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1、昆山市国土分中心刘思恩2012年11月13日市行政服务中心国土分中心主要业务政策及具体流程介绍主要职能主要职能n n国有建设用地使用权招拍挂出让n n国有建设用地使用权招拍挂租赁n n国有建设用地使用权招协议出让n n国有建设用地使用权出让合同变更n n土地出让金征收 n n土地登记信息的查询、权属的查封 n n土地征收、收回、登记等业务的后台操作国有建设用地使用权招拍挂出让国有建设用地使用权招拍挂出让业务业务一、设立依据一、设立依据 二、出让方式确定二、出让方式确定 三、出让程序的操作三、出让程序的操作 一、设立依据一、设立依据国有建设用地使用权招拍挂出让主要法律依据:1、土地管理法 第五十

2、四条第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：n n（一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地；n n（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；n n（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；地；n n（四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。国有建设

3、用地使用权招拍挂出让主要法律依据:n2、中华人民共和国城市房地产管理法 第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让国有建设用地使用权招拍挂出让主要法律依据:3、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使 用权规定（国土资源部39号令）。国土资源部国土资源部3939号令号令招标拍卖挂牌出让国有建设用地使招标拍卖挂牌出让国有建设用地使 用权规定用权规定n n于2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过；n n共分二十八条；n n规定自 2007年 11 月 1 日起施行。n n3939号令第四条号令第四条号令第四条号令第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性

4、用地以及同一宗地有两个以上意向用宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。矿用地。n n3939号令第八条号令第八条号令第八条号令第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前挂牌开始日前 2020日，在土地有形市场或者指定的日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂招标拍卖挂

5、牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。牌的时间、地点。二、出让方式确定二、出让方式确定分四部分介绍：分四部分介绍：1、“招拍挂”内函 2、招标、拍卖、挂牌三种公开出让 方式比较3、适用范围4、方法选择n n1、“招拍挂”具体内涵：招拍挂出让”是指遵循“公开、公平、公正”、“诚实信用”的原则，通过招标、拍卖或挂牌三种方式向社会公开出让国有建设用地使用权的行为，有效的保证了土地市场的竞争性。招标出让 是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让 是指市、县国土资源管理

6、部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让 指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。2、招标、拍卖、挂牌三种公开出让方式的特点：3、适用范围 n n根据国土资源部根据国土资源部3939号令规定，以下号令规定，以下三类用地三类用地必须采用招标、必须采用招标、拍卖、挂牌公开出让方式。拍卖、挂牌公开出让方式。（1 1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性供应工业、商业、

7、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地地块；用地地块；（2 2）同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的地块；同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的地块；（3 3）在城市规划调整中，原出让或划拨的土地使用权需改变在城市规划调整中，原出让或划拨的土地使用权需改变用途，根据法律、法规应收回重新出让的地块。或合同和用途，根据法律、法规应收回重新出让的地块。或合同和划拨决定书中明确约定应当收回重新出让的地块。划拨决定书中明确约定应当收回重新出让的地块。4、方法选择n n（1）招标出让招标出让设有出让底价，且底价保密，投标人通过填写投标书，有一次报价机会，当报价低于底价，则为废标。评标小组根据评分标准综合评

8、定，得票最高者为竞得人。招标出让时，当有效竞投人少于三人，则招标活动终止，重新组织出让。n n（2）拍卖出让拍卖出让一般设有出让底价，且底价保密，竞买人可以通过现场举牌方式，按规定递增幅度多次报价，采取价高者得的原则，确定竞得人，但当最终报价低于出让底价时，则无法成交，造成流标。该方法适用于市场比较热捧的地块。n n（3）挂牌出让挂牌出让底价直接公布，即为起始价格，竞买人可以通过报价单和现场举牌二种方式报价，第一个竞买人报价，必须等于或高于起始价，这样只要有人报价就确保地块成交。但当有多家竞买时，则可以通过现场竞价，采取价高者的原则，确定竞得人。该方式适用于大多数出让地块。三、出让程序的操作三

9、、出让程序的操作 n 出让程序出让程序：分七步。n n第一步：第一步：方案报批方案报批 n n第二步：第二步：编制发布出让公告编制发布出让公告 n n第三步：第三步：受理报名、确定成交受理报名、确定成交 n n第四步：第四步：发布成交公告发布成交公告 n n第五步：第五步：签订出让合同签订出让合同 n n第六步：第六步：受让单位按合同约定时间和金额交纳出让金。受让单位按合同约定时间和金额交纳出让金。n n第七步：第七步：受让单位交清出让金及契税，进行土地初始登记，受让单位交清出让金及契税，进行土地初始登记，申领土地证。申领土地证。n n第一步：第一步：方案报批方案报批 n n 分中心土地交易窗

10、口受理、初审区镇申报材料，分中心土地交易窗口受理、初审区镇申报材料，编制出让方案，报市政府审批。编制出让方案，报市政府审批。n n 拟出让地块需为市招拍挂领导小组同意列入当拟出让地块需为市招拍挂领导小组同意列入当年度出让计划的，且已经取得规划、环保部门批准年度出让计划的，且已经取得规划、环保部门批准文件的国有建设用地。文件的国有建设用地。第二步：编制发布出让公告“省厅跟踪管理系统”n n第三步：受理报名、确定成交受理报名、确定成交 自公告发布之日起至报名截止日止，全市自公告发布之日起至报名截止日止，全市1313个个报名受理点，均可受理竞买单位报名申请，分中心报名受理点，均可受理竞买单位报名申请

11、，分中心土地交易窗口则根据报名情况，在报名截止后第三土地交易窗口则根据报名情况，在报名截止后第三天组织开标、评标或现场竞价活动，按出让公告公天组织开标、评标或现场竞价活动，按出让公告公布的方式，确定成交单位。布的方式，确定成交单位。n n第四步：发布成交公告发布成交公告 n n 分中心土地交易窗口将成交信息录入省备案系分中心土地交易窗口将成交信息录入省备案系统，在江苏土地市场网发布成交公告，公示统，在江苏土地市场网发布成交公告，公示5 5个工个工作日后方可进行合同备案。作日后方可进行合同备案。第五步：签订出让合同n n第六步：受让单位按合同约定时间和金额交纳出让金。n n第七步：第七步：受让单

12、位交清出让金及契税，进行土地初受让单位交清出让金及契税，进行土地初始登记，申领土地证。始登记，申领土地证。受让单位凭出让合同、出让金及契税缴清的证明、营业受让单位凭出让合同、出让金及契税缴清的证明、营业执照、法人代表身份证明等材料到所辖地的分局（所）申请执照、法人代表身份证明等材料到所辖地的分局（所）申请土地登记；所辖地的分局（所）进行地籍调查，调查后，权土地登记；所辖地的分局（所）进行地籍调查，调查后，权属合法，界址清楚的，到局测绘队、地籍科进行数据入库；属合法，界址清楚的，到局测绘队、地籍科进行数据入库；入库完成后，凭土地登记申请的相关材料到行政服务中心申入库完成后，凭土地登记申请的相关材

13、料到行政服务中心申报土地登记发证；登记发证中心对申请材料进行审核，符合报土地登记发证；登记发证中心对申请材料进行审核，符合要求的进行注册登记。要求的进行注册登记。n“集约、规范、便民、高效”n“把方便留给群众，把困难留给自己”n n一是，进一步加强沟通，争取部门领导和科室的支持，及时将中心的有关要求及窗口的运行情况向局领导进行汇报，及时把有关业务上的问题和矛盾与相关科室取得联系，争取得到科室的理解支持与配合；n n二是，继续强化工作人员培训,熟悉全市电子政务平台的操作，力争人人都成为业务工作的多面手；n n三是，学习周边先进经验，完善网络平台建设，保证数据的安全互通,争取开通网上申报。为我市“决胜现代化”提供优质的国土资源保障和服务。如有不当之处，恳请指正，谢谢。