MM商厦承接大厦商业策划方案2583.docx

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1、MM商厦承承接XXX大厦商商业策划划方案二三年年九月目 录PART11 商业业环境调调查与研研究0一、周边商商业状况况调查01、当前商商业现状状调查02、近期商商业规划划调查0二、商圈范范围及主主力客户户群01、商圈范范围02、主力客客户群03、商业环环境的SSWOTT分析04、商圈内内既有商商业消费费构成及及评价0PART22 商业业市场与与功能定定位0一、商用房房产的市市场供需需状况01、北京市市商用房房产经营营状况02、近期商商用房产产的需求求特点03、本案所所在地的的商用房房产的市市场效果果0二、XX大大厦总体体商业风风格定位位01、市场形形象02、本案主主力店铺铺的选取取原则03、营

2、运效效果04、本案关关联业态态、业种种的影响响0PART33 商业业配比及及组合方方案0一、XX大大厦收益益能力测测算01、销售价价格测算算02、租金水水平测算算03、XX大大厦营运运成本测测算假设设0二、XX大大厦商业业组合模模式01、业态及及业种选选择02、店铺组组合及推推荐品牌牌03、店铺面面积及区区位分布布0PART44 商业业功能设设计方案案与比较较0一、主力店店铺的功功能及区区位设计计01、自营主主力店铺铺超市市的区位位设计02、超市面面积控制制因素03、超市总总体风格格定位0二、组合业业态的功功能及区区位设计计01、各业态态的选择择及楼层层分布02、组合业业态店铺铺间的互互动效果

3、果03、推荐店店铺的功功能要求求0三、组合方方案比选选0四、营运模模式及风风险控制制01、整体营营运模式式02、风险及及防范03、管理架架构0PART55 商业业收益研研究及测测算0一、承接租租金水平平测算0二、各方案案的投资资收益分分析0三、各方案案测算数数据汇总总0四、考虑广广告宣传传费后的的效果0五、建议方方案及收收益预期期0结论0附件0part11 商业业环境调调查与研研究一、周边商商业状况况调查XX大厦位位于B路路段与CC外大街街交叉路路口东北北角，是是三环沿沿线在XX小区地地区的标标志性建建筑。就就建筑物物所在区区域的整整体氛围围来看，交交通便捷捷、通过过流量大大，但沉沉淀客流流不

4、充分分，集中中消费的的商业氛氛围尚未未形成。1、当前商商业现状状调查调查范围：以X小小区为基基准点将将调查分分析的区区域按地地理位置置分为四四部分。以以A、BB、C、DD分别代代表划定定的区域域。区域划分参参见附件件一：XXX大厦厦区位图图示。A区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店约15家规模较小，低低档次，经经营状况况一般。食品、用品品店约10家规模很小，档档次较低低，经营营一般。综合超市5规模较小，经经营状况况良好。综合商场1规模大，中中高档次次，经营营一般。邮政、快递递2X小区邮局局规模较较大，另另一家较较小银行、储蓄蓄所约10家绝大多数有有一定规规模，经经营状况况较好。娱乐设

5、施0健身设施2规模较大比比较有特特色，经经营状况况不错。保健按摩等等餐饮设施19大部分为中中档餐厅厅，主要要聚集在在XX大大厦以北北，生意意好。 B区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店1规模较大，档档次较低低，经营营状况一一般。综合超市61家规模大大，经营营状况较较好，其其他规模模一般。建材家居2规模大，经经营一般般。电子产品专专卖店15家左右右大多数规模模较大，竞竞争十分分激烈。邮政、快递递2规模较小银行、储蓄蓄所9中等规模较较多，经经营较好好。娱乐设施3规模中等，经经营一般般。健身设施1规模较大，经经营一般般。保健性质餐饮设施29中等规模和和档次偏偏多，经经营状况况整体较较好，均

6、均为中餐餐和西式式快餐。C区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模很大，档档次较低低，多数数为批发发市场。食品、用品品店较多规模小，低低档次。综合超市4规模大，经经营状况况良好。邮政、快递递3BB邮局，规规模较大大，其他他规模很很小。银行、储蓄蓄所约15家工商、招商商、民生生、华夏夏等等，规规模较大大，经营营较好。娱乐设施2规模较大，经经营较好好。餐饮设施17规模不大，有有一部分分为西式式快餐，经经营较好好。D区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模较小，低低档次，经经营状况况一般。综合超市2规模较大，经经营较好好。邮政、快递递1规模较大，需需求较大大，业务务很多。银行、储蓄蓄所6

7、中等规模，经经营较好好。工艺品1较大规模，档档次较高高，经营营一般。美容1中等规模，中中等档次次，生意意很好。娱乐设施4中等以上规规模，经经营较好好。距离本案较较远健身设施1经营较好。宾馆3规模较大，由由于客流流不稳，经经营一般般。餐饮设施29中等规模和和档次偏偏多，经经营状况况整体较较好，均均为中餐餐和西式式快餐。 四个个区域的的主要商商业设施施及其分分布详见见附件二：XXX大厦厦周边商商业设施施分布图图；附件三：XXX大厦厦周边商商业设施施分布表表。2、近期商商业规划划调查 区域内及周周边道路路交通XX大厦近近邻海淀淀区、西西城区交交界处。区区域内的的规划及及道路发发展相对对滞后，局局部经

8、济济景气度度不足。区区域内道道路拆建建、扩充充为交通通要道的的可能性性不大。AA路段主主辅路改改造及扩扩建后，本本案近邻邻的交通通要道通通过量大大增，对对本案品品牌店的的宣传有有一定的的帮助，但但在主力力通路与与次级道道路的交交叉口且且有双向向护栏阻阻隔，一一定程度度上会减减少商业业机会。 周边地区既既有商业业核心区区 黄金投资地地区 已列入北京京市、海海淀区的的周边商商业规划划二、商圈范范围及主主力客户户群1、商圈范范围 覆盖半径以本案所在在地为圆圆心点；以2KKM半径径为一级级商圈；以3.5KMM半径为为二级商商圈；55KM半半径为三三级商圈圈。由于XX大大厦为商商务写字字楼建筑筑，入住住

9、商户的的社交活活动会带带来部分分消费潜潜能，可可视为潜潜在商圈圈或第四四商圈。 主通道 XX大大厦处于于B路段段中路与与新街口口外大街街交叉路路口的东东北街角角，主力力通道为为B路段段中路由由东向西西方向，新新街口外外大街由由南向北北方向。由由于本案案中商业业用房部部分位于于四座写写字楼中中间，只只能以东东西方向向为出入入口。这这样商业业用房部部分的主主力通道道只有新新街口外外大街由由南向北北方向，BB路段中中路由东东向西方方向需由由东进入入大厦南南门再进进入商业业房产东东门，为为次通道道。2、主力客客户群根据本案特特点，主主力客户户群有两两部分构构成。 固定客户群群A、B、CC、D四四个区域

10、域为固定定客户吸吸引区，其其中又以以A区为为第一主主力客户户群构成成区域。按按B、CC、D顺顺序吸引引力递减减。按四四、三、二二、一权权重汇总总分析可可知：、人口数数量在北北京市及及海淀区区均属中中等密度度；、常住人人口与流流动人口口入住比比例约为为7:33；、人员结结构较为为复杂，教教育程度度及收入入水平跨跨度较大大；、总体收收入水平平中等偏偏上；、家庭人人口主力力群体为为小型化化； 、日常生生活消费费及社区区服务状状况一般般，休闲闲娱乐设设施不足足；、社区环环境中等等及中上上等；、交通出出行较为为便利；、生活秩秩序一般般，治安安状况一一般；、主力消消费群体体特色尚尚不突出出。 潜在客户群群

11、 潜在在客户群群由两个个群体构构成。、由X小小区地理理位置带带来的通通过顾客客群。AA路段是是北京城城市交通通的第一一要道，而而X小区区又是北北A路段段上的主主要换乘乘站。十十字路口口双向对对开公交交汽车线线路近220条，每每小时通通过乘客客近万人人。按每每辆车上上下乘客客10人人次计算算，每小小时乘降降人数近近20000人。下下午4点点至7点点的晚高高峰时段段，每小小时的乘乘降乘客客在50000人人以上。（未未单独计计算乘坐坐出租车车、班车车、私家家车到达达、离开开、通过过人数）按按近邻交交通线路路比例折折算，乘乘坐公交交车在XXX大厦厦主通道道、次主主通道经经过的客客人在晚晚高峰时时段，平

12、平均每小小时接近近10000人。、XX大大厦写字字楼部分分入住的的业主及及其商务务、私人人交往的的客人。此此部分沉沉淀的相相对稳定定消费群群体，保保守估计计也可达达8000人以上上。发掘潜在客客户的消消费能力力，提供供一个空空间、一一种方式式，让流流动客人人把交通通拥堵时时间用来来享受休休闲消费费。留住住过客亦亦是本案案策划的的关键。3、商业环环境的SSWOTT分析 S优势、XX大大厦地处处B路段段中路与与新街口口外大街街的十字字路口的的街角，多条公交线路经过，出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。既有商圈固定客户的消费支撑，又有潜在消费能力可提升。密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广

13、告宣传机会。、随着海海淀商业业的整体体提升，城城北地区区的商业业价值还还将进一一步提升升。商业业经营的的空间还还有相当当大的容容量。、XX大大厦项目目本身定定位及物物业档次次就将吸吸引大量量的商务务办公人人员，与与之配套套的商业业也必将将定位于于同等档档次。既既能为整整体商务务、服务务配套，也也能吸引引周围地地区的高高消费人人群前来来消费。 W劣势、现阶段段XX大大厦周边边地区商商业档次次较低、分分布较散散而且业业态、业业种不均均衡，整整个地区区的商业业还处于于不成熟熟的状态态。固定定的高档档次的理理性消费费人群至至今还没没有培养养起来，而而XX大大厦整体体定位高高档，商商业更是是要打造造精品

14、、风风格及特特色。要要形成高高档写字字楼配品品位商业业区的整整体概念念，形成成自己固固定的消消费者群群体，势势必需要要一定时时间进行行推广和和市场培培养。、与XXX大厦同同处街角角的四邻邻建筑档档次普遍遍较低，近近期内又又不可能能进行拆拆迁改造造，使得得XX大大厦的小小环境短短期内档档次难以以提升。虽虽有鹤立立鸡群的的广告优优势，但但没有小小环境烘烘托，商商业特色色的进程程会有一一定影响响，不利利于XXX大厦商商业环境境的建设设。、XX大大厦是以以区域内内行业先先行者来来进行市市场开发发和建设设的，这这对XXX大厦、特特别是内内部的商商业企业业来说，将将会遇到到习惯势势力及旧旧有商业业模式的的

15、阻碍。在在高档商商业与低低档商业业并存期期间，高高档商业业所受的的伤害要要远远大大于低档档商业。这这一点必必须有足足够的风风险防范范准备。、距离XXX大厦厦不足22公里的的东西两两区域已已经形成成了整体体商业配配套设施施较为齐齐全，业业种业态态分布比比较均衡衡，已经经成为成成熟商业业中心。对对比而言言，XXX大厦的的商业面面积不大大，很难难在规模模上与以以上这两两处商业业中心相相抗衡。 O机会、XX大大厦作为为提升商商业品质质的先行行者，将将首先在在周边消消费者中中留下深深刻印象象，一旦旦品质店店铺成功功推出，将将会给XXX大厦厦带来巨巨大的社社会和经经济效益益。、XX大大厦的商商用房产产虽然

16、面面积不大大，但是是经过符符合实际际的商业业定位，较较少的商商业物业业供应量量更容易易被市场场所消化化吸纳，更更快地形形成整体体商业气气氛。、XX大大厦商业业已经预预先进行行了商业业规划，详详细分析析了商用用房产的的业态、业业种分布布，并对对大厦总总体定位位进行了了描述，增增强了本本案商业业布局的的合理性性和操作作的可行行性。、成功品品牌店铺铺的入住住也会呼呼应XXX大厦的的物业品品质，相相辅相成成更易确确立市场场地位及及风格特特色。 T威胁、商业经经营收益益的产生生既有对对潜在能能力的发发掘和培培养，又又需要从从同业竞竞争对手手中争夺夺市场份份额。既既有的商商业同业业是不会会忽视新新对手的的

17、动作，必必将动用用各种手手段加剧剧竞争。、规划中中的新兴兴商业中中心区与与既有商商业同样样具有威威胁性，只只不过时时间稍稍稍晚些进进入而已已。大规规模商业业区建成成后，势势必分割割本案培培养出的的消费能能力，造造成本中中心的购购买力外外流。、项目的的启动及及整个经经营过程程都面临临一定的的市场不不确定性性，市场场操作的的风险将将对本案案商业物物业的推推广产生生一系列列不确定定性的影影响。4、商圈内内既有商商业消费费构成及及评价 商业消费表表现、中低档档商业物物业供应应。现有有商业设设施普遍遍陈旧，没没有明显显的时代代气息。、分散的的消费实实现。固固定客流流的消费费没有集集中实现现的购买买场所，

18、多多以零散散分割、外外流其他他区域的的商业中中心消费费形式实实现。、高密度度的人口口流量，低低量沉淀淀忠诚客客户群。大大量客流流集散，却却没有可可以聚会会、休闲闲的场所所。 消费结构、商业店店铺各自自为战，没没有统一一的业态态业种组组合效果果，形不不成整体体商业氛氛围。、商业零零售店铺铺零散，没没有档次次。店铺铺及商品品均没有有规模，也也没有品品质保证证。几乎乎没有能能让年轻轻、时尚尚的主力力消费群群体随便便逛逛的的去处。、中等规规模百货货店已有有多次失失败经历历。从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特特”无一幸幸免。、餐饮供供应相对对充足，档档次较齐齐备。商商圈内唯唯有餐馆馆数量充充足，且且中等水

19、水平的餐餐馆总体体营运效效果不错错。、快餐整整体营运运效果突突出。无无论麦当当劳、肯肯德基还还是八番番面屋、马马兰拉面面都经营营得红红红火火。 综合分析评评价商圈内稳定定的客户户群体及及大量的的流动群群体本身身蕴藏了了巨大的的消费能能力；现现有商业业设施的的陈旧更更提供了了抢占市市场的机机遇；XXX大厦厦的高档档次建筑筑实物载载体更提提供了营营运保证证；整体体商业规规划，构构筑品牌牌店铺组组合，统统一营运运市场效效果是本本案成功功运作的的关键。part22 商业业市场与与功能定定位一、商用房房产的市市场供需需状况1、北京市市商用房房产经营营状况 商用房产的的供给及及销售状状况近两年来，北北京市

20、作作为商住住房产一一部分的的底商商铺铺在房地地产交易易市场内内也显得得格外醒醒目。现现代城22万平方方米商铺铺面积，售价为为每平方方米22.33万元，怡怡景园老老番街880000平方米米商铺售售价每平平方米22.2万万(二层层)33.2万万元(首首层)，蓝蓝筹名座座1万多多平方米米售价为为每平方方米1.622万元，东东方银座座4万平平方米商商铺售价价可能高高达每平平方米33万元以以上，元元嘉国际际公寓330000平方米米商铺每每平方米米售价33万元，蓝蓝堡20000平平方米商商铺每平平方米售售价为11.8万万(二层层)22.8万万元(首首层)。总体上商铺售售价一般般高出项项目售价价30%以上，

21、多多数在550%以以上；成成交效果果也好于于住宅及及写字楼楼。北京目前商商业地产产存量约约为1660多万万平方米米，其中中百货业业27.9万平平方米，购购物中心心66.1万平平方米， 外资超超市333.2万万平方米米，甲级级写字楼楼底层商商铺366.7万万平方米米。在建项项目711万平方方米，拟拟建项目目3200万平方方米。商业物业的的需求促促进了商商业物业业的供给给，同时时大量存存量及建建设中的的底商店店铺也给给后期的的商业经经营埋下下了压力力。商铺铺供应设设计、营营运策划划及实施施管理等等日益紧紧迫。 商用房产的的区位聚聚集性商用房产在在供给总总量上升升的同时时，还表表现出了了明显的的区位

22、需需求特征征。商业业物业需需求的区区域主要要集中在在人流量量大、交通方方便的住住宅区、商务区区及附近近商业氛氛围较成成熟的地地段。从城区区看，朝朝阳区的的东三环环和亚运运村地区区普遍成成为投资资者的首首选目标标。其次是是海淀区区，其对对商业用用房的最最大需求求量体现现在对小小型铺位物业的需需求上。朝阳区CBBD区域域是一级级商业中中心，商商业面积积不到110万平平方米，占占全市总总商业面面积的77%。作为商商务区中中的商业业配套，业业态相对对单一，以以购物中中心为主主，主要要集中在在国贸、嘉里中中心和贵贵友。商铺为为适应写写字楼办办公人员员需求，餐餐饮、服装等等行业高高档次店店铺比例例偏高，时

23、时装更是是职业化化，饮食更更多快餐餐式。主要顾顾客是消消费力较较高的外外籍人士士、北京的的演艺界界名流、专业人人士、公司白白领，客客户购买买力较强强。优质质商业物业业首层租租金达2.774美金金/日平米，空置率率仍能保保持在22%的低低水平。同同时入住住的一些些品牌店店铺的流水水月均可可达到人民民币15502200万万元，坪坪效超过过百元。亚运村地区区总体商商业表现现为周边边居民区区中稳定定、高知化化、高智化化的消费费群体与与它九十年年代中后后期建设设的商业业区住宅宅底商的的小空间间、混杂式式的商业业布局极极不相称称，对新新型商业业物业的的需求极极为迫切切。此时时3.66万平方方米规模模、大空

24、空间的随随意组合合的“第五大大道”推出，定定位于满满足大范范围高收收入居住住区居民民的高品品质生活活需求。吸吸引了不不少专业业品牌店店进驻或或聚合在在其附近近，全聚聚德、量贩式式KTVV之王钱柜柜、星巴克克咖啡厅厅等已进进入施工工阶段。“第五大道模式”值得思考和借鉴。海淀商业相相对于CCBD和和亚运村村明显滞滞后，特特别是品品味感不不足。这这与海淀淀整体上上流动人人口多且且高新技技术人员员比例过过高，目目的消费费强于冲冲动消费费不无关关系。海海淀的技技术创新新水平远远远超过过了其自自身商业业发展水水平。正正因为如如此，海海淀区成成为了商商业跨国国企业的的首选。建材方面，德国第一家居超市欧倍德落

25、户海淀，英国百安居选址海淀区，美国的沃尔玛、法国的欧尚正在积极准备中。711便利店、迪亚折扣店正处于报批和选址阶段。海淀区在不久的将来与世界同步的不仅仅是其生产能力，还有商业服务能力及消费能力。2、近期商商用房产产的需求求特点北京零售业业市场呈呈现出两两个趋势势：从商业业类型上上看，商商业经营营者对餐餐饮和服服装类商商业物业业的需求求量较大大，而对对娱乐商商业物业业的需求求量较小小，这主主要是因因为北京京市娱乐乐市场的的开放力力度不够够。从商商业物业业的需求求主体看看，中小小投资者者异军突突起，由由此带动动了小型型底商需需求量的的增加。与此相呼应应的餐饮饮、服装装类的竞竞争激烈烈，市场场容量开

26、开始趋于于饱和，餐餐饮的风风格、服服装类的的款式和和价格的的竞争也也愈加残残酷。而而娱乐消消费市场场仍有较较大经营营空间，特特别是软软性、自自助娱乐乐消费如如自助KKTV、小小厅电影影、数码码影像、网网络游戏戏、FLLASHH制作等等上升潜潜力较大大，盈利利空间也也相对较较大。3、本案所所在地的的商用房房产的市市场效果果 综综上述分分析，可可以得出出XX大大厦及其其商用房房产市场场定位时时，需把把握的基基本要素素。 区域交通因因素 区区域交通通便利。既既可以吸吸引大商商圈消费费者前来来，也能能帮助小小商圈客客户流动动到其他他区域实实现消费费需求。 商务环境因因素X小区地区区区域历历史发展展时间

27、短短，没有有人文沉沉淀的基基础，欠欠缺文化化设施、个个性化商商铺。XXX大厦厦的业态态组合要要凝聚商商气、人人气，更更要有灵灵气。 商业配套因因素XX大厦商商业配套套要以自自身功能能配套为为主，与与大商圈圈、大商商业的呼呼应及互互补为辅辅。切不不可与小小商圈现现有商业业设施配配套而制制约本身身品质。 品牌因素 品品牌是本本案商业业的生命命线。要要树XXX大厦商商业品牌牌，首先先要用好好成功商商户品牌牌。古为为今用、洋洋为中用用。站在在消费者者和经营营者的角角度进行行整体商商业规划划是品牌牌商业的的出发点点和归宿宿点。 商圈顾客因因素 主主力客户户群的现现状消费费表现只只是水面面上面的的冰山，真

28、真正的冰冰山在水水下。真真正的消消费需求求需要探探究和发发掘。二、XX大大厦总体体商业风风格定位位1、市场形形象与高档写字字楼相匹匹配的商商铺多以综合合性业态态组合模模式为主主，小规模模、多品品类、少少品牌的的精品型型Shooppiing malll占市市场主流流。未来来趋势中中的几大大商业模模式大规模模专业店店、大型娱娱乐中心心、超大型型市场、连锁经经营店铺铺及休闲闲新概念念型店铺铺，都有一定定的发展展要求，但但在大型型商业中中心中间间的单体体高尚建建筑XX大大厦内部部的商业业组合应应突出中中、小型型精品店店、品牌牌店形式式。21世纪的的商业在在注重商商品品质质的同时时，开始始进入体体验消费

29、费经济时时代。商商家普遍遍推崇“酒酒香也怕怕巷子深深”的现现代商业业理念，因此XX大厦内外对品牌店的宣传与展示也是本案实施的关键之一。2、本案主主力店铺铺的选取取原则引入一家中中高档西西餐厅或或主题西西餐厅，价价位在人人均消费费1000-2000元之之间。与西餐厅相相辉映，应应引入一一家具有有深厚中中国文化化底蕴的的中餐厅厅，以传传统北京京特色及及品牌为为首选，达达到中西西合璧的的效果。中中餐厅档档次与消消费水平平应高于于西餐厅厅。充分盘活FF1最有有效的商商业面积积。将咖咖啡厅或或酒吧、汽汽车快餐餐厅、超超市、数数码影像像、品牌牌展示等等集中在在一层推推出，吸吸引客流流，抢占占市场。引进有品

30、牌牌、有规规模，规规范经营营的娱乐乐健身项项目。3、营运效效果上述主力店店铺的区区位分布布及规模模控制将将在Paart33部分给给出组合合设计建建议方案案。本案案为各业业态组合合的区域域商业中中心且为为高档次次写字楼楼的底商商，在总总体风格格上要有有品味能能与XXX大厦物物业档次次相匹配配，并且且能够组组合区域域内既有有的商业业设施形形成吸引引中心。设计方案要保证主力店铺的特色充分展现，更要保证以超市为根基，组合休闲、餐饮、娱乐及新生活方式体验的整体商业特色。日常营运管理将采用物业分租与自主经营相结合的模式，把统一规划设计及功能定位与分散经营、分散风险，提高收益相结合。以“稳定收益，打造精品”

31、为XX大厦商用房产的营运目标。4、本案关关联业态态、业种种的影响响本案主力店店铺选取取原则是是基于商商圈内相相关联的的业态状状况及目目标客户户群的消消费潜能能设定的的。目标标客户群群的状况况已在前前面进行行了分析析。这里里只简述述一下关关联业态态的影响响。 通过对周边边的市场场调查发发现在AA区域XXX大厦厦以北的的花园东东路聚集集了大量量的中高高档餐厅厅，有家家常菜、烧烧烤、火火锅、茶茶楼等等等，各色色口味一一应俱全全；且已已经聚集集了较强强的人气气，生意意普遍很很好，已已构成对对XX大大厦拟引引进餐馆馆的较大大威胁。同同样B、CC、D其其他三个个区域也也有几家家经营不不错的中中高档餐餐厅。

32、如如果XXX大厦内内也一味味地引进进一些类类似档次次、特点点的餐厅厅，肯定定会面临临异常激激烈的竞竞争。而而在此大大规模的的餐饮氛氛围中，真真正的中中餐老字字号、顶顶级品牌牌店并不不多。纵观四个区区域的餐餐饮业，各各种档次次的中式式、西式式快餐、便便餐为数数很多，而而高档次次的特色色西餐厅厅或风味味主题餐餐厅只有有C区域域的展览览馆内的的莫斯科科餐厅一一家。从从市场供供给的角角度来看看引进中中高档西西餐厅应应是XXX大厦餐餐饮店铺铺较为明明智的选选择。XX大厦位位于城北北，北京京城北总总体消费费水平高高于城南南，但消消费的产产品国际际化特点点不如城城东南部部。在XXX大厦厦内开设设一家中中高档

33、且且很有品品位的西西餐厅，可可以吸引引的主力力客户群群应有三三部分。一一为中关关村科技技园区的的IT精精英。这这部分人人收入高高、年纪纪轻，又又有相当当一部分分的海归归派，对对西餐的的接受程程度及需需求程度度都比较较高。二二为附近近的住户户。该区区域整体体消费为为北京的的强群体体势，中中高档的的西餐厅厅定会吸吸引他们们去尝试试新鲜。三三为附近近高校的的大学生生、留学学生。海海淀区为为北京市市大学校校园聚集集地，大大学生、留留学生的的消费倾倾向一定定程度上上影响着着区域的的市场供供给。虽虽然大学学生、留留学生多多数没有有稳定收收入，却却有较稳稳定的经经济来源源，消费费的渴望望最为强强烈。即即便是

34、非非经常性性的消费费也是不不可忽略略的一个个群体。从从市场需需求的角角度来看看高档西西餐厅会会吸引这这三部分分人群经经常光临临，并有有带动其其他消费费的可能能。A、B、CC、D四四个区域域内有较较多彩扩扩店，但但规模不不大，设设备老旧旧，经营营状况一一般。XX小区作作为一个个客流较较大的交交通枢纽纽，且有有以远望望楼为代代表的相相当一部部分中档档旅游定定点饭店店，国内内游客在在此旅游游住宿的的比例较较高，且且西南、东东北的办办事处也也在商圈圈内。对对纯正的的北京风风味、北北京特色色产品、履履行纪念念品都有有较大的的需求。在在XX大大厦辟出出一点空空间经营营彩扩、数数码冲印印业务也也会吸流流动顾

35、客客群进行行消费。北京目前市市场上的的写字楼楼的底商商一层绝绝大多数数的组合合为一家家银行加加一家中中高档中中餐厅。但但我们不不建议XXX大厦厦采用这这种形式式。首先先XX大大厦周围围银行较较多，且且多为分分理处，已已有一定定规模且且业务比比较全面面。其次次本案有有效面积积不大，应应以客流流吸引力力较强的的经营方方式为首首选。个个人金融融服务可可选择在在店铺组组合中的的剩余空空间或公公共空间间内安装装24小小时ATTM机的的方式满满足需求求。Part33 商业业配比及及组合方方案一、XX大大厦收益益能力测测算1、销售价价格测算算北京商用房房产平均均销售价价格一般般为住宅宅价格的的1.553倍倍

36、。20003年年第二季季度北京京甲级写写字楼市市场平均均售价为为20008美元元/平方方米(建建筑面积积报价)，售价指指数为1121，比比20003年第第一季度度下降了了1.55%。查询220022年、220033年X小小区周边边地区商商用房产产、新建建住宅的的成交价价格比较较修正后后选定四四组参考考价格，再再根据XXX大厦厦商用房房产部分分的楼层层面积折折算权重重，加权权平均计计算得出出收益测测算的四四组参考考价格：1.114万元元/平米米，1.31万万元/平平米，11.499万元/平米，11.733万元/平米。测测算表格格参见附附件四：XX大大厦售价价测算表表。在后后续的分分析中，我我们将

37、以以此销售售价格为为参考折折算MMM商厦整整体运作作XX大大厦商用用房产时时，应承承担的合合理租金金水平。2、租金水水平测算算租金水平测测算，测测算的是是XX大大厦拟引引进的商商业业态态、业种种在相邻邻区位、相相近物业业内的成成交租金金价格平平均水平平。20003年年第二季季度北京京甲级写写字楼市市场平均均租金为为31.3美元元/月/平方米米(使用用面积报报价)，租租金指数数为744.6，比比20003年第第一季度度下降了了1.99%甲级写写字楼市市场平均均空置率率由第一一季度的的15.7%上上升为116.44%，上上升了00.7个个百分点点。商用用房产的的空置率率水平，新新增销售售项目平平均

38、在220%25%。比较较分析后后选定五五种租金金组合方方案，组组合测算算得出五五个平均均租金收收入水平平。分别别为：组合方案合计年租金金 （万万元）平均日租金金 （元元/平米米日）租金组合方方案一35124.98租金组合方方案二29194.14租金组合方方案三33144.70租金组合方方案四34604.91租金组合方方案五28904.10组合测算表表见附件件五：XX大大厦租金金收入水水平测算算表3、XX大大厦营运运成本测测算假设设以MM商厦厦整体运运作XXX大厦商商业用房房为前提提。项目目投资及及成本构构成设定定为： 承租B1F4全全部面积积应付XXX集团团租金总总额； 经营超市的的设备、装装

39、修及营营运成本本、所需需流动资资金； 管理分租部部分的管管理费、日日常维修修费； 分租房产项项目空置置损失； 应缴纳的各各项税金金及附加加； 所有商用面面积均可可以分割割使用。二、XX大大厦商业业组合模模式1、业态及及业种选选择XX大厦商商用房产产的业态态、业种种选择将将本着立立足大厦厦、服务务大厦，面面向一级级商圈，吸吸引目标标顾客群群体的原原则进行行。 业态模式主主要有超超市零售售、餐饮饮、商务务服务、文文体娱乐乐等四大大板块； 每一板块都都有一个个主力楼楼面空间间，辐射射到关联联楼面空空间； 每一楼面空空间力推推122家主力力店铺，其其余为优优选店铺铺； 主力店铺分分割后的的剩余空空间按

40、照照业态互互补、业业种关联联的原则则选取优优选店铺铺； 空间面积划划分以主主力店铺铺与优选选店铺组组合，获获取最大大空间收收益效果果。2、店铺组组合及推推荐品牌牌 根根据业态态、业种种选取原原则，我我们给出出两种商商用房产产分割使使用方案案，并再再此基础础上给出出主力店店铺推荐荐品牌及及优选店店铺推荐荐品牌。方案一 B1/F1分分割组合合为超市市方案。方案二 F1 /F22分割组组合为超超市方案案。方案一店铺铺组合及及推荐品品牌楼层主力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌B1食品、日用用品超市市MM超市（自自营）茶餐厅、保保龄球馆馆、商务务中心、阅阅读吧台北小站/仙踪林林；保龄球馆、阅阅读吧分分租；商

41、商务中心心自营F1咖啡厅星巴克/上上岛汽车展示、汽汽车餐厅厅、数码码冲印、MM超市本田/别克克/帕萨萨特等一一个中高高档品牌牌车展示示、专卖卖；麦当当劳汽车车餐厅；Koddak数数码彩扩扩店F2西餐厅Hard Rocck/FFridday量贩式KTTV钱柜/麦乐乐迪（需需要餐饮饮配套，作作一层半半）F3量贩式KTTV钱柜/麦乐乐迪F4健身中心青鸟/中体体倍力/宝迪沃沃英派斯斯方案二店铺铺组合及及推荐品品牌楼层主力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌B1健身中心青鸟/中体体倍力/宝迪沃沃英派斯斯保龄球馆保龄球馆分分租F1咖啡厅、日日式餐厅厅星巴克/上上岛；京京樽/花花碟/易易喜数码产品专专卖；MMM超市

42、市、数码码冲印、商商务中心心三星数码；Koddak数数码彩扩扩店；商商务中心心自营F2食品、日用用品超市市MM超市（自自营）F3西餐厅Hard Rocck /Friidayy茶餐厅台北小站/仙踪林林F4中餐厅谭家菜/全全聚德3、店铺面面积及区区位分布布方案一对应应的店铺铺面积楼层总面积（）主力店铺建议面积（）优选店铺建议面积（）B16817.42MM超市2800茶餐厅、保保龄球馆馆、电影影院、阅阅读吧、商商务中心心、美容容美发1000、116000、10000、1150、550、2200F14057.91星巴克/上上岛300汽车展示、汽汽车餐厅厅数码冲印、MM超市2500、4400、1100、

43、6600F22791.84Hard Rocck/ Friidayy1300钱柜/麦乐乐迪1500F32957.83钱柜/麦乐乐迪整层F42957.83青鸟/宝迪迪沃英派斯斯整层合计195822.833区位分布示示意图见见附件六六：店铺铺组合方方案一区区位分布布示意图图方案二对应应的店铺铺面积楼层总面积（）主力店铺建议面积（）优选店铺建议面积（）B16817.42青鸟/中体体倍力/宝迪沃沃英派斯斯4000保龄球馆、电电影院、美美容美发发1600、110000、2000F14057.91星巴克/上上岛；京京樽/花花碟/易易喜300、112000数码产品专专卖；MMM超市市、数码码冲印、商商务中心心

44、1700、6600、1100、1100F22791.84MM超市（自自营）整层F32957.83Hard Rocck /Friidayy1500茶餐厅1400F42957.83谭家菜/全全聚德整层合计195822.833区位分布示示意图见见附件七七：店铺铺组合方方案二区区位分布布示意图图Part44 商业业功能设设计方案案与比较较一、主力店店铺的功功能及区区位设计计1、自营主主力店铺铺超市市的区位位设计本方案给出出了两种种超市区区位分布布方案。方方案一为为B1/F1方方案，即即在B11部分划划分出228000左右右，在FF1部分分划分出出6000左右右，共计计34000左左右。包包含收货货区、

45、滞滞货区在在内。收货区、滞滞货区统统一设在在B1部部分，BB1、FF1通过过中央扶扶梯贯通通一体，出出入口、收收银台FF1部分分双侧出出入口共共设四个个收银台台，B11部分设设置六个个收银台台。方案二为FF1/FF2方案案，即在在F1部部分划分分出6000左左右，FF2使用用整层，共共计约为为33000。滞滞货区设设在F22，收货货区在FF1，通通过垂直直电梯送送达F22滞货区区。 FF1部分分设置六六个收银银台，FF2部分分设计两两个收银银台（方方便顾客客去三、四四层消费费）。方案一、方方案二中中的超市市区位可可参见附附件六、附附件七。2、超市面面积控制制因素无论是方案案一、还还是方案案二，对对自营超超市部分分的面积积都进行行了控制制，总面面积不超超过35500。