2022年XXXX当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关.doc

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1、当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关案件审理中的主要法律咨询题与对策主讲人：单国军房屋买卖涉及物权、债权，又涉及诸多行政治理，从社会意义上关乎人民群众住的咨询题的处理，既是理论咨询题，依然实践咨询题，也是社会咨询题，需要认真研究处理。目前就相关咨询题的法律规定与司法解释不够明确详细。我结合实际情况介绍一些实际做法，并谈一些个人的考虑认识，供同志们参考。介绍四个方面的咨询题：一是各类型房屋买卖的根本效力咨询题；二是房屋买卖中的常见咨询题与对策；三是房屋新政案件的相关咨询题分析；四是房屋买卖案件中的根本概念、根本标准与审查思路（晋级咨询题）。一、各种房屋买卖情况的根本效力咨询题房屋买卖房屋类型多样，涉

2、及买卖许可咨询题，核心是买卖前提即权属能否确定下来以及相关的权利特别是土地使用权能否买卖，这方面土地制度与政策起着决定性的作用。1、农村房屋买卖咨询题（包括小产权房屋买卖）。（1）根本态度咨询题不在同村村民，而是异村村民之间，特别是农村房屋卖给城市居民。有观点提出有效，有观点则提出按土地治理法修正前后为界。应当说，属于制度现状，并无明确的禁止性规定，土地治理法修正之前似规定经批准能够，国务院办公厅的文件也是从99年开场。这实际上是根本土地制度的咨询题，虽无明确规定，但制度不同意，制度是个大规定。按制度，农村土地不能直截了当买卖，房随地走，由此导致对农村房屋买卖。制度以后可能会开展，但也不会无限

3、放开，这里边有个国情咨询题和如何对待国情、如何进展社会治理的咨询题。现行的土地制度仍然是土地治理法和城市房地产治理法等确定下来的土地制度。农村房屋买卖的效力及例外。主要是：a.农村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、归侨购置农村房屋；c.农村整体迁移；（4）其他特别情况。（2）无效之后的处理这类案件因利益冲突而起，通常也是一个利益平衡和价值平衡咨询题，要考虑买房人的损失和适当考虑诚信。在涉及拆迁情况下，通常按区位补偿价，考虑双方过错和诚信咨询题，按一定比例确定买房人的损失。如不涉及拆迁，又无土地明显升值咨询题，一般不考虑买房人的损失咨询题。以往通常是卖房人起诉，近期开场有买房人起诉的情况。

4、处理上不应有差异。（3）小产权房的买卖咨询题小产权房屋有旧村改造的小产权房屋，有为销售主要是给村外人特别是城里人的小产权房屋。这是农村房屋买卖中的一个详细类型，是规模化的农村房屋买卖，进展商品化开发显然是违背现行土地制度的，在本质上属于农村房屋买卖。听说有的地点在搞试点，但不是在北京。2、经济适用房的买卖 出卖人在相关政策、法规规定的限制上市买卖期限内转让已购经济适用住房的，房屋买卖合同一般认定为无效。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中商定在限制上市买卖期限届满后再办理房屋所有权转移登记或

5、在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市买卖条件的，能够认定合同有效；经审查买受人要求办理转移登记的诉讼恳求应予支持的，应同时判决当事人依照合同商定及相关政策、法规规定补交相应土地收益等价款。转让按经济适用住房治理的房屋，应当是有效的。按照经济适用房治理的房屋类型非常多，如农民回迁房。3、未办理产权证房屋的买卖城市房地产治理法第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法假设干咨询题的解释（二）第十四条规定中的“效力性强迫性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依照。4、期房、连环购房等今后可能获得所有权的房屋的买卖今

6、后可能获得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时髦未获得所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未获得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。5、共有房屋买卖房屋共有人中之一人或者数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以本人名义将共有房屋转让给别人，其他共有人不予追认且出卖人转让房屋后亦未获得处分权的，房屋买卖合同无效，但共有人之间另有商定的除外。房屋共有人中之一人或者数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让给别人的，房屋买卖合同无效；买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合

7、表见代理构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张合同无效的，不予支持。出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自以本人名义转让给别人，买受人为好心的，能够认定房屋买卖合同有效；买受人明白或应当明白房屋为共有，或者买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的，合同无效。假如出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法假设干咨询题的解释（一）第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。6、无权处分与好心获得物权法第一百零六条规定的房屋无权处分主要包括以下情形：（1）权利人基于非依法律行为的物权变动获得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在别人名下，登记人擅自以本人

8、名义处分房屋的；（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以本人名义处分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他属于法定共有的房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人擅自以本人名义处分房屋的；（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理房屋所有权更正登记，买受人擅自以本人名义处分房屋的；（5）其他无权处分房屋的情形。物权法第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：（1）房屋好心获得中“好心”的推断标准：买受人信任房屋登记簿中关于物权登记的记载，不明白出卖人无处分权即推定买受人为好心，但确有证据证明买受人

9、明知或因严重过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。该推定属于能够反驳的推定，房屋原权利人关于买受人为恶意负有举证责任。（2）所谓“以合理的价格转让”，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的买卖行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，在价款支付方式上不限于金钱方式，也包括买受人通过以房抵债等具有买卖性质的方式支付房屋价款。（3）房屋好心获得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不妨碍好心获得的构成，但该事实能够作为推断买受人是否构成好心的要素之一。7、设定有抵押权房屋的买卖房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人

10、同意转让抵押房屋的，不妨碍房屋买卖合同的效力。出卖人在合同商定履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人恳求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求接着履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其应当变更诉讼恳求，买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼恳求，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋买卖双方关于抵押权人是否同意转让房屋、是否同意买受人代为清偿债务、抵押权人贷款银行是否同意提早还贷等事实负有提供证据的责任；法院能够依照案件详细情况征询抵押权人的意见，必要时能够追加抵押权人作为无独立恳求权第三人

11、参加诉讼。8、被有权国家机关采取查封等强迫措施房屋的买卖出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强迫措施的房屋转让给别人的，房屋买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强迫措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强迫措施已经解除的，能够认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强迫措施的，不妨碍已成立的房屋买卖合同的效力。合同商定的履行期限届满时针对出卖人的强迫措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的。9、未办理宣示登记房屋的买卖房屋权利人依照物权法第二十八条至第三十条规定获得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不妨碍房屋买卖合同的效力。买

12、受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼恳求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到本人名下后，再为买受人办理所有权转移登记。10、未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖当事人双方已就房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，但未再签订房屋行政治理部门要求的合同格式文本或未进展合同网上签约的，不妨碍已成立的房屋买卖合同的效力，但当事人另有商定的除外。二、房屋买卖中的常见咨询题与对策（一）商品房买卖司法解释适用中的咨询题最高法院司法解释力足处理了一些咨询题。审讯实践中还有一些传统或新的咨询题：1、对房屋买卖是否适用消法的司法理解不适用。2、司法解释适用的范围仅仅是商品房3、预售许可证过期后房屋买卖的处理有预

13、售许可证，本身即可买卖。许可证的期限治理是个行政治理咨询题。4、交纳房屋认购定金后，双方未订立合同时，如何认定是否可归责于一方当事人主要是看不同意签约一方有无正当理由，在把握上应妥当，不可过严，要考虑购房者的知情情况。5、确定房屋面积的标准开发商应当出示测绘部门的有效测绘文件。6、开发商办理产权证义务的归属认定应属协助义务，实践中多接受委托同时履行购房者一方的义务。7、优化设计变更能否成为单方变更预售合同的理由原则上不能。8、开发商能否以购房人不签订物业治理合同作为不交房的抗辩事由两种义务不具有对应性，无法行使抗辩。9、房屋买卖中预定和本约的认定和处理推断当事人之间的协议是预定依然本约，应当探

14、求当事人的真意。假如当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的根本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，能够认定为房屋买卖合同，但当事人另有商定的除外。因可归责于当事人一方的缘故致使房屋买卖合同未能订立，预定协议商定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有商定定金条款，或者定金处分数额缺乏以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因而所遭到的信任利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。当事人双方签订预购书、购房意向书等预定协议后，一方无正当理由回绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强迫违约方订立买卖合同的，不予支持。10、开发商违法解除房屋买卖合同

15、后应否给付房屋差价这涉及违约赔偿范围，应当给付，在计算上要妥当。详细责任分析：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿直截了当损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有商定的除外。违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因而获得的利益以及守约方获得利益需要支出的必要的买卖本钱，并综合考虑守约方的履约情况等要素予

16、以确定。11、一房二卖中恶意串通的理解与认定要从严，关键是明白或应当明白且以不当方式剥夺别人的购房利益。以互相串通为由，实际是受权第三人撤销，要正确适用法律。（二）其他常见疑难咨询题与对策1、“阴阳合同”的处理当事人之间先后分别签订数份房屋买卖合同（包括网签合同、备案合同、实际履行合同等），但合同中关于房屋价款、履行方式等商定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依照当事人真实意思表示的合同商定接着履行。当事人以合同商定存在躲避税收征管为由恳求确认房屋买卖法律关系无效的，不予支持。关于当事人在房屋买卖中确实存在躲避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。2、借名登

17、记纠纷的处理原则借名人以保存房屋所有权的意思表示，就属于本人如今或今后的房屋，商定以别人名义登记为所有权人，借名人依照双方之间的商定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续的，可予支持，但涉及好心买卖第三人利益的除外。借名人违背相关政策、法规的规定，借名购置经济适用住房等政策性保障住房，并登记在别人名下，借名人主张房屋确权或者依照双方之间的商定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购置确实存在出资关系，但缺乏以证明双方之间存在借名登记的意思表示，其主张房屋确权或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的

18、，应当依照出资的性质按照相关法律规定处理。3、解除权的行使主体和期限房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。假如因不可抗力或情事变更等缘故，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。当事人恳求解除房屋买卖合同的，应当参照适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干咨询题的解释第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。4、定金与违约金、赔偿损失的适用当事人在房屋买卖合同中对定金性质商定不明的，不应视为解商定金。房屋买卖合同中同时商定了定金和违约金条款，假如定金性质

19、为违商定金，守约方主张同时适用违商定金和违约金条款的，不予支持，但违商定金条款和违约金条款分别指向不同的违约行为，在商定条件成就时违商定金处分和违约金能够同时适用；假如定金性质为解商定金，当事人一方构成违约的，在商定条件成就时解商定金处分与违约金能够同时适用。合同商定的定金处分数额缺乏以弥补当事人一方所受的实际损失，当事人一方恳求赔偿超过定金处分数额之外损失的，应予支持。5、房屋价款纠纷与质量异议在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼中，买受人主张房屋存在质量瑕疵，按以下情形分别处理：（1）买受人回绝支付房屋价款，或者要求减少房屋价款的，一般应当作为抗辩处理。（2）买受人主张解除合同，或者要求出

20、卖人承担修理、支付违约金、赔偿损失等违约责任的，应当提起反诉或通过另诉处理，买受人提起反诉的，与房屋价款纠纷一并处理，买受人不提起反诉的，对房屋质量咨询题，在房屋价款纠纷中不予处理。（3）买受人主张不明确的，法院应当向买受人进展释明，要求其明确主张。6、房屋中介机构的居间义务与赔偿责任房屋中介机构关于房屋权属情况等订约相关事项及当事人的订约才能负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违背忠实居间义务，严峻损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介效劳费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。出卖人委托房屋中介机构以不低于一定价格出卖房屋，房屋中介机构

21、隐瞒真实买卖信息，以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出，出卖人要求房屋中介机构赔偿因房屋转卖产生的差价损失的，应酌情予以支持，但当事人另有商定的除外。7、确认房屋买卖合同无效的诉讼时效咨询题当事人一方以房屋买卖合同违背合同法第五十二条的规定为由，恳求确认合同无效的，不适用民法通则关于诉讼时效的规定。8、房屋所有权转移登记恳求权的诉讼时效咨询题出卖人将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋的占有使用，买受人恳求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人的恳求已超过诉讼时效期间为由提出抗辩的，不予支持。三、房屋新政案件的相关咨询题分析（一）20

22、10年4月17日“新国十条”相关案件处理思路1、与此轮房屋新政主要是房贷新政相关的案件（即在4月17日“新国十条”出台前已签约，当事人双方因房贷新政是否导致购房人不能按预期办理按揭贷款发生争议的房屋买卖案件）尽管数量不大，但是涉及复杂法律咨询题，特别是涉及国家宏观政策调整与民事法律调整的关系，处理不好会产生不良后果。2、房屋新政的主要内容是差异化房贷；北京4月30日“京十二条”比“新国十条”更为严格，同时加上了限购措施（每个购房家庭暂定只能买一套房）；6月份住建部、央行、银监会又确定了“认房又认贷”的家庭住房套数认定标准；8月份央行通知要严格执行差异化房贷；9月底有关部委要求各地要加大贯彻落实

23、房地产市场宏观调控政策措施的力度，重点地区要在一定时间内限制购房套数,工作不得力的地点将被约谈直至追查责任。并要求完善差异化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2成提高到3成，禁止消费型贷款用于购房。这说明国家此轮房屋新政具有一定长期性、坚决性。3、从北京案件情况来看，起诉一方主要是购房者，其中围绕第三套房屋不能办理按揭贷款的争议占大部分，也包括一些围绕非本地居民能否提供一年以上纳税证明或缴纳社会保险证明和能否办理按揭贷款的争议，和少部分围绕第一套住房、第二套住房不能按预期办理按揭贷款的争议。卖房一方起诉的非常少，如有的卖房者以新政后其家庭只

24、能再买一套房而不愿意再按合同商定出卖原有房屋。从案件相关事实来看，一部分案件起因确实是购房者不能按预期办理按揭贷款，但另一部分案件案件则实际是另有缘故此假借房贷新政起诉的案件。如购置方在房贷新政出台前即提出解除合同，在房贷新政后以房贷新政导致其不能办理按揭贷款要求解除合同。4、处理案件的思路：A、在根本指导思想方面，既要立足法律，又要协调法律调整与宏观政策调整的关系。特别是，此轮房贷新政旨在通过抑制不合理住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨，实在处理城镇居民住房咨询题，具有公共政策性质，与法律调整在价值取向上是一致的。因而审理此类案件一方面保障国家房屋市场宏观调控政策的落实，以促进房屋市场逐

25、步健康开展和对民生利益的保障，另一方面要维护公平和社会诚信，妥当平衡购房人、卖房人的利益关系，防止因案件审理不妥当导致购房人、卖房人的利益失衡而产生首都社会不稳定要素。B、就房贷新政关于部分房屋买卖合同的妨碍，在定位上不能定为不可抗力，也不宜简单定为情势变更。不能定为不可抗力的缘故是：不可抗力通常是指因自然灾祸和严重社会事件导致合同根本不能履行，房贷新政的妨碍没有到达这个程度。不宜定为情势变更的缘故是：情势变更的适用范围在法理上并无通论，有宽有窄，而且一般要求是合同环境或根底发生异常变化，我国合同法未规定情势变更， 合同法司法解释二对情势变更的适用采取了严格限定的态度，要求接着履行将对一方当事

26、人显失公平或导致难以实现合同目的。而房贷新政对不同购房人的妨碍并不一样，不能一概而论到达了上述要求，构成了情势变更。同时，如在审讯思路上以情势变更为根本定位，实际上会增加案件的审理难度，因按司法解释的规定，要认定是否构成情权力变更不仅要审查购房人确实因房贷新政不能按预期办理房贷（由于各银行落实政策力度不同，甚至同一银行不同营业部也不同，审查起来有相当难度），还要进一步审查购房人的经济才能以此来确定是否确实导致显失公平和难以实现合同目的。再有，从情势变更入手处理一般是解除合同，退还定金与已付款，恢复到原状。这种处理往往只看到了购房人的利益，而忽略了卖房人因合同解除也可能有利益上的损失（如卖房人卖

27、房同时已签约另买房）。这种思路有失公允。应当看到，在法理上情势变更不排挤损失分担，但在社会接受程度上，你假如认定情势变更又让购房人分担损失，也存在着一定的困难。基于以上，就房贷新政关于部分房屋买卖合同的妨碍宜定位在造成合同履行的难度，一般应解除合同，并由卖房人退还定金与已付房款，同时从公平原则入手由双方对损失进展分担。从公平原则入手的考虑是：房贷新政产生的咨询题非常复杂，关键是要对买卖双方的利益进展协调，而公平原则更为根本，也具有更强包容性，公平原则也是情势变更的根底，如此处理的立足点是公平分担新政带来的妨碍，能防止前述定位于情势变更的缺乏和带来的事实审查难度。同时，依照公平原则处理，在损失分

28、担上可考虑根本住房和投资性住房的不同，对根本住房购房人分担损失比例低，对投资性住房分担损失比例高，投资性越强购房人的分担比例须相应提高，这和房贷新政抑制不合理住房需求的政策主旨能够合拍。再有，从现实情况看，除少数地点外，我市房屋市场价值并无明显回落，近期整体还有明显上升，因而对非常多案件来说并不存在着分担损失的咨询题。部分案件未经和中院、高院研究协调按情势变更处理了，如卖房人并无损失，二审尽治理由不同，但从结果上能够维持，不会产生大量的改判咨询题。适用公平原则有其条件和另一面，另一面是，虽不能按预期办房贷，但如卖房人能够证明购房人有充分履约才能的，购房人依照房贷新政主张解除合同不能成立，购房人

29、应当接着履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。C、在损失确定上，应主要依照房屋市场差价和合同解除后卖房人仍实际持有房屋的情况酌情确定，并适当考虑个案中可能妨碍卖房人利益的实际要素，但损失总额不应超过购房人违约情况下给卖房人造成的预期利益损失，购房人应承担的补偿责任原则上不得超过合同商定的定金。卖房人无实际损失的，买房人不承担补偿责任。在根本住房和投资性住房的区分上，应依照个案情况详细确定。一般地说，第一套房屋一般认定为根本住房，第三套房屋一般认定为投资性住房，但第二套房屋的认定有一定灵敏性，需要依照目前居住情况、家庭人口情况等要素综合确定。 D、如双方买卖合同商定 “因故无法办理贷款，由

30、购房人自行筹集资金支付”，如今购房人以房贷新政导致其不能办理按揭贷款为依照要求解除合同的，不予支持，购房人应依约自行筹集资金支付房款，否则构成违约。如双方合同商定“因当事人本身缘故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，因房贷新政导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人本身的缘故，购房人以房贷新政导致其不能办理按揭贷款为依照要求解除合同的，一般可予支持，对购房人有损失的按前述处理原则由双方分担。E、对案件进展甄别关于不在房贷新政适用范围之内的案件、一方在房贷新政出台前即有违约行为而假借房贷新政进展诉讼的案件、与房贷新政无关而系基于当事人本身缘故（如延误贷款办理手续、隐瞒本身情况、本身信誉不佳等

31、）导致不能办理贷款的案件、当事人一方在房贷新政出台后无正当理由要求解除合同的案件，应依照案件事实和按照合同法与相关司法解释处理，不适用前述处理原则。在房屋新政出台后签订的房屋买卖合同，因购房人明白或者应当明白房贷新政相关内容，对不能办理贷款的风险原则上应当自行承担。当事人另有商定的按其商定处理。（二）2011年限购政策相关案件处理思路住房限购政策为：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关咨询题的通知（国办发20111号），北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发20118号），北京市住房和城乡建立委员会关于落实本市住房限购政

32、策有关咨询题的通知（京建发201165号）。为配合国务院和北京市政府房地产市场调控政策特别是住房限购政策的施行，就涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件的处理原则，提出以下意见：1、审理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件时，应遵照维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则。2、当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为推断合同是否成立的重要依照之一。3、房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策施行所致的，当事人有权恳求解除合同。4、关于因住房限购政策施行导致当事人解除合同后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人

33、应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。5、在对涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷进展调解的过程中，在自愿合法调解的根底上，应对房屋买受人是否符合住房限购政策规定进展审查，防止利用调解协议躲避住房限购政策的现象。（三）2013年“新国五条”相关案件处理思路相关背景：国务院办公厅关于接着做好房地产市场调控工作的通知（国办发 201317号，2013年2月26日下发）。充分发挥税收政策的调理作用。税务、住房城乡建立部门要亲密配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。北京市人民政府办公厅

34、贯彻落实国务院办公厅关于接着做好房地产市场调控工作的通知精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知（京政办发201317号，2013年3月30日下发）。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，同时是家庭唯一生活用房获得的所得，接着免征个人所得税。北京市地点税务局、北京市住房和城乡建立委员会关于进一步做

35、好房地产市场调控工作有关税收咨询题的公告（2013年3月31日起施行）1、审理案件的根本原则和导向法院应当精确把握“新国五条”和“京十九条”规定的精神本质，正确适用规定中的限购、限贷、税收等措施，通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实，加强当事人的诚信认识和市场风险认识，依法维护健康有序的房地产买卖秩序，防止让司法裁判成为当事人违背诚信、谋取不当利益的途径和手段。2、涉及住房限购纠纷的处理“京十九条”规定：本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。因涉及该住房限购政策的房屋买卖合同纠纷，能够参照市高院民一庭关于妥善处理涉及住房限

36、购政策的房屋买卖合同纠纷案件假设干咨询题的会议纪要相关规定内容处理。3、“新国五条”施行前签订买卖合同税费增加的处理当事人在“新国五条”施行前签订房屋买卖合同，但未在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，当事人就合同履行及税费负担发生争议的，能够按以下情形处理：（1）当事人一方同意支付增加税费，并要求接着履行合同的，应予支持，另一方要求解除合同的，不予支持。（2）当事人双方就增加的税费如何负担无法达成一致，属于因不可归责于双方当事人的缘故导致合同难以履行，当事人据此要求解除合同的，一般应予支持；出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人

37、一方要求赔偿损失或适用定金罚则的，不予支持。（3）确有证据证明因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约才能不构成严峻妨碍的，合同应当接着履行，当事人一方要求解除合同的，不予支持；由此增加的税费依照合同商定予以承担，合同没有商定或商定不明的，依照国家税收法规规定由出卖人承担。（4）当事人依合同商定的履行期限在“京十九条”施行前能够完成房屋过户或网上签约，因可归责于一方当事人的缘故导致合同拖延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，守约方主张接着履行合同，并要求违约方承担增加税费的，应予支持。5、“新国五条”施行后签订买卖合同税费增加的处理当事人在“新国五条”施行后签订房屋买卖合同

38、，合同对税费负担有商定的，从其商定，没有商定或商定不明的，依照国家相关税收法规确定税费缴纳主体，当事人一方以税费增加为由要求解除合同的，不予支持。6、“京十九条”施行前已受理案件的处理“京十九条”施行前，买受人已经向法院起诉要求接着履行合同办理房屋过户登记，经审查房屋买卖合同签订在“新国五条”施行之前，但未办理网上签约，法院应当向双方当事人释明因国家政策调控导致税费增加，并告知其能够变更、增加诉讼恳求或提起反诉，当事人一方要求解除合同或要求违约方承担增加税费的，按本纪要第四条规定的内容处理。前述案件已经进入二审程序的，法院应当组织当事人就增加税费如何负担进展调解，调解不成的，应当在原审诉讼恳求

39、范围内接着审理并作出判决。7、（房地产中介公司的责任认定）当事人因房地产中介公司的居间行为订立房屋买卖合同，在履行过程中因税费增加导致买卖合同解除，房地产中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间酬劳的，一般不予支持，但房地产中介公司能够要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。因房地产中介公司未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因国家政策调控而遭到增加支付税费等损失的，房地产中介公司应依照其过错程度承担相应的赔偿责任。 8、（躲避房地产调控政策行为的处理）依照最高人民法院于关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚伪诉讼的紧急通知，重点加强对签订阴阳合同、房屋确权、借名买房、房屋赠与、以房抵

40、债、离婚财产分割等容易出现虚伪诉讼和躲避房地产调控政策案件的审查，精确认定当事人间真实的法律关系和买卖金额，释明风险、积极引导、慎用调解、依法裁判、及时层报，经审查认定构成虚伪诉讼的，应当依法判决驳回当事人的诉讼恳求。同时，在案件审理中发觉当事人在房屋买卖过程中存在违法、违规等行为的，应当及时告知住建、税务等相关部门予以处理，必要时能够有针对性地提出司法建议，积极建立沟通协调的长效机制，共同推进和促进房地产市场平稳健康开展。 四、房屋买卖案件的根本概念、根本标准与审查思路内容一：根本概念（一）无权处分、表见代理和蔼意获得 咨询题：把无权处分扩大、把两种好心混搭、把表见代理纳入好心获得两种制度区

41、分：1、定位：一个是法律行为范畴，一个是无权处分范畴 2、无权特点：一个是无代理权处分，一个是无实际所有权，即名实不符（但不包括借名买卖）3、好心内容与认定依照不同：一个是依照相关事实相信有权代理，一个是依照物权登记相信有权处分 4、适用场合：一个涉及以别人名义，一个以本人名义5、法律后果与法律原理不同：一个是直截了当对所有权人产生效力，买方通过主张接着履行而获得所有权；一个是好心加获得才能获得所有权。好心获得旨在平衡买卖秩序与所有权保护。实践中对无权处分和蔼意使用广泛，有一定的不标准性，关键要留意其内涵与法律后果 。（二） 无权处分下好心买房的后果主要是未办理过户的情况应当是有有效而不能获得

42、，买方无权主张履行过户。这是一种制度平衡的结果。个案中有判有效并接着履行，要留意。在实际权利人主张无效情况下，认定有效并判决驳回时在本院认为部分宜点明买方无权要求接着履行和可向卖方主张违约责任。（三）法律真实的标准咨询题：把法律真实与客观真实相割裂，把法律真实降格为有证据证明即可的方式真实对策： 1、坚持高度概然性的证明标准，建立以客观真实为目的的法律真实观。2、坚持证据适当穷尽，尽可能构成证据链条，处理事实疑点。3、坚持适当审讯干涉，依照证据线索要求当事人提交证据。4、采取有效证据方法 （四）举证责任之结果责任与行为责任认为行为责任与结果责任一样，在当事人一方。行为责任实际上是举证行为义务，

43、双方均有，其持有相关证据即应提交。如涉及恶意串通咨询题，由主张者承担结果责任。但在举证上，主张者可提交证明相关买卖不合常规的证据，而对方则可提交其买卖动机、买卖过程（如是否通过中介方式签约、签约前是否看房）、合同内容（如价款多少、履行期限）、履约过程（是否真实付款、通过何种方式付款、有无贷款）等方面的证据来证明其属于正常买卖。内容二：根本标准（一）表见代理的认定标准两种情况：一是非房屋所有人出卖别人房屋；二是房屋共有人之一出卖共有房屋。前一种情况下被代理人与代理人之间之间缺乏天然联络，一般把握较严。咨询题主要在于后一种情况认定标准宽松化，个案中卖方拿出所谓共有方书面受权（卖方往往承认由其本人签

44、字）即认定表见代理。这与法律规定冲突。有些属于个案平衡，此种方法也不可取。主要是：不合法律规定，将内心确信与法律割裂，未采取有效方法。 表见代理的后果涉及当事人的严重利益，在认定上要严格，但又要入情入理，应把法律标准和现实生活相结合。单凭一方出具所谓另一方签字的受权书，一般不宜认可构成表见代理。否则非常可能造成一方处分共有房屋，损害共有人的根本利益。（二） 共有人同意的认定标准 共有人同意因表达共有人的直截了当意思表示，方式要求应当更为严格。个案中，有基于出卖人保证共有人同意的承诺或一纸“配偶同意售房书”而认定共有人同意的，这明显不标准。共有人同意一般应采取直截了当的、当面的方式。例外情况下可

45、同意间接的方式，但应有证听说明共有人不能到现场，且一般应通过公证。这种情况下实际会产生“表见同意”的咨询题。从保障物的流转和维护买卖秩序考虑，比照表见代理，应同意表见同意，但应进展严格的限定。内容三：审查思路（一）一方出卖共有房屋纠纷案件的根本审查思路一方出卖共有房屋，往往涉及复杂的法律关系，有多个法律关系点，如无权处分、好心获得、表见代理、共有人同意、追认或默认等。定性不同，法律效力不同，处理结果也不同。同时，当事人往往只主张对其有利的事实理由，而回避对其不利的事实理由。要求法官有明晰的审讯思路，而不是跟着当事人的思路转。同时，因相关事实的认定涉及买卖效力，法院可超出当事人的事实主张而主动审

46、查相关事实。根本审讯思路层次 ：1、审查房屋是否属于共有房屋2、买方是否明白或应当明白是共有房屋 3、如买方不明白或不应当明白，则审查是否构成好心获得（仅构成好心也要审查是否商定合理价格）4、如买方明白或应当明白，则依次审查A 、非出卖方的共有人一方是否同意出卖或应当同意出卖B、出卖一方对另一方是否有权代理C、出卖方对买方是否构成表见代理D、事后是否默认或追认一般认为，对无效事实主动审查是法院的职权。这与上述审查思路不矛盾，法院可基于非出卖方的共有人主张无效而审查相关事实，这只是正反逻辑咨询题。 上述不同内容又会涉及相应的事实审查点。（二）恶意串通的认定恶意串通争议在审讯实践中也属常见。主要有

47、出卖共有房屋的恶意串通，一房二卖下的恶意串通。后一种情况更常见。恶意串通的构成要件明确，举证责任由主张者承担。恶意串通的主要情形：虚伪买卖，无正当理由不合理低价买卖、明知前一购置人已实际居住房屋而又行买卖、明知前一买卖关系处于诉讼争议之中而又行买卖等。恶意串通在认定上存在难点。主要是，恶意串通属于当事人内在的意思表示，往往难以直截了当证明。实践中，有的法院直截了当基于买卖疑点认定恶意串通，有的不好认定恶意串通，只是认定非好心，又套用无权处分的规定来认定无效。 在事实认定上，求其稳妥，一般可通过审查房屋洽谈、签约与履行过程（特别是是否真实付款），来发觉事实疑点。依照事实疑点、联络生活经历推定恶意

48、串通， 对方不能反驳的，即可认定恶意串通。恶意串通的效果是合同无效。退而求其次则是能够要求一房二卖的卖方进展违约方赔偿。（三）“一房二卖”的制裁与防备一房二卖的咨询题非常突出，特别是诉讼中一房二卖的咨询题屡见不鲜。一房二卖有非常多不良后果，主要是：导致当事人纠纷，危害社会诚信；造成以交付同一房屋为内容的两个判决，构成判决矛盾；诉讼中一房二卖还会直截了当导致法院判决困难，构成审讯的为难场面。当前审讯中要有一个明确的导向，防备一房二卖特别是防止诉讼中一房二卖。几条主要措施：1、适当降低查封门槛。从法理上讲，担保额应当是可能造成损害的数额。2、对诉讼中一房二卖，对出卖人采取强迫措施。3、在一房二卖导致合同相对方不能获得房屋时，要以合同差价为基准判其赔偿。4、发觉基于一房二卖发生的两个诉讼，要进展协调。如在同一个法院，能够并在一起审理；如发生在不同法院，能够在案件处理上直截了当