第7章 无形资产与其他长期资产.ppt

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1、掌握掌握：购入、自行研究开发无形资产的核算，无形：购入、自行研究开发无形资产的核算，无形资产摊销、出租、处置的核算；投资性房地产出租资产摊销、出租、处置的核算；投资性房地产出租收入、后续计量、转换的核算。收入、后续计量、转换的核算。理解理解：接受投资、接受捐赠无形资产的核算，无形：接受投资、接受捐赠无形资产的核算，无形资产减值的核算，长期待摊费用的核算。资产减值的核算，长期待摊费用的核算。了解了解：无形资产的性质、分类；投资性房地产的性：无形资产的性质、分类；投资性房地产的性质。质。学习目的与要求学习目的与要求2007.9.11l原则原则l使用寿命有限使用寿命有限l使用寿命无限使用寿命无限l出

2、售出售l出租出租l报废报废l研究阶段和研究阶段和开发阶段的开发阶段的划分划分l开发阶段资开发阶段资本化条件本化条件l内部开发无内部开发无形资产的计形资产的计量量l会计处理会计处理l定义、确认定义、确认条件条件l初始计量初始计量 2007.9.12l与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业 l该无形资产的成本能够可靠地计量该无形资产的成本能够可靠地计量 l企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 l专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等

3、特许权等 l特定计算机软件是构成相关硬件不可或缺的组成部分，特定计算机软件是构成相关硬件不可或缺的组成部分，该软件应作为固定资产处理；但如果计算机软件不是相关该软件应作为固定资产处理；但如果计算机软件不是相关硬件不可或缺的组成部分，则该软件应作为无形资产核算。硬件不可或缺的组成部分，则该软件应作为无形资产核算。2007.9.13一、无形资产初始计量一、无形资产初始计量成本成本外外购购土土地地使使用用权权买价买价+相关税费相关税费l延期支付，具融资性延期支付，具融资性质质l合同或协议价值合同或协议价值l公允价公允价固定资产固定资产/无形资无形资产产/投资性房地产投资性房地产/房屋建筑物成本房屋建

4、筑物成本非货币性资产交换、非货币性资产交换、债务重组、政府补助、债务重组、政府补助、企业合并等相应规定企业合并等相应规定 投投资资者者投投入入其其他他方方式式2007.9.14自行开发建造厂房等地上建筑物自行开发建造厂房等地上建筑物无形资产无形资产房开用于建造对外出售的房屋建筑物房开用于建造对外出售的房屋建筑物开发成本开发成本外购房屋建筑物所支付价款在地上建筑物与土地使外购房屋建筑物所支付价款在地上建筑物与土地使用权之间进行难以分配用权之间进行难以分配全部作为固定资产全部作为固定资产用于赚取租金或资本增值用于赚取租金或资本增值 投资性房地产投资性房地产2007.9.15例例 207年年1月月1

5、日，日，A股份有限公司购入一块土地的股份有限公司购入一块土地的使用权，以银行存款转账支付使用权，以银行存款转账支付8 000万元，并在该土万元，并在该土地上自行建造厂房等工程，发生材料支出地上自行建造厂房等工程，发生材料支出12 000万万元，工资费用元，工资费用8 000万元，其他相关费用万元，其他相关费用10 000万万元等。该工程已经完工并达到预定可使用状态。假定元等。该工程已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权的使用年限为土地使用权的使用年限为50年，该厂房的使用年限年，该厂房的使用年限为为25年，两者都没有净残值，都采用直线法进行摊年，两者都没有净残值，都采用直线法进行摊销和计

6、提折旧。为简化核算，不考虑其他相关税费。销和计提折旧。为简化核算，不考虑其他相关税费。2007.9.16（1）支付转让价款：）支付转让价款：借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 80 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 80 000 000（2）在土地上自行建造厂房：）在土地上自行建造厂房：借：在建工程借：在建工程 300 000 000 贷：工程物资贷：工程物资 120 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬 80 000 000 银行存款银行存款 100 000 000（3）厂房达到预定可使用状态：）厂房达到预定可使用状态：借：固定资产借：固定资产 300 000 000

7、贷：在建工程贷：在建工程 300 000 000（4）每年分期摊销土地使用权和对厂房计提折旧：）每年分期摊销土地使用权和对厂房计提折旧：借：管理费用借：管理费用 1 600 000 制造费用制造费用 12 000 000 贷：累计摊销贷：累计摊销 1 600 000 累计折旧累计折旧 12 000 0002007.9.17研究阶段研究阶段 探索性探索性不确定性不确定性研发支出研发支出开发阶段开发阶段针对性针对性形成成果可能性形成成果可能性大大研究阶段和开发阶段的划分研究阶段和开发阶段的划分二、自行研发的无形资产二、自行研发的无形资产2007.9.18计入当期损益（管理费用）计入当期损益（管理费

8、用）l符合资本化条件：无形资产成符合资本化条件：无形资产成本本l不符合资本化条件：当期损益不符合资本化条件：当期损益12研发研发研发研发支出支出支出支出内部研究开发费用的会计处理内部研究开发费用的会计处理 2007.9.19完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性可行性 具有完成该无形资产并使用或出售的意图具有完成该无形资产并使用或出售的意图 无形资产产生经济利益的方式无形资产产生经济利益的方式 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产无形资

9、产的开发，并有能力使用或出售该无形资产 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量 2007.9.110例例 甲公司甲公司2010年年1月月10日开始自行研究开发无形资产，日开始自行研究开发无形资产，12月月31日达到预定用途。其中，研究阶段发生职工薪酬日达到预定用途。其中，研究阶段发生职工薪酬30万元、计提专用设备折旧万元、计提专用设备折旧40万元；进入开发阶段后，相关万元；进入开发阶段后，相关支出符合资本化条件前发生的职工薪酬支出符合资本化条件前发生的职工薪酬30万元、计提专用万元、计提专用设备折旧设备折旧30万元，符合资本化条件后发生职工薪酬

10、万元，符合资本化条件后发生职工薪酬100万万元、计提专用设备折旧元、计提专用设备折旧200万元。假定不考虑其他因素，甲万元。假定不考虑其他因素，甲公司公司2010年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确的是（的是（）。）。A确认管理费用确认管理费用70万元，确认无形资产万元，确认无形资产360万元万元B确认管理费用确认管理费用30万元，确认无形资产万元，确认无形资产400万元万元C确认管理费用确认管理费用130万元，确认无形资产万元，确认无形资产300万元万元D确认管理费用确认管理费用100万元，确认无形资产万元，确认无形资产330万元万元【答案答案

11、】C2007.9.111研发支出研发支出费用化支出费用化支出研究阶段支出研究阶段支出管理费用管理费用期末转入管理费用期末转入管理费用开发阶段不符合开发阶段不符合资本化条件支出资本化条件支出达到预定用途达到预定用途无形资产无形资产研发支出研发支出资本化支出资本化支出开发阶段符合开发阶段符合资本化条件支出资本化条件支出2007.9.112例例 207年年1月月1日，甲公司经董事会批准研发某日，甲公司经董事会批准研发某项新产品专利技术，该公司董事会认为，研发该项项新产品专利技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功

12、将降低该公司生产产品的生产成本。该公研发成功将降低该公司生产产品的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费司在研究开发过程中发生材料费5 000万元、人工万元、人工工资工资1 000万元，以及其他费用万元，以及其他费用4 000万元，总计万元，总计10 000万元，其中，符合资本化条件的支出为万元，其中，符合资本化条件的支出为6 000万元。万元。207年年12月月31日，该专利技术已经日，该专利技术已经达到预定用途。达到预定用途。2007.9.113（1）发生研发支出：）发生研发支出：借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 40 000 000 资本化支出资本化支出 60 000 0

13、00 贷：原材料贷：原材料 50 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬 10 000 000 银行存款银行存款 40 000 000（2）207年年12月月31日，该专利技术已经达到预定用途：日，该专利技术已经达到预定用途：借：管理费用借：管理费用 40 000 000 无形资产无形资产 60 000 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 40 000 000 资本化支出资本化支出 60 000 0002007.9.114使用寿命使用寿命有限的有限的无形资产无形资产摊销摊销使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间摊销期

14、间自可供使用至不再为无形资产自可供使用至不再为无形资产摊销方法摊销方法反映经济利益预期实现方式，不一定为直线法反映经济利益预期实现方式，不一定为直线法摊销金额摊销金额成本预计残值已计提减值成本预计残值已计提减值(残值一般为残值一般为0）账务处理账务处理摊销金额计入当期损益或制造费用等摊销金额计入当期损益或制造费用等使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产不摊销不摊销(但年末要进行减值测试）但年末要进行减值测试）复核复核使用寿命有使用寿命有限无形资产限无形资产 至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。及摊销方法进

15、行复核。使用寿命不使用寿命不确定无形资产确定无形资产在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。命进行复核。三、无形资产后续计量三、无形资产后续计量2007.9.115使用寿命有限的无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产的摊销借：生产成本借：生产成本 制造费用制造费用 管理费用管理费用 研发支出研发支出 其他业务成本其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产发生减值使用寿命不确定的无形资产发生减值借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备2007.9.116 20 206 6年年1

16、 1月月1 1日，日，A A公司从外单位购得一项非专利技术公司从外单位购得一项非专利技术,支付支付价价款款5 0005 000万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使用寿用寿命命为为l0l0年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一项商项商标标权，支付价款权，支付价款3 0003 000万元，款项已支付，估计该商标权万元，款项已支付，估计该商标权的使的使用用寿命为寿命为l5l5年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直按直线线法摊法摊销。销。（1）取得无形资产时：）取

17、得无形资产时：借：无形资产借：无形资产非专利技术非专利技术 50 000 000商标权商标权 30 000 000贷：银行存款贷：银行存款 80 000 000（2）按年摊销时：）按年摊销时：借：制造费用借：制造费用非专利技术非专利技术5 000 000管理费用管理费用商标权商标权2 000 000贷：累计摊销贷：累计摊销7 000 000例例2007.9.117例例 206年年1月月1日，日，A公司购入一项市场领先的畅销产品的公司购入一项市场领先的畅销产品的商标的成本为商标的成本为6000万元，该商标按照法律规定还有万元，该商标按照法律规定还有5年的使年的使用寿命，但是在保护期届满时，用寿命

18、，但是在保护期届满时，A公司可每公司可每10年以较低的手年以较低的手续费申请延期，同时续费申请延期，同时A公司有充分的证据表明其有能力申请延公司有充分的证据表明其有能力申请延期。此外，有关的调查表明，根据产品生命周期、市场竞争等期。此外，有关的调查表明，根据产品生命周期、市场竞争等方面情况综合判断，该商标将在不确定的期间内为企业带来现方面情况综合判断，该商标将在不确定的期间内为企业带来现金流量。金流量。根据上述情况，该商标可视为使用寿命不确定的无形资产根据上述情况，该商标可视为使用寿命不确定的无形资产在持有期间内不需要进行摊销。在持有期间内不需要进行摊销。207年年底，年年底，A公司对该商标按

19、照资产减值的原则进行公司对该商标按照资产减值的原则进行减值测试，经测试表明该商标已发生减值。减值测试，经测试表明该商标已发生减值。207年年底，年年底，该商标的公允价值为该商标的公允价值为4 000万元。万元。2007.9.118（1）206年购入商标时：年购入商标时：借：无形资产借：无形资产商标权商标权 60 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 60 000 000（2）207年发生减值时：年发生减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 20 000 000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备商标权商标权 20 000 0002007.9.119收入：其他业务收入收入：其他业务收

20、入支出：其他业务成本支出：其他业务成本应交营业税：营业税金及附加应交营业税：营业税金及附加账面价值予以转销，计入当期损益（营业外支出）账面价值予以转销，计入当期损益（营业外支出）取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出期损益（营业外收入或营业外支出）四、无形资产处置四、无形资产处置2007.9.120例例 207年年1月月1日，日，B公司拥有某项专利技术的公司拥有某项专利技术的成本为成本为1 000万元，已摊销金额为万元，已摊销金额为500万元，已计万元，已计提的减值准备为提的减值准备为20万元。该公司于万元。该公司于2

21、07年将该年将该项专利技术出售给项专利技术出售给C公司，取得出售收入公司，取得出售收入600万万元，应交纳的营业税等相关税费为元，应交纳的营业税等相关税费为36万元。万元。借：银行存款借：银行存款 6 000 000 累计摊销累计摊销 5 000 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 200 000 贷：贷：无形资产无形资产 10 000 000 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 360 000 营业外收入营业外收入处置非流动资产利得处置非流动资产利得 840 0002007.9.121例例 20 207 7年年1 1月月1 1日，日，A A企业将一项专利技术出租给企业将一项专利技术出

22、租给B B企业使企业使用，该专利技术账面余额为用，该专利技术账面余额为500500万元，摊销期限为万元，摊销期限为1010年，出租年，出租合同规定，承租方每销售一件用该专利生产的产品，必须付给合同规定，承租方每销售一件用该专利生产的产品，必须付给出租方出租方1010元专利技术使用费。假定承租方当年销售该产品元专利技术使用费。假定承租方当年销售该产品1010万万件，应交的营业税金为件，应交的营业税金为5 5万元。万元。（1）取得该项专利技术使用费时：）取得该项专利技术使用费时：借：银行存款借：银行存款 1 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1 000 000（2）按年对该项专利技

23、术进行摊销并计算应交的营业税：）按年对该项专利技术进行摊销并计算应交的营业税：借：其他业务成本借：其他业务成本 500 000 营业税金及附加营业税金及附加 50 000 贷：累计摊销贷：累计摊销 500 000 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 50 0002007.9.122例例 D企业拥有某项专利技术，根据市场调查，用其生产的产企业拥有某项专利技术，根据市场调查，用其生产的产品已没有市场，决定应予转销。转销时，该项专利技术的账品已没有市场，决定应予转销。转销时，该项专利技术的账面余额为面余额为600万元，摊销期限为万元，摊销期限为10年，采用直线法进行摊年，采用直线法进行摊销，已摊销

24、销，已摊销300万元，假定该项专利权的残值为零，已累计万元，假定该项专利权的残值为零，已累计计提的减值准备为计提的减值准备为160万元，假定不考虑其他相关因素。万元，假定不考虑其他相关因素。借：累计摊销借：累计摊销 3 000 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 1 600 000 营业外支出营业外支出处置非流动资产损失处置非流动资产损失 1 400 000 贷：无形资产贷：无形资产专利权专利权 6 000 0002007.9.123固定资产固定资产无形资产无形资产初始初始确认确认同时满足资产定义和确认原则同时满足资产定义和确认原则折旧折旧摊销摊销1.1.除已提足折旧仍继续使用的固定除已

25、提足折旧仍继续使用的固定资产和单独估价入账的土地外的资产和单独估价入账的土地外的固定资产均应计提折旧固定资产均应计提折旧2.2.当月增加当月不提折旧，当月减当月增加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧少当月照提折旧1.1.使用寿命确定的无形资产按期摊销，使用寿命确定的无形资产按期摊销，无法估计使用寿命的无形资产不进无法估计使用寿命的无形资产不进行摊销行摊销2.2.当月增加当月摊销，当月减少当月当月增加当月摊销，当月减少当月不再摊销不再摊销减值减值存在减值的均需计提减值准备，但注意：存在减值的均需计提减值准备，但注意：1.1.固定资产和使用寿命确定的无形资产，存在减值迹象时，才进行减值测试固定资产

26、和使用寿命确定的无形资产，存在减值迹象时，才进行减值测试2.2.无法估计使用寿命的无形资产至少每年年末进行减值测试无法估计使用寿命的无形资产至少每年年末进行减值测试出租出租1.1.租金收入计入其他业务收入租金收入计入其他业务收入2.2.折旧、摊销计入其他业务成本折旧、摊销计入其他业务成本3.3.相关税费（营业税等）计入营业税金及附加相关税费（营业税等）计入营业税金及附加处置处置处置净损益计入营业外收支，但应处置净损益计入营业外收支，但应通过通过“固定资产清理固定资产清理”科目先进行科目先进行归集归集处置净损益直接计入营业外收支处置净损益直接计入营业外收支2007.9.124l成本模式成本模式l

27、公允价值模式公允价值模式l模式的变更模式的变更l转换转换l处置处置l确认和初始确认和初始计量计量l后续支出后续支出l定义、特征定义、特征l范围范围2007.9.125l已出租的土地使用权已出租的土地使用权l持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权l已出租的建筑物已出租的建筑物不属于投资性房地产的：不属于投资性房地产的：u自用的房地产，如企业拥有并自行经营的旅馆饭店自用的房地产，如企业拥有并自行经营的旅馆饭店 u作为存货的房地产作为存货的房地产l为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产 l能单独计量和出售能单独计量和出售

28、2007.9.126l按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产地使用权，不属于投资性房地产l拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产，通拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产，通过经营租赁方式获得并转租的房地产不属于投资性房地产过经营租赁方式获得并转租的房地产不属于投资性房地产l企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务个协议中不

29、重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产，相当于以提供服务方式取得收入，重大，则不能确认为投资性房地产，相当于以提供服务方式取得收入，如企业自行经营的旅馆、饭店，应作为自用房地产。如企业自行经营的旅馆、饭店，应作为自用房地产。l企业出租给本企业职工的宿舍不能确认为投资性房地产企业出租给本企业职工的宿舍不能确认为投资性房地产l某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资

30、本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产几点提示：几点提示：2007.9.127l与该资产相关的经济利益很可能流入企业与该资产相关的经济利益很可能流入企业l该投资性房地产的成本能够可靠地计量该投资性房地产的成本能够可靠地计量l外购外购买价买价+相关税费相关税费l自行建造自行建造达到预定可使用状态前发生的必达到预定可使用状态前发生的必要支出要支出 二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量200

31、7.9.128例例 208年年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。208年年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。208年年11月月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。日，三栋厂房同时完工（达到预定可使

32、用状态）。该块土地使用权的成本为该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均万元；三栋厂房的实际造价均为为l 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。式。借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房10 000 000 贷：在建工程贷：在建工程10 000 000借：投资性房地产借：投资性房地产已出租土地使用权已出租土地使用权2 000 000贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2 000 0002007.9.129l计入投资性房地产成本计入投资性房地产成本l改扩建，在开发期间继续作为改扩建，在开发期间继续作为投资性房地

33、产，不计提折旧或摊投资性房地产，不计提折旧或摊销销l发生时计入当期损益发生时计入当期损益 后续支出后续支出2007.9.130成本计量模式成本计量模式l投资性房地产投资性房地产l投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（累计摊销）（累计摊销）l投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备会计科目会计科目公允价值计量模式公允价值计量模式投资性房地产投资性房地产l 成本成本l 公允价值变动公允价值变动2007.9.131例例:成本模式成本模式 208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为即将到期。该厂房按照

34、成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。丙企业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。入改扩建工程。12月月10日，厂房改扩建工程完工，共发生日，厂房改扩建工程完工，共发生支出支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企万元

35、，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。业采用成本计量模式。2007.9.132（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 20 000 000（2）208年年3月月15日日l2月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）1 500 000贷：银行存款贷：银行存款1 500 000（3）208年年12月月10日，改扩建工程

36、完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房l5 500 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）l5 500 0002007.9.133例：公允价值计量模式例：公允价值计量模式 208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

37、3月月15日，与乙日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。租赁合同出租给丙企业。3月月15日，厂房账面余额为日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本万元，其中成本1 000万元，累积公允价值变动万元，累积公允价值变动200万元。万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。假设甲企业采用公允价值计量模式。2007.9.134（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程

38、：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）12 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 10 000 000 公允价值变动公允价值变动 2 000 000（2）208年年3月月15日日11月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）1 500 000贷：银行存款贷：银行存款 1 500 000（3）208年年11月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 13 500 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）l3 500 0002007.9.135例例 甲企业对其

39、某项投资性房地产进行日常维修，发甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出生维修支出1.5万元。万元。借：其他业务成本借：其他业务成本 15 000 贷：银行存款贷：银行存款 15 0002007.9.136成本模式与公允价值模式的比较成本模式与公允价值模式的比较成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式初始确认初始确认计入计入“投资性房地产投资性房地产”计入计入“投资性房地产投资性房地产成本成本”折旧或摊销折旧或摊销同固定资产或无形资产同固定资产或无形资产不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销减值减值按按资产减值资产减值准则计提准则计提不计提减值不计提减值公允价值变动公允价值变动不确认不确

40、认确认并计入确认并计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”转换转换可转换为公允价值模式可转换为公允价值模式不可转换为成本模式不可转换为成本模式2007.9.137三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量原则原则：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。适用条件适用条件：公允价值能够持续可靠取得公允价值能够持续可靠取得 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （或相反）（或相反）成本模式成本模式折旧折

41、旧/摊销摊销 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备计提减值准备借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备公允价值模式公允价值模式会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换2007.9.138例例成本计量模式成本计量模式 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计万元，按照直线法计提折旧，使

42、用寿命为提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。万元。当年当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账万元，此时办公楼的账面价值为面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。2007.9.139（1）计提折旧：每月计提的折旧）计提折旧：每月计提的折旧=18002012=7.5借：其他业务成本借：其他业务成本75 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房

43、地产累计折旧 75 000 （2）确认租金：）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入80 000（3）计提减值准备：）计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 0002007.9.140例例公允价值计量模式公允价值计量模式 甲公司为从事房地产经营开发的企业。甲公司为从事房地产经营开发的企业。208年年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开司开发的一

44、栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为价为9 000万元。万元。208年年12月月31日，该写字楼日，该写字楼的公允价值为的公允价值为9 200万元。假设甲公司采用公允价万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。值计量模式。2007.9.141（1）208年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本90 000 000 贷：开发成本贷：开发成本 90 000

45、 000（2）208年年12月月31日，按照公允价值为基础调整其账日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 0002007.9.142四、投资性房地产的转换四、投资性房地产的转换成成本本模模式式非投资性房地产非投资性房地产 投资性房地产投资性房地产 按账面价值转换按账面价值转换固定资产（无形资产）固定资产（无形资产）投资性房地产投资性房地产累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）

46、投资性房地产累投资性房地产累计折旧（累计摊销）计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备投资性房地产投资性房地产 非投资性房地产非投资性房地产公允公允价值价值模式模式非投资性房地产非投资性房地产 投资性房地产投资性房地产投资性房地产按公允价值计量，公允价值与投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入账面价值的借方差额记入“公允价值变动损公允价值变动损益益”科目，贷方差额记入科目，贷方差额记入“资本公积资本公积其其他资本公积他资本公积”科目科目投资性房地产投资性房地产 非投资性房地产非投资性

47、房地产自用房地产按公允价值计量，公允价值与账自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入面价值的差额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科科目目2007.9.143转换的情形转换的情形转换日的确定转换日的确定投资性房地产开始投资性房地产开始自用自用房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期生产商品、提供劳务或经营管理的日期投资性房地产转为投资性房地产转为存货存货租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面协议明确表明将其重新开发用于对外销售的日协议明确表明将其重新开发用于对

48、外销售的日期期作为存货的房地产作为存货的房地产改为出租，自用建改为出租，自用建筑物或土地使用权筑物或土地使用权停止自用改为出租停止自用改为出租租赁期开始日租赁期开始日2007.9.144例例:投资性房地产投资性房地产非投资性房地产（成本模式）非投资性房地产（成本模式）208年年8月月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，万元，其中，原价其中，原价5 000万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲万元。假设甲企业采用成本计量模式。企业采用成本计量模

49、式。借：固定资产借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧累计折旧 l2 350 0002007.9.145例：非投资性房地产例：非投资性房地产投资性房地产（成本模式）投资性房地产（成本模式）甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，208年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始

50、日为208年年4月月15日，为期日，为期5年。年。208年年4月月15日，该栋办公楼的账日，该栋办公楼的账面余额为面余额为45 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧300万元。假设甲企业万元。假设甲企业采用成本计量模式。采用成本计量模式。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 450 000 000 累计折旧累计折旧 3 000 000 贷：固定资产贷：固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 3 000 0002007.9.146例：投资性房地产例：投资性房地产非投资性房地产（公允价值模式）非投资性房地产（公允价值模式）20 208 8年年1010月