道县基准地价技术报告（定）.pdf

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1、道县基准地价更新评估技术报告1第一章第一章绪绪论论一、城镇概况道县又称道州，位于湖南南部，毗邻两广。全县设 9 个镇，14 个乡，2 个国有林场。587 个行政村，4387 个村民小组。总户数 17.5 万户，其中农业户 14.69 万户。总人口 66.69 万人，其中：农业人口 58.17 万人。汉族占全县总人口 98%，少数民族16 个，以瑶族人数较多。道州素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称，历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州 170 公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林 180 公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至

2、。207 国道贯穿南北，1863、1806 省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。洛湛铁路预计今年道县段全面开工，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽（一）自然条件（一）自然条件道县属南岭地区，县境四周高山环绕，群峰崇峙，中部岗丘起伏，平川交错。东有把截大岭，东南有九嶷山，南有铜山岭，西有都庞岭，北有紫金山。海拔千米以上的山峰 150 多个，且多与邻近山脉连成整体，最高峰韭菜岭，海拔 2009 米。整个地势从四周向中间倾斜，呈盆状结构。山地占总面积的 44.7，丘陵占 110，岗地占 24.6，平原占 14.9%。属亚热带季风湿润气候，多年平均气温为 19，年

3、平均日照时数 1600 小时，无霜期 309 天左右，多年来平均降水量 1503 毫米。（二）社会经济条件（二）社会经济条件国民经济持续增长，结构调整取得新进展。初步测算，全年国内生产总值为 300957万元，比上年增长 9.3。其中：第一产业完成 110897 万元，增长 3.4；第二产业完成 71871 万元，增长 15.6；第三产业完成 118189 万元，增长 11.7。人均国内生产总值 4513 元，比上年增加 3ll 元，增长 7.4。2003 年，三次产业结构为 37.1：23.9：39.0，与上年比较，第一产业下降 2.5 个百分点，第二产业上升 1.3 个百分点，第三产业上升

4、 1.2 个百分点。市场物价呈上涨态势。全年居民消费价格总指数为102.1，比上年上涨 2.1 个百分点，其中居民消费品价格指数为 100.5，上涨 0.5个百分点，服务项目价格指数为 108.8，上涨 8.8个百分点。道县基准地价更新评估技术报告2二、基准地价评估的必要性道县目前的基准地价是采用 2002 年道县基准地价的成果，现行使用的基准地价成果不能完全体现道县城区内各区域之间的地价差异。随着区域经济高速发展，地产交易日趋频繁，地价变化较大，急需建立与现行土地使用权出让、转让、出租制度相配套的土地价格评估体系。根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115 号）的要求：凡尚未

5、确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。另根据城镇土地估价规程的有关规定：为保证土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的各种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。因此，进行道县基准地价评估既是加强国有土地资产管理及 城镇土地估价规程的要求，又是社会经济发展和地价评估实践的需要。三、估价原则基准地价更新，是城镇地价动态管理的一项经常性工作。因此，在更新方法的运用上应力求规范化、标准化、程序化。为此，在评估工作

6、中除应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递减原则、贡献原则和变动原则等基本原则外，还应当注重以下几点：1 1、连续性原则、连续性原则即保持原估价工作及其成果的历史连续性并结合当前社会经济条件的新变化，对原有基准地价成果进行科学、合理的更新。2 2、动态性原则、动态性原则基准地价是一个动态系统，随着区域社会经济条件的变化，基准地价成果需要不断进行更新调整。在基准地价的初次评估或更新中，应以近年来当地地价因素的变化为依据，将工作重点放在地价因素发生明显变化的区段，并充分考虑到基准地价动态变化调整的方便性。3 3、实用性原则、实用性原则基准地价成果既是政府运用地价政策调控土地

7、市场、合理收取土地使用权出让金的有力工具，又是地价评估机构运用系数修正法评估宗地的重要基础。基准地价成果道县基准地价更新评估技术报告3更新应充分考虑成果应用的实际需要，做到科学、系统、简明，注重成果运用的可操作性，能够被基层评估人员熟练掌握。4 4、成果信息化管理原则、成果信息化管理原则基准地价更新成果涉及大量的数据，表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。在基准地价成果更新时，应尽可能地选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的全程计算机管理，应全面建立更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。四、理论基础1 1、地租理论、地租理论地租意指报

8、酬或收益。马克思地租理论认为，地租是土地所有权的经济形式，一切形式的地租均以土地所有权的存在为前提。凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质是收益权，即土地所有者从土地上获取收益的权利。真正的地租是使用土地而支付给土地所有者的货币额。把由于土地等级差别所产生的归土地所有者占有的超额利润称为级差地租，同时认为租用任何一块土地必须交纳地租即存在着绝对地租。构成地租的两种表现形态即绝对地租和级差地租。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。城市土地绝对地租的来源是城市工业部门总利润的扣除。从量上讲，为了取得一定的土地空间进行一定的经营活动而必须支付的最低代价，即

9、为绝对地租。城市土地级差地租的来源是城市土地经营所获得的超额利润。级差地租产生的原因是土地的有限性引起的土地经营垄断。土地价格的本质应是土地出让年期内地租的贴现值总和即地租的资本化，所以，对土地价格构成的考察应结合地租来进行。2 2、地价理论、地价理论马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。在不考虑竞争和土地投机的前提下，影响土地价格的变动的因素主要是地租量和利息率。即在利息率不变的情况下，土地价格随地租的增加而提高。在地租不变时，利息率的变化必然引起土地价格的波动。用公式表示为：地价=地租/利息率。3 3、区位理论、区位理论区位论是把经济学

10、原理应用于经济活动与组织优化的理论。区位不同，引起土地道县基准地价更新评估技术报告4上经济活动的成本差异、满足程度的高低不同，使土地生产率和利用效益也随之改变，导致土地级差收益产生，从而形成级差地租。区位论将土地区位以及由区位产生的地租、地价直接或间接地作为影响经济产业及区位配置的重要因素加以考虑，把土地作为区位论研究的客体，把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，通过因素的分析，明确土地区位条件形成的区位空间差异，划分出土地级别和地价控制区域。在城市中，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业、不同行业在不同位置上获得的经济收益相差很大。区位对经济的影响主要

11、从宏观、中观和微观三个方面进行，城市工业用地主要受宏观和中观区位因素的影响，而商业、住宅用地主要受中观和微观区位的影响。区位论中的城市地域结构论是城市用地功能分区、地价测算区域确定的基础，不同的功能分区决定了城市土地的级别与土地收益的差异，进而决定了各类地价的高低。五、技术路线1 1、基准地价更新技术路线、基准地价更新技术路线道县原基准地价定级估价的技术路线是：采用多因素综合评定法评定土地级别，再以土地级别为基础，运用房屋和市场交易资料确定级别基准地价。根据商业、住宅、工业等用地的特点，结合道县商业样点多，住宅样点少、工业样点缺乏的实际情况，本次基准地价成果更新拟采用的技术路线为：（1）以原基

12、准地价成果中划分的均质区域范围作为样点调查、资料收集的区域，在进行样点地价的计算和充分考虑近几年来道县重点建设项目和规划调整的基础上，按土地条件相似，用途基本一致，样点地价相近的原则调整原均质地域，进而确定各土地定级区域；（2）以划分均质地域为基础，用市场交易资料测算基准地价，以价定级，测算级别基准地价。对以收益还原法计算的各均质地域内样点地价采用算术平均法获得商业用地各级别基准地价；（3）以成本逼近法对外围地区用地作为成本控制，获取最低一级的用地的基准地价；（4）对于无样点或少样点的区域充分依据商服繁华程度、交通条件、基础设施完备度、区域位置、土地使用限制和自身条件等因素与附近地域的比较，确

13、定一定的类比系数，利用数理模型测算商业、住宅和工业用地基准地价；（5）利用样点资料建立宗地地价修正体系。道县基准地价更新评估技术报告5其流程图如下（见图 1）：图图 1 1、道县城区基准地价成果更新技术路线流程图、道县城区基准地价成果更新技术路线流程图六、评估的主要依据本次基准地价更新的主要依据有：1、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国房地产管理法、湖南省（中华人民共和国土地管理法）实施办法；2、城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程、城镇地籍调查规程；城区用地现状分析拟定评估技术方案人员组织、培训设计调查表格、准备工作底图确定土地定级因素及因子权重，划分级别及均质地域收集和整理样点资资

14、料分析计算商业用地样点地价住宅用地样点地价工业用地样点地价确定土地级别商业用地基准地价住宅用地基准地价工业用地基准地价确定宗地地价修正体系道县基准地价更新评估技术报告63、湖南省国土测绘局关于开展城镇基准地价成果更新工作的通知；4、2002 年道县城镇土地估价报告；5、道县城市总体规划、土地利用总体规划及道县国民经济和社会发展“十五”计划；6、道县物价局关于 2004 年国民经济和社会发展的统计公报等其他资料。七、基准地价评估的范围本次基准地价评估是完成城区 17.5 平方公里的基准地价更新工作，东至东洲路附近区域，南至道县供电局附近，西至即将修建的火车站，北至 207 国道入城口。八、基准地

15、价评估的主要成果本次基准地价评估工作自 2005 年 6 月开始，于 2006 年 2 月完成，评估基准日为2005 年 12 月 31 日，主要成果有：1、道县城区基准地价评估技术报告2、道县城区基准地价图3、道县城区基准地价表4、道县城区宗地地价修正体系5、道县城区样点数据集6、道县地价样点评估测算表7、道县建制镇基准地价表道县基准地价更新评估技术报告7第二章土地级别划分土地级别划分是基准地价测算的前提与基础，基准地价测算反过来又可检验与调整土地级别，使土地级别划分更加合理、科学。土地级别是在分析影响商业、住宅、工业用地因素的基础上，结合样点地价的测算结果，将城镇土地划分为不同的级别。其实

16、质是土地区位及地价差别的反映。土地级别划分步骤包括划分均质地域，测算区片（段）价和划分土地级别。一、均质地域的划分均质地域是指根据地段相连、地价相近的原则，将城镇土地划分区片和区段。划分均质地域主要依据是交通条件、基础设施条件、公用服务设施条件及环境状况等。区片划分的标准是：1 1、被几条街道自然包围的一个封闭区域；、被几条街道自然包围的一个封闭区域；2 2、土地条件基本相似；、土地条件基本相似；3 3、同用途样点地价接近。、同用途样点地价接近。根据此划分标准，结合道县城区各住宅区和工业区分布的特点，我们将商业用地分四级，道县住宅用地划分为三个区片。二、区片（段）价的测算区片（段）地价是指根据

17、样点地价测算出的区片（段）内各类土地的平均价格。由于城区的土地功能分区很明显，各区片（段）的土地用途单一，故一个区片（段）只存在一个区片（段）价。区片（段）价格就是将区片（段）内同用途的有效样点地价经修正后求取平均值。三、土地级别划分1 1、土地级别划分的要求、土地级别划分的要求土地级别划分的目的是为了测算级别基准地价，一是为土地利用总体规划提供参考；二是为宗地评估提供依据。为达到上述目的，土地级别划分应满足下列要求：（1）土地级别能反映土地区位条件变化趋势；（2）划分的级别数量能满足宗地评估及应用的要求；（3）级别内地价差距不能太大，上下修正幅度不超过 40%；（4）基准地价的级别差价呈递减

18、趋势。道县基准地价更新评估技术报告82、土地级别划分的依据、土地级别划分的依据根据城镇土地估价规程和本次基准地价评估的技术路线，划分土地级别及地价测算主要以市场交易资料为依据。由于道县城区房地产市场较发达，市场交易样点较多，而土地交易价格是土地区位条件最集中、最准确的反映。大多数区片（段）的商业、办公、住宅及工业用地级别都可以根据区片（段）价划分，对于开发区部分待出让宗地及少数偏僻地区，交易样点较少，很难直接根据交易资料划分级别。因此，对开发区部分待出让宗地及偏僻地区土地主要根据区位条件，参照相邻地域运用比较法和系数修正法进行地价评估，划分级别和测算基准地价。3 3、土地级别划分的步骤、结果及

19、验证、土地级别划分的步骤、结果及验证（1）土地级别划分的步骤土地级别划分与基准地价的测算是交互式同步进行的，本次基准地价评估采用交易价格定级，其基本步骤为：按城镇土地条件相似和样本地价划分各类用地的均质地域；按城镇土地估价的技术规程要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析比较、计算，得出各均质地域平均地价；对各均质地域平均地价运用数轴法进行统计分析，即将地价绘在数轴上，选择地价稀疏处作为级别的分界线，确定各土地级别相对应的平均地价区间；在图上对处于同一地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级别。（2）土地级别划分结果道县城区商服、住宅用地分别划分为四、三级，其划分范

20、围见表 21、表 22。道县基准地价更新评估技术报告9表表 2 2-1 1道县城区商业用地基准地价级别道县城区商业用地基准地价级别级别类别名称范 围备注I 级一类潇水中路营江路口文化路口月岩中路潇水中路-城中超市门口二类月岩中路潇水一桥潇水路口商业乐园路全段三类月岩中路城中超市门口道州中路潇水中路营江路口道州宾馆爱莲南路潇水中路营江路营江路潇水中路-道州中路肉食品公司内街全段潇水中路文化路口建设银行滨河步行街全段II 级一类红星路潇水中路道州中路二类濂溪南、北岸濂溪桥潇水中路胜利街月岩中路-营江路口爱莲中路爱莲桥营江路月岩西路道州北路火车站寇公街潇水中路妇幼保健院三类西洲步行街潇水中路爱莲中路

21、文化路潇水中路道州中路道州中路红星路口濂溪桥营江路道州中路以西 100 米滨河路营江路口潇水一桥III 级一类道州北路濂溪桥长征路口滨河路二段月岩东路-肉食品内街振兴街月岩中路道州中路潇水北路濂溪路长征路口营江西路道州中路以西 100 米以西路段浑水塘街潇水中路红星市场二类潇水南路建设银行道州南路小江口路红星东路县电力局文化西路道州中路-火车站公园路道州南路小江口路红星东路潇水中路潇水河西岸宝珍街爱莲中路道州中路三类尹阳路全 段小康一路、二路全 段豆子街爱莲路-潇水路红星西路道州南路-火车站大道道州北路长征路水泥厂段IV 级一类长征路道州北路潇水北路寇公街妇幼保健院县一中湘源路道州北路-东洲路

22、道县基准地价更新评估技术报告10二类狮子岭路潇水中路潇水河乌家山路道州北路-东洲路道州南路红星路口潇水南路口月岩东路潇水一桥上关加油站状元路潇水北路-东洲路东洲路潇水二桥月岩东路舂陵街全段三类富塘路道州北路潇水北路道州南路潇水南路口小江口南路口荷叶塘路道州北路潇水北路潇水北路长征路口工业园东洲路潇水二桥工业园绍基街县一中潇水二桥寿富路东洲路加油站小江口路县电力局道州南路口表表 2 22 2道县城区住宅用地土地级别道县城区住宅用地土地级别级别范围修改后的基准地价级濂溪南岸-潇水中路-滨河路-肉食品公司内街-潇水中路-红星路-道州中路-濂溪南岸级濂溪北岸-道州北路-长征路-潇水北路-濂溪北岸月岩西

23、路-都庞路-公园路-潇水南路-红星路-道州中路-月岩西路潇水中路-红星东路-滨河路-肉食品公司内街-潇水中路级道州北路-乌家山路-一中-寇公街-潇水北路-长征路-道州北路道州中路-营江西路-火车站大道-红星西路-都庞路-月岩西路-道州中路月岩东路（潇水一桥-东洲路口）南、北各 200 米公园路-道州南路-纺织厂路-小江口路-红星路-潇水南路-公园路道县基准地价更新评估技术报告11（3）土地级别验证为验证上述土地级别划分的合理性，利用各均质地域的地价资料进行级间差异的显着性检验，检验方法为秩和检验法，其工作步聚为：将各均质地域的地价按从小到大的顺序排列，对相同的地价，以其秩数和的平均值作为其秩数

24、；分别计算各级别的秩数和 Ri 及其平方和 R2i计算统计量 M,M=12(R2i/n i)/N(N+1)-3(N+1)式中：K 为级别数，N为均质地域总数，n i 为第 i 个级别的均质地域数，Ri 为 i 个级别的秩数和；按自由度 f=k-1，=0.05 查临界值 X2k-1,0.05，若 M X2k-1,0.05，则各级别间有显着差异，分级合理，否则须重新调整。道县基准地价更新评估技术报告12第三章资料的收集与整理基准地价的评估是一项综合性很强的工作，涉及到社会、经济、自然等多方面的因素。只有充分依据准确的资料才能对基准地价作出科学的评估，才能确立科学客观的基准地价评估成果。因此，在收集

25、资料时，为确保收集的资料准确、真实、客观全面，必须充分准备、严密组织、合理安排。同时，要及时对收集的资料进行必要的整理，以便及时进行补充调查并为后期的样点地价测算及图件编制作好准备。一、资料收集的基本原则1 1、规范性原则、规范性原则即保持所有资料的统一、实用。在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。2 2、典型性原则、典型性原则由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求所取得的资料同时具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证

26、基准地价的代表性和一般性。3 3、准确性原则、准确性原则估价资料是基准地价评估的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪存真，以尽可能避免失真资料对评估工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其它部分样点。4 4、系统性原则、系统性原则基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。5 5、时效性原则、时效性原则即要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算出的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。因

27、而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。6 6、重点性原则、重点性原则道县基准地价更新评估技术报告13在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。二、资料收集的内容1 1、资料收集的一般要求、资料收集的一般要求（1）、将调查、收集到的有关地价资料按实地位置标注在估价工作底图上；（2）、调查以均质地域为单位进行；每个级样本总数不少于 30 个；（3）、样本抽样采用分类不等比抽样调查，样本分布均匀，具有代表性；（4）、调查资料填入相应的调查表格中，力求规范；（5）、出让、转让、出租等地价资料以

28、人民币为单位，准确到小数点后一位。2 2、地租、地价资料、地租、地价资料（1）、土地使用权出让、转让资料；（2）、房地出租资料；（3）、商品房及私房买卖资料；（4）、土地征用补偿、安置补助及地上物补偿资料；（5）、土地开发费用及有关税费征收标准；（6）、房屋拆迁补偿、房屋造价、房屋重置价、房屋经营及管理标准；（7）、宗地用途、出租时间、容积率等；（8）、房屋还原率、土地还原率等。3 3、地价相关资料、地价相关资料（1）、二 00 四年度道县社会经济统计资料；（2）、道县土地利用总体规划文本及规划图；（3）、道县总体规划（修编）；（4）、银行存贷款利率及物价指数资料；（5）、有关土地开发与经营管

29、理的政策、法规、条例。三、资料收集的程序1 1、制定资料收集计划，统筹安排人力、物力及调查时间。、制定资料收集计划，统筹安排人力、物力及调查时间。2 2、调查表格的设计、调查表格的设计调查表格采用国家城镇土地估价规程（国土资源大调查专用）中的七种表格，即土地使用权出让价格调查表（C1.5）、土地使用权转让价格调查表（C1.6）、土地使道县基准地价更新评估技术报告14用权出租租金调查表（C1.7）、房屋买卖价格调查表（C1.8）、房屋出租租金调查表(C1.9)、商品房出售价格调查表（C1.11）及征地、拆迁开发土地资料调查表（C1.15）。利用这些表格，既有利于调查资料的规范化，又便于资料的连续

30、、应用、更新和管理。3 3、调查人员的培训、调查人员的培训调查人员的技能掌握与运用是保证调查样点质量的关键。因此，在调查之前，对调查人员展开了集中培训，统一了表格的填写方法，避免了因调查者不同的理解而产生的填表口径不一致及调查人员主观臆断而出现的调查不全面、不规范的现象。4 4、划分地价调查区段和区片、划分地价调查区段和区片为保证样本分布的广泛性和代表性，便于工作量的分配和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区段和区片。根据道县城区土地市场状况、土地用途、基础设施及城镇规划等因素，本次评估将道县城区划分为 49 个调查区段和 14个区片。5 5、收集、调查样点地价资料、收集、调

31、查样点地价资料收集、调查样点资料主要采用两种形式，一是从已交易的案例中选择样点，相应填表；二是进行专门样点调查。对商业样点，采用抽样调查方法对评估区域区段及区片中的样点地价资料进行实地调查，抽样数占总数的 40%，样本间距在主干道（繁华地段）不大于 20 米，一般街道不大于 40 米，商服业繁华区域抽样比例适当提高到60-70%。对于住宅和工业样点，通过深入房地产开发公司调查，查阅市国土局、房地产管理局的有关土地出让、转让、房屋买卖、商品房出售的档案资料，获得样点地价资料，一般要求每级土地的样点数不少于 30 个。在收集调查样点的同时，对区域的交通状况资料、基础设施状况、服务设施状况、环境质量

32、、城市规划等资料进行部门调查，获得详实资料。此外，必须调查一些与地价评估相关的房地产税费，如房产税、契税、营业税等，收集房屋重置价格标准、征地拆迁费用、地价指数和存贷款利率等其它资料。四、资料整理资料整理是调查工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据基准地价评估的要求，资料整理工作主要有以下几方面的内容：1、剔除调查项目不全、填报数据不符合要求和数据明显异常的样点，并进行必要的补充调查；道县基准地价更新评估技术报告152、将初步审查合格的样本资料，分别按均质地域、土地用途、地价的交易方式进行归类；3、对调查到的资料按一定的标准统一编号、统一上图。编号方法为：首先按土地用途分为三个类型即商、住

33、、工，在此基础上，根据均质地域的不同确定具体编号。如商-1-01 表示为商业区均质地域编号为 1 内的 1 号样点。本次基准地价评估样点共收集 1350 个，其中有效样点 860 个。交易类型分布如表 3-1、表 3-2。表表 3 3-1-1道县城区土地基准地价样点统计表道县城区土地基准地价样点统计表交易类型房屋租赁房屋买卖土地出让、转让征地拆迁合计样点数量（个）900120320101350表表 3 3-2-2道县城区土地基准地价有效样点统计表道县城区土地基准地价有效样点统计表交易类型房屋租赁房屋买卖土地出让、转让征地拆迁合计有效样点数量（个）6005020010860道县基准地价更新评估技

34、术报告16第四章样点地价测算一、基准地价的内涵及表达方式（一）基准地价的内涵（一）基准地价的内涵基准地价内涵不清是我国当前基准地价评估中所存在的普遍问题，也是基准地价成果应用的主要障碍。按照城镇土地估价规程的定义，基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权平均价格。这一定义并未对基准地价所对应的土地权利状态及开发利用状况作出清晰界定，致使人们对基准地价的理解较为模糊，不同城市基准地价的内涵互不一致，有的界定为向政府补交的纯土地出让金，有的特指区域平均土地征用（拆迁）补偿、土地平整、基础设施配套等费用之和等等，使得各城镇基准地价水平难以比较，不利于对外改

35、革开放和土地市场建设，严重影响和制约着基准地价作用的充分发挥。因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价评估的一项重要任务。此次对基准地价内涵进行了描述，指出：“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、居住、工业等用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。针对道县城区的实际情况，整个城区划分为三个功能区：商服区、住宅区和工业区，本次基准地价评估对应地将土地用途分为商服、住宅二类。估价期日为 2005 年12 月 31 日，相应的地价内涵见表 4-1、4-2 所示。工业用地基准地价参照全国工业用地协议出让最低价标准。表表

36、 4 4-1 1道县城区商服用地基准地价内涵道县城区商服用地基准地价内涵土地级别土地权利状况使用年期（年）容积率标准深度(m)开发程度主干道次干道支干道级出让土地使用权402.8201612五通一平级出让土地使用权402.6201612五通一平级出让土地使用权402.4201612五通一平级出让土地使用权402.2201612五通一平注：标准深度是以人行道边线起计算。表表 4 4-2 2道县城区住宅用地基准地价内涵道县城区住宅用地基准地价内涵土地级别土地权利状况使用年期（年）容积率开发程度出让土地使用权703.2五通一平道县基准地价更新评估技术报告17出让土地使用权702.5五通一平出让土地使

37、用权702.0五通一平注:五通一平是指红线外通路、通电、供水、排水、通讯及红线内场地平整，三通一平指红线外通路、通电、供水及红线内场地平整。表表 4 44 4道县城区主要干道情况表道县城区主要干道情况表主干道次干道支干道道路道州路、潇水路、月岩路北环路、富塘路、荷叶塘路、状元路、长征路、营江路、红星路、公园路、小江口路、文化路、狮子岭路其他路段表表 4 45 5道县用地分类表道县用地分类表类 别用地名称范围一商服用地商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、营利性的科、教、文、卫用地二工矿仓储用地工业用地、采矿地、仓储用地三公用设施用地公用基础设施用地、瞻仰景观休闲用地四公共建筑用

38、地机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地五住宅用地城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地、空闲宅基地六交通运输用地铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷七水利设施用地水库水面、水工建筑用地八特殊用地军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场所用地、墓葬地备注：1、公共设施用地和公共建筑用地、特殊用地，参照住宅用地基准地价执行，如改变土地使用用途的，则参照改变的土地利用用途的基准地价执行。符合划拨用地目录的，则按划拨成本价计算。2、交通用地、水利设施用地，参照工业用地基准地价执行。如改变用途的，则参照改变用途后的土地利用用途的基准地

39、价执行。符合划拨用地目录的，则按成本法计算地价。3、综合用地按实际用途进行细分，参照细分后的不同用途基准地价执行。4、各种用途的土地分类含义参照全国土地分类标准。（一）（一）基准地价的概念基准地价的概念基准地价是指城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的道县基准地价更新评估技术报告18土地,按照商服、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。在本报告中主要体现在以下几个方面：1某一土地级别或均质区域的土地平均价格2某一时点的土地价格3某一用途的土地价格4某种权利状况下的土地价格5法定最高使用年限的土地价格6合理容积率和建筑密度下的土地价

40、格7某种开发程度下的土地价格8标准深度下规则的土地价格（二）基准地价的表达方式（二）基准地价的表达方式根据道县城区地价的特点，本次基准地价评估商服用地采用路段价和级别价，住宅用地、工业用地采用区片价表达方式。二、样点地价的测算、修正与检验（一）样点地价的测算（一）样点地价的测算不同交易类型的样点有不同的地价测算方法。本次基准地价的评估所收集的样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁等六种类型。除土地出让和土地转让样点可直接获取相应地价外，房屋租赁样点需用租金剥离法、房屋买卖和商品房出售样点需用剩余法、征地拆迁样点需用成本逼近法测定其地价。现就各类型样点的地价

41、测算方法简述如下：1 1、房地出租样点地价计算、房地出租样点地价计算从实地调查房地出租样点的房地租金，用房地租金剥离法从中测算出地价，计算方法如下：（1）估算房地出租年总收益现行市场交易中的年房地租金，包括房地出租租金收益和租赁押金利息收入，即房地出租年总收益。（2）确定年总费用房地出租总费用一般包括管理费、维护费、折旧费、保险费和税金等其它费用。（3）计算房地年纯收益道县基准地价更新评估技术报告19从房地年总收益中扣除年总费用，按下式计算房地年纯收益：Rin=Rlg-（E1+E2+E3+E4+T）式中：Rin房地出租年纯收益Rlg房地出租年总收益E1房地出租经营管理费E2房地出租经营维修费E

42、3房屋年保险费E4房屋年折旧费T房地出租年应交税金（4）计算房屋年纯收益将房屋现值作为资本投资，按下式计算房屋年纯收益：Ihn=Phc rh式中：Phc=Phk-（Phk-Phd）N1/NIhn房屋年纯收益Phc出租房屋的现值rh房屋还原率Phk房屋重置价格Phd房屋残值N1房屋可使用年限N房屋耐用年限（5）计算土地价格从房地年纯收益中，扣除房屋年纯收益，按下式计算土地价格：Pls=Rin-Ihn/S1/ra式中：Pls宗地单位土地面积地价S出租房屋的用地面积ra土地还原率（6）房地租金剥离法中的有关指标值及参数的确定a.房地出租总收益：总收益=单位建筑面积年租金+单位建筑面积年押金年利率（1

43、.98%）道县基准地价更新评估技术报告20b.房屋折旧费：指房屋在使用中因陈旧、损耗而逐渐减少的价值给予的补偿。计算公式如下：年折旧费=重置价格（1-残值率）/房屋耐用年限c.房屋维修费：计算公式如下：房屋维修费=房屋重置价格1%d.经营管理费：根据道县的规定，房屋出租的经营管理费一般为年租金的 2%经营及租赁管理费=单位建筑面积年租金2%e.税金：指出租人必须向政府交纳的房产税。根据道县人民政府规定，房产税为租赁收入的 3%。f.保险费：指出租人为了使房产避免意外损失而向保险部门支付的费用。计算公式为：年保险费=房屋重置价格1g.还原率：还原率是将房地产纯收益还原成房地产价格的利率，可分为土

44、地还原率、房屋还原率及综合还原率三种。目前，我国确定土地还原率的方法主要有以下几种：1租价比法即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原率。安全利率加风险调整值法安全利率通常选择银行一年期的存款利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济基础因素确定。投资风险与投资收益综合顺序插入法收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断所要求取的还原率应落在哪个范围，并确定该还原率的具体数值。道县基准地价更新评估技术报告21本次基准地价评估中还原率的确定采用安全利率加风险调整值法，根据道县实际，土地还原率比银行的投资利率高 1-2 个百分

45、点，房屋还原率比土地还原率高 2-3个百分点，因此我们取房屋的还原利率为 8.31%，取土地还原利率为 6.31%。2 2、房地买卖资料计算地价、房地买卖资料计算地价（1）房地买卖价格的确定，以签定买卖合同中的实际交易价格为准；（2）房屋现值计算房屋现值计算依据地上建筑物面积、结构、重置价格、成新度等估计，计算公式为：Pnc=PnkDn式中：Pnc房屋现值Pnk房屋重置价格Dn房屋成新度（3）地价计算Pls=Pnd-Pnc-T-E/S式中：Pls单位面积土地价格Pnd房地交易价格Pnc房屋现值T房屋交易中卖方应支付税金额E房屋交易中卖方应支付的费用S房屋用地面积（4）房屋买卖价格中的有关指标值

46、及参数的确定a.房屋重置价格的确定房屋重置价格是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价格在计算房屋现值及房屋纯收益时具有重要意义。根据道县物价局、道县房地产管理局有关文件的规定，道县房屋重置价格标准如表 4-6 所示。表表 4 4-6 6道县房屋重置价格标准道县房屋重置价格标准房屋结构重置价格（元/m2）耐用年限（年）残值率（%）钢混一 等450-550600二 等400-450600道县基准地价更新评估技术报告22砖混一 等350-400502%二 等270-290502%三 等250-270502%砖木一 等280-30

47、0406%二 等240-260404%三 等200-230403%四 等170-200400五 等150-170400六 等130-150400简易一 等110-130100二 等80-100100b.房地产交易税费额的确定按照湖南省物价局文件（1998湘价房字第 295 号）及有关规定收取。1房屋交易手续费：按交易价格的一定百分比计算(表 4-7)，买卖双方各付 50%。表表 4-74-7房屋交易手续费房屋交易手续费经济适用房商品住宅其它商品房其它房屋公有住房首次上市手续费0.30%0.60%0.70%1.60%0.30%营业税、城市建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费实行综

48、合税率，按交易额的 5%计征，由卖方缴纳。3 3、土地出让样点地价计算、土地出让样点地价计算根据土地使用权出让资料，按下式计算地价Pls=Plg/S式中：Pls单位面积土地价格Plg出让宗地总地价S出让宗地总面积4 4、土地转让样点地价计算、土地转让样点地价计算用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：V=VT/S式中：V转让宗地单位面积地价VT土地转让方获取的资金或实物作价净收入S转让宗地面积道县基准地价更新评估技术报告235 5、土地出租样点地价计算、土地出租样点地价计算土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：V=（R/S）（1/r）式

49、中：V出租宗地单位面积地价R出租方每年获取的资金或实物现值S出租的宗地面积r土地还原率6 6、商品房出售样点地价的计算、商品房出售样点地价的计算（1）运用剩余法计算住宅用地地价按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的基础，用下式计算商品房买卖中的地价：Pls=Png-(PbmSnb)-I-T-B/S式中：Pls某一商品楼用地的单位面积土地价格Png某一商品楼房总售价Pbm当地同类建筑面积平均造价Snb楼房总建筑面积I开发公司利润T商品房销售税费B利息S宗地面积（2）地价计算中的有关指标值及参数的确定a.当地同类建筑面积平均造价的确定根据道县的实际情况，建筑面积平均造价为：钢混结构 400-550

50、元/m2；砖混结构的办公及商品房 350-400 元/m2；砖混结构的私人住宅 250-350 元/m2。b.商品房销售税费的确定（同房地产交易税额）c.利息的确定根据道县实际情况，商品房开发周期为二年，地价款在取得土地时一次性支付，开发费用在开发期内平均投入，故地价款计息周期为 2 年，商品房开发计息周期为 1年，因而，支付的利息为：道县基准地价更新评估技术报告24PlsS（1+5.58%）2 2-1+PbmSnb5.58%7 7、征地、拆迁样点地价计算、征地、拆迁样点地价计算运用成本逼近法，计算外围地区工业基准地价成本价格：地价=土地取得费（Ea）+土地开发费（Ed）+税费（T）+利息（R