某房产集团公司产品策划书14422.docx

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1、xx玫瑰溪溪谷产品策策划书浙江房产集集团有限公公司目 录录第一章 项目概况况一、地理位位置 5二、地块概概况 5三、基地涉涉及未来规规划的相关关问题 7四、区域环环境 8五、交通状状况 13六、公建配配套 16七、城市规规划要求 17第二章 项目定位位一、开发定定位 20二、项目档档次 20三、项目规规模 20四、产品类类型 21五、目标客客户 22六、价格分分析 23第三章 项目案名名建议 一、案名名取向原则则 24 二、案名名建议 24第四章 项目核心心概念一、游艇主主题概念 26二、景观分分区概念 26三、产品分分级概念 27四、核心别别墅概念 28第五章 项目总体体规划一、规划理理念

2、29二、规划原原则 29三、规划定定位 30四、功能布布局 30五、空间结结构 31六、交通结结构 32七、绿化系系统 34八、竖向设设计 34九、项目规规划需注意意的若干问问题 35第六章 项目建筑筑单体一、建筑单单体设计原原则 37二、建筑风风格 37三、建筑体体型 37四、建筑色色彩 38五、外立面面用材 39六、建筑结结构形式 39七、住宅户户型 39八、建筑装装饰标准 46九、项目户户型配比 47第七章 项目景观观设计一、景观营营造的总体体思路 49二、景观风风格 49三、景观布布局结构 50四、软质景景观设计 51五、硬质景景观设计 52六、照明设设计 54七、景观设设计中应注注意

3、的问题题 55第八章 基础设施施一、给排水水系统 58二、电气系系统 59三、弱电系系统 62四、供气系系统 67五、空调系系统 67六、消防系系统 67七、环保、卫卫生防疫设设施 668八、垂直运运输系统 69第九章 会会所设计一、会所设设置原则 71二、会所应应有功能 72三、建议规规模及设施施 72第十章 物物业管理一、委托物物业管理 74二、管理服服务及要求求 74三、开发商商一次性投投入内容 75四、物业管管理的服务务项目 76五、物管费费收取原则则及支出范范围 78 第一章 项 目 概 况 一、地理位位置项目位于临临安青山湖湖旅游度假假区北岸，坐坐北朝南，南南面直接正正对青山湖湖湖

4、，水岸岸线长达千千米，东西西两侧各拥拥有一个天天然水湾，北北面为稻田田、冲沟和和缓坡地带带，并有天天然水塘若若干处。临安青山湖湖旅游度假假区位于浙浙江省临安安市东部，东东经119942，北纬33014，总面积积43.338平方公公里。处于于沪杭强大大的经济辐辐射圈内，东东距杭州西西湖景区仅仅40公里里，杭徽公公路贯穿东东西，在地地理位置和和交通关系系上都处在在我国东南南地区风景景旅游网络络的交接点点，区域位位置得天独独厚。二、地块概概况1、土地面面积及红线线图项目规划用用地面积11461亩亩，综合容容积率以00.4为计计，规划建建筑面积为为3897795平方方米，建筑筑密度5.7%，绿绿化率高

5、达达70%。目前本案已已取得土地地证，处于于拆迁前期期阶段，基基地地块分分属5个村村庄，东南南面冲沟地地带民居相相对集中，并并且还有民民主村砖瓦瓦厂一处，已已停产，占占地较大，33号冲沟地地带还有民民居一处，整整个基地共共有30户户人家，拆拆迁量不大大。2、地形地地貌u 项目的地貌貌地形属于于低山丘陵陵河谷型型地貌类型型，由低山山丘陵、水水体形成自自然山水环环境。地形形东、南高高，西，北北部偏低，等等高线500米以下的的面积（不不包括湖面面）约占全全区用地面面积的一半半。植被丰丰富、水质质良好，地地貌属类十十分丰富。整整个项目的的边际线和和天际线变变化复杂，是是一处营造造低密度住住宅的天然然美

6、地。u 项目土壤由由岩性土、潮潮土、水稻稻土等构成成。3、气候情情况u 气候特征：青山湖旅旅游度假区区气候温暖暖湿润、光光照充足、雨雨量丰沛、四四季分明，属属中亚热带带季风气候候，由于地地形起伏，气气候在垂直直方向上变变化较大，四四季中春、秋秋季短，夏夏、冬季长长，季节特特征明显。u 气温：青山山湖旅游度度假区年平平均气温115.8，海拔2250米以以下为16615，2500400米米为1514，30年年中，年平平均气温变变化范围为为16.88（19661年）到到15.33（19880年），极极端最高气气温曾达441.2（19996年8月月4日），最最低气温达达13.111（19777年1月月

7、31日）u 全年最冷月月为1月，月月平均气温温为3.44，最热月月为7月，月月平均气温温为28.1。u 降水：年降降水量为11426.4毫米，一一年四季都都有相当的的降水量，各各季分配不不均匀，11至6月雨雨量逐月增增加，受“梅雨”影响，66月雨量为为全年各月月之冠，平平均6月雨雨量2144.4毫米米。最多曾曾达5055.5毫米米（19778年）。77、8月为为相对平均均干燥期，平平均月雨量量150毫毫米左右，110月雨量量逐月减少少，12月月最少，平平均42.3毫米。u 光照：全年年日照时数数19200.0小时时，7、88月最长，每每年平均月月日照时数数均在2220小时以以上。u 据县志记载

8、载，临安自自后唐天成成三年（9928年）至至今，文字字记载地震震13次，多多为微震，近近年数次（11974年年和19779年两次次），震中中距离较远远，均未造造成灾害。三、基地涉涉及未来规规划的相关关问题u 本案为二级级保护区严严格控制用用地地区。u 保护范围：重要的景景观背景山山体，植被被覆盖率高高、植被生生长良好的的部分山体体、冲沟。u 规划拟订对对坡度超过过25%的的山地、主主要冲沟及及山脊、树树林密集区区加以保护护、控制建建设。u 为强化青山山湖的景观观特征，严严格控制周周边坡地的的开发，景景观建筑应应建于水位位线高程331.188米（吴淞淞高程333米）以上上，高程331.188米以

9、下禁禁止建设人人工建筑设设施，对一一些大体量量非山地建建筑应进行行一些改建建（如对建建筑的色彩彩、外立面面、屋顶等等）。此外外，高程225.188米（吴淞淞高程277米）至高高程31.18米（吴吴淞高程333米）之之间的湖岸岸景观应统统一规划，成成为公共景景观休闲区区。u 石临公路两两侧和022省道南侧侧及其他地地区的环湖湖度假村，应应严格遵循循高程在445米（吴吴淞高程446.822米）以上上的山体禁禁止开发、冲冲沟地区禁禁止开发、道道路绿化带带禁止占用用此三原则则进行开发发，同时对对开发地区区进行严格格的指标控控制。u 本案可供直直接营造住住宅的山间间平地不足足总面积的的30%，主主要分布

10、在在本案北面面由北向南南的五个带带状纵深冲冲沟地带，其其他很大部部分是坡度度超过255的山地或或零星水体体，经过实实地勘察，丘丘陵地带利利用率相对对理想，但但由于受到到青山湖旅旅游度假区区控制性详详规的综合合容积率限限定，所以以今后项目目的规划设设计将面临临地块总体体利用率和和局部容积积率控制、道道路系统设设计的诸多多问题。四、区域环环境1、地块周周边的建筑筑物 u 本案处于西西面太阳湾湾方位有锦锦湖大酒店店和高阳山山庄两个旅旅游度假项项目，原有有建筑体量量大，特别别是锦湖度度假村有很很大一部分分位于311.18米米线以下,在汛期可可能会被淹淹没，故规规划中将其其拆除,进进行规划控控制。u 项

11、目东面为为青山湖大大坝，湖对对岸泥山湾湾一带可以以看见水缘缘山庄的建建筑群。2、绿化景景观 植被为天然然植被和人人工植被并并重。主要要是杉木、香香樟、枫香香、马尾松松纯林或与与常绿阔叶叶林混交。另另有部分阔阔叶林、灌灌丛、草坡坡和水生植植物、茶园园、果园等等，还有独独特的水上上森林池杉林。3、自然景景观 u 项目自然景景观相比闲闲林一带要要优化很多多，青山湖湖有10平平方公里的的宽旷湖面面和清澈的的三级水质质，比西湖湖（按5.68平方方公里计算算）几乎大大一半，湖湖中的水上上森林更是是国内独有有。u 但整个景观观基调比较较平淡，公公山、母山山、青山等等围绕青山山湖的谷地地丘陵，作作为湖面的的大

12、背景。植植被颜色单单一，缺乏乏色叶、秋秋色叶、观观花、观果果植物，使使景观层次次感和纵深深感不足，以以后景观改改造需要比比较大的投投入。4、历史人人文景观u 临安历史悠悠久，建城城桓已历一一千多年，史史称“衣锦城”，是吴越越国国王钱钱谬的故里里。文风鼎鼎盛，代有有名贤，素素有江南名名郡之称。u 青山湖作为为临安休闲闲度假产业业的“门户站点点”，正要打打造青山湖湖湖滨度假假基地，基基地以商务务休闲度假假为特色，涵涵盖景点：玲珑山、钱钱王陵园、西西径山、功功臣山等。5、环境污污染状况现已建的沿沿湖度假设设施，建筑筑体量过大大，风格不不统一；布布局上占据据湖面，建建筑高度偏偏高，破坏坏湖区及山山体的

13、生态态景观。据据调查，在在泥山湾、太太阳湾等地地高程299.88米米（吴淞高高程31.7米）以以下的库区区，已有1140余亩亩土地被违违法占用，建建造房屋等等设施，建建设单位还还向库区倾倾倒9.66万立方米米土石，以以致水库的的兴利库容容减少，防防洪调蓄能能力下降。由由于库区内内人们活动动增加，生生活污水排排入水库，严严重影响青青山水库的的水质和下下游供水。另另据调查，目目前库区内内高程299.36米米（吴淞高高程31.18米）以以下有16600余人人和36家家企事业需需要搬迁。6、周边开开发项目u 周边已有88家房地产产公司和11家旅游项项目公司开开发项目，由由东向西分分布，分别别为义乌富富

14、都（10000亩）、省省交通房产产公司（11400亩亩）、生态态园、华电电房产（7700亩）、三三晶房产（7700亩）、省省直房产（11200亩亩）、汇锦锦房产、高高阳山庄和和八百里养养生园，整整个周边楼楼盘圈地面面积非常大大，超过万万亩，其中中生态园为为原有项目目，其他项项目还处于于前期规划划阶段。u 周边楼盘基基本位于临临石路沿线线，不与青青山湖相临临。而本案案水岸线长长达千米，自自然条件得得天独厚，是是其他地块块难以比拟拟的。青山山湖的规划划及定位，为为项目的高高端产品开开发奠定良良好基础。代表项目资资料如下：A、楼盘名名：锦绣钱钱塘 开发商：浙浙江锦绣钱钱塘房地产产开发有限限公司 规划

15、设计：香港都市市建筑设计计咨询有限限公司/DDDB上海海秉仁建筑筑事务所 方位：位于于青山湖石石临公路北北侧 占地面积：11500亩 总建筑面积积：22万万平方米 中心会所：50000平方米 健身会所：30000平方米 容积率：00.28 建筑密度：11% 绿地率：665% 车位：每户户12个室内内车库，一一个室外车车库 户数：7441个 建筑类型：别墅 主力户型：独立别墅墅建筑面积积 3200平方米以以上，花园园500平平方米左右右 项目现状：一期1331套别墅墅预计今年年8月开盘盘 楼盘展示中中心：黄龙龙世纪广场场B座1楼楼 咨询电话：8790023788 8779023398B、楼盘名名

16、：青山翠翠湖 发展商：浙浙江中都集集团 开发商：浙浙江临安中中都置业有有限公司 方位；位于于青山湖西西侧，距离离临安市11.5公里里，距离杭杭州约400公里 用地面积：约35000亩，环环湖线长约约17000米。 规划情况：将汇集一一处会议度度假型五星星级酒店、一一条省重点点培育国际际农民旅馆馆街阿西街街、一个国国际茶文化化美食村雅庄、一一个杭州青青少年野外外拓展基地地、一家汽汽车旅游集集散中心为为一体。 配套：项目目位于临安安近郊，可可享临安城城区的城市市公共配套套。同时区区域内五星星级酒店和和旅游区规规划，使配配套更具丰丰富性和尊尊贵性。五五星级酒店店已于033年底奠基基，将于22005年

17、年3月完成成主体工程程，20006年初试试营业，22006年年6月正式式对外营业业。 首发项目：山地排屋屋，结合所所处山地缓缓坡，设计计围合式院院落。 该项目目前前尚处于规规划设计阶阶段。 销售展示中中心：杭州州世贸中心心一楼（原原流声吧） 咨询电话：8798802888 8779832288现有项目综综合评判 开发物业相相似：以排排屋、别墅墅为主。 开发水准相相近：以临临安当地开开发商和外外地企业为为主，没有有品牌企业业介入，开开发水准基基本处于相相同层面。 个案规模较较大：占地地面积基本本在7000亩以上 容积率普遍遍较低：由由于受青山山湖控规限限定，各项项目容积率率基本在00.25左左右

18、的较低低指标内。 开发地貌环环境相似：同处于青青山湖环湖湖方位，地地貌均以低低山丘陵谷地和和水体为主主要特征。 客户目标一一致：各项项目都在杭杭州黄龙商商圈等中心心商务区域域选择写字字楼做售楼楼中心，直直接针对杭杭州市客户户及利用省省会城市的的信息传播播优势。 推广核心内内容一致：青山湖、西西线交通枢枢纽点、生生态环境、低低密度住宅宅。 面临困难点点相似：城城市距离、交交通现状、配配套支持、市市场影响力力和认知度度。五、交通状状况1、地块周周边的市政政路网以及及公交现状状u 对外交通主主要由北侧侧石临公路路与外界联联系，对外外交通便捷捷，并有一一班公交与与其联系，但但石临公路路道路级别别较低，

19、路路面状况差差。u 对内交通主主要有几条条尽端式乡乡村级道路路到达各端端点，缺乏乏环区道路路系统，区区块间的通通达性、联联系性差，已已建道路级级别低、路路况差。u 水上交通线线不明确，游游船码头不不足，景点点间缺乏水水路联系，无无法完整领领略湖光山山色。u 出入口标志志性不足，公公共停车位位在未来的的发展中面面临面积不不足的问题题。规划控控制54000平方米米左右的机机动车公共共停车场，共共布点4处处，泥山湾湾入口、太太阳湾入口口、泥山湾湾湖边和太太阳湾湖边边。2、相关市市政路网的的远景规划划u 青山湖旅游游区内道路路远景规划划将形成“两轴多枝枝”的道路网网络结构。u “两轴”为为连接东西西城

20、区的石石临公路和和南部的002省道。u “多枝”为为连接各景景区与两轴轴之间的树树枝状自然然道路骨架架。与本案未来来交通状况况改善相关关的市政路路网有三条条：A、石临公公路：性质属于县县道，起止止点是临安安到石亭子子，里程为为12.118公里，建建造标准三三级，材质质水泥8.18、沥沥青4.00，宽度112米。石临公路规规划方案（一一级公路） 方案A：道路红线宽宽60米，中中间车行道道宽20米米，两侧各各2.5米米绿化带和和4米非机机动车道及及左侧122米绿化带带、右侧115米高架架轻轨备用用地。 方案B：道路红线宽宽60米，中中间8米绿绿化带，两两侧各8米米车行道和和4.5米米非机动车车道及

21、3.5米绿化化带。 方案C：道路红线宽宽60米，中中间15米米高架轻轨轨用地，两两侧各8米米车行道和和2.5米米绿化带及及6米非机机动车道，外外侧5.55米绿化带带。 目前规划倾倾向于A方方案。B、杭州交交通二环杭州高速二二环（彭彰彰线）是杭杭州旅游西西进的首要要工程之一一，北接余余杭1044国道，南南至富阳连连302国国道，是杭杭州市交通通体系中的的一条重要要郊区环线线，它的建建成将对临临安市的经经济发展、青青山湖旅游游度假区的的开发产生生深远影响响。它的走走向，关系系到锦城镇镇、青山湖湖旅游度假假区、青山山经济开发发区的未来来发展和临临安市整体体生态环境境格局。 东线方案彭樟线一级级公路北

22、起起余杭、临临安交界的的泉口，经经苦竹岭、陈陈家坞、泥泥山湾、城城门口等地地，其中泥泥山湾与青青山水库交交界处架出出500米米高架桥，高高坞口打隧隧道3500米进入平平峰山，至至火烧亭与与富阳交界界，全长228.655公里。 西线方案该线路东起起余杭市长长乐镇，西西经横坂镇镇、高虹镇镇，南接锦锦城环西路路，再南经经玲珑、上上甘、板桥桥、三口，接接富阳的3320国道道。该路线线基本上以以现状公路路进行改扩扩建，比东东线方案长长约10多多公里。 从各自优劣劣势分析来来看，规划划认为东线线方案比较较合理。C、杭昱高高速公路在02省道道基础上进进行改建，考考虑与锦城城和青山的的关系，在在城区考虑虑两种

23、选择择方案。 原道路线形形方案以02省道道为基础进进行改造。该该走线优点点是工程地地质条件较较好，改造造长度最短短，工程造造价最低；但其紧邻邻锦城南部部城市建设设用地，且且部分现状状城市用地地已位于该该线路以南南，故对城城市用地的的影响较大大，进一步步限制了城城市南向发发展。 南移方案从原02省省道南侧选选线，避免免对城市的的干扰。临临安段东起起汪家埠，在在青山和锦锦城段均南南移，从规规划的玲珑珑工业园区区的南侧穿穿过，在玲玲珑的徐家家坞附近接接原02省省道。该项项目需新建建大桥和4480米隧隧道，线路路长，故工工程造价较较大。南移方案得得到肯定，其其利于城市市的长期可可持续发展展与交通组组织

24、。原002省道锦锦城段改造造作为城市市交通干道道，红线控控制宽度660米。六、公建配配套本案规划用用地属于二二级保护区区，为度假假娱乐会议议用地和高高档别墅用用地的综合合开发性质质。包括石石临公路南南侧及湖面面以北区域域，属于高高档会议娱娱乐区、药药物园和水水上森林为为主体的湿湿地生态景景观区，是是青山湖度度假区的核核心片区。七通一平状状况 规划供水量量控制为22010年年人均居民民生活用水水量为3000升/人人日，不可可预见用水水量为预见见用水量之之和的100%，由青青山水厂和和第二水厂厂供水。 排水分为雨雨、污分流流制。生活活污水量经经过测算，为为33000立方米/日。污水水分区排放放，东

25、区经经城市主干干管排入青青山镇污水水处理厂，雨雨水结合地地形利用雨雨水管渠重重力管就近近排入水体体。 用电总负荷荷为206600KWW。新增335KV变变电站和110KV变变电站。临临安变电站站及青山湖湖旅游区供供电电源，区区内10KKV以下线线路用交联联聚乙烯绝绝缘电缆或或电缆沟敷敷设。 别墅、村庄庄用电：用用电标准22KW/人人，计92200*22=1.884万千瓦瓦。七、度假旅旅游区规划划要求1、建筑后后退道路红红线距离 当建筑物或或道路控制制线宽度225米（主主干道）时时，建筑物物需后退道道路控制线线5米；111米时（次次干道），后后退3.55；7米以以下（一般般道路），不不要求后退退

26、，但须满满足各种地地下管线埋埋设通过的的要求。2、建筑高高度 建筑物一层层檐高不超超过4米；二层檐高高不超过77米；三层层不超过110米；四四层不超过过13米，五五层不超过过16米；如有半地地下层，增增加高度不不应大于11.5；坡坡顶建筑的的屋脊高度度为檐高加加2至3米米。3、建筑密密度与容积积率 对于别墅用用地，原则则要求二层层高级别墅墅建筑密度度为7%以以下，容积积率为0.14以下下；二三层层一般别墅墅建筑密度度为13%以下，容容积率0.36以下下。4、建筑限限定 建筑不得破破坏原有地地形地貌，其其形式、体体量、高度度及色彩应应融于风景景环境，成成为风景有有机组成部部分，其设设计方案应应报

27、主管部部门批准。1. 规划建筑物物建设标高高控制在331.188米（吴淞淞高程333米）以上上。2. 25188米至299.18米米之间禁止止建设建筑筑设施。3. 29188米至311.18米米间可建设设部分景观观临时建筑筑和亲水构构筑物。5、绿地率率 高档别墅区区的绿地率率不应低于于72%,中档别墅墅区的绿地地率不低于于40%。6、程高及及坡度 根据高程建建设要求，550米以上上（吴淞高高程51.82米）为为不可建用用地；结合合坡度建设设要求，可可分为不宜宜修建用地地（坡度25%）和和可修建用用地（坡度度25% ）不宜宜修建用地地由于地形形坡度较大大，并且山山头自然植植被生长良良好，应考考虑

28、作为自自然资源保保留起来，满满足生态要要求而不作作高强度开开发；可适适当点缀的的人工景观观，结合自自然环境开开展游憩等等休闲项目目。可修建建区内，根根据规划要要求，按不不同功能分分区及开发发强度进行行建设，维维护生态资资源和可持持续发展。7、大气、水水体和噪音音 规划大气环环境质量达达国家一级级标准，水水体环境质质量达国家家三级标准准以上，噪噪音环境控控制昼间550分贝，夜夜间40分分贝以下。8、岸线保保护 岸线主要作作为生态湿湿地、公共共休闲景观观岸线而存存在。岸线线除必须的的码头（按按规划布局局）、现有有景观较好好的构筑物物外，禁止止建设其他他建筑及与与设施、水水利无关的的设施。对对现状已

29、存存在的影响响景观效果果的建筑应应根据景观观效果、视视线、空间间等要求，进进行拆迁或或改造，具具体方案应应由专家委委员会严格格审查通过过后方可实实施。第二章 项 目 定 位一、开发定定位结合大杭州州别墅开发发不断西进进的发展格格局，项目目将建设成成为继闲林林低密度住住宅板块之之后，以“湖泊游艇艇、山地水水岸”著称的又又一低密度度别墅类大大型高尚居居住区，实实现“奢华时尚尚游艇时代代”的新生活活理想，在在硬件资源源上，整合合游艇主题题文化水岸岸公园、游游艇码头、五五星级游船船商务会所所等设施，将将国际性的的高尚品位位和湖泊山山地文化相相结合、创创造独特浓浓郁的新成成功社区文文化。包括：健康康和运

30、动文文化；亲近近自然的环环保文化；休闲度假假的顶级商商务文化；私密安全全的富人区区文化。二、项目档档次青山湖项目目是房产集集团全力开开发的一个个集游艇娱娱乐、休闲闲度假、高高尚住宅的的大型山地地水岸别墅墅社区。三、项目规规模1、项目基基础指标土 地 参 数土地参数1461面积（亩）75单价（万元/亩）9745面积（万平米）12000地款（万元）2、主要技技术经济指指标57%建筑密度0。4容积率70%绿地率主要为24层，有部分6层建筑层数 东、西、北可设社区出入口车辆出入口方位别墅每户至少一个车位商业服务设施按1辆/200平方米建筑面积配置公寓按1辆/1户访客车位按1辆/10户停车位四、产品类类

31、型项目以独栋栋别墅、联联排别墅为为主，还有有一部分类类别墅品质质的低层电电梯公寓。1、建筑参参数指标建筑参数独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加电梯公公寓合计单位建筑面积13617116994431399万平方米容积率02035060904用地面积 6822 4887 19449 48797455万平方米用地比率70%5%20%5%100%2、单套平平均面积平均面积 物业类型 单套平均面积350平方米/套独立别墅250平方米/套双拼别墅200平方米/套联排别墅140平方米/套电梯公寓五、目标客客户u 为项目“山山地水岸别别墅，游艇艇主题社区区”核心理念念吸引并产产生共鸣，追追求高尚健健康新生活活者；u

32、 注重生活品品质，追求求奢华时尚尚生活，欲欲购置第二二或第三处处居所者；u 为项目形象象或者开发发商实力所所吸引，第第二次或第第三次购房房以改善住住房条件者者；u 喜欢登山、游游艇、游泳泳、垂钓等等体育运动动的高收入入者；欲购购买项目房房产，以求求保值、增增值者；u 尤其是事业业有成，能能够接受新新事物、崇崇尚体育精精神和运动动的中青年年，有一定定的社会地地位和经济济来源及生生活品位的的中高收入入的从业人人士，这一一部分人士士年龄大概概在3050岁之之间，事业业稳定，喜喜爱运动，向向往自然休休闲生活，愿愿意改变生生活环境、非非常注重生生活品质的的城市精英英阶层人士士。u 别墅的目标标消费群以以

33、富豪阶层层、三资及及民营企业业家、高收收入私营主主为主力，联联排别墅以以三资、民民营企业高高级管理人人员、高收收入专业技技术人士为为消费群。u 电梯公寓的的目标消费费群以城市市中高收入入人群为核核心对象，以以公务员、白白领、大学学教授、中中收入专业业人员为主主体对象。六、价格分分析根据本案的的高端产品品定位、不不同的产品品分级、区区块内竞品品楼盘普遍遍的定价水水准，以及及周边优越越的自然资资源状况，暂暂定独栋别别墅一期起起步售价在在60000元/平方方米，双拼拼别墅在55000元元/平方米米，联体别别墅在45500元/平方米，低低层电梯公公寓在35500元/平方米左左右。具体体定价策略略将另具

34、文文本进行研研究。第三章 项 目 案 名 建 议 一、案名取取向原则深入研究青青山湖项目目文化内涵涵及项目定定位的特点点，力求在在案名上体体现三个原原则特性：u 自然性：自自然性包含含基地所在在区位不可可再生的珍珍罕自然资资源，突出出青山湖、水水岸和山地地生活等地地域自然的的特有元素素；u 人文性：案案名需要体体现项目风风格的文化化传承和开开发基调，体体现项目营营造理念；u 优美性：案案名必须字字形优美、读读音优美，易易读易记，能能产生一定定的意境美美。二、案名建建议（以下下案名不分分先后）案名一：湖光山舍舍释意：“湖湖光山舍”谐音“湖光山色色”，展示了了项目所具具有的湖和和山两大自自然元素及

35、及生活场景景，充分体体现湖之光光影与山之之色彩的意意境美。“山舍”意即隐立立山间谷地地的别墅建建筑，整个个案名对光光影、色彩彩、建筑、自自然符号等等基本元素素进行整合合，读音和和谐自然，字字面优美。案名二：翡翠湾（私私人官邸）释意：“翡翡翠”的上品，被被称为帝王王玉。这类类翡翠均为为纯正浓艳艳的翠绿色色，并且颜颜色均匀、透透明度等其其他指标也也都很高，产产量极低，是是无价之宝宝。翡翠一一可喻青山山湖湖水之之清纯、美美好与珍贵贵；二是隐隐喻项目的的尊贵地位位就象翡翠翠的极品帝帝王玉一般般，进一步步突出别墅墅项目的稀稀缺性。“湾”代表基地地别墅生活活的基本地地貌特征，同同时表示港港湾的含义义，充满

36、优优游、从容容和愉悦的的意味。案名三：湖山胜境境释意：“湖湖”和“山”这两大自自然元素构构成项目清清净悠远的的居住意向向和社区特特质，形成成别墅最大大的特点就就是“实现建筑筑与山水的的和谐交融融”：包括尊尊重自然，尊尊重历史文文化，尊重重现代科技技，尊重艺艺术等等理理念的具体体表现。案案名清新淡淡雅，令人人向往。案名四：在水之洲洲释意：“在在水之洲”的意境取取自“蒹葭苍苍苍，在河之之洲”的古诗，“在水”点明项目目方位及“湖”这一基本本自然元素素，“洲”表明项目目临水优美美的地貌特特征。原诗诗中对“在河之洲洲”的挚爱追追求也成为为项目营造造的最终理理想和目标标，让项目目成为人人人所向往的的人居美

37、地地。第四章 项 目 核 心 概 念一、游艇主主题概念以复合旅游游房产的原原创性产业业理论，整整合体育（游游艇、登山山、游泳、垂垂钓、拓展展运动）、商商业、旅游游及商务度度假等各种种优质资源源；以“山地水岸岸”和“湖泊游艇艇”的主题文文化融入住住宅社区，创创造一种“奢华时尚尚游艇时代代”的全新生生活方式，全全力打造“湖泊游艇艇社区，山山水高尚别别墅”的最新形形象，创造造出有别于于大杭州区区域内简单单运用自然然资源、雷雷同推行生生态主题的的其他别墅墅项目，高高生活起点点、高健康康时尚的全全新游艇社社区生活。二、景观分分区概念按照现基地地地貌可将将项目划分分为南部冲冲沟、丘陵陵为主的山山地地带和和

38、北部沿两两大水湾和和青山湖湖湖面的水岸岸地带，不不同的地理理区位和景景观条件构构成了不同同的生活界界面和营造造理念，即即山地和水水岸生活的的划分。在在具体的规规划和营造造中既要注注意两种不不同地貌环环境下建筑筑与自然，人人与自然、建建筑之间的的关系处理理，因地制制宜的安排排低层电梯梯公寓、排排屋和独栋栋别墅，又又要注意两两大区块之之间的自然然衔接和景景观均好性性问题，在在一个项目目里形成不不同环境层层面和活动动内容的生生活方式也也将成为本本案的一大大特征。三、产品分分级概念本项目是以以别墅类产产品为主的的高尚低密密度居住区区，并设置置一定数量量的别墅品品质的低层层电梯公寓寓。本案产产品定位要要

39、求有充分分的市场差差异化，设设计中应体体现如下特特征：大杭州别墅墅市场领域域的产品差差异化青山湖板块块旗舰项目目的核心差差异化 1、独立立别墅产品品定位：u 核心产品：游艇主题题的山顶、水水岸奢侈型型超低密度度别墅。u 主力产品：全面差异异化的山地地及水岸景景观的豪华华型别墅。u 持续发展产产品：具差差异化优势势的谷地景景观经济型型墅别。 2、联联排（双拼拼）别墅定定位：u 主力产品： 具全面面差异化优优势的山水水景观的舒舒适型别墅墅。u 持续发展产产品：具高高性价比、创创新差异化化优势的经经济型别墅墅。 3、电电梯公寓定定位： 类类别墅品质质的低密度度电梯公寓寓。四、核心别别墅概念本案以中高

40、高档舒适型型别墅类产产品为主体体，但可考考虑在项目目景观价值值最高的区区位建造少少量核心别别墅，做为为项目的引引领产品，提提升整个项项目品质。核核心别墅将将以其特殊殊的占地面面积（78亩/户户）、户型型面积（6600平方方米以上/户）、景景观区位和和相关配置置成为私人人官邸化的的旗舰产品品，价格待待定，但一一定要具有有区域代表表性。第五章 项 目 总 体 规 划一、规划理理念1. 项目要对“山地水岸岸别墅，游游艇主题社社区”的生活方方式内涵进进行深度演演绎。2. 设计要求因因地制宜，创创新制胜，突突出基地的的山地水岸岸地貌特征征和优势，突突出“奢华时尚尚游艇时代代”的新生活活理想，涵涵盖游艇商商务、景观观、度假及及生活的规规划设计理理念。3. 设计注重运运动与生活活、建筑与与人、环境境与人以及及人与人之之间自然状状态下的和和谐与优雅雅，“以人为本本”，从而满满足人们对对高品位生生活以及新新富豪生活活方式的要要求和渴望望。4. 规划应综合合考虑周边边项目各期期开发情况况，寻求差差异，准确确定位。二、规划原原则1. 充分尊重项项目基地的的自然生态态景观，最最大限度地地保持基地地的