某物业管理公司工程维修部工作手册113113.docx

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1、工程维修部部工作手册册 编 号: CCBREXXH-GZZ-EM-04版本/状态态: A/1编 制:审 核:批 准:生效 日期期: 二一四年七七月一日*物业业管理服务务有限公司司工作手册目目录序号章节文 件 名 称页面11工程维修部部目标及实实施措施422工程维修部部组织架构构533工程维修部部岗位职责责644工程维修部部管理制度度（规定）1554.1特种作业人人员管理制制度15642高低压配电电室安全工工作制度1674.3变配电工作作票、操作作票制度1784.4电梯安全管管理规定1894.5电梯维保服服务考核制制度18104.6电梯机房管管理规定19114.7设备机房管管理制度19124.8

2、设备机房防防火管理规规定22134.9设备事故处处理规定23144.10设备机房卫卫生管理规规定25154.11设备运行记记录管理制制度25164.12设备标识管管理规定26174.13设备台帐管管理制度26184.14机电设备维维修工具管管理规定27194.15安全用水、供供电管理制制度27204.16监视、测量量装置管理理规定28214.17运行值班工工交接班制制度29224.18工程、维修修档案管理理制度30234.19房屋修缮管管理制度30244.20外包工程项项目管理制制度32255工程维修部部工作流程程32265.1电气设备检检修安全技技术规程32275.2配电室倒闸闸规程3428

3、5.3市电、发电电联锁柜操操作、维护护规程35295.4电梯安全操操作规程35305.5给排水设备备安全操作作规程36315.6给排水设备备运行管理理规程38325.7给排水维护护保养规程程39335.8冷水机组运运行操作规规程42345.9中央空调系系统运行管管理规程44355.10柴油发电机机安全操作作规程46365.11螺杆冷水机机组系统操操作规程47375.12焊接作业规规程49385.13设备安全事事故处理规规程50395.14直饮水系统统管理规程程51405.15一般报修流流程52415.16计划检修或或重大设备备检修流程程52425.17供电限电停停电审批程程序53435.18客

4、户报修服服务管理办办法53445.19客户维修服服务管理程程序57455.20设备更新改改造程序58465.21外包项目合合同签订工工作程序59475.22外包项目监监管程序601工程维维修部目标标及实施措措施1.1 目标： 1) 年度电能耗耗（除中央央空调）同同比下降110%以上上2) 房屋本体及及设施设备备按计划保保养，计划划完成率1100%，运运行正常；3) 月度零修及及时率达到到98%以以上，月度度零修合格格率达到1100%，无无零修质量量造成的有有效投诉4) 有效控制供供方驻场服服务质量5) 设备重大管管理责任事事故为零6) 月度记录、资资料保存完完整，及时时归档，归归档率1000%

5、1.2 适用范围围：适用于*项目目工程维修修部。1.3 措施：1) 工程维修部部人员在日日常工作中中，必须积积极配合齐齐心协力，做做到第一时时间上门服服务，确保保客户满意意。2) 部门人员做做好安全、管管理工作，采采取预防措措施，防止止发生重大大设备事故故和人员伤伤亡。组织织部门技术术人员熟悉悉、掌握所所管辖的设设备性能，参参与解决大大厦突发事事故的抢修修。3) 负责对小区区的机电设设备实施统统一管理，积积极做好维维修运行的的日常管理理工作。4) 熟练掌握设设备设施的的性能和操操作，加强强对设备的的维护和保保养，确保保设备完好好，为服务务提供基本本保障。52工程维维修部组织织架构总编制15人工

6、程经理（1人）文员（1人）工程主任（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行技工 （白班2人） 维修技工（泥木工1人）维修技工 （水工1人） 维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人）5-603工程维维修部岗位位职责3.1 目标：明确部门职职能及各岗位工工作职责、工工作范围和和日常工作作。3.2 适用范围围：适用于*项目目工程维修修部。3.3 内容：3.3.1 部门工作作职责：1) 负责楼宇设设备设施的的交接验收收，建立详详细的设备备设施台帐帐，对接管管验收的设设备设施做做好现场标标识，并完完成交接报报告；2) 制订工程维维修部日常

7、常运作、管管理工作程程序及各级级人员的岗岗位职责，建建立设备设设施的安全全操作、运运行管理、维维护保养、应应急处理等等技术文件件和对客服服务标准、规规范；3) 负责制订楼楼宇（工程程维修部分分）的年度度和月度预预算、采购购计划、资资金支付计计划、年度度和月度设设备设施维维护保养计计划和设备备设施大修修计划；4) 对管理范围围内的设备备、设施进进行全面、有有效的管理理，确保设设备设施的的正常运行行。按年度度和月度设设备设施维维护保养计计划对设备备设施进行行维护保养养，确保维维护保养和和检修的项项目、方法法和完好程程度符合相相关规定。定定期进行设设备设施完完好率的统统计和考核核，使设备备设施完好好

8、率达到公公司规定的的标准，满满足客户的的使用要求求。在紧急急情况发生生时，能够够按应急处处理方案实实施有效控控制处理，确确保人员和和设备设施施的安全；5) 按对客服务务标准完成成对客服务务事项，维维修及时率率、返修率率、客户满满意率必须须达到公司司规定的标标准；6) 建立、实施施对工程分分包方的评评审和考核核制度，负负责外委工工程项目和和采购设备备、材料、配配件的验收收和质量控控制；7) 负责客户二二次装修方方案的审核核和施工现现场的技术术方法、施施工质量、使使用材料的的监理，参参与管理处处组织的二二次装修验验收，跟踪踪二次装修修工程遗留留问题的整整改；8) 做好上级领领导安排的的工程整改改项

9、目、新新增项目的的招投标和和合同签订订工作，对对施工计划划进行审核核，对项目目实施过程程进行监理理，并完成成竣工验收收等工作；9) 结合大厦实实际，制订订大厦经济济、有效的的设备设施施运行方案案，应用新新技术，实实施节能降降耗，定期期对能耗及及其他运行行成本进行行统计核算算，将成本本控制在合合理范围；10) 实施各专业业、各系统统、各机房房的值班、运运行、巡视视、维护保保养、检修修记录制度度，记录要要清晰、真真实、完整整并具有可可追塑性。建建立档案管管理制度，按按管理要求求做好运行行记录、巡巡视记录、值值班记录、技技术文件、资资料、图纸纸等的收集集、整理、完完善、保存存和归档工工作；11) 制

10、订工程维维修部的年年度、月度度培训计划划，做好新新聘员工的的岗前培训训，按计划划实施各项项专业技术术培训，不不断提高工工程人员的的技术素质质和实际操操作能力；12) 配合政府、行行业管理部部门，确保保电力、供供水、煤气气、通信、电电视等正常常工作，接接管理部门门的要求，定定期完成电电力、防雷雷、消防等等各项安全全检测，使使排水、噪噪音等达到到环保要求求；13) 完成上级领领导交办的的其他工作作。3.3.2 人员岗位位职责：1) 工程经理岗岗位职责：a. 全面负责工工程维修部部工作，对对大厦强电电、弱电、空空调、给排排水、土建建、消防运运行及维修修负责，落落实公司管管理制度和和工作标准准，保证各

11、各设备设施施运行正常常，不出现现重大工程程事故或较较大人为责责任事故；b. 负责楼宇设设备设施的的管理工作作，建立详详细的设备备设施台帐帐，对管辖辖的的设备备设施做好好现场标识识，完善和和提高设备备管理水平平。负责改改造或新增增楼宇设备备的购进、安安装调试、使使用、维修修保养。负负责设备的的报废（申申请或建议议）及处理理；c. 落实公司年年度工程管管理目标，制制订、落实实重要设备备及一般设设备的的维维修及保养养计划；d. 组织编制工工程维修部部日常运作作、管理工工作程序和和规章制度度，建立设设备、设施施的安全操操作、运行行、维护保保养、检修修、应急处处理等技术术文件；对对客服务标标准和规范范，

12、提高专专业管理水水平；e. 协调并妥善善处理与政政府、行业业管理部门门的关系，确确保电力、供供水、煤气气、通讯、电电视等正常常工作，按按政府管理理部门的要要求，定期期完成电力力、防雷、消消防等各项项安全检测测，使排 水、空气气质量、噪噪音等达到到环保要求求；f. 做好一线服服务、与其其它职能部部门的沟通通、协调工工作，及时时为客户提提供优质服服务；g. 制定工程维维修部年度度、月度培培训计划，组组织专题安安全和技术术培训，确确保工程人人力资源得得到合理的的使用和不不断提高人人员的工作作能力和技技术水平；h. 落实公司用用人政策和和各项规章章制度，做做好部门团团队建设，提提高部门专专业技术水水平

13、；i. 负责汇总、制制定和申报报工程维修修部年度、月月度预算、采采购计划；组织制订订设备设施施年度保养养、检修计计划及设备备大修计划划，保证工工程维修费费用的合理理使用；j. 根据工作计计划，组织织做好各系系统设备运运行、维护护保养、检检修、大修修、项目改改造等 工作，督督促工程维维修部各级级人员对管管理范围内内的设备、设设施实施全全面、有效效的管理，按按各系统设设备运行标标准，保持持设备、设设施良好运运行，设备备完好率达达到98%以上，确确保建筑环环境、供电电、给排水水、通风空空调、电梯梯、消防、电电讯、电视视、监控等等满足客户户使用要求求。在紧急急情况发生生时，组织织安排各级级人员，按按应

14、急处理理方案实施施有效控制制处理，确确保人员和和设备设施施的安全；k. 组织实施对对工程外包包单位的管管理、评审审和考核。对对外包商实实施有效的的监控和管管理。组织织安排工程程整改项目目的招投标标、签订合合同和施工工配合，调调配合适人人员参与项项目施工监监理和竣工工验收等工工作；l. 负责客户二二次装修方方案的审核核和施工现现场的监管管，参加管管理处组织织的二次装装修验收，跟跟踪二次装装修工程遗遗留问题的的整改；m. 负责组织做做好对客服服务工作，处处理对客服服务过程中中出现的各各种投诉，不不断提高服服务质量；n. 组织制订经经济、有效效的运行方方案，应用用新技术，实实施节能措措施，定期期进行

15、能耗耗和其它运运行成本的的统计核算算，合理控控制和降低低运行成本本；o. 完成上级领领导交给的的其他工作作。2) 工程主任岗岗位职责：a. 贯彻执行工工程经理的的指示，负负责本大厦厦设备、设设施的专业业技术管理理。制定部部门设备、设设施的专业业技术工作作计划及审审核各领班班工作计划划，报上级级审批，批批准后贯彻彻执行。对对大厦设备备（设施）的的安全经济济运行、技技术管理、运运行人员培培训等工作作负直接领领导责任；b. 当好工程经经理的助手手，负责工工程维修部部人员的日日常工作调调配。组织织和督导员员工认真执执行员工工守则和和本部门的的各项安全全技术规程程；c. 做好对客户户的服务工工作，尽量量

16、满足客户户要求。客客户对物业业设施的改改动或装修修要求，除除热情服务务外，还要要审批其改改动方案，不不能使物业业设施遭到到伤害或违违反有关消消防条例等等，履行管管理职能；d. 确保各设备备设施维修修保养工程程能按期、按按质完成。负负责组织人人员完成临临时或应急急工程任务务；e. 与其它部门门或相关人人员协调，倡倡导团结与与协作精神神；f. 必须严格要要求自己，自自觉执行公公司的规章章制度，对对工作认真真负责，以以身作则。组组织全体人人员学习技技术业务，不不断提高技技术素质和和业务水平平，定期或或不定期的的考问讲解解和考核，搞搞好现场培培训活动；g. 贯彻执行电电业安全生生产方针及及规章制度度，

17、加强安安全思想教教育，组织织安全活动动，主持事事故、故障障的调查分分析；h. 编制年、季季度、月工工作计划并并组织实施施。按时、及及时总结工工作，上报报工作总结结和各种报报表；i. 配合编制各各设备、设设施的安全全操作规程程及维修保保养工作程程序、制度度工作。并并监督落实实；j. 负责各设备备运行、调调配和维修修保养等专专业技术工工作，尽量量做到节约约、安全运运行。建立立健全正常常运行工作作秩序，定定期巡视主主要部位及及其主要设设备、设施施，发现异异常或故障障，立即采采取有效措措施及时解解决。查阅阅有关运行行、巡视记记录，了解解设备（设设施）的运运行情况，作作好安全经经济运行和和工作质量量分析

18、；k. 协助部门经经理对二次次装修资料料进行审核核，负责二二次装修的的现场监管管，参加管管理处组织织的二次装装修验收，督督促租户对对遗留问题题的整改；l. 每月对员工工的行为规规范、劳动动纪律、工工作效率、工工作质量、服服务态度进进行考核；m. 负责及时向向上级汇报报各项工作作，完成上上级交给的的其它工作作。3) 文员岗位职职责 a. 负责处理本本部的日常常事务，执执行部门经经理下达的的各项指令令；b. 负责整理、统统计、管理理工程维修修工作单；c. 负责收发、整整理、统计计及管理各各种通知、信信函、文件件以及各系系统运行、操操作记录，落落实综合管管理部关于于办公及行行政管理的的要求；d. 负

19、责本部门门所有文件件、图纸及及技术资料料的整理、建建档、管理理。做到文文件资料齐齐全，无缺缺页、遗漏漏；e. 负责部门文文件资料的的打印、校校核、复印印及传真，并并做好登记记工作；f. 负责编制每每月员工工工作安排表表，统计本本部员工考考勤；水、电电以及分类类物料消耗耗统计，做做到细致准准确；以及及物品发放放工作。负负责与其他他部门的联联络工作，跟跟进报批事事项；g. 负责本部门门的所有物物品申购及及办公用品品的申领工工作。每月月对仓库备备件存货量量作一次盘盘点统计，做做好统计报报表交上级级审核；h. 根据水、电电以及分类类物料消耗耗统计，分分析消耗增增减的原因因，当好工工程经理的的参谋。i.

20、 定期召集工工程例会，并并做好会议议记录，及及时提交会会议纪要；j. 及时汇报工工作进度，完完成上级领领导交给的的其他工作作。4) 运行领班岗岗位职责：a. 在工程经理理、工程主主任的领导导下，主管管变配电、发发电系统；中央空调调系统；给给排水系统统；电梯；消防系统统等正常运运行，确保保设备在良良好的安全全状态下运运行；b. 每天定时检检查工作范范围内现场场；c. 各有关设备备运行现场场检查，发发现问题或或隐患应及及时地向上上级报告和和纠正和处处理（在有有关运行记记录上签名名）；d. 检查下属各各岗位岗风风岗纪和考考勤执行情情况；e. 审阅运行、巡巡检等报表表，对监测测数据有异异常的应及及时检

21、查和和处理。提提出节约能能源措施和和贯彻执行行；f. 负责本班所所有原始记记录的收集集、整理、按按月装订及及上交存档档工作；g. 贯彻执行电电业安全生生产方针及及贯彻电气气运行方案案和操作规规程，合理理使用设备备。制定各各电气设备备维护保养养计划及各各类电气设设备检修的的技术质量量标准，经经上级批准准后，负责责组织实施施；h. 遵守大厦的的各项规章章制度，加加强安全思思想教育，执执行上级下下达的各项项指令，确确保大厦设设备（设施施）的正常常运行；i. 全面掌握大大厦的设备备状况，做做好大厦机机电设备台台帐、设备备登记卡保保持在完好好记录状态态；j. 督促运行班班全体人员员搞好设备备卫生及例例行

22、维护，确确保墙白、地地净、沟见见底、设备备见本色，杜杜绝跑、冒冒、滴、漏漏现象；k. 遇突发事件件及事故隐隐患要及时时采取处理理措施，并并向上级汇汇报。遇重重大事故发发生时要冷冷静，在向向上级汇报报的同时，要要组织人员员采取措施施防止事故故扩大或漫漫延，同时时有责任保保护好事故故现场；l. 负责配合外外包单位来来人对大厦厦设备进行行检修保养养、督促做做好检修记记录并存入入设备档案案；m. 监查大厦用用电、用水水情况，发发现用电、用用水异常应应及时查找找原因并采采取处理措措施，杜绝绝浪费；n. 负责对下属属人员进行行技术培训训和指导工工作；o. 负责提出本本范围内设设备的维保保计划。经经批准后，

23、组组织实施。负负责签发操操作票；p. 配合工程维维修班搞好好设备的紧紧急抢修工工作，确保保维修工作作安全进行行；q. 负责本班范范围内的安安全生产工工作，保证证人为责任任事故率为为0%，员员工较大或或重大工伤伤事故率为为0%；r. 积极向上级级汇报工作作，完成上上级交给的的其他工作作。5) 维修领班岗岗位职责：a. 在工程经理理、工程主主任的领导导下，主管管强弱电设设备、中央央空调设备备、给排水水设备、电电梯、消防防设备、大大厦土建装装饰设施等等维护保养养及修理工工作，确保保设备设施施在良好的的安全状态态下运作；b. 每天定时检检查工作范范围内现场场；c. 各有关检修修现场检查查，发现问问题或

24、隐患患应及时地地向上级报报告和纠正正和处理；d. 检查下属各各岗位岗风风岗纪和考考勤执行情情况；e. 审阅或编制制维修、保保养等报表表，。提出出节约能源源措施和贯贯彻执行；f. 负责本班所所有原始记记录的收集集、整理、按按月装订及及上交存档档工作；g. 组织和督导导员工认真真执行员员工守则和和大厦的各各种规章制制度，执行行上级下达达的各项指指令，确保保大厦设备备（设施）处处于良好的的运行（或或待运行）状状态；h. 制定各设备备定期维护护保养计划划及各类设设备维修、保保养的技术术质量标准准，经上级级批准后，负负责组织实实施；i. 遵守大厦的的各项规章章制度，加加强安全思思想教育，执执行上级下下达

25、的各项项指令，确确保大厦设设备（设施施）的正常常运行；j. 全面掌握当当班大厦的的设备状况况，解决本本班设备运运行和维修修中出现的的问题。根根据实际情情况的轻重重缓急，合合理分配人人员检修。设设备维修、抢抢修的工作作都要有始始有终地跟跟进其工作作情况、进进度，直至至完成为止止；k. 遇突发事件件及事故隐隐患要及时时采取处理理措施，并并向上级汇汇报；遇重重大事故发发生时要冷冷静，在向向上级汇报报的同时，要要组织人员员采取措施施防止事故故扩大或漫漫延，同时时有责任保保护好事故故现场；l. 督促维修班班全体人员员搞好设备备设施检修修后的现场场卫生清洁洁工作，确确保墙白、地地净、沟见见底、设备备见本色

26、；m. 及时处理有有关工程上上的投诉并并做分析，避避免重复发发生并作好好记录向上上级汇报；n. 参入大厦客客户的二次次装修的审审图；装修修过程的有有关检查及及安全检查查，确保装装修过程控控制在大厦厦相关规定定内有序进进行；装修修竣工验收收检查及整整改项目的的跟进等；o. 组织维修组组人员学习习技术业务务，提高本本身或技工工的技术素素质和业务务水平，大大力开展增增收节支活活动；p. 负责本班范范围内的安安全生产工工作，保证证人为责任任事故率为为0%，员员工较大或或重大工伤伤事故率为为0%；q. 认真监督外外包单位保保质保量按按时地完成成外包维保保工作，更更换材料要要经过仔细细检查并详详细登记，若

27、若需付费要要以旧换新新；r. 积极向上级级汇报工作作，完成上上级交给的的其他工作作。6) 运行技工岗岗位职责：a. 必需具有国国家承认的的电工、空空调等操作作证，并经部门门考查合格格后，方能正式式上岗；b. 在领班的领领导下，运运行工负责责对大厦供供配电、空调、电电梯、消防防、给排水水等系统设设备的运行行值班，处处理一般性性故障，参参与设备、设设施的维修修保养工作作。对发生生的问题及及时向上级级汇报；c. 熟悉自已工工作范围内内各变配电电设备和其其它电器设设备的性能能、分布，能能完成本职职内的各项项工作；d. 严格执行安安全操作规规程，开机机前应认真真作好检查查工作，设设备状况正正常，方可可开

28、机。空空调主机的的非正常开开、停，必必须及时向向领班或上上级汇报；e. 当班人员要要尽职尽责责，坚守岗岗位，服从从指挥，按按照有关规规定对空调调主机及各各层新风机机的运行数数据及运行行状况逐项项填写运行行记录和巡巡视记录并并签名，发发现问题立立即报告领领班或上级级。有超时时空调的单单元，需要要进内测温温，并记录录；f. 负责对大厦厦各空调区区域的温度度及设备运运行状况进进行监测，并并根据外界界气温情况况，对空调调运行参数数进行调节节。在使各各空调区域域的温度相相对保持在在符合规定定的数值范范围的同时时，努力提提高空调的的运行效率率，降低空空调运行的的能耗；g. 严格做到： 三干净：设设备干净、

29、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 五良好：使使用性能良良好、密封封良好、润润滑良好、紧紧固良好、调调整良好；h. 严格遵守考考勤，安全全操作规程程和其它有有关制度。不不允许有脱脱岗、睡岗岗现象；i. 接受和执行行上级命令令，供配电系统操操作严格执执行工作票票、操作票票工作制度度；j. 负责所有变变配电室设设备巡视、安安全检查工工作，负责责责任区域域内的设备备维护和清清洁工作，认认真做好巡巡视记录、运运行记录和和值班（及及交接班）记录；k. 严格执行各各项电气安安全操作规规程，负责责所有变配配电室的人人员出入登登记和跟踪踪，发现异异常情况立立即上报

30、；l. 保持变配电电设备房物物品的有序序摆放，做做好设备房房的防水、防防火、防小小动物的安安全管理工工作；m. 遇到突然停停电或其他他突发性事事故时，采采取正确有有效的应急急措施，确确保备用电电源或应急急电源能投投入使用，同同时向上级级汇报；n. 为客户维修修服务时,必需带头头遵守管理理处的有关关规定；o. 积极参与实实施增产节节约活动；p. 熟悉本职范范围内的各各类消耗材材料、维修修零配件性性能、规格格、型号等等,能提前前向上级建建议购买工工作所需之之零配件或或物料；q. 对客户计量量电表进行行标识、巡巡查，及时时更换损坏坏电表。认认真做好电电表的统计计工作；r. 完成上级交交给的其他他工作

31、。7) 维修技工岗岗位职责： a. 必需具有国国家承认的的相关证件,并经部部门考查合合格后,方方能正式上上岗；b. 在领班的领领导下，完完成各项设设备、设施施的维修保保养工作；c. 熟练掌握设设备（设施施）的结构构、性能、特特点和维修修保养方法法。能完成成本职范围围内的各项项工作任务务；d. 严格做到： 三干净：设设备干净、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 五良好：使使用性能良良好、密封封良好、润润滑良好、紧紧固良好、调调整良好；e. 严格遵守考考勤，各安安全操作规规程和其它它有关制度度；f. 按时完成机机电设备（设设施）的各各项维修、保保养工作

32、，根根据设备保保养计划对对设备进行行维护保养养，并认真真做好有关关记录；g. 严格遵守安安全操作规规程和维护护保养规程程，防止发发生安全事事故；h. 维修工作中中遇到难题题或需要进进行协调时时，应向当当值领班汇汇报，由当当值领班安安排解决，若若仍未能解解决再向其其它上级报报告，以便便使问题尽尽快得到解解决；i. 服从当值领领班的工作作安排，平平时应于工工程维修部部待命室待待命，有工工作单时应应即时行动动到达维修修现场，并并尽快、高高质量地完完成有关维维修项目，做做到工完场场清、用料料节省。完完成维修单单之工作后后，应即时时回到待命命室并主动动联系领班班接新的工工作单，以以确保工作作效率；j.

33、每日需认真真填写维修修单（标明明维修时间间、维修具具体内容、所所耗材料等等）；k. 熟悉本职范范围内的各各类消耗材材料、维修修零配件性性能、规格格、型号等等,能提前前向上级建建议购买工工作所需之之零配件或或物料；l. 为客户维修修服务时,必需遵守守管理处的的有关规定定；m. 发生突发情情况时，应应迅速赶往往现场，及及时采取应应急措施，保保证设备（设设施）的正正常完好；n. 积极参与实实施增产节节约活动；o. 完成上级领领导交给的的其他工作作。8) 维修技工（电电工）岗位位职责： a. 必需具有国国家承认的的电工操作作证,并经经部门考查查合格后,方能正式式上岗；b. 在领班的领领导下，完完成各项

34、电电气设备、设设施的维修修保养工作作；c. 熟悉大厦范范围内各用用电设备和和控制电器器的性能、分分布，和有有关技术规规范、规定定，熟练掌掌握设备（设设施）的结结构、性能能、特点和和维修保养养方法。能能完成本职职范围内的的各项工作作任务；d. 严格做到： 三干净：设设备干净、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 五良好：使使用性能良良好、密封封良好、润润滑良好、紧紧固良好、调调整良好；e. 严格遵守考考勤，各安安全操作规规程和其它它有关制度度。f. 按时完成机机电设备（设设施）的各各项维修、保保养工作，根根据设备保保养计划对对设备进行行维护保养养，并认

35、真真做好有关关记录；g. 严格遵守安安全操作规规程和维护护保养规程程，防止发发生安全事事故；h. 供变电系统统操作时严严格执行工工作票、操操作票工作作制度；i. 熟悉本职范范围内的各各类消耗材材料、维修修零配件性性能、规格格、型号等等,能提前前向上级建建议购买工工作所需之之零配件或或物料；j. 为客户维修修服务时,必需遵守守管理处的的有关规定定；k. 发生突发情情况时，应应迅速赶往往现场，及及时采取应应急措施，保保证设备（设设施）的正正常完好；l. 积极参与实实施增产节节约活动；m. 完成上级领领导交给的的其他工作作。9) 维修技工（空调工）岗位责职责： a. 必需具有国国家承认的的空调工操操

36、作证，并并经部门考考查合格后后，方能正正式上岗；b. 在领班的领领导下，空空调工负责责对大厦中中央空调系系统设备、新新风系统的的运行及日日常维护保保养工作，处处理突发故障，主动动对设备、设设施的进行行维修保养养工作。对对发生的问问题及时向向上级汇报报；c. 严格做到： 三干净：设设备干净、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 五良好：使使用性能良良好、密封封良好、润润滑良好、紧紧固良好、调调整良好；d. 及时完成领领班或上级级分派的各各项客户报报修任务，按按要求做好好各项工作作记录；e. 认真做好交交接班工作作和办好交交接手续，打打扫干净工工作场所，

37、保保持设备干干净；f. 自觉遵守公公司和规章章制度、操操作规程、保保证安全文文明生产；g. 为客户维修修服务时,必需遵守守管理处的的有关规定定；h. 在设备停机机抢修时，一一定要注意意给油箱保保温，并挂挂好警示牌牌，以防发发生意外；i. 按时向上级级提交维修修、保养、材材料、费用用预算报告告。负责对对空调系统统外包合同同的履行、施施工数量、质质量、工期期等进行监监督；j. 遇到突发性性事故时，必须采取正确有效的应急措施，确保空调主机及其它设备的安全，同时向上级汇报；k. 积极参加节节能降耗活活动和提合合理化建议议活动；l. 完成领导交交给的其他他工作。10) 维修技工（给给排水）岗岗位职责：

38、a. 必需具有深深圳市卫生生防疫站体体检合格证证及二次供供水卫生知知识培训合合格证，方方能正式上上岗；b. 熟悉大厦范范围内各给给排水设备备、设施及及消防水设设备、设施施及及各类类污水池化化粪池的性性能、分布布，和有关关技术规范范、规定，熟熟练掌握设设备（设施施）的结构构、性能、特特点和维修修保养方法法，熟悉各各种卫生洁洁具的修理理。能完成成本职范围围内的各项项工作任务务；c. 自觉遵守公公司各项规规章制度、操操作规程、保保证安全、文文明生产；d. 严格按各项项安全操作作规程执行行设备操作作，防止发发生安全事事故。按巡巡视周期巡巡视管辖的的设备、设设施，落实实区域责任任制；e. 工作积极主主动

39、，凡上上级交给的的任务，不不分内外积积极完成，做做好机水设设备的保养养、维修工工作；f. 严格做到： 三干净：设设备干净、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 五良好：使使用性能良良好、密封封良好、润润滑良好、紧紧固良好、调调整良好；g. 负责所有机机房设备巡巡视、安全全检查和处处理报修工工作，负责责责任区域域内的设备备维护和清清洁工作；h. 发生突发情情况时，应应迅速赶往往现场，及及时采取应应急措施，保保证设备设设施的正常常及大厦的的安全；i. 按时、按质质、按量地地完成本专专业布置的的计划性维维护工作，并并填写相应应记录。进进行维修保保养工作时时

40、，需在工工作范围放放置标示牌牌，若遇到到难以解决决的问题，要要及时向上上级反映，不不能隐瞒、拖拖延；j. 定时通知客客户服务部部安排清洁洁工清理各各集水井、各各种管道，以以免造成堵堵塞；k. 认真做好卫卫生工作，保保持设备和和工作场所所的卫生，确确保二次供供水安全卫卫生；l. 负责跟进二二次供水系系统清洁、消消毒工作，确确保二次供供水符合本本市有关规规定；m. 为客户维修修服务时,必需遵守守管理处的的有关规定定；n. 积极参加节节能降耗活活动和提合合理化建议议活动；o. 完成领导交交给的其他他工作。11) 维修技工（泥泥木工）岗岗位职责： a. 具有熟练的的泥瓦工、木木工操作技技能，熟悉悉相应

41、安全全规程，经经部门考查查合格后,方能正式式上岗；b. 负责大厦内内外地坪、玻玻璃幕墙、钢钢结构、装装饰、墙面面、地毯、窗窗帘、木门门、家具、锁锁、镜面等等服务设施施的维修保保养工作，以以保持其美美观、整洁洁、安全；c. 及时按质按按量完成当当值领班分分派或本专专业布置的的计划性维维护工作和和客户报修修任务，按按要求做好好各项工作作记录。遇遇到困难时时，应报告告领班并听听从领班安安排；d. 严格做到： 三干净：设设备干净、工工作场所干干净、维修修后的现场场干净； 三不漏：不不漏电、不不漏油、不不漏水； 三良好：使使用性能良良好、外观观良好、安安全性能良良好；e. 认真做好卫卫生工作，保保持设备

42、和和工作场所所的卫生；f. 努力学习技技术，做到到故障判断断准确，维维修快捷；开拓个人人积极性，对对经常出现现的故障，作作技术上的的改造，降降低设施便便用的故障障返修率；g. 当遇有台风风、地震、火火灾等自然然灾害时，灾灾后应对玻玻璃幕墙进进行全面检检查，并视视损坏程度度进行维修修加固；h. 努力学习，提提高技术水水平。熟悉悉一般建筑筑的结构及及原理及防防水材料性性能，熟悉悉一般装修修、木工材材料及装饰饰材料性能能，努力完完成上级交交给的装修修维修、制制作等工作作任务；i. 严格遵守公公司的各项项规章制度度，严格执执行本岗位位责任制；j. 积极参加节节能降耗活活动和提合合理化建议议活动；k.

43、为客户维修修服务时,必需遵守守管理处的的有关规定定；l. 配合上级进进行土建项项目的交接接、验收和和整改工作作；m. 完成领导交交办的其他他工作。4工程维维修部管理理制度4.1 特种作业人人员管理制制度：4.1.1 目的：从措施上保保证安全，特特种作业岗岗位保证不不出安全责责任事故。4.1.2 适用范围围：适用于*项目目特种作业业 。4.1.3 内容：1) 特种作业岗岗位：a. 电工:在高高低压配电电室内值班班、维修工工作人员，应应具有有效效的电工操操作证（由由劳动部门门颁发）， 在配电电室操作人人员，应具具有市供电电局颁发的的进网作业业许可证。b. 焊工:应具具有有效的的焊工操作作证（由劳劳

44、动部门颁颁发）c. 制冷（空调调）工:应应具有有效效的制冷（或或空调）工工操作证（由由劳动部门门颁发）d. 水工:应有有市卫生防防疫站二次次供水体检检合格证,及二次供供水卫生知知识培训合合格证.2) 新员工上岗岗前，应熟熟知下列事事项，并经经考试合格格后，方可可允许上岗岗独立工作作：a. 电工： 本公司有关关电气方面面的操作规规程和有关关制度、措措施； 本公司高、低低压变配电电系统一、二二次接线和和设备分布布、结构性性能、操作作要求和维维修保养方方法等； 电气安全装装置、设施施等性能、作作用及管理理使用方法法； 电气安全防防护及人身身事故抢救救； 本公司变配配电运行方方式，负荷荷情况和负负荷调整方方法、电压压调节等措措施。 本公司有关关消防方面面的操作规规程和有关关制度、措措施；b. 焊工： 本公司有关关消防方面面的操作规规程和有关关制度、措措施； 本公司电、气气焊设备操操作要求和和维修保养养方法 一般电气安安全装置、设设施等性能能、作用及及使用方法法； 电、气焊接接安全防护护及人身事事故抢救； 熟悉本大厦厦平面布置置及消防分分区。c. 制冷（空调调）工： 本公司有关关消防方面面的操作规规程和有关关制度、措措施； 本公司制冷冷、空调设设备操作要要求和维修修保养方法法； 一般电气安安全装置、设设施等性能能、作用及及使用方法法； 焊接安全防防