山语华庭040622--德业基项目户型配比建议32016.docx

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1、深圳中原物业顾问有限公司 德业基项目户型配比建议德业基项目户型配比建议关于本项目的户型面积配比定位，我们主要考虑以下定位参照因素： 中原市场部客户问卷调查资料客户户型需求、面积需求分析； 中原对项目目整体定定位和客客户定位位； 相关楼盘借借鉴。一、 客户需求情情况调查查结果户型需求建筑面积需需求： (数数据来源源：中原原地产深深港研究究中心“市场问问卷调查查报告”（具体体报告后后附）)根据我司对对宝安客客户的调调查结果果表明：宝安客客户户型型需求主主要以33房为主主，其次次为2房房及4房房；需求求面积主主要集中中在800-1220平方方米区间间，需求求1100平方米米以上大大户型占占25%。二

2、、 项目定位中原与发展展商对本本项目的的定位是是一致的的，即为为项目走走高端产产品路线线，这也也就决定定了本项项目产品品不是针针对大众众客户，而而以针对对高端客客户为主主。中原原对本项项目客户户定位为为：主力目标客客户：年龄在355-555岁之间间的成功功人士目标客户特特征：知识层次和和社会地地位较高高家庭和事业业都比较较成熟经济收入较较高客户群明细细户型选择主力客户群本地私营业业主（潮潮汕籍）主要以大户户型为主主，通常常会选择择四房以以上单位位高级政府公公务员主要以中大大户型为为主，通通常会选选择大三三房、四四房。本地土著大面积的三三房或四四房；为其成年的的子女购购房用房房，多以以三房为为主

3、；辅助客户群宝安企业高高级管理理人员选择经济适适用为主主的单位位，如二二房、小小三房。宝安周边镇镇私营业业主大面积的三三房或四四房为主主；港澳台工厂厂主阶层层（外销本土土化）四房以上单单位，侧侧重于1170平平方米以以上的户户型；二房或小三三房的单单位用于于投资或或者作为为奖励员员工之用用。三、 宝安高档住住宅项目目户型配配比借鉴鉴1、 御龙居户型面积套数比例二房二厅741001m22364.62%三房二厅1211125mm2 、11291433m243355.588%四房二厅1661172.04mm210413.355%跃层1461156.74mm2、15511168.43mm2324.11

4、%复式2302244.58 m2、26602265.83 m2749.50%号称宝安首首个超低低密度半半山豪宅宅，户型型设计以以三房二二厅为主主，四房房二厅及及复式单单位为辅辅，并结结合二房房、跃层层等户型型，户均均面积达达到1550平米米以上，并并取得了了不错的的销售业业绩。2、 冠城世家户型面积套数比例二房二厅80900555%三房二厅113114977270%四房二厅176118519818%复式2403310121%该项目物业业定位走走的是宝宝安第一一豪宅的的路线，从从规划、建建筑、园园林、户户型、物物管、小小区配套套等方面面入手，用用最好产产品质量量和服务务质量全全力打造造宝安第第一

5、毫宅宅；对外外宣传也也尽力以以“宝安地地王冠城世世家宝城第第一豪宅宅或宝城城地位豪豪宅”的口号号出现。该该项目户户均面积积在1440平米米以上，并并且取得得了不错错的销售售业绩，尤尤其是复复式单位位，有量量少的因因素，一一推出市市场既告告售磬。3、 御景台户型面积套数比例二房二厅809007510%三房二厅125113530240%四房二厅142116030240%复式18022207710%御景台是宝宝安推出出的第一一个高档档住宅小小区，在在市场上上形成了了稀缺，给给项目成成功提供供了一次次机会。项项目户均均面积在在1400平米左左右，二二个月的的时间完完成了550%的的销售率率，四个个月销

6、售售80%。4、 融景园户型面积套数比例二房二厅83.822844.033198三房二厅111.2251119.109542四房二厅131.331338.1169842五房二厅199.8872219.284复式315332584该项目是新新中心区区第一个个较高档档的项目目，对外外全力打打造“宝安新新中心巨巨星级名名宅”形象，项项目主力力户型为为三房、四四房，户户均面积积1300平米左左右，销销售6个个月，销销售率在在70以上。其它：如新新中心区区市场，因因地段优优势，户户型预计计将以中中大户型型为主，考考虑到市市场在223年年内放量量较大，户户型设置置会部分分兼顾到到大众化化产品，22房也会会

7、有一定定比例。四、 产品设计建建议综上分析：宝安高高端住宅宅市场主主要仍以以三房、四四房为主主，在面面积区间间上户均均面积基基本在1140平平米以上上，复式式等大户户型单位位仍有一一定的市市场潜力力。中原建议： 建议本项目目主攻中中大户型型，兼顾顾少量小小户型，补补充市场场需求； 主力户型以以3、44房为主主，在户户型面积积充分满满足舒适适性要求求； 顶端大户型型产品量量控制在在10%左右，不不但户型型特色上上设计到到位，面面积要充充分满足足享受性性要求； 尽量做到一一梯两户户、南北北通透；中等户户型可考考虑部分分“T”型的一一梯三户户；一个个标准层层户数最最多不超超过四户户，全面面提升物物业

8、档次次。户型面积及及套数配配比建议议：户型面积（M22）套数比套数估算（套）面积比备注2房2厅11卫7080010%445.5本户型主要要考虑“3+22”可分合合创新户户型，具具体户型型概念分分析后附附。3房2厅22卫120113010%449.13房2厅22卫1101120156612.6考虑到避免免项目自自身同质质竞争，在在户型设设计时考考虑34种不不同特色色户型，户户型在功功能房设设置、花花园利用用等方面面尽量增增加特色色。四房可考虑虑部分：“3+11”组合户户型。120113020%8818.34房2厅22卫或33卫140116035%15438.55房以上（复式）200-224010

9、%4416复式由两部部分组成成，一是是顶层复复式，二二是考虑虑在项目目最佳位位置设置置2栋一一梯两户户11层层整栋复复式单位位。合 计约137100%约440100%按本户型配配比计算算，总套套数约为为4400套左右右，平均均面积约约为1337平米米。建议户型设设计中重重视以下下功能： 多代同堂，家家庭观念念浓厚四房房以上户户型考虑虑双主卧卧，为父父母提供供舒适的的主人居居住空间间； 全部户型设设置双主主卫； 全部户型设设置双阳阳台观景阳阳台与工工作阳台台分开； 餐厅最好可可直接通通风采光光，与客客厅形成成理想的的“穿堂风风”； 尽量采用主主卧套房房形式，即即主卧+衣帽间间（或小小书房）+主卫，全全面提升升主人居居住享受受； 设立储物间间，适应应大家庭庭需要； 部分大户型型设立工工人房。 深圳中中原德业基基项目专专组2004.06.21附：组合户户型概念念示意连廊花园3房入口3房2厅22卫 + 2房房2厅11卫 = 5 房3厅厅3卫2房入口3房2厅2卫带花园带花园1房1卫3房2厅2卫带花园2房2厅1卫4房2厅3卫带花园4房入口连廊花园合并为5房连廊花园5房入口5房3厅3卫带花园3房2厅2卫 +1房1卫 = 4 房2厅3卫8