新江湾城项目.ppt

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1、项目背景梳理项目背景梳理上位规划回顾上位规划回顾n 新江湾城新江湾城-五角场地区的规划回顾五角场地区的规划回顾新江湾城位于上海市中心城区的东北部，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。根据规划，新江湾城将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。江湾-五角场地区作为上海市总体规划确定的四个副中心之一，将发展成为以知识经济为主要特征的现代服务功能集聚区。n 上位规划的特色上位规划的特色关注生态新江湾城依托江湾湿地等保护良好的生态资源，借鉴国内外创建生态型社区的成功开发经验，为将来入住本地的居民和前来工作旅游的人士创造一个人与自然和谐共生的环境。配套完善高端定位新江湾城从人性化

2、出发，建设了文化中心、体育中心、中小学等公共设施。同时依托于临近复旦、财大、同济等高等院校和比邻五角场商业中心的区位优势，提供完善的配套服务。作为上海中心城区的最后一块大宗处女地受到了国内外知名发展商的热烈追捧，引起了多方关注，导致地价不断飙升，从2005年以来多次创下“地王”的纪录，开发呈现高端化。21#22#项目背景梳理项目背景梳理项目在新江湾城项目在新江湾城-五角场地区的地位五角场地区的地位项目分为两个地块。其中21#地块东至淞沪路，南至青石路，西至国定路，北至七星河路；22#地块东至松沪路，西至国定路、北至青石路。规划道路创业大道由北至南穿越两地块。作为新江湾城与江湾-五角场城市副中心

3、的结合处，项目东北部临近新江湾城各大高端居住区，东部与湿地公园、铁狮门F地块仅一街之隔，向南可以到达知识创新区和五角场核心商业圈，各方面优势突出，具有很高的土地开发价值。项目所在位置独特项目所在位置独特优势突出优势突出1234商业配套商业配套-渐趋成熟渐趋成熟项目以南五角场核心商业圈已形成规模，同时紧邻的东部铁狮门F地块将导入高端商业，北部C5汉斯地块将建成9万平米的区域商业中心。产业资源产业资源-科技领先科技领先居住社区居住社区-高端定位高端定位自然资源自然资源-生态湿地生态湿地产业定位于“国际智慧城”和“知识杨浦”，东部紧邻新江湾城知识商务中心板块功能区内的核心会展中心。项目东北部是由多家

4、房地产公司开发的高端居住区。平均容积率仅1.0，绿化率达50%。目前售价已突破20000元/平方米。项目东部紧邻上海城区内最大的一块湿地，也是上海仅有的都市生态绿地，开发成为湿地公园，是沪上又一块市民休闲和城市度假的好去处。项目整体定位研究项目整体定位研究整体开发理念整体开发理念n 创造创造“宜商宜住宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间的高品质生态、人文的办公空间n 整体开发理念：生态创意办公整体开发理念：生态创意办公+40+40小时全活力社区小时全活力社区生态创意办公生态创意办公(EOD)(EOD)EOD理念突破了传统商务办公设施开发只关注经济效益和成本收益的狭隘的思维，而强化了生态理念在

5、办公场所设计中的运用。环保材料、通风设备的应用大大改善了传统的全封闭环境，给办公人员提供了良好的工作环境。同时在室内和室外创造舒适的生态环境，将室外的自然环境，如植物、阳光等引入室内，营造一个亲近于自然的办公生态环境，更有效地提升工作效率。4040小时全活力社区小时全活力社区40小时全活力社区强调的是工作与娱乐休闲的结合，转变了传统工作与休闲相分离的观念。在工作中娱乐，在娱乐中工作，两者合二为一，延伸了每天24小时的生命空间，使社区变成了一个生机勃勃、充满活力的工作、娱乐、休息的场所。基于对上位规划的回顾和项目所在区位及周边要素的梳理，项目将定位一个“宜商宜住”的高品质生态、人文的办公空间。生

6、态办公将成为项目的核心功能，同时还将配套居住、商业、休憩等功能，是一个复合型的高端社区。项目整体定位研究项目整体定位研究项目功能产品体系项目功能产品体系生态创意办公生态创意办公HIP酒店式公寓酒店式公寓精品商业精品商业高端住宅高端住宅精品主题酒店精品主题酒店n 五大功能产品五大功能产品 塑造完美体验塑造完美体验绿色、生态、健康的办公环境，远离种种烦恼与喧嚣，将休闲与舒适融入工作，在工作中体验自然与人文的双重关怀开创舒适而私密的个人空间，体验温馨而浪漫的家庭生活，享受宾至如归的完美服务细腻的服务、周到的关怀，为城市游憩客营造一个艺术而浪漫的氛围，一个温馨而舒适的家，让短暂的停留成为永久的美好回忆

7、自然、温馨、优雅，在美好的家居环境中细细咀嚼生活的品质，感受家的温暖购物、餐饮、运动、休闲，综合型高品质的商业设施让每天都充满惊喜与活力，时刻感受城市发展的脉搏以生态创意办公和酒店式公寓为主要产品，同时开发精品主题酒店与少量高端住宅，并配套高水准的精品商业生态创意办公生态创意办公 生态办公（EOD，Ecological Office District）突破传统办公物业的“8小时模式”，使人、建筑与自然生态环境之间，无障碍地、持续性地相互接触与渗透，形成一个良性的互动系统，实现真正的办公环境生态化。这种融阳光、绿化、鲜氧、活水于现代办公的模式，可以提高商务环境品质、全面激发商务效率。EOD理念理

8、念生态创意办公内涵诠释生态创意办公内涵诠释通过生态与创意的结合，赋予办公空间以全新的内涵与体验，使工作环境通过生态与创意的结合，赋予办公空间以全新的内涵与体验，使工作环境不再单一枯燥，可以变化地如此舒适宜人、丰富多样、活泼而灵动不再单一枯燥，可以变化地如此舒适宜人、丰富多样、活泼而灵动生态元素生态设计生态技术 通过生态元素的导入、生态理念的设计、生 态技术的应用，使项目真正实现办公环境生 态化、环保化、节能化 生态生态适宜的体量 巧妙打破基地容积率与限高的约束，导入 小体量的建筑、围合式灵动空间，并塑造 丰富、活泼、人性化的立体空间 创意创意多样化的灵动空间生态创意办公生态创意办公目标客群研究

9、目标客群研究潜在目标客群潜在目标客群客群特征客群特征需求特征需求特征知识型中小企业通常人数在100人以下高学历的知识型人才占员工比例较大需要区域内提供良好的产业链支持背景偏好智慧型、有内涵、创意性的办公环境大型企业的分支机构通常人数在100-200人公司资金实力较强，看重企业品牌与形象塑造因此较为看重工作环境的整体品质需要相对独立的办公环境与交流空间，可以租用整层或整栋独立办公空间商务活动频繁，对商业、酒店、会议等配套服务要求较高学校或政府背景的商业机构通常人数少于100人进行一定领域内的专业研究与商业活动，常有学术交流、会议接待等需求偏好知识型的灵活办公空间对商业、酒店、会议等配套服务要求较

10、高个人工作室通常人数约30-50人有着专业的工作领域、鲜明的工作风格通常为知识创新型企业如个人建筑设计事务所等偏好独具风格的空间设计内部空间分割灵活多样，不受约束多选择的交流空间项目生态创意办公空间的特点项目生态创意办公空间的特点体量小巧灵活，因此适用于人体量小巧灵活，因此适用于人数规模不大的公司及组织数规模不大的公司及组织生态空间，在设计与氛围营造生态空间，在设计与氛围营造上体现创意，更适宜于知识型、上体现创意，更适宜于知识型、创造性的企业与机构创造性的企业与机构地处创业大道北端的重要节点，地处创业大道北端的重要节点，周边办公、商业、交通、文化周边办公、商业、交通、文化等要素集聚，适宜于那些

11、对此等要素集聚，适宜于那些对此类要素流通要求较高的企业类要素流通要求较高的企业生态创意办公生态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴产品特色分析与经典案例借鉴改变传统写字楼仅给办公者留下改变传统写字楼仅给办公者留下“8 8小时办公空小时办公空间间”，在空间内设有休息室、卫生间以及厨房等，在空间内设有休息室、卫生间以及厨房等设施，并提供设施，并提供2424小时办公及物业保障。小时办公及物业保障。2楼层最好无强制分隔，有利于客户根据自己的实际情楼层最好无强制分隔，有利于客户根据自己的实际情况轻松进行办公室空间布局安排况轻松进行办公室空间布局安排 。1中性的盒子中性的盒子：通过把所有建筑要素平行于空间的

12、“长边”以扩大空间的自然线条。许多室内隔间用可拆卸的磨砂玻璃以强化灵活和变化的观点。虚拟的盒子虚拟的盒子：室内中庭是个虚拟花园，静谧的工作环境，即露天又能得到其他要素的保护。天窗贯通灵活的空间 层层退台设计 虚拟花园 圣莫尼卡工作生活中心圣莫尼卡工作生活中心 提供一个以新的工作生活态度去支持最佳可能性的环境 上海财富兴园上海财富兴园 在公园中办公 国际流行的开放式园区，应用EOD发展模式，园区内建筑与景观布局错落有致。办公环境设计考虑多方面需求，强调生态、生活、休闲与办公的融合，户型设计上更是形成良好体现。展示区 休息室 /宿舍 洗浴室 厨房 生态创意办公生态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴

13、产品特色分析与经典案例借鉴层层退台与空中花园的设计，可以创造半开放层层退台与空中花园的设计，可以创造半开放茶室、观景台等非正式交流空间，营造静谧、茶室、观景台等非正式交流空间，营造静谧、舒适、灵活的第二办公场所。舒适、灵活的第二办公场所。3 韩国动画博物馆及办公楼韩国动画博物馆及办公楼 两栋半独立的大楼，其形状、材质与氛围在这两个相对的建筑形态间形成了动态的平衡。动画博物馆沿着场地自然的轮廓线倾斜，为大规模公共交流提供了露天场所；两个建筑体之间由一座桥相互连接，也促进了公共和办公环境的互动交流。办公大楼靠近博物馆的一边形状逐渐变窄，不仅从感官上与博物馆融为一体，并且形成了不同大小的楼层，能够满

14、足不同规模工作组的办公需求。动画 博物馆办公大楼中庭挑空、导入中庭挑空、导入“光通道光通道”等设计，大大提升等设计，大大提升了生态办公建筑的采光性、通风性与节能性，了生态办公建筑的采光性、通风性与节能性，最为直接地改善工作环境、提升人体健康。最为直接地改善工作环境、提升人体健康。4日本仙台媒体中心日本仙台媒体中心 设计师伊东丰雄放弃了传统的柱子，而是使用螺旋形管道。直径范围在2至9米的管道中包含采光、电梯、楼梯和空调设施。设计尽量避免使用墙壁来隔断空间，这幢建筑内部没有一堵墙壁，完全依靠螺旋型管道支撑。“这是一个没有固定界限和用途的空间，我希望它是一个让人们感觉轻松自由的公园。”生态创意办公生

15、态创意办公产品特色分析与经典案例借鉴产品特色分析与经典案例借鉴建筑围护结构、自然通风、太阳能利用、自动控制、高效新型空调等建筑围护结构、自然通风、太阳能利用、自动控制、高效新型空调等生态环保技术的应用，使生态办公生态环保技术的应用，使生态办公从更高的技术层面得到了实质性的落实。从更高的技术层面得到了实质性的落实。上海生态建筑示范楼上海生态建筑示范楼 生态楼西向为环境实验室，东向为展示区和办公用房，在东向中部设有中庭并设计天窗，保证建筑内部的白天照明。生态楼采用多种先进的技术措施，减少了不可再生能源的消耗以及对环境负面影响，最终实现全年采暖和空调能耗降到普通办公建筑的1/4。并实现办公环境的健康

16、、舒适、高效。通风塔电控遮阳棚保温复合外墙太阳能集热管电控铝合金百叶南低北高利于采光5精品商业及公共服务精品商业及公共服务开发理念开发理念 8小时工作8小时娱乐8小时休息24小时 将娱乐元素融于工作，将工作延伸至商业休闲中，那么：8小时*2的工作与娱乐8小时*2的休闲与工作8小时休息40小时打造打造“4040小时小时”全活力工作生活的精品配套全活力工作生活的精品配套构建与生态创意办公完美相融的商业产品与氛围，业态精致而独具特色、服务周全而讲求品质，使办公空间与休闲空间能够随意切换，打造“40小时”全活力工作生活氛围。目标客群目标客群针对高校的智力人群、创意产业人士，倡导娱乐融入工作、工作融入生

17、活的居业娱相融的生活理念引领全新的现代化都市活力生活，形成项目对年轻一族、都市新贵的特殊魅力现代生活办公理念的传播，概念一致却又个性十足的独有社区文化艺术与场所的完美融合都市新锐力量的聚集思想的碰撞、创意的迸发或安静读书、或独自思考、或激烈讨论/充满活力、热情、创想与未来意境意向意境意向精品商业及公共服务精品商业及公共服务产品特色分析产品特色分析创意元素与商业元素的结合创意元素与商业元素的结合以创意生态办公的整体氛围为基调，利用典型物业空间，融入创意、科技与人文特质，提供具有深度体验、高质、美感的产品。文化元素与商业元素的结合文化元素与商业元素的结合项目周边区域文化气息浓厚，学府文化、创意文化

18、等都可以挖掘与商业的结合点，通过商业的载体，体现文化的内涵。时尚艺术与商业元素的结合时尚艺术与商业元素的结合契合项目周边消费群结构的年轻化、高品质化的特征，精品商业的开发需注重时尚艺术的商业形态，保持处于潮流与思想的前端。协调各元素之间的差异性，体现组合的有机与和谐，营造高雅、知性、品质、活力的商业氛围协调各元素之间的差异性，体现组合的有机与和谐，营造高雅、知性、品质、活力的商业氛围项目创意生态办公的整体氛围、面临的潜在客户，以及位于创业大道北端的良好区位，决定了项目精品商业的开发需要与创意元素相结合、与文化元素相结合、与时尚艺术相结合的产品特色。精品商业及公共服务精品商业及公共服务商业配套产

19、品体系商业配套产品体系产品类型产品类型核心业态核心业态产品描述产品描述核心商业核心商业多功能无线会所多功能无线会所以无线网络为核心卖点的新兴会所，享受无处不在的多样化网络服务中小型精品超市中小型精品超市不同于面向大众的传统超市，针对强调品质生活的白领、金领人群提供时尚、高端、新颖的多样化产品特色商业特色商业咖啡人文书吧咖啡人文书吧集文化消费与休闲消费为一体，提供一杯咖啡、一本好书、独自享受的休闲时光与个人空间DIYDIY创意工坊创意工坊激发创意灵感、感受多样生活的DIY工坊，从自我创造和切身体验中，彻底放松心情、获猎知识特色餐饮聚落特色餐饮聚落风味迥异、各具特色的各国经典餐饮汇聚在一起，提供便

20、利、时尚、丰富的美食享受；同时成为企业会客、客户沟通的良好场所主题音乐吧主题音乐吧丰富的原版CD、静谧的氛围、精致的茶点，将成为好友聚会、同事交流、团队沟通的良好场所休闲运动中心休闲运动中心为项目及周边的上班族、商户、住户，提供便利、宽敞、舒适的运动环境，以及丰富的运动项目与课程 健康俱乐部健康俱乐部为长期处于亚健康中心的白领、金领人群，提供放松身心、愉悦心情、锻炼体质的专属性俱乐部，并设置可供选择的多样化养生康体课程基本商业基本商业银行服务中心银行服务中心汇聚中外各大主要银行的服务网点，形成方便快捷的金融服务中心2424小时便利商店小时便利商店满足办公、居住人群24小时的生活消费需求移动服务

21、中心移动服务中心提供移动、联通、电信、邮政等信息沟通支持服务家政服务中心家政服务中心为入住公司、家庭等提供电力、维修、液化气等全方位的后勤保障服务小型社区生活中心小型社区生活中心形成洗衣店、缝纫店、皮鞋店等便利生活服务的聚集中心社区安保中心社区安保中心社区保安、110服务点等安保中心客群和区域属性：客群和区域属性：依托高档办公楼和商业中心带来的高消费群体，引入日式超市理念的香港企业。经营内容：经营内容：食品部、生活用品部、和Cooked Deli（国际快餐美食广场)营业面积：约营业面积：约1800-5500平方米楼层分布：楼层分布：通常位于地下1层-地上3层中的1-2层n 食食 品品 部部为吸

22、引烹饪及美食爱好者，集合国际美食的食品部致力提供最优质的新鲜蔬菜、水果、海产、肉类、家禽、香料、洋酒及小食 n 生生 活活 用用 品品 部部拥有各式个性化、高档次的生活用品，如美容护肤品、香薰用品、文具以至旅行装备等 n cooked Deli cooked Deli为国际快餐美食广场，顾客可在舒适的环境中享用优质的美食精品商业及公共服务精品商业及公共服务核心产品案例借鉴核心产品案例借鉴走精品路线的中型超市走精品路线的中型超市CITYSUPERE E：environmentenvironment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，CitySuper为他们营造一个舒适和宽敞的环境，让他们可以好

23、好享受公余时间。P P：productsproducts，这里售卖的货品都是由专业的采购员从世界各地采购回来，或直接由海外入口，因此货品较独特且款式新颖。S S：servicesservices，顾客服务和售后服务对零售业来说十分重要，CitySuper的服务亮点在于用知讯杂志和俱乐部活动来维系客户关系。俱乐部活动中，依托超市自有产品的“赏味厨艺班”起到了很好的形象宣传作用精品商业及公共服务精品商业及公共服务核心产品案例借鉴核心产品案例借鉴走精品路线的中型超市走精品路线的中型超市CITYSUPER经营理念：经营理念：EPS6:00am 8:00am8:00am 11:30am11:30am 1

24、:30pm6:00pm 10:00pm1:30pm 6:00pm10:00pm 6:00am生活工作22娱乐工作44工作娱乐1010休息840迈入生态办公楼，静谧的庭院，绿树环绕，一两声鸟鸣让人会心一笑工作累了，去厨房煮上一杯香浓的原味咖啡，细细品位，疲意顿消精心准备的各色小点、饮料和水果可按需自取，同事们聚在小桌前思维碰撞、激荡心情乒乓球台、美式桌面足球随时恭候，工作间隙享受运动的酣畅淋漓高强度心智劳动后更有按摩椅来解脱一身疲乏，养生在第一时间满足带上宠物，一天将有更多时间相处结束紧张的工作，与同事相邀去city super的特色餐厅共享美食入夜时分，在主题休闲吧，品位纯正的曼特宁，上网浏览

25、时事讯息，查阅相关资料或是在健身房、音乐吧与客户共同挥洒汗水、欣赏名曲，谈天说地，轻松环境更易实现真心交流 OFFICE TIMEOFFICE TIME 午休时分，商务套餐加咖啡的搭配，与同事闲侃工作，漫话生活饭后信步于庭院的别致草坪中，在宁静雅致的自然中寻找心灵的放松抑或钻进帐篷中小憩片刻，感受如户外露营般惬意心情在湿地公园慢跑片刻在多功能草坪上翻阅晨报在商务餐厅中享用营养早餐，收看财经科技快讯精力充沛的一天由此开始 BEFORE OFFICE TIME BEFORE OFFICE TIME AFTER OFFICE TIMEAFTER OFFICE TIME 夜阑人静，一天的工作颇有成就到

26、厨房冲杯牛奶，在办公室内侧的休息室好好休息一下，准备好精神，明天向客户汇报成果精品商业及公共服务精品商业及公共服务“40小时小时”全活力工作生活意向描述全活力工作生活意向描述HIP酒店式公寓酒店式公寓HIP理念理念nHIP酒店是行业新崛起的酒店类别，其原意为“Highly Individual Property（高度个性化物业）”n以其极富个性的室内设计和空间规划加上定制化的私密性服务而闻名遐尔通过概念、造型、色彩、灯光、材质、艺术品的巧妙混搭，营造顶级的居住体验与商务时尚通过建筑外形设计和景观营造彰显个性、体现时尚个性化的表现手法是个性化的表现手法是HIP的灵魂的灵魂室内设计空间规划贴心服务

27、酒店提供时间提醒、车船预定、温馨祝福等系列贴心服务，从细节体现关怀独特外形时尚空间贴心服务HIP酒店式公寓由于其张扬的个性、浓郁的时尚气息和贴心的服务而受到追捧，它代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最hip的时髦，也将是时尚的生活指标 产品产品特点特点层高lHIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般为著名老建筑改造而来，建筑不高但极具艺术人文特色lHIP酒店式公寓也秉承了这一特点，建筑外形新颖，楼层10层左右客房数量l占地小，并走精品路线，是HIP酒店式公寓的一大特点l因此客房数量一般在100间左右户型l房型精巧，以两室户和三室式为主，强调精致生活面积l601

28、30平米之间，90120平米为主力户型室内设计lHIP酒店式公寓的每个房间或者每个楼层都会有自己的装潢风格，这个也是HIP吸引眼球的一大特点l利用不同的主题（森林、动物、植物）；颜色（红、蓝、灰）材质（玻璃、木质、金属）；灯光等体现时尚精致生活配套设施l除了基本的设施外，HIP酒店式公寓都会配有小型健身房、游泳池和温泉spa等休闲娱乐设施l让生活空间更加惬意，体现低调奢华同样是HIP酒店式公寓所追求的服务l除了酒店式公寓应有的服务外，还会提供个性化的私人服务l例如举行小型聚会沟通邻里关系；节日、生日的时候送上祝福；随时提供车船票预订等n时尚体验，精致生活HIP酒店式公寓产品特点分析HIP酒店式

29、公寓酒店式公寓产品特色分析产品特色分析n该项目紧邻五角场商圈，随着打造知识洋浦的进行，五角场周围汇集的商务人士日益增多，根据购买能力可以分为企业中高层管理人员和普通白领两类n五角场周围高校林立，上海、同济、复旦中有不少外籍教师，其购买力雄厚并且置业的方式也比较灵活因此可以作为一类，学校面向面相企业中高层管理人员开设的MBA E-MBA也为项目提供了优质客源n项目位于创业大道，其中不乏已有所成者，因此可以分为城市新贵和未来新贵两类潜在客群分类潜在客群分类客群消费特征客群消费特征客群分类客群特征置业欲望与置业能力关注度企业高管一般30岁以上，有稳定住所，置业欲望强烈，但对产品品质要求较高，同时购买

30、能力强，置业方式灵活置业欲望强烈购买力强普通白领30岁左右，处于事业初期，收入不高，购买力不强置业欲望强烈购买力不强外籍教师有很强的购买力，对产品品质要求很高，置业方式也十分灵活置业欲望强烈购买力强E-MBA 学员一般30岁以上，有稳定住所，作为短期培训学员留驻五角场，以租房为主，置业欲望不强置业欲望不强购买力强城市新贵事业有成的创业者，置业欲望强烈，有改善住房的强烈欲望置业欲望强烈购买力强未来新贵事业处在上升期，购买力不足，短期不会置业，租房的要求强烈置业欲望不强购买力强本项目应以五角场附近工作的企业高管企业高管，附近学校的外籍教外籍教师师和创业大道上的城市新贵城市新贵为核心客群HIP酒店式

31、公寓酒店式公寓目标客群研究目标客群研究n位置：位于新加坡 River Valley路 338A，紧邻繁华的Orchard 大道和斯坦菲学院n层高：10层n主力户型：3室1厅n单元面积：90130平米n特色：新加坡著名的HIP酒店式公寓，室内外充满个性化和人性化的设计体现了HIP的核心理念n设施：小型游泳池、健身房、24小时安保系统概况概况借鉴点借鉴点n整体布局整体布局 不大的地块上辟出了大片绿地并安排了一个小型游泳池，布局上就体现了项目的人文关怀n建筑外形建筑外形 主体采用钢架结构玻璃幕墙，建筑外形灵动体现时尚现代气息n室内空间室内空间 室内空间营造讲究可塑性。卧室采用滑动门，拉开门，客厅大一

32、倍，拉上门，另有小天地 n材质风格材质风格 独特的空间设计和精选的著名设计师家具，体现了HIP的风格n细部表现细部表现 卧室巧妙的规划空间营造独特的采光设计；卫生间的玻璃门避免了梳洗和用厕的相互打扰。室内设计从细节上体现了人文关怀HIP酒店式公寓酒店式公寓案例借鉴案例借鉴Residences at 338A 精品主题酒店精品主题酒店酒店项目导入的背景条件分析酒店项目导入的背景条件分析需求市场需求市场n 新江湾城新江湾城/五角场地区的酒店需求市场五角场地区的酒店需求市场需求市场需求市场市场阐述市场阐述档次档次学术交流市场复旦大学、同济大学、上海财经大学、第二军医大学等众多国内一流高校云集，各种学

33、术交流、会议、论坛活动频繁，创造了大量的人流、信息流和资金流高端中端修学旅游市场国内外其他地区的中小学生利用假期时间在某些学校或培训机构的组织下到知名高校进行观光旅游和知识的学习，从而丰富学生的见识并提升他们的综合素质，地区内的多家知名高校，是修学旅游的重要吸引要素低端中端商务会议市场周边各种高新技术企业逐渐形成规模，企业之间的交流日趋频繁，将产生大量的企业高管和公司白领因公出差、参加会议和员工培训的市场高端中端休闲旅游市场新江湾城地区作为上海仅有的都市生态绿地，其旅游休闲设施及相关的旅游服务配套建设完善后，将成为市民休闲和外地游客度假观光的又一去处，从而带动休闲旅游市场的发展高端中端低端 需

34、求市场呈现明显的资源依托性。学术资源、企业资源和生态资源是本地区需求市场最直接的吸引因素，其中学术资源和生态资源是上海城区内其他地方所不可比拟的，也是无法复制的。需求市场的多元化。学术、商务、会议、休闲、旅游的多种出游目的导致了本地市场需求的多元化。不同出游目的的人群对市场供应的要求也是不同的，这将直接影响本地酒店的市场定位、规模和结构。高中低档的需求多样化，且高端需求呈现增长态势。五角场地区建设已成一定规模，而新江湾城的高端定位才刚刚起步，随着旅游设施和产业配套的逐渐成熟，更多高阶层人群将渐渐涌入本地。精品主题酒店精品主题酒店酒店项目导入的背景条件分析酒店项目导入的背景条件分析供给市场供给市

35、场n 新江湾城新江湾城/五角场地区的酒店供给市场五角场地区的酒店供给市场星级星级开业时间开业时间客房数客房数配套设施配套设施复旦皇冠假日酒店2006.6309中、西自助餐厅；300人大会议厅，9个中小会议室；10-25人国际校长俱乐部财大豪生大酒店2007.12272130人中餐宴会厅，10个豪华包房；5个会议厅宝隆美爵酒店1998.14006个餐厅；可容纳250人的大、中、小会议厅五角场快捷假日酒店2007.12296西餐厅；20-80人的会议厅A8酒店国顺店2006.211470-75人的多功能厅上海宝丰联大酒店1991300中餐厅；15-200人的大小会议厅如家七斗星五角场店经济型200

36、7.7203中餐厅；文化吧、书吧锦江之星逸仙路店经济型2007.613950人的会议室如家快捷江湾体育馆店经济型2008130茶餐厅莫泰连锁五角场店经济型2007.1109中餐厅、西餐厅；会议厅此外，新江湾城F地块还将规划建设五星级的商务办公酒店与四星级的养生休闲酒店各一座 从地区分布来看，相对于新江湾城，五角场地区的起步较早，已形成一定商业规模，因此已建成的酒店多数分布在五角场商圈和高校周围；而新江湾城地区的酒店还在规划中，未形成气候；从酒店的等级来看，经济型和中低星级酒店占据了半壁江山，竞争比较激烈；而已建成的高星级酒店目前还比较少，多分布在高校附近。酒店业态多是综合性的商务酒店。从酒店建

37、设情况来看，新江湾城的高端定位和五角场的蓬勃崛起促进了酒店的建设，尤其是多家高端酒店的规划建设将逐渐填补本地高端供给缺乏的形势。精品主题酒店精品主题酒店酒店项目导入的可行性分析酒店项目导入的可行性分析n 酒店项目导入的可行性分析酒店项目导入的可行性分析基于对新江湾城/五角场地区的酒店市场需求和市场供给情况，供需双方存在三大主要矛盾：市场需求特征市场需求特征市场供给特征市场供给特征1学术、商务、会议、休闲、旅游的多样化需求；高、中、低档多层次的需求结构；高端人群向新江湾城转移综合性商务酒店为主导，仅能满足商务及某些学术交流方面的需求；目前多为经济型酒店，高端供给相对不足；高端酒店多集中于高校附近

38、，新江湾城地区的高级酒店还未成形23结论：目前五角场/新江湾城地区的酒店结构与市场需求还存在着缺口，尤其是高级酒店还无法满足未来新江湾地区的高端市场，酒店业态的单一性也无法满足多样化的市场需求，因此投资酒店项目是可行的。无论是出于对项目所在地段的高品质考虑，还是从市场上高星级酒店存在缺口来看，酒店项目势必定位于高端市场。同时，就酒店业态而言，综合性商务酒店已经成为了市场的主流，走差异化路线可以帮助项目未来避免与其他同类酒店产生过分的竞争，同时为自己树立品牌，并占领稳定的客源市场，因此建议项目开发精品主题酒店精品主题酒店。精品主题酒店精品主题酒店酒店项目的开发定位酒店项目的开发定位精品主题酒店精

39、品主题酒店n 精品主题酒店是酒店业向个性化发展过程中兴起的新型业态精品主题酒店是酒店业向个性化发展过程中兴起的新型业态 1.1.大众化发展大众化发展-为游客提供食宿的旅馆大规模涌现-没有统一标准，发展较随意-产品仅限于简单的食宿功能 2.2.标准化发展标准化发展-综合型星级连锁酒店的出现-强调全球统一的品牌和标准-食宿功能更完善，并提供标准化配套 3.3.专业化发展专业化发展-度假村、商务店、会议酒店等专业业态的出现-强调度假/商务/会议等专业功能-产品配套更具有针对性 4.4.个性化发展个性化发展-主题酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出现-强调酒店的独立精神和个性特征-服务与产品更个性化和

40、私密性精品主题酒店精品主题酒店是精品酒店(Boutique Hotel)与主题酒店(Theme Hotel)相结合的产物。它既拥有精品酒店的“小而精”的特征，给客人以精致而奢华的享受，同时又像主题酒店那样，通过建筑风格、装饰艺术和特定氛围的营造，让顾客获得独具特色的文化感受。它是在当今世界潮流反标准化浪潮下的新型酒店业态。n 精品主题酒店走的是高端化和个性化路线精品主题酒店走的是高端化和个性化路线高端高端低端低端标准化标准化个性化个性化高星级品牌连锁酒店会议酒店经济型酒店度假村酒店青年旅舍普通商务酒店家庭旅馆乡村旅社自炊式旅馆主题酒店精品主题酒店精品主题酒店精品酒店 精品主题酒店与传统五星级酒

41、店的部分指标对比精品主题酒店与传统五星级酒店的部分指标对比传统五星级酒店传统五星级酒店精品主题酒店精品主题酒店客房数通常在300-400间50-80间客房面积70%客房在20m2以上客房宽敞，50m2以上会议设施大小型会议厅齐全20-30人的小型会议厅；套房也可当会议厅使用房价220美元以上相当或高于五星级标准客房数与服务人员数比例1:1.3 1:1.41:3 1:4投资回报周期10-15年6-8年精品主题酒店精品主题酒店目标客群研究目标客群研究n 精品主题酒店的目标市场细分精品主题酒店的目标市场细分基于对周边要素的梳理和酒店客源市场的分析，结合项目自身的发展定位，我们认为项目的目标市场主要包

42、括高端学术交流市场、高端商务会议市场和高端城市度假市场。细分市场细分市场市场特征市场特征消费特征消费特征需求特征需求特征高端学术交流市场 具有较高的知识背景和学术成就的专家、学者、教授和科研人员 有时还包括一些政界要人 中年与部分老年人群 一般为公费、价格敏感度较低 学术交流活动通常具有一定的周期性 不关注酒店的价格，但对服务质量有较高要求 要求酒店提供齐全的通讯、办公、会议设施，便于展开工作 为重要的国际学术专家或政界要人提供一对一的管家服务高端商务会议市场 企事业单位的高级管理人员和部分白领 收入高、工作节奏紧张 中青年人群居多 一般为公费、价格敏感度较低 停留时间视情况而定，但通常不会超

43、过一周 要求酒店提供与之身份相匹配的高效且细致的服务 要求酒店提供齐全的通讯和商务办公设施，使他们在离开办公室期间不至于影响工作 对会议配套有较高要求高端城市度假市场 情侣、新婚夫妇的蜜月旅行、结婚纪念旅行度假 家庭度假，通常带未成年的孩子 消费能力高、文化层次高 一般为自费，价格敏感度比较高 停留时间在一周左右 关注酒店服务和设施的舒适程度 对私密性的要求较高、强调体验性 对休闲和娱乐配套要求较高、能够与相关旅游度假产品相结合精品主题酒店精品主题酒店产品特色分析产品特色分析n 彰显精致生活、体味智慧人生彰显精致生活、体味智慧人生打造国际一流的打造国际一流的“精品学术饭店精品学术饭店”(Bou

44、tique Academy Hotel)产品产品产品特色产品特色开发建议开发建议客房 客房产品以套房为主，针对市场类别不同分为普通套房、家庭套房、豪华套房、院士套房等多个类型；每间套房可以选择不同的主题，如艺术、历史、自然、生物等不同学科作为主题 套房面积在50平米以上，会客室与起居室分开，形成良好的私密空间。校长套房面积在100平米以上，建议配有独立的书房和较大面积的客厅，可以方便地举行会议或办聚会；内部装饰宜体现学术风格，除五星级饭店标配外，还应设有独立的办公桌、个性化的文具、小型书架等，打印、复印方便餐厅 餐厅规模不宜大、用餐环境舒适、安静 具有浪漫情怀的西餐厅和中餐厅以满足不同人的口味

45、需求 每张餐桌都配有方便安全的电脑插座，餐厅提供无线网络服务，方便商务人士和学术专家随时随地的办公需要；布置最新报刊杂志、畅销书籍，提升餐厅的整体品味，并营造学术气氛会议厅 鼓励客人在客房中举行小规模的会议，可以提高会议的私密性 如果参与人数较多，或对会议设备有一定要求可以在会议室举行 考虑到建筑的体量和精品酒店“小而精”的整体风格，会议室以容纳20-30人为宜 会议设备如投影仪、音响、网络服务、影碟机等齐全 会议室灵活机动，可以适合各种形式的摆放公共区域 公共区域的商店，如装修别致的外文书店、鲜花店等 小型阅览室 小型学术展示厅 建议阅览室的图书在1000册以上、并配有当期的报刊、杂志，使客

46、人能及时了解新闻动态，舒适而随意的桌椅布置，可上网 学术展示厅用于展示著名的住店客人的学术成就、照片等，强化酒店的主题特色服务 一对一管家服务 重要客人免办入住手续服务 为在某些学术领域有重大造诣或德高望重的专家教授、政界要人等提供一对一的个性化管家服务 酒店会员或入住高级套房的客人不必在前台办理入住手续，提高了私密性精品主题酒店精品主题酒店案例借鉴案例借鉴图书馆酒店图书馆酒店(一一)n Library HotelLibrary Hotel（图书馆酒店）简介（图书馆酒店）简介p 仅有60间客房的城市精品酒店p 位于纽约麦迪逊大道(Madison Avenue)，是商业和文化的中心地带p 毗邻纽

47、约公共图书馆(New York Public Library)、皮尔庞特博物馆(Pierpont Museum)等文化设施，并临近中央车站，交通便利p 酒店建筑历史悠久，装饰古朴典雅p 以“书”为主题，营造浓厚的学术氛围p 拥有各类藏书6000余册，布置在酒店大堂、客房等各个角落，供喜好读书的游客阅读p 酒店以高档与精致著称，是Boutique Hotel的典型代表p 经营理念讲究“贵精不贵多、贵小不贵大”p 多次荣获殊荣，被评选为“纽约十佳大饭店”精品主题酒店精品主题酒店案例借鉴案例借鉴图书馆酒店图书馆酒店(二二)n 产品功能表现图书和阅读的主题产品功能表现图书和阅读的主题通常来说，酒店产品

48、主要包括客房、餐厅和其他公共区域，Library Hotel将“书”的主题渗透到了每一项产品中，文化得到了提炼，则酒店产品便大大超越了简单的住宿和餐饮功能。客房客房 客房分布在3楼至12楼，每个楼层和房间的命名都是参照图书馆常用的杜威十进分类法，如9楼是历史楼，902房间为古代史 每间客房有25-100本书，书籍的种类与房间名称所表现的主题相呼应餐厅餐厅 一楼的意大利餐厅营造了幽雅的气氛，在宽阔的置酒区裡，也布置了上百本有关酒的书籍 游客在阅读的时候可以随时享用咖啡、茶点、早餐等服务公共区域公共区域 酒店在2楼设置了阅览室 4楼设置了“写作小室”在14楼有诗园(Poetry Garden)、作

49、家雅筑(Writers Den)等设施供游客休憩和阅读使用精品主题酒店精品主题酒店案例借鉴案例借鉴图书馆酒店图书馆酒店(三三)n 整体风格营造典雅的学术氛围整体风格营造典雅的学术氛围n 服务细节体现智慧与温馨服务细节体现智慧与温馨 大堂被书籍所环绕，办理入住手续如同在借阅或归还图书Library Hotel的整体风格呈现幽雅的气息，对于爱书人而言，Library Hotel与其说是一家酒店，更像一个私人俱乐部。虽然是一家小型的酒店，Library Hotel的服务却丝毫不亚于一般的五星级酒店，相反个性化的服务还能给客人带来家庭的温馨感。酒店服务员能够记得住每位客人的名字，并亲切地称呼他们，使客

50、人产生宾至如归的感觉 每间客房设备齐全，包括无线网络、DVD影碟机等，可供客人随时查阅信息、工作和写作 寝前服务为客人附送巧克力，包装盒上印有名言警句，细节之中体现智慧 房间的设计均以清淡的奶油色为主，配上红心的门饰和橱柜，古朴而典雅 客人们将酒店誉为“沙漠中的绿洲”，它处于纽约闹市，却闹中取静，给人一种休闲、思考的氛围 精品主题酒店精品主题酒店案例借鉴案例借鉴图书馆酒店图书馆酒店(四四)n 酒店定位瞄准高端市场酒店定位瞄准高端市场 Library Hotel的目标市场主要定位于具有一定的知识背景和消费能力的企业家、学者和小部分作家 同时，酒店的特色产品则针对更为细分的市场Love Room定