滨江豪宅案例.ppt

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1、绿城黄浦湾绿城黄浦湾基本情况基本情况经济指标项目名称：绿城黄浦湾占地面积：6.34万 建筑面积：25万 容积率：3.15规划户数：500户，当期176户客户描述主要为江浙沪客户；外地客户占比较多；建筑形态：6幢高层和1幢酒店式公寓及双会所组成主力户型：280和400销售报价：280报价13万元/；400，12层以上可以看江的为15万/，下面一点的 为13万/（精装，装修标准1万元/）主力成交总价：1500-3700万去化情况：项目于2010年1月26日推出1号楼共86套，累计售出35套，月均去化1.6套。开发企业：上海华浙外滩置业有限公司物业管理公司及管理费：高力国际物业有限公司，6.3元/月

2、产品及销售情况黄浦湾项目位于上海浦西一线滨江地段，与陆家嘴金融贸易区仅一江之隔。n东临中山南路n西接王家嘴街n南依王家码头路n北沿紫霞路项目北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会西馆约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧与著名的城隍庙、豫园相邻。以延安高架、内环高架、复兴东路越江隧道、地铁四号线组成的全方位的都市交通体系。绿城黄浦湾绿城黄浦湾基本情况基本情况 地段地段百年外滩，璀璨浦江绿城黄埔湾绿城黄埔湾产品拆分产品拆分外立面：大面积玻璃幕墙最大限度地将阳光和景观引入室内。景观：由澳大利亚DAHD事务所设计的景观。景观面积达15000城市园林中，设置大型人工湖景，密林、大树、草坪，亲水平台、

3、湖石驳岸、景观桥。绿城黄埔湾绿城黄埔湾产品拆分产品拆分绿城黄埔湾绿城黄埔湾产品拆分产品拆分12#楼全部为300400平方米的大平层设计户型特点：l主卧5.7米、客厅6米超大面宽；l进门设置圆厅；l中式、西式双厨房；l卧室均配有独立卫生间；l主卧室套房设计，配有卫生间、书房和步入式更衣室；l超大阳台；l一梯一户，设置有主人通道和佣人通道。四房二厅五卫四房二厅五卫面积面积303 303 四房二厅四卫四房二厅四卫面积面积328328户型特点：l主卧5.7米、客厅6米超大面宽；l进门设置圆厅；l错层设计，下沉式中庭；l四个卧室全部朝南l中式、西式双厨房；l卧室均配有独立卫生间；l主卧室套房设计，配有卫

4、生间、书房和步入式更衣室；l超大阳台；l一梯一户，设置有主人通道和佣人通道。主卧套房圆厅客厅双厨房佣人房主人通道佣人通道主卧套房圆厅主人通道客厅佣人通道双厨房户型分析户型分析精装修：奢华风格，多为国际一线装修品牌。绿城黄埔湾绿城黄埔湾产品拆分产品拆分橱柜：德国Poggenpohl博得宝厨房电器：德国Gaggenau洗衣机：德国Miele米勒水槽：Franke弗兰卡卫浴：Villeroy&Boch唯宝水龙头：Dornbracht当代中央空调：大金新风系统：Honeywell霍尼韦尔地暖：威能 绿城黄埔湾绿城黄埔湾各面积段供求情各面积段供求情况况楼栋户型面积销售均价（元/）总价（万元）价格统计期间

5、供应套数供应套数所占比例销售套数去化率2号楼四房两厅3005111115332009/8-12月2313%2191%四房两厅3405060217202009/8-12月4325%43100%四房两厅3275735218752009/8-12月2012%20100%1号楼四房三厅4009203736812010/1-11月2313%835%四房两厅2808238623072010/1-11月6337%2743%合计8492410年1月-11年1月172100%11969%目前在售的为1号楼，其280户型去化相对较好，280户型总价在2300万1号楼的销控情况表中区销售较多，剩余主要分布低区和高区

6、403平标准层面积283平283平282平绿城黄埔湾绿城黄埔湾销控表分析销控表分析国际一线城市，商业金融中心兼容并蓄，海纳北川精致优雅的生活情调时尚汇聚，风尚潮流绿城黄埔湾绿城黄埔湾营销推广营销推广 推广主题推广主题绿城黄埔湾绿城黄埔湾营销推广营销推广项目诉求：以外滩和大平层为主诉求点。以主题捆绑软文辅助推广，主打地段和产品。投放时间广告内容项目诉求形象总结形象总结以外滩和大平层为诉求点，高姿态入市。结合热销成绩，持续宣传结合软文及产品实景为表现突出外滩的同时，渲染产品价值形象。20092009年年1212月月20102010年年1 1月月20112011年年9 9月月项目推广前后形象始终以“

7、外滩”和大平层为价值诉求，使其形象高度统一。绿城黄埔湾绿城黄埔湾营销推广营销推广媒体排布：线上，主流报纸及杂志均有投放，但投放量均相对较少。策略观察：从投放结构看媒体主要围绕“外滩”和“大宅”这一核心价值展开诉求，以专业杂志针 对圈内人士展开宣传攻势。绿城黄浦湾媒体投放表媒体策略媒体策略绿城黄浦湾绿城黄浦湾营销推广营销推广报纸投放频次：10年前关键节点新闻晨报结合东方早报联合投放，从2011.02-06月间未有 媒体投放，自11年7月起明显增加租售情报专业杂志投放。媒体策略媒体策略绿城黄浦湾绿城黄浦湾营销推广营销推广思路梳理：推广前期：项目始终以“外滩”和“大宅”为核心诉求点；把项目以外滩为核

8、心价值的标杆影响力建立起来；其高端形象不言自明，为项目以后蓄客做了良好的铺垫。推广中期：以好的销售成绩为契机，进一步强化市场影响力。推广问题：2011年02-06未投放媒体，造成客群对项目市场信息认知滞后。推广亮点：清晰一致的形象/圈层营销/专业媒体圈内口碑建立。推广策略小结推广策略小结绿城黄浦湾绿城黄浦湾营销推广营销推广研究对象研究对象汤臣一品汤臣一品华润外滩九里苑华润外滩九里苑世茂世茂5 5号号绿城黄埔湾绿城黄埔湾白金湾府邸白金湾府邸尚海湾豪庭尚海湾豪庭国信世纪海景园国信世纪海景园白金湾府邸白金湾府邸基本情况基本情况经济指标项目名称：白金湾府邸占地面积：5.35万 建筑面积：4.7万（住宅

9、）容积率：4.55规划户数：136户客户描述客户来源较散；江浙沪客户相对较多；部分为境外客户；以自住为主。建筑形态：写字楼、住宅为2幢28层高层；超星级酒店悦榕庄主力户型：低区（3-15F）两房128和三房：240，278；高区（16-32F）305；四房360销售报价：低区13万元/；高区：12-19万/（精装，装修标准1万元/）主力成交总价：两房580万；三房1500-2800万；四房4000万去化情况：项目于2008年5月17日推出136套，累计售出71套，月均去化1.7套。开发企业：上海鹏欣（集团）有限公司物业管理公司及管理费：春川物业，5.8元/月产品及销售情况其他：白金湾地处北外滩

10、中心位置，位于规划的滨江休闲区内，周边有航运商贸区、现代商务区，配套设施齐全；距离人民广场商圈约5.1公里，到静安寺商圈约9.1公里，到徐家汇11.7公里，到陆家嘴5.4公里。白金湾府邸白金湾府邸产品拆分产品拆分外立面：现代风格，大面积幕墙。户型：主仆电梯、玄关入户、舒适套卧白金湾府邸白金湾府邸产品拆分产品拆分中央空调：大金中央吸尘系统：美国BEAM中央新风：美国布朗地暖及热水系统：德国威能橱柜：意大利COMPREX卫浴：汉斯格雅户内地面马赛克：BISAZZA周界及家庭安保系统：德国BOSCH白金湾府邸白金湾府邸产品拆分产品拆分 精装修精装修白金湾府邸白金湾府邸各面积段供求情各面积段供求情况况

11、户型面积销售均价（元/）总价（万元）价格统计期间供应套数供应套数所占比例销售套数去化率2室2厅1284557558308年5月-09年11月2216%2091%3室2厅24063245151811年1-8月2216%1359%3室2厅27861855172010年4月-11年8月2216%1568%3室2厅30591891280310年6月-11年3月3425%1235%4室2厅360112566405209年3月-10年3月3425%1132%合计非景观房6220810年1月-11年8月6649%4873%合计景观房10745410年1月-11年3月6851%2334%剩余户型多为高区景观房，总价在2800万以上；其128-278户型总价在580-1700万；景观房和非景观房成交差价在4.5万元/A座座B座座白金湾府邸白金湾府邸营销推广营销推广项目诉求点：江景资源、产品和地段。