安阳市商业营销策划方案7333.docx

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1、“彰德府府项目”营销策划案目录部分分：第一部分分：项目目简介及及规划指指导思想想第第3页第二部分分：安阳阳市商业业地产市市场环境境第第6页第三部分分：项目目地块SSWOTT分析 第133页第四部分分：项目目产品定定位及布布局第第16页页第五部分分：项目目运作可可行性分分析第第19页页第六部分分：项目目卖点提提炼第第19页页第七部分分：销售售策略组组合第第24页页第八部分分：整体体推广方方案第第26页页附表： 1、文文峰中路路商业项项目运作作方案 2、文文峰中路路商业项项目投资资估算方方案3 3、彰彰德府商商业街功功能布局局表第一部分分：项目目简介及及规划指指导思想想一、项目目简介：项目位于于安

2、阳市市文峰区区旧城改改造核心心地段，属属传统核核心商业业圈内，位位于安阳阳商业黄黄金走廊廊文峰路路环路路东段，西西至夏绿绿地广场场，地块块东侧朝朝向安阳阳新区，临临街面宽宽，地块块东西可可规划为为五条街街，该地地块可以以说是安安阳黄金金商圈内内最后一一块商业业宝地。项目总占占地为1101亩亩，其中中宽为1125米米，长为为3700米，商商业总建建筑面积积约6万万平方米米，是一一个集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、旅旅游观光光于一体体的“城市综综合体”，三大大中心广广场、九九大主题题商业街街、十八八个消费费板块的的完善规规划，导导入国际际大都市市的先进进理念，首首创双首首层、双双中厅、三三广场纯

3、纯现代商商业概念念建筑特特色，作作为新商商业运动动倡导者者，项目目创造以以休闲娱娱乐为主主，购物物餐饮互互动的第第四代商商业模式式，缔造造全新的的城市生生活休闲闲中心，将将综合品品牌专卖卖店、美美食城、酒酒吧、KKTV、足足疗、迪迪吧、演演艺吧、电电影城、儿儿童娱乐乐城、体体育休闲闲城、家家居家饰饰、音乐乐艺术天天地、文文化书廊廊、音像像制品、主主题餐厅厅等融购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、旅旅游、商商务多功功能为一一体的城城中之城城。项目的运运作采取取123345工工程1即一张张名片，项项目将成成为安阳阳的一张张城市名名片，对对外的窗窗口，不不仅是商商业项目目，而且且是旅游游项目，成成为商业

4、业地产与与旅游地地产相结结合的典典范。2即两手手抓，一一手抓销销售，一一手抓招招商3即三个个一流，一一流规划划、一流流推广、一一流品牌牌4即四个个满意，政政府满意意、投资资者满意意、经营营者满意意、消费费者满意意5即五个个中心，项项目建成成以后，将将成为安安阳的时时尚中心心、消费费中心、生生活中心心、商务务中心、休休闲娱乐乐中心二、项目目规划指指导思想想 1、项项目规划划思路的的几个出出发点：整合社社会优势势（人文文、经济济、交通通、地域域、自然然），实实现区域域的有效效资源拉拉动，从从而对项项目起到到积极的的作用。要把项项目放到到安阳市市提出“打造区区域性中中心城市市”的大背背景下，把把项目

5、拔拔高到相相当的高高度，有有一种“舍我其其谁”的大气气与霸气气。作为安安阳新商商业运动动的倡导导者，创创造以休休闲娱乐乐为主，购购物餐饮饮互动的的第四代代商业模模式。实现市市场及消消费群体体的细分分，在消消费群体体上挖掘掘最大市市场空间间，提高高产品竞竞争力。要充分分考虑政政府、投投资者、商商家、消消费者四四者的利利益，最最终实现现多赢，不不仅要建建的好、卖卖的好，而而且还要要运营的的好，并并将项目目打造成成为安阳阳一张精精致的名名片。2、项目目规划思思路：（见附表表：文峰峰中路商商业项目目运作方方案）综合多种种因素，建建议按方方案三操操作，此此方案将将有利于于销售，并并使利润润最大化化。3、

6、项目目规划简简介：依据安阳阳商业地地产以及及安阳商商业整体体运营现现状，项项目的定定位及规规划将避避开大型型商业中中心目前前销售困困难、返返租风险险、运营营成本高高等多种种弊端，导导入沿海海城市的的先进理理念，首首创双首首层、双双中层、三三广场纯纯现代商商业概念念建筑特特色，作作为新商商业运动动倡导者者，项目目创造以以休闲娱娱乐为主主，购物物餐饮互互动的第第四代商商业模式式，缔造造全新的的城市生生活休闲闲中心。 具体规划划思路为为东头地地块为明明清文化化主题广广场，是是用明清清古城墙墙围合起起来的多多功能广广场，广广场之中中，绿坪坪之上，期期间矗立立的主题题艺术雕雕塑，景景观柱、景景观墙、演演

7、艺广场场为这个个繁华的的商业带带增添了了别具意意味的人人文气息息。修建建明清风风格的古古城墙，将将汇聚明明清文化化之精粹粹的街头头小品、雕雕塑、中中国文字字碑林、安安阳历史史人物及及典故以以多种形形式展现现出来。安安阳老城城文化之之精粹“九府十十八巷”将点缀缀在广场场之中，与与袁家小小宅、谢谢府、萧萧曹庙、高高阁寺等等景点串串联起来来，将此此广场打打造为安安阳旅游游新的景景点，以以此来带带动地块块人气，起起到项目目龙头之之作用，广广场地下下一层可可预留项项目管线线，时机机成熟可可建成娱娱乐休闲闲酒吧街街，项目目向西延延伸位三三条东西西向步行行街，在在地块中中心设一一中心广广场，设设计为人人、车

8、流流的集散散地，该该中心广广场（中中环广场场）为购购物休闲闲广场，体体现文化化氛围和和品位，与与东广场场遥相呼呼应，打打造为安安阳对外外的窗口口，成为为最汇聚聚人流之之处。向向西仍为为三条步步行内街街延伸至至夏绿地地广场，在在与夏绿绿地广场场之间又又规划有有广场，三三个广场场将极好好的带动动人气。 在临文峰峰南北环环路一层层建筑以以品牌专专营店为为主，负负一层下下沉，其其中靠近近环路考考虑拿出出部分面面积做车车库。中中心景观观轴线也也做成下下沉式步步行街，其其中一层层及负一一层以豆豆腐巷、三三义巷、卜卜府巷、小小颜巷、东东钟楼巷巷、西钟钟楼巷、乔乔家巷、唐唐子巷、竹竹竿巷、仁仁义巷、裴裴家巷、

9、香香巷、鹅鹅脖巷、纪纪家巷、东东官带巷巷、西官官带巷、夹夹巷、丁丁家巷等等十八巷巷命名的的风情街街区构成成。二、三三层由平平府、六六府、铁铁拐府、林林府、西西府、洛洛阳府、老老府、娘娘娘府、儒儒字府来来命名的的主题馆馆区构成成。其中中各馆可可以与一一层及负负一层连连通，负负一层由由停车场场乘电梯梯上二、三三层。可可以作为为居住商商务使用用，也可可以与一一层连接接，作为为茶楼、酒酒吧、KKTV、足足疗、美美容、健健康主题题餐厅等等多种商商业业态态使用。第二部分分：安阳阳商业地地产市场场环境一、项目目背景安阳市目目前的商商业发展展相对集集中，以以北大街街、解放放路以及及文峰中中路为中中轴线，向向东

10、西两两处扩散散，形成成了整个个安阳市市的最大大商业圈圈。安阳市现现有的商商业总体体上呈现现“1+33”的格局局，即由由一个市市级商业业中心和和3条商商业街组组成。一一个市级级商业中中心是指指以卫东东购物广广场、丹丹尼斯、海海鑫购物物广场构构成的三三角形状状的商业业中心，三三条商业业街是指指北大街街、唐子子巷、文文峰中路路商业街街。从商业演演化趋势势看，三三角形的的市级商商业中心心的规模模进一步步膨胀，夏夏绿地购购物中心心新近也也融入该该商圈中中，集聚聚的趋势势不断强强化，安安阳一级级商圈的的地位牢牢不可撼撼。但目目前该区区域商业业过度聚聚集，同同质化竞竞争较为为严重，商商业中心心的内部部分工得

11、得不到体体现，无无法满足足高层次次的消费费需求。安阳近期期开发的的大型商商业地产产项目夏夏绿地购购物中心心、金豪豪库、美美丽华购购物广场场由于商商业定位位雷同，销销售手法法基本上上采用小小单位分分割产权权、售后后返租、承承诺固定定回报等等方式，无无论从销销售还是是运营状状况来看看，均不不太理想想，使商商业地产产投资客客对大型型商业项项目持谨谨慎观望望态度，而而相反，商商业中心心内临街街独立商商铺行情情则一路路看涨，从从拱辰广广场一楼楼街铺11.2万元元/平方方米到金金豪库一一楼街铺铺2.8万元元/平方方米，安安阳第一一街及唐唐子巷新新近开发发的街铺铺更是销销售火爆爆，街铺铺市场呈呈现出“风景这

12、这边独好好”。三、安阳阳主要商商业地产产项目现现状1、夏绿绿地购物物中心位置：文文峰路南南北路之之间开发商：安阳夏夏绿地房房地产开开发有限限公司规模：总总建筑面面积4000000，分分为A、BB、C、DD四个楼楼体结构：地地下两层层：地下下一层为为上海联联华超市市（开发发商投资资的加盟盟店）面面积为660000地下二层层为车库库，2000多个个车位B区共计计三层，一一层运动动商城；二层男男装；三三层餐饮饮C区共计计三层，一一层黄金金珠宝；二层名名品女装装，三层层服装开业时间间：20005年年9月118日销售情况况：已销销售面积积占总面面积的113%销售政策策：五成成十年按按揭，售售后返租租十年

13、，年年回报110%销售价格格：一层层：15500001668000元/ 二层：8000095000元/ 三层：5500060000元/租赁价格格：北楼楼：一层层：珠宝宝2488元/，化妆妆品1992元/，饰饰品工艺艺2488元/，小家家电2000左右右，烟酒酒自营二层：女女装内衣衣1066元/；三层层：床上上用品880元/，儿儿童722元/南楼：一一层：体体育用品品1000元/左右，鞋鞋类、健健身器材材1400元/；二层层：男装装96元元/；负一层层联华超超市为加加盟店现大部分分调整为为联营扣扣点。配套：中中央空调调，166部手扶扶电梯，44部垂直直电梯项目分析析：该项项目是安安阳市近近期比较

14、较大和比比较有影影响的商商业地产产项目，但但从目前前来看，无无论是地地产的销销售还是是后期的的商业运运营，业业绩都不不太理想想，分析析其原因因有以下下几点：（一） 前期规划划问题：整个商场场象座迷迷宫，没没有大型型现代化化商场的的氛围，四四个楼体体未能较较好的连连贯起来来，这是是项目的的先天硬硬伤。（二） 项目定位位问题未能突出出其规模模大的优优势，商商场定位位与其他他商场同同质化，整整合品牌牌的能力力差，安安阳最大大的MAALL的的魅力未未能显现现出来。（三） 开发商操操作思路路问题开发商过过于刚愎愎自用，不不采纳专专业策划划公司及及业内人人士的建建议，自自身定位位不准，由由建筑商商转型到到

15、零售商商，行业业跨度过过大，在在用人上上任人唯唯亲，导导致后期期运营管管理不善善。2、卫东东购物广广场位置：安安阳市北北关广场场开发商：安阳中中房房地地产开发发有限公公司运营商：安阳市市卫东副副食品公公司商场面积积：结构：地地下一层层为卫东东超市，面面积为225000，商商场自营营地上一层层为化妆妆品、黄黄金珠宝宝、名烟烟名酒专专柜等，租租金：3300元元/月二层为品品牌女装装，租金金：10001500元/月三层为品品牌男装装，租金金：8001000元/月项目分析析：卫东已成成为安阳阳商业的的一面旗旗帜，并并且由于于位置优优越，业业绩目前前看来尚尚可，但但超市面面积较小小，如沃沃尔玛进进驻，则

16、则其将会会受到毁毁灭性的的冲击。精精品百货货操作水水平一般般，未能能体现出出时尚，前前卫的特特点。3、卫东东购物广广场安钢钢店位置：安安钢文体体路中段段开发商：贞元房房地产开开发公司司商场面积积：1.8万结构：地地下一层层为卫东东超市，面面积为550000地上1/2层为为化妆品品、珠宝宝首饰、小小家电等等，租金金：10001500元/月地上一层层为品牌牌服装，租租金：9901100元/月项目分析析： 卫东东安钢店店自20005年年9月88日开业业以来，经经营情况况一般。分分析其原原因一是是定位有有误，依依然走超超市+精精品百货货的路线线，不适适合安钢钢生活区区实际情情况，二二是管理理层不稳稳定

17、，导导致管理理混乱。4、海鑫鑫购物广广场位置：安安阳市西西环城中中段商场面积积：2000000结构：总总计为五五层，一一层为化化妆品、珠珠宝首饰饰、鞋类类；租金金：15501800元/月二层为休休闲女装装；租金金：10001200元/月三层为品品牌女装装；租金金：8001000元/月四层为童童装，童童鞋类；租金：80元元/月五层为品品牌男装装；租金金：60080元元/月项目分析析：海鑫购物物广场前前身为亚亚细亚商商场，被被安阳市市温州商商会以220000万元的的价格购购买，后后又投入入巨资（440000万元左左右）进进行装修修改造，改改造后的的商场富富丽堂皇皇，硬件件设施一一流，其其走高档档百

18、货的的精品化化路线能能否成功功尚需假假以时日日，拭目目以待。5、美丽丽华购物物广场位置：人人民大道道与东风风路交汇汇处开发商：安阳市市红安房房地产开开有限公公司建筑面积积：3.6万商场主体体：地下下一层，底底上三层层，局部部四层门前广场场：1220000，其其中40000的休闲闲绿地，3300个个停车位位。销售价格格：一层层均价为为105500111178元元/ 二层66351179000元/，均均价70000元元/ 租金采采用返点点，一般般品牌222%，大大品牌221% 三、四四层不卖卖只租 临街商商铺价格格：1880000190000元元/（面面积以22446为主）销售政策策：五成成十年按

19、按揭，返返租十年年，年回回报100%。招商情况况：负一一层与家家世界签签约，其其余正在在招商，预预计在220066年5月月1日前前开业项目分析析：该项项目由专专业策划划公司操操盘，目目前与家家世界签签约可带带旺人气气，操作作思路正正确；但但其位置置远离核核心商圈圈，如依依然沿循循大卖场场+精品品百货的的操作路路线风险险较大，经经营定位位将是项项目成败败的关键键所在。6、安阳阳丹尼斯斯位置：位位于文峰峰中路西西段商场面积积：1.6万平平方（在在建30000平平方）结构：总总计为二二层，一一层为：珠宝、名名表、服服装、鞋鞋类；租金：约约2000元/-2550元/二层为：大卖场场项目分析析：丹尼尼斯

20、是目目前安阳阳经营最最为火爆爆的商场场，大卖卖场以其其价格低低廉、商商品丰富富吸引了了大量的的人流，但但一层精精品百货货运作以以专业水水准来看看一般；但从丹丹尼斯入入驻带旺旺了整个个文峰中中路及唐唐子巷商商圈来看看，品牌牌的号召召力可见见一斑。7、金豪豪.库位置：安安阳市仁仁和房地地产开发发有限公公司开发商：商业总总建筑面面积2万万平方，写写字楼面面积为770000结构：商商业为地地下一层层，地上上五层，写写字楼共共计九层层。销售政策策：商业业头三年年包租，年年回报率率8%，五五成十年年按揭销售价格格：一层层邻街商商铺均价价1.99万元/ 二二层为880000元/，三层层为5000060000

21、元/ 四四层、五五层为330000元/ 写写字楼售售价为33500040000元/销售情况况：预计计已销售售面积为为30%租赁价格格：一层层：1000元/，二二层：660元/，三三层：440元/项目分析析：该项目操操盘手法法较为娴娴熟，广广告攻势势凶悍，但但由于项项目先天天设计有有误（进进深为224米，上上下层无无法互借借人气），因因此商场场招商难难度很大大，写字字楼由于于售价过过高造成成滞销，虽虽然以“库”的概念念、沃尔尔玛的题题材来抄抄作，但但投资人人依旧不不买帐。预预计后期期运营将将会举步步维艰。8、沃尔尔玛购物物广场位置：安安阳市红红旗路三三八岗西西南角开发商：深圳国国际投资资公司规模

22、：总总建筑面面积为四四万结构：地地下一层层为停车车场，地地上一层层为精品品百货店店，地上上二、三三层为沃沃尔玛大大卖场。项目建设设情况：现已开开挖地基基，预计计20007年春春季交工工。项目分析析： 该项项目由于于沃尔玛玛的入驻驻将会带带来极旺旺的人气气，预计计底层商商铺销售售将不存存在问题题，并且且沃尔玛玛的到来来将会加加剧安阳阳零售业业的洗牌牌，尤其其是对安安阳的大大型超市市，将会会受到极极大的冲冲击。9、文峰峰时代广广场位置：文文峰南路路以北，北北大街以以西规模：总总占地面面积约11.6万万一层文峰峰路步行行街24402500户，二二层商场场80000左左右，总总户数884户，地地下一层

23、层是家具具城，面面积30000左右户型面积积：一层层241000不等等，二层层以20040为主经营品种种：一层层服装、手手机、餐餐饮、美美容、婚婚介及体体育用品品、益生生堂药店店等；二二层男女女休闲服服装、羽羽绒服等等；负一一层家具具。租金：一一层8001000元/月；二层550元/月月，负一一层300元/月一层步行行街路宽宽5、66、7、112米第三部分分：项目目SWOOT分析析通过市场场调研，以以及前期期的分析析，我们们将对项项目进行行SWOOT分析析，以发发现市场场机会，形形成将来来的项目目规划及及市场定定位。一、项目目的SWWOT分分析S：优势势1、地理理优势：项目处在在安阳市市老城商

24、商圈内，属属于核心心区域，地地理位置置较好，周周边商业业氛围浓浓厚，东东望安阳阳新区，极极具想象象空间。2、周边边的消费费能力：在项目的的周围有有着300万以上上的居民民生活群群，而且且文峰路路贯穿于于安阳东东西城区区，有着着很强的的人流。3、项目目自身是是一种综综合商业业体：项目融休休闲、娱娱乐、餐餐饮、购购物于一一体，多多业态的的相互结结合，使使项目本本身得到到了充分分的展现现，使项项目在最最大可能能的体现现优势外外，并且且能够形形成互补补。4、良好好的开发发商形象象：开发商超越越集团，作作为安阳阳市实力力雄厚的的民营企企业，旨旨在打造造品牌地地产的开开发理念念，可以以让投资资者充分分的信

25、任任。5、整合合业内一一流资源源：项目将整整合国内内一流的的设计公公司、营营销公司司及商业业运营公公司，专专业的精精英团队队将全力力打造安安阳商业业新地标标。6、中外外合资： 项目目由超越越集团与与香港投投资公司司合作开开发，将将融合先先进的香香港房地地产开发发理念，并并将争取取到最优优惠的政政策扶持持。W：劣势势1、地理理劣势：位置虽处处于文峰峰中路上上，但实实际的位位置目前前已经超超出了消消费者的的购物心心理距离离。安阳阳市民对对文峰中中路购物物的第一一概念是是丹尼斯斯，而丹丹尼斯在在西，项项目在东东，相对对于地理理优势而而言，地地理劣势势的影响响力更大大。2、容积积率的限限制：由于安阳阳

26、老城有有层高的的限制，因因此项目目容积率率也受到到一定限限制，不不适宜引引入大型型主力店店，而缺缺乏大型型主力店店的商业业项目预预热的时时间会较较长，因因此在项项目操作作中要倡倡导“精确制制导、定定向开发发”的理念念。3、商业业项目竞竞争同质质化严重重：近期开发发的商业业楼盘如如：夏绿绿地、金金豪库、美美丽华，无无论从销销售还是是到招商商，运营营状况均均不太理理想，安安阳商业业同质化化竞争严严重。因因此本项项目要摒摒弃传统统的商业业的购物物为主题题，而是是以休闲闲娱乐为为主，购购物餐饮饮互动的的新商业业模式，并并且打造造的产品品以“街铺”为主，使使项目赢赢在定位位，赢在在规划。O：机会会1、地

27、理理位置：该地块诗诗文峰中中路最后后一块商商业圣地地，成熟熟的商业业氛围，绝绝佳的地地理位置置，确实实是向商商业地产产进军的的绝好时时机。2、区域域发展的的背景：安阳市打打造豫北北区域中中心城市市，必然然拉动区区域经济济的快速速发展，而而安阳的的商业也也必将迎迎来黄金金发展期期。3、商铺铺市场看看好：安阳投资资者均看看好核心心商圈内内的独立立街铺，因因此街铺铺市场呈呈现出“一铺难难求”的局面面，且单单价一路路走高。4、面临临无竞争争局面：20066年安阳阳的大型型商业项项目较少少，除大大华商贸贸城外，其其余的项项目均不不构成对对本项目目威胁，而而大华商商贸城无无论其位位置还是是项目定定位，未未

28、必对本本项目有有较大的的冲击。T：威胁胁1、投资资意识：安阳投资资市场属属于初级级市场形形态，有有投资想想法但无无投资意意识和行行为，使使投资潜潜力被压压制，需需要在培培育市场场的同时时刺激市市场的成成长。2、商业业地产开开发体量量大：20055年起，安安阳一时时间出现现了100多万平平方的商商业楼盘盘，导致致目前部部分开发发商在售售楼时困困难重重重，市场场的消化化能力出出现问题题。3、项目目周边的的租金地地：在项目周周边的租租金价位位在7551000元/平平方米/月之间间，对于于项目的的后期租租金的回回收造成成一定的的影响，从从而为销销售带来来一定的的困难。4、投资资者对大大卖场的的投资谨谨

29、慎：美丽华、夏夏绿地、金金豪库均均采用虚虚拟分割割的销售售形式，但但结果并并不理想想，说明明投资者者对大卖卖场的运运营持谨谨慎的态态度。第四部分分：项目目产品定定位及布布局一、项目目定位分分析：如果项目目单纯规规划为大大卖场，那那么与其其他大型型商场会会直接竞竞争，并并且目前前在卖的的大型卖卖场中，销销售都是是采用虚虚拟分割割，投资资者并不不买账，因因此在规规划中不不能与其其他商业业相似，必必须赋予予一种独独特的概概念在里里面。另外安阳阳的专业业市场普普遍租金金水平低低，无法法实现项项目的高高额租金金回报，因因此专业业市场的的开发是是不符合合项目的的。结论：所所以我们们应根据据安阳市市商业地地

30、产现状状，以主主题概念念+大众众化消费费为核心心，打造造出一种种全新的的街铺文文化。二、项目目定位原原则：利用安阳阳的市场场环境、人人文特点点等因素素，故明明确定位位原则如如下：1、创新新：提出出新的经经营理念念，而且且该观念念是安阳阳人从未未接触过过的。2、实际际：能够够切实符符合区域域人文价价值观，并并在承受受范围内内超前。3、提升升到一定定的高度度，开创创全新的的商业模模式。4、形成成最大化化优势，形形成强势势口碑。三、总体体定位观观念：1、主题题：“城市购购物公园园”，依此此形成一一种时尚尚的、体体验的、休休闲娱乐乐的“生活方方式中心心”。2、体现现城市步步行街的的综合优优势及购购物、

31、旅旅游、休休闲、文文化、聚聚会等功功能。3、成为为一种时时尚的标标志。4、使项项目风险险最小化化，达到到最佳的的销售、盈盈利模式式。四、总体体市场定定位：1、总市市场定位位：核心心商业圈圈 城城市步行行街2、业态态定位：城市购购物公园园/生活活方式中中心3、功能能定位：城市综综合体（集集购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、文文化、观观光、旅旅游、办办公等多多功能于于一体）4、产品品定位：主题商商业街5、经营营定位：娱乐购购物+一一站式消消费+体体验式消消费+224小时时不夜城城6、市场场地位定定位：生生活中心心+消费费中心+娱乐休休闲中心心+商务务中心+形象中中心五、总体体规划及及设计理理念：1、布

32、局局设计理理念：a、利用用“城市购购物公园园”的概念念，要突突出一种种时尚，使使环境别别具一格格；b、使各各种布局局合理，更更利于购购物；c、加强强对购物物环境便便捷性和和舒适性性的规划划；d、加强强布局的的同时，注注重投资资的售卖卖的最大大性和经经营的合合理性；e、让每每一个主主题街区区的定位位都清晰晰易懂，并并有利于于区域的的划分；f、让每每一个楼楼层的设设计都能能创造出出首层的的概念；2、商业业具体的的分区设设计理念念：环境布局局设计规规划：配置：扶扶梯、观观光电梯梯等楼层：一一、二层层做形象象主题设设计，负负一层及及三层做做目标群群体的休休闲娱乐乐定位景观；设设置体现现“殷商”文化的的

33、景观，依依此能够够体现“购物公公园”的文化化概念停车场：设置地地下及地地上停车车场建筑外题题风格：明清仿仿古建筑筑3、项目目商业布布局：布局理念念：1、实现现购物人人群的入入口与出出口的合合理规划划，并使使形成人人流的回回流；2、注重重经营项项目的合合理布局局与人群群走向；3、项目目结构与与项目定定位相结结合，并并保持与与项目的的经营定定位相吻吻合；4、实现现各个楼楼体及楼楼层之间间的完美美结合；5、让负负一层、三三层最大大可能的的提高购购物的便便捷性和和销售程程度；商业布局局：一楼以品品牌专卖卖店为主主；二楼以美美食、儿儿童娱乐乐城、体体育休闲闲城、家家居家饰饰、文化化书廊、音音像制品品、主

34、题题餐厅为为主；负一楼以以酒吧街街、KTTV、足足疗、电电影城等等娱乐为为主。第五部分分：项目目财务分分析（见附表表：文峰峰中路商商业项目目估算方方案三）第六部分分：项目目卖点提提炼“彰德府府”项目卖卖点提炼炼因为该项项目的市市场定位位为城市市步行街街，要想想成功运运作该项项目，我我们首先先应将步步行街本本身研究究透，步步行街建建设无疑疑已经成成为房地地产投资资和城市市经营中中的一个个重要的的热点。步步行街以以其功能能齐全、环环境优美美、生活活方便，并并同时满满足人们们购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、观观光、商商务等多多种需要要，而成成为城市市的窗口口。步行街在在大城市市里兴旺旺发达，根根本的原

35、原因不再再于步行行街这一一概念，而而在于城城市商业业本身强强大的辐辐射能力力。步行行街只是是一种包包装，是是一种形形式，步步行街的的魅力最最后表现现依然是是这个城城市的核核心竞争争力和城城市的吸吸引力。安阳这个个城市的的核心资资源，或或者说是是核心竞竞争力依依然是殷殷商文化化和古城城文化，因因此我们们这个步步行街一一定要打打文化牌牌、旅游游牌，把把安阳的的九府十十八巷文文化融入入到项目目中，把把“彰德府府”步行街街塑造为为浓缩安安阳人文文历史的的旅游景景点，融融会历史史文化之之醇香，现现代商业业文明之之风采，展展示旅游游文化新新气象，同同时也开开创安阳阳旅游房房地产，商商业房地地产和城城市运营

36、营之先河河。综上所述述，“彰德府府”项目卖卖点提炼炼为：1、把握握城市，选选择安阳阳安阳是全全国优秀秀的旅游游城市，有有着历史史悠久的的殷墟和和闻名天天下的人人工天河河“红旗渠渠”。“殷墟”申报世世界文化化遗产的的工作进进一步加加快，以以旅游城城市为主主导的城城市发展展，将大大大促进进商贸及及服务业业的繁荣荣。同时时国家对对中西部部地区的的发展的的政策进进一步倾倾斜，安安阳作为为中部地地区的桥桥头堡，并并且市委委、市政政府提出出将安阳阳建设成成为豫北北区域性性中心城城市的发发展思路路，这些些都是历历史性的的发展机机遇，将将引领安安阳整个个城市的的空间发发展方向向，使“彰德府府”成为城城市中最最

37、活跃的的前景地地带。2、黄金金商圈，绝绝版地段段该项目地地处安阳阳市中心心黄金商商圈，充充足的人人流量是是项目的的商业繁繁荣兴旺旺的根源源所在，并并且该项项目开发发过后，近近几年内内不会有有第二个个类似项项目出现现。3、对安安阳商业业重新洗洗牌本项目以以特色的的商业街街区组成成的商业业空间，吻吻合了现现代人希希望体验验的消费费心理特特征：热热闹、繁繁华、丰丰富、交交往、表表演，融融购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、观观光商务务为一体体，以功功能齐全全代表了了商业新新型业态态的发展展趋势，改改变了安安阳目前前商业同同质化恶恶性竞争争的局面面，对安安阳商业业格局及及业态进进行重新新洗牌。4、全新新的街

38、式式商业空空间规划的商商业街为为线状的的建筑空空间，由由于交通通方便，人人流集中中，商店店能与大大量的顾顾客直接接接触，二二十四小小时的不不夜城有有利于增增加营业业额和商商业利润润，将商商业街设设计为步步行区，十十分适宜宜于市民民与旅游游观光者者的采购购、散步步与闲谈谈，大量量的步行行者将形形成生机机勃勃的的景象，体体现出商商业的繁繁荣。5、综合合搭配，优优势互补补在商业街街规划设设计中安安排了主主力店、临临街店铺铺、广场场露天营营业区及及摊位等等不同的的商业空空间，满满足不同同业态的的商业服服务面积积需要，也也让业主主按自己己的实力力大小不不同选择择，满足足更多的的客户进进行经营营，使商商业

39、街更更具有包包容性，各各种形式式的经营营优势互互补，互互相促进进，共同同开创商商业街的的繁华。6、长街街美景、包包罗万象象项目建成成后将是是豫北地地区第一一长廊的的商业文文化步行行街，按按人造旅旅游景观观的标准准及模式式建设，融融会东西西方建筑筑特色，建建筑高低低错落，形形式流光光溢彩，成成为安阳阳又一旅旅游景点点。并在在“彰德府府项目”的总主主题下，分分区推出出“九府十十八巷”主题馆馆区、街街区，并并沿街形形成一个个艺术的的长廊，广广场艺术术品、雕雕塑、喷喷水园艺艺、微缩缩景观，让让人心旷旷神怡，在在喧嚣的的都市中中寻找心心灵的休休憩。商商业街将将融观光光、购物物、休闲闲、文化化、娱乐乐、餐

40、饮饮、商务务于一体体，商品品包罗万万象，服服务内容容丰富。7、双街街合璧，动动静相交交本项目与与安阳主主要的商商业街文文峰中路路并向而而行，为为商业步步行街的的规划布布局提供供了交通通与人流流解决方方案，使使文峰中中路成为为商业的的交通辅辅助道，车车辆可行行驶并停停放在距距离步行行街最方方便的地地方，人人们可就就近进入入逛街，创创造商业业街的人人流、车车流、货货流周转转顺畅无无阻的条条件，保保证商业业街在未未来形成成强大聚聚集与辐辐射力。8、三大大空间，升升值无限限一是本项项目是安安阳市政政府旧城城改造的的重点项项目，是是城市发发展的主主导力量量，并且且拆迁力力度空前前，有着着极大的的价格上上

41、行空间间，是为为外在增增值潜力力；二是是由于商商业街的的整体形形象品牌牌形成，会会使本项项目物业业的价值值提升，是是为内在在增值前前景；三三是项目目将是安安阳近几几年开发发的最大大的商业业地产项项目，绝绝版之作作将意味味着有强强劲升值值空间。9、政企企联手，强强力推进进“彰德府府”项目为为安阳市市重点工工程，是是培育安安阳新的的经济增增长点，服服务于安安阳人民民的重大大举措。为为此，政政府将给给予大力力支持，以以协调各各方面的的工作，不不仅关注注项目的的完美建建设，更更要促进进商业街街在建成成后的旺旺场及可可持续发发展，对对消费者者有长久久的吸引引力。该项目由由河南超超越置业业集团有有限公司司

42、和香港港投资公公司合作作开发，充充分利用用了企业业在房地地产业的的投资运运营之专专长，引引入先进进的规划划设计及及商业街街的运营营理念，以以弥补政政府在面面向市场场方面的的不足，从从而达到到政企联联手，强强力推进进该项目目以完美美运营的的目的。10、统统规统建建，一步步到位该项目聘聘请高水水平的规规划设计计院进行行规划，进进行功能能的科学学分区和和建筑风风格的统统一管理理，避免免过去同同类商业业区杂乱乱无章的的形象。整整体的开开发建设设依照“先地下下后地上上，先配配套后建建设、先先景观后后商业”的原则则，将商商业街一一步建设设到位。“彰德府府”商业文文化步行行街，则则以现代代商业的的理念，寻寻

43、求古今今相映、中中西合璧璧的最佳佳契合，以以一街万万象的气气质显示示出文化化的巨大大包容性性和与时时俱进的的综合能能力。走走在商业业步行街街上，以以九府十十八巷主主题商业业街，点点缀在其其间的休休闲广场场的组合合变化，给给人以节节奏明快快、步移移景新的的感觉，具具备了更更加丰富富的内涵涵和全功功能的复复合主题题，集旅旅游、商商业、文文化、休休闲、购购物、餐餐饮、娱娱乐、商商务为一一体的步步行街区区。繁华的步步行街镶镶嵌于千千年古城城之间，与与人文历历史相映映，这本本身就凝凝聚了一一种自然然风采、人人文情怀怀与现代代物质文文明三位位一体的的美，是是对纯粹粹的城市市商业文文化的一一种超越越。第七部

44、分分：销售售策略组组合销售策略略的推广广，就是是火箭的的推进器器，起到到了推进进腾飞的的作用。我我们将利利用安阳阳一切可可以发挥挥的社会会资源进进行推进进，并利利用媒体体进行扩扩大宣传传，通过过活动树树立项目目的形象象，营造造项目的的销售潜潜力。销售策略略的原则则是“全民性性参与 股份份制合作作 社会化化运作”。真正正掀起一一场全民民投资的的热潮，从从而将项项目迅速速启动，成成为全城城关注的的焦点和和亮点。具体销售售策略如如下：1、“11万元就就能做开开发商”向社会私私募股份份，每股股1万元元，目标标为30000股股。其目目的有三三个：一一是解决决前期项项目资金金问题；二是提提前锁定定销售目目

45、标，这这些股东东就是潜潜在购房房的业主主；三是是全民参参与，群群策群力力，真正正将项目目运营风风险降至至最低。2、业主主俱乐部部成立业主主俱乐部部，可以以在开发发商开发发的项目目中，首首先获得得购买权权。对商商铺的购购买中，可可以获得得一些优优惠政策策，如购购铺时享享受较大大优惠，对对运营管管理发表表意见，购购铺者如如果带新新客户来来享受奖奖励政策策等。3、成立立业主运运营管理理基金会会开发商在在业主购购铺后，从从购铺款款中抽取取13%的的资金作作为运营营管理的的保证金金。如果果运营管管理公司司出现问问题，可可以联名名要求开开发商换换公司，或或者退还还保证金金。借此此模式来来保证未未来物业业的

46、升值值，并提提升项目目和公司司的形象象。4、运营营管理公公司承诺诺发布会会以新闻发发布会的的形式，商商业运营营管理公公司与开开发商签签订协议议，商业业运营管管理公司司向外界界承诺运运营管理理之规范范，真正正使投资资者放心心。5、搭建建特许与与加盟的的平台由运营管管理公司司特邀全全国特许许品牌商商家，在在“彰德府府”步行街街内设置置分店，建建立特许许与加盟盟的平台台，也为为众多商商家寻找找更多更更好的加加盟项目目，从而而使商业业街成为为品牌荟荟萃的地地方。6、带租租约销售售运营管理理公司与与商家联联系，确确定租金金，经营营时间等等经营细细节问题题，然后后让业主主与商家家联系、洽洽谈、签签约，确确保商铺铺能够租租出去，给给业主以以投资信信心。7、专家家论坛系系列活动动邀请政府府领导、市市场专家家、经营营商户、投投资者等等共同参参与经济济发展研研讨会，谈谈论区域域经济的的发展和和项目的的经营等等，提高高项目在在社会的的价值