物业管理有限公司工程部运作手册DOC33674.docx

《物业管理有限公司工程部运作手册DOC33674.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理有限公司工程部运作手册DOC33674.docx（135页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一章 人人员架构及及管理范围围技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人强电主管1人弱电主管1人综合维修工程师1人空水工程师1人电气工程师1人资料员1人总工程师1人1.1 架架构图总人数：339人1.2 物物业管理工工程部的主主要职责工程部负责责：A. 对物业的土土建及所有有机电设施施（电气、电电梯、空调调、给排水水、通讯、保保安消防等等系统）的的维修保养养B. 日常运行管管理C. 对业主、租租户开展有有偿服务D. 对装修工程程进行监督督管理E. 对物业设施施提出完善善、整改方方案具体包括以以下内容：1.2.

2、1 在物业总经经理领导下下，具体负负责贯彻执执行物业的的经营方针针，制定物物业设备管管理工作的的具体目标标和政策。1.2.2 定期编写月月、周报告告、运行报报表等工作作，积累有有关资料和和数据，为为管理决策策提供依据据。1.2.3 负责物业设设备的规划划和实施，运运行和使用用、维护和和修理、改改造和更新新直到报废废全过程的的技术和经经济管理。1.2.4 负责物业设设备的技术术改造，引引进工作和和更新工程程的可行性性研究，编编制年度计计划经报批批后实施。1.2.5 加强设备项项目验收、运运行、维修修的原始记记录资料；编制物业业设备的保保养、大修修计划、预预防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并

3、负责组织织计划的完完成，控制制费用，提提高修理的的经济效果果。1.2.6 根据物业设设备基本折折旧和大修修理基金的的提取情况况，协同财财务部门合合理计划和和安排使用用设备购置置费用、更更新改造费费用、大修修理费用和和备件流动动资金等。1.2.7 制定物业设设备管理维维修的各项项规章制度度技术规程程和技术标标准，实行行定额管理理和经济核核算，完成成总经理下下达的各项项技术、经经济指标。1.2.8 根据实际需需要和规定定，确保各各种设备（电电梯、空调调和照明等等）的准时时开启和关关闭，记录录详实完整整的运行数数据。恰当当地安排值值班，其中中，变配电电室、冷冻冻机房、热热交换室、楼楼宇中央控控制室等

4、可可能需要224小时值值班；夜间间值班从实实际需要出出发，由值值班工程师师带领技术术工人组成成。1.2.9 有计划、有有组织地开开展设备的的更新和改改造，提高高物业设备备的先进性性和低能耗耗、高效率率、防污染染等性能，保保持设备的的现代化水水平。1.2.10 紧急事件件总是会遇遇到的，应应急抢修是是对工程部部技术水平平、组织水水平和员工工素质的重重要考验。所所谓紧急事事件是指突突然发生的的停电、停停水、电梯梯停运、漏漏水、污水水外溢等影影响大的设设备故障。接接到应急报报告，当班班人员应立立即通知总总经理、总总工程师及及专业工程程师，并尽尽快赶到现现场，采取取应急措施施尽可能降降低所发生生的损失

5、，恢恢复设备的的正常运行行。1.2.11 推动全员员参加设备备管理活动动，督促日日常维护和和保养，组组织部门间间的设备管管理评比竞竞赛活动和和定期的设设备普查工工作，促进进全体员工工关心和参参与设备管管理。1.2.12 以“经济济、舒适、安安全、高效效”为指导方方针，负责责保障经营营所必需的的水、电、蒸蒸汽、冷气气和热能供供应，做好好能源分配配和费用核核算的基础础工作，使使每位员工工树立环保保与节能意意识，尽量量减少能源源的使用，积积极推广节节能措施，做做好能源使使用的记录录及分析，以以提高环保保和成本控控制的效益益。1.2.13 负责设备备安全管理理，组织物物业设备的的事故分析析和处理；制定

6、安全全防火、事事故防范措措施并督促促落实执行行。1.2.14 收集和编编制设备有有关技术资资料和维修修图纸，做做好设备的的技术档案案工作。1.2.15 负责组织织物业各种种设备的备备件确定、订订货和供应应。对备品品、备件的的储存作出出监控记录录，以确保保在抢修时时有足够材材料应用，达达到成本控控制的目的的。1.2.16 经常总结结和推广物物业设备管管理的经验验作法以及及应用维修修新技术，提提高维修技技术水平。负负责组织设设备管理和和技术人员员的培训学学习，通过过技术讲座座，知识问问答等各种种形式，积积极开展营营业部门人人员的设备备管理基础础知识培训训，不断提提高全员的的设备管理理意识和水水平。

7、1.2.17 检察和指指引所有承承判商在物物业内进行行的工程，以以确保其依依照物业管管理公司所所定的规章章和安全标标准施工。1.2.18 解答物业业管理部一一切有关工工程之问题题及查询，处处理物业内内住客之投投诉，尽力力为他们解解决工程有有关问题。1.2.19 制定各种种运行维修修管理制度度及表格，将将各种运行行保养工作作准确记录录，达到管管理的标准准化、文件件化、表格格化，避免免人为原因因对工程运运行造成影影响。1.2.20 外判维修修保养把重要设备备及系统的的日常维修修保养工作作，包括零零、配件的的存仓，皆皆外判给合合格的承造造商。一方方面可确保保物业的重重要资产得得到妥善保保养，使设设备

8、能畅顺顺运行，另另一方面，可可令设备的的寿命得以以延长。可可外判维修修保养的设设备有：a. 制冷机组b. 电/扶梯c. 空调自控机机组d. 电话交换主主机e. 消防报警系系统f. 保安技防系系统g. 水处理系统统h. 电脑系统1.3 工程程各班组职职责范围1.3.11 强电专业业职责范围围1.3.1.1 负责整个电电气系统的的运行和资资料管理。1.3.1.2 负责发电机机的运行管管理。1.3.1.3 负责所有高高低压配电电柜、变压压器、发电电机等设备备的维修保保养及故障障修理。1.3.1.4 负责空调、冷冷冻设备动动力电源供供给。1.3.1.5 负责水泵房房等电器设设备的维修修保养及故故障检修

9、。1.3.1.6 负责物业公公共范围内内所有照明明设备的保保养和故障障检修。1.3.1.7 负责物业临临时供电的的安排和计计划。1.3.1.8 对供电系统统不完善的的地方，提提出整改方方案及施工工计划。1.3.1.9 负责燃油的的储存和发发放。1.3.1.10 配合物业管管理处负责责向业主、租租户提供有有偿服务。1.3.1.11 详列故障的的各种现象象，汇报上上级取得总总维修方案案。1.3.1.12 负责物业内内电/扶梯梯的运行管管理。1.3.1.13 负责监督电电梯维修公公司的维修修保养和故故障检修工工作。1.3.22 弱电专业业职责范围围1.3.2.1 负责物业的的门磁，监监控设备，消消防

10、警报设设备，电话话设备，公公共广播设设备，楼宇宇自动管理理设备，电电视设备，综综合布线，信信号增强等等系统的运运行管理。1.3.2.2 负责所有以以上设备的的维护保养养和运行记记录。1.3.2.3 详列设备故故障的种种种现象，汇汇报给有关关的专业维维修承造商商，使他们们于最短时时间内，作作出适当检检修，使设设备重新投投入运行。1.3.2.4 配合物业管管理部，负负责向业主主、租户提提供有偿服服务。1.3.2.5 熟悉电脑及及打印机等等部件的应应用，掌握握系统软件件的操作。1.3.2.6 熟悉系统的的分类、监监控设备的的分布，掌掌握设施的的参数及其其操作方法法。1.3.2.7 严格执行工工程部规

11、定定的机电系系统的运行行方案。1.3.2.8 监视设施状状况，探测测报警，如如发现不正正常立即做做出适当的的反应并作作报告及提提出建设性性意见。1.3.2.9 做好电器设设备及弱电电房的消防防工作和卫卫生工作。1.3.2.10 实行24小小时四班/三班制不不得擅离职职岗，交接接班之前做做好各类汇汇总并打印印。1.3.2.11 定期对各类类设备和工工具做定期期清洁、检检修、测试试。1.3.2.12 每周、每月月总结运行行、故障、记记录。1.3.2.13 积极参加业业务学习和和技术培训训、复训，不不断提高自自己的业务务水平。1.3.33 空调班组组职责范围围1.3.3.1 熟悉空调系系统设备性性能

12、、运行行状况、控控制状态，制制定合理运运行方案，研研究改进措措施，减低低能耗。1.3.3.2 制定月、年年度维修保保养计划，做做好日常运运行维修记记录及月、年年度总结上上报。1.3.3.3 做好空调系系统日常维维修保养工工作，确保保设备处于于优良技术术状态。1.3.3.4 做好应急抢抢修工作，当当班人员接接到应急报报告应立即即赶到现场场，处理事事故。1.3.3.5 班组员工积积极参加业业务学习和和技术培训训，不断提提高业务水水平。1.3.3.6 做好空调系系统图纸，资资料、维修修工具的保保管，检测测仪表的校校正。1.3.3.7 做好空调设设备机房的的清洁工作作，做到无无污迹，无无灰尘，无无垃圾

13、。1.3.3.8 做好不同工工种的配合合，努力完完成领导交交给的各项项任务。1.3.44 给给排水班组组职责范围围1.3.4.1 负责给排水水设备及管管路的维修修，处理有有关设备运运行时发生生的设备维维护技术事事务，跟踪踪给排水设设备报修工工作的具体体落实，做做好应急的的抢修工作作及日常维维护工作。1.3.4.2 熟悉掌握给给排水系统统设备运行行状况，定定时巡视主主要部位及及主要设备备工作情况况，如有发发现设备发发生异常或或故障，应应立即作出出正确的判判断，采取取有效的措措施，避免免造成损失失。各设备备的巡视记记录依照有有关表格。1.3.4.3 做好给排水水设备运行行记录，如如有发现问问题，应

14、及及时处理。如如果无法处处理时，马马上上报总总工程师。1.3.4.4 做好本班组组设备运行行报表，对对请修单进进行登记、编编号，同时时记录请修修完成后的的情况，掌掌握维修的的进展情况况，保证各各部门的维维修需要。1.3.4.5 积极处理日日常遇到的的技术难题题，对于无无法处理或或重要问题题应及时报报告总工程程师，同时时提出个人人建议或解解决措施。1.3.4.6 做好水泵房房的管理工工作，严禁禁无关人员员进入，负负责消防泵泵的日常清清洁及试运运行工作，负负责水箱的的清洗。1.3.4.7 负责燃气系系统、设备备的维修保保养。1.3.4.8 认真贯彻执执行总工程程师下达的的维修、保保养计划，并并认真

15、讨论论实施，确确保安全生生产。1.3.4.9 积极配合其其它班组工工作，努力力完成领导导交给的各各种任务。1.3.4.10 积极参加业业务和技术术培训，不不断提高业业务水平。1.3.55 综合维修修职责范围围1.3.5.1 负责公共范范围内和管管理处的家家具、陈设设的修理和和翻新。1.3.5.2 负责公共范范围内的天天花、玻璃璃窗、橱窗窗、门锁等等的各种修修理及整改改.1.3.5.3 负责公共范范围内的墙墙壁、天花花、金属构构架的油漆漆翻新。1.3.5.4 负责土建结结构方面例例如渗漏水水及墙体的的修补及整整改等。1.3.5.5 负责公共范范围内各式式五金配件件的安装、修修理。1.3.5.6

16、负责各种机机器设备的的维修保养养。2.1. 建立组织机机构的原则则建立合理的的组织机构构是高效率率地开展物物业设备管管理的组织织保证。建建立设备管管理机构必必须遵循的的一般原则则是：2.1.1. 在物业总经经理领导下下的总工程程师负责制制原则。2.1.2. 精兵简政的的原则。能能由社会承承担的工作作,要尽量委委托专业厂厂家承担。部部门管理人人员要少而而精、办事事效率高、熟熟悉情况、反反应灵敏，专专业主管必必须坚持在在第一线工工作。2.1.3. 设备管理、技技术和经济济三位一体体的原则。2.1.4. 职责职权对对应分明的的原则。在在统领全局局的前提下下,职权分散散有利于提提高效率,有利于调调动下

17、级积积极性和培培养下级的的工作能力力。2.1.5. 保持最佳管管理幅度的的原则，通通常以4-8人为佳佳。2.1.6. 信息反馈和和调控的原原则。2.1.7. 按各个物业业各自的特特点、专业业人员的技技术水平设设计组织体体制。2.2. 工程部组织织机构的设设计物业工程部部组织机构构和岗位的的合理设置置，是完成成工程部任任务的保证证条件。工工程部组织织机构的设设计，应体体现统一领领导、分级级管理的原原则。2.2.1. 各种不同层层次专业人人员的配置置、组成及及其比例关关系，应与与工程部的的任务需要要相适应。2.2.2. 在人员的配配置和机构构的设计上上要考虑一一专多能的的原则。2.2.3. 处理好

18、专业业与专业之之间、工种种与工种之之间的协调调和配合关关系。2.2.4. 组织机构还还应按照精精简机构、提提高工作效效率的要求求，力求减减少管理层层次，充分分发挥各级级、各类人人员的积极极性原则。2.3. 工程部组织织机构的设设置方式工程部组织织机构按专专业系统设设置，工程程部在总工工程师统一一领导下，下下设若干个个专业作业业级，如下下图所示。第二章 岗岗位职责一、 总工程师的的岗位职责责直接上级：总经理直接下属：各专业工工程师、文文员岗位职责：1 贯彻总经理理的指令，负负责工程部部的日常管管理，对总总经理负责责。2 主持部门工工作例会，检检查值班工工程师工作作日志，确确保工作正正常运转，并并

19、尽力节约约能源。3 全权调配工工程部的技技工和设备备，界定各各班组工作作范围及职职责，为业业户及各部部门提供良良好的服务务场所和条条件。4 安排日常的的维修保养养工作，并并监督检查查其实施结结果。5 审定班组工工作计划，检检查计划执执行情况，制制定本部门门的年度工工作计划及及月度实施施方案，报报总经理审审批后执行行。6 参加新增项项目的谈判判、评审、报报价及验收收，确保质质量达到预预定的标准准。7 深入第一线线了解情况况并指导工工作，及时时解决各种种问题。8 负责制定部部门制度、操操作规程和和要求，并并督导技工工执行。9 培训下属技技工，定期期对下属技技工进行绩绩效评估，并并按规定进进行奖惩。

20、10 组织、制定定设备重大大维修保养养外判标书书、合同要要求，备件件购进计划划，并负责责实施及监监察外判公公司的工作作。11 根据实际要要求与运行行情况比较较，结合科科技发展状状况，征询询专业意见见，不断改改进原设计计，大力支支持下属进进行技术改改造，使设设备性能日日臻完善。12 负责协调同同物业公司司其他部门门关系及对对外关系，诸诸如供电局局、电话局局、自来水水公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及消消防局等单单位。在接接触中要处处处以公司司利益为重重，维护和和提高公司司在社会上上的良好形形象。13 确保物业所所有屋宇设设备，依照照政府的规规定和法例例要求，接接受定期之之检查、测测试和保养养。

21、14 为每年之工工程开支和和水电费作作出预算案案，并提交交总经理审审批。素质要求：15 基本素质：具备相当当丰富的工工程管理专专业知识，责责任心强，善善于沟通，并并能协调各各部门的相相互关系，具具有相当的的组织管理理能力。16 自然条件：30岁以以上，身体体健康。17 文化程度：工程技术术专业大本本以上或同同等学历，受受过楼宇工工程技术管管理的专业业培训。具具有高级工工程师技术术职称。18 外语水平：中级以上上英文水平平，能阅读读普通工程程技术资料料。19 工作经验：在高档大大型物业或或四星级以以上酒店中中担任过工工程总工程程师3年以以上或副总总工程师55年以上；具有7年年以上技术术管理经验验

22、。20 特殊要求：对现代化化物业如办办公楼、商商场、公寓寓的装修以以及机械、电电力、锅炉炉、管道和和弱电等方方面的专业业知识有较较全面的了了解。二、 工程部文员员的岗位职职责直接上级：总工程师师直接下属：无岗位职责：1 在总工程师师的指导下下，负责工工程部办公公室的有关关事务性工工作及接待待来访客人人。2 帮助总工程程师翻译、整整理、打印印各类报告告、文件资资料及技术术资料等。3 提醒总工程程师按时参参加计划中中的各种会会议。4 填报有关报报表，经总总工程师签签字后上报报总经理室室。5 负责工作部部内部的文文件、资料料、通知的的传阅和回回收。6 负责工作部部人员的考考勤(出勤勤、年假、加加班等

23、)、福福利(工资资、奖金、加加班费)、劳劳保用品的的申报、领领取和发放放。7 负责现金报报销和支票票的办理。8 接听电话、记记录留言，做做好传真及及邮件的记记录和传递递。9 参加工程部部例会，做做好会议记记录并整理理下发。10 负责技术档档案的整理理存档。素质要求：11 基本素质：办事严谨谨、讲究效效率、保守守秘密。12 文化程度：中专文秘秘专业以上上学历。13 外语水平：英语初级级以上水平平，具备笔笔译、口译译和文件起起草能力。14 工作经验：在物业管管理或物业业设备维修修工作2年年以上，具具有工程技技术方面的的一般知识识，了解工工程部在物物业管理中中的地位和和作用，能能够处理办办公室日常常

24、业务及设设备档案的的分类和管管理。能熟熟练使用常常用办公软软件、自动动化软件，中中文录入速速率1000字/分以上，错错误率1%以下。15 特殊要求：具备较强强的文字处处理能力，能能编译起草草会议纪要要等文件。三、 值班调度的的岗位职责责直接上级：总工程师师直接下属：工程部所所有值班人人员岗位职责：1 负责处理值值班期间发发生的一切切有关工程程及设备方方面的维修修事务。2 完成上一个个班次尚未未完成的事事宜。3 监督检查工工程部各岗岗位的值班班情况。4 检查并掌握握大厦各系系统设备的的运行状况况，发现异异常或故障障，立即做做出正确判判断，采取取有效措施施及时解决决。5 做好值班记记录，审阅阅各班

25、组设设备运行报报表，完成成维修单的的登记、编编号、分配配和完成报报的记录工工作。6 掌握每天维维修工作进进程，保证证物业各部部门的维修修需要。重重要问题及及时报告总总工程师并并提出解决决办法。7 完成总工程程师分配的的其他任务务。素质要求：8 基本素质：工作踏实实、细致，情情绪稳定，有有进取心。9 自然条件：身体健康康，30岁岁以上。10 文化程度：工程技术术专业大专专以上毕业业或同等学学历，接受受过酒店工工程技术管管理的专业业培训。11 外语水平：中级英文文水平，能能看懂设备备型号及操操作说明。12 工作经验：5年以上上酒店或物物业设备维维修管理经经验，在高高档大型物物业或酒店店中担任值值班

26、调度33年以上，对对工程部各各个环节全全面了解，有有效强的动动手能力。四、 电气专业组组岗位职责责全面负责大大厦变配电电站的运行行和管理、电电力系统、电电梯系统的的运行，负负责维修和和保养，负负责照明设设备的维修修和保养。1 电气工程师师直接上级：总工程师师直接下属：强电主管管、弱电主主管岗位职责：11 确保变电设设备系统、电电梯的正常常运行，为为物业经营营提供动力力、照明、电电梯供应是是电气工程程师的首要要职责。12 检查供电、电电梯系统的的运行状况况，审阅运运行记录，发发现异常立立即处理。13 按照维修保保养制度的的规定，提提出对变配配电室、电电梯设备系系统维护保保养的计划划，每月定定期上

27、报工工程部审定定，并负责责组织实施施。14 熟悉掌握所所有设备的的性能，当当设备系统统出现故障障，要及时时组织人力力进行抢修修，以最短短的时间恢恢复其使用用功能。15 贯彻执行岗岗位责任制制、安全责责任制，督督促检查下下属员工严严格执行安安全操作规规程，确保保设备及人人员有发生生安全事故故，保证配配电室的干干净整洁。16 做好下属员员工的技术术培训和考考核工作。17 培训下属，督督导检查下下属工作。18 做好技术档档案的建立立、管理和和设备维修修、检查、保保养的记录录，善于总总结经验教教训，逐步步用新技术术、新工艺艺进行改造造，使设备备系统更加加完善。19 做好与供电电局等外协协单位的协协作关

28、系。110 制定系统运运行方案，保保证变压器器及所有设设备在最高高效率下工工作，使系系统更节省省能源和降降低能耗。111 组织电梯设设备的年检检及外判维维修保养工工作。112 提交每周/每月电气气系统运行行报告，编编写停电的的特别通告告。113 协助总工程程师进行工工作：a. 计算年度开开支预算b. 重大设备维维修保养外外判的标书书制定及报报价单的审审核c. 监管承判商商在物业内内进行之工工程，确保保其安装水水平合乎工工程部标准准d. 工程结束后后的验收素质要求：114 基本素质：具有认真真负责、脚脚踏实地、一一丝不苟、精精益求精的的工作精神神和工作风风，为人正正直，善于于协调人际际关系。11

29、5 自然条件：身体健康康，年龄330岁以上上。116 文化程度：具有大专专以上或同同等学历。117 工作经验：具有5年年以上物业业维修管理理工作经验验，8年以以上变电设设备系统管管理运行的的工作经验验。118 特殊要求：持有北京京市劳动局局、供电局局领发的高高/低压配配电上岗证证、操作证证，高级技技术等级证证书。2 强电主管直接上级：电气工程程师直接下属：强电运行行技工、维维修技工岗位职责：21 协助工程师师做好变配配电室和强强电、电梯梯设备、消消防系统和和各弱电系系统的运行行管理，做做好防火、防防水、防小小动物及防防尘措施，确确保强电设设备系统的的正常运行行，各弱电电系统操作作正常。22 协

30、助工程师师搞好物业业强电、电电梯设备、照照明系统的的动作和维维护。处理理一般运行行、维修故故障及小型型改造工作作。23 认真执行巡巡视检查制制度和维修修保养制度度的规定，督督促检查各各班次巡视视记录和用用电量统计计记录，发发现异常，及及时报告。作作好强电设设备、照明明系统和弱弱电消防系系统的维修修保养计划划安排和组组织实施工工作，使物物业强电设设备、照明明系统始终终处于良好好的运行状状况。24 按照维修保保养制度的的规定，协协助工程师师做好对变变电设备系系统及强电电、弱电、电电梯设备、消消防系统的的维修保养养计划及其其实施，使使变电室设设备始终处处于良好的的运行状况况。25 及时向工程程师提出

31、所所需零配件件的材料清清单，保证证常用材料料零配件的的必要库存存量。26 做好班组人人员考勤，按按时上报。27 培训下属并并督促检查查下属的工工作，监管管属下之工工作操守和和工作环境境，遇有特特别棘手事事件立即汇汇报。28 管理使用好好所属班组组的工具及及仪表，使使之经常处处于良好及及准确状态态。素质要求：29 基本素质：办事认真真，踏实肯肯干。具有有上下沟通通，团结协协作的工作作精神。210 自然条件：身体健康康，年龄在在25岁以以上。211 文化程度：具有中等等技术专业业或同等学学历。212 工作经验：具有5年年以上物业业维修管理理工作经验验，4年以以上变电设设备系统管管理运行的的工作经历

32、历。213 特殊要求：特殊要求求：持有北北京市劳动动局、供电电局领发的的高/低压压配电上岗岗证、操作作证，高级级技术等级级证书。3 强电运行技技工直接上级：强电主管管直接下属：无岗位职责：31 严格遵守操操作程序，做做好防水、防防火、防小小动物及防防尘的措施施，保证变变电设备的的正常运行行。32 认真执行巡巡视检查制制度，做好好巡视记录录、运行记记录和用电电量统计记记录，发现现异常及时时采取措施施，防止隐隐患酿成大大故障。33 按照主管的的安排，依依据维修保保养制度的的内容和要要求对变电电设备进行行维修保养养。34 严格执行岗岗位责任制制及安全责责任制，确确保人身和和设备安全全。35 严格执行

33、工工程部的值值班制度和和交接班制制度，确保保在岗时不不出任何问问题。36 每班必须对对配电室进进行清洁，使使地面、窗窗台、设备备表面不留留积尘。根根据上级安安排，定期期进行设备备内部清洁洁。37 坚守岗位，定定期巡查本本系统设备备，并准确确记录各种种运行数据据，填好运运行表格上上报。38 发生事故时时，值班人人员应保持持冷静，按按照操作规规程及时排排除故障，事事故未排除除时不交班班，应上下下两班协力力排除故障障，完成后后编写事故故报告，交交工程师审审阅。39 按要求开闭闭设备，不不私自调整整设备的运运行控制参参数、状态态、运行方方式、设定定值及管线线走向。310 严格执行职职工守则和和物业公司

34、司其它规章章制度，确确保配电系系统的正常常运行。素质要求：311 基本素质：具有认真真负责，踏踏实肯干的的工作精神神和作风。312 自然条件：身体健康康，年龄在在20岁以以上。313 文化程度：具有技校校以上学历历。314 工作经验：具有2年年以上物业业设备维修修工作经验验，3年以以上变电设设备系统运运行操作、维维修保养的的工作经历历。315 特殊要求：持有北京京市劳动局局、供电局局领发的高高/低压配配电上岗证证、操作证证，中级技技术等级证证书。4 强电维修技技工直接上级：强电主管管直接下属：无岗位职责：41 熟练掌握各各类电气设设备操作、维维修保养规规程。42 服从主管的的工作安排排，保证按

35、按质完成工工作任务。43 按照工程师师/主管的安安排，依据据维修保养养制度的内内容要求，对对强电设备备、照明系系统进行维维修保养，并并达到质量量要求。44 维修保养操操作必须严严格执行电电工工艺规规范，各接接点必须牢牢固结实，绝绝缘及防水水处理必须须可靠。45 严格执行岗岗位责任制制及安全责责任制，确确保人身和和设备设施施的安全。46 发生事故时时，值班人人员应保持持冷静，按按照操作规规程及时排排除故障，事事故未排除除时不交班班，应上下下两班协力力排除故障障，完成后后编写事故故报告，交交工程师审审阅。47 接到维修通通知单应尽尽快到位检检修恢复正正常，维修修完毕后做做好记录上上报工程师师，并尽

36、快快回到值班班地点。48 按要求开闭闭设备，不不私自调整整设备，改改变线路走走向。49 严格执行职职工守则和和物业公司司其它规章章制度，确确保配电系系统的正常常运行。素质要求：410 基本素质：工作认真真负责，踏踏实肯干。具具有团结协协作精神。411 自然条件：身体健康康，年龄在在20岁以以上。412 文化程度：具有技校校以上学历历。413 工作经验：具有2年年以上物业业设备维修修工作经验验，2年以以上强电系系统维修保保养的工作作经历。414 特殊要求：持有北京京市劳动局局、供电局局领发的高高/低压配配电上岗证证、操作证证。5 弱电主管直接上级：电气工程程师直接下属：弱电运行行技工、维维修技工

37、岗位职责：51 负责物业电电话机房、报报警监控、消消防系统主主机等弱电电设备的维维护和保养养，确保通通讯系统畅畅通无阻。52 确保自控系系统24小小时正常运运行，为业业户创造一一个安全的的环境。53 按照维修保保养制度的的规定，作作好弱电设设备的维修修保养计划划安排和组组织实施工工作，使物物业弱电各各系统始终终处于良好好的运行状状况。54 每天检查自自控系统、布布线系统等等弱电系统统的巡检记记录，并对对所有个系系统进行巡巡视，发现现问题立即即处理。55 对物业内消消防系统等等资源及分分配情况作作出完整详详尽的记录录。56 熟悉消防主主机、楼宇宇自控主机机的性能，发发生故障时时应能及时时处理，以

38、以最短的时时间恢复正正常运行，处处理不了的的应及时联联络设备厂厂家解决。57 培训下属并并督促检查查下属的工工作，监管管属下之工工作操守和和工作环境境，遇有特特别棘手事事件立即汇汇报。58 管理使用好好本班的工工具及仪表表，使之经经常处于良良好及准确确状态。素质要求：59 基本素质：工作认真真负责，脚脚踏实地、精精益求精。510 自然条件：身体健康康25岁以以上。511 文化程度：自控专业业或通讯技技术专业大大专以上毕毕业或同等等学历。512 工作经验：5年以上上大厦弱电电系统维修修经验，33年以上物物业弱电管管理工作经经验。6 弱电运行技技工直接上级：弱电主管管直接下属：无岗位职责：61 坚

39、守岗位，定定期巡查弱弱电系统设设备，并准准确记录各各种运行数数据，填好好运行表格格上报。62 确保音响设设备、电视视接收及播播放、消防防、监控、自自控、手机机对讲等弱弱电系统的的正常运行行，为物业业的经营活活动服务。63 发生事故时时，值班人人员应保持持冷静，按按照操作规规程及时排排除故障，事事故未排除除时不交班班，应上下下两班协力力排除故障障，完成后后编写事故故报告，交交工程师审审阅。64 严格执行岗岗位责任制制及安全责责任制，确确保人身和和设备安全全。65 严格执行职职工守则和和物业公司司其它规章章制度，确确保弱电系系统的正常常运行素质要求：66 基本素质：工作踏实实肯干，认认真负责，团团

40、结协作。67 自然条件：身体健康康，年龄在在20岁以以上。68 文化程度：具有技校校通讯专业业以上文凭凭。69 工作经验：具有3年年以上物业业设备值班班工作经验验。7 弱电维修技技工直接上级：弱电主管管直接下属：无岗位职责：71 严密监楼宇宇自动控制制系统设备备的运行情情况并做好好记录。72 熟悉系统的的工作原理理、线路连连接，一旦旦出现故障障，马上进进行抢修。在在尽可能短短的时间内内恢复所有有功能。73 严格执行岗岗位责任制制和安全责责任制，确确保人身和和设备安全全。74 坚守岗位，定定期巡查本本系统设备备，并准确确记录各种种运行数据据，填好运运行表格上上报。75 服从工程师师/主管的工工作

41、安排，依依据维修保保养制度的的内容，按按时按质按按量完成弱弱电系统的的检测维修修任务。76 发生事故时时，值班人人员应保持持冷静，按按照操作规规程及时排排除故障，事事故未排除除时不交班班，应上下下两班协力力排除故障障，完成后后编写事故故报告，交交工程师审审阅。77 接到维修通通知单应尽尽快到位检检修恢复正正常，维修修完毕后做做好记录上上报工程师师，并尽快快回到值班班地点。78 按要求开闭闭设备，不不私自调整整设备的运运行控制参参数、状态态、运行方方式、设定定值及管线线走向。79 严格执行职职工守则和和物业公司司其它规章章制度，确确保楼弱电电系统的正正常运行。素质要求：710 基本素质：工作认真

42、真负责，踏踏实肯干。具具有团结协协作精神。711 自然条件：身体健康康，年龄在在20岁以以上。712 文化程度：具有自控控、通讯、计计算机专业业技校以上上学历。713 工作经验：具有5年年以上大厦厦弱电维修修工作经验验，3年以以上的弱电电设备系统统维修操作作工作经历历。五、空水专专业的岗位位职责负责空调系系统、冷冻冻系统、通通风系统的的日常运行行和维修保保养。1 空水工程师师直接上级：总工程师师直接下属：空调主管管、给排水水主管。岗位职责：11 确保空调采采暖系统、各各上下水系系统的设备备正常运行行，对所属属设备系统统和人员负负有全面的的管理责任任。检查空空调采暖系系统和上下下水系统的的运行状

43、况况、控制状状态，审阅阅运行记录录，发现误误差立即纠纠正。12 提出设备系系统维修保保养计划和和备品备件件购买计划划，每月定定期上报工工程部总工工程师审定定，并负责责组织实施施。13 熟悉和掌握握所有设备备的性能，当当设备系统统出现故障障时，要及及时组织人人力进行抢抢修，以最最短的时间间恢复其正正常运行。14 贯彻执行岗岗位责任制制和设备维维修保养制制度，带领领并督促检检查下属员员工严格执执行安全操操作规程及及员工守则则，保证空空调机房的的干净整洁洁。15 做好下属员员工的技术术培训和考考核工作。16 做好技术档档案的建立立、管理和和设备维修修、检查、保保养的记录录，总结经经验教训，逐逐步用新

44、技技术、新工工艺进行改改造，使设设备系统更更加完善。17 负责制定空空调采暖系系统和上下下水系统的的运行方案案及设备开开停时间表表，并不断断研究改进进措施，使使系统更节节省能源和和降低损耗耗。18 组织锅炉、冷冷水机组等等设备的年年检及外判判维修保养养工作。19 提交每周/每月空调调采暖系统统运行报告告，编写停停止空调或或其它供应应的特别通通告。110 协助总工程程师进行工工作：a. 计算年度开开支预算b. 重大设备维维修保养外外判的标书书制定及报报价单的审审核c. 监管承判商商在物业内内进行之工工程，以确确保其安装装水平合乎乎工程部标标准d. 工程结束后后的验收素质要求：111 基本素质：办

45、事认真真，踏实肯肯干。团结结协作，为为人正直。112 自然条件：身体健康康，年龄在在30岁以以上。113 文化程度：具有大专专以上学历历。114 外语水平：中级英文文水平，能能看懂设备备型号及操操作说明。115 工作经验：具有5年年以上物业业设备维修修工作经验验，3年以以上空调系系统运行的的工作经验验。具有组组织空调系系统的运行行操作、维维修保养的的能力及一一般故障的的处理能力力。2 空调主管直接上级：空水工程程师直接下属：空调技工工岗位职责：21 负责物业制制冷、供暖暖、空调、送送风、排风风系统设备备的维修保保养，确保保空调制冷冷系统正常常运行。22 保证冷冻机机组和其它它冷冻设备备的正常运运行。23 按照所测定定的室外温温度和相对对湿度，调调节各空调调区域的温温度和湿度度。24 设备系统出出现故障时时，要及时时组织人力力抢修，在在最短的时时间内恢复复其使用功功能。25 要求值班人人员每天详详尽记录系系统设备在在运行过程程中的工作作状态。严严格执行巡巡视检查制制度，检查查各班次巡巡视记录内内容，发现现异常，及及时采取措措施，防止止小隐患酿酿成大故障障。26 根据设备的的要求和使使用情况，提提出对制冷冷空调设备备系统维修修保养的计计划安排，报报总工程师师审批后组组织实施，使使设备始终终处于良好好的工作状状态。27 培训下属并并督促检查查下属的工工作，监管管属下