房地产项目年度销售推广计划2922.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.历山名郡220099年度销售推推广计划划一、20009年房房地产市市场整体体展望u 09年销售售压力增增大，整整体市场场仍不明明朗2008年年是房地地产市场场风云突突变的一一年，“拐点”、“降价”、“断供”、“持币观观望”等现象象接连出出现，房房地产市市场正面面临一场场严峻的的考验，全全国房地地产整体体上陷入入低潮。同时随随着全球球性经济济危机的的爆发，影响到人们的消费心理，进而直接影响到楼市。在全球经济不景气的情况下，政府频频出手救市，预计2009年济南的

2、房地产市场也由此将进入一个调整期。自20088年下半半年，济济南房地地产市场场受到大大环境的的影响，出出现动荡荡的态势势，客户户观望氛氛围浓厚厚，销售售量持续续降低，各各项目均均推出大大幅优惠惠措施来来吸引客客户，济济南房地地产总体体销售均均价降低低。另一一方面，008年下下半年多多个新项项目开始始进入销销售阶段段，加大大了市场场的竞争争压力。2009年年是项目目销售关关键的一一年，销销售压力力也相对对较大，在大势疲软情况下，如何维持现有价格和销售周期，保证开发商的利益，是我们现在主要解决的问题。因此，深刻剖析项目现状以及项目面对的现状，并采取相应措施，才能取得项目运作的成功。u 政策或将进进

3、一步宽宽松预期20009年的的政策将将延续220088年下半半年思路路，一方方面加大大保证保保障房的的供应，另另一方面面适当放放松商品品房改善善、投资资市场，同同时在信信贷上有有进一步步宽松的的可能，将将在控制制房价及及促进房房地产投投资两者者间取得得平衡。u 全运会的召召开对房房地产刺刺激将呈呈现阶段段性特点点2009年年济南将将召开第第十一届届全运会会，政府府将继续续加大基基础建设设投资，加加强各片片区内道道路、城城市面貌貌和公共共配套等等市政设设施的建建设，这这对济南南整体城城市建设设和经济济增长无无疑是最最大的利利好。随着全全运会召召开的临临近，济济南城市市关注度度不断提提升，房房地产

4、市市场有望回暖暖。对于济南这这样一个个开放程程度不高高，经济济发展缺缺少亮点点的城市市而言，房房地产市市场的转转暖主要要靠一线线城市的的带动，目目前消费费者的观观望情绪绪也主要要来源于于一线城城市的消消极影响响，因此此，市场场何时转转暖，也也主要受受到一线线城市的的影响，一一旦市场场大势出出现转机机，济南南市场也也会随之之转暖。全运会对于济南房地产市场的影响也只是阶段性的，后全运时代济南房地产市场何去何从，目前依然不够明朗。二、竞品项项目个案案分析（一）文华华园项目位置：历山路路与和平平路交叉叉口东南南角楼体类型：高层规模：占地地面积554亩，建建筑面积积16000000平米，5栋楼，1200

5、户左右，1-3号楼两梯四户，4/5号楼两梯八户 时间节点：开盘时时间20009.5，交交房时间间为20010年年价格：均价价约9000元元/平米米配套：1、项目底底商沿历历山路设设置了22万平米米商业街街；2、购物：大润发发、家乐乐福、银银座购物物广场、银座商城、泉城路商圈均近在咫尺。3、休闲：项目南南端即为为千佛山山，泉城城公园，西西边的黑黑虎泉、趵趵突泉、泉泉城广场场都是您您的后花花园，步步行即可可轻松到到达。4、医疗：千佛山山医院、省省中医、齐齐鲁医院院、中心心医院为为您和家家人的健健康提供供了保障障，让您您尽享权权威、快快捷、优优质的医医疗服务务。坐拥拥城市繁繁华，尽尽享自然然清静，在

6、在这里我我们都可可以为您您实现。交房标准：毛坯房房户型面积：公寓550-一一三0平平米采暖标准：集中供供暖车位情况：约9866个点评：文华园文华园从110月份份入市，在在未进行行大规模模推广的的前提下下，目前前已积累累客户330000余批，受受到了各各届人士士的极大大关注。文文化园项项目属于于旧城改改造项目目，是在在省直机机关宿舍舍的基础础上改造造的，其其中回迁迁约7000户左左右。项项目最主主要的优优势就是是其地段段，在周周边众多多的丰富富的配套套当中，其其中以教教育最为为突出。文华园片区有着完整的小、中、高三级教育体系，以山师附小、山师附中为代表的初级、中级教育实力最突出。在济南最新的划片

7、教学规划中，山师附小的划片入学区域为：山师北路以西，历山路以东，文化路以北，和平路以南，而文华园正在这一区域中央，新建楼盘中享受山师附小教育资源的项目仅此一家。同时，各所大学又为片区创造了浓重的文化氛围，教授、学者在这里云集，文化氛围浓厚。 （二）诚基基中心项目位置：济南市市历下区区和平路路47号号楼体类型：小高层层、高层层，使用用年限550年规模：占地地面积11100000平平米，建建筑面积积33000000平米时间节点：开盘时时间20008.12.20，交房时间为2009年底价格：公寓寓均价1120000元/平米，商商铺均价价200000元元/平米米配套：诚基基中心皇皇朝会将将为业主主提供

8、一一系列的的会员专专享服务务，茶吧吧、书吧吧、雪茄茄吧、影影视厅等等多功能能服务交房标准：毛坯房房，公寓寓如果加加隔层需需另交55万元户型面积：公寓550-660平米米，商铺铺迷你型型商铺33-255平米采暖标准：集中供供暖客群：投资资客户居居多，济济南本地地客户为为主，区区域分布布较为平平均，年年龄400岁左右右居多。点评：n 公寓诚基中心推推出的公公寓产品品，包含含了多种种功能，如如居住、酒酒店、办办公等，面面积主要要集中在在50-70平平米之间间，层高高达5.4米，中中间加置置隔层，可可做成上上下两层层。此产产品与本本项目所所推出的的公寓存存在一定定的共同同之处，也也同样存在在较多的的可

9、比之之处，由由于此项项目情况况在公寓寓中已作作过详细细描述，在在此只进进行简要要说明。n 商业诚基中心因因为承诺诺房屋净净高5.35米米，可分分割成22层，具具有最高高的得房房率高达达1066%。从从其商业业属性上上讲，该该位置为为角铺，等等级高于于平铺，从从交通上上讲，是是极少的的可以双双路步行行的商铺铺，公交交系统完完善，附附近居民民区众多多，无疑疑是一个个很好的的位置。现现在担心心的有两两个问题题，第一一是该商商铺缺乏乏运营的的组织，要要防止出出现海蔚蔚广场商商铺的先先例。第第二是停停车位问问题，是是否具有有足够的的停车位位，否则则将限制制该物业业的高等等级产品品形象的的建立，只只能定位

10、位于低端端产品销销售。目标客户人人群：历历山东路路小区消消费群（历历东花园园，水利利局宿舍舍，和平平花园，教教育局宿宿舍，中中心医院院宿舍，诚诚基中心心小区，师师范大学学宿舍，周周边省级级单位直直属宿舍舍）均为为可长期期消费人人群。短期消费人人群：七七中，师师范附中中，山师师大学生生，艺术术学院学学生，工工艺美院院学生，体体院学生生，警察察学院学学生，山山大路工工作人员员。产品定位：快销品品，时尚尚类产品品（服装装，电子子电器，装装饰化妆妆品），日日用小百百货。（三）书香香苑项目位置：文化路路与山大大路交汇汇处东北北角。楼体类型：高层规模：占地地面积约约193328平平米，建建筑面积积约566

11、3033平米，总总户数3372套套，车位位2311个。时间节点：开盘时间间20008.99.7，交房房时间为为20009年底底。价格：均价价88000元/平米。配套：周边边有山东东师范大大学、山山东大学学、山东东艺术学学院等高高校，燕燕山中学学、山师师附中、甸甸柳一小小等重点点中小学学，还有有五大医医疗机构构、四大大购物超超市，综综合配套套齐全。交房标准：毛坯房房。户型面积：89、993平米米两室，1141平平米三室室，1770、2220平平米跃层层三室。采暖标准：集中供供暖。点评：书香苑于220088年9月月7日开开盘，首首批推出出2号楼楼602000平米米户型，一一号楼被被盐务局局团购，此

12、项目优优势在于于项目所所处的地地理位置置，其户户型、产产品品质质均乏善善可陈，据据观察，目前施工现场较为冷清，销售方面，状况不太理想，销售现场冷清。现施行一次性付款97折，按揭贷款98折优惠。此项目对本案无明显竞争。三、09年年销售计计划（一）销售售任务楼座剩余量均价未售总房款款预计销售率率回款比例预计销售额额H1117套9600元元/3775440099元剩余部分880%100%3020332077元H1211套9600元元/2173661088元剩余部分880%100%1738888866元C85套200000元/5087007544元100%50%254355377元C3地上-43000

13、00000元100%100%4300000000元C3地下17004800元元/82000000元元50%100%41000000元元H3H4HH7一层层35005500元元/一八00000000元-60%1080000000元C3H3HH4H77车位245个16万元/个4345000000元50%100%2172550000元H一三H1141900009600元元/一八240000000元80%100%14592200000元C92800220000元/6160000000元50%50%一五40000000元H10-11、H110-2212套-7160000000元4套100%2000000

14、000元合计33397724771元（二）销售售节奏控控制12月11月10月9月8月4月6月7月5月3月公布新品户型，接受选房开始签约二期交房二次热销开始时间销售内容3月初公布H一三三、H114、CC9户型型3-4月接受客户选选房在售产品正正常销售售5月初新推产品开开盘签约约6-7月二期交房9月份二次热销开开始（三）销售售策略u 建议住宅定定购金330万元元，商业业和别墅墅定购金金50万万元。u 建议不采取取任何方方式的优优惠。u 对答客问及及销讲词词重新进进行调整整。（四）第一一阶段工工作排期期类别项目工作3月4月5月6月选房期销售道具沙盘、展板板户外投放围挡、户外外答客问答客问、销销讲通知

15、客户选选房预售证证件办理报纸广告广播广告开盘期网签网签正式合合同并交交齐首付付款和按按揭资料料贷款银行放贷款款四、09年年推广计计划（一）背景景项目经过近近几年的的销售，已已经在市市场上形形成了较较高的知知名度和和美誉度度，但随随着20008年年房地产产市场进进入低潮潮以及全全球性金金融危机机的影响响，房地地产的销销售难度度越来越越高。本本项目作作为济南南市高端端项目的的一个代代表，由由于项目目整体运运作的周周期较长长，价格格逐年增增长，在在赢得市市场的同同时也产产生了一一定的市市场疲软软，为了了在099年取得得满意的的工作业业绩，需需要对本本项目的的整体形形象有一一个重新新的整合合。目前项目

16、推推售的难难点和重重点产品品主要包包含三块块：联排排别墅、商商业、HH一三、HH14号号楼，此此外，前前几期项项目的剩剩余产品品的销售售正常进进行。其其中联排排别墅及及商业的的销售难难度要远远远高于于H一三三、H114号楼楼，因此此推广的的重点将将会转移移到别墅墅及商业业的宣传传上。（二）推广广思路通过分析，HH一三、HH14号号楼的销销售难度度要低一一些，因因此建议议只在项项目新产产品面世世及热销销时进行行适当的的宣传即即可；别别墅及商商业产品品由于面面积大、总价价高，客客群特殊殊，建议议将推广广重点放放在这两两个产品品上，对对其进行行重新包包装定位位，对其其内在价价值进行行进一步步挖掘，塑

17、塑造这两类产产品独特特个性。在推广渠道道上，以以广播、报报纸、户户外为主主要宣传传渠道，以以网络、杂杂志等为为辅助媒媒体。（三）别墅墅及商业业产品卖卖点提炼炼从整个项目目的内外外环境来来看，其其主要的的优势主主要包含含以下几几个方面面：产品优势因素别墅地段配套环境规模户型稀缺景观文化氛围商业地段商业氛围消费群体规划龙脉稀缺从项目的外外部环境境来看，地地段无疑疑是其最最大的优优势，由由此衍生生的周边边配套、自然环境、人文环境也成为项目主要的分卖点。从项目自身身来看，大大气、贵贵气应是是其主要要的气质质，因此此在项目目推广定定位过程程中应注注意虚实实结合，尤尤其是在在境界上上的一种种升华。（四）推

18、广广形象整整合1、 整体形象建议项目整整体继续续沿用，仍仍然以“舜耕于于历山，名成就天下”作为项目整体形象的推广语。2、 别墅别墅产品的的销售既既是项目目的难点点，前一一阶段重重点推售售H100号楼，为为促进项项目销售售，建议议在项目目整体形形象之下下，此产产品采用用单独案案名及独独立推广广语。产品主推案案名：解释：整个案名包包含以下下几层意意思：1）10号号公馆是是历山名名郡的一一个分推推广案名名；2）10号号公馆包包含两个个主要元元素：HH10号号楼楼号号和有一一些贵气气、代表表高尚住住宅的公公馆一词词；3）整个案案名简单单容易记记忆，琅琅琅上口口；辅推案名：历山名郡府上历山名郡世家历山名

19、郡乐府市场定位语语：发现城中心心联排别别墅项目主题推推广语：解释：一山：指千千佛山，突突出项目目的地理理优势及及景观资资源；一宅：突出出项目特特有的低低密度城城中别墅墅产品；一天下：提提升境界界，包容容天下；辅助主推广广语：“传世御品品，宅藏藏天下”3、 商业本项目商铺铺套数虽虽然不多多，但面面积大，总总价高，市市场销售售难度相相应较高高，为提提升其附附加值，促促进销售售也需要要有其专专门的推推广案名名积推广广语。项目主推案案名：解释：阳朔西街又又被戏称称洋人街街，已有有14000多年年的历史史，这里的的酒吧、饭饭店、网网吧、工工艺品书书画店等等装修风风格大多多中西合合璧，显显现着国国际情调调

20、的人文文景观。本项目商业街以西街命名，一是为了体现项目周边的一种繁华，二是为了体现本项目的一种“偷得浮生半日闲”的浪漫风情。辅推案名：历山名郡熙街历山名郡公馆街街主题推广语语：容纳世界的的精彩市场定位语语：千佛山下，绚绚丽商街街（五）推广广渠道1、现场包包装u 工地围墙地点：历山山路、千千佛山路路历山路围挡挡千佛山路围围挡内容：前期以围挡挡为主 历山路围挡挡主要内内容为项项目形象象推广主主题+全全运会宣宣传主题题； 千佛山路围围挡则主主要以项项目别墅墅及商业业产品的的宣传为为主；后期以实景景橱窗展展现u 接待中心本项目作为为济南市市的一个个高档楼楼盘，其其售楼处处形象、档档次要与与之相符符，但

21、目目前售楼楼处存在在诸多问问题有待待解决，建建议如下下：1） 外立面布满满尘土，建建议对其其进行清清洁；2） 大沙盘屋顶顶处被水水渍浸湿湿，墙体体有所脱脱落，希希望尽快快对其整整修；3） 入户门损坏坏，一直直未能进进行整修修，影响响客户通通行；4） 沙发套长时时间未进进行清洗洗，比较较脏，且且沙发也也比较陈陈旧，建建议进行行更换；5） 市内灯光有有部分损损坏，建建议进行行更换修修理；6） 在内室玻璃璃墙体上上悬挂项项目展板板，以便便增加氛氛围促进进销售；7） 对现有绿植植进行保保养，同同时增添添新绿植植。u 销售工具别墅沙盘撤掉掉接待台台东侧的的小型沙沙盘，将将之改为为精致的的别墅沙沙盘模型型

22、。比例例尺：1170，模型底底座高度度：800左右右，内部细细致的带带家具装装修。u 媒体宣传1） 广播频道形式频次/天时间折后单价总价101.11全运倒计时时一五秒244次4月-9月月5.2万/月31.2万万16次套播播一五秒166次10月-112月4万/月12万88.7套播一五秒244次4、5、99、100月5.88万万/月23.522万套播一五秒144次6、7、88、111、122月3.85万万/月19.266万103.11套播一五秒244次4、5、99、100月3.95万万/月一五.822万套播一五秒166次6、7、88、111、122月3.33万万/月16.633万99.1套播一五秒

23、244次4、5、99、100月4.98万万/月19.922万套播一五秒166次6、7、88、111、122月3.6万/月一八万合计一五6.335万广播音乐台台选择888.77、999.1，交交通台选选择1001.11、1003.11，其中中以888.7和和1011.1为为主，以以一五秒秒为主在在黄金时时段循环环播放。2） 户外 经十路广告告牌内容更更换为重重新整合合后的项项目形象象。价格格：755万/年年 解放路广告告牌更换形形象内容容。价格格：144万/年年 经十东路（燕燕山立交交桥）项目形形象。价价格600万/半半年Y-S媒体位置：经十东路两侧绿化带内（Y-S#）媒体形式：双面单立柱广告牌

24、媒体规格：一八m*6m*2面。共计216m媒体价格：128万/年/座交通流量: 一八000车次 110000 人流媒体到期：招商3）报纸报纸时间版式期数（期）价格（万元元）济南时报4、5、99、100月封底整版16128齐鲁晚报4、5、99、100月市版整版852合计24一八0第一阶段报报广排期期计划报纸时间版式重点内容价格（万元元）济南时报3.27封底整版项目形象+销售信信息8齐鲁晚报4.2市版整版项目形象+销售信信息6.5济南时报4.10封底整版别墅+销售售信息8齐鲁晚报4.16市版整版别墅+销售售信息6.5济南时报4.17封底整版别墅+销售售信息8济南时报4.24封底整版商业+销售售信息

25、8济南时报5.8封底整版新品+销售售信息8齐鲁晚报5.14市版整版热销状况+销售信信息6.5济南时报5.一五封底整版住宅+销售售信息8济南时报5.22封底整版住宅+销售售信息8齐鲁晚报5.28市版整版商业+销售售信息6.5济南时报5.29封底整版商业+销售售信息8合计904）杂志新新航空、城城色5）网络焦点点房地产产网、搜搜房（六）推广广节奏阶段时间重点内容主要媒体第一阶段3月-5月月项目形象+预售信信息广播、户外外、报纸纸、杂志志、网络络投放第二阶段6月-8月月别墅、商业业形象塑塑造+销销售信息息广播、户外外、杂志志投放第三阶段9月-100月热销状况+销售信信息广播、户外外、报纸纸、杂志志、网络络投放第四阶段11月-112月销售信息广播、户外外、杂志志投放（七）推广广费用预预算项目费用（万元元）广播一五6.335户外149报纸一八0杂志60网络20围挡20接待中心10销售工具10合计605.335xxfdccewxx/11.26.202206:0006:00:5322.11.266时0分6时0分53秒11月. 26, 2226 十一月 20226:00:53 上午06:00:532022年11月26日星期六06:00:53