房地产行业2023年投资策略：幽而复明-20221125-国信证券-43正式版.doc

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1、房地产行业 2023 年投资策略幽而复明证券研究报告 | 2022年11月25 日超配核心观点本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021 年下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索致房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。2023 年，随着收入预期边际好转，“保交楼实质性推进，转机已经不远。当前的供需关系与可能走向。2022 年呈现供需双弱、需求更弱的特点。最近似的是 2014 年，但需求更弱，同时供大于求的程度也更弱。预计 2022 年末，总库存为 23.9 亿平方米，同比-10.5%，去

2、化周期为 1.67 年。随未来需求的变动，2023 年的供需关系可能走向 2015 年、2017 年或 2020 年。2023 年展望：最差的、最好的与最可能的。最差（概率 10%）：需求延续弱势，去化维持低位，此时销售-10%，新开工-20%，土地收入-10%，投资-0.8%；最好（概率 20%）：需求强势复苏，去化大幅提升，此时销售+10%，新开工+20%，土地收入+15%，投资+9.5%；最可能（概率 70%）：需求结构性复苏，去化小幅提升，此时销售和新开工持平，土地收入+5%，投资+4.6%。此外，三种情况下，竣工都是值得期待的，我们预计增速在 30%以上。投资策略：幽而复明，乐观一点

3、。随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善是值得期待的。重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转，地产股应该乐观一点。2023 年，我们看好三条主线：1.久经考验的优质房企，推荐保利发展、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、金地集团、绿城中国、新城控股、碧桂园；2.接近“上岸”的困境反转型标的，推荐旭辉控股集团、旭辉永升服务；3.受地产拖累的物业板块，推荐招商积余、万物云、保利物业、碧桂园服务。风险提示：宏观、疫情等不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级（部分）公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（百万元）2022E2023

4、E2022E2023E600048.SH保利发展买入15.82189,3722.292.376.96.7000002.SZ万科 A买入15.49180,1602.122.217.37.00960.HK龙湖集团买入17.21109,5074.104.574.23.8600383.SH金地集团买入10.2046,0492.222.344.64.43900.HK绿城中国买入10.0825,8582.102.434.84.1601155.SH新城控股买入18.9242,7695.404.893.53.92007.HK碧桂园买入2.1255,4080.590.583.63.60884.HK旭辉控股集团买

5、入0.989,3910.580.571.71.7001914.SZ招商积余买入15.1916,1070.580.7526.220.36049.HK保利物业买入37.5821,0651.892.3319.916.16098.HK碧桂园服务买入14.1348,2881.491.859.57.61995.HK旭辉永升服务买入3.436,0880.480.637.15.4资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测行业研究行业投资策略房地产超配维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhewangyueleiS0980520040006S09805

6、20030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告房地产行业双周报-基本面尚待修复，但政策拐点已现 2022-11-17统计局 10 月房地产数据点评-基本面持续恶化，政策力度可期 2022-11-15近期房地产新政点评-金融 16 条发布，金融地产链迎拐点 2022-11-14近期房地产新政点评-支持政策纷至沓来，地产修复空间打开 2022-11-13房地产行业 2022 年 11 月投资策略暨三季报总结-“金九银十”成色不足，基本面持续承压 2022-10-31请务必阅读正文

7、之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录本轮危机的起、承、转、合5危机之根：快周转时代的房企金融化5危机之起：预售资金监管比例陡升，阻塞现金流量表8危机之承：三座大山对冲放松政策，危及资产负债表10危机之转：收入预期边际好转，保交楼稳步推进11危机之合：期待需求回归常态132022 年回顾：难，难，难14政策：态度越发积极，政策持续加码15销售：三大因素压制，楼市支持政策效果受限18投资：施工成主要拖累，土地购置同步向下19土地：房企趋于谨慎，土地市场遇冷20开竣工：销售低迷压制开工，资金紧张迟缓竣工22融资：融资能力受损，资金供需错配23展望 2023：最差的、最好的、最可能的25

8、再议不同供需关系下的宏观指标25当前供需关系下的指标关系292023 年的三种推演：最差的、最好的、最可能的32投资策略：幽而复明，值得拥有39基本面改善是最值得期待的事情392023 年地产股投资的三条主线40风险提示41请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图 1： 金融模式下，房企成为赚“息差”的“土地银行”6图 2： 房企历年 ROIC 均值约 10%，高于债务成本（单位：%）7图 3： 其他应付款在中负债中的比例（单位：%）7图 4： 房地产板块净利润率持续下降（单位：%）7图 5： TOP100 房企拿地占比7图 6： 古典模式与金融模式的经营差异8图

9、7： 历年下半年销售额（单位：亿元）9图 8： 历年下半年新增居民中长期贷款（单位：亿元）9图 9： 2020 与 2021 年末母公司货币资金在集团中的占比9图 10： 近一年房贷利率持续下降（单位：%）10图 11： 居民收入预期指数（单位；%）10图 12： 百度“暴雷”搜索指数11图 13： 预期房价上涨与下跌的人数占比（单位：%）11图 14： 2030 年及远期新建住宅需求测算（单位：亿平方米）14图 15： 商品房销售额单月增速连续 15 个月为负（单位：%）15图 16： 房地产投资单月增速连续 12 个月为负（单位：%）15图 17： 土地出让金单月增速接近连续 13 个月为

10、负（单位：%）15图 18： 到位资金单月增速连续 14 个月为负（单位：%）15图 19： 2022 年以来房地产政策推出过程的四个阶段17图 20： 商品房销售额累计增速（单位：%）19图 21： 百强房企前十月销售额（单位：亿元）19图 22： 商品房销售均价及同比增速（单位：元/平方米，%）19图 23： 70 城新房及二手价格指数同比增速（单位：%）19图 24： 房地产开发投资累计增速（单位：%）20图 25： 施工与拿地对开发投资的拉动（单位：%）20图 26： 建筑工程投资累计增速（单位：%）20图 27： 土地购置费累计增速（单位：%）20图 28： 百强房企拿地金额增速（单

11、位：%）21图 29： 百强房企拿地强度（单位：%）21图 30： 22 城集中供地整体底价、溢价成交率22图 31： 22 城集中供地整体流拍撤拍率22图 32： 集中供地国央企拿地比例趋势22图 33： 22 年第一批次集中供地国央企拿地比例22图 34： 房屋新开工面积累计增速（单位：%）23图 35： 房屋竣工面积累计增速（单位：%）23图 36： 年末待开发土地面积及增速（单位：万平方米）23图 37： 房地产开发到位资金同比增速（单位：%）24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图 38： 四大主要资金来源同比增速（单位：%）24图 39： 开发贷增加额同比增

12、速（单位：亿元，%）24图 40： 月度非银融资金额（单位：亿元）24图 41： 四大非银融资渠道降幅（2020 年 1-10 月）25图 42： 不同年份的供需关系划分26图 43： 历年销售面积及增速（单位：万平方米，%）26图 44： 历年库存去化率26图 45： 历年广义库存去化周期（单位：年）27图 46： 预期房价上涨的人数占比（单位：%）27图 47： 历年广义库存去化周期（单位：年）28图 48： 预期房价上涨的人数占比（单位：%）28图 49： 历年广义库存去化周期（单位：年）28图 50： 预期房价上涨的人数占比（单位：%）28图 51： 2023 年会进入第四象限吗？29

13、图 52： 历年年末总库存及增速（单位：万平方米）30图 53： 2014 年和 2015 年新开工增速持续低迷（单位：%）31图 54： 2014 年和 2015 年土储充足（单位：万平方米）31图 55： 2014H2 土地出让金增速大幅下降（单位：万平方米）32图 56： 历年施工强度（单位：元/平方米）32图 57： 历年施工强度增速32图 58： 已开未售与未开土储去化周期（单位：年）33图 59： 2023 年供需关系的可能范围与路径33图 60： 最差情形下 2023 年的供需关系34图 61： 2022 年末在手土储充足35图 62： 最好情形下 2023 年的供需关系37图

14、63： 最可能情形下 2023 年的供需关系38图 64： 2022 年地产股超额收益（相对沪深 300）39表 1： 中央层面“保交楼”相关措施或表态11表 2： 地方层面“保交楼”相关措施或表态11表 3： 中长期住宅需求测算13表 4： 2016 年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述16表 5： 2022 年以来中央针对房地产市场的部分表态18表 6： 2022 年与 2014 年对比30表 7： 最差情形下的开发投资估算（单位：亿元）36表 8： 最差情形下的开发投资估算（单位：亿元）37表 9： 最可能情形下的开发投资估算（单位：亿元）38表 10： 三种情形下主要指标增速对比3

15、9请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告本轮危机的起、承、转、合一年前我们写道，2021 年是中国房地产“前无古人”的一年。一年后我们看到，它显然不是“后无来者”的一年，甚至似乎只是序章。对于中国的房地产行业（以及地产链），2022 年是极其不同寻常的。几乎一路下行的基本面，是萧条的基调，应接不暇的负面事件，是递进的桥段，各地持续的放松政策，反而成了对基本面的讽刺。在分析今年、展望明年之前，需要再次对本轮危机的来龙去脉进行一些回顾。原因在于，本轮危机的根源、烈度和广度都与以往截然不同，横向与纵向比较都无法给出具有较强指导意义的结论，同时，对危机的分析本身就是对行业的反思。因

16、此开头会用一定篇幅，将我们对本轮危机的研究进行回顾和总结。危机之根：快周转时代的房企金融化我们在一年前的快周转的异化、式微与行业新生中已经详细论述，本轮地产危机的根源在于快周转的异化。快周转从最初的“不囤地不捂盘，赚经营的钱而不是土地升值的钱”，异化为实现金融化的工具（本文后续所称快周转模式，均指异化后的快周转模式，并非字面意义上的快周转模式。），这是 2015 年至 2021 年整个地产行业的最大改变，也是本轮危机的根源。什么是金融化？对房企而言，就是从赚项目开发的钱，变成赚资产负债表左右“息差”的钱。原本是一个个项目彼此独立、线性叠加构成的房企（基于房企项目列表的研究都是基于这一假设），变

17、成跨项目、跨城市、乃至跨区域调配资金的“资金池”。作为一个整体，企业在不同区域间调配资金原本无可非议，但房企不同。预售制下，房企从项目公司调配出去的资金本身并不完全属于房企，项目公司作为“生产车间”的同时，还扮演了融资工具的角色。从 A 项目公司融资获取的无息资金，变成了 B 项目公司的资本（土地），B 项目公司再次融资，变成 C 项目公司的资本（土地），最终的结果，就是 。需要注意的是，这种模式有一个关键条件，就是预售资金的自由调用，这一条件在 2021 年之前基本都是成立的。也正是 2021 年下半年这一条件的突然失效，才引爆了这轮信用危机，这一点我们会在下文详细讨论。请务必阅读正文之后的

18、免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图1：金融模式下，房企成为赚“息差”的“土地银行”资料来源：国信证券经济研究所整理注：1. 从公司金融角度，严格来讲还要考虑权益成本、有息债务的税盾效应、资本化利息等，我们在以往报告中已有详细论述，上图仅作示意。2. 方便起见，以房企总资产为 100（无单位）计算。金融化的优势相对于古典模式（2014 年及之前的主流模式），快周转模式（或称金融模式）具有哪些优势，使其称为 2015 年之后全行业的普遍追求？一是能承受高成本融资，二是能承受低质量土地。一是能承受高成本融资金融模式对融资成本的高耐受度可以从两个层面理解，一是在项目层面，由于预售资金可以自由使用

19、，因此融资成本尽管高，但用的时间短；二是在集团整体层面，就是高去化和预售资金自由使用，使得集团的 ROIC 高于债务成本，在此情况下举债就是划算的。这使得同等条件下，快周转房企能够获取的金融资源是更多的，使用起来也更加自由（开发贷不能拿去拿地，但显然前融可以、债券可以、预售资金包装一下也可以）。2015 年开始，房企合作开发迅速增加、债券/非标大爆发，都是金融化的反映。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图2：房企历年 ROIC 均值约 10%，高于债务成本（单位：%）图3：其他应付款在中负债中的比例（单位：%）资料来源：wind，国信证券经济研究所整理资料来源：wind

20、，国信证券经济研究所整理二是能承受低质量土地金融模式下，房企是一个“资金池”，因此即使是当时看起来利润率很低甚至为负的项目，也是可以被接受的。因为：1.在一定时期内，该项目是现金净流入的（预售制），而净流入的现金变成的另一块土地可能赚钱；2.当时不赚钱不代表未来不赚钱，只要房价上涨，不赚钱的项目可能变得赚钱。就像一艘大船。只要不是每一个船舱都进水，大船就不会沉，只要不出现房价的普遍性的下跌，就没问题。（很遗憾的是 2022 年出现了这一情况。）这种情况反映到行业上，就是房企利润率的普遍降低，这在 2020 年开始已经体现于报表上。反映到公司上，就是越是快周转的企业越是能拿到足够多的土地，“拿地

21、集中度”上升。（如果认清当时的拿地集中度上升是不同模式的结果，而不是强者恒强的结果，自然能够理解本年拿地集中度的下降。）当然，尽管金融模式相对于古典模式具备了明显优势，但也有不少企业由于各种主观原因（利润率要求、经营策略等）或客观原因（花式融资限制、经营效率较低等）没有走上或者没有完全走上金融化的道路，典型就是多数区域性房企和国央企。图4：房地产板块净利润率持续下降（单位：%）图5：TOP100 房企拿地占比资料来源：wind，国信证券经济研究所整理资料来源：中指院，国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告金融化的后果金融化的优势造就了一批迅

22、速扩张、弯道超车的房企，但也埋下了很大的隐患，这些隐患在岁月静时极少被人关注到。整体而言，金融化埋下的隐患主要有二：一是容易“火烧连营”前已述及，房企金融化的本质是将自身变成了跨项目、跨城市、乃至跨区域调配资金的“资金池”。如此，原本单个项目公司的风险，就很容易传导到其他项目。一个简单的例子，古典模式下，A 项目滞销甚至烂尾，风险基本上局限于 A 项目，处理起来也就相对容易；金融模式下，A 项目滞销，意味着原本由 B 项目调入 A 项目的钱本沉淀下来，B 项目的后续施工就无法保证，这就出现了风险的传导。二是项目质量低下如前所述，金融模式天生对项目利润率的要求就比古典模式更低，而土地市场又几乎完

23、全是一个价高者得的市场，拿地利润率由利润率要求最低的企业决定。这就导致了快周转房企，土储的整体质量较低（三四线和一二线郊区是典型），抗风险能力更弱。图6：古典模式与金融模式的经营差异资料来源：国信证券经济研究所整理危机之起：预售资金监管比例陡升，阻塞现金流量表本轮危机的导火索，不是“三道红线”“两集中”等融资限制，也不是 2021H2 的销售下行，而是恒大事件后，预售资金监管比例陡升，打破了房企的财务规划。首先，2021H2 销售确实是明显回落的，按照统计局数据，2021H1 销售额同比请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告+38.9%，2021H2 销售额同比-16.6%

24、。但是考虑 2020 年上下半年明显不同的基数（上半年疫情影响大），实际回落的幅度并没有数据显示那么大。实际上，与 2018H2 和 2019H2 比较，2021H2 销售并不差，更称不上“断崖式下降”。其次，从新增居民中长期贷款看，2021H2 相比于 2018H2 和 2019H2 也并不算很差，算不上突变，难以解释房企的为何在半年内纷纷爆雷。相对以上两点，2021H2 变化最大的是预售资金监管的突然收紧：尽管各地预售资金监管规则一直都有，但以往实质上执行的幅度很小，灵活性很高。而恒大事件之后，地方政府由于担心烂尾，突然收紧预售资金监管，从接近“零监管”跳升至接近“全监管”。由于房企财务规

25、划（经营、融资、偿还债务等）是基于预售资金的自由使用编制的，且房企的资金绝大部分都在项目上，预售资金监管比例的陡升，必然打破原有的财务规划，导致难以偿还债务，引爆了本轮危机。在此阶段，风险还主要是现金流量表层面的风险，是“有钱没法用”的风险。图7：历年下半年销售额（单位：亿元）图8：历年下半年新增居民中长期贷款（单位：亿元）资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：wind，国信证券经济研究所整理图9：2020 与 2021 年末母公司货币资金在集团中的占比请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告资料来源：wind，国信证券经济研究所整理危机之承：三座大山对冲放松

26、政策，危及资产负债表2021Q3 央行表态转向“支持房企合理融资需求”，2022 年春节后地方政府纷纷出台楼市支持措施，政策基调非常友好。房贷利率也持续下调，相对 2021 年 9 月的高点，贝壳监测的重点城市首套/二套房贷利率分别由 5.74%/6.00%下降至当前的4.12%/4.91%，分别下降 162PBP/109BP。但是，楼市基本毫无反应。原因在于收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动，这三座大山完全对冲掉了政策放松和利率下降的作用。u 收入预期下降：根据央行数据，Q3 收入信心指数 46.5%，相对 Q2 小幅好转，但仍然处于近 20 年来的最低水平。这直接影响了刚需，刚需购房

27、是最大的可选消费，收入预期下降可能是最严重的压制因素。u 房价预期回落：Q3 预期房价上涨的人占比为 14.8%，处于历史最低水平，且相对 Q2 继续下降。房产作为居民最重要的资产，买涨不买跌的心态较强，并且房价也确实出现了比较明确的下跌，观望情绪进一步压制了楼市表现。u 烂尾担忧：没有数据能够正面刻画烂尾担忧对楼市的影响，但是可以通过百度搜索指数侧面观察购房者的担忧。“暴雷”（恒大时间以来，“暴雷”一词基本上是房地产行业的专属）的搜索指数从 2021 年 6 月的 270，逐渐上升至 2022 年 7 月最高点的 890，可见购房者的担忧是逐渐加深的。在此阶段，房价的持续下跌导致房企资产缩水

28、，大量债务产生的利息也不断侵蚀公司权益价值，风险已经到了资产负债表层面，是“真的没钱了”的风险。可以构建一个简单的模型来粗略估算。假设房企资产负债率为 75%，存货、投资性房地产等涉房资产在总资产中的占比为 85%，那么很容易计算出，若房价（地价）下跌 30%，则房企权益即清零。（若考虑花式融资，可能房价下跌 20%，房企权益就已经没价值了。）图10：近一年房贷利率持续下降（单位：%）图11：居民收入预期指数（单位；%）资料来源：贝壳，国信证券经济研究所整理资料来源：中国人民银行，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告图12：百度“暴雷”搜索指数图1

29、3：预期房价上涨与下跌的人数占比（单位：%）资料来源：百度，国信证券经济研究所整理资料来源：中国人民银行，国信证券经济研究所整理危机之转：收入预期边际好转，保交楼稳步推进如前所述，收入预期下降是当前楼市最大的压制因素。受国内外多种因素影响，尽管目前居民收入预期仍处较差水平，但 Q3 相对 Q2 已有好转。随着疫情影响逐步减弱，前期相关支持政策逐步落地，我们认为居民收入预期将继续好转，对楼市的压制也将逐步减弱。同时，保交楼是当下最紧迫的事情，是民生问题、维稳问题，但本质都是资金问题，当前各种方式（政策性贷款、回购房企资产、纾困基金等）都是筹资方式。按照我们的测算，若暴雷不再蔓延，完成烂尾项目后续

30、施工所需资金在 4000 亿到 6000 亿之间（完成产权证交付则可能需要 1 万亿以上）。随着中央和地方保交楼支持政策持续推出，烂尾担忧也将逐步解除。实际上，“暴雷”一次的搜索指数，目前已回落到“停贷”事件之前的水平。所以，随着三座大山中的收入预期、烂尾担忧两座大山的压制逐步减轻，叠加政策放松和利率下降的持续影响，我们认为尽管后续修复节奏仍有待观察，但当前就是地产销售的短周期拐点。表1：中央层面“保交楼”相关措施或表态日期事件7 月 28 日中央政治局会议首提“保交楼”，压实地方政府责任，保交楼、稳民生8 月 19 日住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式，规

31、模为 2000 亿8 月 31 日国常会首提“保交楼专项借款”，专项用于“保交楼”的 2000 亿政策性专项借款已经释放9 月 2 日银保监会再次明确保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，支持优质房企兼并收购困难房企优质项目9 月 22 日国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款9 月 23 日建设银行公告拟出资 300 亿设立住房租赁基金，计划收购存量资产改造为租赁住房，以湖北省为试点国务院办公厅发布关于印发第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案的通知，强调有关部10 月 26 日门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借

32、款，压实项目实施主体责任，防范发生风险资料来源：相关政府网站，国信证券经济研究所整理表2：地方层面“保交楼”相关措施或表态日期地方类型措施7 月 8 日江西景德镇国资公司参与为加快推进“去恒大化”促进恒大项目风险化解工作取得实质性进展,我市分项目分别落实国控请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11证券研究报告7 月 12 日河北沧州预售资金监管7 月 12 日广东深圳成立处置小组7 月 14 日陕西西安预售资金监管7 月 14 日广东汕头预售资金监管7 月 15 日河南平顶山一楼一策7 月 18 日河南洛阳一楼一策7 月 19 日陕西咸阳一对一帮扶7 月 19 日四川遂宁一对一挂联7

33、月 19 日河南驻马店一楼一策7 月 19 日四川凉山一楼一策7 月 20 日山东济南一楼一策7 月 20 日重庆成立处置小组7 月 27 日河南郑州保交楼8 月 2 日广东东莞预售资金监管8 月 10 日江苏连云港一盘一策8 月 16 日江西赣州问题楼盘化解8 月 17 日江西萍乡保交楼8 月 18 日安徽合肥保交楼8 月 27 日浙江绍兴保交楼9 月 5 日吉林省一楼一策集团、城投集团、昌江国资及珠山国资等 4 家国资平台参与风险化解,各项目自求平衡落实保交楼任务,政府给予去恒大化后相关扶持政策。化解处置方案商定后，报市委、市政府审定后即可实施。沧州市商品房预售资金监管办法指出，商品房预售

34、资金监篬期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见提出联合处置化解突出问题，针对存在问题的项目，区住建局、区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局龙岗管理局、市生态环境局龙岗管理局等行业主管部门，会同开发企业与属地街道办成立处置小组，开展集中研判，妥善处理，确保交房过程平稳有序。关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知)指出：商品房预售资金（包括定金、首付款、购房货款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂

35、行办法指出，监管资金按综合支付额度核定支取，设置四个工程形象明确的节点，合理留存保底资金，可按进度申请划拨工程款，拓展了预售款的提取使用空间，有利于商品房预售款监管工作的有效落实，也有利于跟随工程节点及时减轻房地产企业的资金压力。河南省平顶山市新华区区长张伟民于 7 月 15 日主持召开问题楼盘处置化解推进会。张伟民要求，一楼一策，紧盯不放，确保问题化解到位。各化解专班要综合采取多种措施，切实做好问题楼盘化解和群众维稳工作，坚决在 9 月底完成化解任务，确保经济平稳运行，社会和谐稳定。河南省洛阳市下辖瀍河回族区 7 月 18 日上午召开问题楼盘化解处置推进会，研究解决问题楼盘化解处置难题。会议

36、强调要始终坚持群众利益至上，担当任事，把握保交房、早交房工作重点，加快问题楼盘化解处置进度。要紧盯工作重点，着眼保交房、早交房，进一步摸清底数，进一步细化措施，进一步压实各方责任，推动各环节工作落实。综合运用法律、行政、市场手段，一盘一策，精准施策，确保化解处置实效咸阳市住建局组织召开部分房地产开发企业集体约谈会，督促其加强经营管理，勇担社会责任，努力化解矛盾，促进房地产领域心平稳健康发展。会议建立了一对一帮扶政策，即一个科室帮扶一家企业，促进问题尽早解决。会议强调，一要做好预防预警，做到未雨绸缪，对在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房。二要切实负起主体责任，主动作

37、为，不等不靠，想方设法解决群众所急所盼。四川省遂宁市住房城乡建设局印发通知，指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作。通过梳理摸排，遂宁全市共有 83 个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围，每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行一对一”挂联。各辖区住房城乡建设主管部门要明确专门人员定期跟踪项目进展情况，充分发挥沟通、协商作用，定期开展座谈、走访、调研，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。河南省驻马店市正阳县自然资源局指出，对全县的问题楼盘不动产证办理问题进行梳理分类，坚持”一企一策、一楼一策”，逐企业逐楼盘研究不动产证办理问题等

38、。冕宁县人民政府办公室关于印发冕宁县促进房地产市场平稳健康发展的措施的通知指出，建立遗留问题处置机制。针对全县现有开发项目存在土地并宗、拆迁遗留、配建合同签订、不动产登记办理等具体问题，建立健全长效协调处置机制，形成专班落实“一盘一策一领导”机制限期及时协调处置。济南市历城区住建局指出，该区出现部分项目停工、延期交房问题，主要原因是目前房地产企业资金普遍紧张，导致项目停工、延期交房问题频发。区住建局对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案。针对群众反映较多的佳兆业珑樾壹号、富力院士庭、富力朗境、金科新天宸等项目停工问题，重庆市高新区建设局约谈相关开

39、发商督促复工复产、成立房地产问题项目风险化解处置小组、安排房地产专班组跟进项目建设进度。率先推出了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，郑州市已与国开行签订了 3000 亿元协议，其中 1600 亿元用于棚改贷款。关于公开征求关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）意见的通知指出，商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付或转移监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。对于存在非疫情原因连续停工三个月以上的房地产开发项目，各县区（管委会）政府应成立工作专班，落实“一盘一策”机制限期及时协调处置。对于前期己经出

40、现延期交付情况的楼盘，要加强监管，区别情況处置，情况严重的，可采取要求尚未取得预售许可证的在建楼栋暂缓建设等措施保交楼。江西赣州信丰县召开全县批而未用土地消化处置工作、环保督察问题整改工作、水质提升攻坚工作、房地产领域楼盘问题化解工作调度会。会议指出，相关部门要责任到人、主动担当、密切协作，形成工作合力，推动问题楼盘化解任务和拆迁安置工作尽早完成，为全县经济高质量发展、社会和谐稳定创造良好环境。各级各部门要提振信心、集群作战，以“保交楼为首要目标，明确楼盘“复工期”“竣工期” “交房期”，紧盯不放、紧抓不松，全力解决复工交楼问题，彻底消除老百姓“财房两空风险，进一步夯实房地产业健康发展基础。要

41、进一步贯彻落实觉中央、国务院关于房地产工作的决策部署，迎难而上，担当尽责，千方百计“保交楼、稳民生”，依法合规“治乱象、防风险”。对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金，虛假宣传，超容减绿、故意躺平等行为的。严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。对查实没有主观故意问题但存在暂时困难的，要全力助企纾困。对于己售逾期难交付的住宅项目，房地产企业始终是第一责任人，地方政府负有保民生、保稳定的属地责任，每个住宅项目必须确保交楼、不烂尾。所有恒大在绍项目都在有序推进，今年恒大项目计划完成保交楼 1729 套，已交付 786 套。吉林省委副书记、省长韩俊主持召开保交楼、稳民生专题会议，指出要进一步加大工作力度，坚持稳地价、稳房价、稳预期，一城一策用好政策工具箱，一楼一策制定细化实施方案，聚焦已售、逾期、难交付的住宅项目，灵活运用好保交楼专项借款政策，实行专款专用、封闭运行，严格按规定申报使用资金。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容12证券研究报告9月 7 日河南郑州9月 8 日浙江丽水9月 9 日山西太原9 月 21 日河南荥阳9 月 27 日黑龙江哈尔滨9 月 28 日广西南宁9 月 29 日河南商丘9 月 29