策源上海万泰大厦项目策划报告1015430882.docx

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1、万泰大厦市场调研分析简报一、项目周周边写字楼楼市场分析析本项目位于于乌鲁木齐齐北路4770号（延延安中路与与华山路之之间），属属静安区与与徐汇区交交界处。周周边静安寺寺、淮海中中路、延安安路都为写写字楼较为为集中的地地区，项目目周边区域域办公氛围围较为成熟熟。下面按照经经营模式来来分别对项项目周边的的租赁市场场和销售市市场进行分分析。1、 写字楼租赁赁市场分析析静安寺地区区：项目名称位 置写字楼总建建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费费(元/月)出租率中华企业大大厦华山路2号号21,5000127-11,0244USD0.5-0.6USD399%环球世界大大厦愚园路

2、1772号40,000068-1668USD0.45USD398%静安中华大大厦北京西路11701号号37,488482-3550USD0.55-00.65RMB244/延安路沿线线：项目名称位 置写字楼总建建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费费(元/月)出租率科恩国际中中心陕西北路666号/近近延安路35,8114107-2277USD0.6RMB222100%东方海外大大厦延安中路8841号24,4886111-11,166USD0.55-00.6RMB24498%阿波罗商务务中心延安中路11440号号6,000034-700USD0.75-00.85含于租金内

3、内97%华侨大厦延安西路1129号15,8885N/AUSD0.6RMB288100%乌鲁木齐北北路沿线：项目名称位 置写字楼总建建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费费(元/月)出租率朝代商务中中心乌鲁木齐北北路4577号11,433436-1440USD0.5USD3.8100%中雅大厦乌鲁木齐北北路4588号3,5000500RMB4.8-5.5RMB30072%淮海中路西西段沿线： 项目名称位 置写字楼总建建筑面积(平方米)单元面积范围(平方米)租金(元/天)物业管理费费(元/月)出租率世纪商贸广广场长乐路9889号85,8000119-22,2000USD0

4、.7-1.5USD3.8100%云海大厦淮海中路11333号号/宝庆路路19,588980-10031USD0.5RMB21195%百富勤广场场淮海中路11325号号/宝庆路路1号15,055076-9994USD0.65-00.8USD3.5100%嘉华中心淮海中路11068号号63,0000121-11,8000USD0.8-1.4USD3.895%本项目周边边写字楼市市场主要分分布于静安安寺地区、淮淮海中路沿沿线、延安安路高架沿沿线和乌鲁鲁木齐路沿沿线四个写写字楼集中中地。项目附近写写字楼租赁赁市场呈现现以下特征征： 项目周边办办公楼档次次参差不齐齐，租金也也有较大差差距。其中中以淮海中

5、中路沿线的的写字楼平平均品质最最高，世世纪商贸广广场、嘉华中心心及在建建的淮海海国际广场场均为甲甲级写字楼楼。静安寺寺地区多为为准甲级写写字楼，其其余两个区区域楼宇等等级较低。项项目所在的的乌鲁木齐齐北路地区区两个项目目朝代商商务中心、中雅雅大厦体体量较小，档档次较差，租租金在地区区也属低水水平。 纯租赁写字字楼为市场场供应主力力，平均出出租率达992%以上上。（个别别交房时间间不满6个个月的写字字楼项目不不计入内） 区域平均主主力租金范范围为USSD0.55-1.22/m2/天，甲甲级写字楼楼主力租金金范围为UUSD0.7-1.2/m22/天。 准甲级及非非甲级写字字楼在项目目数量上占占绝对

6、多数数，区域内内写字楼主主力客户仍仍为外资中中小型企业业，集中的的行业有贸贸易、咨询询、广告等等。 地区整体出出租情况良良好，出租租率基本都都在95-100%。 写写字楼销售售市场分析析在售项目情情况表：项目名称位 置写字楼总建建筑面积(m2)主力单元建建筑面积(m2）目前售价（元/m22）已售均价（元/m22）租金(元/m22/天)出售率剩余在售面面积项目销售情情况静安中华大大厦北京中路11701号号37,488482-355028,0000（均价）20,1005USD0.55-00.6584%现在售222-23；27-229层做销销控部分，以以及其它层层面剩余部部分，面积积范围877.05

7、-249.32，主主力面积集集中在1440左右右。目前共剩余余42套，面面积57333.466。30层新建建高档纯办办公楼，知知名度较高高。开盘均均价RMBB20,0000元/，销售售良好。目目前已进入入尾盘, 科恩国际中中心陕西北路666号35,8114107-227727,0000（均价）/USD0.6/出售11-15；220-222层；整层层14877.68mm2分割面积积在1499.2-7717.77 226套总销销面积近112,0000项目重新包包装后出售售部分层面面静安阳光商商务广场安源路5331号2,400031-82216,0000（均价）/90%现剩余面积积集中在33层。只有

8、有40、660两种面面积单元。项目20005年4月月开盘，开开盘均价RRMB166,5000元/。区域写字楼楼销售市场场目前呈现现以下特征征： 在售项目较较少，且多多为尾盘项项目。 产权式写字字楼项目多多做小面积积分割，主主力分割面面积为800-2000m2，20055年4月静静安区写字字楼的平均均售价为220,5884元/m2。 项目附近在在建未租售售项目中多多为甲级写写字楼，在在20088年前可能能进入租售售市场的写写字楼面积积近20万平方方米。根据据这些项目目开发商的的一贯操盘盘手法及目目前市场行行情，900%的一手手供应量将将进入租赁赁市场，未未来销售写写字楼销售售市场的新新增供应仍仍

9、十分有限限。 项目附近在在一年内将将销售的写写字楼极少少，除非部部分原纯租租赁写字楼楼转租为售售，预计体体量较小，对对市场主体体无法构成成影响。2、 区域未来供供应分析项目名称地 址发展商项目概况预计时间项目进度明园大厦愚园路1110号/近近胶州路上海明宇房房地产发展展有限公司司办公总建面面4万平方方米预计开盘时时间：20006年左左右(估)预计竣工时时间： 22006年年(估)主体建设越洋海德广广场南京西路11627号号/常德路555号台湾越洋集集团43层甲级级写字楼和和28层酒酒店式服务务公寓最下面6层层作为商场场引入“越越洋百货”办公楼8万万平方米预计开盘时时间：20007年预计竣工时时

10、间： 22008年年打桩会德丰广场南京西路/华山路香港九龙仓仓58层纯甲甲级写字楼楼配有部分商商业 办公楼楼11.44万平方米米预计开盘时时间：20007年预计竣工时时间： 22008年年基础工程上海鼎固大大厦华山路3222号/常常德路上海鼎固房房地产开发发有限公司司地上40层层地下3层层，总建筑筑面积488585平平方米B1层-22层商业，33-5层会会所，6-40层公公寓24,864平平方米公寓部分可可能做办公公预计开盘时时间：20007年预计竣工时时间： 22008年年基础工程淮海国际广广场淮海中路11045号号/近襄阳阳南路上海平安欣欣仑物业发发展有限公公司37层纯办办公楼，114层酒

11、店店式公寓总建面：773,0661平方米米 办公楼约442,8000多平方方米预计开盘时时间：20005年66月预计竣工时时间：20006年第第二季度主体建设根据上表数数据显示，今今年区域内内的主要供供应集中在在淮海国国际广场一个项目目，该项目目于20005年6月正式公公开租赁。而而20066年项目附附近也仅明园大厦厦一个项项目将进入入租售市场场，20007年将是是静安寺地地区写字楼楼供应的高高峰期。此外常熟路路、巨鹿路路有一个地地块将会兴兴建一个66、7层的的小型办公公楼，此项项目距离本本项目最近近，相对影影响也较大大；由于体体量较小、项项目的施工工时间会相相对较短，项项目尚未开开工，何时时

12、入市具有有不可预料料性，须密密切关注本项目万万泰大厦虽然已停停工多年，但但主体建设设工程已经经完成，只只要根据情情况进行部部分装修和和调整，可可选择合适适时机快速速进入市场场。二、项目周周边商业市市场分析本项目处于于延安中路路与华山路路之间，路路段为双向向二车道，另另设有非机机动车道，路路幅约200米，路面面车辆较多多，行人较较少。该路路段两侧商商业物业数数量不多，且且以街铺形形式为主，经经营状况一一般。华山路（乌乌鲁木齐路路路口附近近路段）为为双向5-7车道，其其中南向22车道，北北向3-55车道，路路幅较宽。住住宅底层街街铺为商业业的主要形形态。服饰饰与餐饮食食品占据了了60的的比例。华华

13、山路北段段东侧有一一条欧式风风情街，主主要由小洋洋房底层的的休闲酒吧吧和餐厅构构成，面积积范围在1100-2200m22。西段以以餐厅、超超市、银行行和面包房房等生活配配套设施为为主，面积积范围在220-1000m2。从消费费客户来看看，贵都大大酒店的住住客及周边边办公楼的的白领是这这里酒吧、餐餐厅的重要要消费支柱柱。常熟路（延延安中路至至长乐路）为为双向4车车道，无非非机动车道道。路幅不不宽，适合合街铺经营营。这里的的商业以沿沿街老式住住宅底铺及及办公楼裙裙房为主要要形式，楼楼层以一层层为主，少少数为2层层以上商铺铺，面积较较大，以餐餐饮为主。此此地街铺的的餐饮、酒酒吧比例较较高，凭借借静安

14、广广场、世纪商贸贸广场、国国际贵都大大酒店等办办公、酒店店存在，入入驻人群带带来较高的的餐饮需求求。 项目周边街街铺租金情情况 位置楼层面积价格推荐经营备注乌鲁木齐北北路5F1,45003.5元/天不限豪华装修，转转让费2220万，可可谈乌鲁木齐北北路1F44013元/天适宜银行乌鲁木齐北北路1F2804.8元/天可餐饮乌鲁木齐北北路1F1,50004.5元/天不限毛坯，近路路口乌鲁木齐中中路1F5026.7元元/天天不限面宽6米常熟路/长长乐路1F604.2元/天常熟路1-2F9011元/天可餐饮常熟路1-2F1,30003.16元元/天天可餐饮常熟路B1-3FF1,20008元/天适合酒吧

15、、餐餐饮附带露台巨鹿路1F1006元/天适合服饰/食品/汽汽配铺面巨鹿路近路路口1-4F3056.56元元/天天巨鹿路近路路口1F2706-8元/天餐饮不可长乐路1F723.3美元元/天天需要品牌店店长乐路1F1507元/天适合酒吧华山路1F45016元/天餐饮不可可分割华山路1F60024元/天适合药店综合以上数数据，排除除价格过低低或过高的的个案情况况，项目周周边路段的的1楼的街街铺租金水水平大致为为：乌鲁木齐北北路、中路路（延安西西路至淮海海路间）：租金5-20元/m2/天。华山路（乌乌鲁木齐路路路口附近近）：租金金15-225元/mm2/天。常熟路（延延安中路至至长乐路）租租金：100

16、-25元元/m2/天。长乐路（华华山路至常常熟路）：租金7-15元/m2/天。街铺租金由由于受到面面积、位置置、商家行行业、签约约时间等多多种因素影影响，即使使在同一路路段上，之之间的租金金差距都很很大，同时时考虑到本本项目商业业为裙房形形态，因此此这里提供供的街铺租租金仅作参参考。 周边办公楼楼裙房租售售情况本项目所在在区域不少少办公楼推推出时间较较早，近期期没有其裙裙房商铺的的租售情况况；此外一一些楼宇品品质、位置置明显优于于本案，可可比性差。因因此，综合合考虑了区区域、位置置等条件，选选取了以下下项目作为为参考。名称地址楼层单套面积价格备注新越时美大大厦裙房江宁路4445号（武武定路）1

17、-4层1,1133-5,1141.35万万-2.3万万元/时美大厦44层裙房，整整层起售博鸿大厦商商铺江宁路4995号（康康定路）1-4层/1楼2.88万元/，2楼2.2万元元/，3楼1.7万元元/，4楼1.5万元元/博鸿大厦裙裙房商铺高利馆商铺铺昌平路、常常德路口1层77-1000；400小面积均价价438000元/，大面面积(内铺铺)380000元/建筑共四层层，底层为为商铺，层层高4.88m静安阳光商商务广场商商铺安远路5331号（常常德路胶州州路间）1层230-2280租：8元/天/中雅大楼乌鲁木齐北北路/华山山路地下1层500租：4元/天/华尔登广场场商铺长乐路/常常熟路1-2层2,19551-2层整整体出售，报报价2.55万元/ 14