房地产产权与产权面积.ppt

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1、第三章第三章 房地产产权与产权面积房地产产权与产权面积第一节第一节 房地产产权房地产产权一、一、产权与物权产权与物权 （一）产权及其内涵演变（一）产权及其内涵演变（产权物权化产权物权化）第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。广义:包括所有权（即财产的归属以及与这种归属有关的利益要求）和债权（指财产在市场中的支配权）。狭义:指债权即所有权在市场交易中的体现，其本质是与生产相关的财产支配权与责任。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。产权概念混乱必然引起房地产产权概念的混乱产权概念混乱必然引起房地产产权概念的混乱1

2、到底产权是什么呢？“产权”财产权，原本意义上仅指财产所有权。牛津法律大辞典：“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。”然而，随着社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会需要，人们除了对自自自自己己己己的的的的物享有权利外，往往还需要利用他人利用他人利用他人利用他人之物。比如，为了便利土地的耕种而设定地役权；为了充分利用土地、增加收益，而有地上权和永租权；为了获得借款，又不出让担保物，乃有典质权和抵押权。事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财财财财产产产产所所所所有有有有权权权权

3、，也包括财财财财产产产产他他他他物权物权物权物权内容。2（二）物权的概念及其分类（二）物权的概念及其分类 根据传统民法理论，物权是指民民事事权权利利主主体体依依法法直直接接管管理理支支配配其其财财产产并并享享受受利利益益、排排斥斥他他人人干干涉涉的的权权利利。具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等。并且可进一步分为自物权和他物权。自自自自物物物物权权权权：权利主体对自自己己所所有有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权。他他他他物物物物权权权权：权利主体对他他他他人人人人所所所所有有有有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各

4、种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。3二者差别：他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房房房房地地地地产产产产产产产产权权权权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依

5、照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房房房房地地地地产产产产所所所所有有有有权权权权和房房房房地地地地产产产产他物权他物权他物权他物权。4二、房地产所有权二、房地产所有权1 1概念概念 房地产所有权是完全物权，属于自物权范畴，是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。2 2法律特征法律特征（1）房地产所有权是一种最充分的物权。（2）房地产所有权是一种绝对权。（3）房地产所有权是一种垄断权。（一物一权）（4

6、）房地产所有权的标的共同指向的对象是特特定定的的房地产。（比如，涉及拆迁补偿拆迁补偿问题）53 3房屋所有权的种类房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权 国有房屋主要包括，国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房，国家授权机关、企业、事业单位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。（2）集体房屋所有权 集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。（3）公民个人所有房屋所有权 公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现。（4）外产所有权 外产所有权是指外国政府、企业、社团及外国侨民在我国境内所有的房产。（5）中外合资房产所有权 中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府、

7、企业或个人合资建造、购买的房产。64 4土地所有权土地所有权土地所有权是指土地所有者对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，土地所有权是土地所有制在法律上的表现。土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。法律规定属于国家所有的土地主要包括三部分，矿藏、水流占地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；城市市区的土地；农村和城市郊区由法律规定属于国家所有的土地，具体包括，国营农、牧、林场使用的土地，按照法律规定程序征用的土地，国家有关部门根据法律规定划定的名胜古迹、自然保护区、公用设施、国防军事等特

8、殊用地。中华人民共和国是国家土地所有权的唯一主体。7农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地管理法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。土地所有权具有如下特征：（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法

9、转让土地。土地使用权可以依法转让。（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。85 5关于部分产权问题关于部分产权问题国国务务院院关关于于继继续续积积极极稳稳妥妥地地进进行行城城镇镇住住房房制制度度改改革革的的通通知知（国发199130号文件，1991年6月7日）提出：“出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。”部分产权是

10、相对于完全产权而言的。完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能；部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。9部分产权的共有关系与民法上的共有关系的区别：（1）民法规定的共有财产权利人可可以以根根据据自自己己的的意意愿愿分分割割共同财产，从而形成各自独立的房产所有权；部分产权的权利双方不不可可以以通通过过分分割割房产取得产权的独立，不存在对共有房产的直接分割。（2）部分产权的权利义务是由法规具体加以规定的，既不遵守民法关于共同共有人对共有财产共同享有权利、共同分担义务的一般原则，

11、也不遵守按份共有人按各自的份额对共有财产分享权利、承担义务的规定，购买人对全部房产享有无限期的占有权和使用权，并且可以继承。当然，部分产权的处分权受到一定的限制，购买人五年内不得出租或以其它的形式有偿转让使用权，五年后允许赠与、出售、交换等，但在同等条件下，原售房 单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，当地人民政府公有住房管理部门有优先购买权和租用权，售价和租金水平分别依届时的标准价、微利价确定，收入归个人所有。应当指出的是，这种共有关系仅适用于文件中职工以标准价、微利价购买的住宅，而不适用于其他财产的共有情况，不得滥用部分产权的概念，更不得利用部分产权内容的合同或协议损害国家利益或他人的合法

12、权益。凡是超出概念适用范围的部分产权交易，应属于无效民事行为，不受法律保护。10三、房地产他物权三、房地产他物权在在已已经经确确认认了了他他人人所所有有的的土土地地所所有有权权和和使使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。用权的土地上保留的其他土地方面的权利。他项权的特点：他项权的特点：在他人土地上享有的权利；他项权主体是所有人、使用人以外的，与所有人存在着某种法律关系的民事主体；他项权不受一物一权主义的限制。他项权包括他项权包括：役役权权（地地役役权权、人人役役权权）、空空中中权权、地地上上权权、地地下下权权、租赁权、典权和抵押权等。租赁权、典权和抵押权等。111.1.地役权地役权传统的地役

13、权是指“为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利”。担负和提供便利的土地称供供役役地地，利用和享受便利的土地称需需役役地地，地役权关系的当事人分别为供役地人供役地人和需役地人需役地人。英格兰法律：地役权是“设于一块土地（主役地）上的，授权该地所有人在毗邻的他人土地（承役地）上行使某些权利的一项权利”。罗马法和苏格兰法律：地役权是“影响土地的一种负负担担，土地的所有人为了其毗邻土地的收益，不得完全使用其自己的土地（消极地役权），或者，土地所有人有义务允许他人在其土地上为某种行为，而这种行为原本仅应由该土地所有人为之（积极地役权）”。大陆法系国家多吸收此定义并有所扩充。12在我国，土地属于国家或集

14、体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利。其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。13地役权具有以下特征：地役权具有以下特征：（1）地役权是存在于他人土地上的物权。（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。地役权；人役权；“需役地与供役地须为邻近的土地，以两者距离得以实现地役权为标准，不必毗邻接壤”。（3）地役权具有从属性和不可分性。地役权是独立的物权，但必须以便利使用需役地为前提，因而相对于需役地而言，它从属于需役地的使用权，

15、既不能与需役地分离而单独转移，也不能与需役地相分离而成为其他权利的标的物。地役权的不可分性是指，地役权不可分割为两个以上的权利，也不能令其中的一部分取得或消灭，而其余部分不变，其取得或消灭必须一体进行，当土地为共同使用时，各共用人无权仅仅为自己所应当占用的那一部分设定或消灭地役权。不过，当需役地或供役地发生分割时，若不妨碍分割后的各块土地利用，则可以在剩余土地上设定或消灭地役权。142 2地上权地上权地地上上权权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付

16、租金，并对土地尽合理使用之义务。在在我我国国，地地上上权权一一词词被被土土地地使使用用权权取取代代，具具体体包包括括国国有有土土地地使使用用权权、集集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。3 3典权典权典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。4 4抵押权抵押权城市房地产抵押管理办法明确：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移

17、占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。15四、相邻权关系1、含义房地产相邻权，即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。162、特征房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。房地产在地理 位置上必须是相邻的。相邻关系的客体是房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。173、种类因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系因相邻

18、环境保护而发生的相邻关系因险情危害而发生的相邻关系因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系184、相邻关系的处理民法通则第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。19五、我国土地所有权和土地使用权五、我国土地所有权和土地使用权1 1、土地所有权、土地所有权土土地地所所有有权权是是土土地地所所有有者者依依法法对对土土地地实实行行占占有有、使使用用、收收益益和和依依照照国国家家法法律律规规定定做做出出处处分分，并并排排除除他他人人干干涉涉

19、的权利，是土地所有制关系在法律上的体现。的权利，是土地所有制关系在法律上的体现。我我国国的的土土地地所所有有权权是是以以社社会会主主义义公公有有制制为为前前提提的的，土土地所有权为全民所有和农村集体经济组织所有。地所有权为全民所有和农村集体经济组织所有。国国家家土土地地所所有有权权，是是国国家家占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分全全民所有的土地的权利。民所有的土地的权利。根根据据我我国国法法律律的的规规定定，土土地地所所有有权权不不能能以以任任何何形形式式进进行行交交易易，即即土土地地所所有有权权的的买买卖卖、赠赠与与、互互换换，包包括括以以土地所有权进行投资，都是非法的。土地所有权进行

20、投资，都是非法的。但但根根据据宪宪法法和和法法律律的的规规定定，国国有有土土地地使使用用权权，可可以以通通过过出出让让、划划拨拨、转转让让等等方方式式交交由由用用地地者者使使用用，合合法法取取得的土地使用权还可以进行转让、出租和抵押。得的土地使用权还可以进行转让、出租和抵押。202 土地使用权（1）含义土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的占有、使用、收益、处分权能的一种权利。土地使用权是从土地所有权中分离出来的一项权利，具体表现为土地使用人对土地享有使用权（利用权）、出租权、转让权和抵押权。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用

21、权。目前房地产估价主要是国有土地使用权。随着土地制度改革的进一步深化，农村集体土地使用权市场的建立，农村集体土地使用权估价也将是一个大的市场。21（2）特征土地使用权作为一种新的、独立的物权，具有以下特征：权利的派生性：土地使用权是从国有土地所有权中派生出来的他物权。客体的有限性：土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物和市政公共设施。目的的针对性：主要用于房地产开发建设。取得的法定性：必须经过法定程序。除依据出让合同或转让合同，还必须到房地产管理部门登记，取得土地使用权证。时间的有期性：最高年限为4070年。22（3）分类1、出让土地使用权2、划拨土地使用权权利取得的代价和方式不同

22、权利的期限不同权利的内容不同3、转让土地使用权4、城市私房用地使用权没有使用期限的限制权利内容包括对土地的占有、使用、收益和有限的处分权必须依附于房屋所有权而存在23六、房地产产权登记房地产产权登记是世界各国普遍建立的一种不动产日常性管理制度。通过产权登记，可以审查和确认房地产产权归属，以确保房地产归属的有序状态，保障交易安全。（一）产权登记的种类包括土地权利的取得登记，变更土地权利的登记、新建房屋的登记、房产变更的登记、房地产抵押登记等等。241、土地使用权的取得登记 房地产管理法 规定，以出让和划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土

23、地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。2、变更土地权利的登记在我国，变更土地权利指的是土地使用权的变更，是指在土地使用权设定后，由于某种法律事实的发生而使土地使用权的主体发生变更。当土地使用权变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。253、新建房屋的登记新建商品房和非商品房，应当进行初始登记。登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房产性质、房产坐落、面积、用途、等级、价格、房产权属来源证明及其他登记事项。新建房屋，应于竣工后 3 个月内，凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管

24、理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。4、房产变更的登记 房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨以及改建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3 个月内办理转移变更登记。265、房地产抵押登记房地产抵押登记的具体程序如下：（1）申请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。同时，还应向登记机关提交房地产抵押合同副本，并交验房地产抵押合同正本，登记申请者的身份证明，土地使用权来源证明，地上建筑物及其他附着物的权属证明，以及登记机关要求提供的其他资料。（2）受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证

25、明文件后，经查阅认为符合要求的，在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开出收据。（3）发证。登记机关对申请书和有关证明事项逐项进行审核，经审核无误后，填写审批表。对土地使用权之抵押权人填发 土地他项权证 ，对房产抵押权人填发 房屋他项权证 。27（二）我国的权属登记制度 世界各国和地区采用的房地产权属登记制度分为契契据据登登记记制制和和产产权权登登记记制制两大类型，产产权权登登记记制制又可分为权权利利登登记记制制和托仑斯登记制托仑斯登记制两种。28契据登记制 契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的

26、关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记，仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。29契据登记制 实行契据登记制，产权的依据就是契据，登记机关对房地产权利不进行实质性审查，只注重其形式要件。如契约及登记手续是否完备，这种登记只具有公示力而无公信力，公众可以藉助登记公簿查阅房地产权利状态，但一旦所登记权利在实体上不能成立时，法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。30产权登记制 产产权权登登记记制制的的理理论论基基础础是是成成立立要要件件主主义义。这这一一理理论论认认为为：房房地地产产权权利利的的转转移移或或他他项项权权利利的的设设定定，当当事事

27、人人订订立立的的合合同同具具有有其其效效力力。但但这这种种效效力力只只是是一一种种债债的的效效力力，即即当当事事人人在在法法律律上上只只能能得得到到债债权权的的保保护护，而而不不能能得得到到物物权权的的保保护护。只只有有履履行行权权属属登登记记手手续续以以后后，房房屋屋受受让让人人或或他他项项权权利利的的权权利利人人的的房房屋屋所所有有权权或或房房屋屋他他项项权权利利才才告告成成立立。将将登登记记作作为为房房地地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。31我国的房地产权属登记制度 我国的房地产权属登记制度属于产权登记制，兼有权利登记制和托仑斯登记制的特点，

28、主要表现为：1.强制房产权利人必须按期登记；2.对登记申请进行实质性审查；3.实行发证制度；4.登记具有公信力。32我国的房地产权属登记制度我国的房地产权属登记制度 我我国国的的权权属属登登记记制制度度有有其其明明显显的的先先进进性性，但但也也还还存存在在有待改进的问题：有待改进的问题：u一一是是政政府府管管得得过过多多，承承担担的的责责任任过过重重，在在产产权权转转移移登登记记前前还设了官方的交易过户手续，因而手续较为繁琐；还设了官方的交易过户手续，因而手续较为繁琐；u二二是是虽虽然然规规定定了了房房屋屋所所有有权权和和该该房房屋屋占占用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权权权利利主主体体

29、一一致致的的原原则则，但但由由于于许许多多城城市市房房、地地产产管管理理机机关关分分设设，还还不不能能全全部部实实现现房房地地合合一一的的登登记记，房房、地地权权利利人为剥离的现象还时有发生；人为剥离的现象还时有发生；u三三是是以以土土地地所所有有权权的的性性质质不不同同而而分分割割登登记记。国国有有土土地地上上的的房房屋屋明明确确由由市市、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门负负责责登登记记，而对集体土地上的房屋则另有规定。而对集体土地上的房屋则另有规定。33（三）登记的地域范围 城市规划区国有土地和城市规划区外的国有土地，亦即是只要属于国有土地上的房屋，都应属于城市房屋

30、登记的范围。建设部已在1997年发布公告，全国使用统一的房屋权属证书，但在相应的法规或规章上，还没有明确在集体土地上的房屋亦由市、县人民政府房地产行政主管部门负责办理登记。因而，在未有明确的规定前，对于城市边缘的地区，特别在建制镇，有一些国有土地和集体土地在地理位置上相互交错，这就应先查清是否已属国有土地，再确定是否属于城市房屋权属登记的范围。34（四）当事人申请登记的期限总总登登记记：申申请请人人应应当当在在地地方方人人民民政政府府公公告告的的期限申请；期限申请；初初始始登登记记：新新建建的的房房屋屋，申申请请人人应应当当在在房房屋屋竣竣工工后后三三个个月月内内向向登登记记机机关关提提出出申

31、申请请；集集体体土土地地上上的的房房屋屋因因土土地地所所有有权权变变为为国国家家土土地地，申申请请人人应应当当自自这这一一事事实实发发生生之之日日起起3030日日内内申申请；请；转转移移、变变更更、注注销销登登记记和和他他项项权权利利登登记记，都都应当在事实发生之日起应当在事实发生之日起3030日内提出申请。日内提出申请。35(五）登记的程序 1、受理登记申请2、权属审核3、公告和核准登记4、终审核准登记 5、颁发房屋权属证书36（六）几种特殊情况下的权属登记 1、直接代为登记2、商品房备案登记 3、分割出售房屋的登记 4、在建工程和房屋期权抵押登记371、直接代为登记城市房屋权属登记管理办法

32、第二十一条规定：对依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。依法由房管部门代管的房屋依法由房管部门代管的房屋主要是指一些房屋建造年代久远、权利人不明的房屋。无人主张权利的房屋，无人主张权利的房屋，一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部门代管的。二是有少数房主，由于各种原因而长期不申请权属登记，被登记机关责令限期登记后，仍不申请登记或申请暂缓登记的，也可以视为无人主张权利。382、商品房备案登记 商品房备案登记实质上就是房屋初始登记。房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后

33、，应当按房地产管理法第六十条的规定：“凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”392、商品房备案登记 在实际工作中，由于开发企业将房屋建成时，已有一部分或者大部分已经预售，余下的房屋也将陆续出售，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。403、分割出售房屋的登记 建设部房地产业司曾在建设部房地产业司曾在19941994年年2 2月发出通知，要月发出通知，要求各地登记机关不得为求各地登记机

34、关不得为“一平方米单位一平方米单位”出售出售的房屋办理权属登记手续。的房屋办理权属登记手续。近年来，有一些房地产开发企业针对市场的实近年来，有一些房地产开发企业针对市场的实际情况，也将整幢大楼分割出售。这在一些大际情况，也将整幢大楼分割出售。这在一些大型商场的销售中较为多见。这种销售购房者所型商场的销售中较为多见。这种销售购房者所购得的房屋已有明确的部位，面积虽小但权属购得的房屋已有明确的部位，面积虽小但权属经界清楚，不同于一平方米为单位的销售。经界清楚，不同于一平方米为单位的销售。414、在建工程和房屋期权抵押登记有有些些建建房房单单位位为为获获得得继继续续建建造造房房屋屋的的资资金金，以以

35、在在建建的的工工程程作作为为抵抵押押物物，向向银银行行获获得得贷贷款款。购购房房人人在在签签订订了了购购买买商商品品房房(或或安安居居房房等等其其他他房房屋屋)预预售售合合同同后后，也也将将获获得得的的权权利利进进行行抵抵押押，以获得贷款来支付其余的房款。以获得贷款来支付其余的房款。在在建建工工程程竣竣工工时时，如如抵抵押押权权仍仍未未消消灭灭，抵抵押押人人在在申申请请领领取取房房屋屋权权属属证证书书时时，当当事事人人应应重重新新办办理理房房产产抵抵押押登登记记。预预售售商商品品房房抵抵押押也也称称为为房房屋屋期期权权抵抵押押，购购房房者者在在签签订订购购房房合合同同时时，双双方方只只是是产产

36、生生了了债债的的关关系系，购购房房者者获获得得的的仅仅仅仅是是债债权权，尚不是房屋所有权。尚不是房屋所有权。42（七）房产权属登记中常见问题及处理（七）房产权属登记中常见问题及处理1、关于司法协助 2、已抵押的房产产权转让问题3、对于抵押期限的理解所产生的问题 431、关于司法协助（1）房产查封的受理 在受理查封时应注意以下几点：对已进行权属登记的房产，在受理查封时应查阅登记资料，核对无误后受理。被查封房屋未经权属登记，一般不能受理查封。对设有抵押权的房产，因抵押权人有“物上请求权”，如果查封，则一定程度上侵犯了抵押权人的权利。对于司法文书所载房屋所有权人和实际房屋所有权人不符，即错将他人房屋

37、查封时，应当即向查封单位说明，便于法院及时处理。44关于司法协助（2）解除查封解除查封应按受理查封的要求办理，有关文件应归入档案。（3）强制转移产权强制转移产权主要是因当事人不自觉履行人民法院已经生效的法律文书(如判决书、调解书)，而采取的措施。当事人凭法律文书自愿办理的，不属此列，可按正常手续办理。452、已抵押的房产产权转让问题已抵押的房产可以转让，但应当告知抵押人和房产受让人，并应将转让所得的价款提前清偿所担保的债权，这些规定已是明确的。在实际工作中经常遇到的问题是房产开发企业以已抵押的房产分期出售。作为开发企业，所开发的房产最终是要用于销售。这类房屋在抵押时一般是按幢办理登记手续，但是

38、在销售时是分别销给各个产权人。在销售时应当先把抵押权注销，否则会因抵押权有追及效力而使买房人遭受经济损失。46案例分析案例案例1 1李某将私有房产卖给刘某却无法进行房产产权转移登记案李某将私有房产卖给刘某却无法进行房产产权转移登记案1 1案情案情某市居民李某某市居民李某 1999 1999年年 3 3 月月 2 2 日将私有房产卖给本市居民刘某。日将私有房产卖给本市居民刘某。同年同年 3 3 月月 5 5 日李某和刘某一同到房产交易处办理了产权过户手日李某和刘某一同到房产交易处办理了产权过户手续，并依法缴纳了规定费和契税后，李某将房屋交给刘某，刘某续，并依法缴纳了规定费和契税后，李某将房屋交给

39、刘某，刘某亦将房款付清。当同年亦将房款付清。当同年 5 5 月月 19 19 日刘某持有关证件去该市房产登日刘某持有关证件去该市房产登记机关申请权属登记时，市房管局产权处却通知刘某，告之该房记机关申请权属登记时，市房管局产权处却通知刘某，告之该房产已被查封，无法进行房产产权转移登记。产已被查封，无法进行房产产权转移登记。产权处不能进行登记的原因是由于李某与他人发生经济纠纷，被产权处不能进行登记的原因是由于李某与他人发生经济纠纷，被诉至所在区人民法院，原告要求法院对原为李某所有的房产进行诉至所在区人民法院，原告要求法院对原为李某所有的房产进行财产保全，法院依据原告的申请作出了查封该处房屋的裁定，

40、并财产保全，法院依据原告的申请作出了查封该处房屋的裁定，并书面通知市房管局协助执行这一裁定。书面通知市房管局协助执行这一裁定。根据以上资料思考下列问题：根据以上资料思考下列问题：1 1）刘某是否可以办理产权登记手续？为什么？）刘某是否可以办理产权登记手续？为什么？2 2）该市房管局产权处的做法是否妥当？为什么？）该市房管局产权处的做法是否妥当？为什么？3 3）本案应该如何处理？）本案应该如何处理？47案例2张某借款用“房屋所有权证”作为抵押案某市居民刘某向张某借款 10 万元，张某要求刘某提供抵钾，刘某便用自己居住的“房屋所有权证”作为抵钾，并同张某签定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有权证

41、”交予张某。事过一年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张便提出向刘某索要刘某居住的房屋。根据以上资料，请思考下列问题：1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？2）刘某是否可以挂失？并以此要求房产登记机关补发呢？48案例3房屋产权证内容可根据事实变更1案情邓某（男）与王某（女）是同事，随着感情的发展，两人确立了恋爱关系。1998 年 10 月，邓某出钱购买了一套三室一厅的商品房。考虑到与王某即将结婚，在办理房屋过户登记时，将王某登记为房屋的所有权人。之后，二人共同居住此房，但并未办理结婚登记手续。1999 年 11月，王某认为与邓某性格不合，提出分手，两人因此发生矛盾。邓某要求王某

42、搬出房屋且更改房屋的产权人，王某则认为房屋的产权证登记的是自己的名字，因而房屋应归其所有，不同意搬出。邓某遂向法院起诉，要求确认房屋的产权。49第二节 房地产产权面积一、房屋面积的概念和种类1、房屋建筑面积房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。（1）建筑面积：按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影计算，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。注意：测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高在2.2m（含2.2m）以上的永久建筑。（2）使用面积：指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影面积

43、计算。注意：城市房地产开发经营管理条例规定，商品房签订合同，合同中应载明房屋的建筑面积和使用面积。50一、房屋面积的概念和种类2.房屋产权面积指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。3.房屋共有建筑面积指多个产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。如电梯井、管道井、楼梯间、变电室、垃圾道、公共门厅、过道、地下室（人防工程的除外）、值班的警卫室等），以及只为本幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。51二、房屋预售面积和产权面积的关系1.房屋预售面积指开发商在取得预售许可证之后，在房屋竣工之前，按照施工图纸测算出的，与房屋购买人签订销售合同进行销售的面积

44、。按照房产测量规范规定，推行预售面积核准制度。2.产权登记面积指产权主体依法在市、县房地产行政主管部门登记确权认定拥有房屋所有权的房屋建筑面积。产权登记面积是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进行实地测量之后所得到的面积。52二、房屋预售面积和产权面积的关系3.两者之间的关系当两者有误差时，按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条规定进行处理：（1）合同有约定的，按合同处理；（2）合同没有约定的，按以下原则处理：误差在3%以内的，按约定价格多退少补，买受人请求解除合同的，不予支持。误差在3%以外的，买受人请求解除合同、返还已付购房款和利息的，应予支持。53三

45、、共有建筑面积的分摊与套面积的计算（一）可以分摊的共有建筑面积1、共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井、提物井；2、共有的楼梯间、电梯间；3、为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警备室；4、为本幢服务的公共用房、管理用房；5、共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；6、共有的电梯机房、水箱间、避险间；7、共有的室外楼梯。8、共有的地下室、半地下室；9、公共建筑之间的分割墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。54（二）不应分摊的建筑面积1、作为人防工程的建筑面积；2、独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；3、为多幢房屋的警卫室、设备用房、管理用房；4、用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物

46、；5、用作公共事业的市政建设的建筑物。55（三）共有面积的处理原则（l）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。(2）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（四）共有面积的所有权与使用权房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。56（五）共有建筑面积的分类与确认根据使用功能的不同，共有建筑面积可分成以下三类。(1）全幢共有共用的建筑面积。指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。(2）功能区共有共用的建筑面积。指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如，某幢楼内，专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室、卫生间

47、、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。57(3）层共有建筑面积。由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如，各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面

48、积进行认定，决定其分摊层次和归属。58（六）套面积计算与共有建筑面积分摊计算公式的代号59（七）套内建筑面积计算1 套内建筑面积的内容套内建筑面积由以下三部分组成。(1）套内使用面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。它一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计人使用面积。(2）套内墙体面积。套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。(3）套内阳台面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积

49、全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积钧一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台不计算建筑面积。602 套内建筑面积套内建筑面积为套内房屋的使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积三部分之和。在实际工作中，也可以按照套型的中线尺寸，直接计算套内建筑面积，但阳台面积则应按外尺寸计算，即使用外墙至外墙的尺寸计算阳台面积，当两阳台相邻共用一公共墙体时，此时使用中线尺寸。61（八）层、功能区、幢面积的计算1层面积的计算6263（九）外墙体一半面积的计算64（十）住宅楼共有建筑面积的分摊65（十一）多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业用房，也有办公用房

50、，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按照“谁使用谁分摊”的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。按照 房产测量规定 的规定，多功能综合楼共有建筑面积的分摊应采取由上而下的分摊模式，即首先将整幢的共有建筑面积分摊至各功能区；其次把功能区分到的分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面加在一起；最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。如果各功能区内，各层的结