营业税综合分析.doc

《营业税综合分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营业税综合分析.doc（17页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、五、案例分析题1、分析下列哪些行为属于营业税的征收范围。AA公司将房屋与B公司土地交换；BC银行将房屋出租给D饭店，而D饭店长期不付租金，后经双方协商，由银行在饭店就餐抵账；CE房地产开发企业委托F建筑工程公司建造房屋，双方在结算价款时，房地产企业将若干套房屋给建筑公司冲抵工程款。解析A公司将不动产换取了B公司的土地使用权，此时虽没有取得货币，但相对于A公司而言，他是取得了B公司的土地使用权；同样B公司也是以土地为代价换取了A公司房屋所有权，这里的土地使用权和房屋所有权就是我们所说的其他经济利益。C银行将房屋出租给D饭店，而D饭店长期不付租金，后经双方协商，由银行在饭店就餐抵账，对C银行而言，

2、出租房屋取得的是免费接受餐饮服务；对D饭店而言，提供餐饮服务取得的是免费使用房屋。这两者都涉及到了饮食服务和房屋出租等也是其他经济利益，因此都应征收营业税。E房地产开发企业委托F建筑工程公司建造房屋，双方在结算价款时，房地产企业将若干套房屋给建筑队冲抵工程款，看上去没有资金往来，但实际上E房地产开发企业取得的好处是接受了F建筑工程公司的建筑劳务，同样F建筑工程公司获得了房屋所有权，双方都取得了经济利益，因此也应当缴纳营业税。2、分析下列哪些经济行为应当征收营业税。AA饭店为顾客提供餐饮服务的同时提供烟酒； BB饭店销售非现场消费食品（如烧卤熟制品）；CC超市销售食品（如烧卤熟制品）；DD酒店附

3、设外卖点销售食品。解析 对饮食业营业税与增值税的划分一般按照以下原则来掌握：1、对饮食店、餐厅（馆）、酒店（家、楼）、宾馆、饭店等单位为顾客提供饮食服务的同时销售货物（如烟、酒等）给顾客的，一并征收营业税。从行为来看，它既有营业税的应税行为，又有增值税的应税行为，属于混合销售行为。根据混合销售行为征收营业税和增值税的原则，饮食单位不是以生产、批发或零售为主的单位，因此这种混合销售行为应当征收营业税。2、旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品应当缴纳增值税，不缴纳营业税。；而对专门生产或销售食品的单位销售食品的，应当征收增值税。因此本案中B、C不征收营业税。3、对饮食店、餐馆（厅）、酒店（家、

4、楼）、宾馆、饭店等单位附设的门市部、外卖点等对外销售食品的，征收增值税。因此本案中的D不征收营业税。3、分析下列哪些经济行为应当全部按“娱乐业”税目缴纳营业税（ ）AA饭店分餐饮部和娱乐部，娱乐部取得歌舞厅收入100万元，餐饮部取得饮食收入500万元； BB公司为自助式KTV，其为消费的顾客分别结算KTV和饮料、食品等费用，并且分别开具发票；CC公司为自助式KTV，在场内专门成立非独立核算的超市，消费者也是分别结算KTV和饮料、食品等费用，并且分别开具发票；DD公司为自助式KTV，E公司在其场内专门设立了一个超市为消费者提供饮料食品烟酒等服务，消费者也是分别结算KTV和饮料、食品等费用，并且分

5、别开具发票。解析 1、如果B、C 为同一纳税人且为消费者提供的娱乐场所内发生的行为一律按照“娱乐业”税目缴纳营业税；2、如果纳税人在娱乐场所外发生的行为仍然要按照适用税目税种纳税，因此本案例中A就是应该分别征税；3、如果是不同纳税人分别为消费者提供娱乐服务和货物，例如本案例中的D虽然有避税的嫌疑，但目前只能分别纳税。4、A建筑公司，2013年发生以下经济业务：与B公司签订甲工程，为土建工程，收取工程款1000万元，其中劳务费600万元、材料费300、外购设备100万元；B公司为工程提供材料价值300万元，设备价值500万元。与C公司签订乙工程，为玻璃幕墙安装工程，收取工程款300万元，其中自产

6、玻璃幕墙250万元、安装费50万元。与D公司签订丙工程，为装饰工程，收取工程款100万元，其中材料款40万元、劳务费60万元；另D公司提供材料价值100万元。备注：上述三个工程均在2013年完工。请分析A公司2013年应缴纳多少营业税？解析提供的土建劳务，不属于装饰工程；提供劳务同时销售的是外购货物，不是自产货物，因此应根据细则第十六条“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”的规定，1000+300万元为营业额缴纳营业税；销售的是自产玻璃幕墙，因此该工程建筑业营业额应根据细则

7、第七条“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”的规定，50万元为营业额缴纳营业税；提供的为装饰工程，且没有销售自产货物，因此该工程建筑业营业额应根据条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”的规定，100万元为营业额缴纳营业税。5、A房地产开发企业2013年发生以下经济业务：与B公司签订售房协议，商定售价1500万元，产权已过户，已收到1000万元，剩余

8、500万元约定2013年10月31日前支付，但B公司仍未支付。2013年6月5日与C公司签订售房协议，并收到定金200万元。与D公司签订售房协议，商定D公司在2013年12月31日前支付2000万元预付款，实际A公司只收到1000万元，剩余1000万元D公司仍未支付。2013年5月10日将2套房屋（价值140万元）捐赠给福利院使用，2013年底前未办理产权过户手续。请分析A公司2013年应当缴纳多少营业税？解析 产权已过户，说明销售不动产行为已经提供完成，虽然只收到1000万元，但剩余500万元约定2009年10月31日前支付，因此根据本实施细则第二十四条“条例第十二条所称取得索取营业收入款项

9、凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天”的规定，剩余500万元的纳税义务发生时间为2009年10月31日。收到定金200万元，定金属于预收款范畴，因此根据本条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，为收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。”的规定，确认2009年6月5日为纳税义务发生时间。商定D公司在2009年12月31日前支付2000万元预付款，实际A公司只收到1000万元，根据本条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，为收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。”的规定，只有1000万元发生纳税义务，未付的1000万元不能在当年缴纳营业税。捐赠给福利院使用

10、，2009年底前未办理产权过户手续，根据本条“纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。”的规定，当年没有发生纳税义务。6、A公司为一个具有特级建筑资质的施工企业，2013年发生以下经济业务：2013年6月1日与B公司签订甲工程项目，合同总价款1000万元，6月15日收到预收款300万元，7月1日开工，当年已完工20%，按200万元申报缴纳营业税；2013年4月1日与C公司签订乙工程项目，合同总价款3000万元，4月20日开工，合同约定5月6日C公司支付工程款1000万元，实际到年底前只收到600万元，该

11、工程预计在2014年完工，按600万元申报缴纳营业税；2013年1月1日与D公司签订丙工程项目，合同总价款500万元，1月1日开工，并于2013年5月30日已完工，已于4月3日收到400万元，尚余100万未结算，双方没有约定具体付款时间，按400万元申报缴纳营业税。请分析A公司上述做法正确吗？请说明理由。解析A公司做法是错误的。虽然当年完工20%，但其当年收到的预收款为300万元，根据本条“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”的规定按300万元申报纳税。A公司做法是错误的。工程开工收到的款项不是预收款，应根据本实施细则第二十四条“条例第十二

12、条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；”的规定来处理，即按应支付款项1000万元申报纳税。A公司做法是错误的。A公司2013年5月30日已完工，不仅实际取得的400万元应当缴纳营业税，对尚未收取的100万元应根据本实施细则第二十四条“条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”的规定于5月30日完工的当天确认纳税义务发生时间。7、某市商业银行2013年第一季度发生以下经济业务：（1）取得贷款利息收入400万元，其中包括罚息收入50万元；支付单位、个人存款利息1

13、00万元。（2）1月份以6元/股的价格购入A股票100万股，购入过程中发生相关税费600元；2月将上述股票以7元/股的价格全部出售，卖出过程中发生相关税费800元。（3）从事代收煤气费业务，共收取煤气费30万元，实际支付给煤气公司28万元，剩余2万元为银行的手续费收入。（4）与其他银行之间的资金往来业务取得利息收入1万元；取得出纳长款收入2万元。请分析该银行当月应缴纳的营业税。解析（1）一般贷款业务的营业额为贷款利息收入（包括各种加息、罚息等）4005%20（2）外汇、有价证券、非货物期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额，不得扣除买、卖过程中支付的各种费用和税金（7-6）

14、1005%5（3）金融企业从事受托收款业务，以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额；（3028）5%0.1（4）金融机构往来业务暂不征收营业税；金融机构的出纳长款收入不征收营业税。该银行2013年第一季度共应缴纳的营业税25.1（万元）。8、某房地产开发公司2013年3月发生以下业务：（1）销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。另代收有线电视安装费100万、住房专项维修基金900万元。上述代收费用由开发公司向购房者开具票据。（2）将其名下的一幢价值200万元的别墅作为工程款抵付给施工企业。（3）开发并销售政府批准的经济适用房两幢，房屋已全部交付给安置对象，销售价

15、1800元/平方米，取得不动产销售收入800万元，另取得政府支付的建设补贴款500万元。（4）发生退房，支付退房款100万元。请分析计算该公司本月营业额。解析（1）发生应税行为收取的价外费用应并入营业额，故纳税人代收的有线电视安装费100万元应计入营业税营业额；代为收取的物业维修基金，可不并入营业额，销售房屋的营业额为30000+100=30100万元。（2）“全部价款”不仅是货币，而是取得的货币、货物、其他经济利益等全部经济利益。该公司以让渡不动产所有权的形式抵付工程款，实际上发生了销售不动产的行为，并且取得了经济利益（抵付了工程款200万元），应当按照“销售不动产”税目申报缴纳营业税。（3

16、）纳税人因提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产而收取的全部价款及价外费用，不论是否是“向对方”收取，均应缴纳营业税。销售经济适用房过程中政府因其销售行为给予的补贴收入，是开发公司因为销售经济适用房取得的收入，不论是向购房人收取的还是向政府收取的均应缴纳营业税。应当就其取得的1300万元，按照“销售不动产”税目缴纳营业税。（4）单位和个人提供营业税应税行为发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，可以在以后纳税期冲减纳税人同一应税行为的营业额。 该房地产公司2013年3月“销售不动产”营业额为：30000+100+200+800+500-10031500万元9、A房地产开发公司2011年取得X市区

17、城西土地使用权100亩，受让价格150万元/亩，立项建设开发M小区； 2012年取得城东土地使用权80亩，受让价格200万元/亩，立项建设开发N小区。2013年10月，M小区土地前期开发已经完成，进入建筑物施工阶段，已投入开发成本5000万元；N小区正在进行土地前期开发，已投入开发成本2000万元。由于公司经营转向，董事会决定将这两个在建项目转让给B置业公司，转让价格分别为M小区3亿元，N小区2亿元。请分析计算A房地产开发公司转让该两宗在建项目的营业税。解析（1）M小区：财税200316号，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地

18、使用权的行为。对于转让在建项目行为转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。M小区无扣除项目： M小区应按“销售不动产”缴纳营业税3亿元5%1500万元（2）N小区：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。N小区可扣除受让土地原价： N小区应按“转让无形资产土地使用权”缴纳营业税（2亿80万200）5%200万元10、某建筑安装公司2013年11月发生如下业

19、务：（1）与乙企业签订建筑工程合同一份，为其承建职工宿舍楼一栋，签订合同时预收工程价款1000万元，月初开始施工至月底已完成全部工程的1/10。（2）承包某饭店室内装修工程，取得装饰、装修劳务费300万元、辅助材料费用50万元；饭店提供自行采购的原材料价款为200万元，自行采购的中央空调设备价款120万元。（3）将自建的一栋住宅楼销售给职工，取得销售收入1200万元，该住宅楼的建筑成本为700万元，当地省级税务机关确定的建筑业的成本利润率为8%。请分析计算该建筑公司当月应缴纳的营业税。解析（1）纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。应缴纳营业税=1

20、0003%=30（万元）。（2）纳税人提供装饰劳务的，以其取得的收入额为营业额。承包饭店室内装修工程应缴纳的营业税=（300+50）3%=10.5（万元）。（3）单位将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税。该建筑安装公司销售自建住宅楼应缴纳营业税=12005%+700（1+8%）（1-3%）3%=83.38（万元）。当月该建筑安装公司共计应缴纳的营业税=30+10.5+83.38123.88（万元）。六、分析计算题1、2014年2月，某企业将2010年购入的一处写字楼对外投资，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险，该写字楼购入成本价500万元，市场价

21、格700万元；转让抵债取得的办公楼一栋，抵债时该办公楼市场价格810万元，作价800万元，取得转让收入1000万元。请分析计算该企业2月应缴纳营业税。解析以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；单位和个人销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额，征收营业税。该企业2月应缴纳营业税=（1000-800）5%=10（万元）。2、2013年2月，某体育馆举办文艺演出取得门票收入10万元，出租场地摊位取得租金收入1万元，餐饮部取得经营收入3万元。请分析计算该体育馆2月份应缴纳营业税。 解析文艺演出门票收入按照“文化体育业”缴纳

22、营业税；出租场地摊位取得的租金收入按照“服务业租赁业”缴纳营业税；餐饮收入按照“服务业饮食业”缴纳营业税。该体育馆2月份应缴纳营业税=103%+（1+3）5%=0.5（万元）。3、某保险公司2013年3月以储金方式开展一项保险业务，月初储金余额为600万元，当月发生储金业务收入400万元，已知中国人民银行公布的1年期存款利率为5%。请分析计算该保险公司2013年3月应缴纳营业税。 解析储金业务的营业额，为纳税人在纳税期内的储金平均余额乘以人民银行公布的1年期存款的月利率。储金平均余额为纳税期期初储金余额与期末余额之和乘以50%。期末储金余额=600+400=1000（万元）；储金平均余额=（6

23、00+1000）50%=800（万元）；该保险公司3月份应缴纳的营业税=8005%125%=0.17（万元）。4、A建筑工程公司2012年承包一项办公楼建筑工程，总承包金额900万元，其中建筑工程公司提供自产材料价款600万元，建筑劳务费300万元；建筑工程公司将其中部分建筑劳务分包给B安装公司，分包安装劳务费120万元。建筑工程公司可以提供其属于从事货物生产的单位或个人的证明。请分析计算该建筑工程公司上述业务应缴纳的营业税。解析 国家税务总局公告2011年第23号，纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务的，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建

24、筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。该建筑工程公司上述业务应缴纳营业税=（300-120）3%=5.4（万元）。5、甲建筑公司自建办公楼2栋，每栋办公楼建筑成本为2000万元，成本利润率8%；2013年12月办公楼竣工验收，甲公司将其中一栋自用，另一栋对外销售，取得销售收入3000万元。请分析计算2012年12月甲建筑公司应缴纳的营业税。 解析纳税人自建自用的建筑物不缴纳营业税，将自建的建筑物对外销售的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。2012年12月甲建筑公司应缴纳

25、营业税=2000（1+8%）（1-3%）3%+30005%=216.8（万元）。6、某宾馆2013年9月取得下列收入：住宿、餐饮营业收入20万元（包括销售4吨自制啤酒取得的收入3万元），歌舞厅营业收入l4万元，台球室营业收入8万元。请分析计算该宾馆当月应缴纳的营业税。 解析该宾馆当月应缴纳的营业税=205%+1410%+85%=2.807、某文化馆于2013年11月举办民间艺术表演取得收入30000元，将其部分房产出租给其他单位举行报告会取得租金收入10000元，设立的电子游戏机取得收入20000元。请分析计算该文化馆当月应缴纳的营业税。 解析该文化馆应缴纳的营业税=300003%+10000

26、5%+2000010%=34008、某建筑公司2014年1月承包甲单位的一项建筑工程，根据合同规定，采用包工不包料的方式进行工程价款结算。9月份工程完工并验收合格，该建筑公司取得工程价款2200万元，同时，甲企业给予建筑公司提前竣工奖3万元，该工程耗费甲单位提供的建筑材料2875万元。请分析计算就该项工程建筑公司应缴纳的营业税。 解析提前竣工奖并入计税营业额，耗费甲单位提供的建筑材料也应并入计税营业额。（2200+3+2875）3%=152.34（万元）9、某旅游公司2014年元月组织20人到北京旅游，每人收取旅游费5000元，旅游中由公司支付每人长城景点费350元，租车费100元，游故宫费用

27、270元，其他住宿、餐饮费用350元。请分析计算该旅游公司当月应缴纳的营业税。 解析 旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位或个人的房费、餐费、交通费、门票和其他代付费用后的余额为营业额。应纳营业税(5000-350-100-270-350)205%3930(元)10、2013年8月8日某企业购入A上市公司股票5万股，购入价50万元，支付相关费用和税金2000元；8月16日又购入5万股，购入价45万元，支付相关费用和税金1800元；8月27将该股票售出5万股，卖出价60万元，卖出时共支付相关费用和税金2400元。该企业股票买入价选定按加权平均法进行核算。请

28、分析计算当月该企业应纳营业税。（不考虑该企业其他税目营业额） 解析 营业税暂行条例及金融保险业营业税申报管理办法国税发20029号。购入股票单位成本价（50+45）/（5+5）9.5元/股，应纳营业税=609.555%=6250元11、大华公司2013年受托进行一项建筑物拆除、平整土地业务，共取得委托方交来的款项3000万元，其中2000万属于支付拆迁补偿费的总的代理收入，需要实际向土地使用人支付的拆迁补偿费1800万元；1000万元属于建筑物拆除、平整土地劳务的收费。请分析计算大华公司该项业务应缴纳的营业税。 解析 国税函2009520号，提供建筑物拆除、土地平整业务按建筑业3%的税率纳税；

29、代理支付拆迁补偿费，以提供代理劳务的全部收入减去代为支付的拆迁补偿费后的余额按代理业5%的税率缴纳营业税。所以，应交营业税10003%（20001800）5%40（万元）12、陈先生2013年10月将其在长沙市的两套住房销售，一套为普通住房，一套为豪华别墅，普通住房于2009年3月购进，购置原价30万元，转让价80万元；别墅于2005年5月购进，购置原价150万元，转让价320万元。请分析计算陈先生销售住房应缴纳的营业税。解析财税201112号，2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买

30、房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。应缴纳营业税=805%+（320-150）5%=12.513、张某2014年3月将自己拥有的房产出租：（1）取得位于闹市区的门面租金收入2万元，取得市政府旁某写字楼租金收入1万元（2）将位于该门面同一小区的一套200住房出租给某公司用作办公场地，月租金5000元请计算张某当月应缴纳营业税。解析（1）湘财税 20146号，个人出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的租金收入应征收的各项税费按照国家现行有关规定执行，（20000+10000）5%1500（2）财税200824号，对个人出租住房，不区分用途，在

31、3税率的基础上减半征收营业税，50003%50%75张某当月应缴纳营业税1575元。14、X公司2013年1月开始将其在市开发区租入的一幢厂房转租，每月支付租金7万元，每月收取租金10万元。2013年6月按照合同约定，承租方5月1日应支付的租金，直到6月20日才支付，X公司根据合同约定向对方加收违约金5000元。请分析计算该公司当月应缴纳的营业税。解析国税发1995076号，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。转租业务以取得的租金收入全额为营业额，在提供劳务过程中因承租方违约而收取的赔偿金应并入营业额征税10500

32、05%5250元。（根据合同约定5月租金收入应在所属5月份缴纳，不并入6月应税营业额）15、2013年3月，甲房地产开发公司将2012年4月1日将买价为600万元的办公楼作抵押，向某商业银行贷款800万元，贷款期限1年，年利率6%。按照协议规定，抵押期间该办公楼由银行使用，公司不再负担贷款利息。本月底该贷款到期，甲房地产开发公司无流动资金偿还贷款，经双方协商，甲房地产开发公司将该办公楼按市价850万元抵付给银行，银行向甲房地产开发公司支付差价50万元。请分析计算2013年3月甲房地产开发公司该项业务应缴纳的营业税。解析甲房地产开发公司将抵押的办公楼交由银行使用，甲房地产开发公司不再负担贷款利息

33、，实质上是甲房地产开发公司向银行出租办公楼，以租金收入抵付贷款利息，应按照“服务业租赁业”项目缴纳营业税。贷款到期，甲房地产开发公司以办公楼抵债，应按照“销售不动产”缴纳营业税。2013年3月甲房地产开发公司共计应缴纳的营业税=8006%1/125%+（850-600）5%=12.7万。16、2010年A公司以土地使用权20亩（受让原价200万/亩），B公司以货币资金5000万元合股，成立C房地产合营企业，合作建一幢3万综合楼。2012年房屋建成后，A公司占综合楼面积的40%，B公司占60%。同地段最近时期综合楼销售价格8000元/。2013年B公司将取得房屋对外销售，取得1.8亿元。请分析计

34、算A、B公司在此项业务中各自应缴纳的营业税；解析 国税函发1995156号，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营修理业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第二十条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。（1）A公司：对其取得的房屋价值按“转让无形资产”缴纳营业税：（80003万40%200万20）5%280万。如果对外销售，再按“销售不动产”缴纳营业税。

35、（2）B公司：其取得的房屋对外销售，应按“销售不动产”缴纳营业税：1.8亿5%900万17、2008年E房地产开发公司由于地理位置等原因商品房销售情况不理想，为吸引购房者，出台了一项优惠政策：凡一次性支付购房款的，5年后返还本金，2013年12月返还一部分购房者本金200万元。该房地产开发公司还对当月一次性支付购房款的购房者给予97折优惠，但购房款发票全额开具，当月对外销售商品房开票金额为1000万元。请分析计算E房地产开发公司2013年12月应缴纳的营业税。解析 （1）营业税暂行条例实施细则第十五条，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。当月销售不动产营业额为1000万元；（2）另据国税发1995156号，商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。因此，当月返还给购房者的200万元不得冲减当期营业额。E房地产开发公司2013年12月应缴销售不动产营业税10005%50万元。