物业管理投标文件格式与内容doc22(1)33661.docx

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1、物业管理投标文件格式与内容投标文文件一 投标标综合说明明书 业主主：_1根据据己收到的的招标编号号为物招审审字(_)第(_)号的的_ 物物业的招标标文件，遵遵照*市物业管管理招标投投标管理办办法的规规定，我单单位经考察察现场和研研究上述工工程招标文文件、招标标文件补充充通知，招招标答疑纪纪要的所有有内容后，我我方愿以我我方所递交交的标函摘摘要表中的的总投标价价，承担上上述物业的的全部管理理工作。2一一旦我方中中标，我方方保证按我我方所递交交的标函摘摘要表中承承诺的期限限和招标文文什中对承承包期限的的要求如期期按质提供供服务。3一一旦我方中中标，我方方保证所提提供的物业业管理质量量达到我方方所递

2、交的的标函摘要要表中承诺诺质量等级级。4一一旦我方中中标，我方方保证按投投标文件中中的物业管管理管理班班子及管理理组织设计计组织管理理工作，如如确需变更更，必须征征得业主的的同意。5我我方同意所所递交的投投标文件在在投标有效效期内有效效，在此期期间内我方方的投标有有可能中标标，我方将将受此约束束。6.我我方同意招招标书中各各条款，并并按投标标标价总额33交纳保保证金*万元(大大写)。若若我方违约约，则扣除除所缴纳的的全部保证证金。7除非非另外达成成协议并生生效，招标标文件、招招标文件补补充通知、招招标答疑纪纪要、中标标通知书和和本投标文文件将构成成约束我们们双方的合合同。投标单位位：_(印鉴)

3、法定代代表人或委委托代理人人：_(盖章、签签字)日期：_年_月_日投标文件件二企企业法人地地位及法定定代表人证证明一一、法定代代表人证明明 法定定代表人资资格证明书书 单位位名称：*物业管管理公司地址：*省*市*街*号号姓名名： 性别别：年年龄： 民族：职务： 技术职称称：身身份证号码码*系系*物业业管理公司司的法定代代表人。负负责为*物业提供供物业管理理服务，签签署上述物物业的投标标文件，进进行合同谈谈判，签署署合同和处处理与之有有关的一切切事务。 特此此证明 投标标单位(盖盖章)日期：_年_月_日上上级主管部部门(盖章章)日期：_年年_月_日 二、营营业执照三、资资质证书四、法法人代码证证

4、书投投标文件三三*物物业管理公公司简介.投标标文件四物业管管理专案组组配备 一、本本物业由我我公司抽调调有丰富管管理经验和和较强指挥挥能力的人人员组成物物业管理班班子。董事事总经理，统统筹整项发发展计划，为为此专案最最高负责人人。董董事总经理理，统筹整整项发展计计划，为此此专案最高高负责人。董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界*发展计划、香港*大厦、台湾台北市*集团超高层大楼、台北市*集团总部大楼、上海外滩*广场、上海*百货公司、武汉*广场、北京*大厦及珠海*广场等。投标文件五对合同意向的承诺一、承包

5、方式：物业设计图纸预算。二、服务价款的计算方式：1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。四、服务款项收取方式。物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月1

6、5日以前交至物业管理处。五、材料设备供应方式管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。物业管理投标书样本投标文件六1、企业信誊2、企业资质(证书样本见第四章附表)3、企业荣誉证书(

7、略)4、企业安全生产证明资料5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：投标文件七物业管理要点物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。*物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：一、工贸大厦管理工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备

8、的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。二、停车塌管理现今停车塌的设备的管理多采用

9、先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。服务内容依据*物业现

10、时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。一、物业管理顾问服务建筑期间管理顾问服务提供大楼图则专业意见提供大楼设施专业意见提供大楼建材专业意见预估大楼管理运作成本大楼管理进度检讨、停车场管理建议大楼竣工验收证核发前的管理服务工作建议制定租约条款订定管理守则员工培训计划财务预算用户搬进及装修期间的管理服务工作移交大楼单位与租户程序装修工程及物料运送控制程序保安控制进入控制安全控制(一)、建筑期管理顾问服务1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减

11、设施；节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。2、服务内容1)提供大楼图则专业意见就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。2)提供大楼设施专业意见就业主已决定或需要提供意见的

12、各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。大楼设施包括：电梯消防设备电气设备照明设备给/排水系统大楼自动化系统垃圾处理设备洗窗机设备后备发电机设备大楼广播系统停车场管理系统等3)提供大楼建材专业意见就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。4)预估大楼管理运作成本就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。5)大楼管理进度检讨本公司将针对建筑期

13、内的不同情况提供意见，内容包括：分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。6)停车场管理建议依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。停车塌车辆楼层分配及运

14、作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。(二)、物物业竣工验验证发放前前的管理顾顾问服务工工作1、订订定租约条条款及管理理守则就租租约条款部部份，本公公司将提供供标准租约约样本给业业主参考，并并通过本公公司代理部部与物业部部的协调，并并参照业主主意见，在在条例中订订定特定租租约内容及及细则；物物业的管理理守则将作作为租约条条款的一部部份，本公公司将依据据外国的专专业管理规规范配合特特定环境，订订定一套符符合所设定定的管理规规章；除附附加于租约约条款的管管理守则外外，本公司司将与各承承租户制定定租用户

15、手手册，使租租用户在使使用及搬进进大楼前对对管理运作作能作出充充分了解，从从而配合管管理公司的的服务。2、员员工培训计计划本公司司将物业管管理确认为为一项由人人力作主导导的服务行行业，所以以深信在物物业管理中中担当第一一线管理人人员的员工工必须接受受专业的特特定训练，这这些训练除除灌输现代代化物业管管理知识外外，还应包包括其他项项目如领导导才能或公公共关系等等课程。培培训结束的的考察将是是理论与实实务并行，半半配合适当当的演习，保保证员工能能熟习并实实际体会突突发事故的的应变措施施及程序。1)员工训练课程就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：业

16、主及管理公司简介(包括人事组织及结构)管理员工职责管理员工在物业管理中扮演的角色员工守则、行为及纪律物业专门名词介绍物业保安措施及辅助巡逻设备物业设施的定义及应用管理服务的目的及重要性移交及回收单位的程序防火知识及消防装置无线电通话机的应用物业管理的基准紧急事件处理程序V水管爆破V火警应变V电力故障V瓦斯泄漏V雷暴及台风V盗窃或抢劫V处理租用户投诉V处理可疑物体及恐吓电话V偷车V拾获财物v发现租用户受伤或意外v物业内违例或遗弃车辆v急救学常识V领导才能，组织能力及责任感等对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：V机电维护的措施及程序V物业空调运作流程V维修工具维

17、护及保管v物业设施的操作流程等对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。3、财务预算现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的

18、预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：1)、管理员工薪律V薪津及年终资金V加班费V劳工保险费v制服及洗衣费V员工训练2)、维修及保养费V升降机V排水设备V电器装置V保安系统V消防设备V后备发电机设备V给水设备V楼宇维修v大楼标志及指示牌V电讯及广播v大楼自动化系统V垃圾处理设备v清洗储水池V卫生设备V洗窗机V停车场设备等3)、公共事业支出费V电力V自来水V电话V杂项支出V园艺保养V节日

19、布置V大楼清洁V管理行政V会计稽核大楼账目V大楼保险V预留修缮基金V管理经理人酬金(三)、用用户搬运期期及装修期期及装修期期的管理顾顾问服务工工作从物业业落成到用用户搬运阶阶段，大楼楼内将充斥斥各方面人人士，包括括租赁代理理、承租户户、装修工工程承包商商、建筑工工程人员、维维修人员及及管理员工工等，这必必将对大楼楼整体营运运管理、保保安、清洁洁等均会构构成极大影影响。本公公司将提供供有系统的的搬运期及及装修期的的运作顾问问服务。该该项运作服服务包括下下列各点：1移移交大楼单单位与用户户程序管理理服务工作作内容包括括检查用户户的有效租租约文件，并并由组长级级员工与租租户作移交交程序并提提示应知事

20、事项，如大大楼内各项项设施、装装修须知、运运送物件安安排等。单单位内工程程问题亦需需要用户于于一定时间间内告知管管理公司作作适当修葺葺。此外，本本公司将负负责批阅用用户提供的的单位装修修图则，并并限定用户户在审批通通过后才核核准其承包包商开始装装修工程，以以保障大楼楼设施及业业主权益。2装修工程及物料运送控制程序为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常操作，确保业主及用户的权益。本行将要求用户提供以下资料及相关费用：装修楼层单位的证明二十四小时的联络人、电话、传呼机、手提电话号码承包商综合保险单资料公共第三

21、者保险单资料估计装修工程日数装修物料运送时间表每日工作人数驻场主管联络电话、手提电话、传呼机装修期的临时水电供应与保证金及费用等3保安控制此期间的保安顾问工作，将包括大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等的保安评估。驻大楼管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。4运作控制为防止大楼楼板承重超过建筑法规，公司应告知各用户有关资料，同时也要求用户向其提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期的电梯安排及运送方法等，管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排。5安全控制本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承

22、包商及用户，必须遵守大楼订定的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处将制定特定条规进行监管，以策安全。二、物业管理运作服务本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下：(一)物业管理运作服务v大楼保险事宜v大楼管理入力资源V保安服务V清洁服务v维护保养服务V财务管理V租务管理V停车场管理V处理租户投诉v园艺保养及节日布置V公共关系v租户联系及管理报告1、大楼保险事宜本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。2、大楼管理人力资料配合大

23、楼所需，聘请及培训合适员工负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等；在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。(二)管理运作组织表就*物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：管理员工编制职位 日班 夜班 工作时间物业主管(1) 1 0800-1700物业管理员(5) 2 3 0800-2000(日)2000-0800(夜)维修保养员(1) 1 0700-1700(日)停车场管理员(1) 1 0800-2000(日)(1)管理理运作进程程业主与*物业管理理公司物业管理理的运作由由业主委任任*物

24、业业管理公司司指定管理理经理人，负负责本物业业的一切物物业管理事事宜，本行行则直接向向业主负责责并需定期期或每月提提交管理报报告和物业业财务资料料。*物业业管理公司司与驻物业业现场主管管其他管管理人员本公司司在被委任任为管理经经理人后，将将委派资深深物业经理理进驻大厦厦统筹及处处理日常管管理事宜。而而其他管理理人员也将将配合大厦厦运作需要要设置适当当人员。本本公司总公公司物业管管理部专责责人员将会会同驻物业业主管定期期与业主沟沟通及检讨讨有关各项项管理运作作事务。*物业业管理公司司与基层管管理员工各基层层管理员工工将依据其其资历及经经验在物业业正式营运运前接受调调配及训练练，该级别别的管理员员

25、工将着重重选择有实实质经验的的管理人员员，务求能能配合日常常管理事务务运作。本本公司将负负责督导及及培训各管管理员工的的专业管理理知识，使使其能在理理论中实践践实质管理理工作。(2)管理理员工的工工作细则物业主管管技其职权权所属，紧紧密监管其其辖下各员员工的日常常工作；编制员工工轮值表，作作出精细安安排，需要要时调派适适量员工当当值，避免免出现人手手不足，或或冗员过多多的情况；每日呈交交工作报告告给公司物物业管理部部；主持每周周工作会议议，检讨工工作表现，并并籍此沟通通各阶层工工作人员；巡检其职职责范围内内的运作，以以确保完成成下列各项项工作：v清洁洁情况满意意v保安安系统操作作正常V排水系系

26、统正常V空调调供应正常常V园艺艺摆设满意意v走火火通路无障障碍物阻塞塞V后备备系统正常常第一时间间处理投诉诉，并确保保事件已圆圆满解决为为止；协助安排排物业管理理部负责人人员探访广广场承租户户；遇有事件件发生时，第第一时间赶赶赴现场，指指挥员工并并控制场面面；熟悉所有有紧急情况况处理步骤骤，台风预预防措施、放放火设施、紧紧急出路位位置等。物业管理理员按工作指指示驻守岗岗位或巡视视指定的保保安路线；随时保持持最佳工作作状态，处处理意外时时必须保持持镇定；绝对服从从合理的工工作指示：驻守岗位位、巡视或或监察物业业范围，如如发现任有有可疑之处处，立即按按工作指示示处理，并并通知值勤勤主管；尽量避免免

27、使用武力力，有需要要时应召唤唤其他值勤勤人士支援援；下班时如如接班同事事因任何理理由未能准准时到达，不不可离开岗岗位，并通通知主管代代安排接班班。维修保养养员按照主管管指示执行行修缮程序序或其他应应急职务；负责广场场内一切维维修工程，如如经由上级级认定要由由指定承包包商保养的的例外：维修工程程进行时，应应尽量避免免对用户造造成不便；倘若工程程进行时，涉涉及停电、停停水、停空空调时，需需由上级决决定，并发发出书面通通告预先通通知；每日做好好并提交工工作记录以以及各修缮缮纪录：领取工具具时应填写写申请表，及及妥为使用用，完工后后应立即交交回并及时时记录；进行任何何工作时，应应以保证安安全为原则则：

28、按时检查查紧急系统统，如抽水水机、后备备电力系统统等。停车场管管理员控制停车车场管理系系统及有关关设施；记录日常常进出大楼楼车辆资料料及协调货货运车辆上上启运装卸卸货物工作作；上下班班时协助疏疏导通道车车辆流量：停车场内内如发生意意外，应知知悉处理步步骤；如发现有有可疑人士士在停车场场内徘徊时时，应立即即呼唤其他他管理员工工到场协助助；对停车场场停放的车车辆，如有有警号长鸣鸣时，应立立即前往查查看，并于于事后记录录一切，包包括误鸣在在内；未经主管管同意，切切勿代客停停车；工作时必必须穿上反反光背心制制服，以确确保安全。清洁员工承包商打扫及清洁所有公共地方，包括公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、

29、洗手间及天台等；清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；所有公共地板打蜡；将废弃的用品收集及处置妥当：清洁及清除排水系统，以防堵塞：按照大楼经理主管组长的指示执行其他清洁职务或特别服务；所有在高空外墙工作之清洁员，必须配带安全设备，违者一律处以纪律处分：所有清洁工具、用品，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为盗窃论，外包厂商工具器材例外。3、保安服务聘请适合员工并辅以专业训练，依本公司以往经验，直接聘任管理售货员可免却因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对大楼的认知等。本行将配合业主代表意

30、见，拟定保安人员岗位，设立特定并适合*物业的保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。为确保*物业的保安服务能达到预定的效果，本公司将定期与业主代表举行会议商讨大楼保安问题。在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求制定一套能符合大楼需要的保安计划草本供业主批核及确认。4清洁服服务本公司将将拟定大楼楼清洁服务务标准，如如建材的类类别、位置置、清洁次次数及所需需员工等；公司还将将拟定清洁洁服务条款款，以便进进行招标所所承包的清清洁及垃圾圾清运服务务；本公司司凭借以往往经验及曾曾经处理的的大楼，定定必能获得得具有竞争争价格的清清洁服务合合约，使业业主能以合合理费用而而达成理想想成效。本公司将将备有适当

31、当报表监督督清洁承包包商日常运运作，如查查核清洁员员工资历，监监察清洁服服务品质等等。本公司司将设有罚罚则以规眼眼厂商的服服务人数及及清洁品质质，罚则记记录将定期期审核以确确定清洁费费用的标准准。本公司建建议租用户户的单位内内清洁委任任相同的承承包商处理理，从而减减少大楼内内保安及管管理运作问问题。由同同一厂商承承包大楼清清洁服务还还可节省大大楼营运支支出，使公公共地方的的清洁费用用更有竞争争能力。本本公司将协协助拟定租租用户内的的清洁服务务细则及条条款以期达达到统一标标准。5维护护保养服务务本公司将将全权负责责大楼内所所有机电设设备的运作作及保养服服务。各驻驻大楼技工工：将在高高级技师督督导

32、下处理理各项操作作、维护及及定期保养养工序。本公司将将编制短期期及长期修修缮计划，建建立机电维维护的标准准及品质定定位，并备备有各类保保养报表以以达到特定定效果：选择适合合的保养承承包商处理理定期及大大型维修保保养计划，该该项计划将将由本公司司准备工程程细则并通通过核查程程序，由业业主核准后后选定合适适厂商。本公司将将在被委任任为物业管管理代理后后，为大楼楼制定一套套五年的长长期修缮计计划书，并并由业主审审核后开始始施行。6财财务管理1)大大楼管理预预算案管理预算算案主要针针对大楼日日常运作支支出，作出出评估并制制定。经业业主核准后后，本公司司将预算案案作为大楼楼财务预算算管理基准准，由业主主

33、授权全责责处理；依据预算算案，本公公司将建议议管理处制制订空调费费及保证金金金额。2)处处理支出帐帐目所有大楼楼内的管理理运作帐目目将由驻大大楼经理审审核后交由由总公司作作最后核准准，一切支支出项目将将依据先前前通过的大大楼管理预预算案所订订定的预估估费用予以以批核。3)收收支损益表表本公司将将每月提交交大楼收支支损益报告告于业主批批核，报告告内容包括括大楼所有有支出明细细项目及预预估支出，并并提供管理理费收支帐帐目与应收收帐款相对对照，以供供业主了解解大楼财务务状况；大楼收支支损益帐寄寄每年由认认可会计师师稽核并存存档作记录录。4)管管理帐户本公司将将在业主指指定的银行行开设大楼楼管理帐户户

34、，以备业业主审核各各项开支；除有支出出需要外，所所有大楼管管理金额将将存放于专专有帐户，管管理金额所所获得的利利息将归入入大楼管理理帐户，并并特定专供供使用于大大楼的管理理营运：本公司每每日将提供供管理帐户户的银行收收支记录及及结存给业业主以审核核。5)代代收租金及及管理费本公司将将每月代业业主发出租租金通知单单给承租户户，所有收收到的租金金将立即存存入业主指指定银行帐帐户，并按按时提交书书面报告有有关租金资资料，同时时本公司还还将向欠租租的租户发发出催收通通知书，以以确保业主主能依期收收到租金款款项；除发出租租金通知单单外，本公公司还将于于每月发出出管理费通通知单给各各承租户，并并将所有收收

35、到的费用用存入前述述管理帐户户，并依据据预算标准准将其用于于大楼管理理营运。7租租务管理为保障业业主权益，本本公司在被被为委任为为物业管理理经理人后后，除前述述协助业主主订定的租租约条款及及细则外，还还将在租用用户租约期期内，向他他们提供有有关执行租租约条文的的服务；在租约有有效期内，确确保租户遵遵从租约上上所定理的的条款，并并作定期查查核工作；如租户有有欠租或不不履行租务务契约条款款的行为时时，迅速报报告业主以以便尽快采采取适当行行动，以保保障业主权权益：在原租户户租约期满满前，代表表业主与租租户洽谈并并订定新租租约，提供供市场的现现值租金水水平与业主主参考及批批核；当租户租租约期满后后，本

36、公司司将代表业业主收回有有关单位，并并建议进行行适当修葺葺，使之能能尽快租出出。8。停停车场管理理订定停车车场整体经经营策略，如如出租营运运安排及收收费标准等等；规划停车车场的日常常管理程序序，制定停停车场守则则及车辆进进出动线流流程。9处理理租户投诉诉驻大楼管管理处将记记录所有租租用户的建建议或投诉诉，并在最最短时间内内处理；本公司物物业管理部部主管级人人员将连同同驻物业现现场主管定定期友善拜拜访各承租租户，做适适当沟通：将所有租租户的建议议及投诉记记录提供给给以备业主主查核及检检讨。10园园艺保养及及节日布置置安排大楼楼园艺保养养员工及园园艺保养承承包商处理理日常园艺艺景观的维维护工作，并

37、并挑选厂商商供应适时时的盆栽以以改善大楼楼环境；在特定节节日，如中中秋节、春春节等期间间安排大楼楼布置，所所有计划将将在经业主主核准后方方才施行。11公共关系定期与大楼各业户沟通并搜集意见，维持双方友好关系，促使大厦管理运作更畅顺；与区内政府机关及有关团体保持联络，遏有特别时间或状况时能即时发挥作用。12租户联系及管理报告大楼管理处将定期发出通告，报导有关部门大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户；本公司物业管理部主管将定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作的意见及建议；本公司将于每月与业主举行例会检讨及报告管理进度，另有需要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题；本公司

38、将每月提交详尽的管理报告与业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将期满的租用户名单，大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。服务形式及费用一、服务形式(一)、顾问服务本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限由公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。(二)、实质管理服务本公司在楼宇使用执照发放后开始进行实质管理服务并直接与业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇发放使用执照开始，为期二年，开始二年合约完结则自动续约或变动方以三个月通知期终止合约。二、服务费用(一)、管理顾问服务为确立业主对本公司专业服务的信心，此阶段服务本公司将不收取顾问费用。本公司确信该项费用对整项发展计划的物业管理有积极的作用及帮助。(二)、物业管理服务依据建议书所提供的全面物业管理服务，(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)自发出入伙纸委任期开始，公司将于每月在管理帐户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行检讨费用。