房地产与房地产业概述.ppt

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1、1.1 1.1 房地产的含义和特征房地产的含义和特征1.2 1.2 房地产投资的形式及利弊房地产投资的形式及利弊1.3 1.3 房地产业与其定位房地产业与其定位1.4 1.4 浅析我国房地产业发展代价浅析我国房地产业发展代价1.“阳光权阳光权”纠纷、纠纷、小区小区花园被改成商店花园被改成商店引起的引起的纠纷等有无法律依据？纠纷等有无法律依据？2.小王本科毕业后在南京小王本科毕业后在南京工作工作3年了，准备明年年了，准备明年结婚，考虑国庆节左右结婚，考虑国庆节左右在南京在南京买一套房子买一套房子。请。请问你有什么好建议？问你有什么好建议？一、房地产的含义一、房地产的含义二、房地产的特征二、房地产

2、的特征三、房地产的分类三、房地产的分类1.1.房地产是指房产与地产的合称房地产是指房产与地产的合称，是房屋与土地在，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。经济关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地房屋与土地物质属性、物质形态物质属性、物质形态房产与地产房产与地产经济属性、经济关系经济属性、经济关系2.房地产房地产是指是指房屋、土地及房屋、土地及固着在房屋、土地上固着在房屋、土地上不可不可分离的部分分离的部分及其附带的各种及其附带的各种权益。权益。史上最牛钉子户之一史上最牛钉子户之一1.1.房地产的自然特征房地产的自然特征u位置的固定性位置的固定性u个别性个别性 u效用的多层次性效用

3、的多层次性u数量的有限性数量的有限性u耐久性耐久性 自然特征自然特征经济特征经济特征社会特征社会特征2.2.房地产的经济特征房地产的经济特征u 开发周期长、投资大开发周期长、投资大u用途变更比较困难用途变更比较困难 u流动性较差流动性较差 u保值增值性好保值增值性好自然特征自然特征经济特征经济特征社会特征社会特征3.3.房地产的社会特征房地产的社会特征u涉及到复杂的法律关系涉及到复杂的法律关系u反映区域气候、社会风俗和生活习惯反映区域气候、社会风俗和生活习惯u受社会福利和保障制度影响较大受社会福利和保障制度影响较大自然特征自然特征经济特征经济特征社会特征社会特征1.1.按房地产用途分按房地产用

4、途分u工业和仓储类房地产工业和仓储类房地产 u旅店、餐饮用房地产旅店、餐饮用房地产 u居住类房地产居住类房地产 u商业类房地产商业类房地产 u办公用房地产办公用房地产 u娱乐用房地产娱乐用房地产 u农业用房地产农业用房地产 u金融用房地产金融用房地产u信息用房地产信息用房地产u军事用房地产军事用房地产 u特殊用房地产特殊用房地产按房地产用途分按房地产用途分按房地产实物形态分类按房地产实物形态分类按房地产权属关系分按房地产权属关系分 2.2.按房地产实物形态分类按房地产实物形态分类 u按建筑结构分按建筑结构分u按建筑层数分按建筑层数分u按建筑物的建筑标准划分按建筑物的建筑标准划分u按建筑物的新旧

5、程度分按建筑物的新旧程度分按房地产用途分按房地产用途分按房地产实物形态分类按房地产实物形态分类按房地产权属关系分按房地产权属关系分 3.3.按房地产权属关系分按房地产权属关系分u国有房产国有房产u私有房产私有房产u私营企业房产私营企业房产u港澳台及涉外房产港澳台及涉外房产按房地产用途分按房地产用途分按房地产实物形态分类按房地产实物形态分类按房地产权属关系分按房地产权属关系分 一、房地产投资的形式一、房地产投资的形式二、房地产投资的利弊二、房地产投资的利弊1.1.房地产投资的概念房地产投资的概念指经济主体以获得未来的房地产资产增值或指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数

6、量的货币或实物，收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直直接或间接地接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为济行为2.2.房地产投资的形式房地产投资的形式 （1 1）直接投资（）直接投资（开发投资、置业投资开发投资、置业投资）（2 2）间接投资（）间接投资（证券投资证券投资）万科万科 招商 中粮 亿城 绿景北辰实业 北京首创 金地集团栖栖霞建设霞建设 北京万通 保利地产碧桂园 中海地产中海地产 华润置地 雅居乐 汤臣 越秀 富力 复地 1.1.房地产投资之利房地产投资之利u相对较高的收益水平相对较高的收益水平u税收方面的好处税收方面的好处 u金融

7、机构的支持金融机构的支持u能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响u提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级 2.2.房地产投资之弊房地产投资之弊u投资回收周期较长投资回收周期较长 u需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验 一、房地产业的含义一、房地产业的含义二、房地产业的行业性质二、房地产业的行业性质三、房地产业在国民经济中的地位三、房地产业在国民经济中的地位1.1.产业产业向社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集合。向社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集合。2.2.房地产业房地产业从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。部

8、门的总称。1.1.房地产业与建筑业什么关系？房地产业与建筑业什么关系？甲方与乙方；相互促进、唇齿相依甲方与乙方；相互促进、唇齿相依2.2.房地产业还与什么产业关系密切呢？房地产业还与什么产业关系密切呢？金融保险业；制造业；电力、煤气及水的生金融保险业；制造业；电力、煤气及水的生产和供应业；社会运输业；交通运输、仓储及邮电产和供应业；社会运输业；交通运输、仓储及邮电通讯业；等等通讯业；等等我国房地产业对主要关联产业的带动效应我国房地产业对主要关联产业的带动效应1.房地产业是国民经济的重要房地产业是国民经济的重要基础性产业基础性产业；2.房地产业是国民经济的房地产业是国民经济的先导性产业先导性产业

9、；3.房地产业是国民经济的房地产业是国民经济的支柱产业支柱产业国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发国办发200637号号)中明确：中明确：“房地产业是房地产业是我国新的发展我国新的发展阶段的一个阶段的一个重要支柱产业。重要支柱产业。”1998年2007年我国房地产开发投资1998年年2008年我国房地产开发规模年我国房地产开发规模年份年份房地房地产产开开发发企企业业从从业业人数人数城市人均住宅建筑面城市人均住宅建筑面积积（平方米）（平方米）199882588818.719998802

10、5719.4200097194220.32001106231920.82002113400922.82003120535523.72004158542825.02005151615026.12006160093027.12007171966620082100362我国房地产开发我国房地产开发企业从业人数和人均住宅建筑面积企业从业人数和人均住宅建筑面积我国我国建筑业和房地产业从业人员及其占比建筑业和房地产业从业人员及其占比我国房地产业对我国房地产业对GDP增长的贡献增长的贡献1.1.判断标准判断标准在国民经济发展中起着举足轻重的作用，其增加值在国民生在国民经济发展中起着举足轻重的作用，其增加值在

11、国民生产总值中占产总值中占5%5%以上，对国民经济的贡献突出。以上，对国民经济的贡献突出。具有具有较大的较大的市场发展空间和市场发展空间和增值潜力增值潜力。符合产业结构演进方向，有利于符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化产业结构优化。产业产业关联度关联度高，能带动众多相关产业的发展。高，能带动众多相关产业的发展。2.房地产业真的房地产业真的挟持挟持了中国经济了吗？了中国经济了吗？房地产业真的挟持了中国经济了吗？我我国国目目前前经经济济发发展展环环境境并并不不宽宽松松经济发展经济发展不能太快不能太快经济经济不能发展太慢不能发展太慢中央提出中央提出“必须保持经必须保持经济平稳较快济平稳较快发展

12、发展”任务任务艰巨！艰巨！解决解决“通货膨胀通货膨胀”的唯的唯一的选择就是刺激消费一的选择就是刺激消费（1）投资）投资（2）出口）出口（3）内需）内需拉拉动动经经济济的的“三三驾驾马马车车”1）本轮经济过热主要是）本轮经济过热主要是投资需求的过热投资需求的过热，相形之下，相形之下，消消费需求则明显不足费需求则明显不足。刺激消费不仅可以与抑制投资需求。刺激消费不仅可以与抑制投资需求形成对冲，而且有助于缓解产能过剩和通货紧缩现象。形成对冲，而且有助于缓解产能过剩和通货紧缩现象。2）作为一个大国，我们不能将经济增长的希望）作为一个大国，我们不能将经济增长的希望寄托在出寄托在出口之上口之上，否则的话，

13、不仅会恶化中国经贸发展的外部环，否则的话，不仅会恶化中国经贸发展的外部环境，而且会削弱中国经济的可持续发展能力和境，而且会削弱中国经济的可持续发展能力和影响国民影响国民经济的安全经济的安全。如何刺激需求呢？如何刺激需求呢？为什么？为什么？刺激需求的角度刺激需求的角度（1）增加居民）增加居民(尤其是中低阶尤其是中低阶层居民层居民)的收入的收入（2）培育市场消费热点）培育市场消费热点收入政策的调整和到位往往是一个漫长的过程，在刺激消收入政策的调整和到位往往是一个漫长的过程，在刺激消费方面，能够直接见效的还是费方面，能够直接见效的还是对市场消费热点的培育对市场消费热点的培育。消消费费热热点点农村：家

14、用电器农村：家用电器城市：住房和汽车城市：住房和汽车两三年内基本无望两三年内基本无望汽车消费则因油价高涨汽车消费则因油价高涨和能源紧缺会有所放慢和能源紧缺会有所放慢房地产业健康发展是房地产业健康发展是“十二五十二五”时期我国经济的平稳发展的关时期我国经济的平稳发展的关键键房地产投资开发仍有二十年的黄金时期！房地产投资开发仍有二十年的黄金时期！？但是，目前房地产业的发展健康吗？但是，目前房地产业的发展健康吗？No!那怎么样才算健康呢？那怎么样才算健康呢？（1）房地产产品符合市场需要；）房地产产品符合市场需要；（2）房地产企业发展健康；）房地产企业发展健康；（3）房地产市场健康、有效；）房地产市场

15、健康、有效；（4）房地产业与国民经济相和谐；）房地产业与国民经济相和谐；房地产业发展代价房地产业发展代价图3-1 房地产业发展代价的三维示意图 图3-2 房地产业发展代价的二维示意图（a）房房地地产产业业发发展展代代价价的的分分类类图3-3 房地产业发展代价的二维示意图（b）房房地地产产业业发发展展代代价价的的分分类类我国房地产业发展代价（我国房地产业发展代价（举例举例）我国房地产业发展代价（我国房地产业发展代价（举例举例）万科施工前的海岸美景万科施工后被挖掘的海岸图3-4 项目施工前后的黄金海岸工程建设活动常常与环境质量的下降紧密相联，包括：工程建设活动常常与环境质量的下降紧密相联，包括：1

16、 水污染水污染 2 空气污染空气污染 3 噪音污染噪音污染 4 光污染光污染 5 资源和能源大量消耗资源和能源大量消耗 6 产生各种废弃物产生各种废弃物 7 有毒有害物排放有毒有害物排放 8 火灾、爆炸发生火灾、爆炸发生 9 损害身体健康和安全等损害身体健康和安全等u 为其发展而投入的为其发展而投入的成本成本u 其其发展目标和发展手段发展目标和发展手段的选择的选择u 其发展主体间的其发展主体间的利益博弈利益博弈u 其发展对其发展对社会秩序的调整社会秩序的调整u 其发展主体其发展主体认识的相对性和局限性认识的相对性和局限性u 某些发展主体的某些发展主体的主观失误和不良思想品德主观失误和不良思想品德