2022年中冠家园整合营销策划报告(2).doc

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1、目 录第一部分、工程研究背景第二部分、市场概况理解第三部分、区域市场分析第四部分、地块SWOT分析第五部分、价格定位第六部分、产品定位第七部分、产品规划建议第八部分、营销推行建议第九部分、广告推行建议第十部分、销售及合作方式建议第一部分、工程研究背景为精确市场定位，我们对中冠家园工程进展了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地调查与相关人员访谈相结合的方式，依托北京商品住宅市场（主要为西部市场）相关的背景信息施行整个调查过程并构成结论，以期到达如下目的：1、 理解北京市地产市场的整体情况及变动趋势；2、 理解北京市住宅市场产品设计的开展趋势；3、 理解各个区域市场的分布现状及客户群体构

2、成情况；4、 掌握中冠家园工程所处地块的根本特征；5、 掌握中冠家园工程周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的根本特征；6、 明确中冠家园工程与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、优势所在；7、 掌握目的消费群体及业内专业人士对工程的初步认知；8、 明确中冠家园工程构建优势的市场时机及企业时机；9、 提出中冠家园工程的市场定位（包括工程定位、目的客户定位等）的假设干思路；10、提出中冠家园工程在后期产品包装设计中的假设干思路和建议；11、提出中冠家园工程营销建议积推行思路；第二部分、市场概况理解一、整体情况分析1、北京住宅市场趋向成熟 l 北京房地产稳步开展，为我市经济社会开展做出了重要奉献 ,2

3、003年，我市房地产投资完成1202.5亿元，比2002年增长18.9%，低于全国增长水平（29.7%）； 开复工9070万平方米，同比增长20.8%，其中住宅6353万平方米，同比增长17.7%； 当年竣工面积2594万平方米，同比增长8.8%，其中住宅2081万平方米，同比增长8%。 l 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量 a、整体上保持持续、稳定增长 2003年，全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，高于同期全社会固定资产投资增长率。b、占全社会固定资产投资的比重过半 2003年，全市房地产开发投资占全社会固定资产的比重为55.7%，比上年增加

4、1.2个百分点。 l 房地产市场日趋成熟 a、商品住宅成为住宅供给的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体 。2000年个人购房到达86.0%，2001和2002年更是高达93.1%和97.1。 b、商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降 。1999年以来，我市商品房空置总量虽有所增加，但空置率逐年下降，由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%，2003年底略有上升（22.2%）。l 商品住宅价格近五年呈下降趋势，目前平均销售价格低于深圳和上海 1998年往常北京市商品住宅价格不断在全国位居前列。1997年到达5478元/平方米的历史最高点，比全国商品住宅平均价格高3688元，

5、比上海市商品住宅价格高2587元，比深圳市商品住宅价格高70元。 1998年以来保持了平稳回落状态。2003年商品房住宅价格回落到4456元/平方米。同期上海商品房住宅销售价格为4989元/平方米。 2、市场供给情况分析供给量持续放大据统计，从2003年年底到今年的1、2、3月份，北京新楼盘集中放量，可谓一天一个新盘，数量竟超过以往同一时期的三倍。 2003年12月全市共有26个新盘入市，总规模为510万平方米，较上月增长170%，其中住宅工程为15个。在去年12月中旬以后到今年3月初开场推出、还没有拿到预售许可证的新盘约有20多个左右，如远洋新干线、远洋新天地、汤泉逸墅、经济适用住房百子湾1

6、号；CBD总部公寓；风林绿洲三期风林西奥中心、上东三角洲、水色光阴、凤凰城二期、万科星园四期、国兴.观湖国际、北京新界柏阳景园、观筑公寓、温镀.空间、本家润园、骏城、上城、阳光星期八、保利欣苑、御墅临风等。 今年投放市场楼盘特点今年的新楼盘不管在规划设计、户型园林依然科技含量、效劳质量上都比以往的新盘更胜一筹，在产品创新、人性化设计等方面能够说用了不少心思。在客户需求的引导下，打着“温馨、健康”旗帜的工程日渐增多，板楼成为市场主流。从目前已审批的工程来看，将来1至2年内，北京将有5000至7000套新增高档别墅进入市场。 新楼盘主要有以下特点： l 中小规模为主。尽管有三百多万平方米的万象新天

7、、上百万平方米的远洋山水等大规模的社区，但总的来看，30万以下的中小规模工程在数量上仍然占主流。 l 增加“文化附加值”。许多工程都开场关注社区文化。如将于3月份开盘的万科青青家园用法国成人哲理童话小王子作为推行主题来寄予客户对青青生活、万科生活的珍视；春节后开盘的依莲轩二期“风格”从logo到售楼人员的着装、售楼处的布置以及楼盘的外立面、社区规划、目的客户群的设定都围绕着“文化地产”做文章。 l 板楼为主、健康温馨的设计理念居主流。新工程中，板式、板塔结合、新式塔楼将充满楼市。国兴、观澜国际、骏城、百子湾一号、阳光星期八、保利欣苑、等工程都为板式住宅。 l 2004年的经济适用住房将更加符合

8、百姓要求。经济适用房和中低价位商品住宅的建立无疑仍将是政府的重点工作和百姓关注的热点之一。北京经济适用房的建立步伐将加快，将来三年经济适用房竣工面积每年将到达三百万平方米。 l 经济型别墅受宠。受城市市政设备逐步完善等利好要素的推进，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。价格构造合理，保持平稳。北京今年第一季度的新楼盘价格并没有出现此前业内人士所估计的上涨的趋势，一般住宅的平均价格为5034元/平方米，价格平稳，大体上与去年相当。 第一季度新开盘的房地产工程有40个，与去年一季度相比，数量减少了14个。在价格上，单价以4000元/平方米6000元/平方米的工程

9、居多，占到了总新盘数量的1/4。这一情况说明了目前北京商品房中的住宅照旧是保持一个比拟适中的价格。此外，单价4000元/平方米以下的工程有9个，其中8个工程分布在五环以外，主要为经济适用房和一般住宅，这也说明位置目前照旧是妨碍房地产价格最主要的要素。2004年新盘价格比照图2、市场需求情况分析 住宅需求分析，北京还有特别大需求空间 a、调查显示本市居民需求取向偏好置业，外埠人士看好北京。 b、从需求规模测算，2010年前每年有20万套住房需求。有关材料说明，三口之家住房建筑面积在80100平方米这个区间是比拟经济、适用的一个套型。西方有些兴旺国家的套型，平均超过了100平方米，但不接着往上升，

10、相反的还退回来，退到80100平方米。 (从1990年到2003年，全市人均住房使用面积年均递增率4.4%。按此测算，2005年人均住房使用面积为20.38平方米，假设平均家庭人口为2.77人(2001年户籍平均家庭人口)，则户均住房使用面积为56.45平方米，折算成建筑面积76.61平方米；2010年人均住房使用面积为25.28平方米，户均住房使用面积为70.03平方米，折算成建筑面积93.14平方米。这也确实是说，到2010年前后，北京家庭住房平均面积将提高到一个比拟稳定的合理水平。) 19902002年北京市常住非农业人口年均增长12.56万人。以此增长率进展推算并考虑到加快城镇化进程的

11、需求，到2010年全市常住非农业人口将达930万人。 c、据以上要素测算推断，20042010年全市住房年均竣工规模保持在2000万平方米左右，约20万套。 考虑将来10年是我市建立现代化国际城市的关键时期，居民收入水平稳步提高，以及举办2008年奥运会、城区危旧房改造、绿化隔离地区建立、城市边缘集团和卫星城开发、城市根底设备建立等要素的综合妨碍，能够得出：今后一段时期住房的供给与需求都处于比拟旺盛的阶段。住房开展的根本目的建议：人均住房使用面积年均增长4%，2005年到达20平方米，2010年到达25平方米。2010年后，随着居民住房需求满足程度的逐步实现，住房的增量需求将趋于缓和，住房市场

12、供给格局将由增量开展型转向存量调整型。 住宅需求根本特征分析，二居、三居更合适市民需求 综合有关机构组织的各种市场调查，现阶段城市居民住宅需求的根本特征有： a、面积及居室需求。现阶段90%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为60150平方米，其中大部分居民的需求又在80100平方米之间。 b、住房价格承受才能。70%以上的居民认为商品住宅的适宜价格应30005000元/平方米(建筑面积)。 c、购房方式及付款方式。60%以上的购房者希望用以旧换新或押旧换新的方式购房，60%以上购房者愿意采纳分期付款或按揭方式购房。在按揭类型上，“5成10年”或“7成20年”是大多数购房者的选择。3、市场前景

13、预测 从宏观经济环境看，今后510年以致更长时期，北京经济保持一个较高增长速度是完全有条件和可能的。 a、从居民消费才能分析，目前北京人均GDP已达3800美元，到2008年会有较大增长，关于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。 b、从居民家庭消费性支出构造分析，改善居住条件的消费比重将有比拟大的增长。我市军民消费的恩格尔系数由1992年的52.76%下降到2003年的31.7%。 房地产会接着稳步健康开展，价格不会出现大的波动。 c、鼓舞卖旧房，买新房。因旧房周边环境、旧房构造的局限和新房供给的妨碍，旧房会逐年降价（2004年政府开场发布指导价），而新房由于2008年奥运会效应将会涨价。 d

14、、城区功能叠加，交通拥堵，使市区生活和工作本钱上升，选择居所可向市区周边有快速路、轨道交通的地区和边缘集团转移，今后政策会优先完善这些区域的根底设备。 e、南城人口密度小，道路畅通，房价低，可选择。随着政府根底设备的完善、投资工程的增加，南城房升值空间较大。二、产品开展设计趋势规划总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源，并使小区与城市空间、用地环境有良好的协调。 小区整体规划注重阳光、空气、绿地等生态环境。有赏心顺眼的楼房空间，每户都能享受的精致庭院，人车分流的平安通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。 房型科学、合理地设计和分配住宅户型，力求户户有良好的朝向

15、，景观及通风的环境，降低楼电梯效劳数，尽量减少户间干扰。户型大小符合国家制定的居住标准要求，以多元化的户型习惯消费者日益增长的个性化住房需求，并能以灵敏的户型构造习惯消费者家庭阶段性改变所导致的规划调整，使住房具有较长使用期。 合理安排户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、效劳性阳台等功能性空间，并能妥善处理电气供给、油烟排放、空气调理、垃圾搜集、处理等征询题。 园林有分层次的绿化体系。结合本身及周边的自然环境，既有外围大区域的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及户内的生态性阳台与庭院。 配套有更加完善的生活配套设备体系。小区内有超市、菜场、美容美发等生活配套设备，有会所、学校、书店、网

16、吧等文体、教育性配套设备，还要有医疗、保健等健康保护设备。 有节能环保的设备体系。尽可能利用现代化科技安装环保、节能设备，减少噪音、尘埃、污水等对环境的污染，净化居住环境。 智能化有良好的智能化体系。可通过计算机系统与宽带网络对平安、通讯、视听、资讯等方面进展全方位的物业治理，使住户的生活更加现代化。 建筑外观有与消费者消费观念相匹配的清新、明快，富有时代感的建筑外观及风貌。三、区位差异分析说明：鉴于本工程地处西四环沿线，不同的区位会存在相当大的差异性，我们对北京东、南、西、北四环沿线住宅市场作比拟分析。西部地区l 供给量逐年减少西北四环沿线的整体价格呈现出集体上扬之势，同时也伴随着产品的进一

17、步晋级换代。在2004年中，以汤泉艺墅为代表的一批高质量楼盘使本来已经炽热的西北四环沿线价格全线上涨，价格涨幅较2003年同期上涨了2%。 与其他热点区域不同，西北四环沿线的“价格上涨”并没有伴随着供给量大幅增长，相比2003年同期呈现出下降趋势，这也根本符合西北四环沿线价格涨跌的根本规律供给量与价格的上涨呈现出反比态势。 20012002年是西北四环沿线供给量最大的一年，区域总供给量超过了近200万平方米，区域平均价格为 7000元/平方米，从2003年开场，西北四环的供给量开场下降，平均的区域均价开场上扬，除了世纪城的价格不断保持相对稳定之外，上河村等其他楼盘都经历了不同程度的价格上涨。l

18、 市场需求上升价格将大幅上扬土地存量的进一步减少，更是坚决了该区域房价在2004年必定上涨的推断，另外西部地区存在的大量军队、机关的住房补贴的落实也大大扩大了西部市场的承接力，市场需求上升已经成为不可逆转的趋势。 西北部地区房价高企有两大要素，一是香山、玉泉山、颐和园风景板块楼盘逾发受都市人追捧。二是万柳地区收官工程万城，因容积率低至0.8，年中开盘估计房价将打破万柳现有房价。另外，兴修中的五棵松奥林匹克花园也成为了该区域“价格上涨”的另一大利好。位于紧临西奥中心的紫金长安，估计四月份上市亮相，从目前认购情势看，估计开盘后房价最终会升至9000至10000元。总之，2004年的西北四环沿线房价

19、的大幅上扬将成为必定。 东部地区l 东四环合适做高档住宅东四环早已被指定为迎宾国道，两边是绿化隔离带，做工程在自然环境上又有先天优势；与朝阳公园、红领巾公园近在咫尺，同时又与CBD相隔不远，东四环是一个极合适做高档居住工程的区域。 北京207万辆汽车和日益严峻的交通征询题大概帮了东四环工程的忙。能够说，生活本钱让CBD白领选择东四环。东区目前已经占到全市60%以上的开复工面积。朝阳区将台、东风、平房、东坝和常营五个乡马上推出3000万平米共12个大盘。它们大致分布在东四环、朝阳北路和朝通边缘区域。朝阳北路为中档，均价不低于4000元；东坝等边缘区域价格在3000元以上；而东四环边高档楼盘价格最

20、高，均价不低于8000元。这种价格辐射状分布说明了东四环在东部区域的龙头位置。l 需求量日益猛增从需求看，首先是传媒东迁。到2008年之前，中央电视台和北京电视台陆续东迁。北京电视台制片人仲文透露，单位货币分房最多到90万，而北京电视台在编的3800人，中央电视台将近1万人，这么多人必须在东区处理房子的征询题，由于他们和医生一样，要随时预备到岗，基于此，有人提出了15分钟的生活法则，“这是生存与生活的必须。” 北部地区l 城北热销的楼盘产品类型，主要为低密度住宅产品，而不是集合住宅城北楼盘供给大都集中在北四环以外，北五环沿线甚至到北六环沿线。不管是林溪别墅、纳帕溪谷，依然宽house、玫瑰园，

21、这些城北的工程都是在五环以外的低密度住宅工程，这主要是由于北京的城北建立速度不断领先于其它区域。 城北开发得快，建立都在几年前就已根本完成，目前可开发的地块大都集中在北五环以外，而这些区域离城区较远、土地本钱较低，合适开发低层低密度住宅。而城北上风上水的优势也吸引了北京有钱人到这个区域购置产业，城北正在成为以自住为特色的、经济型别墅或独立住宅较多的区域。 l 北四环沿线工程居住类物业少，商务类物业多沿线在售的工程中只有千鹤家园是住宅类物业，其它如俊峰华亭、银谷大厦等都为商务类物业。这点显示随着城市交通的开展，城市建立的推进，四环如此的交通主干道沿线已经越来越不合适居住物业的分布，商务物业的吸引

22、力则越来越大。这个特点应引起正在开发建立的西四环、南四环的留意，西四环、南四环的规划建立应该借鉴北四环的经历。 l 城北目前正在蓄势调整从北四环沿线分布的楼盘广告还不难看出，从近几年的供给量看，城北的房地产供给大概没有城东、城西甚至城南大，而城北拥堵的交通也是大家公认的，但2008年的奥运会、五环路的免收费、立汤路的改造，加上“上风上水”的优势，城北正在“蓄势调整”，不管是宽house、林溪别墅如此的郊区低密度住宅，依然俊峰华亭、银谷大厦如此的商务物业，城北的房地产工程正在自信而又耐心肠等待北京买房人的选择。南部地区l 交通优势成为南城工程最大优势长期以来，北京城南不断是房地产开展的薄弱环节，

23、南三环相对北三环房价平均要低10002000元平方米，即便如此，南城住宅仍不被看好，随着城市和对外交通的改变，南城已成为北京交通情况最好的区位，而且道路交通的改善，同时带来市政条件的改善。而且四环路的周边将建立北京的环城绿化带，这关于越来越注重环境的买房人而言无疑更具吸引力。 南四环的开通一下拉近了南城物业工程与买房人的心理间隔，以往南三环周边关于特别多买房人来说依然特别远，但如今四环开通了，城市向外拓展，无疑会对南城物业工程产生利好妨碍。 以位于南四环西段的怡海花园为例，以往的一些客户对工程的各方面都比拟满意，但最终使他们打退堂鼓的是觉得太远了。四环开通以后，买房人大概已没有了远的感受，而如

24、今的买房人范围也不仅限于南城的老住户。由于南城的工程在价位上有优势，因而四环开通短期内就产生了利好要素。l 南城的高质量工程的不断推出，加上南城本身的价位优势，交通优势才会更加明显道路的改善将使周边工程受益，但不会对工程销售产生决定性妨碍，房地产竞争进入散户时代以来，质量将成为占据市场的关键，例如观筑、风格与林两个质量，价格特别适中的低密度住宅。事实上，随着南城的高质量工程的不断推出，加上南城本身的价位优势，交通优势才会更加明显。第三部分、区域市场分析一、区域环境简介本文中所指区域包括西四环北路和西四环中路北段，北起蓝靛厂路，南至太平路，东邻京密引水渠以及它的延长线，西到玉泉路的南北延伸线。本

25、工程地处西四环，西四环因其优越的人工生态景观，随着北京市城市规划确实定，确定了“两轴两带多中心”的城市空间规划，而西四环正好是其中的一带，即自然生态带。随着百米绿化带的建成，四环地区的风景越来越优美。尽管是人工景观，但依托西山优美的自然原生态景观，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上风上水”的风水宝地。在此置业的那些有一定经济实力，但还无力在原生态自然景区进展置业的中产阶级或收入较高的知识阶层有特别大的引诱力，不仅能够享受优美环境，而且上下班方便，还可享受优质的教育文化环境。二、区域楼市分析西部区域房产开发五大价格提升要素 1、景观优势，西区楼盘的独享资源 西北四环的卖点是自然及人文景观特别

26、优越。京城西北部是香山、颐和园等众多名胜风景的聚拢地，不仅山清水秀，而且文化气息浓重。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境关于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有宏大的吸引力。关于这部分人群来说，在风景优美的原生态景区置业不仅意味着好的生活环境，而且意味着经济实力或文化品味。2、路网成熟，毗邻交通干道成为利好 西北四环距中关村商务区、学院路高校区车程缺乏20分钟，可经杏石路顺利进入动物园、西直门商圈，还可经四环路顺利进入CBD中央商务区、公主坟商业区等。这些都能特别好地满足人们工作、生活、购物的需求。此外，此地公共交通兴旺，香山、颐和园等景区有许多公交道路直达市区各地，四环

27、路上更有四通八达的公交路网为居民出行提供更多便利。便捷的交通使西北四环及西山新盘的价值更加突出。 3、产品创新，性价比高 今年北京西北四环新盘的产品性价比得到特别大提升。如诚品建筑、观澜国际花园、绿波漫板、汤泉逸墅。以位于四季青桥板块的汤泉逸墅作为四季青板块中热得发烫的工程，除了规划、产品方面是四季青板块中独一无二的稀缺产品以外，在形象包装和宣传推行等方面也引起了业界和消费者的强烈关注。除了区域共享的景观优势外，汤泉逸墅不惜工本引入天然地热温泉，并建造了大型温泉泳池、温泉广场。四季温泉水景韵致独具，围绕社区曲折流淌，成为北京西部罕有的养生温泉社区。4、西四环开发用地减少，楼价渐涨，销售前景看好

28、 西北四环新盘的价格比城区其它区域新盘的价格高出不少，由于存在以上诸多利好要素及国家经济开展慢慢步入新一轮经济高增长期、土地政策进一步收紧、高收入人群慢慢增多、西部规划适宜居住的缘故，西四环土地供给量逐年减少，受供求关系的妨碍，投资西四环房地产无疑能够保值、增值，是个最好的选择，因而西四环及西山新盘的销售前景特别看好。 随着我国经济的持续开展，高收入的私营企业主、国家企事业单位中高级治理人员、外企或私企的高级治理人员、海归人士、高收入自由职业者越来越多，这些人的共同特点是追求自然、健康、文化、温馨的高质量生活。为此，他们愿意、也有才能支付较高房款在自然及人文、文化环境较好的西北四环置业。此外，

29、西北部地区还聚拢着各大部委、机关、军队，各大高校及科研机构，这些单位的职工收入较高，可能会由于喜爱西北部环境，或上下班方便等缘故选择在西北四环置业。 5、“西奥运中心”催动北京西区楼市“西奥运中心”的构成，必定带动北京整体的产业格局、投资环境的再优化，因而，“西奥运中心”的兴修必将成为北京城市规划开展的领军者，最终将“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的主旨贯彻于北京西部地区的整体开展，并辐射于奥运会前后，使该区域得到完全的晋级，从而带动全北京的城市平衡开展。区域房产开发的特点1、本区域工程都一般楼为主注重文化与质量的营建。本区域商品住宅在建筑类型上多以板楼（层）为主，伴有少量塔楼工程（本区域限高

30、米不等）。本区域住宅大多是在纯粹住宅质量上做文章，相关于其他区域更多了一些生活的滋味。由于本区域得天独厚的区域特征优势，各开发商从产品创新上寻找打破口，尽量提高产品性价比已经成为一种时髦。2、本区域工程产品三居室主打。本区域住宅多数工程容积率在以下，更有鲁艺和郦城的。在硬件系统方面，几个高端住宅产品工程已经把通讯系统、电梯系统、智能化系统匹配到了极致。在户型方面，本区域与其它区域相比户型明显偏大，二居平均约平方米，三居平均面积超过平方米，更有总面积超过平方米的平层、复式、。 3、本区域工程供给量保持平稳本区域在售楼盘大约有个，其中规模在百万以上工程有个。年各工程累加的供给面积是万平方米，年估计

31、在万平方米。由于一些工程分几期推出，据统计在售楼盘的将来供给量为万平方米，在将来年内将会逐步释放。另外，西四环外还有特别多地块尚处于前期运作阶段，估计在将来一、二年内上市。 4、本区域客户群素养高由于本区域具有独特的自然环境、人文环境，另一方面，本区域住宅产品较高的价格和大面积户型而构成的高总价，决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士，包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村精英、自由职业人，另外还聚拢一些三资企业白领和其它较高收入人群。这类人群的突出特点是对自然景观有特别的偏好，在生活上有相当的档次。三、周边竞争工程市场调研分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此

32、界定不同市场层次的特征，从而为中冠家园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。l 通过8个代表性楼盘理解北京西部市场的总体特征；l 通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格 l 通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；1. 位置及配套分析：工程名称位 置交 通 状 况周 边 配 套诚品建筑四季青桥东南角西临西四环，北接万柳、中关村，东达紫竹桥公交线路: 733、425、121、905等临近周边商业设备、教育机构、医疗机构相对匮乏绿波漫板阜成路八里庄东北角工程紧邻昆玉河，距阜成路仅300米公交线路: 724、40、941、414、612、746等华普超市、超市发超市；紫竹院

33、小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局等世纪城3期海淀区蓝靛厂东到昆玉河，西到西四环北路，南到板井路，北到蓝靛厂路公交线路: 714、360、831、运通104等68万平米分两期建立的大型shoppingmall金源时代购物中心。观澜国际花园海淀紫竹桥西昆玉河畔工程紧邻昆玉河，距三环路仅2000米公交线路: 334、804、347、612、812等临近周边商业设备、教育机构、医疗机构相对匮乏北京印象海淀区阜成路西四环与阜成路穿插口、定慧立交桥的东北角公交线路: 724、40、941、414、612、746等华普超市、超市发超市；

34、紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局乐府江南半壁店永定路一号紧邻西四环，永定路、田村路交汇处。公交线路: 336、746、334、850、370等临近周边商业设备、教育机构、医疗机构齐全汤泉逸墅四季青桥南300米路西紧临西四环四季青立交桥公交线路: 804、831、973733、905等金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮乏郦城西四环北路四季青桥畔紧临西四环四季青立交桥公交线路: 804、831、973733、905等金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮

35、乏本案海淀区八里庄西四环与阜成路穿插口、定慧立交桥的东北角公交线路: 724、40、941、414、612、746等华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局分析：l 本地区多数工程位处三四环之间或紧邻四环，从区域大环境上讲,本地区通过几年的市政建立，以三环、四环、板井路、远大路为主的交通干线使西北部构成了纵横交织、便利、流畅、完善的交通网络。l 区域内及其周边中小学、幼儿园、商场、超市、银行等一应俱全，为本区域的居民提供了完善的配套生活设备；清华、北大为首的代表着我国最高的教育水平的教育文化区，颐和园、

36、圆明园等皇家园林为代表的旅游文化区，以及中关村科技文化区一脉相传，从而构成了独一无二的文化气氛；中关村企业的人员也大多项选择择在这里居住。 l 本案所处的位置是定慧寺地区以及八里庄地区的交汇处，正是这个地区的核心肠段。从交通的便利性上讲，本案处于横跨西三环、西四环的二大城市快速主干道之间的地段，并辅以阜石路，结合成四通八达的交通网络，出行便利。应以此为根底构筑一个引导客户的区域价值认知构架。另外，十几条公交线路四通八达，可快捷迅速的到达市内各个地区。凭借这些优越的自然条件以及硬件配套设备，本案应充分发挥所处位置的地段优势，作为的一个推行工作中的一个宣传重点。l 本案从配套设备上来讲，所处的位置

37、周边临近的华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局等商业设备、教育机构、医疗机构齐全，作为居住地特别理想。能够兼备上述两个地区的地段配套优势，今后为本案的业主提供全面的效劳。2.整体规划分析：工程名称占地面积建筑面积容积率建 筑 设 计 特 色诚品建筑593001480002.3低密度板式小高层，半围合规划,360度环景设计绿波漫板37000370002.02建筑方式为7层纯电梯板楼，层高2.95米，使用率到达88%。世纪城3期120000024800001.7板塔结合，分为十个园区。每个园区内都拥有各

38、自相对独立的园林绿化和生活配套，复杂的错板设计，增加了采光、通风面；东高西低的楼群，渐进式规划观澜国际花园810002000002.06工程由5栋弧形板楼及一座现代化会所组成，容积率仅2.06，月牙弧形板楼在弧形板楼与昆玉河之间，百米绿化带之上的最正确观景位置架起的百米长桥北京印象498001700004.0由德国著名建筑师奥托施泰德勒(OTTOSTEIDLE)设计。融入北京传统的四合院建筑特点，围合式“之”字型的建筑规划。外立面由红、黄、蓝、灰明快的体块色彩构成有机的序列变化，辅以栏板、窗棱等强烈的黑白比照乐府江南1100003000001.6徽派风格。建筑外观现代简约，融入中国建筑元素。汤

39、泉逸墅70000900001.28汤泉逸墅新古典主义建筑风格，全石材外挂。四、六层带电梯，户户朝阳眺望西山。社区内人车分流，全部地下车位，电梯直达。郦城10300008727001.26超现实主义建筑设计大师六角鬼丈建筑设计。从山的轮廓获得灵感，从高尔夫的坡地连接地缘。由云楼、山楼、点塔、联排别墅、独立别墅组成。本案283261145522.63围合式,（其他待定）整体规划分析：l 建筑面积除世纪城的建筑面积为248万平米，郦城为87.27万平米外，区域内的工程规模多在10-20万平米左右，而这两个工程其规模是则是作为其本身的一大卖点。能够看出，规模大的工程是以势取胜，而较小的工程则以质量取胜

40、，因而建筑面积的大小并不是决定销售情况的主导要素。l 建筑设计上本区域的工程本身都有独到之处，但郦城、北京印象由于在建筑风格上过于另类，立面表现手法差强人意，对销售造成了不利的场面。因而本案设计上在突出本身风格的同时一定要留意区域内客户群的接受力，以免对今后的销售造成为难的场面。l 本区域工程的容积率都比拟适中，除北京印象由于地块要素以及采纳围合式的建筑方式的缘故，则容积率较高，到达了4.0。根本上都在3.0左右。l 本案从建筑面积上来看比拟适中，但由于所处位置的缘故，决定了容积率相对较高，这些都是由于地块和设计上的要素，因而本案应从本身质量，包括立面，材质等方面上寻求打破口来弥补弱化这些要素

41、。3.园林景观设计及绿化率分析：工程名称景 观 设 计 特 色绿化率诚品建筑日本TAM地域环境研究所的国际级大师秋山宽设计诚品建筑的园林，特色喷泉设计：声控泉、雾喷泉、凹凸泉、跳泉等许多特色的喷泉45%绿波漫板9800平方米绿化庭院：多个具有主体特色的景观园林43%世纪城3期工字型405亩绿化带，主体为9洞27杆高尔夫练习场。古典文化加庭院式园林为主题的绿化带，以运动为主题的绿化带。以文化为主题的绿化带35%观澜国际花园社区内喷泉主题园林、喷泉水景广场的主体景观64%北京印象“ 私家花园院落绿化小区绿化城市绿化”层层迭进，突出了部分与整体、水景的布置作为重点。 60%乐府江南景观远达与西山相映

42、，5.3万平米江南风格中式园林，内庭外园浑然一体65%汤泉逸墅64000平米立体园林，汤景园、泉景园、逸景园、墅景园各具特色30%郦城园林设计主要以周边绿化为依托。社区内采纳分层次绿化，用树木、草坪、花圃自然的衔接划分区域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古树屹立的自然状态立体绿化35%景观设计特色分析：本区域的工程都依照本身所处的位置及环境不同，配合建筑风格特别好的规划了本人的园林风格，例如：乐府江南的徽派建筑风格，搭配5.3万平米江南风格中式园林的设计，使建筑与园林浑然一体；观澜国际花园是以昆玉河为景观辅以观景长桥以及特色喷泉来突出亲水的主题，作为本案来讲，在园林的设计上应配合本身规划以及整

43、体的建筑风格，即能对工程的销售起到推进作用又兼顾有用性。4. 楼宇配套设备分析：工程名称楼 宇 配 套 设 施装修标准诚品建筑日本东芝（TOSHIBA）牌电梯周界防备系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统、停车场治理系统精装修绿波漫板智能化系统：周界防备系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统，厨房设煤气泄漏瓦斯报警器、停车场治理系统毛坯世纪城3期日本日立牌电梯周界防备系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统、停车场治理系统毛坯观澜国际花园广州日立变频调速电梯可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防

44、系统、停车场治理系统毛坯北京印象周界报警系统、周界监视系统、停车场治理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统精装修乐府江南周界报警系统、周界监视系统、停车场治理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统精装修汤泉逸墅周界报警系统、周界监视系统、停车场治理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统精装修郦城周界报警系统、周界监视系统、停车场治理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统毛坯楼宇设备分析：从以上表格能够看出，社区的智能化已成为每个工程必不可少的根底设备，完善的智能化不仅能够方便小区业主的日常生活、为物业治理制造便利性还能够为工程增加卖点，本案的占地不是特别大，特别合适建立成为智能化住宅小区，使

45、本案成为本区域具有明显特色的住宅小区。5. 户型及销售率分析：工程名称规划套数居 室 面 积（）销 售 率一居两居三居四居诚品建筑65258.5978.51106.99117.24131.26226.05168.51254.5885%绿波漫板232110.31125.31134.77160.52177.6390%世纪城3期127.44127.68128.99213.3151.86222.5683%观澜国际花园89689.92113.13165.08133.78216.0665%北京印象80063.786.59108.89129.43139.93183.195%乐府江南1565115.03132

46、.11130.12142.8290%汤泉逸墅35812613513230815332799%郦城478147.1258.54108.22129.79152.67184.31225.04340.865%本 案61850706090100140140165配比17%16%66%1%户型分析：l 本案一居面积在5070之间，区域内工程5个有一居室户型，面积多数在4786之间，而且销售情况都比拟理想，但同样在工程中所占的比例都不是特别大。关于一居室来讲，作为47-86比拟适中，也是如今市场上一居室的主流面积。因而看来，本案的一居室在比拟投合大环境的需求性以及区域市场的稀缺性的前提下销售，会在短时间内被市场消化。l 区域市场的两居面积有两个集中点，108和127。本案的两居面积在6090左右，和区域市场的面积差在2030左右。但从销售角度来看，两居