策划报告通用模式王振宇01.3（推荐DOC84）1004630769.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.策划报告通用模式第一部分：项目态势势分析小引：当地地城市情况况概说一、形势分分析从我国宏观观经济发展展来看，房房地产业发发展作为朝朝阳产业,正处于蓬蓬勃向上的的发展阶段段，新一轮轮房地产热热正在进行行中。*市市房地产业业处于稳定定发展上升升期，发展展潜力大。国民经济稳稳定增长，为为房地产业业进入新一一轮发展时时期奠定了了宏观经济济基础。人均GDPP能比较真真实地反映映一个地区区的经济实实力和经济济发展水平平。按照国国际惯例，当当一个国家家或地区的的人均GDD

2、P不到33000美美元时，房房地产业呈呈现高速发发展的势头头；超过33000美美元时，房房地产业进进入平稳发发展期。目目前*市市房地产业业正处于与与国民经济济总体水平平相协调的的高速发展展期。2 城市市化进程的的加快,使使房地产市市场需求量量有新的增增长。21 根据*市的“*”规划，到到*年前后，*市将发发展成为城城市化水平平为*%的大城市市。目前市市区人口*万人人，按*年*市3*的人口自自然增长率率和城市化化进程的平平均速度(资料来源源:*年*统计年鉴鉴),*年后*市市区人人口将达*万人人,按人均均居住面积积*平方方米计算(*年*市区人人均居住面面积已达*平方米米)，再加加上老城区区改造和住

3、住房老化等等因素，市市区需净增增约*万平方米米的住宅面面积。这一一增长表明明，*市市房地产建建设将进入入一个发展展较快的时时期。3 居民民收入水平平提高，消消费结构发发生变化，住住宅消费将将成为排浪浪式消费的的第二浪。1997年年以来,我我国宏观经经济环境发发生了更本本性的变化化，短缺经经济时代结结束，过剩剩经济的特特征日趋突突出，市场场由卖方市市场专变为为买方市场场。对0000000000年家庭消消费性支出出构成分析析，反映出出*市居居民家庭消消费结构正正发生着更更本性的变变化（见表表2所示）。表1 *市0000000000年主要社社会经济指指标 单位位：万元 资料料来源：00000年年*统

4、计计年鉴年 份国内生产总总值人均国内生生产总值社会消费品品零售额居民储蓄存存款余额全 市市市 区区全 市市市 区区 表2显示：在平均每每人年消费费性支出构构成中，*和*等项项支出呈现现出逐年下下降趋势，而而*和和*等类消费费支出则呈呈现较强的的上升态势势。“居住”支出也有有比较强的的增长趋势势。 由表2可计计算出0000000000年恩格尔尔系数为：0.466， 0.51， 0.433。恩格尔尔系数能够够更科学地地说明上述述消费结构构变化态势势问题。 表2 0000000000年*市市居民收支支情况 单位：元资料来源：*统统计年鉴项目指标0000年年0000年年0000年年数 量构成 %数 量

5、构成 %数 量构成 %人均年实际际收入人均年可支支配收入人均年实际际支出人均年消费费性支出消费性支出出构成食品衣着家庭设备用用品医疗保健交通与通讯讯娱乐教育文文化居住其他由表2 数数据可分析析出*年间，市市区人尽可可支配收入入增长率为为00%，人人均消费性性支出增长长了00%，其中用用于居住的的支出增长长了00%。其中，00000年年人均可支支配收入比比000年年增长了000%，居居住支出增增长了000%。而居居住支出在在消费性支支出中所占占的比例始始终在000%左右浮浮动，说明明*市区区居民住宅宅消费开处处于一定程程度的抑制制状态，消消费前景看看好，还有有相当的购购买和需求求潜力。城市居民经

6、经济收入逐逐年增强，购购买力旺，恩恩格尔系数数呈下降趋趋势，可说说明居民生生存型消费费期结束，小小康舒适、享享受型消费费趋势凸显显，排浪式式第二次消消费高潮将将以住宅消消费为主流流。4 房改改政策、金金融政策等等拉动，使使*市房房地产市场场日趋活跃跃。随着20001年我国国住房制度度改革进一一步深化，多多层次的供供房体系逐逐步健全，灵灵活多样的的金融服务务的建立，无无疑会在很很大程度上上刺激住宅宅消费，推推动住宅消消费向更高高水平发展展。5 政政府将加大大市政投入入力度，加加快房地产产建设步伐伐，同时住住宅郊区化化启动。0000年年*市制制定了新的的*城市市发展规划划策略，即即。政政府关于城城

7、市发展战战略规划，在在一定程度度上将会影影响开发商商、投资商商的区域投投资方向，从从而可能影影响到住宅宅供需市场场向*区域聚聚集。由于近几年年房地产开开发与城市市向北发展展的战略有有一定的差差距，市场场无形之手手的驾驭能能力超出政政府的宏观观调控能力力，两年内内强势开发发区域还将将集中在*等等板块，如如表3 所所示。但未未来三到五五年后，住住宅市场供供求区域郊郊区化趋势势将更加明明朗。表3 *市近几年年住宅市场场区域供求求结构供求结构区域分布计划购房居居民选择构构成（%）在建住宅分分布（%）未来三年内内计划开发发住宅分布布（%）城东城西城南城北城中城郊资料来源：*市房房地产调查查专集6 政府府

8、关于土地地政策的完完善，土地地供应市场场的发育、成成长，将直直接影响到到房地产开开发、消费费市场的方方展水平，品品牌市场逐逐步形成。三、常州房房地产市场场现状特征征与发展趋趋势分析1. 常州房地地产市场发发展历史进进程*市房地地产市场从从19799年至今,，大致经经历了探索索、发展、繁繁荣、低迷迷、再发展展5个阶段段，21世世纪市场进进入了新一一轮的发展展阶段。 11 住住宅建设市市场探索阶阶段（1997919811年）12 房房地产市场场起步发展展阶段（1198119866年）13 房房地产市场场繁荣阶段段（1988719944年）14 房房地产市场场低迷阶段段（1999419988）15

9、房房地产发展展新阶段（11999年年后）98年后，国国家住房制制度发生了了根本性的的变化，当当年底全面面取消福利利分制度。同同时，国家家把房地产产业作为经经济发展新新的增长点点，重点扶扶持，并为为刺激住房房消费，改改变投资无无热点的状状况，出台台了一系列列的政策，如如大幅度减减免房地产产税赋，连连续7次降降低银行存存贷款利率率，多次降降低房地产产按揭贷款款利率，提提高按揭贷贷款成数到到8成，延延长贷款期期限最长到到30年，整整顿房地产产开发中不不合理收费费等。这些些政策措施施有效地刺刺激了房市市。这一阶段，房房地产市场场成熟了许许多，发展展速度逐渐渐加快。见见表4所示示。表4 19997199

10、99年*市市商品房开开发销售情情况 单位：万平方米米指标年度商品房建设设投资 （亿亿元）施工面积 竣工面积销售面积销售额（亿元）199719981999资料来源：同表3 表4 反映映出：。 2房地产产市场现状状特征与发发展趋势分分析21从房房地产阶段段论看*房地产开开发水平纵观中国房房地产业的的市场竞争争，可概括括为三个阶阶段性升级级：最初是是从炒家地地产到用家地产产阶段的升升级；其后后是从实物物地产到概念地产产阶段的升升级；目前前又表现为为从狭义地地产到泛地产阶段段的升级。其其最明显的的表现就是是在广州、深深圳。从消费需求求的层次性性透视房地地产开发，可可以认为，房房地产开发发是循着卖卖房子

11、（栖栖风遮雨之之所）卖家居居（讲究户户型、朝向向、立面等等）卖环境境（讲究户户外景观、环环境质量、社社区配套等等）卖文化化、卖生活活方式（物物以类聚，人人以群分，特特定的目标标消费群，如如中产阶级级、非富即即贵阶层，开开始寻求能能满足其多多元化的、个个性化需求求的生活空空间，讲究究文化品味味、身份地地位归属感感和系统化化的生活方方式）的脉脉络，螺旋旋式上升递递进的。我国房地产产发展阶段段，如图11所示。图1 中中国房地产产市场的发发展阶段市场状态营销卖点经营理念发展战略炒家市场 用 家 市 场炒地皮 卖房子 卖家居居 卖环境 卖文文化（生活活方式）投 机 实 物 地 产 概概念地产（主主题地产

12、）（虚） （实实） （虚虚+实）狭义地产(专业地产产) 泛地产（复复合地产）（只局限于于行业内部部整合资源源） （跳跳出行业整整合资源，与与旅游业、农农业、休闲度假业业、健康产产业、娱乐乐业、体育育产业、教教育产业等等嫁接）按照工作室室的行业阶阶段论理论论对应分析析，目前*市房地地产的开发发水平处于于以买*为主的阶阶段，已露露出卖*的端倪。未未来三年将将步入卖*为主，引引领楼盘将将向卖生活活方式的趋趋势发展。广告诉求纷纷纷由“地段、地地段、地段段”转向了“环境、环环境、环境境”，并在肤肤浅和炒作作的层面上上演绎着概概念，同构构竞争十分分激烈。其其主要表现现于以下方方面：l 注重楼盘的的总体规划

13、划因素，如如建筑密度度、容积率率、绿化率率、私密性性、安全性性。l 绿地、小品品以及会所所、大门、泳泳池、学校校、幼儿园园等配套设设施相继成成为卖点。l 开始注重单单体建筑的的技术含量量和智能化化水平，但但社区的整整体配套和和物业管理理服务等方方面还需要要进一步完完善。l 社区会所的的建设还只只是停留在在一般意义义上的综合合配套服务务上，没能能更好地发发挥会所在在社区文化化建设、生生活方式营营造上的作作用。l 市场营销是是房地产开开发各环节节中较弱的的一环，开开始注重市市场炒作，而而公关活动动、实效营营销较少。销销售人员的的基础培训训不够，专专业素养不不高。22 目目前开发楼楼盘主要以以*地区

14、区为主，但但*地区区开发受阻阻。未来趋趋势将迎合合政府宏观观调控及市市政设施配配套建设，*等等新区市场场趋势看好好。23开发发楼盘规模模由*占主导向向*统统领逐步过过渡，未来来*年楼楼盘规模进进一步扩大大。24城市市特色建筑筑情况以及及市场产品品同质化现现象状况如：缺乏城城市特色建建筑，市场场产品同质质化现象严严重表象为：建建筑景观单单一、缺乏乏个性的欧欧陆风格一一统天下，简简单的理解解、人为地地造成城市市建筑风格格单调、乏乏味，没有有形成鲜明明的城市特特色风貌，更更加剧了市市场上同结结构产品的的竞争。目前*市市的楼盘基基本上所处处的状况描描述， 比如：处于于模仿、抄抄袭甚至“克隆”阶段，还还

15、没到达“消化、吸吸收、改革革”的阶段，距距离“创新”阶段更远远。因此，现现阶段*市场上的的楼盘同质质化现象严严重，变成成了你用欧欧陆风格，我我也用欧陆陆，你采用用某设计师师我也采用用某设计师师，结果一一个设计师师做几个楼楼盘，产品品的同质化化太强，几几乎一模一一样，人为为地造成了了竞争的激激烈。而市市场上真正正符合当地地的消费行行为、消费费心理、居居住模式的的楼盘是凤凤毛麟角。在日益激烈烈的竞争中中，如何使使产品的定定位、风格格、环境和和建筑品质质、性能价价格比等诸诸要素最大大程度上接接近、满足足消费者潜潜在的心理理需求点是是楼盘开发发成功与否否的关键。因因此，扬弃弃同构竞争争，寻求市市场差异

16、化化空白空间间将成为未未来住宅开开发的主流流趋势。25市场场供求总量量状况如：呈现供供过于求的的特征据*市市统计年鉴鉴资料表表明，00000年*市市区区住宅空置置量约为0000万平平方米，00001年年000月份份市区商品品房空置面面积达0000万平方方米（资料料来源：*市建设设委员会），同同比增长0000%。大大量空置房房多是因为为比如居住住环境、住住宅性能价价格比、套套型设计等等方面不尽尽人意。26消费费行为特征征：现阶段段决定买家家的因素的的排列是：价格，区位位、房型品品质，配套套，环境，发发展商品牌牌。短期内可改改变的排列列是：价格格，区位，房房型品质，环环境，配套套， 品牌牌。 现状

17、特征突突出表现：有关调查数数据，目前前*市居居民可接受受的大众中中档房价基基本上在00000元元/平方米米的均价水水平；位置置接近市中中心，尤其其是文教、医医疗配套齐齐全的地段段；房屋以以多层为主主；二室一一厅一卫为为主流套型型，建筑面面积0000平方方米为主，其其次为0000000平平方米的套套型，室内内以平面层层为主。如如上述指标标，每套总总价基本为为000万万元000万万元，这一一水平相对对于家庭年年收入000万元的标标准来说，相相当于收入入的00倍倍00倍，较较为合理，符符合房价为为家庭年收收入36倍的一一般标准。中高档住宅宅：基本价价位在00000元/平方米；位置基本本上在甲类类用地

18、边缘缘；房屋以以多层为主主，少有小小高层（9911层）；套型多为为00室00厅0卫和和00室00厅0卫之之间，其中中以0室00厅0卫为为主流，面面积多在000000平平方米/套套，室内以以平面层设设计为主，少少有跃层、错错层出现。 其他消费行行为习惯，比比如：l 不轻信品牌牌，更重视视自己的眼眼光l 喜好时尚l 家庭购买决决策：年纪纪大由男方方，年纪轻轻由女方。l 购房后二次次装修比例例大，投入入高。l 物业管理要要求水平： ，。未来三年消消费行为发发展趋势：l 楼型仍以000层为主主，0000层住宅接接受率会因因建设标准准的提高而而逐渐被接接受。l 套型应更突突出功能区区的合理布布局，另外外

19、个性化、私私密性、舒舒适性的居居室空间将将成为消费费追踪的热热点。l 物业管理将将成为居民民强势上升升的消费诉诉求点。l 生态性、景景观性、智智能化住宅宅将成为住住宅消费需需求的发展展趋势。27 住住宅供求双双方注重因因素存在距距离，市场场细分不足足，供应商商的产品未未能与消费费者的心理理需求对位位，导致某某些楼盘销销售不旺，出出现空置。如表5所示示。表5 供求求双方影响响住宅市场场的因素比比较影响因素因因子购房者重视视程度（%）开发商视为为买点比重重（%）价格建筑质量周围环境物业管理套型、户型型设计交通条件住宅地理位位置配套设施开发商信誉誉小区居民素素质数据来源：同表3从表5看出出，居民购购

20、房过程中中看重的主主要因素依依次是：比比如：价格格、环境、交交通条件和和区位。而而开发商注注重的前四四项因素依依次是：比比如：建筑筑质量、价价格、套型型及户型设设计和环境境。28 营营销推广状状况：比如：引进进了一些先先进的市场场营销、推推广手法，尤尤其是销售售大厅的处处理和样板板房上，得得以长足进进步。市场信息传传播手法以以（报纸、杂杂志）为主主，其次是是（电视、路路牌广告），传传统的（传传单式宣传传）手法依依存。2 .9竞争状状况与品牌牌意识：比如：产品品市场竞争争激烈，进进入整体优优势竞争时时代。但竞竞争水平较较低，焦点点主要集中中在设计，区区位，价格格和营销推推广手段方方面，还没没有意

21、识到到品牌的竞竞争实力。三、项目条条件分析项目地块状状况以及规规划面积描描述。基地用地类类型以及周周边配套设设施描述。基地交通状状况描述。基地景观资资源分析。四、开发企企业能力分分析1、企业所所有制形式式2企业核核心决策能能力和管理理能力3、资金能能力4、公共关关系能力 5、建设施施工能力6、企业战战略目标7、品牌与与企业文化化 从项目品牌牌走向企业业品牌，品品牌的背后后是文化，企企业文化是是房地产企企业理念中中的深层原原因，它决决定着企业业的价值观观，是公司司经济运作作的指针。五、项目SSWOT分分析与综合合评价1优势与与劣势分析析优势：11 区位优势势：比如：处于接近近甲级的乙乙级较好地地

22、段，交通通便利。12 景观优势势：。13 周边配套套优势：比比如：市政政配套较为为齐全，与与社区配套套功能互补补，生活较较为便利。14 地地块形状规规矩的规模模优势：比比如：利于于形成较好好的小区环环境，利于于集中组织织开发实施施。15 投资形式式以自筹自自金和银行行贷款相结结合，具有有资金优势势。17 企业正处处于*阶阶段。比如如：现任企企业领导非非常重视企企业战略发发展目标和和项目品牌牌的创建，有有事业追求求和实干精精神。经过过机制的转转换，企业业职工感到到有希望，有有奔头，有有活力。本本项目成为为重塑企业业形象、品品牌的里程程碑，企业业重视度极极高。18 企企业领导人人的观念优优势：注重

23、重一流策划划、一流设设计、一流流施工、一一流管理。劣势：19 认同价位位劣势：比比如：消费费市场对地地块区位价价值认可程程度不高，认认可价位与与预售价位位差额较大大，楼盘推推广有一定定难度。110 基地劣势势111 周边成熟熟楼盘的挤挤压112企企业的劣势势2机遇与与威胁分析析机遇：21 人们生活活水平提高高，住宅消消费持续升升温，市场场步入热烙烙期。22 城市规划划的调整，将将加速本项项目区域板板块的整体体开发，使使板块的集集约化、表表6 市典典型竞争楼楼盘概况规模化、效效益化日益益凸现，赋赋予项目地地块升值潜潜力。23 消费需求求日趋理性性化，市场场现存同质质化产品相相对过剩，但但个性化、

24、生生态景观化化、人文化化的差异产产品尚有相相当大的发发展空间。24政府府官员到消消费者的全全社会关注注 威胁：25 供供大于求的的市场形势势将加剧竞竞争威胁。竞竞争楼盘分分析见表66 。26 现现值住宅消消费价格域域值门槛对对项目开发发档次、水水平提出严严峻的挑战战。楼盘名称建筑规模（m2）交付时间户型面积（m22）均价（元/m2）主力买家楼盘特色理念和广告告楼盘名称建筑规模（m2）交付时间户型面积（m22）均价（元/m2）主力买家楼盘特色理念和广告告楼盘名称建筑规模（m2）交付时间户型面积（m22）均价（元/m2）主力买家楼盘特色理念和广告告3 综合合评价企业如何把把握自身所所具备的能能力，

25、审时时度势，发发挥优势，弥弥补短板，如如何抓住机机遇，迎接接挑战，化化解威胁。对对此，综合合上述分析析，提出如如下问题及及对策。31 确立项目目市场形象象：提倡新新的居住文文化，新的的生活方式式。通过项项目，打造造精细化、优优质化、引引领化的住住宅产品，塑塑造企业品品牌形象。32 着眼周边边土地，谋谋求更大收收益的中远远期发展目目标。33 通过项目目实战，提提高企业经经营水平与与决策水平平，培育企企业人才队队伍，积蓄蓄企业人力力资源，使使企业可以以在日后激激烈的竞争争中，得以以持续发展展。34 在追求经经济效益最最大化的前前提下，力力争经济效效益、环境境效益及社社会效益三三赢，以树树立企业形形

26、象，赢得得社会口碑碑。35 超越同构构竞争，走走总体差异异化与局部部领先的开开发经营之之路。在住住宅产品供供应未与有有效消费需需求对位的的市场空白白点处，明明晰产品定定位。 36 控制投资资，控制价价位，低开开高走，先先抑后扬。SWOT分分析简表(an eexampple)一、优势1、企业优优势1) 公关能力2) 实力雄厚3) 有开发过房房地产项目目的经验4) 三家公司联联合开发,可充分调调动各自资资源2、地块优优势1） 桥头堡，广广州门户2） 江景长1.8公里,大有水文文章可做3） 地势平坦4） 因无须拆迁迁而开发成成本低3、区位优优势1） 紧靠广州，紧紧靠天河，虽虽是郊区但但位置适中中2)

27、 周边边大盘集中中，众人拾拾柴火焰高高，地块已已成为房地地产开发的的一个热点点地区4、交通优优势 华南南快速干线线及迎宾路路5、环境清清新6、地价优优势 每亩亩35万，地地价成本较较低;付款款方式灵活活7、规模适适中 专家家指出，11000亩亩开发房地地产最为适适合2） 周边消费力力非常强3） 洛溪板块产产生的连带带作用二、劣势1、 品牌较弱2、 位于番禺而而非广州概概念3、 位于番禺，生生活成本较较高1） 水2） 电话3） 交通4、 河水污染5、 番禺大桥 （独有有劣势，减减少风险）1） 产生的噪音音和粉尘2） 对地块的分分割3） 局部交通不不便，如出出入口三、机会1、 广州经济高高速发展带

28、带来的机会会2、 WTO带来来的机会建材市场逐逐步开放，有有助于降低低住宅成本本。对建材材的选择余余地将更大大，3、 番禺积极与与广州对接接带来的机机会4、 紧靠天河带带来的机会会5、 广州住宅郊郊区化的趋趋势带来的的机会6、珠江北北岸一带将将规划为广广州的高级级商住会展展区,交通通,环境,区位优势势带来的溢溢出效应7、新生活活观念的出出现带来的的机会 SOHOO一族，在在家办公8、广州城城市规划带带来的机会会9、二次置置业带来的的机会10、附近近众多旅游游景点带来来的机会四、威胁1、 附近知名品品牌的威胁胁2、 海珠区楼盘盘产生的威威胁3、郊区低低档房地产产带来的威威胁4、广州房房地产过剩剩

29、带来的威威胁5、广州房房地产开发发水平越来来越高 带来的威胁胁6、番禺市市整体规划划滞后7、加入WWTO带来来的冲击第二部分：问题的提提出、策略略设计和总总体思路一、问题的的提出房地产项目目的开发需需要具备的的条件很多多，除人、财财、物、技技术等以外外，还需要要有必要的的市场机制制和有效需需求，以及及必要的政政策指导和和可供利用用的土地资资源。它是是一项庞大大的政治、经经济和社会会活动，必必然要满足足社会、政政治、经济济等各个方方面的统一一。开发这个项项目，应整整合好各项项资源，将将本项目的的开发不仅仅仅作为单单纯的房地地产开发，而而是作为对对人居文化化的探索、对对城市居住住高素质生生活方式的

30、的示范而做做。由此，我我们提出了了以下问题题作为本项项目策划的的出发点：1、特别须须重视的两两个问题1）、行业业的发展水水平和速度度l 随着个人购购买力的提提高和城市市化进程的的加快，住住宅作为一一种商品，从从批发走向向零售，个个性化的需需求开始凸凸现，必将将促使发展展商全面提提高其开发发水平，在在激烈的竞竞争之中提提供满足消消费者需求求的产品。l 本地明星楼楼盘里，欧欧陆风格大大盛其道，不不仅向消费费者昭示了了什么是好好房子，而而且给本地地的发展商商提出了新新的行业标标准。l 随着外地规规划设计、销销售代理公公司的进入入，*市市的房地产产开发水平平正处于一一个转折点点。2）、企业业的能力今天

31、的竞争争，表面上上看是市场场的竞争，实实质上却是是企业能力力的竞争。中中国企业从从资源竞争争的初级水水平朝管理理力竞争的的高级水平平快速过渡渡成长，表表现出管理理力作为企企业的核心心能力以越越来越重要要。市场面面临着重新新洗牌，明明天的市场场向品牌靠靠拢和集中中，而品牌牌是管理力力的最终表表现。l 如何获取资资源仍是今今天企业市市场竞争的的关键，但但这种状况况将随着市市场的发育育而减弱。l 资源的获取取在目前阶阶段表现在在土地的，设设计，建筑筑，税费等等方面，谁谁能在这些些方面有所所突破，谁谁就更有机机会获得成成功。l 如何评估企企业的核心心能力，进进而如何扬扬长避短，发发挥企业的的核心能力力

32、是项目成成功的关键键。在这种情形形下，谁率率先跳出狭狭义地产的的价格、地地段、设计计之争，率率先走入卖卖生活方式式、卖文化化的层次，并并以无形驾驾驭有形，树树立企业和和社区品牌牌后，谁就就将建立权权威性、唯唯一性、排排他性，而而成为市场场的火车头头和领头羊羊。2、如何选选择目标市市场任何项目的的开发，最最重要的一一点就是要要考虑市场场。市场够够不够大？如果够大大，则主要要目标人群群是那些？选择目标市市场的方法法，一定要要建立在客客观、全面面的基础之之上，全面面分析各个个市场的方方方面面，优优势劣势，哪哪个是主要要，哪个是是次要。全全面权衡之之后，才能能定下目标标市场。3、如何面面对有效供供给不

33、足l 需求大但有有效供给较较弱在僧多粥少少的市场尽尽量扩大份份额的同时时，还必需需强化我们们的整体竞竞争力，这这就要求我我们：l 以强有力的的概念引起起公众的高高度关注l 以强有力的的启动方式式拉动市场场l 以具技术领领先的核心心产品住宅引导导消费l 以专业化的的开发水平平确保项目目的竞争力力l 以相对低一一些的利润润追求降低低风险l 树立品牌是是市场竞争争决胜的保保障4、如何充充分利用项项目自身优优势项目基地有有自然优势势是好事。如如果只是停停留在自然然环境这一一层面上，那那就等于没没有利用好好这一独有有优势。只只是被动的的利用，还还没有升华华到主动利利用的层面面上。只有有升华到主主动利用的

34、的层面上，才才能在更多多的环节上上，超越同同构竞争。从从而有助于于提高整体体社区形象象。5、如何在在竞争中确确立项目的的优势地位位竞争永远存存在。特别别是在这个个克隆成为为流行的年年代里，就就算你搞出出一样新的的东西，领领先不到两两天，市场场上就会有有同样的产产品出现，与与你竞争。如何对付别别人的克隆隆。也就是是说，如何何在竞争中中，确立我我们的优势势地位？有些东西可可以克隆，比比如产品，但但有些东西西却是克隆隆不了的，比比如地理位位置与环境境，比如项项目的特色色与个性。正正所谓千人人千面，个个性的东西西别人无法法模仿。所所以讲，只只要找出或或者营造出出项目自身身的特色与与个性，找找出更多别别

35、人克隆不不了的东西西。项目就就可以在竞竞争中保持持优势地位位。值得注意的的是，我们们一直都在在讲要领先先市场，只只有领先市市场，才能能独享一片片天空。但但领先市场场不是盲目目的，如果果领先得太太多，市场场还没有到到那一个层层面，还没没有认同，就就会踩空。所所以领先市市场要建立立在大量的的事实根据据之上，千千万不可盲盲目。确定领先观观念之前，要要认真研究究市场。研研究市场的的现状，通通过现状研研究发展趋趋势，通过过趋势寻找找项目主题题。6、如何快快速启动市市场快速启动市市场对我们们的项目起起着非常重重要的作用用。假如不不能快速启启动市场，则则往往会使使发展商非非常被动。一一拖再拖，容容易导致烂烂

36、尾，不可可收拾。如如果能够快快速启动市市场，则会会带来鼎盛盛的人气，先先聚人气再再聚财气，然然后吸引更更多的人聚聚更多的财财，使项目目良性循环环下去，建建立市场口口碑，有利利于品牌的的发展。要想快速启启动市场，也也就是说，产产品一推向向市场，马马上就能得得到市场的的追捧。要要想达到这这个目的，必必须要了解解市场的需需求，开发发适销对路路的产品；必须要让让市场感到到物超所值值，得到了了实惠；必必须要用强强有力的概概念吸引和和打动市场场。（此等等废话之外外应有具体体内容）7、如何确确保项目和和企业的可可持续发展展可持续发展展是对项目目的总体要要求。只有有可持续发发展，社区区才能一步步步走向高高档；

37、只有有可持续发发展，才能能不断的寻寻找出新的的卖点和个个性，保证证市场中的的领先地位位；只有可可持续发展展，才能使使建立的品品牌日益丰丰满和完善善；只有可可持续发展展，企业才才可能实现现对高额利利润的追求求。可持续发展展不是无中中生有，它它建立在大大量的事实实基础之上上。良好规规划设计和和环境设计计为社区的的可持续发发展提供了了外在的保保障；挖掘掘和调动充充足的市场场为社区的的可持续发发展提供了了必要的前前提；强有有力的主题题概念为可可持续发展展提供了宽宽松的平台台。明确了可持持续发展的的诸多要素素之后，下下一步就是是要对这些些要素进行行详细的分分析。得出出可靠的支支持，到底底那些应该该充分利

38、用用？那些应应该寻找机机遇？同时，可持持续发展要要结合企业业的发展，从从战略和战战术，从远远期、中期期和近期目目标多方面面进行研究究，制定最最符合实际际的发展规规划，为项项目的发展展预留管线线，以谋取取最大的效效益。8、如何快快速确立项项目和企业业品牌社区的开发发一方面需需要良好的的社区品牌牌和企业品品牌作为长长期可持续续发展的支支撑点，同同时也是营营造、提高高“双品牌”的良机。从从目前中国国和*市市房地产发发展的态势势我们可以以预测：未未来房地产产将成为“大象的游游戏”，未来常常州房地产产的发展将将可能形成成如香港目目前的竞争争格局若干家大大型开发商商控制市场场70%以以上的份额额。房地产产

39、开发公司司将成为大大象形企业业，那时取取胜的根本本：一是品品牌，二是是规模。我我们的企业业，应该以以该项目为为契机，树树立营造双双品牌的战战略，为今今后企业的的扩展、项项目的扩展展提供扎实实的基础。要想快速地地确立品牌牌，最重要要的一点是是开发出新新的产品，确确立新的概概念和服务务。超越市市场同构竞竞争，让市市场耳目一一新。得到到市场的追追捧，受到到市场追捧捧的品牌最最容易让人人产生印象象，留下记记忆。即使使是品牌确确立之后，也也需要不断断的新东西西进行补充充。从而对对品牌起到到不断的强强化作用。二、策略设设计1、市场决决胜基础：项目和企企业都必须须是全能冠冠军好的楼盘，不不仅开发水水平高，而

40、而且有充分分的个性和和特色吸引引有限的市市场关注力力集中到自自己的项目目上。空置楼盘不不一定是开开发水平低低，往往由由于没有个个性，没有有特色，不不能在短期期内高度聚聚集市场的的注意力；在今天的房房地产市场场上，决胜胜的关键因因素不仅仅仅在于开发发水平的高高低，诸如如规划设计计水平、建建筑质量、销销售能力等等，这样一一些要素作作为我们所所说的“规定动作作”已经不是是决胜的关关键，而只只是决胜的的及格线。把把这些功夫夫做好了，只只能使房子子“不至于太太难卖”，尚未达达到“好卖抢手”的水平。因因为它们只只满足了业业主的生理理、安全方方面的欠缺缺性需求，未未能真正满满足业主的的社会需求求、尊重需需求

41、和自我我实现需求求等成长性性需求这部分需需求，在今今天“规定动作作”标准越来来越高的竞竞争形势下下，正是建建立社区个个性与特色色空间所在在，我们称称之为“自选动作作”，因此，在在完善“规定动作作”的基础上上以出色的的“自选动作作”建立项目目的个性和和特色，这这是市场决决胜的必由由之路。然而，要做做到这一点点，不仅要要求项目开开发水平高高，还要求求项目确立鲜鲜明独特，符符合市场需需求的社区区主题概念念构筑支支撑这一主主题概念的的技术与服服务体系树立社社区品牌形形象，使业业主拥有尊尊贵感和自自豪感营造社社区文化和和生活方式式，使业主主获得归属属感和亲和和感提高社社区管理服服务水平这一切，又又对开发商商企业能力力提出了更更高的要求求必须具具有一个强强有力的企企业机制和和人才、开开发经营管理能力力、团队精精神和企业业文化，才才可能完成成上述完