深圳沙头角购物中心前期.ppt

《深圳沙头角购物中心前期.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳沙头角购物中心前期.ppt（44页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、本报告是严格保密的。沙头角购物中心项目前期定位沟通 2009年6月本报告是严格保密的。报告整体思路报告整体思路现状分析现状分析（R1、R2、Q1的结构化分析）的结构化分析）本项目要解决的问题在哪里？本项目要解决的问题在哪里？案例研究案例研究我们的解决路径有哪些？我们的解决路径有哪些？目标达成目标达成通过什么样的研究方法解决问题通过什么样的研究方法解决问题?本报告是严格保密的。问题导出分析工具问题导出分析工具R1R1、R2R2、QQ模型模型Q QR1R1现状分析R2R2目标预期解决方法解决方法问题问题本报告是严格保密的。深圳深圳国家级综合配套改革试验区国家级综合配套改革试验区 根据2009深圳市

2、综合配套改革总体方案，深圳被定位为“六区四市六区四市”，即争当科学发展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。这也是深圳经济特区成立29年来，其目标定位的最新表述。深圳将与香港功能互补，错位发展深圳将与香港功能互补，错位发展，主要在八个方面加强与香港的合作共建全球四大中心全球四大中心，即全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与

3、规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场综改综改主要定位主要定位四个先行先试 为深圳市今后的改革探索打开了广阔的空间。深圳市力争在重要领域和关键环节取得新的突破在全国率先形成科学发展的体制机制，为建设中国特色社会主义创造新经验。”强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位六个方面第一，有利于深圳有效应对当前国际金融危机的影响，促进自身经济结构战略性调整，切实增强发展后劲，保持经济平稳较快发展。第二，有利于深圳市进一步增强辐射能力，充分发挥示范带动作用，带动珠三角地区乃至泛珠三角地区的发展，形成良好的区域经济发展格局。第三，有利于深圳更好地承担国家赋予经济特区的

4、历史使命，继续发挥改革开放先行先试作用，通过体制机制创新，破解改革发展难题，为全国提供新鲜经验。第四，有利于贯彻落实“一国两制”方针，率先构建开放型经济体系，推进粤港澳地区紧密合作，促进粤港澳地区共同繁荣稳定，进一步提升我国的国际竞争力。九方面建金融综合试验区 深圳特区是发展“深港合作”模式，是一个创新的定位、高科技的定位，主要是为PE（私募）等群体服务的。股市上，对创业板的利好都已经有所反映了，分析师认为对深圳本地股不会有太大的影响。版图扩大，将有利于扩展城市发展空间，缩小各区域间城市建设差距、提升深圳人居环境。特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房地产是重大利好，建议关注深圳地

5、产股投资机会。R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划 之之 经济背景经济背景本报告是严格保密的。深圳综改方案将3年分步落实规划。其中20092009年的改革重头戏包括向中央申报将特年的改革重头戏包括向中央申报将特区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得区范围扩大至全市，即将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的批准，深圳特区的总面积将由现在的395395平方公里扩容为平方公里扩容为19481948平方公里。平方公里。意意着着味味城市化进程进一步加快，城市化进程进一步加快，城市价值升级城市价值升级R1-1

6、R1-1 政策与规划政策与规划 之之 经济背景经济背景R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划 之之 盐田盐田沙头沙头角角盐田盐田大小梅大小梅沙沙u深圳市盐田行政辖区，包括沙头角镇、盐田办事处和梅沙办事处，总面积为72.63平方公里u以港口为中心，运输、仓储业、旅游业、商贸业协调发展的现代化海滨城区 u2008年末区内常住人口约24万人，户籍人口约4万人非户籍人口18.49万人，人均GDP达2

7、4771元各组团主要职能各组团主要职能 沙头角 高密集工业城镇，未来功能将发展为盐田区行政商盐田区行政商业贸易中心业贸易中心，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业。盐田组团 为盐田区的涉外、文化中心，盐田港及其港口保税区的后方基地。强化与盐田港后备横岗基地统筹协调发展。大梅沙 为深圳市东部旅游基地及海滨旅游度假区。在建设滨海旅游设施基础上，扩大服务能力，在规模上逐渐增加常年性的服务设施和服务人口。小梅沙 为海滨旅游度假区。以海洋文化为主题，开展海滨休闲度假、海洋世界观光娱乐、海洋生物科普科研、海上体育运动等为主要功能的海滨旅游度假区。盐田区盐田区“十一五十一五”规划提出：初步建成

8、现代规划提出：初步建成现代化的港口物流枢纽城区、优美的滨海旅游化的港口物流枢纽城区、优美的滨海旅游城区、高品位的文化和生态城区。城区、高品位的文化和生态城区。R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场沙头角沙头角沙头角沙头角盐田区盐田区盐田区盐田区CBDCBDCBDCBD，行政商，行政商，行政商，行政商业商贸、居住及配套城市中心区业商贸、居住及配套城市中心区业商贸、居住及配套城市中心区业商贸、居住及配套城市中心区本报告是严格保密的。R1-1 R1-1 政

9、策与规划政策与规划 之之 沙头角产业沙头角产业沙头角保税区沙头角保税区深盐第二通道深盐第二通道沙头角的主产业以加工沙头角的主产业以加工企业为主，企业员工的企业为主，企业员工的经济实力有限。经济实力有限。未来政府将推进产业结未来政府将推进产业结构升级构升级沙头角保税区主要产业沙头角保税区主要产业沙头角保税区主要产业沙头角保税区主要产业l电子配件l黄金珠宝l电动玩具沙头角保税区于沙头角保税区于沙头角保税区于沙头角保税区于19871987年年年年1212月月月月2525日经深圳市人民政府批准创办，并于日经深圳市人民政府批准创办，并于日经深圳市人民政府批准创办，并于日经深圳市人民政府批准创办，并于19

10、911991年年年年5 5月月月月2828日经国务院批准日经国务院批准日经国务院批准日经国务院批准正式成立正式成立正式成立正式成立.围网内面积围网内面积围网内面积围网内面积0.270.27平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙头平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙头平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙头平方公里，是中国创办最早的保税区，也是全国面积最小的保税区。沙头角工业总产值占盐田区工业总产值的角工业总产值占盐田区工业总产值的角工业总产值占盐田区工业总产值的角工业总产值占盐田区工业总产值的64.9%64.9%R1-3

11、 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场l针织服装l化工l五金盐排高速盐排高速本报告是严格保密的。R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划 之之 沙头角交通沙头角交通根据深圳市综合交通与轨道交通规划，地铁8号线规划为近中期项目（20002015），连接罗湖中心区、莲塘、沙头角、盐田组团，并连接1号线和11号线，全线长约25.9 公里，线路设站13座。在国贸站与轨道1号线换乘，在文锦站和黄贝站与轨道5号线换乘。考虑到盐田百姓的诉求和市民到东部出行的需要，市政府在

12、全市轨道建设计划里把八号线的建设时间提前，有关工作正在进行前期研究。预计地铁8号线工程将于2012年启动。罗湖中心区小梅沙沙头角深深盐盐第二通道第二通道2008年7月全线通车。根据深圳市客动轨道交通总体规划，地铁地铁8 8号号线线连接罗湖和盐田中心区。盐田港东侧开辟东部沿东部沿海高速公路海高速公路，连接大小梅沙、葵涌。规划根据东部大旅游区的发展，预留梧桐山路北梧桐山路北的通道的通道，过隧道连接深沙路、盐田路高架与东部沿海高速公路相接R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-

13、2 住宅市场住宅市场交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。交通规划利好频出，关内大交通一体化，促进东部区域大融合。本报告是严格保密的。R1-R1-2 2 住宅市场住宅市场 之之 深圳深圳供应格局供应格局未来一手房供应主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本未来一手房供应主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本未来一手房供应主要集中在关外区域；关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本未来一手房供应主要集中在关外区域；

14、关内土地日益稀缺，未来将以二手房供应为主。本案所在盐田区未来案所在盐田区未来案所在盐田区未来案所在盐田区未来2-32-32-32-3年土地供应量仅年土地供应量仅年土地供应量仅年土地供应量仅10101010万万万万沙井沙井32万万盐田盐田10万万龙岗龙岗中心城中心城400万万龙华龙华450万万南山南山300万万西乡西乡160万万布吉布吉70万万松岗松岗60万万光明光明21万万公明公明5万万宝安宝安中心区中心区130万万石岩石岩6万万观澜观澜68万万平湖平湖25万万葵涌葵涌50万万坪山坪山56万万50-100万万50万以下万以下横岗横岗30万万罗湖罗湖80万万福田福田60万万100-400万万40

15、0万以上万以上未来未来23年供应量（据不完全统计）年供应量（据不完全统计）R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-2 住宅市场住宅市场 之之 城中村改造城中村改造根据未来5年深圳市组团城中村改造的功能引导，沙头角所在的东部生态旅游组团的城中村改造应适应建设国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建设用地的集中布局和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建设及保护自然生态环境相结合，迁出位于生态和景观敏感区

16、域的城中村，在基本生态控制线以外建设成为配套设施完善、居住环境良好的居住社区，结合自身条件分别鼓励发展民俗文化、乡村田园等特色旅游产业和商业、餐饮、旅馆等配套服务。全市近5年城中村改造控制规模总表（单位：万平方米）2%337060综合整治建筑面积5%28515商业建筑面积6%905办公建筑面积4%221590住宅建筑面积其中4%2590110重建总建筑面积3%115040拆除建筑面积3%89030拆建用地面积比例全市盐田 R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市

17、场住宅市场沙头角旧改项目将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位沙头角旧改项目将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位沙头角旧改项目将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位沙头角旧改项目将秉持国际性著名滨海旅游度假区高标准定位本报告是严格保密的。R1-R1-2 2 住宅市场住宅市场 之之 盐田盐田05-0805-08年二手供应格局年二手供应格局n n盐田市场非全市供应热点片区，盐田市场非全市供应热点片区，盐田市场非全市供应热点片区，盐田市场非全市供应热点片区，08080808年总供应不足年总供应不足年总供应不足年总供应不足2500250025002500套。套。套。套。n n中小户型集中，多为

18、高容积率中低档住宅。中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。中小户型集中，多为高容积率中低档住宅。n n片区现有二手中小户型住宅价格在片区现有二手中小户型住宅价格在片区现有二手中小户型住宅价格在片区现有二手中小户型住宅价格在0.6-1.50.6-1.50.6-1.50.6-1.5万万万万/箱体运行；大平面、复式及别墅价格在箱体运行；大平面、复式及别墅价格在箱体运行；大平面、复式及别墅价格在箱体运行；大平面、复式及别墅价格在0.9-3.50.9-3.50.9-3.50.9-3.5万万万万/箱体运行，处于全市洼地。箱体运行，处于全市洼地。箱体运行，处于全市洼地。

19、箱体运行，处于全市洼地。房型房型可售套数可售套数二手价格单房2769000-100001房8018000-1200070以下2房2046000-1200070以上2房29313000-1400090以下3房10510000-1100090以上3房15114000-15000144以下4房9713000-1500090以下复式1849000-1000090以上复式2412000-20000别墅14620000-35000总计22812008年盐田市场供应产品R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状

20、商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-R1-2 2 住宅市场住宅市场 之之 沙头角在售产品及价格箱体沙头角在售产品及价格箱体最低价8000均价10000最高价160002*2：69.38-70.493*2：82.84-120最低价7500均价80002008-8-161.342.342.841*1：41.35 2*2：76.2 3*2：114.31 山海园林山海阳光最低价9000均价160002008-07-12 0.414149.29.8商业：50-140 单身公寓:35-46 2*2:80 3*2:114-123 4*2:114-127 莲塘房地产山海家园2

21、008.10.2 1418沙头角商业外贸盛世名门 沙头角2007-12-16开盘时间开盘时间区域区域均价2250012.5140-300空中叠墅东埔集团冠懋地产蓝郡价格价格元元/平米平米月销售套数月销售套数主力户型描述主力户型描述开发商开发商项项 目目n n沙头角市场上销售率超过沙头角市场上销售率超过沙头角市场上销售率超过沙头角市场上销售率超过60%60%60%60%的户型集中在的户型集中在的户型集中在的户型集中在35-4535-4535-4535-45的小户型的小户型的小户型的小户型,以及以及以及以及82-12082-12082-12082-120的的的的3 3 3 3房，此房，此房，此房，

22、此类户型的销售速度平均在类户型的销售速度平均在类户型的销售速度平均在类户型的销售速度平均在13.813.813.813.8套套套套/月。走量产品主要满足刚性需求。月。走量产品主要满足刚性需求。月。走量产品主要满足刚性需求。月。走量产品主要满足刚性需求。n n在售产品均处于销售中后期，价格在在售产品均处于销售中后期，价格在在售产品均处于销售中后期，价格在在售产品均处于销售中后期，价格在0.8-20.8-20.8-20.8-2万万万万/箱体运行。箱体运行。箱体运行。箱体运行。n n目前片区一手供应居全市洼地，片区目前存量预计目前片区一手供应居全市洼地，片区目前存量预计目前片区一手供应居全市洼地，片

23、区目前存量预计目前片区一手供应居全市洼地，片区目前存量预计2010201020102010年消化完毕。年消化完毕。年消化完毕。年消化完毕。R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-R1-2 2 住宅市场住宅市场 之之 沙头角将售供应沙头角将售供应项项 目目开发商开发商主力户型描述主力户型描述规模规模核心卖点核心卖点劣势劣势和亨城市广场创建业1*1：40 2*2：50-80 3*2：120 4*2:140-160 6栋13-30层

24、总建面：122412住宅：71900平方米商业：20000平方米近700套盐田CBD沃尔玛进驻大社区价格抗性噪音景观优势弱新世界倚山花园3期拓劲房地产高层TOWNHOUSE占地:40000多 总建面:90000多今年或推2期保留的64套商务公寓,5套别墅社区较大，园林优美，泰式风情，产品丰富片区非热点使用年限少（93年拿地）鹏广达山海名门鹏广达42-48 两房82-88 三房占地：5484 总建面：52894 住宅：32000 商业：5000 480户口岸物业高品质精品住宅，30%-40%的赠送率社区小噪音n n本区域同期同质化产品集中放量，建面体量不足本区域同期同质化产品集中放量，建面体量不

25、足本区域同期同质化产品集中放量，建面体量不足本区域同期同质化产品集中放量，建面体量不足30303030万平米。市场缺口大。万平米。市场缺口大。万平米。市场缺口大。万平米。市场缺口大。n n2009200920092009年将售项目体量大，产品多元，弥补片区市场社区狭小、大型商业配套不完善的年将售项目体量大，产品多元，弥补片区市场社区狭小、大型商业配套不完善的年将售项目体量大，产品多元，弥补片区市场社区狭小、大型商业配套不完善的年将售项目体量大，产品多元，弥补片区市场社区狭小、大型商业配套不完善的缺缺缺缺陷。陷。陷。陷。R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1

26、-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-R1-2 2 住宅市场住宅市场 之之 区域住宅产品小结区域住宅产品小结主力户型及面积主力户型及面积建筑形式建筑形式社区及园林社区及园林产品创新产品创新pp主力面积：主力面积：35359090平米平米pp120-300120-300平米平米pp主力户型：单房至主力户型：单房至2 2房小户型；大面积房小户型；大面积改善性产品改善性产品pp畅销产品以小户型畅销产品以小户型为主，剩余存量以为主，剩余存量以120120平米以上大平面平米以上大平面为主。为主。pp建筑布局以

27、点式为建筑布局以点式为主，板式为辅主，板式为辅pp以小高层、高层为以小高层、高层为主，多层的为辅主，多层的为辅pp目前沙头角较多亟目前沙头角较多亟待旧改的多层建筑。待旧改的多层建筑。pp以住宅楼宇为主，以住宅楼宇为主，缺乏标志性建筑、写缺乏标志性建筑、写字楼、综合体字楼、综合体等。等。pp错落布置，充错落布置，充分利用山景和海分利用山景和海景景pp畅销产品多具畅销产品多具有完善社区和精有完善社区和精致园林致园林pp缺乏大社区，缺乏大社区，项目地块面积项目地块面积分分割小割小pp空中景观电梯、空中景观电梯、星级大堂星级大堂pp赠送面积率高，赠送面积率高，基本达到基本达到10-40%,10-40%

28、,空间利用率高空间利用率高pp飘窗、落地窗、飘窗、落地窗、弧形阳台、全景阳弧形阳台、全景阳台以及空中花园台以及空中花园pp底层或底层或3 3层架空并层架空并将架空层开辟为通将架空层开辟为通透的休闲透的休闲景观园林景观园林空间空间R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场区域主流产品：小户型以及改善型中大户型畅销区域主流产品：小户型以及改善型中大户型畅销区域主流产品：小户型以及改善型中大户型畅销区域主流产品：小户型以及改善型中大户型畅销本报告是严格保密的。

29、R1-R1-3 3 区域客户区域客户 之之 在售盘成交客户概况在售盘成交客户概况项目项目沙头角工作的沙头角工作的白领、私企业白领、私企业主主沙头角原住民沙头角原住民盐田港企业主、盐田港企业主、白领白领罗湖福田南山罗湖福田南山港人或港务工港人或港务工者者盛世名门25%30%10%15%20%东部山海家园10%60%15%10%5%蓝郡5%45%5%30%15%n n桐林半山：在桐林半山：在桐林半山：在桐林半山：在07070707年市场高峰时年市场高峰时年市场高峰时年市场高峰时53%53%53%53%的成交客户为投资客；客户主要为私企业主及企业中高层。的成交客户为投资客；客户主要为私企业主及企业中

30、高层。的成交客户为投资客；客户主要为私企业主及企业中高层。的成交客户为投资客；客户主要为私企业主及企业中高层。n n蓝郡：客户主要以盐田沙头角本地客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；蓝郡：客户主要以盐田沙头角本地客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；蓝郡：客户主要以盐田沙头角本地客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；蓝郡：客户主要以盐田沙头角本地客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；多次置业的客户，基本为自住用途的第一居所；成交主要看重景观、户型赠送面积，说明项目多次置业的客户，基本为自住用途的第一居所；成交主要看重景观、户型赠送面积，说明项目多次置业的客户，基本为自住用途的第一居所

31、；成交主要看重景观、户型赠送面积，说明项目多次置业的客户，基本为自住用途的第一居所；成交主要看重景观、户型赠送面积，说明项目对外诉求卖点单一。对外诉求卖点单一。对外诉求卖点单一。对外诉求卖点单一。n n东部山海家园：主要为公务员、私企业主、盐田白领；部分为罗湖、福田及少量南山客户，东部山海家园：主要为公务员、私企业主、盐田白领；部分为罗湖、福田及少量南山客户，东部山海家园：主要为公务员、私企业主、盐田白领；部分为罗湖、福田及少量南山客户，东部山海家园：主要为公务员、私企业主、盐田白领；部分为罗湖、福田及少量南山客户，主要做投资用途。购买的主要原因是：景观、户型、价格、成熟配套主要做投资用途。购

32、买的主要原因是：景观、户型、价格、成熟配套主要做投资用途。购买的主要原因是：景观、户型、价格、成熟配套主要做投资用途。购买的主要原因是：景观、户型、价格、成熟配套R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场相对封闭的市场，本地客户为主，沙头角情结浓厚相对封闭的市场，本地客户为主，沙头角情结浓厚相对封闭的市场，本地客户为主，沙头角情结浓厚相对封闭的市场，本地客户为主，沙头角情结浓厚本报告是严格保密的。R1-R1-3 3 区域客户区域客户 之之 区域客户小结区

33、域客户小结客户构成客户构成客户来源客户来源购房目的购房目的选择原因选择原因pp本地情结：原住民本地情结：原住民及在沙头角有亲缘及在沙头角有亲缘pp业缘：由于生意、业缘：由于生意、工作需要工作需要pp经济实力有限，被经济实力有限，被关内其余区域驱逐的关内其余区域驱逐的客户渴客户渴pp对政策敏感的投资对政策敏感的投资客客pp喜欢亲近大自然的喜欢亲近大自然的人人pp本地客户：本地客户：原住民及企事原住民及企事业单位、公务业单位、公务员员pp盐田港企业盐田港企业主、白领主、白领pp罗湖莲塘罗湖莲塘被关内其余区被关内其余区域驱逐的客户域驱逐的客户pp港人或在港港人或在港务务工人群工人群pp首置刚性需求、

34、首置刚性需求、改善性需求改善性需求 60%60%pp被城市中心驱逐被城市中心驱逐的刚性、首改客户的刚性、首改客户 10%10%pp香港：地缘型改香港：地缘型改善需求善需求 10%10%pp投资：投资：20%20%pp居家氛围浓厚居家氛围浓厚pp价格相对便宜，性价比高价格相对便宜，性价比高pp认同沙头角投资前景认同沙头角投资前景pp认同地段、交通、生活成本认同地段、交通、生活成本低低pp认同稀缺的山海景观资源认同稀缺的山海景观资源pp成熟生活配套成熟生活配套pp临口岸，出入临口岸，出入香港方便香港方便R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策

35、与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场首置及改善型自住客为主，市场高峰期时有投资客进入首置及改善型自住客为主，市场高峰期时有投资客进入首置及改善型自住客为主，市场高峰期时有投资客进入首置及改善型自住客为主，市场高峰期时有投资客进入本报告是严格保密的。R1-R1-4 4 商业现状商业现状 之之 业态概况业态概况R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场商圈业态分析：沙头角目前是商圈业态分析：沙头角目前是商圈

36、业态分析：沙头角目前是商圈业态分析：沙头角目前是“小而全小而全小而全小而全”，范围小、街道小、人们活动的空，范围小、街道小、人们活动的空，范围小、街道小、人们活动的空，范围小、街道小、人们活动的空间尺度也是小的，小已成为其特色间尺度也是小的，小已成为其特色间尺度也是小的，小已成为其特色间尺度也是小的，小已成为其特色佳华百货新一佳沃尔玛本案本案辐射商圈核心商圈本报告是严格保密的。R1-R1-4 4 商业现状商业现状 之之 租金概况租金概况R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R

37、1-2 住宅市场住宅市场商业市场现状商业市场现状：中低端旺铺为主，存在业态空中低端旺铺为主，存在业态空白，租金箱体为白，租金箱体为60-150元元/平方米平方米uu片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上uu铺位整体面积偏小，租金集中在铺位整体面积偏小，租金集中在铺位整体面积偏小，租金集中在铺位整体面积偏小，租金集中在60-15060-15060-15060-150元元元元/米之间，少数规划较好米之间，少数规划较好米之间，少数规

38、划较好米之间，少数规划较好且较新的住宅的商可以租到且较新的住宅的商可以租到且较新的住宅的商可以租到且较新的住宅的商可以租到200200200200元元元元/平米左右；平米左右；平米左右；平米左右；uu海涛路沿路的商业均为住宅项目底商或沿街商铺；一般为海涛路沿路的商业均为住宅项目底商或沿街商铺；一般为海涛路沿路的商业均为住宅项目底商或沿街商铺；一般为海涛路沿路的商业均为住宅项目底商或沿街商铺；一般为2-42-42-42-4层左层左层左层左右；右；右；右；uu经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态供应很少。经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态供应很少。经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态

39、供应很少。经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态供应很少。本报告是严格保密的。R1-R1-5 5 本案现状本案现状 之之 项目基本经济技术指标项目基本经济技术指标项目基本信息名称沙头角购物中心地址盐田区沙头角中英街与海涛路交界处项目规模占地面积约9500，地上建筑面积52500，其中商业、配套面积5000-15000；地下为2-3层停车场容积率约5.67建筑高度80M停车位300个盐田区政府盐田区政府本案本案大梅沙大梅沙盐田港盐田港沙头角保税区沙头角保税区口岸区域口岸区域,成熟城区成熟城区,小规模商住综合体小规模商住综合体R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现

40、状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。本案位居沙头角主本案位居沙头角主本案位居沙头角主本案位居沙头角主干道深沙路与海涛干道深沙路与海涛干道深沙路与海涛干道深沙路与海涛路交界。路交界。路交界。路交界。南至南至南至南至 沙头角历史人沙头角历史人文标志文标志中英街，中英街，北至北至北至北至 区域稀缺街心区域稀缺街心东和花园，公园就东和花园，公园就在家门口在家门口东至东至东至东至 海涛路、沙头海涛路、沙头角海关出入口，闹角海关出入口，闹中取静中取静西至西至西至西至 沙头角主干道沙头角主干道深沙路深沙路居家氛

41、围浓厚，生居家氛围浓厚，生居家氛围浓厚，生居家氛围浓厚，生活配套成熟，环境活配套成熟，环境活配套成熟，环境活配套成熟，环境静谧舒适。静谧舒适。静谧舒适。静谧舒适。R1-R1-5 5 本案现状本案现状 之之 项目四至项目四至深沙路深沙路N海涛路海涛路中英街中英街东和公园南至中英街老干活动中心沙头角海关海涛路公园路农民房西至深沙路R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场本报告是严格保密的。R1-R1-5 5 本案现状本案现状 之之 项目环境解析项目环境解析

42、R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场是区域两大街心公园之一。小规模、开放式、免费进入的小规模公园。以人工鱼塘为中心，建有老干中心、湖心岛等。人流量较少，白天以周边闲散人员为主。东和公园东和公园中英街沙头角海关海涛路周边住宅深沙路曾经的购物宝地,旅游胜地,人文价值凸显,但商业价值已开始没落.现商业街人流量减少,商品质量参差有别,但街铺租金在整个沙头角仍处高位是区域内四大交通主干道之一，去往中英街的必行之路，定位为与现状沙头角整体风貌相协调的现代化风格

43、的交通干道。沿街物业偏中高端，商铺业态以服装为主，档次相对较高。人流量较小，车流量较大。片区交通次干道之一，与深沙路交汇。沿街业态杂乱、偏中低端，人流量较大，居住氛围浓厚，车流量较小。进出香港的关口,车行、人行及货流的出入口，有货柜车，距项目有一定距离周围住宅两极分化。低端民居集中在公园路附近，多层无电梯。住户多为区域个体工商户、附近上班的租赁者。档次较好的在深沙路南侧，如瀚海旗下物业，客户以沙头角本地居民为多，此类物业承担、积累了改善性需求。本报告是严格保密的。R1-R1-5 5 本案现状本案现状 之之 项目环境解析项目环境解析R1-3 R1-3 区域客户区域客户R1-5 R1-5 本案现状

44、本案现状R1-1 R1-1 政策与规划政策与规划R1-4 R1-4 商业现状商业现状R1-2 R1-2 住宅市场住宅市场优优优优 势势势势劣劣劣劣 势势势势p高层享有山海景观p城市人文资源中英街p自然资源紧邻东和公园p居家氛围纯粹p两干道交汇，昭示性佳，辐射深港p人流量大，宜居宜商p处区域边缘地带，周边配套相对低端p小规模高容积率，居住舒适度不高p西北及东北向住宅低端，形象较差p临路，车行噪音大本报告是严格保密的。R2:R2:对目标的理解对目标的理解本报告是严格保密的。Q:Q:等式是否成立？问题出在哪里？等式是否成立？问题出在哪里？Q1Q1：我们需要做什么样的产品来提：我们需要做什么样的产品来

45、提升项目价值？升项目价值？Q2Q2：在规划中我们需要关注哪些价：在规划中我们需要关注哪些价值点和不利因素？如何放大优势？值点和不利因素？如何放大优势？如何规避劣势？如何规避劣势？Q Q本报告是严格保密的。世联下阶段重点研究方向世联下阶段重点研究方向根据以上两个问题，世联下阶段将重点研究：根据以上两个问题，世联下阶段将重点研究：1 1 1 1、商业与住宅，哪个部分的价值贡献更大？、商业与住宅，哪个部分的价值贡献更大？、商业与住宅，哪个部分的价值贡献更大？、商业与住宅，哪个部分的价值贡献更大？2 2 2 2、什么样的产品定位和配比更符合价值最大化目标？、什么样的产品定位和配比更符合价值最大化目标？

46、、什么样的产品定位和配比更符合价值最大化目标？、什么样的产品定位和配比更符合价值最大化目标？3 3 3 3、分类产品（住宅、商业）价值最大化的手段和路径是什么？、分类产品（住宅、商业）价值最大化的手段和路径是什么？、分类产品（住宅、商业）价值最大化的手段和路径是什么？、分类产品（住宅、商业）价值最大化的手段和路径是什么？l区域住宅市场调研及客户潜在需求挖掘区域住宅市场调研及客户潜在需求挖掘（还有哪些潜在的需求未被满足？）l区域商业市场调研及未来发展趋势研判区域商业市场调研及未来发展趋势研判（商业的机会点在哪里？）（住宅与商业，哪部分对项目的价值贡献最大？合适的体量配比是多少？）l项目市场占位分

47、析项目市场占位分析(领导者？挑战者？补缺者？。)l核心策略推导核心策略推导（SWOT分析。）l项目本体条件深入解析项目本体条件深入解析(限制条件核心竞争力FBA模型。)l住宅客户分析住宅客户分析（能否将客户扩大到全市范围？）l商家访谈商家访谈（什么样的业态比较适合？商家的需求条件？）给出项目定位（含住宅和商业）：针对什么客户、做什么档次、做什么产品、给出项目定位（含住宅和商业）：针对什么客户、做什么档次、做什么产品、给出项目定位（含住宅和商业）：针对什么客户、做什么档次、做什么产品、给出项目定位（含住宅和商业）：针对什么客户、做什么档次、做什么产品、做多少、经营模式、价值提升路径。做多少、经营

48、模式、价值提升路径。做多少、经营模式、价值提升路径。做多少、经营模式、价值提升路径。本报告是严格保密的。世联下阶段重点研究方向世联下阶段重点研究方向项目初判项目初判：如何利用优势，抓住机会是本项目的核心策略如何利用优势，抓住机会是本项目的核心策略住宅方向一：主打再改型客户，以中等户型为主住宅方向一：主打再改型客户，以中等户型为主住宅方向二：以小户型为主，提升产品力，面向全市客户住宅方向二：以小户型为主，提升产品力，面向全市客户住宅方向三：转变功能定位，主打公寓产品住宅方向三：转变功能定位，主打公寓产品商业方向：项目所处地段非常具有商业价值，重点要研究什么样的业态、多少体商业方向：项目所处地段非

49、常具有商业价值，重点要研究什么样的业态、多少体量、何种经营方式才能让商业价值乃至项目整体价值最大化量、何种经营方式才能让商业价值乃至项目整体价值最大化本报告是严格保密的。世联策划代理工作方法世联策划代理工作方法世联策划代理项目技术管理架构世联策划代理项目技术管理架构专业人员支持专业人员支持顾问、建筑研究中心职能部门公司专家顾问团公司专家顾问团代理部高层专家代理部中高层n设计项目方法n保证分析工作及建议的质量n提供专家支持n参加关键的会议n支持项目小组的工作并协助公司内的信息收集n参加关键的会议n批准建议n技术后台支持n报告质量和服务 品质监督n收集数据进行分析n模式研究n报告写作外部专家顾问团

50、外部专家顾问团外部技术专家学院教授指导委员会指导委员会由公司部分高层领导组成由公司部分高层领导组成项目领导小组项目领导小组由代理部领导和高级经理组成由代理部领导和高级经理组成项目小组项目小组项目经理、主策和辅策项目经理、主策和辅策本报告是严格保密的。严格结构化解决问题严格结构化解决问题MECE（Mutually Exclusive Collectively Exhaustive）相互独立，完全穷尽MECE 结构化解决问题MECE是问题解决过程的一种过程与一种状态，要求每一问题中的议题（issue）需要彼此独立，并且将全部议题所垒加起来的状态需要是完整的（亦即不能遗漏任何议题）。MECE即是将问