皇家御景豪宅全程策划报告(doc27)(1)2188769477.docx

《皇家御景豪宅全程策划报告(doc27)(1)2188769477.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《皇家御景豪宅全程策划报告(doc27)(1)2188769477.docx（26页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.皇家御景豪豪宅全程策策划报告豪宅全全程策划理理念创新范范本豪宅溯源PPartll SUYYUAN 2003 年，一线线城市曾经经各自上演演了风格不不一的豪宅宅大战，22004 年，在1121号和和18号文文件的指引引下，豪宅宅的发展真真正的回归归到本质上上来。对于于这种回报报率过高的的产品，如如果不加以以相当的控控制，必然然泛滥成灾灾，市场上上以次充好好的例子不不胜枚举。反反之，在其其相应的狭狭窄通道上上，在高风风险与高利利润的相互互作用下，发发展商必然然

2、能够更加加了解并创创造出真正正意义上的的豪宅。一、定义豪豪宅豪宅是人们们对高价值值住宅的笼笼统性称呼呼，并没有有一种确切切的说法为为这种产品品做出定义义，但是，随随着国内部部分发展商商们的疯狂狂开发，许许多学者认认为，应该该为这种高高利润的产产品做出规规范。英联机构董董事长、南南开大学经经济学博士士郭建波认认为：“豪豪宅是一个个社会的少少数富裕人人群通过市市场方式过过度占有社社会稀缺资资源的一种种居住状态态。豪宅是是为满足社社会富裕群群沛对稀缺缺资源较多多占有的一一种欲望而而定制的豪豪华住宅，分分为城市豪豪华公寓和和郊外花园园别墅两种种物业类型型。在一个个成熟的住住房市场里里，豪宅的的数量应该

3、该占总的住住宅存量的的5 一一10。就就国内的豪豪宅市场看看，我们认认为每套2200 万万以上（含含装修）的的城市公寓寓和3000万以上的的别墅作为为大致的价价值界限比比较台适。”美国第一共共和银行对对豪华住宅宅下的定义义是：建筑筑面积为3300 至至600 平方米、有有3 至66间卧室和和3 至66 个卫生生间，并且且价值在旧旧O 万美美元以上的的地产。业界大多专专业人士认认为，豪宅宅更应该是是一个相对对概念，只只要比周边边物业高出出一定档次次，就可以以视为该地地区的豪宅宅。我们所所涉及的策策划报告中中的“豪宅宅”，所选选用的正是是这个相对对豪宅的定定义，而非非绝对意义义上的豪宅宅。由由此可

4、见，对对于“什么么是豪宅？”这个问问题，没有有一个准确确的定义，但但是，对于于豪宅的定定律，却是是专家学者者们一直认认同的。二、豪宅的的七大必备备要素传统意义上上的“豪宅宅”注重的的是“建筑筑艺术与文文化沉淀”，它它存在于各各个国家的的各个年代代因此，它它不是单一一的想象，体体现着住宅宅投资的价价值取向，有有其内在的的规律和存存在的必然然，人们总总结出七大大豪宅定律律来概括国国内外豪宅宅市场的共共性：1 、豪宅宅的城市定定律豪宅的区位位定律：豪豪宅不仅集集中密布于于大都市的的中心区，即即使非城市市中心的豪豪宅也拥有有丰富的自自然景观资资源和绝佳佳的风景胜胜地。例如如香港的深深水湾和台台湾的阳明

5、明山。首先，豪豪宅只有依依附于豪宅宅区才能存存在。一般般而言，普普通住宅可可以存在于于一个不太太成型的居居住区域里里，甚至可可以以独栋栋的形式单单独存在。但但豪宅却不不可能单独独存在于一一个普通的的居住区中中。因为，只只有成片的的豪宅聚集集在一起，才才能形成我我个通常意意义上所说说的豪宅区区，也只有有成区之后后，才才能能形成豪宅宅所必需的的安全感、私私密性、进进深感以及及由此而形形成的尊贵贵感。其次，在在任何一个个城市化程程度比较高高的城市里里，豪宅区区域总是成成区成片地地分布，而而且集中在在几个相对对狭小的豪豪宅区内。唯唯有如此，才才能在区内内延伸出豪豪宅所需要要的配套设设施，如豪豪华会所、

6、高高档精品店店、高尔夫夫球场等等等。如果不不进行这种种豪宅的聚聚集，那么么，这些豪豪宅一族所所需要的配配套设施就会因为为达不到经经济性的规规模而无法法配齐。从从这种意义义上讲，“豪豪宅成区”也也是城市经经济发展规规律的一种种必然结果果。2 、豪宅宅稀缺资源源的独占性性豪宅的珍贵贵性主要沛沛现在土地地的稀缺价价值、特殊殊资源价值值、景观价价值、建筑筑特色和城城市的人文文价值上，如如特殊的海海景资源、湖湖景资源、河河景资源、山山景资源、森森林资源、区区域在城市市中的不可可替代的人人文资源等等等，例如如法国地中中海沿岸、美美国加州比比华利山、日日本东京湾湾。从豪宅宅占用的资资源类型来来分，主要要有两

7、大类类：第一：人文豪宅宅区所所谓人文豪豪宅区，就就是指由于于历史或人人文的因素素而形成的的豪宅区，如如北京的东东城区、天天津的五马马路、上海海的原租界界区等等地地段，都是是属于人文文豪宅区。这这类豪宅区区虽然大多多在街景或或绿化上都都比周边地地段更具优优势，但是是这种优势势并不明显显，而且，也也并不是这这些豪宅形形成的原因因。这些豪豪宅形成的的原因是源源于人文因因素，而不不是环境。第二：自然然豪宅区所谓自然豪豪宅区，也也称景观豪豪宅区，像像北京的温温愉地带，就就是典型的的自然豪宅宅区。这类类豪宅区的的形成，完完全是由于于其区域所所在地的自自然景观因因素，远胜胜于当时城城市中的其其它地段，而而且

8、交通、市市政、人气气等因素也也至少处于于中等水平平。这样，在在高端客户户回归自然然的需求带带动下，这这一区域往往往领先一一步发展起起来，成为为城市新贵贵的首选之之地。3 、豪宅宅的低密度度性和舒适适性这是检验豪豪宅的一个个重要指标标，豪宅的的永恒之道道在于其建建筑、人、自自然、城市市的和谐统统一，就其其产品市身身而言，它它与普通住住宅实质上上的差别在在于二豪宅宅更注重舒舒适性和享享受性。功能区区域划分多多样细致：休闲、娱娱乐、社交交和居住的的功能分隔隔在不同的的区域得以以实现。拥有多样的的空间样貌貌：门庭、客客厅、主餐餐厅、广阔阔的私家花花园、下沉沉式庭院、功功能齐备的的私家会所所、室内外外双

9、泳池如果是公寓寓豪宅，因因为没有足足够的自然然环境可以以借用，所所以对室内内外空间及及景观环境境的营造便便尤为看重重：环景面面的最大化化，个性化化室内空间间设计，私私家电梯的的直接入户户，主次入入口分离，空空中游泳池池在不不影响采光光通风的情情况下，具具有不同功功能及景观观要求的前前后空中花花园提供的的户外活动动机会，亦亦是绝佳的的城市观景景平台。4 、豪宅宅装修和装装饰的豪华华性豪宅的建筑筑、装饰材材料比较昂昂贵，装修修和装饰价价值是豪宅宅的重要组组成部分，宅宅邸中的一一切可能都都来自世界界上各个领领域最顶级级的品牌，室室内的手工工纺织物品品应当是专专门设计定定制的，以以反映主人人的审美取取

10、向。住宅宅中艺术品品收藏必不不可少，而而那些可直直接送入博博物馆的藏藏品是主人人品位的印印证。5 、豪宅宅居住的尊尊贵性豪宅之所以以卖得那么么贵的原因因，除了因因为其本身身的“先天天”优势之之外，豪宅宅是身份的的象征发发展商销售售的是富豪豪的生活，是是“尊享”六六星级酒店店式的服务务，固而其其“后天”的的物业管理理服务亦成成为了增加加物业保值值增值的砝砝码。6 、豪宝宝的适度超超前与可持持续性豪宅产品都都极具个性性化，产品品的设计大大都出自世世界级大师师的手笔。而而设计的适适度超前及及区域在城城市规划中中的重要位位置更是豪豪宅经得起起时间的考考验、历久久常新的原原动力。例如，比比尔 盖盖茨的家

11、是是高科技的的展示中心心，来访者者的个人信信息在通过过入口时就就被储存进进电电脑中中。蕴藏着着巨大的传传感器的地地板会根据据阳光的强强度，来调调节房间内内的灯光亮亮度以及空空气温度、湿湿度7 、豪宅宅的安全性性与私密性性所有豪宅都都尽可能地地在公众视视线之外，为为了保证安安全和私密密性，无论论是社区还还是单体建建筑，豪宅宅一般有高高于两米的的围墙。在在世界各地地的豪宅区区中，无论论是美国的的比华利山山，还是新新加坡香格格饭店周边边的豪宅区区域，均坐坐落于“路路的尽端”，以以远远避开开街道或公公路两侧及及一切视线线能及的地地方，这是是一种通常常的规划手手法。一般而言言，豪宅的的设计方案案需要保密

12、密，其设计计一般都委委托建筑师师度身定制制，不仅外外人无法了了解其内部部空间设置置，甚至于于设计师身身份，事务务所名称也也在保密之之列。三、豪宅之之旅有位华侨说说：“社会会在进步，人人类的绝对对财富在增增加，但同同一位置的的有历史的的好房子却却不是同比比增长的，这这个供需的的缺口就是是豪宅不断断增加的价价值源泉。”所所以，历史史感也是人人们认同一一栋房子是是否是极品品豪宅的重重要因素。赫斯特豪宅宅可以称得得上是美国国最早的豪豪宅，它坐坐落于美国国洛彭矶一一个小山丘丘上，是一一栋巨大的的面海的独独立建筑，它它的“豪”字字在浴室上上可见一斑斑，完全土土耳其皇家家御用品质质的内部设设计，犹如如宫殿般

13、豪豪华气派。从从最早的赫赫斯特豪宅宅到现在的的盖茨的豪豪宅，美国国的豪宅最最显着的特特点是有钱钱人身份和和地位的象象征，而不不一定是官官爵的沛现现。现在，美美国已经形形成了几个个豪宅区，包包括有马里里布海滩、长长岛、比佛佛利山庄和和纽约中央央公园大道道等，这些些地方都是是景观和地地段绝佳的的区域。再看欧洲，欧欧洲的豪宅宅出现得更更早，最典典型的就是是城堡。城城堡的主人人绝大多数数是有着皇皇家血统的的官爵，由由于这些官官爵经常需需要在家中中处理公事事，因此，所所有的社会会性的功能能都在城堡堡中沛现出出来了，有有会客厅、会会议厅、宴宴会厅等，完完全是一个个政府机构构的缩影，足足不出户就就可处理完完

14、一切。直直到今天，只只要是现在在还保留有有世袭制传传统的欧洲洲国家，拥拥有豪宅的的大部分还还是有王室室血统的高高官世爵，豪豪宅因此象象征着一种种高贵的社社会地位。台湾的豪宅宅主要集中中在阳明山山上及信义义计划区。阳阳明山由于于背山环境境比较幽静静，气候较较温和，独独特的自然然景观再加加上官邸云云集使这里里逐渐形成成了豪宅的的聚集区。台台北信义计计划区是第第一个整体体都市设计计规划的特特区，严格格的容积率率管制，整整体的都市市景观设计计，企业总总部及五星星级酒店林林立，作为为台北最国国际化的特特区，信义义计划区自自然成为豪豪宅的聚集集地及身份份地位的最最佳表征。中国传统豪豪宅产品的的存在区域域是

15、基于特特定居住的的人群，区区域分布别别具一格：行政中心权力中中心所在地地，与工作作地较近，形形成权贵聚聚居区，同同时便于互互相之间的的交流；旅游胜地通常在在旅游胜地地圈地造房房，兴建行行宫或住所所，作为峊峊度假休闲闲使用；商业中心商贾通通常选择距距生意场所所较近的区区域购置住住宅，同样样形成商贾贾聚居区。这种区域性性的分布往往往形成城城市的“东东富西贵、南南贫北贱”（北北京）“租租界别墅高高尚区（上上海）”等等特色。上上海的“经经典洋房”是是上海开埠埠历史、中中西台璧外外滩生活方方式的真实实写照，作作为上海“海海派文化”的的缩影，这这些经典建建筑显得弥弥足珍贵，其其中以兴国国宾馆别墅墅群、丁香

16、香花园、马马勒别墅为为代表的十十大经典最最为珍贵。尽尽管受到历历史原因以以及法律政政策方面的的限制，上上海“经典典洋房”在在市场上的的交易受到到了一定程程度的制约约，但这些些并不妨碍碍上海“经经典洋房”成成为市场上上极力追捧捧的对象。当然，我们们要再次重重申的是，策策划报告中中所使用的的“豪宅”，是是相对意义义上的豪宅宅：亦即某某个区域内内相对其他他楼盘而言言比较高档档的住宅。国内顶级豪豪宅项目名称地理位置价格主力户型特色紫园8 号号别墅上海1 . 33 亿元套9388目前上海最最贵的别墅墅，位于舍舍山紫园东东北部的，个个公立小岛岛，由花岗岗岩塑就外外墙，除了了那些常规规的幼遭施施，别墅还还建

17、有反顶顶泳池、室室外浴池、保保龄球道、酒酒窖、室外外茶亭、雪雪茄房、桌桌球室、私私家码头等等玫瑰园2558 号别别墅北京3750 万元套套1300容纳20 人的地下下室客厅和和多功能室室，一楼设设客厅、书书房、早餐餐室、正餐餐室、室内内藏书库，二二层设主卧卧及次卧，三三楼设主人人套房，别别墅内有私私家电梯锦绣香江超超级庄园广州5000万万元套2000超级庄园中中的私家花花园，占地地面积将达达近万平方方札翡翠湖重庆3000 万元套套1200建于湖中央央占地30000 平平方米岛屿屿上的独立立别弘设网网球场、游游泳池、私私人码头。皇家御景PPart22HHUANGGJIAYYUJINNG 一、为什

18、么么定位于豪豪宅，市场空白寻找平衡性性创新差异化唯一性尊贵极品豪宅市场能能量的释放放目标客户需需求与地块块特征对接接“基因重组组”式创新新，产生质质变效应实现同类产产品的差异异化营造唯一产产品，迅速速提升价值值打造豪宅终终极产品本项目位于于WH市最最繁华商住住区的中心心位置，正正处西北湖湖畔，占地地面积仅为为10亩，规规划面积为为8亩。从从环境资源源来看，几几大主体公公园西西北湖广场场、喷泉公公园、中山山公园均近近在咫尺；从生活氛氛围来看，政政府机关、证证券机构、商商业银行、协协和医院一一应俱全，宾宾馆、休闹闹中心、茶茶楼酒肆周周边林立；从区域来来看，J 日地区是是项目所在在城市中为为数不多的

19、的高档楼盘盘集中地，旺旺盛的人气气、成熟的的商业氛围围、完备的的沛育休闹闹设施更造造就了J 日地区在在W 日市市的“地王王”地位。这几个方面与豪宅都搭上了一点边，考虑到开发商的投资回报率，在项目体量有限的情况下，发展豪宅是具备一定优势的。下面，我们就针对项目SWOT 进行分析：1 、优势分析项目地块处于JH市区繁华商住区，周边配套齐全，交通方便，人气旺，氛围好，是高档住宅开发的理想用地；地块比较方正，有利于规划设计；地块周边边自然景观观资源绝佳佳，临近西西北湖，与与风光秀丽丽的西北湖湖广场可隔隔湖眺望，拥拥有自然“卖卖点；开发商“一一步到位”、“要要做就做最最好”的高高起点开发发战略，将将有利

20、于本本项目成为为一枝独秀秀的领跑者者；项目体量量比较小，容容易被市场场所消化。2 、劣势势分析地块面积积较小，仅仅有8亩规规划用地，发发挥空间受受到限制；项目规模模较小，只只能靠项目目本身的优优势形成品品牌效益；开发商首首次涉入高高档豪宅开开发，经验验有限，尚尚无企业品品牌效应。3 、机会会分析WH市高档档住宅市场场前景看好好，并初露露端倪，潜潜在市场需需求是市案案成功的一一大良机升值空间大大。由于受受“寸土寸寸金”的制制约，中心心地段的土土地资源更更加珍贵，目目前JH板板块已成投投资热点，升升值空间巨巨大。项目区域内内高档楼盘盘少，精品品楼盘少，个个性化豪宅宅少，预留留了本案的的竞争空间间；

21、区域住宅面面积分布100以以下占4%，180以上占44%，10001119占335%，160179占10%，1120139占42%，1140159占5%从上图中可可以看出，JJH 区域域目前供应应量最多的的是1000 一1440 平方方米之间的的户型，超超过1800 平方米米的市区豪豪宅处于本本白区4 、威胁胁分析项目操作风风险；高档档楼盘，特特别是顶级级豪华住宅宅，投资大大、产品素素质要求高高、创新性性强，伴随随的风险更更大，对开开发商是一一大考验；竞争争对手威胁胁：目前JJH片区的的主要竞争争对手是世世纪华庭等等豪宅，该该项目在22001 年已引爆爆楼市，并并形成市场场累积效应应，市案面面

22、临着超越越前者，抢抢夺市场的的挑战；市场俏俏售风险：豪宅的火火爆仅是个个案，高档档住宅销售售远不如目目前价格适适中的多层层；存量房房威胁：WWH市空置置房中，高高层住宅约约占三成左左右。竞争对手一一：项目名称世纪华庭项目定位高档住宅物业管理中海物业管管理有限公公司目标客户企业白领阶阶层、企业业主管理费1.92 元月周边配套金融机构、生生活配套俱俱全占地面积10余亩容积率5.67绿化率53%实用率82%建筑凤格现代主义风风格园林凤格顶层豪华空空中花园规划布局4 栋255 层单体体波浪弧形形联体建筑筑社区配套MINI 高尔夫，假假日广场、咖咖啡厅、阅阅览室、健健身房售价最高5500元元最低3800

23、元元均价4500元元主力户型情情况主力户型建筑面积实用率售出率三室二厅二二卫158118082%99%四室二厅三三卫200左左右物管内容影像监控、红红外线接头头，可视对对讲防盗系系统主力卖点地段、配套套、品质高高促销手段4 月1 日一4 月24 日举办“世世界杯之旅旅”活动营销主题西北湖畔、极极品华宅竞争对手二二：项目名名称项目定位沁园园春春项目定位中档档住住宅宅目标客户追求品品质生生活的的消费费群绿化率40%周边配套中百仓储，武武商超市、银银行、医院院俱全建筑面积26 万平平方米占地面积1 1 . 3 公公项建筑风格欧陆风格园林风格中心花园，周边绿绿化规划布局围合式布局局社区配套酒巴、书吧、

24、咖啡屋等一应俱全售价最高高3300 元M最低低2500 元M ,均价价2900 元M ,主力户型情情况主力户户型建筑面面积三室二厅1 10 一1622.69四室二厅二二卫163.996三室三厅四四卫（复式式）238.774六室二厅四四卫（复式式）269.999物管内容红外线线监控控、保保安巡巡逻管理费0.8 一一l 元 月月主力卖点配套套齐齐全全营销主题我的城市，我的的家竞争对手三三：项目名称紫藤花园项目定位中档住宅目标客户事、企业单单位职工绿化率37 . 2 %周边配套市政医院、金金融、保险险学校俱全全440000建筑面积规划布局正南北向整整齐排列式式建筑风格现代时尚的的建筑风格格园林风格以

25、中心花园园为主的周周边绿化社区配套商业网点、会会所、美容容美发、洗洗衣房、咖咖啡屋、邮邮政储蓄售价最高高3 3000 元最低低2 7200 元均价价2 7200 元主力户型情情况主力户户型建筑面面积实用率82%三室二厅二二卫129 . 74三室二厅二二卫146 .5l三室二厅二二卫163 . 01四室二厅二二卫191 . 4l物管内容智能通信系系统，安防防自动系统统、保安全全天候值班班管理费多层：0.8 元 月月小高高层：1.1 元 月月主力卖点设计规划理理念亲近自自然，社区区内外配套套齐全营销主题藤草花园、宁宁静花园竞争对手四四：项目名称香天天公公寓寓项目定位中档商商住物物业目标客户事业单单

26、位职职工绿化率33 %周边配套穗丰花花园、小商品店建筑面积186000占地面积240000建筑风格现代主主义风风格园林风格楼之间绿化化规划布局排列式式社区配套乒乓球球室售价最高3100 元最低2150 元均价2700 元主力户型情情况主力户型建筑面积实用率二室二厅120.99988%三室二厅115.551、1129，、1149四室二厅175.882物管内容24 小时时保安，电电子巡逻管理费1元月主力卖点规模大大、户型多营销主题香港路上唯唯一小区内内的小高层层结论：JHH 区域并并没有产生生真正意义义上的豪宅宅，高档楼楼盘所占的的市场比例例比较小无论是从从楼盘的硬硬件还是软软件来说，配配套设施相

27、相对来说都都是比较薄薄弱的。对对于南项目目而言，发发展豪宅所所面临的市市场空白比比较大，产产品的发挥挥空间比较较大，价格格空间也比比较大。二、项目定定位1、目标客客户群定位位豪宅的目标标客户群自自然是金字字塔尖端的的消费群，根根据5的的人具备购购买豪宅能能力的定律律，我们针针对这部分分消费者的的消费特征征以及消费费心理来进进行调查。皇家御景目目标客户组组成：非目标客户户群95 ，目标标客户群只只占整个市市场中金字字塔尖顶部部分，数量量为5%目标客户群群：企业家家：外企CCEO；高高科技领军军人物；政政府高级干干部；企、事事业高级领领导；演艺艺界知名人人士占该市市人口约55 % 目标客户群群特征

28、（挖挖掘）：具具有一定的的社会地位位和思想内内涵；个人人素质属于于WH 市市的上层水水平：有稳稳定、可观观的收入来来源；对待待住宅消费费的态度较较理性：讲讲究品位、渴渴望个人价价值被社会会所认同；目标客户群群的居住心心理（提升升）：追求求与自身素素质相匹配配的住所：追求高质质量的生活活方式：寻寻找与不同同建党的生生活形态：从住宅价价位、面积积、类型、高高度上体现现价值：寻寻求尊贵感感；追求精精神与物质质的平衡；能够接受受高质高价价的产品；2 、市场场定位战略决定方方向，方向向决定了企企业如何在在竞争行业业与市场中中形成独特特的竞争优优势。目标集中战战略认为，主主攻某个特特定的客户户群，必须须以

29、更好的的产品，更更高的档次次，更好的的服务，迎迎台某一特特定客户对对象，从而而超越更广广阔范围内内的竞争对对手。豪宅开发发，要想脱脱颖而出，就就应“做得得最好”“方方方面面都都是精品甚甚至是极品品”。从设设计、从质质量、从配配套、从服服务都可能能是“最好好”。以其其无以伦比比的内存质质量与档次次形象，服服务于高收收入阶层，甚甚至是金字字塔塔尖人人士，建立立起独有的的核心优势势。皇家御景的的市场定位位表述： 区域中心的的顶级豪宅宅：素质人人文、优势势环境、黄黄金地段、完完美配套、人人性化服务务、高质量量、专业设设计；3 、产品品定位创新和超前前是豪宅的的生命，最最新、最独独特、唯一一性的东西西才

30、能产生生高附加值值，才能成成为买家追追捧的产品品。豪宅不不应只是一一种空间尺尺度的界定定，而是一一种生活方方式的气度度；一种博博览天下的的视野；一一种不凡的的口昧的挑挑剔，一种种人为关怀怀的见识。本本案地块具具备开发高高档豪宅的的潜质，但但如何才能能在市场中中突围而出出，则必须须独具创新新性与唯一一性。这一定位体体现六大特特点：超前性：从从理念到规规划到产品品保持510年适适度超前。差异性：本本着“以人人为本”设设计理念，打打造标新立立异的“空空中私家花花园”豪宅宅，以个性性鲜明、品品位高尚的的建筑造型型、高档豪豪华的配套套与服务，结结合立沛化化精致园林林，使之成成为独具空空中私家花花园的经典

31、典豪宅。皇家御景的的产品定位位表述：产品的质变变创新、产产品设计的的唯一性、抢抢占市场的的制高点这这三方面的的优势结合合在一起，产产生出来的的是：对项项目而言：舍我其谁谁的气势；对客户而而言：非你你不嫁的诱诱惑；市场导向向性：市场场接受，以以需求为导导向。人与与自然相依依相存，身身在繁华都都市之中，又又能时时亲亲近自然，都都市别墅式式住宅成为为人们追求求居家环境境的最高境境界。创新性：首创空中中私家主题题花园，景景观电梯，一一梯一户等等。高档性：时尚的外外部设计，豪豪华的内部部配置与装装饰，舒适适高雅的户户型设计，管管家式服务务，尊贵会会所配套，先先进智能化化系统等。生态性：立体空中中私家花园

32、园，塑造出出都市内的的“世外桃桃源”式生生态空中别别墅豪宅。三、产品设设计产品设计理理念的表述述市场领导者者策略打造豪豪宅市场的的“劳斯莱莱斯”以上产品设设计理念由由六方面的的元素作支支撑：1、独特性性（产品创创新私私家空中花花园）2、个性化化（度身定定造面面积大功功能多）3、稀缺性性（地段或或景观黄金地段段限量套套数）4、高品味味（建筑凤凤格与主人人品味现代凤格格高素质质业主）5、豪华性性（配套与与装饰配套奢华华高级装饰饰）6、高价格格（单价与与总价片区最高高价格）1 、整体体规划本项目为高高容积率的的高层豪华华住宅，容容积率设定定6 ，总总建筑面积积320000 平方方米，小区规划为为3幢

33、超高高层住宅及及景观配套套用地。其其中一幢呈呈复式住宅宅，层高331 层，另另两幢层高高分别为332 及334 层。首首层全部架架空6 米米，3 层层塔楼均为为混凝土框框筒结构。另另建地下22 层，用用途为车库库及设备用用房。绿化化率为500%，除退退缩用地绿绿化外，其其它用地规规划为绿地地及配套，其其中绿地部部分规划为为精致的休休闲景观园园林，配套套部分主要要为室外网网球场、高高尔夫推杆杆练习场、羽羽毛球场等等。2 、建筑筑风格一个真正的的豪宅就是是要让“受受众”去感感受一种氛氛围。本案案的目标客客户为事业业成功人士士，现代、简简约的表现现手法最能能让这些“受受众”产生生共鸣，同同时豪宅要要

34、显现唯一一性与独特特性，首先先要赋予项项目凸现风风格的外衣衣。 ( 1 ）风格设设计目标使本案成为为“标志性性豪宅建筑筑符号”。( 2 ）风格设计原则：以纯现代的手法去沛现其独特性，立面以鲜丽、明快的色彩搭配为主，一反市中心群楼建筑灰沉、刻板的感觉，凸显个案的个性风格，并能与中心园林融为一体，达至浑然天成的境界。力求使整个立面体现简约纯粹的现代时尚，采用地标性设计及飘逸的弧线设计，加强了该项目的可识别性，使其在众楼盘当中别树一帜，给“受众”留下深刻印象。( 3 ）风格设计说明：建筑物正立面的墙身色彩和隔音玻璃窗相间，形成了墙面与玻璃的虚实对比；建筑形体的高低错落，直线与弧形造型的结台，顶部简洁

35、、清秀的柱头和飘板设计，使整个建筑群充满现代建筑的气息； 建筑形形体突出简简洁明快，挺挺拔清秀，富富有时代气气息的现代代特色。 整个建建筑群给人人以浪的跃跃动、波的的轻盈和水水的剔透之之感，形成成了整个小小区的整体体性和可识识别性； 塔楼和和顶部设有有玻璃灯塔塔，不仅丰丰富了立面面效果，亦亦形成了独独特的夜景景，更隐喻喻了灯塔引引领归家之之路的意境境，给人亲亲切归属之之感。 立面上上规律的水水平装饰线线条，将刻刻板的塔楼楼立面进行行了分段设设计，使住住宅各不同同户型的零零碎细构件件如：凸窗窗、飘阳台台、空调机机挡板栏杆杆、栏板等等均统一在在井然有序序的秩序中中。完全消消除了普通通住宅设计计中，

36、小构构件的琐碎碎感，使立立面整体化化。 建筑造造型尽量体体现建筑材材料及构件件市身的逻逻辑美、材材料美，色色彩上采用用清新现代代的色调，以以丰富多彩彩的设计风风格为原则则。3 、户型型设计( 1 ）户户型设计原原则： 灵活分分隔平面，形形成各楼层层中不同的的户型组合合，各有差差异的户型型设计，以以适应多变变的市场需需求； 户型可可分可台灵灵活处理，以以适应家庭庭的适时需需求。( 2 ）户户型设置：舒适型户型型占50、空中别别墅占200%、豪华华复式占330 % 三幢塔楼总总户数在1150套左左右，其中中，全复式式“空中别别墅”300 套，其其它两幢塔塔楼共计1120 套套左右（含含复式），体体

37、现豪宅稀稀缺的特性性，只为少少数顶级人人员度身定定造。面积15504000 平方方米（含复复式），全全复式塔楼楼面积20004000 平方方米。其它它两幢塔楼楼面积15502000 平方方米。3 幢塔楼顶顶层均为带带泳池的33 层复式式，第三层层为露天空空中泳池（有有隔热玻璃璃）。3 幢塔楼各各层户型均均有差异，内内部间隔不不完全一样样，其中两两幢塔楼（非非复式）可可采用平层层与跃式，和和错层（包包括双错层层和三错层层）相间设设计。 私家家空中花园园唯我我独尊空中花园园是本案的的一个最大大卖点，开开创了建筑筑物立体空空间绿化的的先河。每每家每户都都均有一个个30440 平方方米的空中中大花园。

38、空空中花园采采取全封闭闭建设，外外墙是落地地玻璃，花花园内安装装自动喷灌灌装置，花花草树市可可以在充足足的阳光和和水分下生生长。屋内内、屋外都都可以看到到绿树如萌萌、繁花似似锦的空中中花园全貌貌，形成一一道美丽的的风景线。空空中花园与与客厅以玻玻璃推拉门门相隔，推推拉玻璃门门，则花香香飘逸，绿绿帘垂地，吟吟风赏月，极极尽尊贵。另外，小区区还将建设设精致的中中心花园和和周边绿化化带，加上上空中花园园绿化，绿化率可接接近1000% 一梯一一户区区域市场首首创产品本案建筑均均是一层22 房、一一梯一户，每每栋楼都有有一部观光光电梯（面面向西北湖湖）与私密密电梯，搭搭电梯既可可欣赏周边边景色，又又充分

39、体现现豪宅的豪豪气。一梯梯一户的布布局，让业业主可以享享受快捷的的、私人电电梯服务，同同时也保证证了业主的的私密性。 户型设设计豪豪华多样为了满足高高尚居住区区的要求，各各单位主要要起居厅和和卧室窗的的设计充分分考虑隔音音效果。卧卧室窗的可可开启扇设设置为两层层隔音窗，上上下均相错错开启，噪噪音在两层层窗间的空空隙内得以以消除，在在保证自然然通凤的情情况下，减减少室外噪噪音的干扰扰。采用大厅小小居室的平平面布局形形式，考虑虑中国人的的家庭观念念，为家庭庭提供公共共聚会的空空间。同时时，亦兼顾顾现代生活活方式，每每户均设有有储藏间，储储藏间也可可改作工人人房用。各户户门设设计一个小小玄关，供供业

40、主入户户后换鞋或或放雨伞之之用，同时时避免了一一开户门即即可看到客客厅内活动动的尴尬，既既有私密性性又满足功功能要求。提供开敞式式厨房设计计的可能性性，厨房与与餐厅间采采用轻质墙墙分隔。厨厨、卫水管管设计采用用集中设置置方式开成成“管并”，完完美地解决决了厨、卫卫的防噪及及美观问题题，厨柜设设计以国外外豪宅的方方案为参考考依据，设设置相关电电器插座，以以品牌洁具具作为卫生生间走管设设计依据，确确定标准出出口位置，提提高了住宅宅的使用档档次。4 、空中中会所( 1 ）会会所命名：“帝豪会”，与与项目定位位和开发理理念密切加加2 ）配置置宗旨 会所的的规模与大大小只是形形式，重要要的是服务务内容与

41、实实用功能； 本案首首创“空中中会所”，大大气、尊贵贵是其基本本特征，休休闹、娱乐乐、沟通交交流是其三三大功 空中会会所不计入入公摊面积积，仅供市市楼业主享享用。（3 ）设设计形式本案空中会会所设置于于塔楼倒数数第二层，以以空中连廊廊形式，连连接三座塔塔楼，以通通透式设计计成为闹市市中的一道道风景线空中走走廊，既是是配套，也也是观景台台，不但尊尊贵豪华，而而且美观实实用。空中会所四四大功能康体平台：。阳光健健身房、体体能训练中中心、空中中泳池休闲平台：咖啡厅、棋棋牌室、休休闲茶室、书书屋娱乐平台：音乐演奏奏台、舞池池、业主举举办parrty 的的场所沟通平台：设立高级级沙龙聚会会场所、“名名仕

42、俱乐部部”、不定定期举办酒酒会、论坛坛等交流活活动5 、配套套及装饰 隐蔽式式空调机位位设计空调机的布布置考虑室室外机的搁搁置、隐蔽蔽、冷凝水水的排放以以及室内机机的位置安安排等，并并将室外机机搁板设计计成外立面面构图的有有机组成部部分。 高档酒店店式大堂大堂与与架空层大大堂相连，采采用共享空空间设计手手法，玻漓漓外壳的材材料与视觉觉交融，使使室内和室室外、首层层和架空层层形成一沛沛，从视觉觉上引入了了室外环境境，创造出出园林式大大堂全新概概念。大堂装修修材料高档档豪华，整整个住宅亦亦采用酒店店式管理方方式，使住住宅有宾至至如归的感感觉。 高级外外墙装饰外墙选用高高级优质外外墙砖及仿仿石面砖喷

43、喷涂材料；. 双层中中空玻璃塑塑料窗采用多功能能高级安全全门，双层层中空玻璃璃塑料窗，外外形美观、保保温、隔热热、隔音。 分户式式中央空调调给每一个业业主送一套套户式独立立的中央空空调，这种种空调在建建房的时候候已经安装装，主机装装在屋外朗朗之处，完完全避免了了各家各户户的空调机机都挂在楼楼房外墙、有有碍观瞻的的现象，减减少噪音： 中央热热水器洗手间和厨厨房可同时时用上热水水，非常方方便。 小区实实行分质供供水用户打开水水龙头就可可以喝上干干净的饮用用水。 1500 种个性性化装修套套餐针对仅有的的150 套住宅，提提供1500种风格各各异，个性性有别的装装修套餐计计划，供业业主选择，每每个业

44、主只只能择其一一，且不予予重复。 车库直直上家门车库亦为豪豪宅生活的的细节体现现，予以足足够重视。地地下车库按按大于1：1配置住住户车位。用用户停车后后可乘电梯梯直达家门门。车库内分区区设置电子子眼监控及及紧急按钮钮装置，地地面采用高高强度防滑滑耐磨地砖砖，清洁美美观。6 、社区智智能化系统统设计原则则全面面、系统、先先进、实用用。尽尽可能满足足5A : 5B（楼楼宇自动化化）、CAA（通信自自动化）、FFA（防火火监控自动动化）、SSA（保安安自动化）。 舒适、安安全、方便便的居家环环境电视监视（CCCTV ）、电子子巡更、防防盗报警、火火灾烟感、求求助呼叫、“三三表”出户户、IC卡卡计费。 快捷准准确的内外外信息交换换功能lP 电话话、可视电电话、E 一MAjjL 电子子邮件。 丰富多多彩且高质质量的文化化娱乐设计计VOO 视频点播播、掌上电电脑、数字字电视、家家庭网络快快车（宽频频）机顶盒盒等信息家家电。 多种教教育和家庭庭服务项目目Intemmet 网网上冲浪、软软件下载，各各重点学校校联网教学学等。本案智能化化系统：社社区局域网网及宽带网网、小区周周