北京润丰项目全案策划报告5609.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.润丰项目全全案策划报报告目 录第一部分 润丰项项目市场竞竞争环境分分析2一、北京市市房地产市市场总体形形势2（一）宏观观经济形势势2（二）北京京市住宅市市场总体形形势评估41、20001年住宅宅市场回顾顾42、20002年住宅宅市场形势势判断7（三）综合合评述11第二部分 本案区域域市场竞争争环境综合合评价分析析11一、区域市市场情况调调查与分析析11（一） 市市场供给12（二）市场场需求13（三）价格格及成交13二、产品分分析14（一）规模模14（二）规划

2、划设计15（三）建筑筑形式16（四）户型型特征及面面积配比17（五）配套套设施及设设备19（六）智能能化配置20三、包装推推广21四、市场场需求21（一）客户户构成21（二）需求求特征22（三）客户户特征23五、价格及及销售情况况23（一）价格格分析23（二）成交交分析24（三）销售售率分析25（四）销售售价格比较较27第三部分 项目目市场定位位及物业发发展方向分分析与建议议28一、项目的的SWOTT分析28（一）项目目优势（SStrenngth）分分析28（二）项目目劣势（WWeeknness）分分析29（三）机会会（Oppportuunityy）分析30（四）威胁胁（Thrreat）分分析

3、32二、市场定定位34（一）定位位方向34（二）市场场形象定位位35（三）客群群定位35（四）价格格定位36（五）市场场身份定位位36三、产品构构想37（一）规划划布局：37（二）建筑筑选型38（三）建筑筑立面设计计38(四)交通通规划38（五）环境境规划38（六）生活活配套系统统39（七）户型型设计39（八）建材材与设备40（九）装修修与装饰40四、物业管管理41五、文化主主题41六、操盘策策略42润丰项目全全案策划报报告第一部分 润丰项项目市场竞竞争环境分分析一、北京市市房地产市市场总体形形势（一）宏观观经济形势势 在在过去的一年年里，我国国经济克服服了外部环境境的不利影影响，继续续保持持

4、续续健康发展展。据国家家统计局的的初步统计计，20001年我国国国内生产产总值首次次突破9万万亿元大关关，达到9959333亿元，按同同比价格计计算，比上上年增长77.3%。而而北京的经经济发展更更是势头猛猛劲，连续续第三年保保持了两位位数的增长长，初步统统计，全年年实现国内内生产总值值28177.6亿元元，增长率率为11%。人均国国内生产总总值达到2253000元，约折折合30660美元，按按可比价格格计算，比比上年增长长10.22%。同时时全市经济济的内在比比例关系比比较协调，经经济运行质质量和效益益明显改善善，整体呈呈现出“快增长、高高效益、低低通胀”的可喜局局面。 全年实现消消费品零售

5、售额15993.5亿亿元,比上年增增长10.4%,扣扣除物价因因素影响,实际增长长11.77%。消费费结构逐步步升级。住住宅、轿车车、通讯、旅旅游等新型型消费不断断升温，消消费热点扩扩大。全年年销售个人人商品住宅宅10499.6万平平方米，同同比增长335.8%；实现销销售额4885.2亿亿元，增长长45%。 投资规模稳稳步扩大。全全年完成全全社会固定定资产投资资15300.5亿元元，比上年年增长188%，增幅幅提高7.2个百分分点。投资资总量的扩扩张得益于于地方投资资和房地产产投资的快快速增长。全全年地方项项目完成投投资12227.2亿亿元，比上上年增长225.3%，占全社社会固定资资产投资

6、的的比重达到到80.2%，同比提提高6.22个百分点点；房地产产开发完成成投资7883.8亿亿元，增幅幅高达500.1%，在在全社会投投资中的比比重首次过过半。 全年地方企企业出口仍仍达到488.73亿亿美元，增增长5.332%，保持了较高的增长速度。 居民消费价价格指数的的过快增长长得到有效效控制，保保持了相对对稳定物价价形势。全全年居民消消费价格指指数为1003.1%，低于上上年0.44个百分点点。在居民民消费价格格上涨的33.1个百百分点中，当当年调价的的影响仅为为1.1个百百分点，同同比降低22.2个百百分点。全全市经济继继续保持“快增长、低低通胀”的良性运运行格局。 各项存款大大幅增

7、长。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，比去年多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。 城镇居民生生活明显提提高。20001年，我我市城镇居居民家庭人人均可支配配收入111578元元，比上年年增长111.9%，扣扣除价格因因素影响，实实际增长88.5%。人人均消费性性支出89923元，实实际增长11.9%，城城镇居民恩恩格尔系数数36.22%，比上上年降低00.1个百百分点。在在居民消费费中

8、，文化化娱乐支出出比重上升升，居民生生活总体跨跨跃小康，向向富裕目标标迈进。尽管目前全全球经济增增长不景气气，世界经经济也可能会进进入一个低低速增长的的新时期，但但这没有严重影影响我国经经济的发展展，北京的的经济受世世界经济不不景气影响响也较小。相反反，随着入入世和奥运运效应等因因素对投资资和期望产产生积极影影响；预计20002年中中国经济增增长“一枝枝独秀”的的状况仍将将会保持，北京经济济也将继续保保持相对高效、快速的增长。（二）北京京市住宅市市场总体形形势评估1、20001年住宅宅市场回顾顾 住宅市场总总体持续走走强 20001年，房房地产业景景气水平不不断提升。全全市房地产产景气指数数达

9、到1115.644，比上年年提高7.54点。房地产产投资大幅幅增长。全全年完成房房地产开发发投资7883.8亿亿元，比上上年增长550.1%，占全社社会投资的的比重达551.2%。 完成投资（亿亿元）增速（%）比重（%）房地产开发发投资783.8850.1100#建安工程程438.0036.355.9费用支出323.5580.241.3其中：住宅宅投资464.2261.059.2房地产开发发增势强劲劲。商品房房建设规模模进一步加加大，开复复工各类商商品房59966.77万平方米米，同比增增长33.9，其中住住宅43449.6万万平方米，同同比增长446.4.合计增幅(%)商品房开复复工面积(万

10、平方米米)5966.733.9#住宅4349.646.4本年新开工工商品房2789.866.4#住宅2236.569.2商品房竣工工面积(万平方米米)1707.425.0#住宅1393.437.5 房地产开开发资金来来源充足。2001年，全市各房地产企业累计到位资金1151.5亿元，实际完成投资783.8亿元，国内贷款、自筹资金和定金及预收款三项合计占当年到位资金的比重达89.7%。资金到位（亿亿元）增速（%）比重（%）本年到位资资金1151.547.4100#国内贷款款340.3342.529.6自筹资金223.0070.719.4定金及预收收款469.7750.840.8 住住宅总体销销售

11、良好，个个人购房踊踊跃。 合计增幅(%)商品房销售售面积(万平方米米)1205.025.9#住宅1127.525.5销售给个人人1049.635.8 投资力度不不断加大，投投资渠道更更加广泛从今年北京京市房地产产的投资情况来来看，整体体形势向好。反映出投投资者对北北京市未来来几年内房地地产市场发展后后势仍比较较乐观，预预期也较高。随随着申办22008年年奥运会和和加入WTTO的成功功，拥有强强大资本优优势的海内内外企业正正为进入北北京房地产产市场砺兵兵秣马，而而国内社会会游资也看看中目前的的市场机会会，纷纷进进入房地产产行业，从从事投资开开发。种种种迹象表明明，在诸多多利好因素素，如20001

12、年重重点工程建建设中，涉涉及房地产产的相关项项目达277项，在举举办20008年奥运运会和加入入WTO等等的影响下下，投资力力度还将进进一步加大大，北京住住宅市场也也将得到进进一步发展展。 供给规模节节节攀升，市市场消化压压力加大 22001年年新开发项项目总面积积27899.8万平平方米，增长666.4%，其其中新开工工商品住宅宅占81.7%，为为22366.5万平平方米。另另一方面，在在老盘消化化速度没有有明显加快快的情况下下，新盘的的推盘速度度和供应量量却有大幅幅度的提高高。截止目目前，据不不完全统计计，北京住住宅市场本本年度共推推出新项目目222多多个，平均均一天半11个，总建建筑面积

13、两两至三千万万平米左右右。而且分分布的格局局比较分散散，东南西西北各方向向都有相当当数量的新新盘推出，城城内城外遍遍地开花。新新盘总体供供应量如此此之大、之之快和之广广泛是前所所未有的。因因此市场供供应的急剧剧增长给后后期的市场场销售带来来了巨大的的压力。 市场需求总总量旺盛，但但远不如供供给之势 由由于政府相相继出台的的一些房改改政策和银银行给予个个人购房按按揭的支持持，以及危危改建设步步伐的加快快，北京市市住宅市场场需求不断断释放，总总体规模呈呈扩大趋势势，市场销销售已突破破11000万大关。但但其增长的的速度却无无法追赶急急剧膨胀的的供给总量量。 价格虽然坚坚挺，但性性价比不断断提高虽然

14、北京房房价仍高居居全国榜首首，且总的的价格趋势势没有下降降（北京市市商品住宅宅平均售价价47166元/平方方米，同比比增长244.1%），但但其含金量量却大大增增强，性价价比也更加加合理。自自99年以以来，激烈烈的市场竞竞争促使住住宅产品进进入高速升升级换代阶阶段。现在在的住宅项项目不仅在在规划设计计、环境设设计、智能能化、新技技术新材料料、节能生生态等众多多方面都将将有所突破破，而且在在品质也有有进一步提提升，大量量性价比更更加合理的的均好性房房屋在今年年住宅市场场上相继登登台。 竞争更加激激烈竞争更加激激烈和多元元化。不仅仅有产品的的竞争还有有品牌的竞竞争和实力力的竞争。在在产品上，竞竞争

15、不仅表表现在价格格、品质上上，更多的的表现在形形式的创新新，营销策策略和整体体运做手段段上。而这这种形式上上的创新包包括规划、设设计、造型型等各方面面，也包括括概念的创创新，SOOHO、TTOWNHHOUSEE 、商住住公寓、酒酒店服务式式公寓等热热点频现，而而且转换的的速度之快快令人目不不暇接。另另一方面，22001年年北京房地地产市场最最显著的特特点就是各各路开发商商纷纷云集集于此。其其中数量最最多当属南南方军团，规规模最大莫莫过港资背背景，仅李李嘉诚的黄黄河地产在在北京东坝坝就欲投资资百亿。他他们虽无本本地开发商商的地缘优优势，但资资金实力、创创新、细腻腻、娴熟和和市场感觉觉灵敏却是是外

16、阜开发发商的特长长，他们实实力雄厚，技技术和经验验都非常丰丰富。大企企业集团作作战也是北北京房地产产竞争的又又一特点。从从今年初开开始，一些些大的企业业集团就以以重拳出击击，势头很很猛，比如如春展的天天鸿、万通通、万科、当当代、太合合，夏展的的首创，秋秋展的华远远、住总、中中房、新世世界集团等等集团纷纷纷集体亮相相，寓意打打造北京地地产航母，改改变北京房房地产市场场的格局，气气势逼人已已令人不寒寒而栗。还还有，随着着中国加入入WTO后后，中国放放宽国外资资本进入中中国的市场场准入限制制，也直接刺激激国外资本本在中国的的投资。由由此可以看看出，北京京市房地产产市场正在在形成非常常激烈的竞竞争局面

17、。 市场的管理理和规范力力度加强北京房地产产市场正在在迅速成长长，市场化化程度也有有显著提高高，产品种种类更加多多样。但由由于土地市市场的混乱乱无序和其其它诸多制制约因素，目目前市场的的透明度仍仍然不高，暗暗箱操作较较多，再加加上许多开开发商都是是初次涉足足地产，人人员的整体体素质不高高，许多劣劣质产品依依然存在，从从而造成购购房纠纷的的不断升级级。尤其是是近两年的的大规模开开发不仅使使得市场供供给的增速速已然超过过需求，也也使行业内内部的不良良竞争加剧剧，给本来来就不规范范的住宅市市场又蒙上上了一层阴阴影。为了了保障购房房者的权益益，以利于房地产市市场的持久久、有序、可持续发发展，政府府部门

18、相继出出台了一系系列的政策策，加强对对住宅市场场的规范和和管理。同同时也加强强了房地产产准入的管管理和开发发企业资质质等级审定定，对一些些违法、违违规的企业业和项目进进行了严肃肃的处理。所所有的这一一切都表明明，政府对对北京住宅宅市场的治治理力度和和决心，也也表明了今今后的市场场形势会更更加严峻。2、20002年住宅宅市场形势势判断 市场供给a、投资规规模进一步步扩大 首首先，目前前房地产业业结余资金金比较充裕裕，有利于于房地产投投资的继续续增长；其其次，随着着房改政策策、金融政政策的进一一步支持，二二手房市场场活跃和联联动，再加加上加入WWTO和22008年年奥运会的的推动等，在在各种利好好

19、因素的影影响下，北北京房地产产的整体趋趋势依然向向好，因此此，开发商商投资房地地产的热情情还会延续续。事实上上，各路开开发商积极极寻找囤地地的机会已已充分地预预示了这样样的一个趋趋势。b、供给量量继续增加加,内展外扩扩趋势加速速 22000、2001年较大规模投资和新开工的房地产项目会在2002年进入建设和上市的高峰，预计今年北京住宅总供应量仍将保持较高的增长速度。今年北京住宅市场将加速内展外扩的趋势，城内城外遍地开花，泛CBD地区、泛中关村地区、南部城区、奥运村规划用地地区、亦庄经济开发区、公路1环及城市高速路附近是今年的热点区域。三外（外资、外埠、外行）开发商进军北京楼市趋势不减，市场竞争

20、加剧将会对开发商整体运作能力提出更高的要求。2001年年进军北京京地产的各各路开发商商大多都在在积极准备备和酝酿之之中，没有有正式亮相相。相信经经过一年多多的准备，今今年该是大大展拳脚的的时候。这这些开发企企业，虽无无本地开发发商的地缘缘优势，但但创新、细细腻、经验验丰富和市市场感觉灵灵敏、资金金实力雄厚厚却是他们们的特长，由由此可见，市市场的竞争争将会更加加严峻，形形式也更加加广泛。 c、建筑形形式更加丰丰富，创新新更加大胆胆住宅形式的的创新和丰丰富趋势在在20011年已初见见端倪，除除了TOWWN HOOUSE风风靡一时外外，花样翻翻新的各种种变异板楼楼（东晶国国际、北京京印象、郦郦城等）

21、也也让北京人人耳目一新新，也着实实吸引了不不少购房人人的目光。而而今年，由由于市场竞竞争的加剧剧，相信这这种追求建建筑形式创创新以求制制造更多卖卖点的趋势势将更加严严重和普遍遍。据了解解，今年会会有更多更更大胆、更更加标新立立异的项目目出现在北北京市场上上。d、住宅档档次两极分分化 据资料表表明，一方方面，今年年在CBDD和CBDD附近将有有大规模的的豪宅涌现现，目标直直指金字塔塔塔尖人群群；另一方方面，为平平抑高企不不下的北京京房价，政政府加大了了经济适用用房的供给给量，另外外，再加上上绿化带项项目的集中中上市，届届时北京将将会出现大大规模的豪豪宅和大规规模的低价价房将同台台竞技的现现象，而

22、中中档产品将将受到严重重冲击，一一统天下的的格局有所所改变。e 住宅品品质将进一一步提高，性性价比更加加合理自99年以以来，激烈烈的市场竞竞争促使住住宅产品进进入高速升升级换代阶阶段，今年年的住宅项项目在规划划设计、环环境设计、智智能化、新新技术新材材料、节能能生态等众众多方面都都将有所突突破，品质质进一步提提升，大量量性价比更更加合理的的均好性房房屋将在今今年住宅市市场上不断断登台。 市场需求对低档商品品房、经济济适用住房房与高档商商品房同样样强烈的市市场需求，将构成2002年住宅市场的需求格局。从最普通的拆迁居民，到刚开始工作的年轻人；从想改善居住条件的城镇居民，到追求更舒适生活的城市中产

23、阶级；从北京的高收入阶层，到富有的外省甚至外籍人士，都成为北京住宅需求市场的重要组成。他们的需求特点表现如下：住房需求贫贫民化趋势势进一步加加强a、购房客客户年龄集集中据统计，年年龄在25545岁之之间的人群群是北京住住宅市场的的主力购买买者。这部部分需求群群体为了解解决住房或或改善住房房条件，购购房愿望非非常强烈，又又有较高的的收入作为为保障，因因而成交率率较高。b、购房目目的继续分分化 随随着人们生生活水平的的提高，购购房者已经经由单一解解决居住目目的向高品品质居住、第第二居所、商商住两用、房房产投资等等方向分化化。其中，自自20011年6月份份以来的股股市大幅下下挫，使部部分资金来来源于

24、股市市收入的投投资置业者者遭到重创创，并且只只有23%的股民考考虑将资金金投向房地地产。因此此，在优越越地段投资资置业，将将成为人们们投资理财财的一种新新的尝试。c、现房和和准现房是是购房者的的首选对象象 随随着入住纠纠纷的愈演演愈烈，购购房者对期期房已失去去了信心，更更相信的还还是眼见为为实。另外外，由于银银行放款的的速度减慢慢，对房地地产项目预预售门槛的的提高，使使部分项目目推迟上市市时间；还还有，自11998年年以来，供供给的持续续高速增长长，和需求求的相对滞滞后，消化化速度减慢慢，使得许许多楼盘自自觉不自觉觉都成为了了现房，等等等。诸多多原因致使使现房时代代已经来临临。d、购房者者消费

25、日趋趋理性，对对住宅产品品均好性要要求更高 购购房者除了了对住宅质质量、户型型、会所、交交通便利度度等方面继继续保持关关注之外，还还将对新技技术新材料料、景观、节节能、环保保、智能化化等多方面面提出新的的需求，均均好性成为为衡量物业业综合品质质的重要标标准。当然然，物业管管理也是购购房者的比比选因素之之一。物业业管理是购购房者入住住后最为关关心的问题题，物业管管理水平不不达标、超超标收费、不不合理收费费等都使购购房者叫苦苦不迭。选选择物业管管理的品质质更优，物物业管理作作到“物有所值值”的房屋，是是今年购房房者的重要要倾向。e、购房节节奏放慢受房价过高高、股市暴暴跌及世界界经济普遍遍不景气等等

26、其他因素素的影响，也也有部分购购房者暂缓缓购房而持持币观望。据搜房最近近的消费者者调查显示示，选择一一年之内将将要买房人人的比例，今今年与去年年的比例基基本相同，为为13%左左右，但在在一年到两两年之内要要买房的比比例从去年年的近500%降到118.2%，在三年年到五年的的购房比例例为22.1%，同同比下降55-10个个百分点，在在五年以后后购房或者者不打算购购房的消费费者比例为为45.99%，比去去年同期上上升一倍, 购房者者正在迅速形形成日趋理理性的消费费倾向。 价格将有所所下降，但但幅度有限限2001年年全市商品品房平均售售价为50061元/平方米，比比20000年增长22.9%，商商品

27、房住宅宅全年平均均售价47716元/平方米，增增长3.55%，尚处处于基本稳稳定状态。2001年年上半年北北京市商品品房平均价价格为47771元/平方米，比比去年同期期增长255%，高居居全国首位位。房价的的虚高引起起有关部门门的重视，纷纷纷采取了了有利的措措施平抑房房价，房价价自7月份份开始一路路小幅下滑滑。而20002年又又大量经济济适用房和和绿化带的的低价房上上市，预计计20022年的房价价将在现有有水平上继继续下降，但但由于目前前北京特殊殊的政治经经济和文化化地位，其其土地开发发成本已接接近刚性，而而且房地产产交易的中中间环节税税费也比较较高，造成成房价短期期内下降的的是开发商商的利润

28、而而不是成本本，估计降降价空间不不会很大。尤尤其是，对对于一些特特定区域内内的差异化化产品而言言，还是存存在较大的的价格上涨涨空间的。（三）综合合评述总之，宏观观经济形势势的持续走走好，是房房地产市场场保持活跃跃的有利支支持，也使使这一轮房房地产市场场恢复性增增长仍处于于惯性上升升阶段。对北京而言言，目前商品房房供应、资资金、土地地和需求等等方面尚有有余地，房房地产业未未来发展空空间较大，房房地产开发发在周期上上正处于扩扩张阶段，尤其是二、三级市场的交易量相对较少，因此居民购房的巨大潜力还有待释放。同时综上分分析也可以以看出，潜潜在的阶段段性风险也也悄悄酝酿酿中。目前前全球经济济正处于一一种低

29、迷状状态，我国国经济或多多或少也会会受此牵连连，由于房房地产市场场的发展与与宏观经济济形势存在在着一定的的关联性，因此，北京乃至全国的经济增长情况都会直接影响房地产市场走势。由此，房地产业在持续数年的高速发展之后也面临着进入一个阶段性的调整压力。第二部分 本案区域域市场竞争争环境综合合评价分析析一、区域市市场情况调调查与分析析区域市场范范围本次针对润润丰项目的的调研范围围如图所示示：（一） 市市场供给 北部中高档档住宅项目目主要分布布在北三环环到亚运村村一带，尤尤其是亚运运村及周边边地区，已已经成为北北京中档住住宅市场的的主要供给给渠道。据据统计，目目前亚运村村及周边地地区的在售售物业约330

30、个，总总供给规模模在4000万平米左左右。除华华馨公寓、嘉嘉铭园等为为数不多的的几个项目目为板楼外外，其余项项目均为高高层塔楼，典典型的如欧欧陆经典、天天创世缘等等，平面布布局以一梯梯6-8户户为主，主主力户型两两居三居面面积在1000-1770平米左左右。该地区未来来几年的潜潜在供给将将主要来自自于北苑路路东侧正在在开发建设设的大片住住宅区和即即将进行开开发的占地地百万平米米的华汇家家园。北部地区当当前在售典典型项目一一览表项目名称地理位置规模 （万M2）主力户型 （M2）均价 （元元/M2）欧陆经典亚运村北苑苑路东482居1000-12003居1366-18006500嘉铭园亚运村北苑苑路

31、以东886号602居11003居1400-1600。5900天创世缘安立路与大大屯路交界界西北角17.22居1299-13553居14774居16007000华亭嘉园北四环中路路健翔桥东东南3000米402居15003居1833、21339500风林绿洲朝阳区劳动动大厦东侧侧10000米393居16884居1811-18446700亚运新新家家园北京市朝阳阳区辛店村村路1622号30TOWNHHOUSEE300左左右，公寓寓190-320TOWNHHOUSEE100000左右公寓85000左右时代庄园来广营西坡坡子北路26Townhhousee、公寓6800万科星园奥运村北苑苑路302居97-

32、1303居15004居1700跃层27007200倚林佳园亚运村林萃萃路15Townhhousee208-、公寓7450九台20000安立路和大大屯路交界界处北1000米141居752居10993居129917116300北辰绿色家家园奥运村北苑苑路1801居902居12003居15004居17005400奥林春天奥运村林萃萃路16.1772居11663居13334居20885300（二）市场场需求亚运村作为为北京较早早的成熟商商业社区，开开发初期吸吸引了大批批北京及外外地有产者者前来购房房，但随着着北京其它它区域住宅宅市场的逐逐渐成熟，如如泛CBDD地区、万万柳地区等等，如今的的亚运村已已经

33、成为城城市中产阶阶级的生活活乐园。（三）价格格及成交亚运村地区区住宅项目目的均价集集中在55500-77000元元/平米，单单套总价在在60-1110万元元左右，由由于供给量量巨大，再再加上其他他区域市场场对该地区区潜在客户户的分流，市市场消化速速度受到一一定限制，因因此虽然整整体上市场场对亚运村村地区物业业的吸纳量量很大，但但具体到各各个项目，月月均成交也也只在20030套套左右。二、产品分分析（一）规模模 绝绝大多数典典型物业的的总体规模模都相对较较大，其中中，最大的的当属北辰辰绿色家园园规模为1180（440万配套套及公建）万万平米。这些楼盘目目前在销的的规模并不不是很大，但但后续几年年

34、供给规模模将会很大大。据初步步统计未来来几年该区区域的供给给总量将在在300万万平米以上上。案名已销供应量量（万平米米）现供应量（万万平米）剩余供应量量（万平米米）时代庄园1339倚林佳园6.41.68风林绿洲17.28.813万科星园7.93.119欧陆经典22224嘉铭桐城27924九台200003.71.3（商商业）10北辰绿色家家园103127奥林春天64.40合计113.2232.7234（二）规划划设计 区区域典型物物业规划设设计公司一一览表项目名称规划设计单单位环境设计单单位倚林佳园清华大学建建筑设计研研究院中国建筑设设计研究院院风林绿洲清华大学建建筑设计研研究院贝尔高林香香港有

35、限公公司嘉铭桐城加拿大B+H国际建建筑师事务务所中国风景园园林规划设设计研究中中心九台20000北京建筑设设计院欧陆经典加拿大B+H国际建建筑师事务务所加拿大B+H国际建建筑师事务务所时代庄园美国JWTTA建筑师师事务所美国JWTTA建筑师师事务所万科星园新加坡雅科科本设计公公司贝尔高林香香港有限公公司奥林春天北京建筑设设计院北辰绿色家家园北京建筑 设计院北京市园林林局上表显示，区区域内典型型项目的设设计单位由由三个类型型构成：美美国JWTTA、加拿拿大B+HH，新加坡坡雅科本为为第一类，作作为外籍设设计公司，其其设计理念念及经验丰丰富，富有有时代精神神；另两类类则分别是是传统的国国有设计单单

36、位，新兴兴的学院派派代表，他他们对国情情十分了解解，但对建建筑设计的的人性化及及前瞻性方方面的考虑虑还有些差差距。 综综合比较，万万科星园的的环境规划划较为成熟熟和有特色色，它是由由贝尔高林林香港有限限公司所做做，强调的的则是人与与建筑、与与自然的亲亲和。 整整体规划设设计较为突突出，局部部环境处理理也得当，园园内水系流流淌，绿草草葱茏，环环境幽雅。（三）建筑筑形式由于本案地地区受城市市规划影响响较小、建建筑高度受受到制约较较小，因此此在对建筑筑形式的选选择上自由由度较高。但但由于该区区域土地成成本较高，所所以除几个个高档项目目是以低密密度的TOOWMHOOUSE和和小多层形形式出现外外，其余

37、绝绝大部分还还都是以大大体量的板板、塔为主主，尤其是是塔楼较多多。10个项目目中，只有有嘉铭苑、风风林绿洲和和北辰绿色色家园部分分为纯板式式建筑。塔塔楼项目中中除万科星星园为了追追求户型的的均好性，设设计成蝶型型外，其余余项目均为为点式塔楼楼，以1梯梯4-6户户为主，个个别为7-10户。在外观的视视觉效果上上，除TOOWNHOOUSE外外，该区域域只有万科科星园、天天创世缘较较为突出，不不仅能显示示项目档次次，又能表表明自己的的个性。风风林绿洲和和九台20000虽色色彩比较醒醒目，但未未免有些俗俗气，反而而不能体现现物业档次次。区域典型物物业建筑形形式物业档次项目名称建筑形式标准层户数数工程进

38、度外观高档物业时代庄园Townhhousee、公寓一层一户二层一梯两两户部分完工北美的风格格，采用三三段式构图图，外观使使用涂料与与石材相结结合，现代代简洁，与与项目本身身的建筑风风格相得益益彰。倚林佳园Townhhousee、公寓公寓：一梯梯两户已封顶现代、简洁洁、明快亚运新新家家园Townhhousee、公寓一梯1户部分封顶温馨、现代代、彰显身身份一梯2户挖槽中档物业欧陆经典塔楼一梯477户现房欧式万科星园蝶型塔楼一梯6户一期现房二期封顶外立面沿袭袭了万科的的一贯作法法，色彩丰丰富、亮丽丽，生活气气息强烈。嘉铭桐城板楼一梯233户二期现房三期期房普通九台20000塔楼一梯10户户一期现房二

39、期期房普通、色彩彩醒目北辰绿色家家园板楼一梯4户现房二期期房现代、简约约，德式风风格奥林春天板楼一梯2户期房前卫、现代代风林绿洲板、塔一梯244户一期现房二期封顶外立面有别别与其他物物业，采用用橘红色面面砖，是比比较醒目的的。但由于于其体量过过大，颜色色偏暗，有有一种压抑抑感。（四）户型型特征及面面积配比除TOWNNHOUSSE外，各各项目的主主力户型集集中在10001220平米的的二居和11401160平米米的三居。户型面积配配比表：（单单位：平方方米）案名一居二居三居四居五居跃层时代庄园160（跃跃层）260（跃跃层）比例50%50%倚林佳园16011802082280比例50%50%风林

40、绿洲801051401160188比例10%10%70%10%万科星园971330150（错错层）1702302270比例40%40%15%5%欧陆经典80901220130117018011901802230比例1%46%30%20%3%嘉铭桐城80104、1109143、1144217250比例5%10%70%5%10%九台2000075109129-1171三种种比例20%20%60%北辰绿色家家园90120150170比例20%20%40%20%奥林春天116133180（五五居）208（六六居）比例45%45%10%可以看出，不不同的建筑筑形式体现现了不同的的户型特点点。低密度项目目

41、（倚林佳佳园、时代代庄园、亚亚运新新家家园）的户户型以跃层层为主，设设计的较为为舒适，具具备面宽大大（6米左左右），南南北通透，分分区明显，层层次感强等等优点。如如时代庄园园156平平米的下户户型，一层层是面宽66米的南向向客厅，三三向操作台台的厨房，以以及室外花花园；二层层是三个居居室，地下下室可用作作家庭活动动室（视听听室、健身身房等）。这这种设计是是较为理想想的居所，是是比较讲求求生活品味味的。板式住宅（嘉嘉铭桐城、奥奥林春天、北北辰绿色家家园、风林林绿洲二期期）布局方方正，采光光、通风良良好。如嘉嘉铭桐城1144平米米的三居室室，面宽111.1平平米，进深深13.11平米，起起居室、主

42、主卧和一个个次卧均是是南向采光光，12.56平米米的厨房通通透、明亮亮、独立。塔式住宅（风风林绿洲一一期、九台台20000、欧陆经经典、万科科星园）在在前些年发发展的基础础上有了较较大提高。如如万科星园园的蝶型塔塔楼，无论论在朝向、采采光、还是是在通风方方面都有较较大的改善善。但九台台20000的户型设设计还是没没能摆脱传传统塔楼的的缺陷，是是诸多项目目中较差的的一个。装修：各物物业外立面面的装饰多多采用涂料料（风林绿绿洲和嘉铭铭桐城三期期为面砖）。在在门、窗以以及公共部部分的用材材上差距并并不悬殊，选选材基本雷雷同，户内内除万科星星园（68800元/平米）是是含厨卫精精装修外，其其他项目均均

43、为毛坯房房。在门窗窗的选择上上，多为当当前流行的的三防子母母门和塑钢钢窗户。作作为建筑的的细部环节节，外立面面及门窗的的选材非常常重要，尤尤其是建筑筑外观的视视觉效果越越来越受到到重视，而而区域内许许多典型项项目在这方方面则显得得明显不足足。区域典型物物业装修情情况一览表表 项目名称外墙室内窗户门其他倚林家园进口高级无无机瓷砖及及涂料相结结合初装修铝合金喷塑塑、断桥中中空玻璃德国霍曼防防盗门风林绿洲天然石材厨卫精装修修中空落地窗窗实木门嘉铭桐城高级外墙面面砖毛坯房双层中空玻玻璃塑钢节节能窗高级三防门门九台20000高档涂料，四四层以下西西立面为天天然石材初装修高档塑钢窗窗恩源牌高档档四防门欧陆

44、经典涂料毛坯房铝合金窗大连金房子子四房门时代庄园美国威尔斯斯帕涂料配配天然蘑菇菇石装饰转转毛坯房断热冷桥铝铝合金中空空玻璃平开开窗南枫牌高档档子母木钢钢门万科星园一、二层仿仿石面砖，三三层及以上上为涂料厨卫精装修修隔热型双层层铝合金中中空玻璃豪华钢衬实实木夹板门门管道直饮水水闻涛苑三期期一至三层为为浅暖色仿仿花岗岩墙墙面毛坯房双层玻璃塑塑钢窗三防户门配配门镜北辰绿色家家园涂料毛坯房铝合金铁制三防门门（五）配套套设施及设设备 区域典型型物业配套套设施及设设备一览表表项目名称会所面积会所功能典型设备倚林家园1700平平方米游泳池、壁壁球馆美的牌冷暖暖式中央空空调风林绿洲3000平平方米游泳池、书书吧嘉铭桐城2000平平方米游泳池采暖热水两两用壁挂炉炉九台2