城市更新项目交易中的法律风险及规避课件.ppt

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1、城市更新项目交易中的城市更新项目交易中的法律风险及规避法律风险及规避目录目录城市更新特点城市更新特点城市更新项目交易方式城市更新项目交易方式城市更新项目交易风险点城市更新项目交易风险点城市更新项目交易尽职调查城市更新项目交易尽职调查一、城市更新概要一、城市更新概要城市更新概要城市更新流程深圳市城市更新的特点城市更新城市更新特点城市更新特点u城城市市更更新新，是是指指由由符符合合本本办办法法规规定定的的主主体体对对特特定定城城市市建建成成区区（包包括括旧旧工工业业区区、旧旧商商业业区区、旧旧住住宅宅区区、城城中中村村及及旧旧屋屋村村等等）内内具具有有城城市市更更新新办办法法规规定定所所列列情情形

2、形之之一一的的区区域域，根根据据城城市市规规划划和和城城市市更更新新办办法法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。特定主体特定城市建成区城市规划三种类型三种类型关键词特定主体特定主体u 申报主体 u （一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。u （二）权利主体委托单一市场主体申报。u （三）市、区政府相关部门申报。u 以旧住宅区为主的城市更新单元，应由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、

3、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。特定主体特定主体u实施主体（拆除重建类）实施主体（拆除重建类）u1、权权利利主主体体自自行行实实施施：项项目目拆拆除除重重建建区区域域内内的的单单一一权权利利主主体体自自行行实实施施，或或多多个个权权利利主主体体将将房房地地产产权权益益转转移移到到其其中中一一个个权权利利主主体体后后由由其其实实施；施；u2 2、市市场场主主体体单单独独实实施施：项项目目拆拆除除重重建建区区域域内内的的权权利利主主体体将将房房地地产产权权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；u3 3、合合作作实实施施：城城中中村村

4、改改造造项项目目中中，原原农农村村集集体体经经济济组组织织继继受受单单位位可可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。u4 4、政政府府组组织织实实施施：政政府府通通过过公公开开方方式式确确定定项项目目实实施施主主体体，或或者者由由政政府城市更新实施机构直接实施府城市更新实施机构直接实施u城市更新办法规定的主体的特点决定了城市更新项目交易的特点：城市更新办法规定的主体的特点决定了城市更新项目交易的特点：u投资主体的多样化：投资主体的多样化：u1 1、主要是有开发经验的房地产开发商；、主要是有开发经验的房地产开发商；u2 2、有一定资金实力或融

5、资能力的投资公司；、有一定资金实力或融资能力的投资公司；u3 3、没有资金实力或融资能力但有一定政府资源的公司；、没有资金实力或融资能力但有一定政府资源的公司；u4 4、部分投资散客。、部分投资散客。u交易方式的多样化：交易方式的多样化：u收购股权、收购物业、合作、签订搬迁安置补偿协议收购股权、收购物业、合作、签订搬迁安置补偿协议 城市更新基本流程（拆除重建类）城市更新基本流程（拆除重建类）城市更新流程关键节点（拆除重建）城市更新流程关键节点（拆除重建）Text Text in herein here城市更新城市更新城市更新城市更新单元规划单元规划单元规划单元规划实施主体实施主体实施主体实施主

6、体城市更新单城市更新单城市更新单城市更新单元计划元计划元计划元计划难点:更新意愿征集难点:土地及建筑物信息核查难点:单一主体的形成深圳市城市更新的特点深圳市城市更新的特点鼓励鼓励鼓励旧工业区的更新。积极推进积极推进积极推进旧商业区更新。稳固推进稳固推进稳固推进旧住宅区更新。实施动态清理3项目实施率低 深圳市城市更新办法出台已近5年。然而，据统计，深圳目前已完成土地出让手续并进入实施阶段的项目用地面积仅占已列入计划项目用地面积的9，城市更新项目的实施已经远远落后于计划和规划的审批工作.1立项难2深圳市城市更新的特点深圳市城市更新的特点因此，在拓展项目过程中，应尽可能找到好项目，具备可实施是好项目

7、最主要素质之一。备胎屌丝高富帅u合格项目的必要条件合格项目的必要条件拆除范围的用地面积不小于10000平方米。不得违反基本生态控制线、一线水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗留保护区（紫线）等城市控制区域管制要求。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。不属于全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区。五类合法用地占地面积不低于项目拆除重建面积的60%；政府社团用地、特殊用地、不单独划定为城市更新单元；未建设用地不划入城市更

8、新单元。福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元。u好项目的好项目的加分项加分项以商住为主。贡献率小，满足政府最低要求。权利主体单一或少，拆迁不确定性小。城中村或征返用地，补缴地价少。具备一定的体量。THANK YOUSUCCESS2023/1/419可编辑二、城市更新项目交易方式二、城市更新项目交易方式城市更新项目交易方式收购合作回迁补偿收购股权收购物业组建项目公司,新主体签订合作协议一方为主签订搬迁补偿安置协议交易方式支付条款人员重组股权结构、合作模式收购、合作收购、合作交易关注风险点交易关注风险点城市更新项目审批状况城市更新项目土地及地上建筑物权

9、属状态城市更新项目进展程度三、城市更新项目交易法律风险点三、城市更新项目交易法律风险点u作价入股风险点作价入股风险点股东之间合股东之间合作协议作协议股权比例的设股权比例的设计确定计确定公司章程内容公司章程内容的设计的设计股东会决议表股东会决议表决权设计决权设计房产权益评房产权益评估估股东分红收益如股东分红收益如何体现何体现合作协议生效条件、合作协议生效条件、时间时间房产证注销后，原房产证注销后，原权利义务的承担权利义务的承担作价入作价入股成立股成立公司公司搬迁补偿协议风险点搬迁补偿协议风险点按照约定登记，没有约定的，双方协商补偿方式补偿方式补偿金额和支补偿金额和支付期限付期限回迁房面积、回迁房

10、面积、地点地点回迁房登记价回迁房登记价搬迁期限搬迁期限过渡方式、期限过渡方式、期限协议生效条件、时间协议生效条件、时间房产证注销后，原房产证注销后，原权利义务的承担权利义务的承担搬迁补搬迁补偿协议偿协议的内容的内容没有约定的，由搬迁人承担方式1：货币补偿方式2：回迁物业补偿方式3：货币与物业相结合的补偿搬迁补偿协议应报区城市更新职能部门备案收购股权方式介入或退出城市更新项目风险点收购股权方式介入或退出城市更新项目风险点被收购方公被收购方公司资产、负司资产、负债情况债情况部分收购，股部分收购，股权比例的设计权比例的设计确定确定项目本身进展项目本身进展情况，尽职调情况，尽职调查查收购过程税务收购过

11、程税务筹划筹划交易条件的交易条件的设计设计分红收益如何体分红收益如何体现现协议生效条件、时间协议生效条件、时间房产证注销后，原房产证注销后，原权利义务的承担权利义务的承担收购股收购股权方式权方式介入或介入或退出退出四、城市更新项目交易尽职调查四、城市更新项目交易尽职调查u1 1、尽职调查是设计交易关键节点和交易流程的前提条件；、尽职调查是设计交易关键节点和交易流程的前提条件；u2 2、尽职调查是交易双方讨价还价的依据。、尽职调查是交易双方讨价还价的依据。u3 3、尽尽职职调调查查是是决决定定要要不不要要交交易易、交交易易何何时时生生效效、交交易易如如何何交交割割、交交易价格等的基础环节。易价格

12、等的基础环节。尽职调查关注点尽职调查关注点u1 1、一般的收购所关注的所有事项、一般的收购所关注的所有事项u2 2、城市更新项目特点决定的特殊关注事项、城市更新项目特点决定的特殊关注事项尽职调查基本程序尽职调查基本程序u第一步第一步 前期准备前期准备u第二步第二步 调查清单调查清单u第三步第三步 搜集资料搜集资料u第四步第四步 制作报告制作报告前期准备前期准备u前期准备前期准备u交易双方达成尽职调查共识交易双方达成尽职调查共识u调查对象调查对象u调查时间调查时间u配合义务配合义务u保密义务保密义务u排他约定排他约定u签订专项法律顾问合同签订专项法律顾问合同调查清单调查清单调查清单调查清单u共共

13、性性：主主体体资资格格、股股权权结结构构、历历史史沿沿革革、债债权权债债务务、人人事事劳劳动动、诉诉讼讼仲裁仲裁u个性：个性：u公司类型：国企、外企、民营公司类型：国企、外企、民营清单应用清单应用u首发清单首发清单u补发清单补发清单u备忘文件备忘文件收集资料收集资料相对方提供相对方提供u谁提供、谁负责谁提供、谁负责第三方查找第三方查找工商局工商局规划国土局规划国土局城市更新办城市更新办街道办街道办住所地法院住所地法院常用网站：规划国土网常用网站：规划国土网 全国企业信用信息公示系统全国企业信用信息公示系统 中国裁判文书网中国裁判文书网u更新单元计划成果文件更新单元计划成果文件五类用地城中村旧屋

14、村征返用地国有已出让土地国有已出让土地 是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。文件：非农建设用地批复 是指市政府关于发布的通知实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。文件：旧屋村范围认定政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。文件：征地补偿协议“两规”处理用地按照深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定、深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定处理后的土地。文件：房地产证主要是通过招拍挂等方式获得，并与规划国土部门签订土地使用权转让合同的用地。文件：土地合同、房地产证。用地权属是否清晰重点问题重点问题u1 1、影响交易与否的问题（是否签合同）、影响交易与否的问题（是否签合同）u2 2、影响交易生效的问题（设置生效条件）、影响交易生效的问题（设置生效条件）u3 3、影响交易交割的问题（设置支付条件）、影响交易交割的问题（设置支付条件）u4 4、影响交易价格的问题（设置调价条件）、影响交易价格的问题（设置调价条件）u5 5、需要承诺保证的问题（设置赔偿条件）、需要承诺保证的问题（设置赔偿条件）THANK YOUSUCCESS2023/1/437可编辑