2022年v万科地产成本管理制度.doc

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1、目 录一、 总 则 二、房地产本钱治理职责 （一） 集团总部的本钱治理职责 （二） 开发企业的本钱治理职责 三、房地产本钱监控 （一）本钱监控系统 （二）本钱监控的要求 四、房地产开发环节的本钱操纵 （一）立项环节的本钱操纵 （二）规划设计环节的本钱操纵（三）施工招标环节的本钱操纵（四）施工过程的本钱操纵 （五）工程材料及设备治理 （六）竣工交付环节的本钱操纵（七）工程结算治理 （八）其他环节的本钱操纵 五、 附 则 万科企业股份房地产本钱治理制度（讨论稿）一、 总 则1、 为了加强本钱操纵力度，降低本钱费用，提高市场竞争力，依照国家有关法规政策，结合集团本钱治理的要求和经历、教训，制定本制度

2、。2、 本钱治理的根本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程操纵为环节、标准操作为手段，提高经济效益为目的。3、 本钱监控的任务是：恪守国家有关法规政策，落实本钱岗位责任制，完善本钱治理根底，构成有效的本钱监控系统，努力降低本钱，提高经济效益。 二、房地产本钱治理职责（一） 集团总部的本钱治理职责1、 制定、修正集团本钱治理制度，催促、指导各开发企业建立完善本单位本钱治理制度；并跟踪、检查执行情况，对本钱实行制度监控。2、 进展房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、推断，及时提供、反应给集团和各开发企业治理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团本钱治理环境的理解，协助房地产公司

3、争取优惠政策、处理有关政策性咨询题。 3、 组织各方面专业人士对拟建工程进展实地调查、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，协助房地产公司做好工程前期筹划中的本钱操纵。立项审查的重点是： 立项材料是否齐全、标准； 市场定位是否明确、恰当； 投资本钱估算是否经济、合理； 投资报答是否符合集团利润目的要求； 投资风险能否有效操纵。4、 跟踪、落实各工程本钱计划及其执行情况，适时理解各工程本钱的实际构成，汇编集团本钱报表；分析、总结工程本钱操纵情况，协助、催促各开发企业做好工程操作过程中的本钱操纵工作。5、 建立本钱信息监控中心，及时搜集各工程本钱动态材料，为集团治理层提

4、供充分、有效的决策依照，并按要求将有关意见反应给各开发企业。6、 组织集团本钱治理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的本钱治理认识，推行集团内外本钱治理经历，寻求降低本钱的有效途径，促进集团本钱治理水平的提高。7、 依照治理的需要，派出审计小组对工程本钱进展阶段审计和决算审计，对工程本钱发生的合理性、本钱治理的标准性提出审计意见。并结合工程收益情况，考核工程的本钱降低率、投入产出率、投资报答率等指标。8、 逐步推行本钱治理及其信息交流电脑化，搞好本钱治理的综合效劳。（二） 开发企业的本钱治理职责1、 认真执行集团本钱治理制度，结合实际制定本单位本钱治理制度，并自觉接受总部监

5、视。 2、 依照本单位业务开展规划、开发才能和市场情况，确定工程开发计划，组织立项调研、选址和前期筹划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、 规划设计阶段，应按市场定位和本钱估算精确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合标准，又表达本钱操纵的认识和要求。4、 客观、认真地进展工程本钱费用测算，编制工程本钱费用计划，确定工程及每个单项工程的目的本钱，分解本钱费用操纵指标，落实降低本钱技术组织措施。5、 遵照根本建立程序，进展工程实际操作，对房地产本钱实行工程经理负责制和全员全过程操纵，对可控本钱、变动本钱和本钱异常偏向实行有效

6、监控。保证将本钱操纵在目的本钱范围内。6、 正确处理本钱、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝严重工程质量事故，努力缩短开发周期，严格操纵工程的质量本钱和期间费用，加速投资报答，提高投资报答率。7、 组织工程开发本钱费用核算，及时、全面、精确、动态地反映工程本钱、费用情况，按规定编报本钱会计报表等有关材料。坚持本钱报告制度，保证本钱信息交流的及时、有效。 8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等本钱操纵要素，用足用活各种政策、资源，提高本钱操纵的预见性，努力寻求降低本钱费用的途径。 9、 定期或不定期分析本钱构造、差异及其缘故、监控措施及其效果、经

7、历教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。三、房地产本钱监控（一）本钱监控系统1、 依照集团的治理体制，集团建立总部以治理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产本钱监控系统。实行总经理领导下、工程经理负责、各职能部门详细施行的运转机制。2、 各监控中心应树立全员本钱认识，对房地产本钱实行全过程监控。3、 各开发企业应依照治理需要和工程实际情况，设置审算部、工程部、财务部等本钱治理职能部门或岗位，保证本钱操纵工作的顺利进展（二）本钱监控的要求制度建立1、 依照治理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的本钱治理制度，并报集团总部备案： 本钱治理责任制及监控程序； 计

8、划治理制度(包括指标、定额、考核治理方法)； 招、投标治理制度； 合同治理制度； 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)治理制度； 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)治理制度； 费用操纵制度； 材料设备治理制度。 以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、 集团总部应不断总结各开发企业本钱操纵经历，在此根底上，逐步健全、完善集团房地产本钱治理制度。计划治理1、 各开发企业应按依照工程开发的节拍，及时编制本钱计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： 开发产品本钱计划(按完全本钱口径)； 期间费用计划； 降低本钱技术组织措施计划。 2、 本钱计划以设计概算、施

9、工图预算、本钱预测和决策为依照，综合考虑各种要素进展编制，做到目的明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。3、 各开发企业应完善本钱考核方法，确立本钱降低率、费用节约额、工程投资报答率等本钱考核指标。分析检查1、 各开发企业在本钱操纵过程中，应定期、按开发阶段对房地产本钱的构造、差异及其缘故、操纵措施及其效果进展分析， 以及时总结经历教训，做好下一步本钱操纵工作。分析的重点是： 计划及其执行情况； 实际本钱与预算本钱、计划本钱比照差异及其缘故； 分析期内操纵措施、效果、存在咨询题及改良意见、对策； 评价、结论与提示。 2、 集团总部依照治理需要，应按工程就本钱操纵情况进展分析检查。信息交流1、

10、应报集团总部的常规性本钱材料主要包括：工程根本情况； 按会计制度规定应编报的本钱核算报表； 本钱动态情况及其分析材料； 当地政策性收费工程、内容、标准、依照及政策的适用期限、收费部门。2、 按例外治理原则，对以下本钱异常偏向及其处置方法，应随时报集团总部： 当地有关法规政策的严重调整； 本钱超降率占单项工程本钱总额10%以上、占其本身预算本钱或计划本钱30%以上的的工程、事件(包括停工、严峻窝工、严重设计变更、计划外增减工程、现场签证、工程质量事故等要素妨碍造成的本钱增、减工程、事件)； 合作条件更改； 补交地价。3、 各开发企业应建立本钱信息库，互相交流本钱操纵的经历教训。四、房地产开发环节

11、的本钱操纵（一）立项环节的本钱操纵1、 各单位新工程立项时必须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经集团立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块根底材料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节拍及市场定位等根底内容外，还须包括以下内容： 本钱费用估算和操纵目的及措施； 投资及效益测算、利润表达安排； 税务环境及其妨碍； 资金计划； 竞投方案（仅限招标、拍卖工程）； 投资风险评估及相应的对策； 工程综合评价意见。2、 可行性研究报告应至少在立项听证会前提早一周上交集团总部。3、 假设工程立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键要素发生变化，并将

12、对我方构成严重不利妨碍时，应重新向集团总部提交立项申请。4、 招标或拍卖工程的竞价不得打破集团批准的最高限价；合作建房工程要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金本钱。5、 招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的本钱操纵1、 规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵照以下原则： 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成； 需委托设计院进展的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、 总体规划设计方案（必须包括建造本钱操纵总体目的），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设

13、计、施工图设计）。每一阶段都必需要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进展认真分析、比拟的根底上，编制我方的建造本钱概（预）算，确定各本钱单项的操纵目的，并以此操纵下一阶段的设计。3、 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得打破我方编制的建造本钱预算。4、 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成结合小组，对施工图的技术性、平安性、缜密性、经济性（包括建成后的物业治理本钱）等进展会审，提出明确的书面审查意见，并催促设计单位进展修正，防止或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的本钱操纵1、 除垄

14、断性质的工程工程外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进展。3、 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员结合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进展详细、详细的筹划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工工程和施工治理水平等进展现场调查，提出书面调查意见；对投标情况进展评估，提出书面评估意见。4、 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、 凡投资额超过人民币1,000万元的工程工程假设采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、 零星工

15、程应当在两个以上的施工单位中，综合调查其技术力量、报价等进展选择。7、 垄断性质的工程工程（如水、电、气等）应尽力进展公关协调，最大程度降低造价。8、 施工合同会谈人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应明晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10、 出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的本钱操纵现场签证1、 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、 现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场治理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程

16、量、单价、用工量负责把关。现场签证的详细审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、缘故、工程量必须清晰明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依照。4、 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程工程，在施工过程中不得办理任何签证。5、 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位依照本身实际情况确

17、定。工程质量与监理1、 工程开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资历与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、 工程质量监控人员应要求监理单位亲密配合，严格把关。一旦发觉质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故缘故，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并催促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、 应特别注重隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员结合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经历收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序

18、进展整理，存入工程技术档案。工程进度款1、 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开场抵扣预付备料款。2、 工程进度款的拨付应当按以下程序办理： 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表； 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体构造及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等材料； 预算部门整理复核工程价值量； 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监视工程款项的使用提供便利。4、 工程进度款支

19、付到达工程造价85%时，原则上应停顿付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备治理1、 工程开工前，设计或工程治理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照以下原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、 甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特别质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、 应按工程实际进度合理安排采购数量和详细进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、 甲供材料、设备的采购必须进展广泛询价，货比三家，也可在

20、主要设备和大宗建材采购上采纳招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下条件择优确定供货单位： 可以实行赊销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 可以到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 售后效劳和信誉良好的供货商。6、 工程治理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部回绝付款。7、 采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等咨询题对工程进度、工程质量造成妨碍和损失的，供货商必须承担索赔责任。8、 各单位必须建立健全材料的询价、定价

21、、签约、进货和验收保管相别离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。9、 关于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员操纵的价格上限范围内抽取样板，进展封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、 材料的代用应由工程治理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。11、 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程治理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的本钱操纵1、 单项工程和工程竣工应通过自检、复查、验收三个环节才能移

22、交。2、设计、工程、审算、销售和物业治理部门必须参加工程构造验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、 凡有妨碍使用功能和平安及不合设计要求的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设备，均应限期整改直到复验合格。因施工单位缘故延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追查其责任。4、 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业治理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量咨询题的保修责任的商定)及处分措施等。5、 采取一次性拘留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的估计，留足保修费用。6

23、、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。（七）工程结算治理工程竣工结算应具备以下根本条件： 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完好有效的质量评定结果和符合标准要求的竣工验收材料； 工程设计变更、现场签证及其他有关结算的原始材料齐备； 工程遗留咨询题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附材料齐全。2、 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。3、 “点工”必须按照定额价计取、结算。4、 审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到材料完好，有根有据，数据精确，也

24、可聘请建行或国家有关部门进展复审。5、 编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。6、 审算部门应对主体工程本钱进展跟踪分析治理，进展“三算”比照，找出工程本钱超、降的要素，并提出改良措施和意见。7、 在审算部门提供的结算材料根底上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。（八）其他环节的本钱操纵1、 正式出售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建立本钱，并对照原本钱预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运转本钱，并列入工程完全本钱范围内

25、。销售承诺事项清单及有关本钱测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、 销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等工程时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可施行。3、 应尽可能缩短工程开发运营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以防止赶工本钱和延期赔偿；在市场和运营条件许可的情况下，应留意加快工程开发节拍；应减少现房积压时间，减少利息费用等本钱。4、 各开发企业应按回避、竞争、平等、效劳、间隔、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。五、 附 则1、 本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应依照本单位的详细情况和工程特点，结合本制度的要求，制定本单位的本钱治理制度或治理方法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。2、 本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业本钱治理的有关规定执行。本制度由总部财务治理部根椐集团本钱治理的需要进展修订和完善。