深圳经济特区物业管理条例(DOC 42页)34732143636.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.深圳经济特区物业管理条例（草案征求求意见稿）第一章 总则一、立法宗宗旨二、适用范范围三、术语含含义四、物业管管理基本原原则五、物业管管理监督管管理部门六、街道办办事处、社社区工作站站的职责七、社区居居民委员会会的职责八、联席会会议制度第二章 业主及业业主大会第一节 业主第二节 业主公约约第三节 业主大会会及业主委委员会第三章 物业管理理服务第一节 物业管理理区域第二节 前期物业业管理第三节 物业的承承接验收和和移交第四节 物业建设设单位第五节 物业管理理企业

2、第六节 物业管理理招标投标标第七节 物业管理理服务合同同第四章 物业的使使用禁止与与维护第一节 物业专有有部分的使使用禁止与与维护第二节 物业共有有部分的使使用禁止与与维护第五章 物业管理理费用第一节 物业管理理服务费用用第二节 物业管理理专项维修修资金第三节 物业管理理费用管理理与监督第六章 附则第一章 总 则则第一条（立立法宗旨）为规范物业业管理活动动，维护业业主、非业业主使用人人、物业管管理企业、物物业建设单单位各方的的合法权益益，改善业主、非非业主使用用人的生活活和工作环环境，根据据有关法律律、法规，结结合深圳实实际，制定定本条例。第二条（适适用范围）深圳经济特特区范围内内的物业管管理

3、活动适适用本条例例。第三条（术术语含义）本条例中：物业，是指指经批准兴兴建并竣工工验收的各各类建（构构）筑物及及其附属的的设施、设设备和相关关场所、场场地。物业管理，是是指业主通通过选聘物物业管理企企业，由业业主和物业业管理企业业按照物业业服务合同同约定，对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理，维护相相关区域内内的环境卫卫生和秩序序的活动。业主，是指指物业所有有权人，即即房地产权权利证书记记载的权利利人。非业主使用用人，是指指业主以外外的物业的的承租人或或其他实际际使用人。物业建设单单位，是指指依法投资资、开发建建设物业的的法人或其其他组织。物业管理企企业，是指指依

4、法设立立的，从事事物业管理理服务并取取得相应资资质的企业业法人。物业专有部部分，是指指物业中业业主独立占占有、使用用并具有排排他性的部部分。物业共有（用用）部分，是是指物业中中专有部分分以外的，属属于两个或或两个以上上业主共有有、共用的的部分。第四条 （物物业管理的的基本原则则）物业管理活活动应遵循循尊重业主主物业财产产权利、推推行市场竞竞争机制和和专业服务务、保障物物业合理使使用、改善善业主工作作环境和提提升业主公公共生活品品质的原则则。第五条（物物业管理监监督管理部部门）市政府物业业管理行政政主管部门门（以下简简称“市主管部部门”）依法对对物业管理理活动进行行监督管理理。区物业管理理行政主

5、管管部门（以以下简称“区主管部部门”）依法对对本辖区内内物业管理理活动进行行监督管理理。建设、规划划、民政、城城管、环保保、公安、工工商（物价价）及其他他相关部门门应当按照照各自职责责，协同实实施本条例例。第六条（街街道办事处处和社区工工作站的职职责）街道办事处处、社区工工作站应当当组织本辖辖区内业主主大会的成成立及首届届业主委员员会的选举举工作，指指导监督业业主大会、业业主委员会会的日常活活动，并处处理好物业业管理与社社区管理的的相互关系系。第七条（社社区居民委委员会的职职责）社区居民委委员会应当当配合区主主管部门、街街道办事处处，与社区区工作站互互相协作，共共同做好本本物业管理理区域物业业

6、管理的监监督、管理理工作。第八条（联联席会议制制度）物业管理区区域内，可可以建立由由区主管部部门、区维维稳办、街街道办事处处、社区工工作站、社社区居民委委员会、公公安派出所所、业主委委员会、物物业管理企企业等参加加的联席会会议制度。联联席会议由由街道办事事处负责召召集和主持持，主要协协调解决物物业管理中中的疑难问问题。有下列情况况之一的，应应当召开联联席会议：（一）有新新的物业管管理政策法法规颁布施施行需要贯贯彻执行的的；（二）业主主委员会任任期届满但但不主持换换届选举工工作的；（三）业主主提议召开开临时业主主大会会议议，但业主主委员会不不依法召集集的；（四）发生生其他影响响物业管理理区域稳定

7、定的情况。街道办事处处应整理并并保管联席席会议的记记录。第二章 业主及业业主大会第一节 业 主第九条（业业主的权利利）业主在物业业管理中享享有下列权权利：（一）合理理使用、维维护物业；（二）按照照物业管理理服务合同同的约定，接接受物业管管理企业提提供的服务务；（三）参与与订立或修修改业主公公约；（四）提议议召开业主主大会会议议，并就物物业管理的的有关事项项提出建议议；（五）参加加业主大会会会议，表表决业主大大会决定事事项；（六）选举举或被选举举为业主委委员会委员员； （七七）监督业业主委员会会的工作；（八）监督督物业管理理企业履行行物业管理理服务合同同；（九）监督督物业专项项维修资金金的管理和

8、和使用；（十）法律律、法规规规定的其他他权利。第十条 （业业主的义务务）业主在物业业管理活动动中履行下下列义务：（一）不得得妨碍其他他业主、非非业主使用用人对物业业的合理使使用；（二）遵守守业主公约约、业主大大会议事规规则；（三）执行行业主大会会的决定和和业主大会会授权业主主委员会作作出的决定定；（四）遵守守物业管理理区域内物物业使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度；（五）按合合同约定交交纳物业管管理服务费费；（六）交纳纳物业专项项维修资金金；（七）法律律、法规、规规章规定的的其他义务务。第十一条 （物业的的合法买受受人、非业业主使用人人的权利义义务）物业的合法法买受人尚尚

9、未办理产产权登记，但但已实际占占有使用的的，享有本本条例规定定的业主权权利，承担担相应义务务。非业主使用用人在业主主授权或合合同、业主主公约约定定的范围内内享有物业业管理的相相关权利，承承担相应义义务。第十二条（损损害业主、非非业主使用用人合法权权益的责任任）任何单位、个个人不得损损害业主、非非业主使用用人的合法法权益。违反本条例例规定，损损害业主合合法权益的的，业主、业业主委员会会或物业管管理企业可可以进行劝劝阻、制止止。损害业主、非非业主使用用人合法权权益的，加加害人应依依法承担相相应的责任任；加害人人行为违反反行政法规规的，由相相关行政机机关予以查查处。第二节 业主公约 第十三条 (业主

10、公公约的定义义) 业主公约是是指由物业业管理区域域内全体业业主签署或或业主大会会通过的，对对物业的使使用、维护护和管理，业业主的共同同利益，业业主应当履履行的义务务及有关责责任等作出出约定的协协议。第十四条 （业主公公约的效力力）业主公约对对物业管理理区域内全全体业主及及非业主使使用人具有有约束力。第十五条 （业主公公约的制定定及主要内内容）物业建设单单位应当在在物业销售售前，根据据市主管部部门颁布的的范本制定定业主公约约。物业建建设单位制制定的业主主公约不得得侵害物业业买受人的的合法权益益。业主公约应应当包括以以下内容:（一）物业业及物业专专有部分的的名称、地地点、面积积、类型；（二）物业业

11、共有部分分的状况； （三三）业主合合理使用物物业的权利利和义务；（四）业主主分担物业业管理区域域内各类费费用的方式式和责任；（五）非业业主使用人人违反业主主公约时，相相关业主应应承担的连连带责任;（六）本条条例所规定定的强制性性和禁止性性规定；（七）违反反业主公约约应承担的的责任。物业买受人人在与建设设单位签定定物业买卖卖合同时，应应当对遵守守业主公约约作出书面面承诺。 第第十六条 （业主公公约的备案案）物业建设单单位应当在在物业销售售前将业主主公约报区区主管部门门备案，并并将备案后后的业主公公约向物业业买受人明明示。物业建设单单位违反前前款规定的的，由区主主管部门责责令限期改改正，并处处以五

12、万至至二十万元元的罚款。第十七条（业业主公约的的修改）业主大会成成立后，可可按照法定定程序对建建设单位制制定的业主主公约进行行修改。第十八条（业业主公约的的保管和公公示）业主公约应应由业主委委员会保管管，并应在在物业管理理区域内的的公告栏或或其他显著著位置公示示。业主和和非业主使使用人可随随时查阅。第十九条（违违反业主公公约的责任任）业主、非业业主使用人人违反业主主公约的约约定，应当当承担相应应的责任。造造成他人损损害的，受受损害人可可以请求人人民法院追追究侵害者者的法律责责任。第三节 业业主大会及及业主委员员会第二十条（业业主大会的的组成）业主大会由由物业管理理区域内全全体业主组组成，自首首

13、次业主大大会会议召召开之日起起成立。业主大会应应当设立业业主委员会会作为执行行机构。一个物业管管理区域成成立一个业业主大会。业业主较少的的，经全体体业主一致致同意，决决定不成立立业主大会会的，由全全体业主共共同履行业业主大会、业业主委员会会职责。第二十一条条（业主大大会的职责责）业主大会的的主要职责责如下： （一一）选举、更更换业主委委员会的成成员； （二二）制订、修修改业主公公约、业主主大会和业业主委员会会议事规则则； （三三）选聘、解解聘物业管管理企业，审审议、批准准物业管理理服务合同同； （四）监督督业主委员员会、物业业管理企业业的工作；（五）决定定对物业管管理区域共共用部分维维修、更新

14、新、增设等等所需费用用的分摊；（六）决定定专项维修修资金的使使用、续筹筹方案，并并监督实施施；（七）决定定物业管理理的其他重重大事项。任何单位、个个人不得侵侵害业主大大会的合法法权益。业业主大会合合法权益被被侵害的，业业主委员会会可以请求求有关行政政管理部门门责令其停停止侵害行行为，逾期期不改正的的，业主委委员会可以以向人民法法院提起诉诉讼。第二十二条条（业主委委员会的职职责） 业主委员会会应当依法法履行下列列职责：（一）召集集业主大会会会议，向向业主大会会报告物业业管理的实实施情况；（二）代表表业主大会会签订物业业管理服务务合同；（三）组织织业主委员员会的换届届选举；（四）监督督业主公约约的

15、实施；（五）在物物业管理区区域内，与与物业管理理有关的属属于全体业业主权益的的纠纷，业业主委员会会可在业主主大会授权权范围内，代代表全体业业主依法行行使诉讼权权利；（六）配合合街道办事事处、社区区工作站做做好本物业业管理区域域内的社区区管理工作作；（七）公布布业主委员员会及委员员的有效联联系方式，及及时了解业业主、物业业使用人的的意见和建建议，监督督和协助物物业管理企企业履行物物业管理服服务合同；（八）业主主大会赋予予的其他职职责。第二十三条条 （业主主大会和业业主委员会会议事规则则的内容）业主大会和和业主委员员会议事规规则应当就就业主大会会的议事方方式、表决决程序、业业主投票权权确定办法法、

16、业主委委员会的组组成和委员员任期等事事项作出约约定。业主大会和和业主委员员会的议事事规则应包包括下列内内容：（一）业主主大会会议议的召集方方式及业主主大会周年年会议的召召开时间；（二）业主主身份的确确认方法；（三）业主主投票权确确定办法； （四）业主主大会会议议的表决方方式和程序序；（五）表决决票的格式式、书面表表决票的发发放、收取取、统计、监监督方式；（六）业主主委员会的的组成人数数、任期；（七）业主主委员会委委员候选人人的推选方方式；（八）业主主委员会会会议的召开开方式；（九）业主主委员会委委员、主任任、副主任任的当选条条件和罢免免条件；（十）业主主大会和业业主委员会会的印章管管理；（十一

17、）业业主大会和和业主委员员会开展工工作所需经经费及津贴贴的筹集、管管理和使用用。第二十四条条（业主大大会和业主主委员会的的协助义务务）业主大会、业业主委员会会应当配合合公安机关关，与社区区工作站和和社区居民民委员会相相互协作，共共同做好维维护物业管管理区域内内的社会治治安等相关关工作。第二十五条条（业主大大会、业主主委员会作作出决定的的禁止） 业主大会、业业主委员会会的决定应应当符合法法律、法规规的规定。业业主大会、业业主委员会会不得作出出与物业管管理无关的的决定，不不得从事与与本物业管管理区域的的物业管理理无关的活活动，不得得从事经营营活动，不不得向业主主收取物业业管理服务务费。第二十六条条

18、（业主大大会、业主主委员会作作出决定的的改正和撤撤消）业主大会、业业主委员会会作出的决决定违反法法律、法规规的，所属属社区工作作站有权建建议其改正正，并将相相关情况告告知区主管管部门。拒拒绝改正的的，物业所所在地的区区主管部门门应当责令令限期改正正或者予以以撤销。第二十七条条（违规业业主委员会会即时解散散）业主委员会会有下列情情形之一的的，物业所所在地的区区主管部门门应当责令令其即时解解散，由所所在地的社社区工作站站依法组织织召开业主主大会会议议，重新选选举产生业业主委员会会：（一）业主主委员会有有越权、不不积极履行行职责、违违反法律法法规规定等等行为，侵侵害多数业业主合法权权益，情节节严重的

19、；（二）业主主委员会的的行为严重重影响社区区安定和社社会稳定的的。 第二十八条条 （成立立业主大会会的法定条条件）物业管理区区域符合下下列情形之之一的，应应当召开首首次业主大大会会议，成成立业主大大会：（一）物业业出售并已已交付使用用的建筑面面积达到物物业总建筑筑面积的百百分之七十十以上的；（二）首套套物业出售售并交付使使用满两年年的。第二十九条条 （业主主大会成立立的法定条条件成就的的告知）业主大会成成立的法定定条件成就就后60天天内，建设设单位或物物业管理企企业应当书书面告知物物业所在地地街道办事事处和区主主管部门；业主也可可书面告知知物业所在在地街道办办事处和区区主管部门门。第三十条（首

20、首次业主大大会会议筹筹备组的成成立）三十条（首首次业主大大会会议筹筹备组的成成立）街道办事处处应在收到到书面告知知后14日日内，负责责组织、指指导、协调调成立首次次业主大会会会议筹备备组。筹备组一般般由五名成成员组成，其其中社区工工作站、建建设单位代代表各一名名、业主代代表三名。筹筹备组的组组长由社区区工作站的的工作人员员担任。筹筹备组中的的业主代表表由社区工工作站推荐荐产生。区主管部门门应当指导导筹备组开开展工作。物物业管理企企业应配合合筹备组开开展工作。第三十一条条（业主身身份的确认认） 筹备备组应当依依法确认业业主身份，并并发放业主主委员会选选举证。选选举证应当当写明业主主姓名、性性别、

21、住址址、有效的的联系方式式及拥有的的投票权数数等基本内内容。选举证用于于业主大会会事务中核核实业主身身份。第三十二条条（业主委委员会的人人数） 业业主委员会会由五至十十七人的单单数组成，具具体人数由由筹备组根根据该物业业管理区域域的实际情情况确定。第三十三条条（业主委委员会的差差额选举比比例） 业业主委员会会选举采取取差额选举举的方式，差差额比例不不得低于220%。第三十四条条（业主大大会会议的的召集）业主大会会会议分为定定期会议和和临时会议议。业主大会定定期会议应应当按照业业主大会议议事规则的的规定由业业主委员会会组织召开开，每年至至少应召开开一次。有下列情况况之一的，业业主委员会会应当及时

22、时召集业主主大会临时时会议：（一） 20%以上上业主提议议的；（二） 发生重大事事故或者紧紧急事件需需要及时处处理的；（三） 业主大会议议事规则或或者业主公公约规定的的其他情况况。业主委员会会有权核实实提议业主主的业主身身份，无法法核实业主主身份的业业主的提议议无效。业主委员会会逾期不召召集业主大大会会议的的，区主管管部门可以以责令业主主委员会限限期召集；仍不召集集的,由该该物业管理理区域所在在地社区工工作站组织织召集。区区主管部门门可对该业业主委员会会给予警告告。第三十五条条（业主大大会会议的的法定召集集）因客观原因因未能选举举产生业主主委员会或或业主委员员会集体辞辞职的，业业主大会仍仍应依

23、法履履行职责，其其定期会议议和临时会会议由所在在地社区工工作站组织织召集。除业主委员员会和社区区工作站外外，任何单单位和个人人不得擅自自召集业主主大会定期期会议和临临时会议。第三十六条条（业主名名册的登记记、变更和和保管）业主委员会会应当建立立业主名册册，并指定定专人保管管，也可以以委托所在在地社区工工作站管理理。业主名名册应包括括业主的姓姓名、房号号、建筑面面积、联系系方式等内内容。产权发生变变更或者联联系方式改改变的，业业主应当及及时告知业业主委员会会。物业建设单单位、物业业管理企业业应当协助助业主委员员会建立业业主名册。业主名册仅仅供核对业业主身份、投投票权数及及通知业主主参加会议议使用

24、，不不得用于其其他用途。第三十七条条（召开业业主大会会会议的通知知方式）召集人应当当于业主大大会会议召召开15天天前将会议议通知以下下列方式送送达全体业业主：（一）当面面递交书面面通知；（二）将书书面通知放放入业主信信箱内或业业主的物业业专有部分分内；（三）邮寄寄。此外，会议议通知还应应当在小区区公告栏或或其他显著著位置公告告。通知应写明明会议的时时间、地点点、内容、形形式、总投投票权数、投投票人的权权利和义务务等。因紧急情况况需要召开开业主大会会临时会议议的，应至至少提前七七日通知全全体业主。第三十八条条（业主大大会的会议议形式和召召开所需法法定投票权权数）业主大会会会议可以采采用集体讨讨论

25、或书面面征求意见见的形式举举行。召开业主大大会会议应应当有物业业管理区域域内持有二二分之一以以上投票权权的业主参参加。第三十九条条（业主投投票的方式式）业主为法人人或其他组组织的，由由其法定代代表人行使使投票权。业业主为无完完全民事行行为能力的的，由其法法定代理人人行使投票票权。业主可以自自行投票，也也可以书面面委托他人人投票。书书面委托书书应载明委委托事项和和投票权数数。单个物业登登记有两个个或两个以以上的所有有权人的，应应自行确定定一名投票票人。业主投票时时应出示选选举证，代代理人除应应出具业主主的选举证证外，还应应出示委托托书。第四十条（业业主大会会会议投票的的计票方式式）业主大会会会议

26、表决采采用记名投投票的方式式。业主大会投投票权数按按物业的建建筑面积计计算。各类类房屋按建建筑面积每每一平方米米计算为一一票；不足足一平方米米的，按四四舍五入计计算。每个独立产产权单位为为一票。每每张选票或或表决票上上标明该产产权单位的的投票权数数。第四十一条条（业主大大会普通事事项的决定定方式）业主大会通通过普通事事项的决定定，应经与与会业主所所持投票权权二分之一一以上同意意。业主大会采采用书面形形式召开的的，“与会”是指业主主在表决票票上签字确确认并按规规定方式交交回。第四十二条条（业主大大会特别事事项的决定定方式）业主大会通通过下列特特别事项的的决定，应应经物业管管理区域内内全体业主主所

27、持投票票权三分之之二以上同同意： （一一）业主公公约的修改改； （二二）选聘、续续聘、解聘聘物业管理理企业，订订立和修改改物业管理理服务合同同；（三）物业业的重大维维修以及专专项维修资资金的筹措措和使用；（四）是否否与其他物物业管理区区域合并为为一个物业业管理区域域。前款特别事事项的决定定，连续两两次业主大大会会议的的与会业主主投票权数数达不到全全体业主所所持投票权权数三分之之二的，经经物业管理理区域内全全体业主所所持投票权权二分之一一以上同意意即可。第四十三条条 （业主主大会决定定的效力）业主大会的的决定对物物业管理区区域内全体体业主具有有约束力。业主委员会会应当将业业主大会的的决定以书书面

28、形式在在物业管理理区域内及及时公告。第四十四条条（业主大大会和业主主委员会的的备案）业主委员会会应当自选选举产生之之日起300天内将成成立情况向向物业所在在地的区主主管部门备备案。备案案时应提交交以下材料料：（一）业主主委员会备备案登记表表；（二）业主主公约；（三）业主主大会和业业主委员会会议事规则则；（四）选举举和表决结结果统计表表；（五）业主主委员会组组成人员基基本情况及及委员分工工情况。区主管部门门收到上述述材料后应应在15天天内将有关关情况书面面通报所在在地街道办办事处、社社区工作站站、公安派派出所、物物业建设单单位、物业业管理企业业。第四十五条条（变更事事项的备案案）前条备案事事项发

29、生变变更的，业业主委员会会应当自变变更之日起起30天内内将变更情情况向区主主管部门备备案。第四十六条条（业主委委员会委员员的任职条条件）业主委员会会委员应当当是本物业业管理区域域内的业主主，并符合合下列条件件：（一）具有有完全民事事行为能力力；（二）遵纪纪守法；（三）模范范履行业主主义务，未未欠交物业业管理服务务费、专项项维修资金金等；（四）热心心公益事业业，责任心心强，具有有社会公信信力；（五）具有有必要的工工作时间和和一定组织织能力；（六）未在在本物业管管理区域的的物业管理理企业及其其下属企业业内任职。业主委员会会主任、副副主任原则则上应由具具有深圳户户籍的委员员担任，但但全部委员员均不具

30、有有深圳户籍籍的除外。第四十七条条（委员的的职责）业主委员会会委员应履履行下列职职责：（一）模范范遵守业主主公约、履履行业主义义务，按时时交纳物业业管理服务务费、专项项维修资金金；（二）定期期与业主沟沟通，了解解业主在物物业管理方方面的意见见和建议；（三）向业业主委员会会报告业主主的意见和和建议。（四）参加加由市、区区主管部门门组织的业业务培训，参参加市、区区主管部门门召集的会会议。第四十八条条（业主委委员会会议议）业主委员会会会议一般般由主任或或副主任召召集和主持持。经三分之一一以上委员员提议，应应当及时召召开业主委委员会会议议。业主委员会会会议应当当有过半数数委员出席席，作出决决定时应当当

31、经全体委委员半数以以上同意。每每名委员拥拥有一票表表决权。业主委员会会委员不得得委托他人人出席业主主委员会的的会议。但但是委员是是法人或其其他组织的的，可由其其法定代表表人委托本本单位的工工作人员参参加会议。业主委员会会召开会议议时，可邀邀请所在地地街道办事事处和社区区工作站派派员列席会会议。第四十九条条（执行秘秘书的聘请请）业主委员会会可以聘请请一名执行行秘书，负负责处理业业主委员会会的日常事事务。执行秘书的的津贴数额额按业主大大会和业主主委员会议议事规则执执行，从物物业管理费费中列支。第五十条（委委员的任期期）业主委员会会的任期为为3年。业业主委员会会任期届满满前2个月月内，业主主委员会应

32、应当报告区区主管部门门和街道办办事处，同同时开展换换届选举工工作。第五十一条条（业主委委员会的换换届选举）业主委员会会在规定时时间内不组组织换届选选举工作的的，所在区区主管部门门责令该业业主委员会会组织换届届选举工作作；逾期仍仍不组织的的，由所在在地社区工工作站组织织换届选举举工作。因参加业主主大会会议议的业主未未能达到法法定人数等等客观原因因未能如期期换届改选选的，业主主委员会仍仍应继续履履行职责，直直至新一届届业主委员员会产生为为止。第五十二条条（资料、物物品的移交交）新一届业主主委员会产产生后100天内，原原业主委员员会应当将将印章、档档案资料以以及财物等等移交给新新一届业主主委员会。拒

33、不移交的的，新一届届业主委员员会可以请请求该区域域的辖区民民警协助移移交。第五十三条条（委员的的补选）业主委员会会委员缺员员超过400%的，应应当召开业业主大会会会议增补。业业主委员会会不组织增增补工作的的，区主管管部门应当当责令业主主委员会限限期组织，逾逾期仍不组组织的，由由所在地社社区工作站站组织增补补工作。第五十四条条（分期开开发的物业业项目的委委员增补）分期开发的的物业经已已入住过半半数投票权权的业主申申请，在分分期开发期期间成立业业主委员会会。新一期期物业的业业主入住后后，应当增增补业主委委员会委员员。增补的候选选人从新一一期物业的的业主中推推举，差额额比例不得得少于200%。增补委

34、员的的数量根据据新增投票票权数占已已有投票权权数的比例例计算，但但增补后的的业主委员员会委员总总人数不得得超过177人。第五十五条条（委员资资格的终止止）业主委员会会委员有下下列情况之之一的，由由主任提议议或经区主主管部门建建议，并经经业主委员员会会议通通过，其委委员资格终终止，并予予以公告：（一）不再再是本物业业管理区域域业主的； （二）因违违法犯罪等等原因不能能履行委员员义务的； （三）拒不不履行业主主义务的；（四）连续续三次缺席席业主委员员会会议的的； （五）因疾疾病或其他他原因丧失失工作能力力的； （六）以书书面形式向向业主大会会提出辞呈呈的； （七）在物物业管理项项目所聘请请的物业管

35、管理企业工工作的；（八）其他他原因不宜宜担任业主主委员会委委员的。其中（一）、（二二）项情况况委员资格格自动终止止，其他情情况须报下下次业主大大会备案。业主委员会会委员资格格终止的，应应当自终止止之日起33天内将所所保管的档档案资料、印印章及其他他属于业主主大会所有有的财物移移交给业主主委员会。拒拒不移交的的，业主委委员会、社社区工作站站可以请求求该区域的的辖区民警警协助移交交。第五十六条条（业主委委员会会议议决定的公公告）业主委员会会会议应当当作书面记记录，由出出席会议的的委员签字字并加盖印印章后存档档。业主委员会会的决定应应当以书面面形式在物物业管理区区域内及时时公告，有有下列情况况之一的

36、应应当送达每每一位业主主：（一）关于于专项维修修资金的使使用的建议议；（二）关于于调整物业业管理服务务费并提交交业主大会会表决的建建议；（三）根据据业主大会会的表决及及有关法规规的规定，采采取何种方方式（招标标或协议方方式）选聘聘物业管理理企业的决决议；（四）对物物业管理企企业制订的的年度管理理服务计划划初审并提提交业主大大会表决的的建议；（五）关于于决定召开开临时业主主大会会议议的决议；（六）关于于罢免委员员的建议；（七）其他他涉及物业业管理区域域内部分或或全体业主主利益的重重大决议。第五十七条条（业主委委员会信息息的发布）以业主委员员会的名义义发布信息息，必须经经业主委员员会作出决决定，加

37、盖盖业主委员员会印章方方可对外公公布。有下列情况况之一的，还还须经全体体委员过半半数以上签签字：（一）关于于专项维修修资金的使使用的建议议；（二）关于于调整物业业管理服务务费并提交交业主大会会表决的建建议；（三）根据据业主大会会的表决及及有关法规规的规定，采采取何种方方式（招标标或协议方方式）选聘聘物业管理理企业的决决议；（四）对物物业管理企企业制订的的年度管理理服务计划划初审并提提交业主大大会表决的的建议；（五）关于于决定召开开临时业主主大会会议议的决议；（六）关于于罢免委员员的建议；（七）向市市、区主管管部门投诉诉、申请行行政复议、诉诉讼、仲裁裁的决议；（八）其他他涉及物业业管理区域域内部

38、分或或全体业主主利益的重重大决议。第五十八条条（超越职职权决定的的责任承担担）业主委员会会超越职权权作出的决决定给业主主造成损失失的，由签签字同意该该决定的业业主委员会会委员承担担赔偿责任任。第五十九条条（印章的的刻制和使使用）业主委员会会成立后114天内应应当依法刻刻制业主大大会、业主主委员会印印章，并报报区主管部部门备案。业主委员会会应依法制制定印章使使用、管理理规定，并并遵照执行行。违反印印章使用规规定，造成成经济损失失或者不良良影响的，由由责任人承承担相应的的责任。第六十条（业业主委员会会活动档案案的建立和和保管）业主委员会会应当建立立活动档案案，并指定定专人保管管，也可以以委托所在在

39、地社区工工作站管理理。档案一一般包括以以下内容： （一一）各类会会议记录、纪纪要；（二）业主主委员会、业业主大会决决议、决定定等书面材材料；（三）各届届业主委员员会选举产产生、备案案的材料；（四）业主主名册；（五）物业业管理服务务合同；（六）有关关法律、法法规和业务务往来文件件；（七）业主主和使用人人的书面意意见、建议议书；（八）维修修资金收支支情况；（九）其他他书面和实实物资料。第六十一条条（业主大大会、业主主委员会解解散后财物物和档案的的处理）业主大会、业业主委员会会解散的，在在解散前，业业主大会、业业主委员会会应当将其其档案资料料、印章及及其他属于于业主大会会所有的财财物移交给给所在地区

40、区主管部门门，并在所所在地街道道办事处的的指导监督督下，做好好业主共同同财产清算算工作。第三章 物业管理理服务第一节 物业管理区区域第六十二条条（统一物物业管理）一个物业管管理区域应应由一个物物业管理企企业统一实实施物业管管理。分期期开发建设设的，前期期建成部分分已确定物物业管理企企业的，后后期建设部部分不再另另行选聘物物业管理企企业。第六十三条条 （物业业管理区域域的划分原原则和方法法）划分物业管管理区域时时，应当考考虑物业的的共用设施施设备、建建筑物规模模、社区建建设等因素素，并遵循循相对集中中、便于管管理的原则则。具体划划分方法如如下：（一）物业业管理区域域的范围应应以物业建建设的宗地地

41、红线图、规规划批准的的范围确定定，但已经经自然形成成且无争议议的，不再再重新划分分。（二）分期期开发或者者有两个以以上建设单单位开发建建设的区域域，其设置置的配套设设施设备共共用的，应应当划分为为一个物业业管理区域域；但该区区域内因规规模较大等等原因，已已自然分割割或习惯形形成多个相相对独立、封封闭小区的的，可以划划分为不同同的物业管管理区域。（三）已经经实施物业业管理的不不同物业管管理区域经经各自的业业主大会同同意后可以以合并为一一个物业管管理区域。建设单位在在申请办理理建设工程程规划许可可证的同时时，应当向向区物业管管理行政主主管部门提提出划分物物业管理区区域的要求求。区物业业管理行政政主

42、管部门门应按前款款规定划分分物业管理理区域。尚未划分或或者需要调调整物业管管理区域的的，区物业业管理主管管部门应当当会同所在在街道办、社社区工作站站划分物业业管理区域域。第二节 前前期物业管管理第六十四条条（前期物物业管理的的含义）本条例所称称前期物业业管理，是是指业主、业业主大会首首次聘请的的物业管理理企业进驻驻物业管理理区域之前前的物业管管理。第六十五条条（前期物物业管理服服务合同的的订立及内内容）物业建设单单位和其选选聘的物业业管理企业业应在出售售物业前签签订前期物物业管理服服务合同，明明确物业管管理服务的的价格、内内容、标准准、期限，以以及物业管管理企业名名称和资质质等级等。第六十六条

43、条（前期物物业管理服服务合同的的期限）前期物业管管理服务合合同至业主主大会成立立时终止，但但业主大会会成立时前前期物业管管理合同期期不满两年年的，可于于两年期满满时终止。前期物业管理服务合同期满，业主大会可以聘请承担前期物业管理的物业管理企业继续管理，也可以聘请新的物业管理企业管理。业主大会成成立后，需需继续履行行前期物业业管理服务务合同的，物物业建设单单位在前期期物业管理理服务合同同的权利、义义务由业主主大会承继继。物业管管理企业违违反合同约约定的，业业主大会可可以依法解解除前期物物业管理服服务合同。第六十七条条 （前期期物业管理理服务的管管理费用）业主入住（用用）前的物物业管理费费用由物业

44、业建设单位位承担；物物业入住后后的物业管管理服务费费用根据本本条例的规规定和合同同的约定，由由业主或非非业主使用用人承担。前款所指入入住（用）是是指业主或或非业主使使用人收到到入住（用用）通知并并办理完相相应手续；业主或非非业主使用用人收到入入住（用）通通知后在限限定期限（不不少于两个个月时间）内内无正当理理由不办理理相应手续续的，视为为入住。物物业建设单单位或物业业管理企业业没有事先先书面通知知的，以业业主或非业业主使用人人实际办理理入住（用用）相应手手续为准。第三节 物业的承承接验收和和移交第六十八条条（前期物物业验收移移交）物业管理企企业承接物物业时，应应当对物业业共有部位位、共有设设施

45、设备进进行查验并并办理承接接验收手续续。建设单位应应当向物业业管理企业业移交下列列资料：（一）物业业的报建、批批准文件，竣竣工总平面面、单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料；（二）设施施设备订货货合同及安安装、使用用和维护保保养等技术术资料（含含随机资料料）；（三）物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；（四）物业业管理区域域内各类建建（构）筑筑物、场所所（地）、设设施（备）的的清单；（五）物业业及配套设设施的产权权清单；（六）管理理用房的清清单;（七）物业业的使用、维维护、管理理所必需的的其他资料料。物业管理企企业应当在在前期物业业服务合

46、同同终止时将将上述资料料移交给业业主委员会会或新的物物业管理企企业。建设单位、物物业管理企企业违反第第二、三款款规定的，由由区主管部部门责令限限期改正；逾期仍不不移交有关关资料的，由由区主管部部门给予警警告，并处处五万元以以上十万元元以下的罚罚款。第六十九条条（物业管管理费用、资资料、物品品的移交）物业管理合合同终止时时，物业管管理企业除除应向业主主委员会或或新的物业业管理企业业移交第四四十六条所所规定的资资料外，还还应移交下下列资金、资资料和物品品：（一）管理理费节余；（二）维修修资金节余余；（三）物业业管理用房房；（四）实施施物业管理理期间形成成的有关改改造、维修修、保养的的技术资料料；（五）用物物业管理服服务费购置置的资产及及物品。物业管理企企业违反前前款规定的的，由区主主管部门责责令限期改改正；逾期期仍不改正正的，由区区主管部门门予以警告，并并处五万元元以上十万万元以下的的罚款。第四节 物业建设设单位第七十条（物物业建设单单位的权利利）物业建设单单位在物业业管理中享享有下列权权利：（一）根据据本条例的的规定选聘聘物业管理理企业提供供前期物业业管理服务务；（二）依法法参与首次次业主大会会会议的筹筹备工作；（三）以未未出售物业业的业主身身份享有业业主的权利利；（四）法律律、法规、规规章规定和和合同约定定的其他权权利。第七十一条条（物业建建设单位的的义务）