2020年上半年浙江省房地产市场行情分析报告课件.pptx

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1、2020年上半年浙江省房地产市场行情分析报告2023/1/11一、当前浙江市场形势分析1.1-5月重要行情数据2.疫情对市场的影响分析3.限价地专题解读4.形势综述二、城市机遇特别提示三、房企拿地策略分析与投资突围建议核心提要2023/1/11当前浙江市场形势分析PART 1（1）1-5月重要行情数据2023/1/111-5月浙江全省出让经营性用地848宗，出让面积2223.3万方，折合建筑面积4667.66万方，成交总金额3157亿元，成交楼面均价6763元/，平均溢价率22.4%。成交建面基本与去年同期持平，楼面均价小幅上涨4.7%，成交金额小幅上涨3.8%。备注：经营性用地包括住宅、商住

2、、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地；住宅用地包含住宅、商住用地，数据截止2020.5.31。2016年2017年2018年2019年2020年1-5月0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.0010002000300040005000600070008000浙江省近五年经营性用地出让量价走势建筑面积(万)成交总价(亿元)楼面均价(元/)浙江全省：地价、出让金同比小幅上涨012019年1-5月2020年1-5月05001000150020002500300035004000450050006300635064006450650065506

3、60066506700675068004710.64667.730423157645867632020年1-5月经营性用地出让同比建筑面积（万）成交总价（亿元）楼面均价（元/）2023/1/1111个城市：推地速度不一，温州最快01城市2019年出让金额（亿）2019年1-5月出让金额（亿）2020年1-5月出让金额（亿）同比完成度（对标2019年出让金总额）温州市876427.64541.7126.67%61.84%湖州市342105.18180.8671.95%52.88%杭州市26601093.41231.8612.66%46.31%丽水市223.949.6490.3882.07%40.

4、37%金华市482.1194.39189.83-2.35%39.38%衢州市151.747.4653.9713.72%35.58%绍兴市809.8301.28236.52-21.49%29.21%台州市463.5137.57133.5-2.96%28.80%宁波市1303.1450.12334.65-25.65%25.68%嘉兴市699.1216.64151.61-30.02%21.69%舟山市89.220.4912.05-41.19%13.51%1-5月浙江5个城市土地出让金同比上升，6城市同比下降；与2019年全年比，温州土地出让已达到去年全年的61.84%，湖州则为52.88%。备注：经

5、营性用地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地；住宅用地包含住宅、商住用地，数据截止2020.5.31。2023/1/11城市2019年出让建面（万方）2019年1-5月出让建面（万方）2020年1-5月出让建面（万方）同比完成度（对标2019年出让建面）湖州市1280.1440.25757.6872.10%59.19%杭州市2232.5834.791037.524.28%46.47%温州市1299.5604.65737.421.95%56.74%金华市737.7280.84327.1416.49%44.35%衢州市314.2103.9597.79-5.93%31.12%绍兴市1

6、540.8458.77417.86-8.92%27.12%台州市992.5323.55219.47-32.17%22.11%宁波市2476.9985.86610.41-38.08%24.64%舟山市260.934.9521.59-38.23%8.28%丽水市517.7113.4567.04-40.91%12.95%嘉兴市1461.6540.42291.34-46.09%19.93%土地出让规模来看，1-5月浙江4个城市同比2019年有所上涨，对标2019年，湖州完成度达59.19%，杭州46.47%。备注：经营性用地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地；住宅用地包含住宅、商住用

7、地，数据截止2020.5.31。11个城市：推地量，仅4个城市同比上涨012023/1/1111个城市：地价水平普遍上涨，台州上涨幅度最大01城市2019年1-5月楼面地价（元/）2020年1-5月楼面地价（元/）同比台州市4252608318.31%丽水市4376604716.71%嘉兴市4009520411.95%衢州市456655199.53%宁波市456354829.19%温州市707373462.73%湖州市23892387-0.02%舟山市58625580-2.82%绍兴市65675660-9.07%金华市69225803-11.19%杭州市1309811873-12.25%台州涨

8、幅达到18.31%，其次为丽水，涨幅16.71%，杭州、金华、衢州同比2019年下降10%左右。2023/1/1130以上20-3010-2010以下溢价率示意：统计时间：2019.01.01至2020.5.31，统计口径：住宅用地（含商住）城市 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月杭州17.0 30.6 36.2 22.4 29.9 16.0 14.7 0.5 13.4 21.7 4.6 10.5 18.1 15.4 20.2 24.418.4湖州13.8 0.0 5.4 20.4 2.4 22.2 7.7 0.4 8.1 0.0 5.9 2.3 8.3

9、 0.1 0.0 48.27.4嘉兴22.6 15.0 22.0 29.8 40.1 34.6 47.6 29.5 4.2 18.6 5.7 10.2 21.4 6.3 5.7 13.527.49绍兴10.7 12.2 42.5 36.6 39.9 18.8 24.6 17.2 13.8 7.8 11.7 5.6 64.1 90.8 16.0 4543.6宁波14.5 16.2 37.6 25.7 21.9 38.5 18.1 25.9 14.7 4.4 5.8 16.6 19.8 37.2 29.9 42.939.8金华19.9 30.3 25.7 36.6 17.7 30.9 32.0 1

10、1.7 4.8 28.3 32.7 19.1 27.4 26.2 26.4 24.330.15台州45.6 12.6 35.3 52.0 27.0 33.8 15.1 31.6 40.5 18.6 34.6 11.5 22.3 0.7 121.1 28.952.5温州0.9 3.9 10.2 25.6 19.4 25.4 13.6 16.0 24.9 11.9 13.6 7.2 8.2 22.7 15.5 21.87.27丽水43.6 131.3 43.6 40.0 57.2 40.6 5.3 0.1 12.4 29.3 43.3 31.3 20.7 31.7 1.4 55.852.8衢州66

11、.5 53.4 14.8 40.1 12.9 23.7 154.1 51.6 19.8 16.2 25.9 23.3 28.5 55.626.8舟山8.4 1.8 0.0 0.0 0.0 17.30.02019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月 2019年11月 2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月0510152025303516.5817.3229.6427.6326.1925.1518.4211.5614.5413.779.8211.3917

12、.5822.120.1628.0325.13溢价率（%）2020年土地热度较2019年下半年有明显上升11个城市：与去年下半年比，热度显著上升012023/1/1101城市2019年下半年2020年1-5月热度评估杭州可比地块：（杭州拱墅区）桃源单元R21-01地块实际楼面价21043元出让时间：2019/09/10典型地块：（杭州拱墅区）桃源单元R21-03地块实际楼面价23167元/出让时间：2020/05/07实际楼面价上涨10.1%杭州可比地块：（杭州余杭区）杭州九乔数字商贸城科卫路以南、杭乔路以西地块实际楼面价19308元出让时间：2019/11/15典型地块：（杭州余杭区）杭州市数

13、字商贸城单元JG1808-08地块实际楼面价20915元/出让时间：2020/04/27实际楼面价上涨8.32%嘉兴海宁可比地块：（海宁城南）海自然字19071号实际楼面价13734元出让时间：2019/08/07典型地块：（海宁城南）海自然字20032号实际楼面价12599元/出让时间：2020/05/15实际楼面价下降8.3%（上限溢价率由70%降至50%，起拍楼面价上涨247元，即4%）嘉兴嘉善可比地块：（嘉善高铁新城）2018-30实际楼面价7732元出让时间：2019/12/20典型地块：（嘉善高铁新城）2018-32实际楼面价8202元/出让时间：2020/04/13实际楼面价上涨

14、6.1%宁波可比地块：（宁波江北核心）甬土资告2019第05018号实际楼面价19987元出让时间：2019/09/26典型地块：（宁波江北核心）甬储出2020-016号实际楼面价28770元/出让时间：2020/04/24实际楼面价上涨43.9%金华可比地块：（金东新区）金市土让告字201924号实际楼面价9689元出让时间：2019/09/04典型地块：（金东新区）金市土让告字20205号实际楼面价12324元/出让时间：2020/02/19实际楼面价上涨27.2%金华义乌可比地块：（国际陆港物流园）义土挂201950号实际楼面价6269元出让时间：2019/07/31典型地块：（国际陆港

15、物流园）义土挂20206号实际楼面价8411元/出让时间：2020/04/14实际楼面价上涨34.17%城市2019年下半年2020年1-5月热度评估台州可比地块：（集聚区（高新区）台土告字2019071号实际楼面价7461元出让时间：2019/10/24典型地块：（集聚区（高新区）台土告字2019116号实际楼面价10095元/出让时间：2020/01/10实际楼面价上涨35.3%湖州德清可比地块：（德清舞阳街道）舞阳街道2019-009实际楼面价：9948元出让时间：2019/12/24可比地块：（德清舞阳街道）德自然告（2020）拍字第14号实际楼面价：12320元/出让时间：2020/

16、04/14实际楼面价上涨23.8%温州可比地块：鹿城区双屿温州市中央涂单元D-13a地块实际楼面价：19097元/出让时间：2019/07/10典型地块：鹿城区双屿温州市旧城隔岸垟地块实际楼面价：27298元/出让时间：2020/04/02实际楼面价上涨42.9%温州可比地块：龙湾中心区温州市永强北片区永中单元B-18地块实际楼面价：10128元/出让时间：2019/09/26典型地块：龙湾中心区温州市永强北片区永中单元B-32地块实际楼面价：14351元/出让时间：2020/04/10实际楼面价上涨41.7%丽水可比地块：（丽水莲都区）供排水公司东侧地块实际楼面价9025元出让时间：2019

17、/09/19典型地块：（丽水莲都区）和平路与长林路交叉口西北侧地块实际楼面价15462元/出让时间：2020/04/09实际楼面价上涨71.3%衢州可比地块：（衢州衢江区）衢江区14-2地块实际楼面价7584元出让时间：2019/10/25典型地块：（衢州衢江区）衢江区信安中路5号地块实际楼面价8792元/出让时间：2020/05/07实际楼面价上涨15.9%各大城市地价均存在不同程度的上涨11个城市：典型地块地价上涨幅度大2023/1/11当前浙江市场形势分析PART 1（2）疫情对市场的影响分析2023/1/1102疫情对政策的影响政府：疫情期间政府投入大量资金的同时，由于减税降费等原因收

18、入也在减少，地方对土地财政的依赖程度将更大收入减少：减税降费、GDP下降支出增加：消费券、人才引进、防疫资金5月25日长三角地区一位地级市财政局开会，要求全面压缩开支，除了工资，包括出国费、公车购置费、网络信息建设费等费用，尚未支出的全部收回财政预算除工资外，其他一律减半丽水杭州金华嘉兴湖州台州宁波0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80050010001500200025003000浙江各城市土地财政依赖度（2019）出地金额财政收入比值2023/1/11政策利好延期开竣工、交地顺延土地出让金嘉兴、无锡、南京、宁波、苏州、南通、安徽全省.杭州、嘉兴、无

19、锡、南京、苏州、南通、常州、广州.放宽预售条件无锡、宁波、南通、苏州.放宽预售资金监管无锡、宁波、南通、常州、广州.税费延期、减免无锡、南通.贷款展期无锡.人才新政苏州、阜阳、杭州、台州.调整公积金政策南通、常州.放宽限售南通.土地出让、开发项目销售贷款、税费放宽人才落户、人才补助等政府多措并举为市场、企业减压支持企业复工复产，力争将疫情的负面影响降到最低。调降土地出让门槛，缓解房企拿地时的资金压力。放宽预售条件，支持企业销售回款，调整预售审批标准，放松预售资金监管。人才政策升级，调降人才落户门槛，享受户籍人口购房政策。02疫情对政策的影响2023/1/1102疫情对政策的影响购房者：利率下行

20、，降低购房成本，刺激购房积极性2019.82019.92019.12019.112019.122020.12020.22020.32020.43.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%4.85%4.85%4.85%4.80%4.80%4.80%4.75%4.75%4.65%1年期和5年期及以上LPR变动图1年期LPR5年期及以上LPR4月央行发布LPR利率，其中一年期利率为3.85%，较上期下降20个基点；五年期利率为4.65%，较上期下降10个基点。LPR利率持续下调，对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用，充分体现了稳经济、促发展的导向。同时这也会对房地产

21、市场产生积极影响，一方面能缓解房企资金面压力，另一方面降低购房成本，刺激楼市需求。时间城市政策要点2/20全国央行公布2020年2月20日的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.05%，5年期LPR为4.75%，较1月双双下降3/27全国中共中央政治局召开会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕3/30全国央行下调7天期逆回购利率至2.2%，此前为2.4%，央行再次再次通过逆回购向市场释放流动性。3/20公布的LPR利率并没有下调，但3/30，7天期逆回购利

22、率下调20个基点，预计4/中期借贷便利（MLF）、LPR利率有望跟随式“降息”4/20全国中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，较上月下调20BP；5年期以上LPR为4.65%，较上月下调10BP。2023/1/11全国财政收入同比2019年呈现大幅下降趋势，1季度GDP同比下降5%浙江重点城市中，多数城市财政收入同比2019年有明显下降，仅湖州小幅上涨02疫情对经济的影响2月3月4月0-5-10-15-2005000100001500020000-9.9-14.3-14.52020年全国财政收入月度走势（%）收入同比涨跌

23、幅杭州宁波湖州嘉兴温州台州024-2-4-6-8-10-12-1402004006008001000120014001600-5.3-7.42.1-5.6-7.9-12.72020年浙江重点城市1-4月地方财政总收入（%）收入同比涨跌幅2019年1季度2季度3季度4季度2020年1季度0.000.050.10-0.05-0.100500001000001500002000002500003000007.93%8.31%7.56%7.42%-5.30%2019-2020年全国GDP季度走势收入同比涨跌幅2023/1/114月，作为首批国家交通强国建设试点的浙江，公布了交通强国建设“浙江方案”。“

24、浙江方案”分为三个阶段到2025年，浙江将高质量完成交通强国建设试点，交通强国建设示范区、更高质量发展先行区和人民满意交通样板区建设初见成效，综合立体交通网更趋完善，基本建成省域、市域、城区“3个1小时”交通圈，世界一流强港、智慧高速公路、高水平“四好农村路”建设和“四港”联动发展等取得示范经验，“1210”交通强省行动计划全面完成。到2035年，浙江基本建成高水平交通强省，形成高质量竞争力现代化的交通基础设施、运输服务和治理体系，实现人民满意、保障有力、世界前列的目标（以下各量化指标均为到2035年目标数）。到2035年，浙江将形成3个“1小时交通圈”（省域、市域、城区）2个“123快货物流

25、圈”（国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达，城乡1小时送达、省内2小时送达、长三角主要城市3小时送达）基本实现综合客运枢纽平均5分钟换乘、建制村10分钟到公交站、乡镇15分钟上高速公路（普通国省道）、设区市中心城区30分钟进机场和高铁站。到本世纪中叶，全面建成高水平交通强省。基础设施水平、综合运输能力、现代化治理体系世界领先，全方位支撑高水平建设社会主义现代化。城市特色内容杭州发挥数字经济优势，聚集数字交通、综合交通枢纽建设开展试点宁波发挥港航优势，聚焦世界一流强港、综合交通枢纽建设开展试点温州立足改革前沿，聚焦交通改革创新、综合交通枢纽建设开展试点湖州深入践行“两山”理论，聚

26、焦绿色交通、“四好农村路”建设开展试点嘉兴全面接轨上海，重点聚焦长三角一体化、海河联运开展试点绍兴发挥产业优势、聚焦通用航空发展产业、行业治理现代化开展试点金华依托全球化商贸优势，聚焦“四港”联动、综合交通枢纽建设开展试点衢州立足四省通衢，聚焦区域交通一体化、轨道产业发展开展试点舟山立足海洋优势，聚焦江海联运、港口一体化开展试点台州立足创新发展，聚焦公路养护改革体制、交通安全应急管理开展试点丽水深化大花园建设，聚焦“四好农村路”、魅力交通建设开展试点基础设施建设，将成为拉动经济的重要抓手，“交通强国”被首次提出02疫情对经济的影响2023/1/115月底，交通强国“杭州方案”公布，本次综合交通

27、规划以“链接全球、辐射区域、建设轨道上的世界名城”为战略目标，将杭州打造成为“国际门户枢纽、精彩公交都市、智慧绿行天堂”。本轮规划结合杭州“一窗一城”的建设与城市能级的提升，重点将加强交通枢纽扩容与对外通道扩容。首先是构建多类型国际门户枢纽。依托杭州枢纽优势，打造覆盖空、铁、水、公全行业的国际门户，提档杭州机场空港枢纽能级，强化空铁联运、空轨联运，目标成为链接全球、辐射全国的国际门户枢纽机场和全国航空快件中心。同步规划高效衔接上海港、宁波-舟山港的“公-铁-水”联运系统和中欧班列枢纽节点，服务“一带一路”及国际贸易高效畅通。依托铁路杭州东站、杭州西站、杭州城站、杭州南站、钱塘站等建设对外门户型

28、枢纽。其次以高速铁路、高速公路等为重点，打造沪杭、杭宁（京）、杭合（京）、杭武、杭长、杭广深、杭温、杭甬等八大国家级综合运输通道，重点加强与京津冀、粤港澳、长江中游等城市群联系。围绕城市交通短板，本轮规划将以打造精彩公交都市为目标，以建设“轨道上的杭州”为重要抓手，通过增加轨道交通快线来丰富多层次轨道线网，提高主城轨道交通服务覆盖，形成轨道交通为轴线的TOD开发建设，构建高品质、多层次、多样化的公共交通体系，促进交通、空间、产业的协调发展，促进城市交通的绿色转型。02疫情对经济的影响2023/1/1102疫情对土地市场的影响受到疫情影响，浙江省2月集中终止、中止地块108宗，合计总建面395万

29、方，总起价269亿元。4月开始，月度成交规模、成交金额明显回升。城市宗数总建筑面积（万方）总起价（亿元）杭州30235.3 181.4 湖州107.3 0.9 金华1138.8 44.3 丽水2910.7 3.1 宁波736.8 20.7 衢州21.1 0.3 台州148.4 3.0 温州556.8 15.3 合计1083952692020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.001000200030004000500060007000800090001147.5693.5470.01171

30、.01185.6655.5351.0273.4928.5948.5浙江省2020年1-5月经营性用地成交月度走势建筑面积(万)成交总价(亿元)楼面均价(元/)2023/1/1102疫情对土地市场的影响城市宗数20192020.6总建筑面积（万方）同比20192020.6总起价（亿元）同比衢州162479229.17%4.328551.16%金华9456178217.86%42135.6222.86%温州3081257.32217.68%71195.14174.85%湖州22438086.05%923.43160.33%台州2711119071.17%497553.06%杭州86299496.4

31、66.02%26244067.94%丽水197883.26.67%3213.52-57.75%嘉兴26142134.6-5.21%5265.325.58%绍兴13139104.79-24.61%10183.07-17.75%宁波42390261-33.08%168175.34.35%合计13631864.3136.78%790.31234.3656.19%各个城市挂牌中，预计6月出让的土地，7个城市同比2019年规模、起价上涨总挂牌规模同比2019年上涨36.78%，总起价上涨56.19%2023/1/1102疫情对楼市的影响杭州商品住宅供应情况受疫情影响较小，均价同比2019年仍有上涨，其他

32、城市受疫情冲击较大，绍兴越城、湖州德清、宁波市区、台州市区等，供求段同比皆有下降。区域2019年1-5月住宅供应面积（万方）2020年1-5月住宅供应面积（万方）同比2019年1-5月住宅成交面积（万方）2020年1-5月住宅成交面积（万方）同比2019年1-5月住宅成交均价（元/）2020年1-5月住宅成交均价（元/）同比杭州市区368.81492.6833.5%426.3455.946.9%2586429865 15.47%绍兴越城55.8453.5-4.1%88.9766.88-24.8%1787920143 12.66%湖州德清66.3838.24-42.3%51.9731.12-40

33、.1%16005163091.90%区域2019年1-5月住宅供应面积（万方）2020年1-5月住宅供应面积（万方）同比2019年1-5月住宅成交面积（万方）2020年1-5月住宅成交面积（万方）同比2019年1-5月住宅成交均价（元/）2020年1-5月住宅成交均价（元/）同比宁波市区239.27176.41-26.2%287.87232.26-19.3%21483230527.30%温州市区109.92112.332.19%127.290.07-29.1%2015625257 25.31%台州市区102.167.99-33.4%87.0541.38-52.4%1606715150-5.71

34、%2023/1/1102疫情影响综述疫情影响市场土地市场1、出现断档期，通过加快土地出让速度弥补2、地价仍在上涨新房市场1、供应量、成交量短期缩减2、房价仍在上涨主体政府1、经济面压力依然严峻，拉动内需2、财政压力大，加快推地，保证土地出让金房企1、保持、提升规模需求2、提速降费、优化内控3、对于下半场经济的隐忧购房者1、购房成本降低2、资产保值增值2023/1/11当前浙江市场形势分析PART 1（3）“杭州+宁波”限价地措施的市场反应与展望2023/1/1103限价地的措施政策分类杭州宁波土拍政策土拍政策“限房价、限地价限房价、限地价”“限房价、竞地价限房价、竞地价”地价设定地价设定达到上

35、限价格后，为竞拍自持面积，若自持面积报价达到达到上限价格后，为竞拍自持面积，若自持面积报价达到100%100%，为竞配地块内养老用房面积，为竞配地块内养老用房面积取消了原来市五区取消了原来市五区“20750”“20750”的最高限价，改为现在的价高者得的最高限价，改为现在的价高者得房价设定房价设定毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和装修价格毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和装修价格房价设定均有不同，限定毛坯销售均价（最高单价），精装销售房价设定均有不同，限定毛坯销售均价（最高单价），精装销售均价（最高单价），不同产品业态的销售均价，车位销售价格均价（最高单价），不同产品业态的销售均价，车位销售价格（

36、可毛坯可精装销售）（可毛坯可精装销售）限价范围限价范围覆盖范围包含十区所有涉宅地块覆盖范围包含十区所有涉宅地块限制范围主要包括市五区内所有涉宅用地限制范围主要包括市五区内所有涉宅用地车位限价车位限价未明确车位限价，默认车位价格最高按住宅单价的未明确车位限价，默认车位价格最高按住宅单价的10.510.5倍计倍计明确车位限价明确车位限价地价：宁波取消了原来市五区“20750”的最高限价，改为价高者得。而杭州地块达到上限价格后，为竞拍自持面积，若自持面积报价达到100%，为竞配地块内养老用房面积。房价：宁波目前推出的限价地块的房价设定会根据不同产品业态设定不同的销售均价。而杭州限房价设定为统一的毛坯

37、销售均价、毛坯销售最高单价和装修价格。2023/1/1103杭州限价演变：今年的“设价”与去年“设价”比较8个板块“设价”上涨，占比17.4%21个板块“设价”未上涨，占比46.7%16个板块2019年未出限房价地，缺乏对比，占比35.6%板块“设价”调整情况限价上涨板块（个）限价没有上涨板块（个）无对比板块（个）n截止5月31日，杭州市区已成交限房价地111宗，挂牌中地块25宗，以这136宗地块统计，共涉及56个板块（不含临安区为50个板块）。n今年已有45个板块有限价地推出，这45个板块中，有8个板块“设价”上涨，占比17.4%；有21个板块“设价”持平，占比46.7%；有16个板块缺乏对

38、比，占比35.6%。杭州：限价标准上调，8个板块较去年“设价”上涨，平均涨幅4.36%2023/1/11n滨江西兴板块设价上涨最多，为2300元/；临平北板块设价涨幅比例最大，为5.77%。n从这些设价上涨的板块来看，多为前期新房中签率较低的板块，与二手房相比，有明显的价差红利。n设价上涨，更多的是对此前价格的修正，调整后更接近了市场价格。区域-板块（单元）此前设价（元/）最新设价（元/）上涨（元/）涨幅（%）最近摇号中签率（%）周边二手房价格（元/）此前设价与二手房价差（元/）最新设价与二手房价差（元/）西湖区-之江转塘龙坞单元3710045500840022.64/滨江区-西兴492005

39、150023004.67绿城晓风映月2020年3月25日开盘，高层精装48100元/，中签率11.96%最高的二手房绿城明月江南52270元/-3070-770下城区-下城北东新单元450004700020004.44/余杭区-未来科技城345003610016004.64杭州富力中心2020年3月13日开盘，高层精装34500元/，中签率11.05%合景瑜翠园36216元/-1717-157余杭区-北部新城290003050015004.92融信大发弘阳沁澜2020年5月18日开盘，小高层精装33000元/，中签率4.73%滨江旭辉万家之星31260元/-2260-660余杭区-临平新城南区

40、块287003000013004.53新希望美的长粼府5月18日开盘，高层精装30000元/,中签率17.82%绿地璞丽东方31511元/-2811-1511余杭区-临平北208002200012005.77万科四季都会5月28日首开，高层精装20800元/，中签率45.34%绿城莲园23000元/-2200-1000钱塘新区-江东新城19000193003001.58融创城5月20日小高层18600元/，中签率0.5%琅琴湾23000元/-4000-370003杭州限价演变：今年的“设价”与去年“设价”比较杭州：8个板块“设价”上涨，其中7个板块（不计算龙坞单元）平均涨幅为4.36%，平均上

41、涨1457元/2023/1/1103n截止5月31日，除临安区外，有明确的限价的50个板块来看，有13个板块设价高于周边在售新房项目价格（以限房价地块公告前在售项目统计），占比26%；其他板块基本与此前在售项目持平或缺乏对照。n其中，设价较周边项目上涨最多的是富春板块和钱江新城（江干）板块，价格上涨达到7800元/和7000元/；n另外，萧山经开区（市北东）和滨江西兴板块设价较周边项目价格上涨也较多，上涨分别为4000元/和3900元/。区域板块设价（元/）参考周边项目高层价格（元/）价差（元/）涨幅（%）江干区钱江新城（江干）69800/68500凤起钱潮618007000/67009.78

42、艮北新城42400中南棠玥湾4050019004.69萧山区萧山经开区（市北东）37500中旅名门府33500400011.94滨江区西兴52000晓风印月4810039008.11钱塘新区金沙湖37500湖景居毛坯3300015004.55江东新城19000星央悦府1780012006.74新湾18000未来海岸172008004.65余杭区未来科技城36100富力中心3450016004.64北部新城30500世茂璀璨澜庭2900015005.17崇贤23000京杭府20700230011.11临平西区块24000金辉蓝光星奕云著20500350017.07临平北22000上坤山语四季19

43、000300015.79临平核心区28500首创禧瑞江南2660019007.14杭州：13个板块“设价”高于周边在售项目价格杭州限价演变：“设价”高于周边在售项目价格2023/1/11杭州：4个板块“设价”领涨板块设价（元/）此前项目售价（元/）新开非限价项目售价（元/）崇贤板块23000绿都京杭府20700西房杭语宸鹭院23000临平新城南区块30000-新希望美的长粼府30000北部新城29000（2019年设价）30500（2020年设价）-世茂璀璨澜庭29000德信大家运河云庄29000临平北板块20800上坤山语四季19000万科四季都会2080003杭州限价演变：“设价”领涨1、

44、设价上涨，杭州房价重新进入涨势限房价地的推出，对地块新房售价有明确的天花板限制，从而将各板块房价稳稳的控制住。目前，大部分板块设价尚未调整，对于新房价格仍有较为严苛的要求。但已有板块设价上涨，将带动杭州房价重新进入涨势，从目前设价上涨的板块来看，平均价格涨幅在4.36%。2、由于设价上涨，新房、二手房价差红利逐渐消失此前由于较为严苛的限价，部分板块新房、二手房存在明显的价差，导致摇号红盘不断。但随着设价上涨，这个价差将逐渐消失。如大江东、北部新城等板块，价差红利逐步在减少；余杭临平北、滨江西兴等板块，目前的设价水平，已经没有价差红利了。3、设价源于限制房价过快上涨的初心正在削弱，新房与二手房价

45、格关系将逐步恢复正常状态设价上涨下，二手房价格高于新房价格的特殊现象也将逐步扭转。地段、品质好的新房项目，价值将得到体现，从而恢复到合理的市场化定价体系。限房价政策的实施，是杭州应对地价、新房价格快速上升采取的急冻式的压制措施；而随着设价的稳步上涨，将带动新房价格在一定幅度内重回上升态势，最终将会达到与市场价值平衡的状态。当限价红利逐渐消失时，这个政策效应也越来越少。2023/1/1103宁波限价演变n截止5月31日，宁波已成交19宗限价地，分布在15个板块，由于地块出让数量较少且分散度较高，目前缺乏有效对标。宁波：“限房价”至今仅成交19宗宅地，样本有所不足板块成交数量成交时间海曙中1202

46、0-05-28中河12020-05-19骆驼12020-05-09江北核心12020-04-24陈婆渡12020-04-20北仑核心12020-03-05东钱湖12020-02-28姚江新城12019-12-30横街12019-12-30长丰12019-12-19鄞江洞桥12019-12-02姜山22020-05-13、2020-05-08潘火22019-12-19、2019-12-13邬隘22019-12-26、2020-03-05慈城22020-04-24、2020-03-042023/1/1103宁波限价演变地块名称所属板块容积率出让时间限价条件北仑区BLXB03-06-02d地块小港2

47、.02020年06月28日高层毛坯均价不高于18000元/平方米；小高层住毛坯均价不高于19000元/平方米北仑区BLXB03-06-03a地块小港2.32020年06月28日住宅毛坯不高于18300元/平方米地块名称所属板块容积率出让时间限价条件海曙区西门地段HS08-04-01d地块海曙中2.32020年06月22日住宅毛坯不高于34800元/平方米海曙区西门地段HS08-05-06地块海曙中1.82020年06月22日高层毛坯均价不高于34500元/平方米，小高层毛坯均价不高于36500元/平方米，多层毛坯均价不高于38500元/平方米宁波：同一板块同期出让地块由于属性差异，限价标准有所

48、不同2023/1/1103宁波限价演变地块名称板块上限高层均价(元/)周边成交均价(元/)价差(元/)房价涨幅（%）鄞州区YZ06-14-e3地块(中河地段)中河310002870023008.01%鄞州区JS-08-a3（姜山镇核心11号）地块姜山2430024800-500-2.02%镇海区ZH08-02-03-02地块骆驼2048020400800.39%鄞州区JS-08-e2(姜山镇核心10号)地块姜山2450024800-300-1.21%江北区JB01-03-02-a、JB01-03-02-b（原白沙菜场）地块江北核心370003370033009.79%鄞州区YZ09-09-d4

49、（陈婆渡东地段鲍家耷三期东侧）地块陈婆渡290002800010003.57%北仑区BLZB09-04-02h地块北仑核心26300260003001.15%鄞州区JD13-06-12(宁波市火车东站-潘火地段)地块潘火3150028400310010.92%鄞州区YZ13-02-a3(长丰地段)地块长丰360003500010002.86%鄞州区JD13-02-04(宁波市火车东站-潘火地段)地块潘火298002840014004.93%n根据已成交限价地块的上限高层均价与周边在售项目高层成交均价对比，“限价”普遍高于周边在售项目价格，其中最高的价格上涨达到3300元/。n“限房价”涨幅基本

50、控制在10%以内，筛选后其中10宗地块，平均房价涨幅为3.9%。宁波：“限价”普遍高于周边在售项目价格2023/1/1103宁波限价演变宁波：装修新政正在路上，“限房价”补丁升级5月22日，宁波市住房和城乡建设局官网挂出“关于公开征求关于完善新建住宅全装修工作的通知（征求意见稿）意见的通知”，对住宅项目的装修问题做了进一步明确，主要内容涉及以下几点：1、对全装修的功能及装修标准做了进一步明确，按房屋建筑面积计不低于1500元/、不高于2000元/，并将引入有资质的第三方机构对装修价格进行评估，形成评估报告对外公示。2、开发商可以提供升级装修方案，装修方案必须包含装修效果图以及装修材料、品牌、型