商业建筑策划理论与购物中心应用实例26878.docx

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1、商业建筑策策划理论在在购物中心心规划中的的应用摘要：国内内商业地产产开发企业业非常忽略略业态设计计和商业建建筑策划环环节。真正正开发过商商业地产的的 企业知知道业态设设计是商业业建筑策划划的基础，商商业建筑策策划解决整整个项目的的建筑空间间问题，商商业设施 解决项目目的具体使使用问题。良好的商业业建筑策划划要解决两两个大的问问题：第一一，项目本本身是顾客客的目的地地，能够吸吸引本市顾顾 客和外外地游客。第第二 ，商商业建筑策策划能够创创造良好经经济效益。我我们从NEEW MAALL商业业管理公司司的策 划划与管理实实践中总结结经验，在在国内首次次系统提出出商业建筑筑策划的理理论方法及及其应用，

2、在在视觉形象象设 计（VVMD）方方面由于国国内很多购购物中心省省略这个环环节直接装装修，导致致商场形象象不好。我我们呼吁国国内 商业业地产开发发企业重视视商业地产产开发与运运营流程学学习，把商商业业态设设计、商业业建筑策划划和VMDD作为 商商业地产的的核心增值值环节，没没有良好商商业形象设设计，就不不能通过细细节体现商商业地产的的水平，我我们的 商商业地产开开发与运营营水平就无无法和国际际接轨。本文通过香香港又一城城及成都SSM城市广广场案例阐阐述商业建建筑策划，通通过考察韩韩国高档百百货阐述VVMD和 商业形象象案例。 一、建筑策策划的概念念与范畴2二、建筑策策划的方法法论3三、商业建建

3、筑策划的的组织创新新5四、建筑策策划与购物物中心可行行性研究报报告6五、商业建建筑策划的的重点商业设施施规划7（一）外装装修、橱窗窗展示和标标志物8（二）平面面布局及室室内商业设设施11（三）停车车场规划14（四）室内内商品陈列列和内装修修设计19六、建筑策策划与其他他学科的关关系24七、现代商商业建筑策策划实践分分析25八、香港又又一城的考考察及其对对深圳购物物中心建筑筑策划的启启发27（一）香港港又一城的的考察27（二）韩国国Gallleriaa高档购物物中心建筑筑策划案例例40(三)韩国国、香港购购物中心考考察对深圳圳滨海地铁铁上盖购物物中心建筑筑策划的启启发49一、建筑策策划的概念念与

4、范畴建筑策划就就是：研究究如何科学学地制定建建设项目的的总体规划划立项之后后建筑设计计的依据问问题，摒弃弃单纯依靠靠经验确定定设计内容容及依据（设设计任务书书）的不科科学、不合合理的传统统方法，利利用对建设设目标所处处社会环境境及相关因因素的逻辑辑数理分析析与相关定定性分析，研研究项目任任务书对设设计的合理理导向，制制定和论证证建筑设计计依据；科科学地确定定设计内容容，并寻找找达到这一一目标的科科学方法。商商业建筑策策划主要研研究商业建建筑的建筑筑策划规律律和方法，用用以指导商商业地产开开发与运营营的实践活活动。建筑策划的的目的是让让建筑项目目产生经济济效益，如如果建筑师师按照自己己的思路闭闭

5、门造车，那那么辛苦设设计的建筑筑项目就没没有效益，无无疑浪费了了社会资源源，也浪费费了建筑师师的劳动成成果。日本从18889年开开始研究建建筑策划，代代表性作品品是下田菊菊太朗发表表的的建建筑计划论论，19941年西西山卯三发发表建筑筑策划的方方法论，书书中提出住住宅水准依依据自然条条件、社会会条件、人人类生活方方式等确定定。美国对建筑筑策划的研研究较早，其其中Davvid ccanteer的设设计方法论论蕴涵建建筑策划的的基本思想想。美国卡卡内基.梅梅龙大学建建筑系与工工程设计研研究中心从从19966年开始联联合开发了了支持建筑筑规划的计计算机软件件，它支持持各种建筑筑规划模式式。商业建筑策

6、策划是建筑筑策划的重重要应用领领域，其与与办公居住住类建筑策策划区别点点是：商业建筑投投资规模大大、风险大大，经营成成功回报也也大。商业业建筑策划划首先要进进行商业市市场分析和和商业业态态设计，而而后进行建建筑策划。不同的商业业建筑策划划思路产生生不同的商商业建筑规规划方案，规规划方案不不同，投资资产生的经经济效益差差异较大。在多个大型型购物中心心与商业步步行街策划划实践中，笔笔者总结了了商业建筑筑策划与商商业建筑规规划的经验验教训，提提出了商业业建筑策划划的方法和和规律。购物中心建建筑策划流流程，如图图1所示图1 购购物中心建建筑策划流流程二、建筑策策划的方法法论在建筑策划划中建筑已已经不仅

7、是是一个具体体的物质结结果，而成成为一种现现象。用信信息论的观观点来看建建筑就是一一个事件，研研究事件中中信息交换换和转换的的方法，寻寻求事件中中的相关量量的相互作作用和协调调正是建筑筑策划方法法论的基本本内涵。购物中心建建筑策划的的程序如图图2所示。图2购物中中心建筑策策划的程序序商业建筑策策划方法就就是从事实实学的实态态调查入手手，以规范范学的既有有经验、资资料为参考考依据，运运用现代技技术手段，由由商业物业业的经营者者事先招商商，归纳分分析商家意意见，根据据商业经营营的投入产产出分析，确确定基本业业态，而后后提出对商商业建筑的的要求，通通过建筑师师和策划师师进行综合合分析论证证，最终实实

8、现建筑策策划的目标标。作为大大型商业建建筑的投资资方，可以以分为两种种类型，一一种是资金金充足的大大型集团，只只出租不销销售，重点点考虑经营营与商铺增增值就可以以了。另外外一种是，资资金不充足足的投资企企业必须通通过销售商商铺回笼部部分资金。因因此，建筑筑策划就必必须在考虑虑兼营的同同时，还要要考虑商铺铺购买者的的偏好与要要求。大型商业建建筑往往还还是城市商商业文化的的中心，因因此，需要要深入了解解城市商业业文化特征征，提炼地地域文化的的精华，在在商业建筑筑中使用，例例如在大型型商业广场场内安排具具有地方特特色的促销销等文化娱娱乐活动演演出场所。建筑策划的外部条件主要包括地理条件、地域条件、社

9、会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出的各种规划设计条件和现有的基础设施、地址资料直至该地区的有关历史文献资料。建筑策划与与社会学交交融，使建建筑师在建建筑设计的的研究中能能站在更高高的层次，宏宏观地看问问题。建筑筑外部条件件不仅用于于建筑策划划，而且也也是地产项项目总体策策划必须考考虑的因素素。例如星星河湾的策策划，不仅仅充分考虑虑了广州主主要的江景景住宅，而而且对中国国水文化进进行了深入入剖析。不不仅充分利利用江景，而而且在园林林方面做足足水文章，把把游水、戏戏水、水浴浴、水疗等等手段充分分利用，将将江水做到到社区和家家

10、门口。建筑策划要要求事先考考虑经济因因素，星河河湾引入了了宝墨园的的水处理技技术，确保保社区水处处理系统低低成本运营营。在建筑策划划中，我们们经常要用用到SD法法。 SD法即语语义学解析析法(seemanttic ddiffeerenttial),SD法法是Osggood于于19577年在tthe mmeasuuremeent oof meeaninng一书书中提出的的。SD法法在日本被被用于建筑筑色彩效果果测定，取取得很大成成功。对于于建筑空间间的SD法法可以概括括为：研究究空间中的的被验者对对该目标空空间的各环环境氛围特特征的心理理反应，对对这些心理理反应拟定定出“建筑筑语义”上上的尺度，

11、而而后对所有有尺度的描描述参量进进行评定分分析，定量量地描述出出目标空间间的概念和和构造。SSD法操作作基本程序序如图3所所示：图3 SDD法的基本本程序SD法建立立了建筑语语汇与现代代分析手段段计算算过渡的桥桥梁。将心心理测定的的数据根据据近代数学学的统计学学原理和方方法，借助助计算机进进行运算，其其结果定量量地反映出出使用者对对空间的评评价特征。通通过这种方方法，将原原来停留在在感性认识识阶段的建建筑的评价价，上升到到理性定量量的高度，无无疑大大提提高了评定定的精度。三、商业建建筑策划的的组织创新新发展商组织织总体策划划，在投资资立项中需需要与商业业经营专家家、商铺营营销策划师师、建筑规规

12、划师、景景观规划师师、建筑师师等进行沟沟通。商业业地产专家家需要精通通商业经营营与商铺营营销，是地地产与商业业跨学科人人才。对于以旅游游和商业以以及文化艺艺术为主题题的购物中中心，需要要事前邀请请艺术家参参与策划，室室内设计师师和景观设设计师参与与论证可操操作性，例例如拉斯维维加斯的凯凯撒宫购物物中心，构构思中有大大量古代罗罗马艺术雕雕刻，实施施难度很大大。在进行商业业建筑策划划的过程中中，商业地地产专家与与建筑师是是把握全局局的关键人人物。商业业地产策划划师要具备备多学科人人才协同组组织能力，根根据项目所所处区域历历史文化特特点，特别别是根据当当地消费者者偏好，设设计项目开开发的总体体理念，

13、确确定文化定定位与市场场定位。商业地产建建设目标、规规模、性质质的设定以以及实态调调查中的相相关分析与与拟订，对对建筑空间间模式的分分析和建议议，调查结结果的分析析等都需要要建筑师参参与并提出出综合意见见。在实施建筑筑策划时，除除了商业经经营专家、策策划师、建建筑师以外外，还需城城市规划师师、计算机机人才共同同参与，才才能形成完完整的建筑筑策划方案案。四、建筑策策划与购物物中心可行行性研究报报告我国建设项项目的可行行性研究起起步较晚，主主要停留在在对项目投投资的经济济损益的分分析研究上上。而建筑筑策划主要要研究投资资立项以后后的建设项项目的规模模、性质、空空间内容、使使用功能要要求、心理理环境

14、等等等影响建筑筑设计和使使用的各种种因素，从从而为建筑筑师提供建建筑设计的的依据。由于现行的的可行性研研究报告主主要是请工工程咨询公公司完成，它它本身的结结论的可靠靠性令人怀怀疑，因此此，建筑策策划工作能能够帮助修修正可行性性投资报告告。下面我们以以菲律宾SSM集团在在成都的购购物中心项项目为例，谈谈谈我们在在可行性报报告编制方方面的创新新。据中国购物物中心调查查显示，截截至20003年年末末，成都共共拥有购物物中心155家，约占占全国购物物中心总量量的7，位位居全国第第5位，其其中20003年净增增8家，与与20022年相比增增幅达1114；22003年年成都开业业购物中心心比例约占占购物中

15、心心总量的442，可可以看出，22003年年成都购物物中心的发发展趋势非非常强劲。截截至20003年年底底，成都购购物中心总总建筑面积积127.46888万平方米米，比20002年增增加77.6万平方方米，增幅幅高达1115，位位居全国第第一位。成成都众多的的商业地产产项目宣称称具有“MMall”的的概念，一一时间，成成都“Maall”声声四起。目前成都已已建成或在在建的具有有Malll概念的大大型购物中中心主要有有天府汇城城，建筑面面积15.1万平方方米（已建建成开业）；新城市广广场，建筑筑面积211.17335万平方方米；熊猫猫万国商城城，建筑面面积47万万平方米；成都城市广场场，建筑面面

16、积25万万平方米。从从上述项目目可以看出出，目前成成都开发MMall的的规模都较较大，建筑筑面积大多多在15万万平方米以以上，而这这些仅仅是是成都Maall的一一部分。如如火如荼的的Malll，正席卷卷着整个成成都商业地地产的开发发。与国外外及北京、上上海的Maall相比比，成都目目前的Maall还有有很大差距距，相对于于Malll对购物环环境、经营营业态组合合、投资盈盈利模式等等要求，成成都Malll的条件件还不甚充充分。成都都MALLL发展中主主要存在以以下问题：成都目前的的Malll，开发商商为摆脱资资金压力，实实际以分割割产权出售售的不在少少数。 成都新建的的Malll已经陷入入目前部

17、分分百货公司司“千店一一面”的窘窘境。资金金问题首当当其冲，一一些开发商商先用自有有资金拿地地，对土地地用市场价价评估升值值，再拿政政府准许其其投资的土土地批文到到银行贷款款，用此贷贷款来建造造，建造完完后再拿盖盖好的楼去去银行抵押押贷款，用用此贷款来来营运。以以这样的运运作来操作作Malll，将绝大大部分风险险转嫁由银银行承担。成都对购物物中心与普普通商业地地产项目两两个概念往往往混为一一谈，真正正的购物中中心规模大大，业态齐齐全，至少少成为区域域性商业中中心，具有有规模优势势和业态领领先优势；小型商业业地产项目目，后期经经营管理要要求不高，不不强调商业业组合；但但是购物中中心一定强强调以统

18、一一整体出现现，不能简简单拆零出出售，经营营管理风险险更高。我们首先完完成对成都都整体商业业分析，准准确把握了了成都商业业地产发展展趋势。在在可行性研研究中，我我们为SMM集团在项项目可行性性研究中提提出如下创创新意见：1.大型购购物中心消消费对象是是全体居民民，但是主主要盈利群群体是白领领顾客，因因此在业态态规划中突突出为白领领服务的商商品群。2.建议采采用白领风风格，大众众化价位。五、商业建建筑策划的的重点商商业设施规规划商业设施规规划涉及内内外装饰、商商品陈列、空空调、消防防、交通设设备规划等等，商业设设施规划合合理是购物物中心成功功经营的物物质基础。（一）外装装修、橱窗窗展示和标标志物

19、图4 富有有变化的购购物中心外外立面购物中心外外装修要点点如下：11) 不仅仅注意与周周边环境的的协调，而而且重点做做好橱窗展展示设计。2) 外装饰及其材料应当能够反映出商家的经营理念。3) 客用出入口设置合理醒目。4) 借助立面标志、广告塔等元素方，使顾客能够从远处就可以看见购物中心。我国许多购购物中心装装修施工质质量差，环环境艺术设设计作品缺缺乏原创性性，是国内内购物中心心不能领先先亚洲购物物中心水平平的一个重重要原因。图5 大阪阪难波城的的一个装饰饰细节墙墙角的处理理图6 大卖卖场形态的的购物中心心易初初莲花的广广告塔和标标识十分醒醒目图7 上海海恒隆广场场购物中心心外立面广广告图8 购

20、物物中心装饰饰物（二）平面面布局及室室内商业设设施平面布局是是商业策划划中最重要要的内容，购购物中心的的平面布局局可以划分分为三类：第一类是是长廊式布布局，适合合高档购物物中心。例例如，深圳圳华润万象象城商业总总建筑面积积18万平平方米，到到20055年底我们们就知道它它的总销售售额；第二二类是大平平面布局与与长廊式相相结合，例例如美洲城城购物中心心就是这种种布局形态态；一类是是以大平面面布局为主主，例如深深圳东方时时代广场，该该类平面布布局实际经经营的坪效效很高，44万平方米米的购物中中心达到年年销售额110亿元。购物中心的的商业设施施与公共空空间非常重重要，我们们从下面的的图形中可可以看到

21、购购物中心内内部的商业业设施细节节。平面布局的的营业通道道与VMDD模型可以以互相配合合，引导顾顾客在购物物中心内部部很顺畅地地找到自己己的消费对对象。图9 女卫卫生间的装装饰与设施施细节日本购物中中心卫生条条件世界一一流，值得得从两个角角度借鉴，第第一，选择择一流的卫卫生设施，注注重卫生间间的细节，充充分考虑不不同顾客的的需求；第第二，考虑虑卫生间的的管理作为为物业管理理重要内容容。中庭及室内内广告的策策划中庭是购物物中心和高高档百货重重要的商业业建筑策划划内容，中中庭的水平平是整体商商业建筑策策划水平的的重要标志志。如果说说外立面好好比是人的的脸面，那那么中庭就就好比是人人的心脏。中庭不仅

22、是购物中心重要公共空间，也是灯箱广告和POP的重要载体，室内广告布置的当能够增强购物气氛。图 10 购物中心心内部广告告排列图11 购购物中心长长廊的装饰饰及内部的的POP（三）停车车场规划停车场的规规划工作是是在市场调调查的基础础上，首先先根据商圈圈调查结果果确定每日日人流量，然然后根据人人流量与经经营规模，确确定停车泊泊位数量，最最后确定停停车方式。商业物业停停车场规划划流程，如如图12所所示。图12 商商业物业停停车场规划划流程在核心商圈圈建设购物物中心一般般缺乏地面面停车位，因因此，经常常采用立体体停车库和和空中停车车方式，但但空中停车车不适宜太太高，一般般不超过五五层。图13 日日本

23、钻石城城购物中心心直接到达达空中停车车场的坡道道由于采用空空中停车要要建设坡道道，因此四四层的空中中停车场，大大概增加22000万万元左右的的造价，空空中停车场场可以明显显带动顶层层顾客人流流。图14空中中停车后人人流通过扶扶梯进入钻钻石城购物物中心图15 钻钻石城购物物中心的多多层立体车车库图16 塔塔楼式立体体停车库塔楼式立体体停车库具具有钢结构构和混凝土土两种结构构形式，存存取车的方方式多样，平平均每500平方米可可以容车440辆以上上，是占地地面积较小小购物中心心的首选停停车设施。图17 东东京晴海机机电一体化化智能停车车库图18 智智能化立体体车库上面两张照照片分别是是智能化立立体车

24、库的的操作电脑脑屏幕画面面和休息室室，休息室室两侧是立立体车库，人人们可以直直接放入车车辆，也可可以取出车车辆，整个个取车时间间为2分钟钟，智能化化立体车库库是通过电电脑控制机机械手实现现汽车在车车库轨道的的运用的，顾顾客使用非非常方便。图19智能能化立体车车库出车托托盘经过分析研研究，同时时与政府交交通部门协协商，发展展商在建设设用地内为为前来购物物的机动车车辆预留一一定的滞留留空地，可可以缓解高高峰时段周周边道路的的拥挤情况况。（四）室内内商品陈列列和内装修修设计我们在第五五章第二节节详细介绍绍了购物中中心建筑设设计的特点点，其实商商业建筑策策划还有一一个最重要要的内容，那那就是商品品营销

25、战略略（简称MMD）以及及视觉经营营规划（简简称VMDD）。近来商业设设施营业厅厅的设计正正在逐步从从“向顾客客展示、销销售商品的的场所”这这种简单的的思维中解解脱出来，而而转向注重重追求一种种“是否吸吸引顾客关关注商品，有有利于促进进商品销售售”的商品品营销战略略(MD)，最新的的潮流是情情景体验式式消费。在设计最初初阶段，首首先要明确确的是营业业厅的风格格，发展方方向等。这这被称之为为“定位”根根据这种定定位，研究究制定MDD，之后就就可以确定定营业厅所所需面积。因此，我们们首先应制制定一个突突出商品吸吸引力，引引导顾客视视觉的MDD构成计划划（具有商商品分类意意义的计划划流程）。其其次，

26、制定定一个符合合总体设计计流程，利利用照明和和通道等因因素突出店店内重点环环境的VMMD模型。最最后根据（VVMD）模模型，确定定营业厅内内装修风格格，进入具具体的内装装和陈设设设计阶段。营业厅规划划流程，如如图20所所示。图20 营营业厅规划划流程图21 义义安城高岛岛屋百货化化妆品陈列列图22 美美式商店内内装图23 义义安城高岛岛屋商店通通道与顶棚棚装饰国内许多城城市的购物物中心只愿愿意开设临临街商铺，不不愿精心规规划橱窗展展示，这是是造成购物物中心不上上档次的原原因之一。橱橱窗设计是是VMD模模型设计的的关键内容容之一，在在橱窗设计计方面我们们可以放眼眼世界，吸吸取各国橱橱窗设计的的经

27、验。图 24 纽约ARRMANII品牌橱窗窗展示图25 纽纽约女装橱橱窗图26 纽纽约男女时时装展示橱橱窗六、建筑策策划与其他他学科的关关系建筑规划与与建筑策划划是建筑学学体系两个个独立的环环节，其理理论原理的的建立、方方法论的构构成以及实实践活动的的范围和性性质都各自自形成完整整的体系，。对对它们可以以独立地进进行分析研研究，产生生不同阶段段的结论结结果。建筑筑规划对建建筑策划有有指导意义义，但由于于城市规划划理论的新新进展与实实践，建筑筑策划对建建筑规划产产生积极影影响。图27 义义安城购物物中心与周周边环境建筑策划的的研究内容容超越了建建筑本身，深深入到街道道社区和周周边环境，而而建筑规

28、划划在关注宏宏观的同时时也关注着着微观的建建筑设计，规规划水平的的高低也通通过众多的的建筑与环环境来反映映。因此，建建筑策划与与建筑规划划都关注环环境的研究究。建筑策划是是建筑设计计的依据，两两者具有不不可分割的的前后关系系，但这并并不意味着着建筑策划划的研究结结果只是建建筑设计的的前提条件件，它在项项目的决策策、实现等等阶段也占占有极其重重要的地位位。因建筑筑策划结论论的不同，同同样项目的的设计思想想与空间内内容可以完完全不同，更更有导致项项目完成之之后引发区区域内建筑筑、人类使使用方式、价价值观念、经经济模式的的变更以及及新文化创创造的可能能。商业建筑策策划除了要要运用建筑筑策划的公公共知

29、识以以外，还要要运用商业业知识，将将商业市场场调查流程程与商业经经营规律运运用到商业业建筑项目目的建筑策策划之中。七、现代商商业建筑策策划实践分分析商业形态决决定了商业业建筑的形形式，而商商业形态取取决于市场场定位，其其中最重要要是对消费费者的理解解。成都SSM购物广广场就是一一个典型的的商业建筑筑策划合作作案例。由由于文化背背景的差异异，笔者作作为深圳NNEW MMALL商商业管理公公司与211世纪不动动产成都分分部联合的的委托商业业地产专家家为发展商商SM集团团的项目提提供建筑策策划与招商商服务。根据商业市市场调查资资料，深入入分析成都都商圈演变变规律，重重点分析春春熙路商圈圈和建设路路副

30、商业圈圈，找出商商业业态空空白，而后后进行业态态组合设计计，同时根根据成都百百货“千店店一面”的的缺点，优优先考虑聚聚集人气的的业态，例例如顶层餐餐饮美食要要先行，档档次品味要要高，要适适合当地消消费者饮食食习惯，价价格要适中中，规模要要大。在空空间布局上上，有意识识主动引导导人流多停停留，在业业态分布上上考虑关联联业态相邻邻原则，此此外要在开开业后，利利用SM城城市广场一一层室外的的交通空间间及室内中中厅，有效效开展营销销活动引导导人流进入入SM城市市广场shhoppiing mmall。业态设计的的建议如表表1所示。三层引进知知名百货的的理由是：来雅百货货在成都缺缺乏知名度度,不是强强势百

31、货公公司,因此此,作为大大型购物中中心,要提提升租金,保持购物物中心长期期繁荣,需需要引进成成熟的知名名百货,因因此,二层层和三层最最好分布两两家百货店店,档次上上进行错位位，而不是是按照原来来的计划将将来雅百货货分布在二二、三层。v根据新的的业态设计计建议，笔笔者对SMM城市广场场的初步建建筑规划方方案进行了了详细分析析，尔后进进行业态详详细分布和和经营通道道动线划分分，通过实实际分割工工作，我们们对整个项项目的各个个区域编制制租金预测测表。在上上述工作中中，我们运运用建筑策策划与NEEW MAALL购物物中心策划划流程发现现了如下缺缺陷：1. 发展展商委托了了一般的市市场调查公公司对成都都

32、商业进行行调查缺乏乏针对性，委委托的调查查公司缺乏乏商业经营营专家，无无法对成都都商业发展展趋势进行行准确预测测，对消费费者分析不不够深入，例例如白领消消费者的深深入调查和和分析不够够。通过我我们的调查查分析，成成都是四川川省会，西西南一些大大公司总部部或分布多多设在成都都，白领人人群多。成成都自古就就是四川文文化中心，大大专院校科科研院所众众多，成都都高新区也也集中了白白领人群。成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。2. 由于市场调查工作不够扎实，加上没有搞清厦门与成都的地域差别，特别是地域文化与消费者数量、消费水平、消费结构的差异，因此，SM业

33、态规划存在缺陷。3. 投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力店必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。图28 成成都SM城城市广场效效果图根据我们的的建筑策划划分析，建建议发展商商修改方案案，具体意意见如下：（1）在四四层与局部部五层增加加白领休闲闲空间，根根据餐饮娱娱乐业态要要求修改详

34、详细建筑设设计方案，特特别是平面面建筑布局局。（2）二二、三层百百货公共部部分的装饰饰设计风格格按照白领领百货要求求设计，营营造良好的的白领购物物休闲氛围围。（3）建建议二层以以上挑空中中庭，可以以采用双中中庭方案设设计，增加加自然采光光，营造自自然通风良良好的生态态型购物中中心，减少少能耗。（44）建议在在空中增加加白领培训训的娱乐设设施，整个个购物中心心顶部增加加白领培训训中心的设设计内容，有有意识地吸吸引白领人人群来购物物中心参加加活动。八、香港又又一城的考考察及其对对深圳购物物中心建筑筑策划的启启发（一）香港港又一城的的考察1.概况又又一城由香香港太古地地产及中信信泰富开发发，位于九九

35、龙的中心心地带，九九龙塘又一一村达之路路80号，毗毗邻香港城城市大学及及又一城，属属于地铁上上盖物业。又一城的业业态设计很很有特点，主主力店是英英国玛莎百百货和百佳佳超市市场场、大型溜溜冰场以及及设置有22000个个座位的电电影院。在在名店方面面，注重创创新，引进进全新组合合的概念店店，例如全全球首间设设有花店的的agneesb店及及由影音欣欣赏和电脑脑网络集成成的咖啡店店。又一城交通通示意图，如如图29所所示。图29 又又一城交通通示意图2.周围环环境西北部与公公园相连，并并有植被较较好的高山山景观，西西南面与香香港城市大大学通过约约80米左左右的隧道道与香港城城市大学相相连。商场场四周没有

36、有设计对外外的小商铺铺，商场与与周围环境境显得非常常相融，人人在商场中中随处可见见到自然光光和室外的的树木，商商场的风格格与自然比比较和谐。图30 购购物中心建建筑与周边边环境的结结合3.建筑概概况及风格格又一城的的建筑风格格是现代简简约风格，是是一个由商商场和写字字楼的结合合建筑，地地形呈长方方形，西高高东低，占占地面积约约为2万平平方米，商商场共7层层（地面层层有5层），总总建筑面积积约为9.25万平平方米，另另外西北部部建有4层层写字楼，总总建筑面积积约为2万万平方米，设设有3层地地下停车场场，约8550个停车车位，19998年建建成。图31 外外立面设计计4.主题概概念又一城城的设计以

37、以围绕大自自然及强调调空间感为为主，把自自然光大面面积引入室室内空间。购购物中心以以“无边无无界，生活活之态“为为主题。又一城是香香港时尚的的大型购物物商场之一一。商场内内有超过2200间店店铺、约330间中西西食肆、111个银幕幕的电影院院及全港最最大的室内内溜冰场，是是集购物、美美食、娱乐乐于一体的的休闲购物物中心。又又一城主要要利用自然然光及宽敞敞空间，营营造舒适的的休闲购物物环境，人人们置身其其中，可以以充分感受受悠闲的购购物乐趣。 图32 立立面引入阳阳光的设计计手法5.档次定定位经营的商品品以大众档档次商品为为主，定位位中档，主主要依靠地地铁和九广广铁路及巴巴士站点汇汇聚人流。6.

38、交通又一城设有有完善的公公共交通网网络，乘搭搭地铁及火火车均可直直达九龙塘塘站。即使使由港、九九、新界甚甚至内地前前来，都十十分便捷。77层商场中中从最低一一层起有55层可直接接由外部导导入人流。MMTR层（商商场最低层层）南部连连接九龙塘塘地铁站，LLG2和LLG1东侧侧中南部连连接九龙塘塘铁路站，UUG及G层层西侧连接接地面层，有有两个入口口，间距约约100米米，G层南南部为巴士士总站，GG层西侧中中部通过隧隧道与达之之路街对面面的香港城城市大学相相连。G层层东侧北部部为的士站站。又一城城与九龙塘塘地铁站及及九广铁路路火车站直直接连通，并并设有巴士士总站及的的士落客区区。图33香港港又一城

39、的的士站和卸卸货区7.经营的的商品又一城网罗罗了享负盛盛名的店铺铺，有时尚尚男女服装装、流行便便服、童装装玩具、书书籍礼品、时时尚配饰、电电器、家居居精品，钟钟表珠宝、中中西美食、洋洋酒食品、银银行服务甚甚至美容护护肤等。 8.柱距分布在又一一城店内的的柱距较大大，公共空空间没有柱柱子，这样样使购物中中心的室内内公共空间间显得开阔阔。图34公共共空间购物中心的的公共空间间极为重要要，过于拥拥挤的公共共空间不适适合吸引高高档收入人人群。9.灯光中庭、步道道节点以自自然采光为为主，顶棚棚内嵌的灯灯光分布形形态多有变变化，一种种星星点缀缀夜空的感感觉。图35 阳阳光中庭设计结合自自然是美国国设计大师

40、师赖特的重重要思想，现现代购物中中心要充分分利用自然然光，要与与周边自然然浑然一体体，减少对对周边环境境的破坏，降降低能耗，创创造空气新新鲜，空间间开阔的休休闲环境。图36 通通过透光处处理公公共空间开开敞10.室内内色彩搭配配及装饰地地面主要用用红、黄、蓝蓝颜色的高高级地砖铺铺设，地砖砖面上混合合运用白、红红、蓝、黑黑、黄等颜颜色的小碎碎点，使地地面显得既既轻松活泼泼又不失典典雅。图37 中中庭地面处处理通过地面不不同色彩的的处理，不不仅能美化化环境，而而且能直接接起到导示示系统的作作用。11.人流流通道通过不同颜颜色地砖的的搭配运用用，使人流流通道的方方向非常明明确且有层层次感。11、洗手

41、手间和残疾疾人通道商场每层的的中部或端端部设有112处洗洗手间和残残疾人通道道。图38 高高标准的洗洗手间在考察又一一城购物中中心的过程程中，我们们根据韩国国专家的建建议，一般般首先考察察卫生间和和食品店。只只有卫生水水准较高，才才能有效吸吸引购物人人群。很难难想像，连连卫生工作作都搞不好好的购物中中心能够经经营好现代代购物中心心。图39 残残疾人通道道13.娱乐乐、休闲、餐餐饮业态的的分布娱乐、休闲闲、餐饮是是该商场吸吸引人流的的特色地方方，电影院院分别分布布于商场的的最上面的的三层，欢欢天雪地溜溜冰场设在在商场地面面上第五层层，餐饮和和玩具反斗斗城均设在在最顶上一一层。溜冰冰场上面一一层设

42、有观观看的台阶阶，就餐时时可以观看看溜冰场上上的风景。图40 香香港又一城城的溜冰场场周边业态态布局14.专门门的巴士和和出租车落落客区。图41 香香港又一城城的出租车车落客区15.有自自然背景的的欢天雪地地溜冰场。图42 吸吸引大批青青少年的溜溜冰场香港又一城城溜冰场聘聘请陈露等等著名花样样滑冰运动动员定期指指导，同时时举办滑比比赛。经营营滑冰场成成本较高，并并非大部分分购物中心心都要引入入滑冰场。16.半露露天美食广广场（顶棚棚的灯光布布局比较巧巧妙）图43 香香港又一城城半露天美美食广场16、顶棚棚灯光的节节能设计图44 根根据不同经经营内容设设置不同色色调灯光18.顶棚棚上中央空空调的

43、布置置图45 中中央空调与与送风系统统大型购物中中心由于人人流变化，对对空气调节节要求与写写字楼不同同，在人流流稠密的地地方需要加加大制冷，在在人流稀疏疏的地方需需要减少制制冷，充分分利用自然然光照明以以及自然通通风，购物物中心的节节能设计非非常重要。19.紧急急出口的标标示图46 导导示系统局局部大型购物中中心可见性性已经成为为人们关注注的内容，导导示系统不不仅方便顾顾客，而且且也是整个个购物中心心形象的一一部分。（二）韩国国Gallleriaa高档购物物中心建筑筑策划案例例1、购物中中心定位韩国最高高档购物中中心图47 针针对主要购购物群：汉汉城高收入入人群及外外地游客Gerllleria

44、a百货是韩韩国最高档档的名牌百百货店，该该百货由韩韩国韩化流流通株式会会社经营，22004年年拥有员工工18000名。2、 建筑筑特色图48 富富有特色的的铠甲式外外立面图449百货前前公共空间间的绿化3、业态组组合与VMMD图50 楼楼层指南女装在gaallerria占有有重要地位位，不仅名名牌荟萃，而而且每个品品牌的展示示与陈列都都极富特色色，处处透透露优雅的的品位，让让女顾客流流连忘返。图51 女女装专卖店店图52 女女装VMDD 模型图53 女女包和招贴贴画女装的陈列列非常富有有艺术性，通通过夸张的的手法让顾顾客注意到到女包。男装韩国购物中中心的男装装世界名牌牌较多，价价格多在人人民币

45、50000元以以上，韩国国男人平时时也注重穿穿戴名牌西西装，因此此意大利等等各地名牌牌西装非常常齐全。图54 男男装专卖店店图55 女装橱窗窗图56 GGUCCII橱窗Galleeria高高档百货的的橱窗突出出世界名牌牌的特征，让让顾客从外外面及情况况恩怨出感感觉到这是是韩国最高高档的购物物中心。4、装饰与与导士特点点Gallleriaa高档百货货的标志特特别明显，让让人一目了了然。图57 LLOGO 及外墙装装饰图58层扶扶梯及缓冲冲空间(三)韩国国、香港购购物中心考考察对深圳圳滨海地铁铁上盖购物物中心建筑筑策划的启启发在满足规划划要点的前前提下，在在规划设计计时可尽量量考虑亲近近自然，尽尽

46、量多利用用自然光，不不仅可以营营造出一个个舒适、通通透的购物物空间（深深圳金光华华广场的中中庭设计通通透性不好好），而且且从长期来来看还有较较好的节能能效果。由由于深圳滨滨海购物中中心位于宝宝安中心区区，宝安中中心区已经经规划成为为深圳惟一一滨海旅游游、办公、商商业区，因因此，我们们不仅要重重点考察厦厦门、大连连、上海等等滨海购物物中心，而而且要考察察美国、日日本、韩国国滨海及地地铁上盖购购物中心，最最后确定深深圳滨海购购物中心主主题。1.采用类类似阳光中中庭式的规规划设计，将将各品牌以以独立店铺铺的形式进进行经营，将将各品牌的的目录设置置在主要的的进出口，便便于顾客有有针对性地地购物和消消费

47、。2.“民以以食为天”，在在经营业态态中合理引引入和分配配餐饮的比比例，建议议引进数家家餐饮名店店，重点布布置在顶层层以及二层层以上其他他层的两端端，引导人人流向上走走。3.香港又又一城的占占地面积和和建筑面积积和深圳宝宝安中心区区滨海购物物中心项目目相近，经经营时间较较长，是一一个比较成成熟的购物物中心，只只是地势和和形状有差差别，故滨滨海购物中中心项目在在规划设计计时，又一一城有一定定参考性，建建议项目管管理部重点点考察又一一城。4.在规划划设计中要要注意处理理好各种交交通的组织织关系，以以方便顾客客进出作为为重点考虑虑。我们不不仅要考虑虑地铁的连连接，而且且要考虑公公共汽车站站点的设置置。5.在规划划和业态设设计中考虑虑好购物、休休闲、餐饮饮、娱乐之之间的相互互关系，购购物比例不不超过500%。6.提前设设计招商手手册，统一一设计导示示系统，做做好安全通通道和各种种标示系统统的规划设设计工作。7.结合深深圳滨海购购物中心的的区位情况况，可考虑虑作中档次次定位，局局部高档，例例如一层和和负一层可可以选择国国际名店。8.香港购购物中心项项目前期投