怡丰-海韵豪园产品推广方案34314.docx

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1、怡丰-海韵韵豪园产品品推广方案案目 录第一部分 市场场定位第二部分 产品品提升第三部分 整合合宣传方案案第四部分 媒体体广告策略略第五部分 开盘盘阶段媒体体广告计划划第六部分 开盘盘活动方案案第七部分 价格格策略第八部分 销售售渠道第一部分 市场场定位准确的定位位是成功的的基础。根据对市场场及项目的的分析结论论为项目确确定系列市市场目标，即即卖给谁，卖卖什么，从从而确定本本项目的战战略方针，即即怎么卖？一、 项目名称怡丰海韵韵豪园二、 项目推广定定位 南城大大道3099号三、广告语语： 法式地中海海风情 高级花园园洋房社区区 音乐畅抒心心声 建筑诠释释格调 尊贵浪漫的的法兰西风风情 浓郁欢快的

2、的红酒、鲜鲜花加萨克克斯的休闲闲文化四、目标客客户的定位位1、 个体经营者者（以南岸岸区各专业业市场个体体经营者为为主）；2、 中小企业主主；3、 周边单位集集团购买；4、 政府机关公公务人员的的换房；5、 周边其它高高收入的客客户；6、 其它区域有有在南岸置置业的客户户。特征描述： 拥拥有稳定收收入，家庭庭储蓄在11030万之之间，月入入在2500045000元的中等等收入家庭庭，年龄在在3550岁之之间，有子子女。多为为二次置业业，购买大大户型的意意向较大。三、 档次定位 立立足中高档档，突出品品牌；做老老百姓的精精品住宅，建建中高层阶阶层的理想想家园。四、 价格定位 先先期低价入入市，以

3、树树立品牌，聚聚集人气为为根本目的的，后期价价格自然提提升。（具具体价格及及价格策略略另附）五、 卖点定位主题语： 怡丰海韵豪园园 南城大大道3099号品质卖点： 南南岸区唯一一别墅内高高层物业（“终极置业”概念）广告卖点：概念卖点法式地地中海风情情 高级级花园洋房房社区教育卖点双语幼幼儿园、怡怡丰实验学学校配套卖点怡丰“一卡通”（与海洋洋公园互动动）会所卖点法国会会所、产权权式酒店景观卖点江景、都都市夜景物管卖点全封闭闭人性化“三代服务务”论价格卖点中档价价格、高贵贵享受品牌卖点香港国国际集团、重重庆老牌开开发商、海海洋公园等等知名品牌牌互动第二部分 产品品提升确定了推广广主题，渲渲染出了主

4、主题氛围，就就需要有实实实在在的的产品来支支撑来充实实。就是说说，要把本本项目朝“法兰西”风格方向向渲染，把把她那浪漫漫的“海韵元素素”用艺术情情调表现出出来，让慕慕名而来的的客户切身身感受到淌淌洋在浪漫漫的地中海海风情文化化氛围之中中。法兰西历史史悠远，艺艺术成就突突出，其长长久以来就就是一个令令人心驰神神往的浪漫漫国度。罗罗亚尔河谷谷的皇室城城堡、艾菲菲尔铁塔、卢卢浮宫及透透明金字塔塔、巴黎圣圣母院、圣圣心院等名名胜享誉世世界。法式浪漫生生活情调及及居住环境境是现代都都市人所追追求的一种种生活，以以法兰西情情调为主题题，配以海海洋文化，对对怡丰大厦厦作特色化化的包装，充充分体现物物业的品味

5、味和档次是是重新包装装项目的核核心。项目推广广思路：第一方面：从“虚”方面入手手，玩感觉觉、玩品味味、让客户户心理上得得到满足！从名称上进进行包装，名名称是产品品的名片，是是产品的性性格，体现现产品的定定位，一个个准确的适适当的名称称，对产品品的形象宣宣传及推广广起着不可可估量的作作用。1、在重庆庆这个没有有“海”的的城市，做做“海”的的文章实在在是没有多多大空间。据据我所知，重重庆是以“海海”来命名名的楼盘不不多，因此此我们提“海海”的概念念一定要做做”海“，就就只能是两两个方面可可以入手，一一是”虚“的的海，做海的形形象，海的的精神、海海的文化和和海的内涵涵；二是”实实“的海，做做欧洲洲的

6、地中海海、爱琴海海等真正的的大海;三三是“结合”怡丰-海海洋公园项项目，与该该项目形成成品牌互动动关系。比如做”虚虚“的海我们的的生活与”海海“如此之之近，又是是那么遥远远。/这是是一座山水水城市，我我们呼吸着着自由的海海洋气息；/这是一一个象大海海一样辽阔阔的时代/这还是一一个以贩卖卖大海而倍倍显繁荣的的市场。/生活中，似似乎已拥塞塞了太多的的”海“。/但我们又又会时常感感觉到生活活中是那么么缺乏海的的博大、海海的宽容、海海的沉静和和海的无垠垠。这时才才发现/原原来我们很很少有时间间能与大海海平静地对对视、交流流、相处乃乃至相融。/我们更不不敢奢求能能与大海同同呼吸，共共日夜，四四季相伴，时

7、时刻相随，/在日积月月累的感悟悟之中，体体味一种内内在的海洋洋精神境界界。直到“海海韵豪园”的的出现，我我们才知道道海变了，家家也变了。海海变得象家家一样温情情了，而家家也变得象象海一样更更美、更自自由、更宽宽广了比如做”实实“的海主题为为“国际滨海文化家”，做做文化做品品味做足家家的感觉！比如“结合合”海通过与与海洋公园园不定期的的举行各种种大型联谊谊促销活动动，把业主主及准客户户邀请到海海洋公园，体体验畅游大大海的感觉觉，增进发发展商与业业主之间的的良性沟通通与互动，凡凡购买怡丰丰海韵豪园园的业主，可可赠送会员员卡一名，不不仅使业主主尝到“甜头”，还可为为海洋公园园增加收入入，可算是是一举

8、两得得。二、从“实实”方面入手手，通过众众多的法兰兰西元素来来支撑和体体现本项目目的定位，即即如何来体体现是法式式地中海风风情、高级级花园洋房房社区？1、 大厦工地围围墙：以罗罗马柱、巴巴洛克及雕雕塑为装饰饰，同时漆漆上宣传口口号以配合合楼盘的宣宣传定位；2、 大厦裙楼外外立面：大大型罗马柱柱造型，用用水泥和石石膏塑造罗罗马图案、顶顶端有飞翔翔的洁白小小天使等造造型；3、 大厦大门：外移到南南城大道旁旁，恢宏浑浑厚且突显显高贵典雅雅的欧式廊廊柱造型，金金黄色的外外颜色，配配上各种图图案墙艺、大大型雕塑，大大门为黑色色铁艺双开开，给人们们一种纯正正的法式地地中海风情情。4、 大门通往花花园的道路

9、路两侧：设设为“名人街”，分列数数尊法国历历史名人的的画像，如如太阳王路路易十四、拿拿破仑、圣圣女贞德、伏伏尔泰、卢卢梭、莫里里哀、巴尔尔扎克、戴戴高乐将军军等，并附附上文字简简介；5、 售楼处和样样板房（在在第三部分分中详细论论述）；6、 别墅：粉刷刷、每一幢幢挂上法式式“壁灯”，并每一一幢开一“法式”别名（如如：拿破仑仑居、圣女女贞德居、伏伏尔泰居等等）；7、 会所：更名名为“卢浮宫”， 门口造一一座法式叠叠泉，屋顶顶上装着长长长的、闪闪烁着红光光的大叶轮轮，一、二二楼开设法法国著名的的“红磨坊”红酒吧，内内设娱乐厅厅、桑拿、高高级餐厅、健健身房等休休闲娱乐设设施。三楼楼以上为产产权式酒店

10、店（高档客客房公寓），实实施酒店式式星级服务务；8、 园林内容的的更新及丰丰富：A、泳池改改造及增加加设施瓷片翻新新（蓝色）；池底图案案采用不同同色彩瓷片片组成，如如海豹或海海豚等图案案；嬉水池增增加按摩功功能；泳池边进进行绿化改改造，建议议采用高度度在0.881.00米的灌木木丛把泳池池围住,且且周边绿地地改造为沙沙地质感的的地面；5 建议在泳池池边硬地加加种若干颗颗大棕榈树树；6 草地跟沙地地衔接边缘缘采用鹅卵卵石铺设而而成；池边喷水水设施增加加3至5个个小造形喷喷嘴，如青青蛙、鲤鱼鱼等造型。B、网球场场翻新：防球网重新新油漆、地地毯更换、球球网和球具具全部更新新；实际实施，在在场地四周周

11、：挂上近界界法国网球球公开赛冠冠军获得者者照片、个个人历史介介绍；挂上法国国网球公开开赛的历史史；摆放展示示名牌网球球拍、网球球等用具；C、绿化及及小品的丰丰富：把部分园园林设计成成“法国迷宫宫式”园林；增加一些些高大乔木木类树种，如如大棕榈树树，营造出出丰富的立立体层次感感；3 增加一些有有艺术气息息的休闲椅椅，并在园园林中建造造微型“法国之窗窗”，如艾菲菲尔铁塔、卢卢浮宫、透透明金字塔塔等造型缩缩影；9、 物业管理：物业管理方方面，加强强物管人员员的服务意意识、在服服务中主动动配合怡丰丰-海韵豪豪园的楼盘盘整体形象象，给业主主享受到尊尊贵完善的的社区服务务。通过以上“虚”“实”结合，从从里

12、到外把把项目全力力营造出纯纯正的重庆庆首席的法法式地中海海风情 高级花园园洋房社区区。第三部分 整合合宣传方案案房地产营销销主要通过过三大媒体体（公共媒媒体、印刷刷媒体、户户外媒体），现现场包装和和一系列的的活动来宣宣传推广，为为了确保将将本项目成成功地推入入市场，树树立项目的的品牌形象象，以配合合销售工作作的顺利进进行，需要要一个整合合的宣传方方案与各销销售阶段相相配合。整体构架如如下：（见见下页）公共媒体宣传 整体宣传方案户外媒体印刷媒体活动宣传报纸电视电台杂志售楼书宣传折页户型、价格插页购房须知专递广告投资置业指南海报业主通讯户外广告牌指示牌旗帜车体广告售楼处工地围墙条幅、彩旗各项庆典（

13、开盘、入伙等）展销会促销活动其它活动（业主联谊会、新闻发布会等）一、 公共传播媒媒体1、 报纸广告A、 媒体选择以晨报为为主，商商报晚晚报为辅辅。B、 宣传方式前期以文章章及新闻报报道的软广广告为主，向向观众传递递楼盘信息息，公开发发售后以硬硬广告为主主，以强有有力的诉求求点，促使使客户购楼楼。2、 电视广告根据项目具具体情况，暂暂不计划投投放电视广广告。3、 电台根据项目具具体情况，暂暂不计划投投放电台广广告。4、 杂志广告根据项目具具体情况，暂暂不计划投投放杂志广广告。二、 印刷媒体1、 售楼书、折折页及户型型图价格表表等插页。建建议少印售售楼书，以以折页代替替（设计思思路在随后后）。2、

14、 邮寄、派发发海报。做单页双面面A4的海海报，既可可随报附送送，亦可在在促销点大大量派送。3、 业主通讯怡丰花园业业主已入伙伙，可考虑虑出第一期期业主通通讯。业业主通讯作作为小区自自办的文化化杂志，即即可增进业业主的小区区的认同感感，提高小小区的文化化层次，亦亦可促进怡怡丰大厦的的销售。 本折页的设设计思路主基调： 法式地中海海风情 高级花园园洋房社区区音乐畅抒抒心声 建筑诠诠释格调 尊贵浪漫的的法兰西风风情浓郁欢快快的红酒、鲜鲜花加萨克克斯的休闲闲文化总要求：共8P，内内有插页带带。纸张规规格、质地地、色彩的的选择如样样本。设计思路指指引：封面：怡怡丰海韵豪园园效果图、LLOGO图图案、LO

15、OGO下方方为“怡丰海韵豪园园南城大道道309号号法兰西国国际名门社社区（配英英文）第2P：上端为“重庆江岸岸夜景图”，下端为为法兰西国国际名门社社区的尊贵贵“诗句”；第3P：怡丰大厦厦效果图（含含怡丰-海海韵豪园）、怡怡丰集团国国际发展公公司、海韵韵豪园简介介；第4P：背景图为为“非常精致致的红酒与与鲜花”、怡丰-海韵豪园园的“园林”规划及配配套；第5P：背景图为为“会所配套套、展现浓浓郁的法兰兰西风情外外立面”、上端为为“户型”（窗内外外的风景）阐阐述、下端端为户型内内外的装饰饰阐述；第6P：罗马柱、法法兰西的一一些雕塑元元素、上端端为怡丰海韵豪园园六大经典典户型，户户型渲染图图、户型面面

16、积（建筑筑及套内面面积）、户户型点评，下端为“物管”的阐述，以以及相关有有“外佬物管管图片”；（最右下下角小字标标注：本宣宣传品一切切资料均以以政府最后后批准之图图则及法律律文件为准准，发展商商对所有内内容保留最最终解释权权。）第7P：上端为重重庆最繁华华的夜景图图片（合折折起来时与与第2P的的南岸步行行街夜景相相呼应），图图片的夜色色上空洋溢溢着浓浓的的法兰西浪浪漫情调，配配上一对法法国情侣含含情脉脉的的对视图片片；下端为为“重庆南岸岸区的地位位及未来展展望”，右下端端为“项目区位位图”（把长江江纳入地图图，要求简简洁、立体体、直观）；第8P：（折合后后为封底）为为强强联手手，打造经经典的“

17、装修标准准、合作单单位名单”，下端为为“项目开发发商的名称称、地址、邮邮编、销售售热线、传传真、网址址、电子邮邮件”等资料。做足法兰西西的风情，展展现怡丰海韵豪园园的卖点，给给人第一印印象为“品味、精精致、高雅雅、纯正”，让客户户看到宣传传折页就，联联想到“法兰西国国际名门社社区、尊贵贵浪漫的法法兰西风情情、浓郁欢欢快的红酒酒、鲜花加加萨克斯的的休闲文化化、悠扬的的音乐&高高雅的欧式式建筑”，抓住客客户的眼球球，当然就就能抓住大大脑，产生生“购买的欲欲望”。 三、 户外媒体1、 户外广告牌牌根据本公司司对区域地地段交通流流量分析及及视觉效果果评估，以以下地方可可供本项目目作据点广广告：南坪转盘

18、盘路段长江大桥桥桥头（暂暂无地段）鹅公岩大大桥桥头（暂暂无地段）作为流动的的广告牌可可供选择有有：南坪转盘、南南坪西路、南南坪南路、南南城大道、步步行街等路路段户外广告牌牌一律采用用电脑喷绘绘，具体规规格依现场场广告位而而定。2、 路旗在公开发售售或促销活活动时，使使用路旗广广告来烘托托氛围，用用路旗包装装的主要地地方：A、 工地现场；B、 楼盘通往主主干道的道道路两边。3、 指示牌放在楼盘附附近路口和和小区引导导客户参观观的路牌。四、 现场包装因房地产的的不动性，现现场包装在在商品房的的销售中有有着举足轻轻重的地位位。现场包包装包含的的细项很多多，有售楼楼处内外的的装饰、样样板房或示示范单位

19、、工工地围墙广广告、看板板、模型、效效果图等。现现场包装是是与媒体广广告相辅相相成的。（一） 售楼处售楼处是期期楼的“脸面”，未来的的项目如何何在很大程程度上是通通过售楼处处的第一印印象来判别别的，因此此要花大力力气对售楼楼处进行设设计与包装装：A、 售楼处分接接待、展示示区两大部部分，面积积约2000平方米；（设在裙裙楼的东侧侧）以白色色为主调，采采用直线曲曲线相结合合，营造空空间感，通通过天花和和地面的呼呼应，使功功能分区既既达到明显显区分，又又能够有机机的结合，给给人敞洁明明亮的效果果。B、 天花以法兰兰西国旗“红、白、蓝蓝”三色布幔幔，以波浪浪造型铺设设。C、 采用简约现现代造型的的家

20、私，凸凸显时尚韵韵味。D、 置业顾问前前台及背景景玄关仿造造欧式风格格，面油浅浅棕真石漆漆仿真，内内嵌日光灯灯槽加强灯灯光效果。E、 展板布置：采用5厘厘平波2广告钉钉固定，不不仅成本低低且效果好好。F、 模型重新制制作，把别别墅与大厦厦整体制作作，制作比比例按1：125，突突出园林绿绿化效果。G、 售楼处外立立面，以“白”色为基调调，大面积积平波落地地窗设计，增增加室内采采光，顶端端215 m2纯形象大大型喷绘广广告，再配配以夜景投投光灯，使之达达到全方位位展示效果果。（二） 样板房样板房是促促使消费者者作用购买买决定的最最有力的催催化剂，是是现代房地地产营销中中必不可缺缺的宣传媒媒体。因本

21、项目的的高层景观观资源丰富富，加且项项目现状因因素（如外外立面的施施工）决定定，建议先先在B座224层的002、055、06、007房共建建四套样板板房。样板房风格格定位：大气超凡 简约时时尚专为成功人人士度身打打造艺术精精品，创造造人性化、亲亲情化、休休闲化的时时尚功能空空间，体现现简约高档档的设计风风格，做到到高档而不不奢华，雅雅致而不单单调，达到到高品位居居家文化氛氛围，以白白色为主调调，采用直直线、几何何造型与曲曲线相结合合，营造空空间感，通通过天花和和地面的呼呼应，使功功能分区既既达到明显显区分，又又能够有机机的结合，再再以主色调调的搭配，给给人以敞洁洁明亮的效效果，又体体现了温馨馨

22、舒适的居居家环境，木木门及门套套以深色红红棕配比，实实现颜色反反差，衬托托出特有的的深邃时空空感，体现现出现代人人的审美内内涵和层次次感，强调调以人为本本，焕发前前沿居家装装饰概念，展展现高雅、亮亮丽、洁净净、简约和和富有文化化内涵的时时尚空间，使使整个居家家温馨、舒舒展和闲适适。充分展展现本项目目户型结构构的特色所所在，以欧欧式为主调调，一律采采用欧化家家私，同时时不同的样样板房设计计风格也有有所不同，以以迎合不同同年龄层次次的客户群群口味，如如小户型偏偏重以色彩彩明快的年年轻风格，而而大户型则则偏重以深深沉稳重的的成熟风格格。（三） 工地围墙、看看板和彩旗旗为进一步拓拓展售楼处处的广告张张

23、力，工地地围墙和看看楼也应充充分利用。将将售楼处与与工地围墙墙有机地组组合为一体体，绘以大大面积的色色彩图案和和简要文字字，并配上上迎风招展展的各色彩彩旗，以使使行人在几几百米以外外都能为其其所吸引。地盘四周的的围墙可以以罗马柱、巴巴洛克柱及及雕塑为装装饰，同时时漆上宣传传口号以配配合楼盘的的宣传定位位。（四） 模型本项目模型型现状过于于陈旧，给给人以败落落之感，建建议重新制制作。制作作时务必把把花园当作作一整体来来描绘，重重点突出浓浓郁的法兰兰西建筑风风格（包括括相关的小小品雕塑）。模型为售楼楼处必备工工具，特别别是预售房房，它给客客户以来楼楼盘直观清清晰的形象象体现，间间接引导购购买行为。

24、模型制作要要求有三点点：一是要真实实细腻，完完美体现；二是要够大大有气势；三是要切合合楼盘卖点点，创造性性表五、 活动宣传（一） 庆典活动如：开盘庆庆典、入伙伙庆典、公公司周年庆庆典及国庆庆、春节等等重大节目目。（二） 展销会如：重庆市市的春、秋秋季住交会会、南坪步步行街的长长期展点等等。（三） 促销活动此类活动时时间灵活，根根据销售情情况具体制制定，既可可与前两方方面活动搭搭配开展，也也可以单独独在某个促促销采用。促促销方式主主要有：1、 抽奖旅游2、 价格优惠3、 配送家电、家家私。（四） 其它1、 举办新年酒酒会、业主主联谊会2、 举办片区发发展研讨会会及法兰西西生活模式式推广会3、 组

25、织看楼团团，或小区区“游园日”。第四部分 媒体广广告策略广告的阶段段性及策略略（一）广告告准备阶段段（开盘前前，内部认认购阶段）时 间： 22002年年10月至至20022年11月广告策略：以“楼体条幅幅”辐射为主主，配合“单张”派发吸引引部分受众众关注。内 容：1、超超值投资 超轻松首首付 2、准准现楼强市市推出+售售楼热线目 标：引起起广泛关注注，悬念高高挂，蓄势势推出，接接受内部认认购。（二）广告告入市阶段段（开盘阶阶段+强销销阶段）时 间：20002年111月广告策略：集中主媒媒体广告对对市场进行行强势轰炸炸内 容：1、国国际潮流挡挡不住！法式地地中海风情情 高级级花园洋房房社区将于明

26、登天天台亮相！ 2、开盘当当天热销668套！ 3、法法兰西情怀怀精彩不断断怡丰-海韵假日日系列活动动目 标：11、项目登登台亮相，引引爆市场 2、迅迅速扭转原原来不良形形象，树立立崭新品牌牌 3、将将销售引向向高潮（三）广告告推广阶段段（持销阶阶段）时 间：20002年112月22003年年2月,共共3个月广告策略:以定期广广告的形式式不断延续续,成为市市场持续不不断的热点点内 容: 11、音乐畅畅抒心声 建筑筑诠释格调调2、尊贵浪浪漫的法兰兰西风情目 标：以卖卖点为诉求求点,将“菜”（卖点）一一盘盘端出出来，形成成一桌丰盛盛的“宴席”，将项目目完整地展展示于消费费者面前。1、树立“法式地中中

27、海风情 高级花花园洋房社社区” 2、擦擦新怡丰的的房地产品品牌 3、达达至最大限限度的销售售率，争取取清盘。（四）广告告巩固阶段段（扫尾期期）时 间：20003年33月广告策略：硬性广告告，结合项项目入伙配配合公关活活动内 容容：1、隆隆重入伙，承承诺是金 2、最后后单位，绝绝版机会 3、全城城聚焦引领南岸岸新生活、见见证高品质质生活目 标标：将尾盘盘全部消化化掉，实现现100%销售媒介策略1、开盘前前：以楼体体条幅、单单张派发为为主2、开 盘：硬广广告进行集集中推广，使使项目一夜夜脱胎换骨骨。3、中 期：硬广广告和公关关活动结合合，软性宣宣传配合4、后 期：促销销活动推动动、业主的的口碑相传

28、传和“传销”（业主向向亲朋好友友介绍）第五部分 开盘盘阶段媒体体广告计划划 (计计划时间：11月11日122月31日日)月份日期星期媒 体内容内 容 主 题十一月至十二月8周五晨报整版准现楼准现楼强市市推出+售售楼热线29周五晨报彩半版版登台亮相引爆市场，当当天狂销668套！12周五晨报彩半版版感受法兰西西文化法国名画与与盆景展 共3天天27周五晨报套红半半版现楼竣工1、“拉-洛舍尔的的情怀”怡丰-海海韵豪园软软文炒作2、音乐畅畅抒心声 建筑筑诠释格调调 后期宣传思思路：11、122月份广告强势势推广期，集集中主媒体体广告对市市场进行强强势投放把“怡丰海韵豪园园：揽尽五大大生活优势势”（ 卖点

29、点）一一呈呈现，形成成丰盛的 “宴席”，为元旦旦的冲刺储储蓄强大势势能。12月底11月初元旦期间间的高峰期期，以脉冲冲式规律性性广告投放放为主，配配合促销活活动，如举举办法国红红酒嘉年华华等活动，争争取在春节节之前实现现最大化销销售目标。2003年年1、2月月广告消消化阶段，以以脉冲式广广告投放为为主；由于于春节期间间重庆楼市市销势低迷迷，因此建建议此阶段段适当减少少广告的投投放量，以以少量软文文巩固前期期广告效果果即可，保保持见报率率。2月底3月月、4月初初又一广广告投放高高峰期，以以“典藏单位位，绝版至至尊”“源于品品质、止于于至善”为宣传主主题的硬性性广告。结结合项目入入伙在即，配配合系

30、列主主题的软文文，“怡丰-构构筑无限新新生活”；“ 引领南南岸新生活活、见证品品质新生活活”等等。争争取最后一一次浪潮定定格“百分之百百”的销售蓝蓝图！一句话，从从项目整个个销售周期期（暂定66个月，从从20022年11月月至20003年4月月）来看，广广告宣传的的高峰期（波波峰）在三三个结点：第一，前前期（111月1日前前后）；第第二，元旦旦（12月月27日前前后）；第第三，入伙伙（明年33月中下旬旬）。在它它们之间为为“消化前期期并储量后后期”过渡阶段段。另备注：由由于项目各各种不确定定因素的干干扰，导致致我们坐失失了开盘销销售的黄金金时期，失失去了登台台亮相最佳佳时间挡，对对今后项目目销

31、售带来来诸多负面面影响，目目前已不适适宜项目开开盘活动的的组织和实实施，以下下开盘活动动方案仅供供参考：第六部分 开盘盘活动方案案一、目的：通过公关关活动，在在十一前期期（11月月2日）正正式开售当当天，达到到吸引众多多人流、营营造广泛口口头流传、区区域范围内内人群高度度关注性的的效果。二、 公关活动的的考虑因素素1、天气：重庆天气气复杂，要要充分考虑虑天气因素素，公关活活动内容、场场地选择上上要照顾到到天气；2、场地：旧售楼处门门口范围不不够大、且且有一定角角度斜坡，因因此开盘活活动场地设设定在旧售售楼部门口口的话，交交通问题较较难处理，也也不利于人人流秩序，建建议深入（花花园）里面面一些。

32、开盘活动内内容上午09:00以前前，现场物物品设置，参参与人员到到位，激昂昂音乐起09:00009:220调整，修修正，沟通通准确到位位09:20009:440预备到到位，激昂昂音乐止，轻轻音乐起。09:40010:000舞狮表表演10:00010:007主持人人致开场白白（空投传传单的充气气飞机准备备起飞）10:07710:118主持人人宣布贵宾宾上台，并并致词10:18810:220由贵方方代表宣布布“怡丰海韵豪园园开盘”。同时彩彩花齐放，舞舞狮、腰鼓鼓表演，全全场鼓掌。10:20010:225主持人人宣布植树树活动开始始，由礼仪仪小组带贵贵宾到植树树现场（怡怡丰花园内内）10:25510

33、:330由礼仪仪小姐带贵贵宾到楼盘盘展示处参参观，舞狮狮跟随表演演10:30010:440调整时时间10:40010:445主持人人点评，宣宣布文艺表表演节目及及抽 奖奖事项时间间10:45510:555歌曲我我想有个家家六人合合唱10:55511:005主持人人点评：介介绍“怡丰海韵豪园园”概况及酬酬宾活动11:05511:110婚纱秀秀表演，主主持人配音音11:10011:225小品表表演11:25511:330歌曲把把爱奉献给给你由开开发商员工工代表组合合演唱11:30011:440主持人人点评，抽抽奖开始（奖奖品待定）11:40011:445儿童表表演11:45511:550婚纱秀秀表

34、演，主主持人配音音11:50011:555儿童表表演11:55512:000主持人人点评，介介绍下午文文艺表演节节目及时间间12:00013:330休息用用餐，轻音音乐起（物物品清点监监管）13:30013:440激昂音音乐起，人人员全体到到位13:40013:550轻音乐乐起，主持持人登台致致辞13:50014:000阳光组组合演唱14:00014:110现场有有奖问答，礼礼品多多14:10014:220歌舞表表演，主持持人配音14:20014:440阳光地地带演唱，让让台上台下下的人都动动起来14:40015:000主持人人点评，现现场有奖问问答15:00015:115抽取超超值大奖（仅仅

35、原大厦业业主及当天天落订者有有此权利，礼礼品待定）15:15515:220歌舞秀秀表演15:20015:440主持人人点评，家家庭游戏比比赛开始15:40015:445阳光地地带组合演演唱15:45515:550歌舞秀秀表演15:50016:000大合唱唱常回家家看看，主主持人宣布布今天的活活动圆满结结束和祝福福新老业主主。第七部分 价格策策略一、 基本准则1、 低价位定形形象，高素素质创品牌牌。2、 以低价开盘盘，迅速成成交，促进进资金良性性循环，并并创造楼盘盘品牌形象象，保证后后期最大利利润创收。二、 说明1、 本区楼盘竞竞争激烈，且且本项目产产品自身存存在的特殊殊性，如：户型偏大大、落后

36、；楼盘忠诚诚度为0；停工后二二次开盘形形象受损严严重等，故故定价不可可太高，以以保留一点点升值空间间。2、 由项目的“速战速捷捷”营销策略略决定其“低开高走走”价格策略略，前期定定位适中，以以利后期提提价。三、 各阶段价格格策略1、 第一阶段：筹备期99月20日日10月月28日定价原则：以超低价价面市，试试探市场反反映。主要方式：先以内部部认购的形形式收取小小定，为业业主保留房房号至开盘盘。承诺开开盘前无条条件退定金金。（2）开盘盘前认购客客户签合同同的享受特特别优惠，如如：一次性性付款922折，按揭揭付款944折，送五五通费、契契税减半、额额外99折折、参加开开盘后一周周的抽奖活活动。定价说

37、明：收受客户户定金，先先期稳定的的购买关系系。试探市场场反映，预预估定金客客户的心理理价位，为为开盘定价价提供参考考，为隆重重开盘聚积积人气。2、第二阶阶段：公开开期 强强销期（110月288日11月月28日）定价原价：行情开盘盘缓慢上升升，迅速聚聚积财气和和人气。主要方式：A、 基本定价：开盘最低低面价为11500元元/M2，平均单单价为18800元/M2。B、 付款方式：一次性付付款94折银行按揭揭：首期二二成，八成成三十年按按揭95折。（3）银行行按揭特惠惠：首期一一成，另一一成入伙付付（或约定定时间），八八成三十年年按揭966折。C、 促销优惠：开盘一周周内购房享享受额外999折参加抽

38、奖奖活动（详详情待定）定价说明：起价于该该价位，基基本符合本本楼盘的“商意中价价”定价。起价13352元/M2，有很好好的价格性性能比，便便于能有力力的竞争优优势。起价不高高，日后每每阶段升幅幅50100元元/M2，便于形形成价升量量涨的动销销态势，而而且因为升升幅空间大大，易于随随时调控，不不至于造成成“有价无市市”之态。最差单位位价格低，其其它单元则则可通过楼楼宇差价系系数的修正正来保证基基本的利润润空间。付款方式：视市场的的反应强弱弱，可及时时修正银行行按揭及建建筑付款前前后的比例例，以起到到价格的微微调作用。此此时的促销销优惠起的的是销售调调剂作用。3、第三阶阶段：持销销期、（111月

39、288日 3月月28日）定价原则： 平稳销销售、稳中中有升、追追求利润最最大化主要方式：A、 基本定价：起价和平平均单位上上涨1000元/ MM2。B、 付款方式：一次性付付款96折银行按揭揭，首期二二成，八成成三十年按按揭97折。（3）银行行按揭特惠惠：首期一一成，另一一成入伙付付（或约定定时间），八八成三十年年按揭988折。C、 促销优惠买跃式送送一个车位位每天前三三位购房者者送电器定价说明：付款方式式尽量灵活活广告强打打期：促销销优惠应配配合付款方方式交错出出击，此时时的促销优优惠不再是是销售的调调剂，而是是较为实质质性的让利利行为，以以抵抗其他他楼盘的竞竞争，促进进销售。4、第四阶阶段

40、 扫尾尾期（3月月28日6月288日）定价原价：微利运作作，盘活余余房。基本定价：起价均价价不变。付款方式：一次性付付款98折银行按揭揭，首期二二成，八成成三十年按按揭无折扣扣。促销优惠：买（特价价）房免一一年物业管管理费买房送全全套家用电电器或装修修一口价定价说明： 楼楼盘接近入入伙，应利利用销售的的惯性通过过价格杠杆杆加速尾楼楼资金的回回笼。第八部分 销售售渠道限于房地产产商品的特特殊性，一一般而言，行行之有效的的房地产销销售渠道主主要有三种种：现场销销售、展销销会销售和和业务员直直销、业主主直销，以以下就逐一一简述。一、 现场销售所谓现场销销售，就是是在楼盘现现场建立售售楼部以开开展销售

41、。这这是当前房房地产销售售的一种最最主要方式式，对大型型跨年度发发展的项目目尤显重要要。做好现场销销售，关键键在以下两两个方面：第一、 现场包装现场包装工工作主要内内容包括：售楼部布布置、样板板间布置、环环境绿化、工工地围墙与与指示牌的的装饰等。总总之，务必必让购房者者来到现场场后有一种种浓郁的法法兰西情调调，用“家”的环境去去引导、感感染购买者者。具体方案由由广告公司司与装修公公司共同设设计，联合合发展商、策策划代理公公司共同审审定。第二、 搞好销售现现场人气的的培育。“有人气才才有财气”，购房者者皆有从众众心理（即即“羊群效应应”），故要要善于制造造旺盛的销销售现场人人气，具体体措施有：（

42、1） 重点把握的的每个周末末的小高潮潮。推出促促销方法（看看楼者皆可可获赠小礼礼品等），促促使更多的的人流集中中在周末出出现。（2） 采取多种措措施，促使使每一个购购房者更多多地出现在在销售现场场。例如：把签认购购书、交首首期款、办办银行按揭揭、交楼手手续、办理理房产证等等都安排在在销售现场场出现五、六六次，人气气岂得不旺旺？（3） 采取多种措措施延长购购房者每次次停留的时时间：专人照顾顾购房者随随行的小孩孩，并带其其到儿童娱娱乐场所举行各种种文娱、抽抽奖活动等等。二、 展销会开展销会销销售是“集中优势势兵力打歼歼灭战”。追求的的是“速战速决决”，短时间间内取得销销售绩效。做好展销会会的策划与

43、与安排，关关键要抓好好以下几方方面的工作作：展销会举办办场所选择择须符合以以下几个标标准：一是是要环境高高雅，以充充分衬托项项目的素质质；二是要要交通便利利，方便参参观者到达达；三是要要能有效地地吸收、集集中有购买买力的人流流，以避免免“旺丁不旺旺财”。A、 组织专车接接送买家看看楼，而且且在现场、会会场、车上上均安排专专人负责对对买家进行行接待与解解说，避免免买家在这这一过程中中流失。B、 选择好合适适的行车路路线。行车车路线既要要避开现场场附近不利利于销售的的设施，又又要保证行行车畅顺避避免塞车和和走泥水路路。一言以以蔽之：既既要好看，又又要好走。C、配合强强有力的促促销措施D、展销会会场

44、气氛的的调控经综合分析析，本项目目的展销方方案一是参参加市政府府的春秋两两季房交会会，二是在在南岸区人人流较旺的的步行商业业街，周末末和节假日日搞活动，配配看楼专车车接送。三、 业务员直销销（即业务务员派单）此种销售方方式便是“分片包围围、各个歼歼灭”，有针对对性的以本本盘为中心心，由内向向外的层层层划分，通通过铺天盖盖地的宣传传单张，不不放过一个个准客户。1、 根据本楼盘盘目前的社社会形象，单单纯的依靠靠广告投放放及展示活活动还不够够，我们必必须大量派派单，也就就是所谓的的“反复效应应”，使客户户在无形中中对本楼盘盘加深印象象。2、 就目前楼盘盘的实际状状况而言，（准准现楼、配配有花园别别墅）成为为我们最大大的卖点。因因此，派单单，就时段段性而言也也是一种较较好的营销销手段。3、 在回到楼盘盘形象方面面，由于已已经成为准准现楼，可