每吨设备安装费指标三.施工图预算一般土建工程施工图预算编制方法l l单价法l l单位工程施工图预算直接工程费=(工程量预算定额单价 实物法l l单位工程预算直接工程费=(工程量人工预算定额用量当时当地工日单价)+(工程量材料预算定额用量当时当地材料预算单位)+(工程量施工机械台班预算定额用量当时当地机械台班单价)l l步骤搜

30、集资料，熟悉施工图纸和施工组织设计套算人工，材料，机械定额编制人工，材料，机械汇总表计算工程量根据当时当地的人工，材料，机械单价，汇总人工费，材料费和机械费计算其他各项费用，汇总造价编制说明，填写封面复 核综合单价法l l所谓综合单价法即分项工程完全单价,是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费,然后心直接参与工程费为蕨参照费用定额把各项间接费和利润,税金分解到各分部分项工程的合价,所有分项工程合价汇总后即为工程的总价.四.工程量清单计价法工程量清单计价的基本内容和方法 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应名称和相应数量的明细清单。工程量清单计价法l

31、 l工程量清单编制（招标人编制）l l工程量清单计价包括：编制招标标底、投标报价、合同价款的确定、办理工程结算。l l工程量清单计价采用综合单价计价包括：完成规定计量单位合格产品所需的人工、材料、机械、管理、利润、并考虑风险，即包括除规费、税金以外的全部费用。l投标报价过程：分部分项工程量清单的综合单价措施项目清单的金额其他项目清单的金额单位工程报价单项工程报价工程总报价。工程量清单计价（1）分部分项工程费=分部分项工程量分部分项工程综合单价(2)措施项目费=措施项目工程量措施项目综合单价（3）其他项目费=招标人部分费用+招标人部分费用 (4)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金（5）单位工程报价=单位工程报价（6）工程总报价=单项工程报价五.工程结算及竣工决算竣工结算的编制l竣工结算工程造价款=预算（概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额-预付及已结算工程造价款-质量保证（保修）