物业工程部管理手册培训幻灯片.ppt

《物业工程部管理手册培训幻灯片.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部管理手册培训幻灯片.ppt（42页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业工程部管理手册培训物业工程部管理手册培训第1页，共42页，编辑于2022年，星期日目录目录基 础 管 理运 行 管 理安 全 管 理危 机 管 理维 修 管 理第2页，共42页，编辑于2022年，星期日主要设备主要设备物物业业设设备备包包括括许许多多内内容容，不不同同性性质质的的房房屋屋建建筑筑有有不不同同的的设设备备，大大致包括以下：致包括以下：建建筑筑卫卫生生设设备备（给给排排水水设设备备、卫卫生生设设备备、消消防防设设备备、供供热热供供冷冷与与通通风风设备、人防设备等）设备、人防设备等）建筑电气工程设备（供电及照明、弱电、电梯、防雷装置等）建筑电气工程设备（供电及照明、弱电、电梯、防

2、雷装置等）房屋厨房设备房屋厨房设备房屋景观设备房屋景观设备第3页，共42页，编辑于2022年，星期日基础管理基础管理物物业业设设备备的的基基础础管管理理是是为为实实现现物物业业设设备备及及职职能能服服务务提提供供有有关关资资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：设备资料档案管理设备资料档案管理标准化管理标准化管理规章制度规章制度教育培训、基础教育工作教育培训、基础教育工作第4页，共42页，编辑于2022年，星期日基础管理基础管理设备资料档案管理设备资料档案管理设设备备原原始始资资料料：如如设设备备出出厂厂合合格格证证书书、操操作作使使用用说

3、说明明、验验收收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。资料、设备安装与结构图、设备登记表等。设设备备维维修修资资料料：如如报报修修单单、事事故故记记录录、中中大大修修工工程程记记录录、技技术革新记录等。术革新记录等。设备资料管理：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等。设备资料管理：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等。设设备备的的档档案案资资料料管管理理工工作作基基本本任任务务：一一是是做做好好设设备备技技术术档档案案的的保保管管；二二是是为为设设备备运运行行、维维护护、管管理理等等提提供供资资料信息依据。料信息依据。第5页，共42页，编辑于2022年，星期日基础管理基础管理规章制

4、度规章制度生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程。生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程。管管理理工工作作制制度度：主主要要有有运运行行管管理理制制度度、巡巡视视制制度度、安安全全管管理理制制度度、预预防检修制度、值班工作制度。防检修制度、值班工作制度。责责任任制制度度：包包括括岗岗位位责责任任制制度度、记记录录与与报报告告制制度度、安安全全制制度度、交交接接班班制度等。制度等。第6页，共42页，编辑于2022年，星期日基础管理基础管理教育与培训教育与培训对对本本企企业业员员工工的的培培训训与与教教育育：基基本本内内容容的的技技术术业业务务、岗岗位位培培训训、思思想想教育、职业

5、道德、礼仪教育等。教育、职业道德、礼仪教育等。对对业业主主、使使用用人人的的宣宣传传与与教教育育：其其重重点点是是有有关关合合理理与与安安全全使使用用设设备备的的宣传与教育。宣传与教育。第7页，共42页，编辑于2022年，星期日运行管理运行管理物物业业设设备备的的运运行行管管理理是是设设备备在在日日常常运运行行与与使使用用过过程程中中的的各各项项组组织织管管理理工工作作，它它具具有有日日常常性性，安安全全性性和和广广泛泛性性的的特点和要求。有以下两类：特点和要求。有以下两类：设备运行的劳动组织。设备运行的劳动组织。设备运行管理制度。设备运行管理制度。第8页，共42页，编辑于2022年，星期日运

6、行管理运行管理设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织定定员员工工作作：也也就就是是根根据据劳劳动动分分工工特特点点，设设备备运运行行要要求求和和管管理理的的需需求求，合合理理确确定定工工作作岗岗位位的的人人数数，其其主主要要方方法法有有按按设设备备定定员员，按按岗岗位位定定员员和和按比例定员三种方式。按比例定员三种方式。作业组的组织：如电梯设备运行组，水电工组等。作业组的组织：如电梯设备运行组，水电工组等。工工作作轮轮班班组组织织：也也就就是是劳劳动动力力的的时时间间组组织织问问题题。工工作作轮轮班班组组织织有有单单班班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。制和多班制两种，在

7、多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳劳动动组组织织目目的的，一一是是合合理理分分工工协协作作基基础础上上配配置置劳劳动动力力。二二是是根根据据设设备备技技术术要要求求与与岗岗位位设设置置情情况况，采采取取合合理理的的劳动组织形式提高劳动效率劳动组织形式提高劳动效率第9页，共42页，编辑于2022年，星期日运行管理运行管理设备运行管理制度设备运行管理制度设备的安全操作规程。设备的安全操作规程。设备的巡视工作制度。设备的巡视工作制度。岗位责任制度。岗位责任制度。上班与交接班制度。上班与交接班制度。记录与报表制度。记录与报表制度。报告制度。报告制度。服务规范。服务规范。运行管理制度是全体员工的

8、工作依据与准则。运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。第10页，共42页，编辑于2022年，星期日安全管理安全管理物物物物业业业业设设设设备备备备种种种种类类类类繁繁繁繁多多多多，有有有有些些些些具具具具有有有有一一一一定定定定的的的的危危危危险险险险性性性性，在在在在使使使使用用用用操操操操作作作作和和和和维维维维修修修修过过过过程程程程中中中中，稍稍稍稍有有有有疏疏疏疏忽忽忽忽往往往往往往往往会会会会造造造造成成成成机机机机毁毁毁毁人人人人亡亡亡亡的的的的重重重重大大大大事事事事故故故故。同同同同时时时时，设设设设备备备备的的的的合合合合理理理理使使使使用用用用和和和和安安安安全全全全操

9、操操操作作作作也也也也是是是是减减减减少少少少维维维维修修修修损损损损失失失失，延延延延长长长长设设设设备备备备寿寿寿寿命命命命的的的的一一一一个个个个重重重重要要要要环环环环节。包括：节。包括：节。包括：节。包括：加强安全教育与宣传。加强安全教育与宣传。设备安全管理措施。设备安全管理措施。落实设备合格证制度。落实设备合格证制度。安全责任制度。安全责任制度。第11页，共42页，编辑于2022年，星期日安全管理安全管理加强安全教育与宣传加强安全教育与宣传对对操操作作人人员员要要：培培训训安安全全作作业业训训练练，安安全全意意识识教教育育和和安安全全作作业业管管理。理。对业主和使用人员要：宣传设备

10、安全使用知识，提高安全意识。对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。定期召开业主和使用人座谈会。第12页，共42页，编辑于2022年，星期日安全管理安全管理设备安全管理措施设备安全管理措施对对一一些些特特殊殊或或具具有有危危险险性性的的设设备备需需设设计计和和安安装装必必要要的的安安全全保保护护措施。措施。定期进行设备的安全检查和性能测试。定期进行设备的安全检查和性能测试。制定设备的安全管理制度。制定设备的安全管理制度。第13页，共42页，编辑于2022年，星期日安全

11、管理安全管理设备合格证制度设备合格证制度落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度。如电梯。落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度。如电梯。要求使用与维修人员持证上岗。要求使用与维修人员持证上岗。第14页，共42页，编辑于2022年，星期日安全管理安全管理安全责任制度安全责任制度主管领导负责安全管理工作，安全巡检。主管领导负责安全管理工作，安全巡检。在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。安全管理，人人有责。安全管理，人人有责。形成一整套安全责任制度。形成一整套安全责任制度。第15页，共42页，编辑于2022年，星期日安全管理安全管理

12、特种设备特种设备特特种种设设备备安安全全监监察察条条例例规规定定：锅锅炉炉、电电梯梯、游游乐乐设设施施等等为为特特种种设设备，实行政府安全监察制度。备，实行政府安全监察制度。按规定保养，人员持证上岗。按规定保养，人员持证上岗。配合安全检查，落实合格证制度。配合安全检查，落实合格证制度。形成一整套安全责任制度。形成一整套安全责任制度。分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任。分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任。第16页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理四大目标四大目标四大目标四大目标查明危机原因。查明危机原因。减少或控制破坏、损失程度。减少或控制破坏、损失程度

13、。迅速、正确的反应。迅速、正确的反应。制止危机继续存在。制止危机继续存在。第17页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理重点重点镇定行事。镇定行事。勿轻举妄动，分清责任、权限。勿轻举妄动，分清责任、权限。配合政府部门之行动。配合政府部门之行动。善用资源。善用资源。知人善任。知人善任。小心媒体之处理。小心媒体之处理。控制群众情绪控制群众情绪第18页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机产生的内部原因危机产生的内部原因 硬 件 软 件-设计 制度-维修 监察-更改 经验-突发 效率(反应)第19页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机工程危机外

14、办影响产生的危机外办影响产生的危机法规法规供应供应突发突发第20页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理预防危机发生之措施预防危机发生之措施物业管理是计划性的工作（为为物物业业制制订订适适当当之之管管理理模模式式、人人员员架架构构、规章制度）规章制度）每天都有所准备消除物业设计的危险性完善物业设备的各种系统的维修工作严格执行所有规章制度（监察）（监察）配合实际情况，适当修改所有规章制度加强培训，加强效率（案例讨论，演习）（案例讨论，演习）经常演习，加强宣传急需品的准备，备用物件、零件。第21页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理电梯

15、困人电梯困人确认位置-电梯编号、楼层。通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情况。安抚乘客，注意伤病。技工：尽快救人。密切监控现场情况 管理/保安：注意等待人群（疏导），（疏导），安排临时指导员。尽快救出被困乘客,注意空气畅顺。跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助。查究原因，尽快修复改善。详尽报告,注意事项：考虑设备之价值。第22页，共42页，编辑于2022年，星期日工程管理工程管理危机处理危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）自然灾害（水浸、洪水、暴雨）应变准备 物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮）预防措施保护各机房/保护或切

16、断可能被涉及之接电设备保护地下室保护电梯保证去水道畅通第23页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突发性一般自然灾害均非突发性)派遣专责人员报告情况配合政府有关部门执行工作有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护关闭所有电源保护/携带财物携带财物)事后安排清洁及设备复位(小心安全小心安全)详尽报告(拍照记录拍照记录)向保险公司提交报告，要求索赔(必须于24小时内申报索赔)第24页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理设备损坏设备损坏漏水漏

17、水确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）关闭/切断水源防止水浸范围扩大（堵塞（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方）疏导，避开物业之较重要地方）加速排水（必须保证排水有效及顺通）（必须保证排水有效及顺通）进行抢修监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）（可能引致之隐患）清洁及修复详尽报告（拍照记录）（拍照记录）向保险公司提交报告，要求索赔如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）（道歉，协助清理、修复等）第25页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理设

18、备损坏设备损坏停电停电确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）检查原因备用发电机/应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明）（注意临时照明之安全，如使用明火照明）注意储油量，正常操作（专人监控）专人监控）加强保安，加派巡逻恢复供电后，小心跳掣现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）水泵排气电脑系统检查全物业供电空调系统第26页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理风灾风灾之前准备之前准备留意政府有关部门通知/指示

19、检查所有设施正常检查所有应急设备(备用)加固容易被吹走的户外物品收回可移动之户外物品检查下水道畅通关好窗户，并加保护关好防风闸门通知客户当值人员，做好加班准备适时做户外检查第27页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理应急设备：手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板/绳、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖。物业准备：保留安全出口，通知物业内所有人员或派专人指示。安排膳食。小心安全，取消户外正常作业（岗亭值班）。第28页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理风灾过后风灾过后检查损毁情况。执行清理

20、工作。协助客户恢复。检修受损设备。详尽报告（拍照记录）。向保险公司提交报告，要求索赔。第29页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理误报火警派最接近现场之员工调查火情。尽快报告现场情况。确实误报，尽快消防 控制复位。调查误报原因。消防控制中心当值负责人填写有关报告。如有需要，安排进行维修。第30页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理火警处理程序火警处理程序确认火警后，尽快评估是否报消防部门。确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组。考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）。（封锁大厦，许可人士除外）。派遣物业

21、保安及义务消防员进行灭火。切断火场电源。关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）。（派专人操作）。协助消防员灭火。火警过后，清理场地。详尽报告，照相。如有需要，向保险公司索赔。分析起火原因，追究责任人，教育群众。第31页，共42页，编辑于2022年，星期日工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理气体泄漏气体泄漏工作程序工作程序如证实气体泄漏，必须报警。急救准备，紧急复苏法。现场查证是否属实。切密在现场开关任何电器及可能产生火花之行为。关掉手机、传呼机、对讲机等。无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流。关闭现场有关气体开关。疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）。保安，防止盗窃

22、）。将昏迷者（晕倒）（晕倒）移至空气流通之处急救。让有关部门检查现场情况（如属设备故障（如属设备故障-抢修）。抢修）。查证是否有犯罪行为是公安的责任。详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）。（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）。第32页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括：设备的三级保养定期检查计划维修计划修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价第33页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理设备的三级保养设备的三级保养日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等

23、一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养第34页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理定期检查定期检查设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节通过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量第35页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理房屋安全检查房屋安全检查房屋安全

24、检查是物业管理的重要内容。房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。第36页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理计划维修计划维修计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。第37页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理计划维修计划维修 设备故障曲线图第38页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理计划维修计划维修 设备磨损曲线图第39页，共42页，

25、编辑于2022年，星期日维修管理维修管理计划维修计划维修零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。大修工程：对设备定期的全面检修。第40页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理计划修理的定额标准计划修理的定额标准修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序；修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准

26、，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。其它定额标准有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划第41页，共42页，编辑于2022年，星期日维修管理维修管理物业设备的更新改造和购置评价物业设备的更新改造和购置评价设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。第42页，共42页，编辑于2022年，星期日