三特索道：武汉三特索道集团股份有限公司收购股权所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.PDF

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1、 众众联联资资产产评评估估有有限限公公司司 ZHONG LIAN ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 武汉三特索道集团股份有限公司收购股权武汉三特索道集团股份有限公司收购股权 所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 众联评报字2022第 1231 号 湖北众联资产评估有限公司 2022 年 11 月 15 日 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开

2、发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 目目 录录 第一部分第一部分 声明声明.1 第二部分第二部分 资产评估报告摘要资产评估报告摘要.4 第三部分第三部分 资产评估报告正文资产评估报告正文.7 一、委托人及其他资产评估报告使用人.8 二、评估目的.11 三、评估对象和评估范围.11 四、价值类型及其定义.13 五、评估基准日.13 六、评估依据.13 七、评估方法.15 八、评估程序实施过程和情况.17 九、评估假设.19 十、评估结论.19 十一、特别事项说明.20 十二、资产评估报告使用限制说明.21 十三、资产评估报告日.22 第四部分

3、第四部分 资产评估报告附件资产评估报告附件.23 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 1 第一部分第一部分 声明声明 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 2 声明声明 武汉三特索道集团股份有限公司：武汉三特索道集团股份有限公司：一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委

4、托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。

5、五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资

6、产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 3 假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场

7、变化情况合理确定资产评估报告使用期限。十一、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 4 第二部分第二部分 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公

8、司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 5 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 湖北众联资产评估有限公司接受武汉三特索道集团股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对武汉三特索道集团股份有限公司收购股权事宜所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司（以下简称：“隽水河农庄”）股东全部权益在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：一、评估目的：因武汉三特索道集团股份有限公司收购股权所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司股权事宜，本

9、次资产评估目的即是对该经济行为所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司股东全部权益在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估，为该经济行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围：评估对象为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司的股东全部权益，评估范围是隽水河农庄经审计后账面上列示的全部资产及相关负债。具体范围为委托人及被评估单位提供的经审计后“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。三、价值类型：市场价值 四、评估基准日：2022 年 9 月 30 日 五、评估方法：资产基础法 六、评估结论：本资产评估报告评估结论如下：截止评估基准日 2022 年 9 月 30 日，崇阳三特隽水河生

10、态农庄开发有限公司经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的净资产为 924.22 万元。采用资产基础法评估后的股东全部权益（净资产）评估值 2,229.57 万元，增值 1,305.35 万元，增值率 141.24%。七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2022 年9 月 30 日至 2023 年 9 月 29 日期间使用有效。重要提示 本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联

11、资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 6 八、特别事项说明：1纳入本次评估范围内二宗土地使用权崇国用（2012）第（12）0465 号国有土地使用权证、崇国用（2012）第（12）0466 号国有土地使用权证。以上委估土地均由被评估单位对崇阳三特旅业发展有限公司向光大银行汉街支行贷款提供抵押担保。截止评估基准日仍处于担保期。22022 年 4 月 6 日、2021 年 9 月 23 日崇阳县自然资源和规划局两次闲置土地信息公示涉及隽水河农庄存货科目核算的二宗土地（崇国用（2012）第（12）0465号、崇国用（2012）第（12）0466 号），公示闲置原因为政府原因，闲置时间 6 年。截

12、止评估报告出具日政府未明确对闲置宗地的处理意见，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，如未来政府对上述闲置土地有明确处理意见，评估值应做相应调整，提请报告使用人关注。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 7 第三部分第三部分 资产评估报告正文资产评估报告正文 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _

13、湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 8 武汉三特索道集团股份有限公司收购股权武汉三特索道集团股份有限公司收购股权 所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资产评估报告正文资产评估报告正文 众联评报字2022第 1231 号 武汉三特索道集团股份有限公司：湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对武汉三特索道集团股份有限公司（简称：“三特索道”）收购股权事宜所涉及的崇阳三特隽水河生态

14、农庄开发有限公司（简称：“隽水河农庄”）股东全部权益在 2022年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人 本次评估的委托人为武汉三特索道集团股份有限公司，被评估单位为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司，资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。（一）委托人概况 名称：武汉三特索道集团股份有限公司 住所：武汉市东湖新技术开发区关山一路特 1 号光谷软件园 D1 栋 注册资本：17730.1325 万元人民币 公司类型：股份有限公司（上市）法定代表人：张泉 统一社会信用代码：91420000177730287E 经营范围：旅游资源开

15、发；旅游商品的设计与销售；旅游项目的规划与咨询服务；机电一体化客运索道及配套设备的开发、研制、设计、投资建设、经营；索道技术管理与咨询服务；计算机及配件、文化办公机械、通信产品零售兼批发。（依崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 9 法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）（二）被评估单位概况 公司名称：崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司 住 所：崇阳县白霓镇浪口村古镇路 统一社会信用代码：9142122358548349XP 类 型：有限责任公司 成立日期

16、：2011 年 12 月 05 日 营业期限至：2031 年 12 月 4 日 注册资本：1000 万元人民币 法定代表人：田智博 经营范围：蔬菜、水果种植、销售；水产品养殖、销售；房地产开发。（涉及许可经营项目，应当取得相关部门许可后方可经营）（1）历史沿革 查询国家企业信用信息公示系统，2019 年 1 月 30 日隽水河农庄股东由崇阳三特隽水河旅游开发有限公司持股 51%、宁夏鑫泰能源集团有限公司持股 49%，变更为崇阳三特隽水河旅游开发有限公司持股 49%、武汉当代地产开发有限公司持股51%。因资产保全的需要，2022 年 4 月 8 日武汉当代地产开发有限公司与武汉三特索道集团股份有

17、限公司签订股权转让协议，隽水河农庄 51%股权转让给武汉三特索道集团股份有限公司，并于 2022 年 4 月 11 日在工商部门备案。截止评估报告日，该项股权转让交易未确认且未支付交易价款。（2）企业财务状况和经营业绩 被评估单位近三年和评估基准日财务状况、经营成果如下表所示（金额单位：人民币元）：资 产 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 货币资金 20,222.16 20,293.03 10,359.83 9,075.72 存货 21,611,535.93 21,797,848.07 21,8

18、67,181.50 21,961,294.58 流动资产合计 21,631,758.09 21,818,141.10 21,877,541.33 21,970,370.30 非流动资产合计 0.00 0.00 0.00 0.00 资产总计 21,631,758.09 21,818,141.10 21,877,541.33 21,970,370.30 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 10 应付职工薪酬 124,200.00 124,200.00 其他应付款 12,3

19、88,361.88 12,574,674.02 12,634,007.45 12,728,120.53 流动负债合计 12,512,561.88 12,698,874.02 12,634,007.45 12,728,120.53 负债合计 12,512,561.88 12,698,874.02 12,634,007.45 12,728,120.53 股东权益合计 9,119,196.21 9,119,267.08 9,243,533.88 9,242,249.77 项项 目目 2019 年度年度 2020 年年 2021 年年 2022 年年 1-10 一、主营业务收入 减：营业成本 营业税金

20、及附加 1,310.50 销售费用 管理费用 财务费用 135.90 -70.87 -66.80 -26.39 资产减值损失 信用减值损失 加：其他收益 资产处置收益 二、营业利润-135.90 70.87 66.80 -1,284.11 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额-135.90 70.87 66.80 -1,284.11 减：所得税费用 四、净利润-135.90 70.87 66.80 -1,284.11 2021 年数据、评估基准日数据已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，并出具了无保留意见的审计报告，审计报告号：众环审字（2022）第 0114239号。崇

21、阳三特隽水河生态农庄开发有限公司执行企业会计准则，以 1 月 1 日至12 月 31 日为一个会计年度，以人民币为记账本位币。会计核算以权责发生制为基础，资产以历史成本为计价原则。（三）委托人与被评估单位的关系 委托人武汉三特索道集团股份有限公司为被评估单位崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司收购方。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 本报告的使用人仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用。除法律、行政法规另有规定外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项

22、目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 11 用人。二、评估目的 武汉三特索道集团股份有限公司收购股权事宜，湖北众联资产评估有限公司接受武汉三特索道集团股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，作为该经济行为的价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象 根据本次评估目的，评估对象是崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司股东全部权益。（二）评估范围 评估范围为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司经审计后账面上列示全部资产及负债。截止评估基准日 2022 年 9 月 30 日，企业资产总额为 21,970,370.3

23、0 元，负债总额 12,728,120.53 元，股东全部权益价值 9,242,249.77 元。评估范围详见下表：金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 9,075.72 2 存货 21,961,294.58 3 流动资产合计 21,970,370.30 4 资产总计 21,970,370.30 5 其他应付款 12,728,120.53 6 流动负债合计 12,728,120.53 7 负债合计 12,728,120.53 8 所有者权益（或股东权益）合计 9,242,249.77 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日账面值经中审众环

24、会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，并出具了无保留意见的审计报告，审计报告号：众环审字（2022）第 0114239 号。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 12（三）实物资产分布情况及特点 实物资产主要包括：存货，为开发成本。存货为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司隽水山庄项目土地征用及拆迁补偿费、道路及绿化设施。1土地征用及拆迁补偿费（1）土地使用权登记状况 隽水山庄项目已取得国有土地使用证，至评估基准日尚未开发，为待开发空地，土地使用权情况详见下表：序号 土

25、地证号 土地位置 权属 性质 证载 用途 面积(M2)终止日期 四至 开发 程度 剩余土地 使用年限 宗地一 国有土地使用权证 崇国用（2012）第（12）0465 号 白霓镇 浪口村 出让 住宅 66,861.5 2072 年1 月 28日 北临农地，南临温泉小镇用地，西临索道停车场，东临自建公路 三通 59.62 宗地二 国有土地使用权证 崇国用（2012）第（12）0466 号 白霓镇 浪口村 出让 住宅 48,304.7 2072 年1 月 28日 北临农地，南临温泉小镇用地，西临索道停车场，东临自建公路 三通 59.62 注：开发程度“三通”即宗地红线外通路、通电、通讯，宗地红线内场

26、地未平整。（2）土地权利状况 根据委托人相关资料，上述 2 宗土地使用权为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司所有。以上委估土地均由被评估单位对崇阳三特旅业发展有限公司向光大银行汉街支行贷款本金 6000 万元提供抵押担保。截止评估基准日仍处于质押状态。2022 年 4 月 6 日、2021 年 9 月 23 日崇阳县自然资源和规划局两次闲置土地信息公示涉及隽水河农庄存货科目核算的二宗土地（崇国用（2012）第（12）0465 号、崇国用（2012）第（12）0466 号），公示闲置原因为政府原因，闲置时间 6 年，截止评估报告出具日政府未明确对闲置宗地的处理意见。权属证明文件主要为委托人所提供

27、的相关资料。土地用途、面积等参数均以委托人提供的相关资料为准，如与政府相关职能部门认定不符，以相关职能部门认定为准，本次评估结果应做相应调整。（3）土地利用状况 根据现场查勘情况，于评估基准日土地尚未开发。2道路及绿化设施 为委估宗地上投入道路及绿化设施，金额较小。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 13（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业未申报其他无形资产情况。（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本次纳入评估范围的全

28、部资产和负债的账面数经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，并出具了无保留意见的审计报告，审计报告号：众环审字（2022）第 0114239 号。以上纳入评估范围的具体资产，以委托人和被评估单位提供的经审计后“各类资产及负债评估申报明细表”为准。本次纳入评估范围的各项资产与资产评估委托合同书中确定的范围一致。四、价值类型及其定义 根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 本项目选定的资产评估基准日是 2022 年 9 月 30 日。评估基准日是根据本次评估

29、的特定目的，由委托人与相关当事方共同协商确定。其成立的理由和条件是：隽水河农庄对评估基准日的全部资产及相关负债进行清查、盘点，并以此为基础编制了基准日的资产负债表，财务报表业经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，为进行资产评估工作提供了基础。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。六、评估依据（一）经济（一）经济行为依据行为依据 1湖北众联资产评估有限公司与武汉三特索道集团股份有限公司签订的资产评估委托合同。（二）法律法规依据（二）法律法规依据 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项

30、目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 14 1 中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）；2 中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人大三次会议表决通过，2021 年 1 月 1 日起施行）；3 中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；4 中华人民共和国证券法（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第

31、十五次会议修订）；5.中华人民共和国企业所得税法（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过修正）；6 中华人民共和国增值税暂行条例（经 2017 年 10 月 30 日国务院第 191 次常务会议通过）；7 中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2011 年 10 月 28 日经财政部、国家税务总局审议通过修订，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；8 关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019 年第 39 号 2019 年 4 月 1 日起执行）；9 中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表

32、大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；10 中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年7月2日中华人民共和国国务院令第 743 号第三次修订）；11 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5 月19 日中华人民共和国国务院令第 55 号发布 根据 2020 年 11 月 29 日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；12 城镇土地估价规程 GB/T 18508-2014；13 湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（湖北省人民政府 45 号令，1998 年 1 月 1 日修订）；14 企业会计准则基本准则（财政部令第 76 号修订，2014 年 7

33、月 15 日）；15 资产评估准则基本准则（财资201743 号）；16其他相关法律、法规和通知文件等。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 15（三）准则依据（三）准则依据 1 资产评估职业道德准则（中评协201730 号）；2 资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836 号）；3 资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835 号）；4 资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935 号）；5 资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）；6

34、 资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837 号）；7.资产评估执业准则企业价值（中评协201838 号）；8 资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）；9 资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）；10 资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）；11 资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）。（四）权属依据（四）权属依据 1营业执照；2国有土地使用证等相关权属证明；3其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其他资料。（五）取价依据（五）取价依据 1中国地价动态监测网；2被评估单位提供的资产评估申报明细表；3被评估单位提供

35、的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；4被评估单位提供的有关文字资料、证件及相关资料；5 崇阳县人民政府关于实施县城区和乡镇基准地价更新成果的公告（2020 年1 月 1 日起施行）；6评估人员现场勘察记录工作底稿及收集的其他相关估价信息资料。七、评估方法 根据资产评估执业准则企业价值规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 16 础法三种基本方法的适用性，选

36、择评估方法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。被评估单位目前主要经营业务为项目开发，管理层无法对企业未来经营进行了分析和预测，不具备采用收益法进行评估的基本条件。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评

37、估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。本项目对委估范围内的全部资产及负债的资料收集完整，适宜采用资产基础法进行评估。因此，本项目采用资产基础法评估方法进行评估。（一）资产基础法 本次纳入评估范围的资产包括：货币资金、存货；负债包括其他应付款。1货币资金 纳入本次评估范围的货币资金为人民币银行存款，以经核实后的账面值作为评估值。2存货 纳入本次评估范围的存货为开发成本，为崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司隽水山庄项目土地征用及拆迁补偿费、道路及绿化设施。（1）土地征用及拆迁补偿费 根据资产评估准则不动产及土地估价规程，常用的土地

38、评估方法有市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等，估价方法的选择应结合评估项目的具体特点以及评估目的进行。经过评估人员实地勘察、分析论证并结合委估对象的区域条件，确定对委估对象采用市场比较法和基准地价系数修正法测算土地价格，最后综合分析其计算结果，崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 17 确定委估对象的评估价格。方法选择的主要依据如下：A、评估基准日崇阳县已公布最新的基准地价，委估宗地位于白霓镇用地级别范围内，因此本次评估可采用基准地价系数修

39、正法。B、委估宗地用途为住宅用地，可以获得与委估宗地具有可比性的交易案例，故可选用市场法比较法。C、由于委估宗地位置属于配套设施较完善的区域，不宜选用成本逼近法进行评估。D、委估对象宗地土地收益难以准确剥离确定，故不适于使用收益还原法和剩余法。（2）道路及绿化设施 道路及绿化设施为宗地上投入部分，金额较小，本次评估以核实后账面值作为评估值。3关于负债的评估 负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。八、评估程序实施过程和情况 本次评估程序实施过程介绍如下：（一）明确资产评估业务基本事项 受理资产评估业务前，公司业务

40、负责人与委托人的授权代表进行交流，了解并明确资产评估业务基本事项，包括被评估单位以及委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、价值类型、评估对象和评估范围、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。（二）订立资产评估委托合同 公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估委托合同，明确双方各自承担的责任和义务，正式受理该项资产评估业务。（三）编制资产评估计划 评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的保证。根据本项

41、目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 18 资料提纲。根据评估计划和评估方案，组建评估小组成员，执行本次评估任务。（四）进行评估现场调查 在企业申报并全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核实。核实资产包括流动资产和非流动资产，核实内容主要为核实资产产权、数量、使用状态及其他影响评估作价的重要因素，主要步骤如下：1指导被评估单位填表和准备应提供的评估资料。评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行

42、资产清查的基础上，按要求填写“资产评估申报表”，同时收集准备资产的产权证明文件等情况的文件资料等。2 审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表。评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。要求委托人或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。3资产评估师和评估专业人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行现场调查，获取评估业务需要的基础

43、资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。（五）收集整理评估资料 资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。如审计报告、行业统计数据、研究机构的行业研究报告等。并对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。（六）评定估算形成结论 资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的

44、公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，编制初步资产评估报告。（七）编制出具评估报告 崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 19 根据公司资产评估业务流程管理办法规定，对初步资产评估报告进行内部审核。项目负责人在内部审核完成后，根据审核意见修改资产评估报告，形成评估报告征求意见稿。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据委托人反馈意见进行合理修改后形成资产评估报告正式

45、稿并向委托人提交。九、评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下：1假设评估基准日后被评估单位持续经营；2假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；3 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；4假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；5假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；6假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；7假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生

46、较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十、评估结论 我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法对崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司的股东全部权益进行了评估。崇阳三特隽水河生态农庄开发有限公司评估基准日账面总资产为 2,197.04 万元，总负债为 1,272.81 万元，股东全部权益（净资产）为 924.22 万元，采用资产基础法评估后的总资产 3,502.39 万元，增值 1,305.35 万元，增值率 59.41%；总负债评估值 1,272.81崇阳三特

47、隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 20 万元，无增减值；股东全部权益（净资产）评估值 2,229.57 万元，增值 1,305.35 万元，增值率 141.24%。具体评估汇总情况详见下表（金额单位：人民币万元）：项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%A B C=B-A D=C/A 100%流动资产 1 2,197.04 3,502.39 1,305.35 59.41 资产总计 2 2,197.04 3,502.39 1,305.35 59.41 流动负债 3 1,

48、272.81 1,272.81-负债总计 4 1,272.81 1,272.81-净资产 5 924.22 2,229.57 1,305.35 141.24 评估结论详细情况见资产评估明细表。十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形 1纳入本次评估范围内二宗土地使用权崇国用（2012）第（12）0465 号国有土地使用权证、崇国用（2012）第（12）0466 号国有土地使用权证。以上委估土地均由被评估单位对崇阳三特旅业发展有限公司向光大银行汉街支行贷款提供抵押担保。截止评估基准日

49、仍处于担保期，未考虑该抵押担保事宜对评估结果的影响。22022 年 4 月 6 日、2021 年 9 月 23 日崇阳县自然资源和规划局两次闲置土地信息公示涉及隽水河农庄存货科目核算的二宗土地（崇国用（2012）第（12）0465 号、崇国用（2012）第（12）0466 号），公示闲置原因为政府原因，闲置时间 6 年。截止评估报告出具日政府未明确对闲置宗地的处理意见，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，如未来政府对上述闲置土地有明确处理意见，评估值应做相应调整，提请报告使用人关注。（二）委托人未提供的其他关键资料情况 无（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素 资产评估师未获悉截止评估基准日存

50、在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人及被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目崇阳三特隽水河农庄开发有限公司股东全部权益价值评估项目 _ 湖北众联资产评估有限公司湖北众联资产评估有限公司 21 1本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。2在执行本