汽配城策划提案31116129366.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.侨 泰 汽 配 城 策 划 提 案第一部分 项目目定位第二部分 价格格策略第三部分 招商商方案第四部分 经营营模式第一部分 项目定位位一、项目概概况项目位于铜铜仁市西北北方，靠近近西外环新新区，地块块东至鹭鸶鸶岩路，西西至西外环环道路，南南临铜仁地地区供销公公司停车场场，北靠文文笔峰路。规划总占地面积51公顷（约80亩），总建筑面积约10万平方米，其中住宅建筑面积约6万平方米，商业建筑面积约4万平方米。工程预计将于2006年9月开工建设，建成后将形成铜仁乃至

2、黔东地区最大的汽车、汽配交易市场，会有力提升城市经济整体实力。二、铜仁汽汽车市场现状1、铜仁地地区汽车市市场宏观调研分分析2004年年铜仁公路路通车里程程与19993年比增增长近倍倍，10多多年新建公公路逾60000公里里。铜仁地地区、城区区的各类机机动车分别别以每年111000、11500多多辆的速度度增长的时时候，铜仁仁的通车里里程也正以以年均10000公里里的速度增增长。截止20005年8月月，铜仁汽汽车及相关关贸易额达达0.8994亿元，占占年GDPP的4.66%。随着着铜仁经济济的稳步增增长，大量量用车的增增加，铜仁仁汽车服务务市场的发发展前景将将是不可限限量的。但同时铜仁仁市汽车行

3、业业发展也受受到一定制约，如如城区规模模较小，市市内道路狭狭窄，城市市公共设施施老化、功功能不全；城市私家家车辆少，因因为城市规规模较小和和人均收入入较低，因因此私家车车辆数量暂暂时偏低。目前汽配配市场以零零售为主，也也与汽车保保有量低，消消费市场有有限有关。2、铜仁汽汽车服务市市场经营面面积分析目的：目前前汽车服务务市场最集集中、最具具代表性的的区域是客客车站一带带和梵净山山大道两侧侧，因此我我司希望通过过对上述两两区域做重重点分析，对对项目的整整体定位提提供参考。21客车车站一带（含含大江路、新新路口、西西外环路）汽汽配市场2111概述环绕客车站站一带的大大江路、新新路口、西西外环路的的汽

4、配市场场，是铜仁仁最早汽车服服务市场。主主要以经营营汽车配件件、轮胎、机油油、汽车修修理、洗车车等业务为为主，以上上多数以独独立门面为为主，属于于私人经营营，经营时时间较长，但但物业整体体形象差，空空间布局不不合理。下下面对上述述三个区域域做进一步步分析。2122、大江路汽配配经营店相对而言，大大江路是最最连接铜仁仁市中心，因此人气较为旺盛。店面结构是传统的商、住结合模式，即底层为店面，上面为住宅（这是目前铜仁商业的主要形式）。 、店店面特征： 层高高较高（442m左右，多多数做有夹夹层）； 门面面开间普遍较窄（约32m）； 进深深狭长（多多数为5-9m，前前方5m处为店店堂，后方方2-4mm

5、为厨房或或仓库）。 、业业态、面积积分布：从客车站门门口大庆路路和大江路路交叉转盘盘处开始至至大江坪转转盘处结束束，共有汽汽配件店面面共80余间，其其中： 摩托托专卖店（含含宗申、建建设、力帆帆等）店面面30余间间，总面积积约为7550。 汽配配件、汽油油、机油、润润滑油等店店面50余间，总总面积约为为1400。 大型型汽车修理理维护厂33家（含铜仁仁锦江修理理厂、万达达客车铜仁仁技术服务务站、宏源源汽车养护护维修中心心），总面面积约为11600。 综合合上述，大大江路段汽汽车服务市市场总面积积约为：33800。2133、新路口汽配配经营店、店面特特征：a.南面：临时修建建的单层式式店面；层高

6、2.8m左右；门面开间间普遍偏窄窄（32m）；进深较长长（4-66m）；b.北面：层高较高高（4m,多数数做成夹层层）；开间普遍遍偏窄（-m）；进深狭长长（多数为为5-8m）。.业态、面面积分布：从大江路与与新路口交交接处往上上至西外环环路交接处处结束，共共有汽配件件店面共1100余间间，其中：a南面：汽配件、轮轮胎、机油油、润滑油油等经营店店面50余余间，总面面积约为9900。 大型型汽车修理理维护厂22家，总面积约约为800。 b北面面： 汽配配件、润滑滑油、轮胎胎等店面550余间，总总面积约为为10000。 综合合上述，新新路口汽配配市场店面面总面积约约为：27700。2144、西外环路

7、路汽配经营营店 西外环环路（鹭鸶鸶岩路延伸伸）只有6家汽配店；其其次还有22家汽车修修理店（市市运输汽车车修理厂和和铜仁外运运汽车修理理厂），总总面积约8800。2155、区域分析：综上所述，客客车站一带带汽车服务务市场以经营营汽配件为为主，总经经营面积约约为7300，该该处汽配经营营店面最显显著的特征征是开间小小、进深狭狭长，面积积小，普遍是传传统作坊式式的小店面面，给大部分商商户的日常常经营带来来不便。主主要是由于于该处店面面建成时间间早，先期经营定定位不明确确造成的。虽虽然该处市市场发展较较成熟，经经营户已与与周边维修修厂等形成成稳定的业业务链，但但随着将来来业务的发发展和规模模扩大，必

8、必然引发强强烈的换铺铺需求。同同时通过和和商户的交交谈，也了了解到目前前铜仁市汽汽车保有量量有限，同业间竞竞争激烈，但但由于配件件价格不是是很透明，商商户的利润润还是可观观的，这也也说明铜仁仁汽配市场场还处在原原始竞争状状态，如果将来集中中进驻汽配配城，商户户们担心价价格透明后后利益受到到损失，都都表示极大大的抗性，这这对项目将将来的招商商是个极大大的考验，必必需考虑使使本项目的的租金、面面积等方面面具有竞争争优势。22、梵梵净山大道道汽贸一条条街2.2.11.概述梵净山大道道以汽车销销售、特约约服务为主主，经营品品牌汽车厂厂家整车及零配配件、饰品品等，诸如如一汽红塔塔总经销、重重庆五十铃铃、

9、上海华华普、长安安羚羊等；综合性的的汽车交易易中心有凯凯旋门汽贸贸、辉龙、宏宏盛汽车城城、腾龙等。以以上多数以以独立单层层建筑为主主，有的为为双层经营营，多数经经营时间不不长，多数数为新近引引进的汽车车销售店。 梵净山山大道多数数为独立式式的经营店店为主，多多数为汽车车生产厂家家直接投资资建设，店店面形象相对简简陋。 、店面面特征： 层高高较高（55m左右）； 门面面宽度普遍遍较宽（66-10mm左右）； 场地地宽敞（多多数集经营营面积和办办公为一体体）。汽配贸易易基本都在在50平-150平米之之间，平均均每平米每每月租金为为810元汽车美容容及洗车行行50平-180平米米之间，平平均每平米米

10、每月租金金为6-88元。零散小户户平米在115-255平米之间间，平均每每平米每月月租金为115元。、业态、面面积分布： 从大大江路转盘盘处开始至至谢桥收费费站处结束束，共有大大型汽贸、饰饰品、服务务、洗车、修修理共300余家，其其中： 整车车销售、饰饰品、服务务店（如一一汽红塔、上上海华普、长长安、长安安羚羊、五五菱汽车、东东风汽车等等）20余家，总总面积约为为100000。 综合合性的汽车车交易中心心（乾通汽汽贸、凯旋旋门汽贸、腾腾龙、辉龙龙、宏盛汽汽车城等），总总面积约为为3500。 其他他洗车、修修理店等，总总面积约为为1500。 综合合上述，梵梵净山大道道汽车服务务市场总面面积约为：

11、15000。2222、区域分析： 梵净山山大道汽贸贸一条街是是铜仁近年年来逐步形形成的汽车车服务市场场。虽然该区域域是由政府规划划的专业汽汽车服务市市场，享受受政府一定定招商引资资的优惠政政策，但区区域内经营营商户各自自为战，没没有发挥经经营集中的的聚集效应应，反而是是市场整体体定位混乱乱、形象不不统一。这这也正说明明了目前铜铜仁汽车服服务行业缺缺乏一个定定位明确，形形象统一，同同时具有品品牌凝聚力力的专业市市场。本项目如能能抓住这一一市场空白白，定能在在将来的竞竞争中脱颖颖而出。此此外大部分分的汽车销销售、特约约服务中心心为自行投投资兴建，短短期内转移移可能性不不大，但因因做为招商商的重要客

12、客群，对其其实行优惠惠的招商政政策。23、铜铜仁汽车服服务市场店店面经营总总面积分析析客车站一带带（含大江江路、新路路口、西外外环路）和和梵净山大大道汽车服服务市场两两处经营店店面的总和和，再加上上其他零散散的（如伍伍寰汽贸等等）经营面面积，即可可得出铜仁仁市汽车服服务市场的的总面积。如下名 称称面 积客车站一带带7300梵净山大道道汽车服务务市场150000其他零散的的（如伍寰寰汽贸等）1000铜仁汽车服服务市场总总面积23300024、铜铜仁汽车市场经营状状况总结及建议议从铜仁市市汽车市场分分布格局以以环绕客车车站一带的的大江路、新新路口、西西外环路的的汽配件市市场，梵净山大大道汽贸一一条

13、街两大大板块为主主来看，表表明汽车服服务行业的的经营者们们对店址的的选择，影影响最大的的因素是交通通和政策扶扶持，因此此造成了大大量商户集集中在上述述车站及梵梵净山大道道（政府规规划汽配区）两大区区域上。而而本项目紧紧贴城间主主干道西外环路路，与规划划中的短途途汽车站一一路之隔（距距长途汽车车站也仅5000米），可谓左左右逢源，在占尽地利的同时。 如能再得到政府重点支持（如由政府指定汽配厂家集中迁移至本项目，或与政府及相关部门达成与本汽配城内商户定向的长期互惠服务协议），定能使本项目在将来的招商、销售占尽先机。目前铜仁仁汽车服务行业无论是是产品品种和和综合服务务水平都有有待进一步步完善。整个汽

14、车车服务业还还处在一个个信息（如如价格）不不透明的原原始竞争状状态，而不不是一个商商家间比综综合服务、比比品牌的完完全市场竞竞争状态，这这也是抑制制整个铜仁仁汽车服务务行业发展展的瓶颈。本项目致力建成一座规模化、专业化、多品类、多功能的汽车综合服务中心，将极大促进铜仁汽车行业综合服务水平的提高。调查中我我司还发现现，铜仁汽汽车维修行行业经营状状况普遍不不错，侧面面反映了本本地二手车车存在一定定市场。做做为汽配行行业的衣食食父母维修行业业，一直以以来也是面面对汽车消消费者的窗窗口行业。但目前铜仁整个维修行业无序经营，缺乏统一管理，服务水平、服务功能急待改善。本项目如通过政府与开发商齐心协力，相关

15、市场政策扶持，共同打造一个规范化管理，集多元化服务功能的于一体的汽车汽车服样板市场，将带动汽车服务质量再上一个台阶。3、铜仁汽汽车服务市市场租赁价价格分析铜仁汽车服服务市场经经营场所以以租赁形式式为主，为了给本本项目将来来的售价和租金的的制定提供供参考依据，我司司特对客车站一一带和梵净净山大道汽汽贸一条街街多数经营营门面的租租金进行调调研，梵净净山大道汽汽贸一条街街为汽车生生产厂家联联合或单独独自建的性性质，街边边小店因过过于零散和和地段位置置不同而导导致租赁价价格差别过过大。故以以下铜仁汽汽车服务市市场月租赁赁价格将以以客车站一一带为主要要研究对象象。31客车车站汽车服服务市场经经营店面租租

16、赁价格调调研区 域 租 金 价 格大江路路段段700-9900元/间/月新路口路段段南面（靠铜铜仁五中）300-4400元/间/月北面（靠城城南汽车站站）500-7700元/间/月西外环路路路段（鹭鸶鸶岩路延伸伸）300-5500元/间/月由于客车站站一带的汽汽车服务市市场建成较较早，店面面多数都属于于租赁性质质，且都按按房屋的间间数计算，即即按每间每每月的租赁赁形式进行行，故没有有采用每月月每平米的的计算标准准。 大大江路区域域由于人流流量较大，门门面多数层层高42米高（可做做夹层），店店身的纵深深偏长，故故租赁价格格稍高，平平均每间租租赁价格7750元左左右。 新新路口区域域分为两边边，左

17、边门门面层高低低，平均租租赁价格3350元左左右；右边边因有城南南汽车站等等缘故，人人流多，且门面开间、层高高（可做夹夹层）稍大大，故多数数门面在6600元左左右。 西西外环路区区域（鹭鸶鸶岩路延伸伸）由于目目前经营户户过于零散散，且交通通不便，租租赁价格4400元左左右。32客车车站汽车服服务市场各各区域每月平平均租赁价价格下面将结合合客车站汽汽车服务市市场现有的的门面数量量和现行租租赁价格研研究，统计计算出客车车站汽车服服务市场店店面的月平平均租赁价价格（因汽汽修、洗车车厂面积过过大，且场场地征用上上存在各种种各样的形形式，而且且租赁价格格严重失真真，故不在在计算之列列）。区 域 单间月平

18、均均价格大江路路段段750元/间/月新路口路段段南面（靠铜铜仁五中）350元/间/月北面（靠城城南汽车站站）600元/间/月西外环路路路段（鹭鸶鸶岩路延伸伸）400元/间/月33、汽汽车服务市市场月平均均租赁价格格根据我司对对铜仁汽车车服务市场场目前门面面数量和各各区域市场场平均每月月租金的分分析，并综综合考虑各各门面受地地段所处地地理位置、面面积大小、层层高等影响响，初步判判断铜仁目目前的汽车车服务市场场月平均租租赁价格基基本在6000元左右右。三、铜仁住住宅市场分分析1、铜仁住住宅市场总总体特征11项目目体量小、产产品同质化化现象较严严重。铜仁目前的的房地产项项目大多规规模在300亩以内，

19、仅仅有几个项项目在500-80亩亩，且多为为临街商住住楼。规模模小将直接接导致小区区内无法做做出优美的的环境和完完善的配套套，加上沿沿街均为商商铺，降低低了产品的的居家品质质，造成区区域内房地地产项目同同质化现象象较为突出出。在产品品及价格无太太大差别的的情况下，消消费者会目目标分散，客源区域性十分明显。 12商业业、住宅利利润空间悬悬殊目前铜仁市市商品房售售价区间是是每平方米米900至至12000元左右,土地楼面面价大约2250元/,加上上建安等开开发成本约约650元元/,总总成本大致致在8500元，而商业房房的成交价价最低每平平方米80000元左左右,最高高可达每平平方米3万万元左右,利润

20、空间间相对较高高。商人追追求利益最最大化,因因此绝大多多数开发商商不愿开发发环境优美美、功能齐齐全的花园园式住宅,往往以“商业房+住宅房”的模式进进行初级开开发。13开发发商素质和和开发水平平不高。总体来看，铜铜仁开发商商的开发资资质较低，开开发经验与与贵阳楼市相相比相差甚甚远，开发发的楼盘均均存在形式式单一、小小区环境一一般、户型型结构不合合理、物业业管理不规规范等诸多多弊病。而而产品品质质的低劣也也造成了大大多数楼盘盘价格无法法向上攀升升。14多数数开发商的的经营方式式及手段较较为粗放。项目开发过过程中，各各开发商大大多存在营营销手段单单一、销售售执行不规规范等现状状。销售现现场大多布布局

21、不合理理，显得十十分散乱，缺缺乏规定动动作，楼书书及DM单单的制作也也较为简单单。当然，也也有极个别别楼盘开始始规范操作作。15住宅宅以自用居住为为主，投资资性消费不不足。受区域房屋屋租金偏低低和不动产产投资意识识等因素影影响，购房房者的消费费目的以居居家自用为为主。由于于受区域居居民人均住住房面积较较高、房屋屋租金偏低低、流动人人口数量较较少等因素素的影响，我司在各楼盘市调中了解到，消费者购房目的用于自住占绝对比例，有投资置业意向的极少。这是明显有别于大城市购房消费行为，是区域消费特征的现象之一。16铜仁仁的住宅市场处处在一个质质变的起始始阶段。随着近年本本地开发商商与外来开开发商、设设计商

22、、策策划商、广广告商的不不断融合，一一批规模较较大、理念念先进、规规划设计科科学美观、操操作规范的的项目不断断涌现。目目前，以御风锦江江、时代商汇汇等为代表表的中高档档楼盘的热热销，带动了本本地住宅消消费市场质质的提升。而而高品质楼楼盘的不断断出现是一一个地区房房地产市场场走向成熟熟的一个重重要标志。总体上看，铜仁开发较成功的楼盘有如下特征：小区规模较大、小区环境较好、配套较完善、户型设计合理、外观设计新潮，尤其是居住氛围浓厚，商住分离。2、住宅市市场综合分分析从市调情况况分析，在在产品供应应上，目前前铜仁除个别别高档住宅宅价格在1160018000元/（御御风锦江、时时代商汇），各各区域板块

23、块楼盘均价价在1000012000元/。主主力面积多多在80120，（其中中三房为1105120，两房为为7080）；各楼盘客客源也均以以区域为主主，主要还还是由于楼楼盘品质化化现象突出出造成的，这这种情况下下，价格成成为购房者者首先考虑虑的因素。四、项目SSWOT分分析1、汽配城城部分SWWOT分析析11、优优势分析S1地理理位置西外环道路路的贯通，扩扩建后的短短途车站建建成，以及及靠近长途途车站的地地利，为本本项目的发发达物流配配套提供保保障，也是是开辟专业业市场黄金金宝地。S2.专一一性与铜仁现有有的汽配市市场的定位位混乱、形形象不统一一相比，本本项目是专专业的汽配配批零中心心，强调经经

24、营的专业业性和专一一性。S3.规划划项目整体规规划涉及商商业、住宅宅、办公等等多种物业业类型，各各种物业类类型之间相相互影响，形形成互补。例例如后期开开发的住宅宅项目就可可作为汽配配市场商户户配套居住住使用。S4.配套套项目未来先先进、合理理的规划设设计，方便便商户使用用。配套齐齐全，仓储储、车位等等基本能够够满足业户户需求。S5.规模模总规模逾110万平米米的大体量量设计，势势必产生规规模效应，无无论是行业业影响力还还是市场覆覆盖面，都都较铜仁现现有的汽配配市场（如如梵净山大道道市场）有有较大提高高。S6.汽车车站为汽配城将将来发展物物流服务提提供可能。S7.产权权真正实现产产权和使用用权全

25、部销销售，与目目前铜仁汽汽配经营市市场上多数数以租赁为为主相比优优势明显，自自营、出租租、转手，业业主可轻松松自由选择择。并能保保证将来经经营户的稳稳定发展。S8.发展展商发展商实力力雄厚、在在当地拥有有一定知名名度、信誉誉良好，有有力保障了了本项目的的成功运作作。S9.政策策铜仁市重点点工程，政政府领导重重视，给予予多项政策策优惠。工工商、税务务等各项税税费都会有有一定程度度的减免。12、劣劣势分析W1地段段项目地块周周边目前生生活、商业业配套落后后，环境脏脏乱，整体体形象欠佳佳。W2商业业氛围地块周边目目前只有零零散汽配商户经经营，尚缺缺乏成熟的的汽配经营营氛围。W3租金金项目周边商商业物

26、业目目前租金较较低，不足足以支撑本本项目较高高的售价。W4地形形项目地形起起伏较大，最最大高差为为18米，用用地不规整整，给规划划带来一定定困难。W5自建建项目梵净山大道道的大批整整车销售公公司及特约约服务中心心，多为自自行投资兴兴建，基本本不会考虑虑迁移至本本项目，且且部分市内内经营户签签了长期租租约年限，短短期内也不不会选择搬搬迁。13、机机会分析O1政府府资源开发商与市市政府通过过小十字市市场的初次次成功的合作作，赢得政府府的信任，为为本项目在在未来的开开发、招商商环节上获获取更多政政策扶持创创造条件。O2市场场目前铜仁汽汽配市场缺缺乏定位明明确、形象象统一的专专业市场，本本项目若能能通

27、过明确确的市场定定位，打造造一个功能能完善，规规划合理、专专业经营的的汽配核心心交易市场场，将填补这项空空白。O3借势势铜仁目前整整个汽车服服务市场，虽虽然发展了了象梵净山山汽贸一条条街这样的的专业市场场，仍然似似一盘散沙沙，未发挥挥出铜仁汽汽车服务的的品牌集聚聚效应。如能在本本项目的硬硬件平台基基础上，借借政府之势势整合各项项资源，（例例如成为公公车或出租租车定点服服务市场，或或是政府服服务职能机机构的联合合进驻）打造造地区品牌牌效应的核核心市场，定定能实现开开发商与政政府双赢的的局面。14威威胁分析T1同业业竞争受到梵净山山汽贸一条条街及客车车站汽配市市场等市场场竞争的威威胁，由于于本项目

28、当当前不论在在市场成熟熟度，还是是在交通便便利性上（西外环环大道全面面贯通还存存在变数），都都与上述市市场存在差差距。这也也是本项目目最大的威威胁。T2投资资客户竞争争铜仁市目前前在售商业业项目对本本项目的投投资型客户户造成一定定分流。T3、市场场容量铜仁市目前前汽车保有有量80000余辆（车车管所数据据），数量量偏少，制制约本地汽汽车行业的的发展。从从发展的角角度，在考考虑项目定定位及功能能定位时，应应量力而行行，不可盲盲目追求一一步到位。2、住宅部部分分析21优势势分析S1、商住住互补紧邻汽配城城、车站，做做为上述物物业的配套套，形成互互补。S2、自然然景观西眺文笔峰峰，与城市市“绿肺”为

29、邻，突突显其稀缺缺性。22劣势势分析W1、生活活配套落后后目前各种生生活配套设设施不全，且且整体形象象脏、乱。W2、互相相干扰将来与汽配配城、车站站为邻互项项干扰，自自然降低居居住品质。W3、完整整性地块被规划划路分隔，整体体性被破坏坏。23机会会分析O1、升值值潜力未来汽配城城及车站建建成，发展展潜力无限限，住宅居居住、投资资两相宜。O2、人气气聚集目前周边住住宅项目的的陆续开发发，将来必必将带动区区域人气，配配套逐步完完善。24威胁胁分析T1、客户户分流周边竞争楼楼盘不断增增加，分流流本项目的的住宅客流流。五、项目定定位1、整体市市场定位分析：首先，汽配配城近年的兴起起适应了大大量增加的的

30、汽配经营营者对低价价营业场所所的需求。同同时，城市市的动迁改改造和经营营场所租金金的飞涨，经经营者的“扎堆效应应”，地方政政府把汽配配城作为拉拉动经济发发展和安排排就业的载载体，都是是汽配城得得以繁荣的的因素。而而另一方面面，汽配城城经营主要是是通过批发发业务为主主发展起来来，因此城城内经营主主体层次不不一，难于于统一管理理，在环境境、位置、便便捷性、价价格透明度度方面寸在在无发避免免的不足，是是直接影响响消费的原原因。以铜仁目前前汽车保有有量，及我我司市场调调查来看，多多数经营户户仍以零售售为主（批批发仅为少少量大型货货车配件，且且备货量不不足），因因此经营场所所多为街铺铺，且租金金不高平均

31、均600元元（见租金金调研），若若本项目仍仍沿用普通通汽配城经经营模式，同同时在租金金上不占优优势，将使使招商工作作带来极大大考验。其次，现代代商铺营销销链应该是是：发展商商投资资者经经营商家消费市市场，这样样一个完整整的综合体体系。商铺铺营销首先先必须考虑虑消费市场场，只有准准确、恰当当的商业经经营定位，商商铺才能生生存与发展展，经营商商家才能赚赚到钱，投投资者才有有回报，发发展商手中中的商铺才才能真正卖卖个好价钱钱。不充分分考虑商铺铺的经营性性，商铺的的价值就不不可能最大大化。遵循上述营营销链规则则，本项目目做为政府府指定的未未来大型汽汽配专业市市场，同样样从消费市市场汽车配配件考虑，汽车

32、车配件零售售市场与建建材、百货货等传统零零售市场面面对个人消消费者不同同，汽配市市场主要面面对的是上上游售后服服务型企业业，如维修修中心，品品牌特约服服务中心等等。因此汽车车服务行业业形成如下下消费链：汽车配件、装饰用品整车专卖、售后服务（维修中心、美容）汽车使用者为保证将来来汽配城可可持续发展展的目标，从本行业及本地经营特点考虑，本汽配城如果只是单一经营汽配零售，将如同无水之源，失去经营的根本；同时针对目前铜仁汽车服务行业缺乏核心市场、综合竞争能力弱的现状，因次本项目必须利用自身交通便捷的优势，整合铜仁现有汽车行业服务资源，使本项目集多元化服务功能于一体，提供一站式优化服务，最大程度满足客户

33、的消费需求，且规模化、规范化经营的专业市场，才能保证市场将来的健康发展。本项目整体体市场定位位：服务铜仁地地区、专业化、集多种服务务功能于一体体、具有强大大辐射的大大型综合汽配城。2、目标客客群定位21分析析思路：在做客群定定位之前，首首先将本项项目潜在的的各类客群群一一列出出，然后再再依照产业业特点、市市场现状和和本项目的的实际情况况逐个去分分析，最后后根据分析析结果分别别得出主要要客群、次次要客群等等定位。22本项项目汽配城城潜在客群群：A：项目周周边及客车车站一带汽汽配经营户户项目周边及及客车站一一带汽配经经营户约有有300户户经营户。他他们大多已已经营多年年，拥有稳稳定的业务务链及市场

34、场覆盖范围围且经营状状况基本良良好。但随随着业务的的发展和规规模的扩大大，目前陈陈旧、落后后的交易平平台已不能能满足经营营发展的需需求，换铺铺的需求比比较强烈。这这种巨大的的强烈需求求将是本项项目客群最最大最重要要的组成部部分。而且且这类客群群也是营销销层面最便便捷的客群群，且有助助于本项目目后期经营营管理。但但要吸引上上述客群除除了建设功功能完善、规规划合理的的硬件平台台，尚需引引进与其相相关的上游游服务型企业业（如维修修中心或销销售服务中中心等）及及政策的指指引，如能能通过前期期优惠的招招商政策吸吸引这类企企业，会形形成大经营营户带动小小经营户的的以点带面面的联动效效应。结论：项目目周边及

35、客客车站一带带汽配经营营户是本项项目主要销销售、招商商的客群。B：梵净山山汽贸一条条街汽车销销售、售后后服务类经营户以汽车销售售、特约服服务、汽车车维修为主主，汽配为为辅。且大大多汽配经经营户都与与区域内的的维修中心心或汽贸中中心有着稳稳定的业务务联系，本本项目如能能以优惠政政策吸引部部分特约服服务中心、汽汽车维修厂厂进驻，不不仅能带动动该区域汽汽配经营户户，同时也也能客车站站一带汽配配经营户以以信心。据据我司了解解该区域许许多经营户户土地使用用权并不合合法，因次次存在搬迁迁的可能。结论：梵净净山汽贸一一条街汽车车销售、售售后服务类类经营户是本项目主主要招商客客群。C：本地投投资型客群群据目前

36、铜仁仁市许多投投资型商业业项目较为为火爆的销销售场面，尤尤其是小十十字农贸市市场的踊跃跃认购，可可以看出有有一类消费费层面是认认可投资商商铺高额返返租这种理理财方式的的。若能充充分展示本本项目的发发展优势、升升值潜力，定定能吸引他他们的关注注，故投资资型客群也也占据重要要位置。此此外现有商铺拥有有者集中在在机关事业业单位干部部职工及专专业人员手手中，说明这几几类人一直直是收入水水平较高而而且比较偏偏好投资商商铺物业的的。这明确确了我们选选择目标投投资者的方方向。结论：本地地投资型客客群是本项项目销售的的主要客群群。D：铜仁市市周边县、市市汽配经营营户铜仁市周边边也形成了了一些中小小型的汽配配市

37、场。但但这些市场场普遍规模模偏小，无无法形成商商业氛围。将将来本项目目建成后无无论是从影影响力还是是从交通、配配套等方面面都占有优优势。所以以本项目的的运作还是是有望吸引引该区域一一部分经营营性业户的的。结论：铜仁仁市周边县县、市汽配配经营户是是本项目的的招商次要要客群。E：省内相相关汽配品品牌经销商商本项目在此此也有可能能吸引到一一部分省内内相关市场场经营户客客群。但由由于涉及到到跨地市，很很多中小业业户不会冒冒这种风险险，所以会会有一定的的障碍，而而且外地市市招商的成成本要远远远大于本地地。结论：省内内相关汽配配市场经营营户是本项项目的销售售次要客群群，招商次次要要客群群。F：国内汽汽车服

38、务连连锁所公司该类公司含含美容、维维修、养护护、装饰的的系列化服服务和汽车车用品配货货服务及整整车售后市市场技术培培训服务，三三大服务功功能于一体体，通场常常以直营店店和加盟店店的形式经经营，对于于提高本项项目售后服服务功能品品质，及吸引下游游汽配经营营户有很大大作用。结论：汽车车服务连锁锁所公司是是本项目的的招商主要要客群。总结：综上上分析，本本项目销售售潜在客群群主要有较较高收入的的企事业单单位人员和和中等规模模的私营老老板，这部部分群体，收收入稳定且且较高，已已较好的解解决了住房房问题，相相当一部分分已有私家家车，有投投资置业的的愿望和能能力，他们们最关注的的是投资的的安全和财财富的增值

39、值，他们年年龄在355-50岁岁之间；另另一部分则则是有一定定实力的汽配经经营户，这这部分群体体除了关注注投资安全全，财富增增值外，还还关注本项项目的后续续发展，政政府的优惠惠政策，市市场的统一一的服务管管理等。招商客群主主要针对售售后服务类类经营户及及汽配零售售商，尤其其是铜仁本本地具有号号召力的售后服务务的品牌商家。他们们关注本市市场是否具具备发展潜潜力，是否否能得到消消费者的认认可，市场场管理部门门进行统一一的推广、管管理和服务务的能力。23本项项目住宅潜潜在客群：A、入驻经经营户大量汽配经经营户的进进驻，势必必带来居主主的需求B、区域内内小商户及及公务员、教教师等中高高收入阶层层3、功

40、能定定位31汽配配城功能定定位汽车销售售中心汽配中心心汽车维修修服务中心心汽车装饰饰、美容服服务中心仓储、物物流配送中中心二手车交交易中心综合管理理服务中心心（车管、税税务、牌照照等）商业服务务中心（餐餐饮、娱乐乐等）我司产品建建议：汽车配件件中心总面面积控制在在3万。仓储功能能面积适当当减少，主主要考虑到到商铺如设设置夹层，同同时项目当当前经营以以零售为主主，实际经经营需求不不大，但可可预留部分分空间。餐饮、娱娱乐、办公公部分的出出入口，应应与汽配中中心主入口口分开，避避免干扰。留出汽配城管理中心和政府服务中心办公空间。仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；农贸市场选址宜安排在项

41、目东部，靠近鹭鸶岩路处，可做为周边地区的公用生活配套，不仅为本项目聚集人气，也为住宅部分增加卖点。32住宅宅功能定位位本项目住宅宅大致分两两大组团，东向组团远离汽配城和车站，且可远眺文笔峰，享受城市少有的“绿肺”，利于营造居家氛围；西向组团因环绕汽配城和车站，受商业干扰大，居住品质较难提升，反而依靠汽配城和车站将来形成的商业氛围，“靠山吃山”更能体现其价值。我司产品建建议：东组团以以服务汽配配城经营户户和车站客客流为主，产产品建议适适当配置部部分公寓、宾宾馆，住宅宅面积控制制以中小户户型为主。西组团为为中档住宅宅，总价控控制在122万以内。第二部分 价格格策略一、总体策策略1、平开高高走针对项

42、目现现状，资金金实力雄厚厚，价格通通过平开高高走，吸纳纳首批买家家，聚集一一定人气，然然后逐步上上调售价，使使楼盘升温温、增值。（前前提：当旺旺销局面持持续半个月月左右时才才考虑提价价）。2、差别定定价对于不同的的客群，对对不同位置置，不同户户型，不同同面积的铺铺位，进行行不同的定定价。通过过价格杠杆杆，引导购购买意向，达达到均衡出出货。二、销售价价格制定价格是客群群最敏感的的元素，也也是投资利利润能否最最终实现的的关键所在在。在房地地产营销过过程中，房房地产的定定价是最根根本、最有有效、也是是最易于调调控的，它它是房地产产营销过程程中的核心心性的关键键性问题。需需要考虑到到项目所处处区域的板

43、板块定位、房房地产市场场发展现有有状态和趋趋势、区域域消费水平平、区域内内消费人群群消费特性性。价格定位的的合理性对对于一个项项目的成功功与否是非非常关键的的。为了使使本项目的的定价更符符合市场、更更趋于合理理、更能够够让业户接接受，我们们在定价时时采用了三三种定价原原则，即综综合品质定定价法（市市场比较法法）、租金金反推法和和客户心理理定价法。最最终的价格格定位将是是这三种定定价法则综综合结果的的产物。1、街铺（外外门面）11、综综合品质定定价法综合品质如如何是业户户所关心的的问题，商商铺的地理理位置、项项目的整体体规模、物物业的档次次、规划设设计的合理理性、配套套设施的齐齐全、交通通物流的

44、便便捷性、后后期经营的的好坏都将将直接影响响项目的综综合品质。为为了能够更更为科学的的、客观的的反应各个个地产项目目的综合品品质，并将将其量化。综综合品质评评定法应用用了商业地地产项目综综合品质指指标评测系系统，建立立数学计算算模型，对对各个项目目的综合品品质进行评评定。系统以层次次分析法为为基本原理理，经过分分析论证确确定影响项项目的重要要因素，用用层次分析析法（AHHP）确定定其权重，运运用德尔菲菲法对各项项目要素综综合评定打打分，最终终得出各项项目的综合合品质指标标。在分析样本本的选择上上，我们主主要针对项项目周边和和市区内具具有代表性性的新建、在在售专业市市场为主，而而其它沿街街门面因

45、建建成较早询询价不准确确，而只有有租金统计计，故将在在之后租金金反推法中中应用。各要素权重重统计表地段交通规模档次规划业态25%20%10%10%20%15%项目综合品品质评定编号名称地段交通规模档次规划业态综合品质1万货城80858580808081.52红色28858580808085833锦江广场9090908585908854文笔新苑80807575707576.2555金滩新城758090808080797556本项目街铺铺70708075758074通过对本项项目的各权权重因素打打分并计算算得出本项项目的综合合品质为776255项目可比均均价统计表表编号项目名称销售均价（元元/m2

46、）综合品质可比均价1万货城12500081.51532红色28125000831503锦江广场沿外街门面面15000沿内街门面面75000均价85000885964文笔新苑8000762551055金滩新城750079755946本项目街铺铺880674119可比均价=各项目均均价/各项项目综合品品质本项目的可可比均价=各项目可可比均价之之和求平均均值=1119本项目的销销售均价=本项目综综合品质*本项目可可比均价=74*119=88066由综合品质质评定法得得出：本项项目的街铺铺销售均价价应在90028元/平方米左左右。1.2、租租金反推法法租金反推法法即按照项项目周边相相同或相似似项目的租租金水平通通过反推的的手