珠江某项目可行性分析报告44212.docx

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1、珠江侨都项项目可行性性分析报告告二00二年年八月目 录一. 项目名称二. 项目地点三. 项目发展商商四. 项目概况五. 投资商概况况六. 发展商概况况七. 项目建设条条件八. 市场分析九. 市场定位及及形象设计计十. 资金筹措十一. 基本数据说说明十二. 项目开发进进度十三. 财务分析十四. 项目评估结结果珠江帝景项项目可行性性分析报告告一. 项目名称 珠江江帝景二. 项目地点 海珠珠区广州大大道以东、赤赤岗涌以西西、珠江河河以南、新新市头村以以北地段三. 项目开发商商 广州州珠江侨都都房地产有有限公司四. 项目概况 本项目目用地根据据市规划局局（92）城城地批字第第39号、555号文，位位于

2、海珠区区广州大道道以东、赤赤岗涌以西西、珠江河河以南、新新市头村以以北地段，南南连新港路路，西至广广州大道。该该项目总体体规划占地地约10000亩，总总建筑面积积1567万平方方米，容积积率为239，项项目建设有有住宅三千千余套，建建筑设计独独特，格调调典雅，公公建配套设设施完善，设设有市政客客运码头、商商贸中心、游游艇俱乐部部，古塔文文化区和世世界华侨博博物馆等，是是集商贸、旅旅游、娱乐乐、中西文文化于一体体，置业安安居的理想想住宅区，拟拟建的珠江江侨都将能能容易吸引引海外人士士的购房欲欲望，市场场前景是良良好的。五. 投资商概况况 由广州州三联华侨侨房产有限限公司（下下称甲方）和和广东珠江

3、江投资公司司（下称乙乙方）及英英属处女岛岛广大投资资有限公司司（下称丙丙方）合作作开发经营营。甲方：中国国广州三联联华侨房产产有限公司司是由广州州市华侨房房屋开发公公司、广州州银建商品品房产经营营公司、广广州市国营营农工商联联合企业开开发共同组组建从事珠珠江侨都开开发建设的的二级综合合开发企业业。企业法法定地址：中国广州州市麓景路路123号号华侨宾馆馆411、4414-4418室，法法定代表：林广志乙方：广东东珠江投资资有限公司司 法定定地址：广广州市中山山大道1005号华景景新城龙门门阁三楼 法定代代表人：何何国华丙方：（英英属处女岛岛）广大投投资有限公公司，联系系地址：香香港跑马地地山光道

4、77号山光大大厦八楼EE座，代表表：谢世东东 公司各股东东出资比例例如下：A. 甲方提供广广州市(992)城地地批字第339号、555号批文文及广州市市土地开发发中心19993年111月177日补充批批文批推广广州市海珠珠区赤岗地地段面积共共6541107平方方米土地的的使用权，并并提供政府府给予本项项目的购房房入广州市市户口指标标、境外售售房等优惠惠政策作为为合作条件件。B. 乙方负责提提供本项目目所需的442.866的注册册资金，即228887.224万元人人民币。 C. 丙方负责提提供本项目目所需的557.144的注册册资金，即相当于于305112.766万元人民民币的等值值外汇。六.

5、发展商概况况(一) 发展商介绍绍1. 成立时间：一九九八八年一月十十六日注册资金：534000万人民民币 注册册地址：广广州市开发发区夏港大大道科技园园1号楼BB503室室 经营营范围：在在经市规划划局（922）城地批批字第399号、555号文同意意使用的海海珠区广州州大道以东东、赤岗涌涌以西、珠珠江河以南南、新市头头村以北地地段开发、建建设、销售售、出租及及管理自建建的商品房房。2. 公司历史：是由广州州三联华侨侨房产有限限公司和广广东珠江投投资公司及及英属处女女岛广大投投资有限公公司合作经经营的企业业，主要业业务以房地地产开发、建建设、销售售、出租及及管理自建建的商品房房为主。3. 企业负

6、责人人的基本情情况：法人代表： 林广广志总经理： 蔡春萌萌(二) 发展商素质质广州珠江侨侨都房地产产有限公司司管理架构构设置较为为科学合理理，独具特特色。公司司董事会是是决策机构构，下设总总经理经营营班子。全全公司设置置五个职能能部门，分分别为：1. 办公室：负负责行政、人人事和后勤勤服务。2. 财务部：负负责财务核核算和融资资、楼宇按按揭。3. 开发部：负负责房地产产开发前期期工作和办办理有关法法律手续。4. 工程部：负负责工程设设计、勘探探、施工等等方面的技技术把关，包包括各种管管线的申报报，协调工工程的生产产进度。5. 销售部：负负责产品广广告宣传和和销售、市市场中介和和办理产权权证件。

7、公司各部门门的主要职职能是围绕绕房地产开开发、设计计、销售、物物业管理等等设置，目目标是为建建立一个配配套设施完完善、环境境幽雅怡人人、建筑风风格独特、具具备良好社社区文化的的大型多功功能高尚生生活区。公司注重功功能综合的的管理方式式，对项目目进行前期期市场策划划、市场定定位、设计计、施工、销销售、物业业管理实行行一条龙的的管理，使使设计、施施工等各职职能部门的的人员直接接面对市场场、面对顾顾客的需求求，更好地地建设出符符合顾客需需要的楼盘盘。公司以人为为本、尊重重科学、尊尊重人才，采采取以岗定定人、以岗岗定责，择择优选用，采采用“能者上，庸庸者下”的用人制制度。公司司现有职员员45人，995

8、%以上上具有大专专文化以上上水平，其其中本科学学历占300%，职员员年龄普遍遍年轻化。公司已建立立起一套完完善的标准准化管理体体制，使公公司各部门门的责任、每每一位员工工的工作岗岗位责任、工工作要求、任任职要求、任任职条件、办办事程序和和考核标准准有章可循循，各部门门遵章守法法，上行下下效，公司司整体动作作协调，有有较高的工工作效率。产品素质：“珠江帝景景”是沿江最最大规模，功功能最齐全全之项目，地地理环境十十分优越，高高起点、高高要求、高高品位，超超前的眼光光创造出最最优秀、最最具特色的的精品，成成为行业的的领头羊。(三) 发展商经济济技术实力力1. 本项目投资资总额约664亿元人人民币，由

9、由广东珠江江投资有限限公司和广广大投资有有限公司负负责全部投投资，注册册资金5.34亿元元（出资比比例根据合合同的规定定执行）, 项目销销售总收入入预计为886亿元。2. 中国广州三三联华侨房房地产有限限公司，为为侨都项目目提供65541077平方米的的国有土地地使用权，并并提供政府府给予本项项目购房入入广州市户户口指标、海海外售房等等政策优惠惠条件。 3. 广东东珠江投资资有限公司司拥有完整整合理的内内部结构及及各方面专专业人员，在在房地产市市场竞争中中具备较大大的优势，并并把控制成成本放在各各项工作的的首位。公公司利用大大批量生产产的优势，从从设计方案案上大套用用、小调整整，原材料料大批量

10、采采购，加上上采用标准准化管理模模式施工建建设等方式式，有效地地降低开发发成本，使使公司可以以将中高档档的楼盘按按中低档的的价格出售售，从而取取得价格优优势、规模模优势，有有效地提高高了在市场场的竞争力力。 近近年来，广广东珠江投投资有限公公司、合生创展展集团有限限公司凭借借其雄厚的的经济实力力，良好的的施工质量量，不断强强化其品牌牌优势。两两公司合作作，组织开开发的华景景新城、暨暨南花园、骏骏景花园，逸逸景翠园等等大中型住住宅小区，在在广州市各各具特色、灿灿烂一方，堪堪称典范。 至22002年年6月，广广东珠江投投资有限公公司、合生生创展集团团有限公司司在广州地地区成功开开发楼盘115个，建

11、建设用地面面积约2112万平方方米，总建建筑面积约约5936万平方方米，已建建成面积3356万平平方米。所所开发楼盘盘销售良好好，已建楼楼盘平均销销售率达995以上上，市场反反应热烈。公公司在发展展过中，与与金融部门门、合作单单位建立了了良好的信信用关系。随随着综合实实力的增强强，公司除除了继续在在房地产行行业发展外外，还有计计划参与桥桥梁高速公公路等相关关项目的投投资建设，同同时还探索索投资教育育产业和信信息产业。公公司有较强强的经济技技术实力，产产品销售实实力，具备备开发大型型房地产项项目的能力力。 44.广大投投资有限公公司是香港港合生创展展集团旗下下的投资公公司，倚靠靠集团的实实力，在

12、内内地投资创创业。集团团自93年年在内地投投资以来，拥拥有在内地地注册的十十二个房地地产项目公公司的物业业发展及投投资权益，其其总注册资资金为688054万万元，总建建筑楼面面面积约为226213300平方方米。988年公司股股票在香港港联交所上上市，筹集集资金达6643000万元，加加上集团对对广州房地地产市场的的深刻认识识，使本集集团成为广广州房地产产界之翘楚楚。七. 项目建设条条件评价（一）项目目优势分析析：1. 良好的区域域人文环境境和发展潜潜力i天然环境胜胜人一筹本项目有很很长的江岸岸线，北望望规划中海海心沙公园园及未来的的金融、 文化商业业中心珠江江新城，区区内有重点点文物赤岗岗塔

13、，己规规划为赤岗岗塔公园，周周边均为住住宅区，空空气清新怡怡人，自然然环境得天天独厚，与与拥挤的喧喧嚣都市相相比，实在在称得上是是世外桃源源，真正做做到“离尘不离离城”。i处于广州市市天河中心心区新城市市主轴本项目处于于天河新城城市中轴线线，和未来来广州市金金融、文化化、商业中中心珠江新新城隔江相相望，地理理位置十分分优越，具具有相当好好的发展潜潜力。i本项目邻近近广州会展展中心 本项目东东部为规划划中的广州州会展中心心，作为广广州市未来来的商贸中中心，其发发展必将带带动周围地地带房地产产的发展。i本项目靠近近领事馆区区本项目西部部为广州领领事馆区，虽虽然领事馆馆的概念不不断淡化，但但规划为领

14、领事馆的地地块绿草如如茵、道路路宽阔、环环境怡人。i本项目为广广州市观光光塔的所在在地，规划划中的广州州市观光塔塔将在本项项目西北面面临江拔起起，作为广广州市的标标志，也有有利提高本本项目的知知名度。2. 交通方便i未来交通网网络极为完完善，规划划道路与广广州大道、新新港路直接接相通，项项目东部有有规划的跨跨江大桥与与珠江新城城直接相通通，与地铁铁二号线相相近，地铁铁三号线在在本区东部部经过与一一号线、二二号线形成成网络，交交通十分方方便。i附近设有2204路公公交车，可可直通市中中心区等商商业繁华之之地。3. 配套完善，生生活便利i配套设施齐齐备 规划划公建配套套有商业、医医疗、文化化娱乐、

15、教教育、管理理等设施。本本区中心部部份规划一一个大型会会所，与之之对应的入入 口广广场(市民民广场)面面积约l公公顷，沿城城市中轴设设有大型雕雕塑广场，东东北角靠珠珠江设游艇艇俱乐部，西西南有赤岗岗塔公园、历历史博物馆馆，区内设设有间中学，两两间小学，三三间幼儿园园，一个卫卫生院，商商业设置在在40m宽的的城市主干干道两侧的的建筑裙楼楼。4. 附件优势：i从附件营销销环境分析析可以看出出，广州市市经济持续续发展，随随着国家取取消福利分分房，转入入货币分房房，市民消消费欲望己己逐步增强强，住房更更成为居民民投资与消消费热点。i投资商实力力人所共知知。本项目投资资商己在市市内成功开开发不少大大型楼

16、盘、其其知名度与与实力有目目共睹，这这种无形资资产有助于于楼盘更快快建立品牌牌形象，可可增加买家家信心。i利用投资商商品牌效应应，通过宣宣传策划强强化、稳固固公司品牌牌；i建筑规划风风格：建筑筑物主要采采用自然式式布局形式式，与道路路、绿化 协调，创创造舒适、优优美的建筑筑空间环境境。层数以以13层为为主，18820层为为次，局部部点缀322层。区内内的水系规规划设计为为“东方威尼尼斯”的风格。i物业管理：拟聘请知知名物业管管理公司作作为物业管管理顾问，为为住户提供供高质素的的服务。i装修标准：豪华装修修及个性基基本型供选选择。i单位面积与与比例：(以下面积积均为关门门面积) AA 665一一

17、880m2，占总面面积的200； BB 880一一1100 mm2，占总面面积的455； CC 1100一一一120 m2，占总面面积的200； DD 1120一一一150 m2，占总面面积的100； EE 1150 mm2以上复式式单位，占占总面积的的5。i交通状况：本项目西西临城市主主干道广州州大道，南南毗新港西西路，上华华南快速干干线只需55分钟车程程，而地铁铁2号线经经过项目南南面，地铁铁3号线经经过项目东东面，交通通十分便利利。i硬件方面，施施工选材将将选用能充充分体现本本项目特色色及品位、具具前瞻性的的材料；i通过整体营营销手段树树立及巩固固珠江侨都都高品质、高高品味的楼楼盘形象。

18、（二）、项项目发展前前景分析1. 珠江侨都是是经市人大大常委会立立案，由市市政府组织织实施的大大型建设项项目，项目目位于广州州大桥南头头东侧的赤赤岗区，濒濒临珠江，与与正在开发发为高级住住宅综合区区的二沙岛岛隔江相峙峙，与规划划开发为金金融、商贸贸中心珠江江新城遥相相呼应，并并与正在开开发的领事事馆区及广广州市会展展中心、笆笆洲岛互相相连接，珠珠江侨都将将是市区珠珠江河岸东东段建设的的重要组成成部分。2、 售价潜力侨都周边现现有楼盘分分析i滨江西与滨滨江东，价价格约在77000元元平方米米。i海印桥至广广州大桥西西侧是高档档盘的集中中地段，由由于面对北北面的二沙沙岛的别墅墅群及绿草草坪，价格格

19、在90000100000元平平方米左右右，相对区区域内和第第二排望江江物业，如如怡乐路或或桥西区绿绿翠园小区区，因大部部分江景被被遮挡而定定位下调明明显，5000070000是普遍的的价位水准准。i广州大桥东东侧开始至至本项目，因因规划、配配套的不够够完善而开开发力度较较弱，区内内物业价位位皆在60000元左左右平方方米。 因此侨侨都的售价价潜力，依依地理环境境来说，售售价可爱达达60000-100000元/M2，具有较较在大的升升值潜力。3 广州市改革革开放后，经经济迅速发发展，其国国际地位进进一步提高高，海外华华侨或返居居故里，落落叶归根，或或投资置业业，拓展经经济原有的的华侨新村村己满足

20、不不了侨务工工作的需要要，因此，建建设一个华华侨新村是是当前形势势发展的需需要。4 珠江侨都用用地面积约约一千亩，建建设有住宅宅三千余套套，建筑设设计独特，格格调典雅。考考虑了海外外华人、华华侨的生活活习惯需求求。侨都公公建配套设设施完善，设设有市政客客运码头、商商贸中心、游游艇俱乐部部，古塔文文化区和世世界华侨博博物馆等，是是集商贸、旅旅游、娱乐乐、中西文文化于一体体，置业安安居的理想想住宅区，拟拟建的珠江江侨都将能能容易吸引引海外人士士的购房欲欲望，市场场前景是良良好的。5 目前尽管我我国处在经经济调控期期，广州市市房地产业业仍趋于稳稳定，珠江江侨都是不不可多得的的市区住宅宅群，无疑疑给投

21、资者者增强了信信心。 5.1 去年8月，市市政府法定定对广州大大道实施扩扩建改造，并并在广州大大桥南、北北两头建设设桥头绿地地。现在，广广州大道南南段的扩建建工程己全全面完成，路路面扩宽至至双向100车道800米宽，中中央为6米米宽绿化带带，两侧的的机动车道道人行道之之间分别用用13米绿化化带隔开，并并配有公共共交通专用用道和港湾湾式公共巴巴士站。这这样，广州州大道己成成为一条广广州城市主主干道的“样板路”，代表了了广州市道道路建设的的全新形象象。5.2 在二沙岛东东段建设滨滨江公园和和二沙岛轴轴线广场。沿沿江设置绿绿化带，并并实施沿江江栏杆改造造工程。在在海沁沙建建生态公园园，同时拟拟作为广

22、州州燃放烟花花的所在地地。在项目目西北角将将建广州市市观光塔，作作为广州市市的标志性性建筑。 由由于本项目目邻近江边边，所以，以以上的沿江江市政建设设工程特有有利于本项项目周边环环境形象的的提升，增增强客户对对该项目的的心理认同同度。5.3 新港路的的扩建与地地铁二号线线建设。根根据市政规规划，新港港路将扩宽宽为60米米，现正进进行拆迁工工作。其中中新港西路路更将建成成巾帼样板板路。而地地铁二号线线工程正在在进行紧张张施工，预预计完成时时间为20004年。随随着新港西西路的扩建建和地铁的的通车，广广州市河南南区的交通通状况将得得到彻底改改善。新港港路更是整整个海珠区区东西向的的交通大动动脉，更

23、能能经广州大大道直驳天天河中心区区交通网，无无疑会大大大增强本项项目对都市市白领阶层层的吸引力力。5.4 项目东部规规划跨江大大桥以及地地铁三号线线直接与珠珠江新城相相通，将大大大方便本本项目与新新城市中心心区的联系系。5.5 最关键的滨滨江路中大大隧道工程程，己全面面进行施工工，开通后后的滨江大大道与下渡渡路将会连连成广州一一道新的风风景线。以以上几项工工程将直接接影晌本项项目，使本本项目所处处位置的交交通更加便便利。（三） 设计单位资资质广东珠江投投资有限公公司下属二二级公司广广东珠江工工程设计有有限公司是是国家建设设部批准的的建设工程程甲级企业业，具备有有众多的经经验丰富的的优秀设计计技

24、术人员员，曾独立立完成多个个开发项目目的设计任任务，如华华景新城、暨暨南花园、骏骏景花园、愉愉景雅苑、帝帝景苑等等等。多个楼楼盘被广州州市城建部部门评为明明星楼盘。（四） 施工组织概概况广东珠江工工程总承包包有限公司司是国家建建设部批准准的二级总总承包企业业，可承建建大型小区区和高层建建筑。该公公司有十多多年的施工工管理经验验，技术力力量雄厚，聚聚集大批高高中级施工工管理人才才，与广东东珠江投资资有限公司司有长期成成功的合作作，其建筑筑质量绝大大部份达到到优良等级级，在消费费者中树立立了良好的的声誉，加加上其施工工速度快，多多层楼宇从从开始施工工到交楼仅仅用七个月月时间，112层带电电梯楼宇只

25、只用10个个月便能交交付业主使使用，这为为本项目开开发建设提提供了有力力的保证。（五） 环境保护 海珠区沿沿江楼盘由由于周围较较少污染大大的企业，基基本上都是是住宅区，空空气质量指指数在广州州市来说是是比较好的的。区内规规划绿化率率达34%，从上述述噪声、水水质、卫生生等方面的的环保措施施来看，该该项目将为为住户提供供一个安静静、整洁、健健康的环境境。八. 市场分析(一) 1999年年广州市经经济情况1、19999年在投投资需求快快速增长拉拉动下，11-7月份份广州市经经济继续保保持稳定增增长的态势势，为房地地产发展提提供强而有有力的经济济支柱。 以以下详细分分析一下11-7月份份我市的经经济

26、情况。11 社会生产产稳定增长长。1至77月累计，全全市实现国国内生产总总值10883244亿元，同同比增长1122%，其中，第第三产业增增长103%。12 投资快速速增长，消消费需求稳稳定。1至至7月累计计，全市完完成固定资资产投资2270442亿元，同同比增长2234%。其中，房房地产投资资(至6月月止)92226亿亿元，同比比增长740%。消消费品市场场销售稳定定；1至77月累计，全全市完成社社会消费品品零售总额额54231亿元元，同比增增长833%，增幅幅比去年大大。13 居民收入入增长放缓缓，居民消消费支出略略有增长。11至7月累累计，城市市居民人均均可支配收收入704457元元，同

27、比增增长544%，城市市居民人均均消费性支支出54006222元，增长长03%。居民用用于购房的的支出增加加，由于实实行房改“末班车政政策”，居民购购买住房增增多，房地地产成为居居民投资与与消费的热热点。(数数据来自广广东省经济济委员会) 社会经济济环境总体体趋好。、居居民消费指指数的反弹弹、表明，居居民的谨慎慎性消费心心理逐步减减轻。调查查表明，居居民对提高高居住环境境的愿望很很强烈，对对房地产的的投资将是是居民未来来的主要消消费。(二) 政府出台刺刺激房地产产消费政策策众所周知，今今年政府下下了很大决决心启动消消费尤其是是商品房消消费，年底底取消福利利分房、容容许房改房房上市、多多次降息、

28、利利息征税、降降低按揭利利率、延长长按揭期限限至30年年、降低交交易契税等等等，这些些政策和措措施对楼市市的走旺确确实起一定定作用。1. 住户贷款期期限延长利利率降低 中中国人民银银行决定从从19999年9月221日起，延延长个人住住房贷款期期限，并降降低利率，以以支持城镇镇居民购房房。各商业业银行住房房贷款的最最长期限由由现行的220年延长长达到300年。个人人住房贷款款利率最高高水平由现现行年利率率633315%降降为5558%。（数数据摘自人人民日报）2. 降息、征收收利息所得得税 根根据中华华人民共和和国个人所所得税法规规定，储蓄蓄存款19999年111月1日日后孳生的的利息所得得，应

29、当征征收个人所所得税。调调查表明，88月份广东东城市居民民家庭人均均提取储蓄蓄存款2004444元，同比比增长355%，增幅幅居今年各各月份之首首，提款额额比居第二二位的7月月份高3331%，比比最低的44月份高9987%，比17月份人人均月提款款13195元高高5499%。（摘摘自广东省省经济委员员会)3. 房地产税费费获减免 财政政部、国家家税务局发发出通知，从从8月1日日起对房地地产市场的的营业税、契契税、土地地增值税等等实行减免免政策。 广州房地地产税费减减免前后对对比项目现行税收减免后税收收契税3%15%(自用) 0(空置置)交易管理费费05%不变印花税01%不变土地出让金金地段地价

30、110%不变土地增值税税3%0 (数据摘摘自广州州日报 广州市去年年出台减免免交易税费费的政策后后，二手楼楼宇的交易易量已有了了明显的增增加，相信信国家新出出台的减免免退还政策策会进一步步刺激二手手楼市的发发展，从而而促进一手手市场的活活跃。（三） 广州市房地地产市场综综述经历了九十十年代中期期房地产市市场的低迷迷之后，广广州市房地地产业进入入了一个快快速、有序序发展的阶阶段，市场场成交活跃跃，市场发发育趋向成成熟，前景景广阔乐观观。1. 中央确定了了以住宅产产业为主拉拉动经济增增长，广州州市确定住住宅房地产产业与建筑筑业是优先先发展的三三大支柱产产业之一，在在政策上给给予积极的的支持。2.

31、1999年年广州市城城市建设的的投入是历历史上最高高的，约达达到1711亿元，包包括地铁、内内环路、新新机场、九九运会场馆馆等大型基基础设施工工程开工建建设，不仅仅改善了城城市的交通通和生活环环境，还直直接刺激商商品房的需需求增长。3. 房改房上市市政策正式式出台和蓝蓝印户口政政策在一定定程序上将将扩大商品品房的需求求。4. 楼市的总体体情况虽然19999年的总总体经济并并不十分明明朗，但每每月均保持持过百个项项目进行宣宣传和展销销，特别是是7、8月月进入楼市市高峰期后后，楼市竞竞争空前激激烈。以99月份为例例，全月在在售楼盘高高达1900个，广告告费总额为为518444万元元，分别较较8月增

32、长长19及及16，且且均达999年月统计计额的最高高值，楼市市进入推盘盘高峰期。全全月楼市表表现并不平平衡，月初初推盘活动动并不十分分活跃，一一周推盘数数量只有550多个，但但随着月中中中秋节及及月底国庆庆节的到来来，推盘活活动一浪高高过一浪，国国庆节前一一周推盘数数量高达992个，推推盘广告费费也突破11483万万元，楼市市竞争进入入新一轮高高潮。4.1 价格分析 在各各项社会经经济逐步复复苏的迹象象下，去年年9月份在在售高层住住宅一次性性付款均价价为57886元mm2，较8月月同期略降降3%。各各区值在售售高层住宅宅一次性付付款均价均均有不同程程度下降，中中心区、一一般市区及及郊区9月月在

33、售高层层住宅一次次性付款均均价分别为为75088元m22、58889元mm2及47112元mm2。造成高高层住宅价价格下降的的主要原因因与高层住住宅推售面面积增加，竞竞争激烈，导导致售出率率偏低等因因素有关，不不少发展商商被迫降价价，希望通通过牺牲利利润来换市市场。4.2成交交分析 44.2.11 高层住住宅售出率率的变化 自98年年底高层住住宅销量开开始下滑后后，到目前前为止在售售高层住宅宅售出率继继续走低，未未见起色。在在区位分布布上，除中中心区外，其其余各区位位售出率也也表现不同同程度下滑滑。中心区区、一般市市区(本项项目所在区区域)及郊郊区的在售售高层住宅宅售出率分分别为1441%、1

34、123%及137%。 44.2.22 综观观99年，市市郊和市中中心项目的的高层售出出情况均经经历过大波波动，升降降幅度超过过30%，而而一般市区区的高层发发售情况，则则保持平稳稳趋势，售售出率徘徊徊在20%-30%之间。其次，在肯肯定广州市市房地产市市场利好因因素的同时时，对目前前存在的 一些不利因因素不能忽忽视。1. 世界经济尚尚未从亚洲洲金融风暴暴的影响中中恢复，港港澳地区经经济尚在复复苏，而广广州的经济济与港澳地地区密切相相关，港澳澳经济的不不景气，势势必影响到到广州房地地产业的发发展。2. 从我国来说说，金融形形势比较严严峻，适度度从紧的货货币政策，一一系列有关关社会福利利制度的改改

35、革政策的的出台，城城市居民普普遍持币观观望，储蓄蓄备用；998年特大大水灾带来来的巨大损损失对农业业发展的影影响重大；国有企业业的亏损还还在继续增增大，下岗岗职工数量量增加，社社会福利制制度的不完完善，直接接减弱了消消费者的消消费动力。3. 房地产开发发经营的税税费过多，负负担重。政政府职能部部门的咨询询服务公司司，以其有有利地位吸吸引客户，收收取较高的的中介费，加加重了企业业及购房者者的负担，各各类的按金金、保证金金、押金给给企业造成成重负。4. 垄断行业的的收费及工工程建设问问题，长期期以来没有有解决，特特别是水、电电、煤气的的指定承包包公司、指指定价格、指指定材料设设备，开发发商不能提提

36、出异议，没没法进行招招投标，增增加了企业业的负担。5. 政策鼓励消消化空置房房，对新楼楼盘的开发发造成压力力。6. 取消福利分分房制度，令令大盘的销销售机会减减少。尽管广州市市房地产市市场存在一一些不利因因素，但我我们可以看看到，今年年以来，广广州市政府府采取了许许多措施来来活跃房地地产业，降降低企业负负担，加大大力度刺激激商品房消消费。一方方面多次降降息、利息息征税、降降低按揭率率、延长按按揭期限至至30年，降降低交易契契税等，改改变了办事事作风，提提高了办事事效率，对对一些不合合理的经营营行为进行行了纠正；另一方面面加紧了对对土地供应应量的限制制，在土地地批出方面面实行拍卖卖、招标，提提高

37、透明度度，同时加加大回收土土地的力度度，99年年1-8月月商品房成成交量比批批准预售面面积略高，与与往年相比比有很大的的转变，为为促进供求求平衡起了了积极的作作用。（四） 、广州市居居民消费行行为特征 1今今年消费趋趋势 广州19月份社社会需求增增长主要来来自非商品品性消费，如如购房、旅旅游、教育育等消费。 居民用于于购建房的的支出有所所升温，88月份城镇镇居民人均均购房与建建房支出664388元，同比比增长8994%，居居今年各月月增幅首位位。 另外，日日常消费的的支出也有有所回升，88月份城镇镇居民人均均消费性支支出632213元元，同比增增长9 %，增长幅幅度是近几几个月来最最高的。(数

38、据摘自自广州日日报) 以上数据据表明，刺刺激消费的的政策己初初步显示出出效果，居居民的消费费意欲增强强，而由于于实行房改改政策，住住房更成为为居民投资资与消费的的热点。 2对对房产的消消费 据统计，11999年年18月份批批准的商品品房预售量量为3299万平方米米，其中住住宅26888万平平方米，登登记的总成成交星为3346万平平方米，因因此，今年年广州楼市市的总趋势势是商品房房成交量高高于上市量量，楼盘的的产销比例例较合理。第第四季度由由于福利分分房作“最后冲刺刺”、工薪阶阶层新增了了工资以及及市民一般般习惯春节节前购房等等利好，预预计成交量量会比前88个月有所所提高，达达到今年的的新高。（

39、数数据摘自广广州日报）3、购房人人员的比例例 调查查显示：广广州市区的的100多多万个家庭庭有潜在住住房需求的的接近一半半，按每个个家庭600m2潜在需求求量达35500万mm2，景近两两年打算购购房的人占占2177。约113万户左左右(7880万m22）。（数数据摘自广广州日报）（五） 广州市房地地产发展方方向 广广州市的未未来城市发发展的方向向是沿着珠珠江两岸向向东发展。近近年来，市市政府正全全力完善城城市规划，为为市区内的的房地产升升值提供了了环境资本本，开发商商和消费者者将直接得得益，而新新城市中轴轴线的确立立，将在本本世纪形成成新的城市市中心。 随随着广州在在国际上地地位进一步步提高

40、，大大批海外华华侨返归故故里，投资资置业，需需有大量适适合其生活活习惯、配配套设施完完善的大型型住宅区，以以满足海外外人士的购购房需求。（六） 市场主体需需求1. 区位选择：调查发现，欲欲购房者多多倾向于选选择广州市市东边、南南边地区的的住宅。地地段是房地地产的生命命元素，从从人们对其其偏好的程程度上可判判断该地段段房地产的的前景。影影响市民区区位选择的的因素中以以“交通状况况”、“居住环境境”及“售价”为置业者者最关心的的问题。2. 绿化及配套套设施：随着广州人人生活质素素地不断提提升，就越越发觉居住住环境的重重要性。许许多购房者者在价格与与环境之间间往往首选选环境，希希望能在一一个舒适安安

41、逸的环境境安居乐业业，但大多多数购房者者（包括部部分发展商商）并未将将环境与配配套设施区区分开，只只是认为设设有高级会会所，泳池池等的小区区环境才算算好，从而而忽略日后后维护该类类设施的成成本，实用用率、管理理维护和自自身能力等等因素。要要求居住环环境舒适是是购房者的的本意，舒舒适性主要要表现在该该楼盘的间间距、绿化化和污染这这几方面。小小区的密度度越小，则则住宅小区区的舒适性性越高。九. 市场定位及及形象设计计1、 形象象定位：充充分利用本本项目优越越的地理位位置、得天天独厚的自自然环境、完完善的规划划、设计及及发展商的的实力营造造一个健康康的、有自自己独特品品味及社区区文化的高高尚生活社社

42、区，提倡倡“生活就是是享受”的概念，充充分体现投投资商合生生创展品牌牌“优质生活活，完美体体现”的经营理理念。 定位原原因： 11定位位为中、高高档兼容市市场目标客客户群较为为广阔，有有利于销售售。12本项项目纯粹定定位为中档档或定为高高档都是不不适宜的。i如定为中档档，那么优优良的江岸岸则体现不不了其内在在价值，显显得浪费，且且和本项目目基本相同同地理位置置的阳江楼楼盘均做成成高档(如如中海、珠珠江广场、新新理想、丽丽景湾、颐颐景轩)，这这些楼盘虽虽处江边，其其实存在规规模小、配配套不齐等等缺点，而而本项目作作为大型社社区，在这这方面的优优势较为明明显，具有有很强的竞竞争力。i单纯定位为为高

43、档，客客户群会非非常狭窄。现现楼市尚处处谷底，豪豪宅市场较较为疲软，如如此大规模模的项目，在在客户群相相对狭窄的的条件下，市市场肯定承承受不了，本本项目的南南边是较为为杂乱的区区域，景观观较差，亦亦不宜做成成高档盘。13经济济较为稳定定，居民的的生活条件件、素质逐逐渐提高，众众多的居民民己打破“有瓦遮头头”的居住思思维，逐渐渐向享受型型住宅过渡渡。故高素素质的楼盘盘会逐渐成成为市场主主导。14珠江江两边地段段经过近几几年的，开开发建设，资资源越来越越少，越来来越稀罕，而而本项目作作为临江的的大型项目目在广州市市尚是第一一个。16海珠珠区沿江楼楼盘由于周周围较少工工厂等污染染大的企业业，基本上上

44、都是住宅宅区，空气气质量指数数在广州市市来说是比比较好的，适适宜居住，适适合层次较较高、注重重享受的客客户，故做做成高素质质亦在情理理之中。17入关关后，珠江江新城成为为广州市金金融、文化化、商业中中心，隔江江相望的侨侨都作为珠珠江新城的的后花园，必必定成为白白领、高层层人士的置置业首选。2、形象设设计现代都市，居居民生活忙忙碌而紧张张，生活素素质不断提提高，对居居住环境亦亦要求越来来越高，已已不只是满满足于几块块草坪，几几棵树的绿绿化家园。从近期广州州热卖几个个住宅项目目，均把人人们引向健健康概念为为主题的生生活方式，通通过营造生生态环境引引入运动概概念，以实实在而又充充满想象手手法，为购购

45、房者描绘绘出诱人的的“健康生活活家园”。 11999年年七月面世世的广州奥奥林匹克花花园，把科科学指导运运动及新的的医疗保健健理念与住住宅结合在在一起，热热卖一期又又一期，“运动就在在家门口”的健康生生活方式己己为普遍人人接受。 11999年年11月新新推的大型型住宅项目目光大花园园，从其形形象宣传开开始在市场场露面时，使使人们的视视觉中留下下“健康”的影子。其其楼盘四周周皆为老榕榕树，空气气清新、感感觉健康、舒舒适的印象象便留在人人们的脑海海中。“大树底下下，健康人人家”因其绿色色，环保而而使购房者者深受吸引引。于是人人们便接受受了光大花花园，销售售也满堂红红。 白白云区另一一热卖楼盘盘白云

46、高尔尔夫花园也也是一个健健康的项目目，虽然小小区自身配配套环境还还未出场，但但项目所处处白云山风风景区先天天的良好环环境，加上上投资者巧巧妙借助“高尔夫”文化，体体现高贵与与健康。认认购目前己己出现轮筹筹的景象。 当当一种现象象呈多个例例子出现的的时候，我我们就有理理由把之当当作趋势来来研究。虽虽然人们喜喜爱某个楼楼盘不会仅仅凭一两个个要素，但但可以肯定定，随着消消费理念的的成熟，健健康的生活活方式将越越来越为人人们所重视视。因此本本项目在形形象设计上上亦顺应消消费者的消消费心理及及新生活的的趋势。倡倡导是以“健康的生生活方式”为基本形形象。通过过对环境设设计，建筑筑风格及社社区文化活活动的具

47、体体表现，以以实在又充充满想象的的手法，为为购房者描描绘出诱人人的“享受健康康生活的蓝蓝图”。逐渐树立起起“生活就是是享受”的精品品品牌，通过过品牌策略略在激烈竞竞争中脱颖颖而出。3、售价定定位 侨都都在地理位位置上，南南毗新港西西路，北靠靠珠江，以以广州大道道为中线，与与中海锦苑苑、愉景雅雅苑对称，有有同样的地地理优越条条件。目前前，临江高高档楼盘中中海锦苑的的售价由88000升升至100000元/M2，中档楼楼盘愉景雅雅苑售价由由50000升至60000元/ M2，都呈劲劲升趋势。侨侨都规划设设计为临江江高档住宅宅区，临街街中档建筑筑群，兼具具高、中档档特色，因因此，在售售价上也可可比较中海海锦苑和愉愉景雅苑，根根据比较分分析后，侨侨都初售均均价定为66000元元