2022年【房地产】宜宾置信“莱荫河畔”广告竟标方案.doc

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1、宜宾置信“莱荫河畔”市场报告竟标方案 雪松 广告一、 宜宾房地产市场情况二、 对12个楼盘分析三、 工程执行程序四、 工程营销计划建议【宜宾房地产市场情况】我司的优势：1. 雪松房地产营销筹划公司是成都中成房业川南总代理机构。2. 独立工程小组运作包括：筹划、设计、制造；广告的执行及活动的筹划与施行。3. 媒体优势：拥有户外黄金路口广告牌，总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有多年代理主流媒体经历。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外，还独家代理宜宾晚报.酒都楼市、房产周刊；独家代理宜宾电视台财富宜宾、宜宾房产栏目。4. 我司具有大型活动筹划及执行才能。成功案例

2、有：陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2004首届春季住博会等大型活动。及正在筹办中的2005年中国宜宾春季住博会。【宜宾房地产市场情况】一、 工程营销背景分析1、工程宏观背景工程总体市场分析研判从市区区域分布上看，区域特征明显，发育度不平衡。旧城在售楼盘主要分布在沿江沿河一侧，多以小地块高层电梯公寓出现，价格最高，但市场已经饱和，可供开发的地块越来越少；南岸南东区发育度已经非常高，中心区域已经少有可开发用地，现已逐步向外围开展，在售楼盘以多层为主，开场出现规模型楼盘；南岸西区统一由鲁能集团规划开发，将是宜宾规模型高尚住宅生活区；至于

3、江北，由于其厂矿企业较多，该区域的房地产开发政策性较强，以企业职工集资建房或大型企业自主开发为主，而真正的商品房开发不多，目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个工程在售。1.、从供给住宅的物业类型和档次来说，物业类型逐步从单一化走向多样化，物业档次逐步从低层次走向中高档次。前两年，多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现，除了沿江的楼盘能够借助外围自然景观外，工程小环境较差，工程规模不大，营销观念和治理落后。不过，之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的工程，这些工程开场有精品化认识，注重与外来房地产专业机构（规划设计、景观设计、筹划商等）合作打造精品住宅和标准房

4、地产操作技能，这对宜宾房地产市场走向成熟与标准起了较好的榜样作用。2.从住宅销售价格区分上看，根本与物业档次和区位一致，区位价格差一般在200-300元/之间。总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲，旧城多层住宅销售均价在1600元/左右，电梯公寓销售均价在18001900元/左右；南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右；江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特别形，从而构成了相对独立的三大片

5、区，即旧城、南岸和江北。在长期的经济开展、历史文化积淀的妨碍下，过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势，从而导致旧城人口过于集中，人口密集度大，商贸繁荣，但城市负担过重，房屋建立见缝插针，质量与环境极差，尽管如此，到目前为止，仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代，政府认识到咨询题严峻后才加以引导和政策倾斜，分别在南岸建立经济技术开发区和江北建立旧州工业开发区，并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建立作为带动。在次根底上也就带动了南岸东区和江北的开发建立，从而也就构成了较为明显的区域特征，旧城的居民依照工作等需要逐步向南岸或江北疏散，南岸的居民根本就地处理居住咨询题，江北的厂

6、矿企业职工多数就在工厂附近居家，非常少有南岸的居民到江北去购房居住，同样，也非常少有江北的人到南岸来买房居家。4.、宜宾居民购置力较强尽管在我们的调查中宜宾人对房价期望偏低，也有部分人抱怨房价过高，但从目前宜宾房价和实际销售结果来看，反映出宜宾人购置力十分强劲。在旧城滨江路沿线的高层电梯公寓，单价一般在1800-2850元/之间，一般每套总价都在30万元以上，主力总价一般在40万元左右，顶跃总价一般在50万元以上，最高达70-80万元，且这些套型绝大多数已经售出，而且销售速度也非常快怡安大厦已经卖完，且定金高达3-10万元。再来看位于南岸东区与西区之间的“绿洲家园”，多层平层住宅主力总价为14

7、-18万元，多层顶跃住宅主力总价在30万元左右，联排别墅总价也在49-76万元之间，更有甚者是当它刚打地基一上市就被一抢而空。另外，还有不少企业老总或高级公务员到成都去购置上100万元的别墅。这就说明宜宾人对住房的需求强劲，购置力高。1.2.2.3.4、宜宾人购房理财认识强，屡次置业者多。我们在访咨询中的知，由于旧城商贸繁荣，外来经商的人口较多，二级租赁市场较好，一般4080/套的旧房月租金就能到达500800元。而以公务员为主体和代表的旧城常住人口中，由于政府机关单位逐步迁移到南岸东区以及旧城原有旧房狭小、无环境、质量差，多数开场二次置业，一般都采纳“用积蓄作首付款，靠旧房租金作月供”的方式

8、轻易实现住房晋级。在这种情况下，南岸住房畅销就缺乏为怪了，特别是有一定规模、户型设计和小区环境较好、周边配套设备较成熟的楼盘需求更大。1.2.3、宜宾房地产市场总体特征和开展趋势依照我们屡次、长达近半年对宜宾房地产市场的调研与走访，下面就谈谈我们对宜宾房地产市场的一些初步认识和体会，主要是与成都和省内其他二级城市房地产市场相比拟而言。缺乏之处，敬请指正。5.、受政策妨碍，供小于求，整个市区房地产市场目前处于卖方市场由于宜宾市于2000年下半年开场对市区城市规划进展调整，暂停了2001年和2002年市区房地产工程的审批，新开工工程多数是2001年往常已经立项和非市区工程，而房地产需求量最大的却是

9、大中城市，从而导致市场供给减少和供给区域分布不平衡，市区出现较大的供不应求的场面。然而，这正是由于政策所致，故而在政策要素从2005年消除后便可逐步恢复，因而这种短缺是临时的，大约在今后2-3年内便可恢复正常。6.房价相对较高由于宜宾市区多丘陵、台地，少平原的地形地貌，使宜宾可供开发的优质土地不多，从而导致地价较高。这可从两个方面来看，其一是原有平地几乎都开发成熟，再开发的地价本钱较高，房价显然会升高，如旧城的房价比南岸或江北同类型房屋就要高出200-300元/；其二，可供新开发的土地多为山地等非平坦地块，更难有上规模的平地供开发，其开发建立本钱也自然会比平地开发增加不少。因而，宜宾房屋的售价

10、相关于省内其他二级城市来讲，略有偏高，加上户型设计面积又偏大，其总价相当一部分并不比成都低，特别是旧城里面的电梯公寓，一般总价都在20多万元/套以上。7、开发商素养和开发水平不高总体来看，宜宾开发商的开发资质较低，绝大多数只具有三、四级资质。开发经历与成都楼市相比差距较大，开发的楼盘绝大多数存在方式单一、小区环境较差、户型构造不合理、营销推行不标准、物业治理内容简单等诸多弊病。8、开发观念滞后于消费观念，从而使现有产品质量与消费者的期望存在较大差距购房消费者通过报刊、电视等多种媒体与外界接触，加上宜宾市本身确实是一个重要的交通枢纽城市，其人员经常往来于成都等大城市之间，其购房消费者不管从观念、

11、认识、依然实际消费上，他们均表现了其前瞻性，非常多宜宾人已经看不起当地的房屋，舍近求远的到成都去购房。而宜宾房地产商在开发理念上的开展速度已远远落后于购房消费者审美观的变化速度。在调查的过程中，消费者对住宅的认知度、审美观已远远超过了我们原有的可能，尽管他们购房时最关怀仍然是价格、质量、户型等根本要素，但能够确信的是在这些根本要素满足其需求后，他们确信会选择有特色的高质量楼盘。9.政府有关职能部门观念落后，效劳态度和相关材料信息整合与掌握不够政府尽管鼓舞开展房地产业，但政府官员的工作作风和效劳观念尚未完全转变，特别是非常多非“窗口单位”仍然有“官老爷”的气派，爱理不理的；另外，政府有关部门工作

12、缺乏方法和才能，政府有关官员对市场信息掌握不够，信息储藏缺乏且杂乱。10多数开发商的运营方式及手段较为粗放工程开发过程中，各开发商大多存在营销手段单一、销售执行不标准等现状。销售现场大多规划不合理，显得十分散乱，缺乏规定动作，楼书及DM单等营销工具制造也较为简单。所以，也有极个别楼盘开场标准操作。（鲁能的碧水山庄售楼部）11、宜宾市城区房地产市场开展不平衡，表现为物业不平衡和区域不平衡12、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的开展上升阶段随着本地开发商与外来开发商、设计商、筹划商、广告商的不断交融，一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、操作标准的工程将不断涌现。 “绿洲家园”等已在此迈出了

13、坚实的一步，并获得了较大的成功，特别是鲁能集团开发的“A-08地块”工程在利用本身的品牌和实力根底上加强与沿海和成都的筹划、设计、广告等外来知名单位合作，带动宜宾房地产市场上一个台阶。而高质量楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个重要标志。2、工程微观背景工程区域市场分析研判精要提示：区位、街区功能、市政配套、商业及交通情况、地块简介房地产工程的营销环境市场调研，包含了宏观、中观、微观三大层面，本章节主要调研目的即对工程概况和工程所处区域环境进展微观层面上的市场环境调研，其作用是为了在后续各阶段详细工作中，让相关决策者和筹划人全面客观理解，来自于市场客观面上的感性认识和资讯支撑。2.

14、1、调研范围和依照南岸东区规划构造宜宾市南岸东区分为七个小区即沿江中央商务区、南北轴向的行政办公与商业效劳带、东西两片生活区、南部文化体育区、东部大型市政设备区、码头区。其中中央商务区包含了尚贸金融、文化娱乐、大型会展、高档旅馆酒店、旅游接待和集中的商业效劳设备，是全市最重要的商务中心区。在一定时间内，旧城的响应的功能逐步转移。行政办公与商业效劳带：主要沿南北方向的酒都路展开，包括市委政府人大政协等市级行政机构办公用地在内，并配套建立一部分效劳设备。市级大型文化设备；东区南部、七星山北麓集中的体育运动和竞赛场馆，内容包括文化宫、博物馆、图书馆、综合体育馆、游泳馆、标准运动场地和训练场地。菜园沱

15、码头区：是长江第一处大型货运码头，规划确定在该区域内包括集散、集装箱等在内的五个千吨级泊位码头区以南：集中的市政设备用地，包括污水处理厂、长途客运站、公交站场、电力输配中心等。东区功能定位：在各组团的功能分工中，东区将是将来宜宾行政中心所在地，并作为城市中心区的三大片区的一部分，具有金融、效劳、物资流转、文娱乐等综合功能。同时，与鲁能集团统一开发建立的西区一起，东区还将是城市主要的生活组团居住功能之一。此外，南岸动东区作为长江南岸方向的主要城市入口，还肩负着对外交通枢纽和客流，物资集散与周转的职能。从功能构造上讲，北部沿江的中央商务区、南北轴向的行政办公与商业效劳带和南部查文化体育区共同构成了

16、一个工字型构造，将山水环境和城市新区严密联络起来，也为新区重塑了沿江景观线。此外，东区规划中还特别安排了东西向、沿戎州路的生活效劳轴线，将两个大型生活社区以及南岸西区联络起来.人口容量本次规划确定城东新区的规划居住小区用地人均20平方米/人，规划操纵总人口在10.5万以内，人均居住建筑面积30平方米/人，东区居住小区用地容积.率操纵在1.5以内。 南岸东区功能规划图工程周边市政配套设备：购物场所：酒都建材城原址世界最大的零售商世界500强企业沃尔码今年将开工修建明年正式营业。医疗教育：市二医院仁德分院、市一医院南岸分院金融效劳；邮政效劳：凤凰溪邮政支局娱乐餐饮：华荣酒店娱乐休息设备：江南公园、

17、（ ）侯园、南岸文化广场历史人文区位妨碍：黑塔周边可能存在对工程的不利妨碍：生活配套、市政设备 尚在规划建立中，环境卫生、空气质量较差、商业效劳轴上的商圈构成和培养还需要一定的时间。 典型楼盘分析融信 南滨印象小区介绍融信 南滨印象属多层景观围合式小区，地处南岸东区航天路南段。距市政府市政广场仅四百米，牛马场汽车站三百米，相邻市公安指挥中心、市药检局、市消防支队特勤中心、市第六中学校、市电大、市七星小学及市人民医院近在咫尺。数个较大规模的住宅小区亦集中于此，2、4、5路公交车站为你交通带来便利，周边社区开展成熟，购物、农贸、休闲、娱乐场所齐备，区域开展潜力宏大，极具升值潜力。区域家居生态，繁华

18、与宁静共存，都市与自然齐辉，是城市后花园之洞天福地。“融信南滨印象”是融信房产2004年倾力推出的全新力作，社区有机构结合了区域生态与人文传统，按照生活院落化，住宅亲地化、物管人性化的原则，真情演绎并升华造就的人文生态智能化精品住宅小区。经济技术指标：建筑用地建筑占地。呈规则的四边形地上建筑面积容积率。建筑密度。地下车库及其他面积。绿地率地下停车位个南滨印象总体效果图1南滨印象总体效果图1南滨印象总平面图阳光名城：运作思路分析优势：户型：灵敏多样AE户型的范围为：88.26-154.27平方米。概念：推出小户型酒店式公寓阳光名城的推行思路：一、围墙生活场景手绘宣传炒作阳光名城领导讲话、阳光名城

19、的万众一心实力筑经典实力：新家坡SEP建筑设计事任务所、深圳市鑫中建筑设计参谋、四川大家环境艺术工程、四川合宏建筑工程监理、四川省鑫拓建立工程、四川忠信物业、四川集合新起点广告、宜宾源德地产。思路：二、一部城中城的经典传奇：内宜高速、北连接线、振兴大道的交汇得天独厚的钻石三角洲资深设计师，建筑风格 融会现代与传统的简约建筑风格，以及全生态、人性化居住理念。定位：宜宾北门第一坐标！卖点：优越地位：阳光名城地处宜宾北大门，为宜宾市委市府1054重点工程建立工程之一优越领地：内宜高速出入口、北连接线、振兴大道交绘处：市政规划热点，江北将来的经济、文化商业中心优越视界：7000余平方米全景生态园林，近

20、百种富含氧四季花木；大师景观设计，缔造“蓝色人居文化”优越居所：情景式建筑，户户开窗既景，通风、采光上乘；“五明”设计理念，成就不折的阳光生活优越风情：住宅、商街、酒店多位一体，自成繁华天地；商住别离，闹中取静优越礼遇：品牌物业治理公司成都忠信物业，中国物业治理20强企业，奉贤高质量亲情管家效劳 思路三：以投资小户型酒店的旺来带动电梯公寓的销售：方式：宜宾首届小资金创富论坛音乐酒会 重新考虑财富，把握投资时机小户型酒店定位的原由：地标建筑视觉的聚敛的焦点长途车站源源客流的动脉区域配套历久弥新的磁场专业运营利润动力的中枢（36平方米）特点：总价低（9万多）、精装修（三星级标准）、品牌酒店运营治理

21、公司保障利报答。酒店客源定位：五粮液集团来往的商务人士35%、来宜宾旅游的游客35%、长途客车站10%、本地人的亲朋好友10%、其他客源10%（江北建材城的商务人士等）。位置：商业江北建材城斜对面，高层和多层相结合，且推行手法新颖独特：整版报纸的大气+手绘围墙的创新亮点，专业的销售人员等优势：电梯公寓的认可接受度较低。区域型消费。雅典美景：优势：酒店商务公寓，准现房。优势：户型大，在前期推行上模糊、混乱、且在后期堕入滞销状态。流杯华庭.天下宜都优势：规模型电梯公寓社区、紧靠流杯池公园、江北文化广场、运作比拟成熟楼盘名称：山水绿城碧峰苑开发商：宜宾鲁能开发（集团）规划设计：新加坡工程集团市政规划

22、：中国市政工程西南设计研究院建筑设计：中国建筑西南设计研究院园林设计：美国AAM集团公司全程筹划：深圳市国际企业效劳营销参谋：中成房业有限责任公司物业治理：深圳市杰出物业治理 宜宾沁园杰出物业治理物业治理效劳：常规效劳：设备维修、疏通管道、检修水、电、气等效劳，创办家政培训 保安、保洁 代请家教，代订报刊杂志，代租汽车、代缴水、电、气、通讯费用.特约效劳：商务中心、 编排、打印、复印文件、制造表格、收发等 日常家务定点长期效劳及不定点钟点效劳，代为租赁房屋，组织社区主题活动先进的平安物管系统：楼宇对讲系统 背景音乐系统 电子巡更系统 周界红外线防越系统 高速宽带网络系统 大门出入治理系统 物业

23、治理计算机治理系统建筑形态：小高层、多层（围而不合）建筑面积：20万平方总面积：181亩建筑面积：大约20万平方米容积率：168绿地率：415%户型面积：均价：总户数：约1540户车位总数：约600个支付：8成30年按揭销售情况：户型特点：采纳后置式排水系统、观景阳台和生活阳台完全别离、餐厅靠近户门、每户均有玄关设计南岸西区：鲁能山水庭院现开发楼盘：鲁能山水绿城开发商：宜宾鲁能开发（集团）建筑形态：小高层、一般多层等交融的大型社区面 积：占地约608公顷位 置：金沙江南岸，与旧城区隔江相望。通过中坝大桥和小南门桥与旧城区相连。东侧紧邻东区，南依风光宜人的七星山风景区，凤凰溪曲折流过。竣工日期：

24、 山水绿城碧峰苑（现代高尚美景生态社区）工程概况景点：西濒大地坡森林公署、文化广场小区内环境配套中的池和湖泊，雕塑小品、架空水盘、水帘与草坪花木、奇石、绿地、花木构成自然湖岸、寓意“风生水起”高大乔木、阶梯和步行小径、草坪和园林小品相配合山体地形、游泳池河流：金沙江南北交通：北面临江，南临金江路、龙湾路东西交通：东为大地坡公园、西为文化广场等车站：9路车医疗：市二医院分院、卫校门诊购物：规划商业中心农贸市场：学校：技工校、经济校、规划中小学、市六中、金沙江小学、餐饮：银行：邮局：在龙湾路附近USP以及主打广告语仁者乐山，智者乐水，识者选择山水绿城风水龙脉，磅礴宜宾第一席奇峰秀水，“城市山林”极

25、佳处（处青山绿水之所在，集景观之大成。全视野山水景观，看山青水秀，看朝霞晚晖，朝朝暮暮伴山风轻唱，春夏秋冬享水意清凉名品建筑，极致生活新高度王牌物管 如今高尚生活新开场（每个居于山水绿城碧峰园的业主，都会为本人的家园而骄傲，由于它拥有独特的人文气质与个性化的贴心关怀）户户阔绰，宜宾居住空间之典范。（户型设计是家居生活质量的重要指标，也是一个城市建筑生活档次的重要衡量标准。全面照顾亲情与爱情、私密与开放、温馨与有用、构筑情感的独白和对白空间其他：成熟小区配套：文化娱乐设备：棋牌室、书吧、网吧体育休闲设备：健身中心、乒乓球室、桌球室、游泳池、羽毛球场等商业配套设备：小超市、城市、城市快餐、咖啡屋、

26、美容美发等生活配套设备：幼儿园、商业步行街、邮局、银行、电信等幼儿园、会所、架空层开设的文化商业空间中，茶室、棋园、小卖店等构成一个完好的商业配套和文化设备山水绿城碧峰苑工程区域环境配套碧峰苑风景丽舍（小高层）主要户型面积I型：三室二厅二卫建筑面积：约13697平方米405米挑高，51米宽厅设计K型：二室二厅二卫建筑面积：12387平方米405米挑高，51米宽厅设计15平方米空中生态花园与宽阔客厅严密相连、提供完善观景空间。东区：现开发楼盘：中山生态园开发商：宜宾中山房地产综合开发建筑形态：配置完善的小区总面积：近100亩，建筑总面积10万余平方米建筑规模：10423774平方米建筑密度：27

27、9%绿化率：352%建筑用地面积：65189平方米建筑占地面积：182488平方米容积率：159幼儿园：117589平方米户型面积：均 价：总户数：685户销售情况：其它：全框架构造、工业灰渣混凝土轻质墙扳、开敞式半围合意境USP以及主打广告语中山生态园 苦苦寻找的家 宜宾首座景观式生态住宅小区健康家园，漂亮人生我家对面，三江公园穿着拖鞋去旅行，心情与世界的大小无关（余晖中如此慵懒咖啡店里心情男女在低语；花店的少女在精心修饰着玫瑰；音像店里传来悠扬的维也纳森林的故事；树荫下，不知谁家的宝贝在推车里睡着了仿佛一幅印象派画家PIRRI的午后。要到哪里并不重要，我们只想穿着拖鞋做一次无目的的旅行，在

28、不经意间，获得一份别样的闲情，中山幼儿园 在他们的眼里，花能够是绿色的，鸟能够是游泳的，鱼能够是行走的，家也能够是五颜六色的孩童的世界，大人无须理解，中山在挽救小孩的创意附录文案：第一道曙光划过落地莹透的玻璃，洒在你熟睡的脸，鸣啼的鸟声，叫醒你新的一天，阳光浸透参天郁绿的树，泻下星星点点的光线，迷离而温馨，象展翅的精灵舞到林间，寂静曲直的小径，无限伸延那户那人家，小桥垂柳，碧水涟漪，藤蔓缠绕，蝶舞莺飞，芳草青青，繁华依依，留恋处中山生态园小区天，一片湛蓝/水，一片湛蓝/在天与水之间/是子云亭，翠湖，飞瀑/还有一片湛蓝的心情竹：秀玉初成实，堪宜待凤凰，竿竿青欲滴，个个绿生凉，迸砌防阶水，穿帘碍鼎

29、香，莫摇清碎影，好梦昼初长曹雪芹兰：春兰如美人，不采羞自献，时闻风露骨，蓬艾深不见，丹青写真色，欲捕离骚转，对之如灵均，冠佩不敢燕苏轼菊：身寄东篱心傲霜，不与群紫竞春芳，粉蝶轻薄休沾蕊，一枕黄花夜夜香宋唐琬梅：众芳摇落独喧妍，占尽风情向小园，孤影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏，霜禽欲下先偷眼，粉蝶如知合断魂，幸有微吟可相狎，不须檀极共金尊林逋中山生态园工程区域环境配套景 点：三江公园小区内环境配套：智能宽带网络系统，光纤电视系统，电讯系统，消防系统，主题会所，休闲会所，运动设备，幼儿园等一应俱全。小区景观设计：中心广场、飞瀑，子云亭，翠湖、梅园、兰园、菊园、竹园等三十余处大小景观，溪水、飞瀑、奇石

30、独具匠心的广场设计，雕塑、儿童游乐设备，休闲草坪、自然、优美、健康、休闲园林：榕树园 荷花园 海棠园 丁香园 月季园 玫瑰园牡丹园茉莉园 红叶园 芍药园 桂花园 橙园菊园、杏园、桔园、桃园、竹园、梨园、梅园、兰园、蔷薇花园、凤仙花园、玉兰花园、美人蕉园，山茶花园、三叶梅园小区空间规划：开敞式半围合规划，自由轻松，通透大气，空间有序，园区内严格人车分流，完全地下停车场，确保社区安静无污染，底层架空近万平米，缔造纯粹会所生活方式，轻型空心隔墙板为住户提供更大的空间。物业治理：人性化亲情式 待定物管与常规效劳人性化亲情式特定物管 网络网上购物电子商务户外小区主干道电视监控365天家庭安防及求助常规效

31、劳：小区内24小时保安执勤，维修效劳公共保洁效劳，环境绿化效劳交通、消防治理，房屋装修治理代收代缴水、电、气费、光纤电视费报刊杂志信件发送到户办理外来人员及车辆出入登记公建立施：休闲设备（健身房、棋牌室，会议室，乒乓球室）露天体育场 文化广场 幼儿园 游泳池小区储蓄所 物管中心 医疗站 大型停车场农贸市场 小区超市 便利店河 流：东西交通：东依航天路南北交通：北靠戎州路，南靠蜀南大道车 站：2、3、4、5路公交车，濒临南客站医 疗：蜀南大道购 物：宜宾大观楼商场便民店农贸市场：2100平方米的农贸市场学 校：4个幼儿园、4个托儿所餐饮娱乐：2000余平方米的三层中心会所设有健身房、卡拉OK，棋

32、牌室以及会议室。银 行：储蓄所其它：休闲会所（健身房、棋牌室、会议市、乒乓球室）露天体育场（文化广场、幼儿园、游泳池）小区储蓄所（物管中心、医疗站、大型停车场、农贸市场、小区超市、便利店）现开发楼盘翡翠园开发商：宜宾成中房地产开发建筑方式：多层商住结合住宅小区面 积：规划用地面积：12729平方米 建筑占地面积：442819平方米总建筑面积：2429019平方米 户型面积：1号楼：4644平方米15625平方米2号楼：8191平方米8493平方米3号楼：10757平方米17656平方米4号楼：12145平方米21692平方米均 价：建筑密度3494%容积率：1782绿化率：37%总户数：其他：

33、框架构造、楼层69层，由5幢楼宇组成其中5号楼为商业办公综合用房。工程运作程序：工程运作流程：工程运作流程：块块条件分板工程竞争力工程开展定位核心价值体系工程SWOT分析竞争态势分析开展商定位市场定位形象定位目的客户定位价格定位主题定位工程定位宜宾宏观环境研究宜宾房地产市场现状住宅市场及开展趋势住宅市场现状住宅消费现状市场调研分期开展策略产品设计策略大卖场构筑策略产品策略主要营销策略广告推行策略销售推盘策略阶段性销售计划首期整合营销计划营销策略主要技术指标销售收入概算工程投资概算收支概算 宜宾置信“莱荫河畔”工程营销计划本工程的营销计划，是依照雪松前期市场调查和定位报告的内容，结合宜宾市房地产

34、市场的情况，以及置信对本工程开发的根本目的：赢得利润最大化的同时，树立置信的企业形象来制定的。对任何一家房地产开发商而言，最渴望的报答确实是楼盘能尽早脱手，回收资金。但是，在目前房地产买方市场里，要想实现这个愿望，往往需要消耗极大的财力、人力和精力。因而，房地产销售自然成了房地产开发最重要的环节。房地产产品的销售特点，决定了房地产销售代理是大势所趋，也是顺应了潮流的开展。雪松将以专业的理念、营销的优势、先进的营销手段成为本工程营销的独家全程代理公司。置信宜宾房地产开发公司为本工程的投资商、开发商。依照雪松前期的市场调查和定位报告：“莱荫河畔”具有明显的地理优势，具备开发建立高尚住宅所需的根本条

35、件，它将成为满足宜宾市高收入阶层居住所需的高质量物业，这是宜宾房地产市场的空白点，也是我们的时机点。我们将“莱荫河畔”定位于“具有超前认识的高质量物业”，将宜宾市的高收入阶层中的购房家庭作为本工程的目的消费群，基于对工程的定位核心策略，我们推行的理念是-生活在将来。一、 品牌化策略和企业CIS策略1.使“莱荫河畔”这一品牌成为置信的旗帜，表达本工程的特点， 在不断的传播中，构成产品的同时，也宣传了置信，有助于建立企业的形象。2、建立企业信誉、树立企业形象、强化消费者的决心。宜宾市购房消费者对期房的接受度不高，主要缘故在于购房者对开发商缺乏信任和决心。通过对置信CIS的筹划，即：理念识别、行为识

36、别、视觉识别这三方面的工作，提高置信的形象，改善公共关系，提升公众对置信的认知度和评价度。通 过大型的公共活动，对置信形象上的包装，使置信在社会上赢 得知名度、提高佳誉度，构建良好的企业形象，确保消费者对开发商的决心，以利于工程营销的推进。加强对期房认识的宣传力度，同时，在工程本身的建立上，提高建筑等级，建出精品社区，制造良好的品牌形象，提高销售率。二.卖场地的设计1.工地现场的包装在工地现场，首先修建围墙、户外路牌的设立对过往行人起到一定的宣传作用。在工地现场的十字路口，设立大型的路牌，引起公众的留意。围墙的设计力求新颖、与众不同，表达本工程所具备的高质量物业的雏形。2.利用地块的特点，先修

37、建网球场和游泳池等设备，这也是表达高质量物业的卖点之一。3、售房接待中心的设计 接待中心将以会所的方式出现。建议先修会所，既可 以作为前期售房时的工作场地，楼盘竣工后又能够作为物业治理中心，或作它用。我们将在接待中心设立样板间和 建筑新产品陈列室。4.样板间的设计楼盘的样板间是销售活动的场所，有助于提高房地产产品形象的重要根底。客户在购房前对物业最直截了当、最深入的理解和感受多来自样板间的设计和陈列，我们将设计出和整个楼盘风格一致的样板间，为销售人员的宣传提供有益的协助，使客户对本工程高质量物业有一定的认识。我们使用电视、VCD、电子计算机触摸屏等来设计楼盘的相应的介绍。 5、建筑新产品陈列室

38、 新产品的陈列是对本工程的建筑上所使用的新型材料 进展展示，使客户感到物有所值，质高价不高。 6、物业治理的策略建议本工程的物业治理先行。保安先期进场，使客户 感到可靠、平安。在房地产市场竞争日益剧烈的今天，有特色的、周到的效劳往往吸引社会广泛的人同，成为房地产的卖点。在销售过程中，必须注重物业效劳，为客户提 供多方位、多层次、有特色、有个性的售后效劳，是本项 目高质量物业所在的详细表现，良好的售后效劳定能制造出本工程的品牌效应和营销佳绩。7、楼书等印刷品的设计、制造。三.销售策略1.营销渠道策略本着效益原则、协同原则、躲避风险的原则，我们建 议本工程采纳房地产代理商营销渠道。 2.价格策略

39、依照本工程的详细情况、市场情况、本钱构成情况、消费构成情况、消费者心理以及置信对本工程的计划利润等来 制定价格。在定价过程中，定出一个根本价格，然后参加适当的折扣，而构成实惠售价，即成交价来吸引客户，扩大销售。我们将凭借置信良好的商业信誉、优质的产品、具有特色的产品、畅通的销售渠道、高效的促销活动、完善的售后效劳等优势占据市场，采纳“低开高走、稳中有变”的价格策略，让消费者的心理上感到楼盘销售好、货真价实、买涨不买跌，同时也显示出楼盘的增值保值的潜力，刺激消费者的购置欲望，构成工程的热销。3.促销组合策略 房地产销售的特点决定了房地产市场营销过程中促销组 合策略，是整个房地产市场营销的关键。由

40、于房地产销售方 式多样、销售周期长、复杂性等特点，采纳多种促销手段来进展销售。二.广告：传播广泛、易于引起留意、使人印象深入、激发销售以获得立竿见影的效果，同时也可为房地产企业和产品树立长期、良好的形象，我们将依照工程特点制定详细的广告计划。三.销售促进：在销售过程中，采纳竞赛、奖品、户型征集活动等，发挥沟通效果，引起消费者的留意并提供信息，把消费者引向产品，产生诱导效果，促进销售。四.宣传推行：使本工程和企业具有引人注目的潜能，使许多回避销售人员和广告的潜在消费者接受以新闻方式传播的房地产信息；新闻报道和特写往往比一般的广告更具有权威性和可靠性。我们将通过缜密筹划的宣传推行活动与其他促销手段

41、的互相配合使用，使本工程获得宏大的轰动效应。五.人员销售：5. 广告策略（略）.六.将依照工程的竟标情况和楼盘的开盘时间制定计划。一.阶段的促销策略及销售目的二.期房阶段 通过工程发布会、联议会、物色重点客户、人员销售的预备阶段，在正式开盘，获得预售许可证前，内部认购到达10-20%。二、 通过售卖场等包装工作的进展，预售许可证获得后，配合期房的销售，开盘1月后，争取销售到达40%。1) 准现房阶段通过各种活动以及平稳期的过渡，保存经典户型在后期销售，操纵销售节拍，保存价格的上升，销售到达70%。2) 现房阶段 随着工程销售的成熟，分期推出较好的户型，后期销售将构成热销，在这一阶段完成工程的销售工作。6.销售人员的培训 将为本工程装备素养好、形象佳、技术才能强的销售人 员，并对销售人员的实际情况，针对本工程的特点进展培训。